水錦花都航天大道入口地塊規(guī)劃方案及建設(shè)意義(20150530)匯編

1、水錦花都航天大道入口地塊 規(guī)劃方案及建設(shè)意義前言前言城市的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣離不開(kāi)人口的積聚，人口的聚集能夠營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。本地塊位于水錦花都和新天衛(wèi)城等成熟項(xiàng)目，給本案帶來(lái)的固定客源、同時(shí)項(xiàng)目緊靠烏當(dāng)區(qū)行政中心，但該區(qū)域缺少專(zhuān)業(yè)的商業(yè)群體，所以把地塊打造成為社區(qū)商業(yè)，很有必要。新添大道北段蘭海高速航天項(xiàng)目地塊溫泉路地塊概況u本地塊緊鄰蘭海高速，距離新添大道僅5分鐘車(chē)程，位于航天大道，距離溫泉路僅僅5分鐘車(chē)程?？煽胺Q(chēng)烏當(dāng)區(qū)主城區(qū)3公里處的黃金磁場(chǎng)，吸引周邊人流，項(xiàng)目建成后將成為社區(qū)商業(yè)，對(duì)社區(qū)人員帶來(lái)無(wú)可替代的便利。蘭海高速航天大道新添大道溫泉路大道規(guī)劃方案及定位

2、規(guī)劃效果圖規(guī)劃效果圖規(guī)劃平面圖規(guī)劃平面圖用地面積用地面積7366總建筑面積35424地上建筑面積28213辦公建筑面積21000商業(yè)建筑面積6408容積率3.83停車(chē)位250個(gè)綠地率36.8%建筑密度33.6%地下室建筑面積7211經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃方案u塔樓：為純寫(xiě)字樓，為雙體塔樓，項(xiàng)目建成后將要打造成現(xiàn)代化的集光纖入戶、酒店是物管和充足的停車(chē)位為一體的商務(wù)辦公區(qū)；u裙樓：引入一家中型超市，各類(lèi)中檔生活配套業(yè)態(tài)，打造一個(gè)輻射半徑為3公里的“社區(qū)配套型商業(yè)”u小結(jié)：商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了

3、商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。2、項(xiàng)目定位1、“權(quán)重加權(quán)定價(jià)體系”權(quán)重加權(quán)定價(jià)體系核算表項(xiàng)目產(chǎn)值核算對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目新添大道南段育新路觀溪路蓬山路商業(yè)平均租金PXPA=200PB=150PC=100PD=80權(quán)重WA=15WB=72WC=7WD=6總項(xiàng)目分項(xiàng)目權(quán)重（%）評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置及環(huán)境區(qū)位級(jí)差850.4080.6470.5650.440.32商業(yè)環(huán)境1240.4880.9670.8460.7250.6景觀環(huán)境860.4870.5660.4860.4850.4升值潛力1280.9680.9660.7260.7260

4、.72交通狀況道路狀況660.3680.4870.4250.350.3公交通達(dá)660.3680.4860.3640.2440.24配套設(shè)施銀行金融系統(tǒng)330.0980.2470.2150.1540.12車(chē)位760.4250.3560.4260.4250.35規(guī)劃設(shè)計(jì)功能規(guī)劃850.4060.4860.4840.3230.24立面設(shè)計(jì)860.4850.470.5650.440.32實(shí)用性870.5660.4860.4840.3250.4結(jié)構(gòu)靈活性670.4260.3660.3640.2460.36人/車(chē)分流350.1550.1550.1530.0940.12發(fā)展商品牌實(shí)力360.1870.216

5、0.1850.1550.15合計(jì)100%805.74956.75886.22684.95654.64定價(jià)說(shuō)明：PX=項(xiàng)目加權(quán)得分*（PA*WA/加權(quán)得分+PB*WB/加權(quán)得分+PC*WC/加權(quán)得分+PD*WD/加權(quán)得分）PX為本項(xiàng)目均價(jià) P（ABCD）為對(duì)比項(xiàng)目均價(jià) W為對(duì)比項(xiàng)目對(duì)應(yīng)權(quán)重（根據(jù)該項(xiàng)目所占市場(chǎng)份額比重、對(duì)本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)與影響、可類(lèi)比程度等因素綜合確定）本項(xiàng)目各層物業(yè)租金均價(jià)定位 PX=5.74*(200元/ *0.15/6.75+150元/ *0.72/6.22+100元/ *0.07/4.95 +80元/*0.06/4.64)=139.2元/月 取整為139元/ 根據(jù)公式

6、計(jì)算出本項(xiàng)目可類(lèi)比均價(jià)為: 按照一層臨街商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)139元/定位，同時(shí)結(jié)合“觀溪路和新添大道路段”各層租金標(biāo)準(zhǔn)，制定出本項(xiàng)目其它各層物業(yè)均價(jià)：一層內(nèi)街獨(dú)立門(mén)面均價(jià)：110元/月， 二層內(nèi)鋪均價(jià)：55 元/月，三層內(nèi)鋪均價(jià) ：45元/月寫(xiě)字樓則按照陽(yáng)晨總部基地均價(jià)8000元來(lái)評(píng)估本案，雖然陽(yáng)晨位置不占優(yōu)勢(shì)，但由于此項(xiàng)目打造的是高端寫(xiě)字樓，價(jià)格要高于本案，初步定價(jià)為6800元/平米（租金38元/平米）2、“市場(chǎng)類(lèi)比法” “新天衛(wèi)城育新路段”是目前在烏當(dāng)市場(chǎng)上，從業(yè)態(tài)定位到位置地段與本項(xiàng)目最為接近、最具可參考性的項(xiàng)目。該項(xiàng)目租金為：一樓臨街門(mén)面租金約150元/平米 若按照15年投資回報(bào)來(lái)核算售價(jià)，

7、為27000元/平米一樓內(nèi)鋪約70元/平米 按照15年投資回報(bào)來(lái)核算售價(jià)，為12600元/平米二樓租金約60元/平米 按照15年投資回報(bào)來(lái)核算售價(jià)，為10800元/平米 本地塊在位置、交通上稍弱于該項(xiàng)目便利，價(jià)格應(yīng)略低于上述推算價(jià)格。價(jià)格定位備注：相關(guān)市調(diào)資料詳見(jiàn)水錦花都航天大道路段市場(chǎng)調(diào)研附件3、產(chǎn)值核算物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型面積面積租金租金售價(jià)售價(jià)總價(jià)總價(jià)總產(chǎn)值總產(chǎn)值獨(dú)立門(mén)面臨街獨(dú)立門(mén)面1050139元/月2.5萬(wàn)元/3500萬(wàn)約2.3億元獨(dú)立門(mén)面1050110元/月2萬(wàn)元/2100萬(wàn)內(nèi)鋪二層215055元/月1萬(wàn)元/2150萬(wàn)三層215045元/月8000元/1720萬(wàn)寫(xiě)字樓2000038元/

8、月6800元/1.36億注，售價(jià)按照投資15年返本計(jì)算（租金單價(jià)*15年*12個(gè)月）項(xiàng)目建設(shè)意義u本項(xiàng)目的建成，對(duì)區(qū)域商業(yè)的拉動(dòng)，提升周邊商業(yè)的價(jià)值，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展；u項(xiàng)目建成后，裙樓商業(yè)所定位打造的“社區(qū)服務(wù)配套型商業(yè)”對(duì)周邊區(qū)域工作、生活、居住人口生活便利性得到很大提升；u項(xiàng)目的建成，對(duì)片區(qū)商務(wù)環(huán)境的改善，為烏當(dāng)區(qū)招商引資，帶動(dòng)烏當(dāng)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；u項(xiàng)目建成后，塔樓商務(wù)辦公區(qū)域及裙樓商業(yè)，預(yù)計(jì)能提供物管、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、物流管理、消防安全管理等就業(yè)崗位，對(duì)解決就業(yè)問(wèn)題，改善民生，構(gòu)建和諧社會(huì)做出巨大貢獻(xiàn)；u項(xiàng)目2.3億元銷(xiāo)售的產(chǎn)值，按照12%的綜合銳率，可向政府納稅2760萬(wàn)元，一定程度上增

9、加了政府的財(cái)政收入。該項(xiàng)目地塊已經(jīng)初步具備打造成行社區(qū)商業(yè)的可能社區(qū)人口的集聚 行政區(qū)的集聚便捷的交通主城區(qū)的帶動(dòng)社區(qū)商 業(yè)l最后，關(guān)于烏當(dāng)中學(xué)建設(shè)教學(xué)樓的問(wèn)題，可以通過(guò)拆除兩棟瓷光廠宿舍，拆遷居民安置水錦花都的方法來(lái)解決。如此一來(lái)，教學(xué)樓有一個(gè)安靜的環(huán)境、瓷光廠拆遷居民喬遷新居，地塊作為商業(yè)項(xiàng)目地塊價(jià)值最大化,一舉多得!l綜上所述，該方案是對(duì)地塊最科學(xué)、最合理的開(kāi)發(fā)使用，望政府部門(mén)給予支持為謝！貴州僑新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2015年5月30日水錦花都航天大道入口地塊 市場(chǎng)調(diào)研附件市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng) 目 周 邊 同 類(lèi) 競(jìng) 品 調(diào) 查商 鋪 門(mén) 面 調(diào) 查u位置：新添大道與溫泉路交叉口u租金：180-2

10、00/月/平米（臨街鋪面） ；70-85元/月/平米(二層商鋪）u經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：本路段主要經(jīng)營(yíng)餐飲：德克士、周大生珠寶、中國(guó)移動(dòng)通訊、一品藥業(yè)、安踏、真維斯、大白鯊、名煙酒、交通銀行、上海黃金珠寶店、紅蜻蜓、太子龍、沁園蛋糕店u位置：新添大道（德克士對(duì)面）u租金： 150元-160元/月u經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：該路段主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：2元店，煙酒便利店、水城羊肉粉、餐飲店、眼鏡店、夢(mèng)巴西服裝店、金剪銀梳美發(fā)店等u位置：新添大道與溫泉路交叉口（商業(yè)街）u租金：120元-135月/平米u(yù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：艾萊依、帕蒂秀、博愛(ài)日化、雙子星、喜格珠寶、利郎、絲娃娃、與狼共舞、伊利傲雪等。u位置：觀溪路與育新路交叉口（農(nóng)行旁）u

11、租金： 150元-180元/平米/月u經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、簡(jiǎn)奢、便利店、名煙酒、餐飲店、花溪牛肉粉、菲尼服裝、洪福名酒坊、孕嬰童生活館、星天電影城等。u位置：洪濟(jì)路-蓬山路u租金： 70-80元/平米u(yù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲店、美發(fā)店、建材店、便利店等u備注：該路段商業(yè)氛圍不好，商業(yè)體量小，位置不占優(yōu)勢(shì)，店鋪周邊環(huán)境差，形象低。u位置：觀溪路-洪濟(jì)路u租金：75-80元/平米u(yù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：洪濟(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家常菜館、小商品批發(fā)等u備注：該路段商業(yè)氛圍差，商業(yè)體量少、人流量小。項(xiàng) 目 周 邊 同 類(lèi) 競(jìng) 品 調(diào) 查寫(xiě) 字 樓 調(diào) 查u項(xiàng)目名稱(chēng)：陽(yáng)晨總部基地u面積：500-2000u均價(jià)：8000元/平米u(yù)

12、咨詢熱線：400-8900000 轉(zhuǎn) 693422u地址：火炬大道（天安藥業(yè)對(duì)面）u簡(jiǎn)介：陽(yáng)晨總部基地，位于貴陽(yáng)市生態(tài)中心烏當(dāng)區(qū)并非緊鄰萬(wàn)畝梅蘭山，隸屬香港陽(yáng)晨集團(tuán)，項(xiàng)目總投資金額約為50億元，是貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目。陽(yáng)晨總部基地是全國(guó)唯一公館式獨(dú)棟總部集群，未來(lái)將聚合500強(qiáng)領(lǐng)袖企業(yè)，搭建5000億經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，助力實(shí)力型企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。七星國(guó)際酒店及10萬(wàn)平綜合商務(wù)配套，為精英企業(yè)提供高端會(huì)晤、圈層維護(hù)、提升企業(yè)形象、產(chǎn)業(yè)聚合的全能辦公需求。該項(xiàng)目于2014年5月榮獲“中國(guó)第六代辦公新示范項(xiàng)目” .陽(yáng)晨總部基地項(xiàng) 目 周 邊 同 類(lèi) 競(jìng) 品 調(diào) 查專(zhuān) 業(yè) 店 鋪 調(diào) 查位置

13、店名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積 租金 備注 新添大道與溫泉路交叉口（德克士周邊） 惠城滋知 蛋糕店 45平米 200元/月/平米 三年一簽，漲幅每年8% 新添大道與溫泉路交叉口（商業(yè)街） 七喜啄木鳥(niǎo) 鞋包店 15平米 150元/月/平米 三年一簽，合同期不漲價(jià) 新添大道與溫泉路交叉口(德克士對(duì)面 )華華冷飲 冷飲批發(fā)和日常雜貨銷(xiāo)售 20平米 135元/月/平米 一年一簽,親戚租的，不漲價(jià) 新添大道與觀溪路交叉口 養(yǎng)身煨湯 餐飲 45平米 120元/月/平米 不詳 觀溪路與育新路交叉路口 弘福名酒坊 名酒店 30平米 160元/月/平米 三年一簽，合同期不漲價(jià) 觀溪路交叉口 一貼咖啡會(huì)所 咖啡館 500平米（一樓300平米，二樓200平米） 一樓：85元/平米/月 二樓：45元/平米/月 房東自己經(jīng)營(yíng)，但已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)讓?zhuān)灱s方式按照具體情況談。 洪濟(jì)路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 菜場(chǎng)攤位 攤位 6平米 35元/平米/月 季度付款 零