清華大學(xué)物業(yè)管理-案例集

1、物業(yè)管理課程案例集清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所二一一年五月 目錄第一部分 得與失31.1人身財(cái)產(chǎn)安全3案例1 業(yè)主資料泄，疏漏在物業(yè)3案例2 業(yè)主家失竊，物業(yè)應(yīng)警覺(jué)31.2區(qū)分所有權(quán)4案例3 小區(qū)架空層，利用惹紛爭(zhēng)4案例4 物管能坦蕩，業(yè)主才寬心5案例5 私搭和亂建，舊貌換新顏61.3房屋質(zhì)量與設(shè)施維護(hù)7案例6 冰雪突來(lái)襲，頭頂?shù)舨Ａ?案例7 沒(méi)口消防栓，救火被遲延81.4相鄰關(guān)系9案例8 搭棚遮天日，低層要陽(yáng)光9案例9 排污堵水管，樓下房被淹10案例10 汽車報(bào)警器，鳴叫擾休息11第二部分 多與少132.1物業(yè)費(fèi)13案例11 減免物業(yè)費(fèi)，聽(tīng)起來(lái)很美13案例12 上演空房計(jì)，收費(fèi)引爭(zhēng)議13案例13 底

2、層電梯費(fèi)，是否冤枉錢142.2停車費(fèi)15案例14 停車有糾紛，業(yè)主車堵門15案例15 停于車位上，愛(ài)車被劃傷162.3代收代繳17案例16 人去房也空，溫度白享用17案例17 私漲水和電，斷供起波瀾172.4其他收費(fèi)18案例18 要想從此過(guò)，留下買路財(cái)182.5維修資金19案例19 討要維修金，對(duì)簿上公堂19案例20 拖欠維修金，官司要纏身20第三部分 合與離213.1業(yè)主大會(huì)的組織和召開(kāi)21案例21 業(yè)主入住晚，公約效力全21案例22 大會(huì)雖缺位，決議不能違21案例23 個(gè)別有意愿，大會(huì)能否開(kāi)223.2業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司22案例24 到處貼公告，業(yè)委會(huì)被告22案例25 委員缺錢花，物業(yè)

3、補(bǔ)貼發(fā)233.3業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主25案例26 表決未出席，也應(yīng)遵決議25案例27 業(yè)主有聯(lián)名，改選行不行263.4解續(xù)聘物業(yè)公司27案例28 炒舊又招新，全依主任心27案例29 物業(yè)要被炒，監(jiān)督不能少28案例30 合同已終止，物業(yè)拒交權(quán)283第一部分 得與失業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的相關(guān)案例1.1人身財(cái)產(chǎn)安全案例1 業(yè)主資料泄，疏漏在物業(yè)2005年6月，T小區(qū)出現(xiàn)了一件“怪事”：數(shù)百名業(yè)主在并未申請(qǐng)或授權(quán)任何人申請(qǐng)的情況下，該樓盤的物業(yè)管理公司與N銀行支行合作，為他們辦理了約400張信用卡，且其信用卡資料上的聯(lián)系人多為鄰居，聯(lián)系人對(duì)此也毫不知情。物業(yè)管理公司無(wú)故泄露業(yè)主身份證復(fù)印件、姓名及住宅地址等信

4、息的行為，引發(fā)了業(yè)主的“信任危機(jī)”。在業(yè)主們的強(qiáng)烈抗議下，物業(yè)管理公司及N銀行支行都對(duì)沒(méi)有通知業(yè)主表示了歉意，并表示已將這批卡全部銷毀，與該事件有關(guān)的人員都已離職或被停職。案例2 業(yè)主家失竊，物業(yè)應(yīng)警覺(jué)張某、陳某系F小區(qū)業(yè)主。2006年1月12日，兩人家居被盜，遂于當(dāng)日向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。物業(yè)公司的保安員在回答公安機(jī)關(guān)調(diào)查詢問(wèn)中確認(rèn)兩盜竊嫌疑人當(dāng)天曾兩次駕車進(jìn)入該住宅小區(qū)，保安員雖詢問(wèn)其所欲往房號(hào)并要求其正確停放車輛，但卻未作出入登記。業(yè)主在向公安機(jī)關(guān)報(bào)案中稱，其損失珠寶首飾等物品價(jià)值共約12萬(wàn)元。該案經(jīng)立案?jìng)刹橹疗鹪V止尚未偵破。張某和陳某業(yè)主遂以被告未盡保安義務(wù)為由，將其告上法庭要求按過(guò)錯(cuò)比例兩

5、人的賠償經(jīng)濟(jì)損失共人民幣74237元。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的住宅小區(qū)物業(yè)管理合同合法有效。在合同履行期間，業(yè)主的住宅被人入室盜竊。在該事件中，物業(yè)管理公司的保安員沒(méi)有要求其之前從未見(jiàn)過(guò)的盜竊嫌疑人出示證件并作出入登記，并在未獲嫌疑人所報(bào)房號(hào)業(yè)主同意的情況下即任其自由出入，屬于疏于管理。據(jù)此，法院認(rèn)定物業(yè)管理公司未完全盡到物業(yè)合同約定的安全防范義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，業(yè)主訴請(qǐng)有理。但鑒于業(yè)主在訴訟中未能充分證明其被盜財(cái)物及其價(jià)值，綜合其在公安機(jī)關(guān)所作的報(bào)案陳述及被告在本案中的過(guò)錯(cuò)，法院確定由物業(yè)管理公司酌情賠償原告8000元。1.2區(qū)分所有權(quán)案例3 小區(qū)架空層，利用惹紛

6、爭(zhēng)施先生等業(yè)主于2004年7月向J公司購(gòu)買了G小區(qū)的商品房。買賣合同中并未對(duì)商品房所在樓宇的架空層進(jìn)行約定。但是入住之后不久，包括施先生在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主們和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為了架空層的使用權(quán)問(wèn)題展開(kāi)曠日持久的爭(zhēng)論。原來(lái)，該樓盤架空層在政府核發(fā)的建設(shè)規(guī)劃許可證上是用于全體業(yè)主共享的休閑綠地。四年前在房屋行將驗(yàn)收的前夜，開(kāi)發(fā)商臨時(shí)緊急運(yùn)進(jìn)好幾車塊狀的綠草皮將架空層的底層泥土填滿，并漫灌、澆水、保養(yǎng)。待建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門聯(lián)合竣工驗(yàn)收完畢后，馬上“變臉”，一夜之間綠草皮全部被運(yùn)走，并澆筑上水泥地坪；隨后，一些租戶開(kāi)始陸續(xù)搭建分隔墻體，使之成為店面、車庫(kù)，甚至宿舍。物業(yè)服務(wù)公司也把物業(yè)服務(wù)室設(shè)在架空層里

7、。最后，開(kāi)發(fā)商甚至將尾盤的售樓處也設(shè)在架空層里。一些業(yè)主認(rèn)為，架空層按照批準(zhǔn)核定的規(guī)劃，是屬于業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，不能用于其他用途。最終，施先生等業(yè)主將開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司分別告上了法院。2008年6月，法院作出判決認(rèn)為，G小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，并未對(duì)架空層歸屬作出約定。依照法律規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法所稱的共有部分。從城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理部門查詢得知，架空層雖未計(jì)入房屋建筑面積，樓房土地面積已由該樓全體業(yè)主分?jǐn)?，產(chǎn)權(quán)依法應(yīng)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)公司在架空層設(shè)物業(yè)用房，

8、涉及到全體業(yè)主利益，但業(yè)主委員會(huì)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行確認(rèn)，該行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，應(yīng)當(dāng)予以騰退。有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀，應(yīng)予以支持。因此，據(jù)此判決，架空層應(yīng)歸屬G小區(qū)全體業(yè)主所有并施行管理 倪斌鷺.小區(qū)架空層的用途之爭(zhēng).現(xiàn)代物業(yè)，2008年第15期。案例4 物管能坦蕩，業(yè)主才寬心 趙某是Z小區(qū)的業(yè)主。他起訴稱，2005年4月8日，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂了Z小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同。該合同約定，物業(yè)管理公司將對(duì)項(xiàng)目樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理公司可收取經(jīng)營(yíng)收入的一定比例(15%)作為傭金。物業(yè)管理公司應(yīng)將廣告位經(jīng)營(yíng)收益情況告知全體業(yè)主。他

9、去年發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)電梯間出現(xiàn)廣告，就開(kāi)始與物業(yè)溝通，詢問(wèn)小區(qū)廣告收益如何處理。然而，物業(yè)并未將收入向業(yè)主公示，也未說(shuō)明使用情況。趙某認(rèn)為，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，承擔(dān)服務(wù)性義務(wù)。物業(yè)管理公司在小區(qū)電梯間及樓宇外設(shè)立廣告位，并因此獲得了固定的廣告費(fèi)收入，但在收取廣告費(fèi)后，“物業(yè)未說(shuō)明使用情況，而是據(jù)為己有”。他因此認(rèn)為，物業(yè)管理公司已構(gòu)成違約，嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)履行約定的義務(wù)，將廣告收益情況向全體業(yè)主公示。 選自京華時(shí)報(bào)2008年8月4日案例5 私搭和亂建，舊貌換新顏 兩年來(lái)，M小區(qū)好似永遠(yuǎn)沒(méi)有完工。小區(qū)的三百多戶業(yè)主中，已有二百六七十戶對(duì)房屋私自改建，“大

10、興土木”后的建筑令小區(qū)面目全非。此起彼伏的私搭亂建影響了全體業(yè)主的生活質(zhì)量不說(shuō)，還存在著諸多的安全隱患。進(jìn)入M小區(qū)，給人的第一印象就是到處是“工地”。有的業(yè)主把院墻打通，建成房屋，有的業(yè)主在自家的三層別墅上又加高一層，改成四層別墅，有的業(yè)主干脆連小花園都不要，直接搭建房子。就這樣，一個(gè)高檔的小區(qū)里，兩年來(lái)一直有施工隊(duì)出出進(jìn)進(jìn)，施工噪音此起彼伏。為此，物業(yè)公司勸過(guò)很多次，但業(yè)主卻充耳不聞。物業(yè)公司只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理和服務(wù)，面對(duì)大部分業(yè)主私搭亂建沒(méi)有強(qiáng)行制止的權(quán)利，只是說(shuō)服，不能強(qiáng)制其拆除。 對(duì)此，M小區(qū)的開(kāi)發(fā)商依據(jù)銷售合同，已向法院起訴小區(qū)業(yè)主私搭亂建的行為。第一批起訴了幾戶業(yè)主，法院已經(jīng)判決，

11、責(zé)令業(yè)主先自行拆除。1.3房屋質(zhì)量與設(shè)施維護(hù)案例6 冰雪突來(lái)襲，頭頂?shù)舨Ａ?008年2月7日上午，某小區(qū)業(yè)主劉女士外出經(jīng)過(guò)房屋樓道入戶門時(shí)，被上方掉落的雨蓬玻璃砸傷。為索賠損失，劉女士將物業(yè)公司告上法庭。事發(fā)當(dāng)日，物業(yè)公司經(jīng)理派員上門看望，并提出同意承擔(dān)一切費(fèi)用。但事后卻表示玻璃砸落屬天災(zāi)人禍，責(zé)任不在物業(yè)公司。而發(fā)生事故的玻璃雨棚在事發(fā)前10天左右已損壞，物業(yè)公司維修人員拿掉了右邊破碎的半塊玻璃，但對(duì)左邊的半塊沒(méi)有進(jìn)行加固或拆除。受傷后，物業(yè)公司即把小區(qū)所有的鋼化玻璃雨棚全部拆除。物業(yè)公司為玻璃雨棚的管理者，因?qū)κ軅录袚?dān)全部責(zé)任。要求判令賠償醫(yī)藥費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)工費(fèi)和營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等損失2

12、千余元，并賠償精神損失費(fèi)2000元。物業(yè)公司辯稱，對(duì)雨蓬盡到了日常巡檢、維修保養(yǎng)義務(wù)。2008年春節(jié)前后，我國(guó)遭遇了有史以來(lái)罕見(jiàn)的冰雪災(zāi)害。在惡劣的天氣環(huán)境下，小區(qū)內(nèi)33個(gè)門幢的雨蓬有14個(gè)發(fā)生爆裂，爆裂比例超過(guò)40%。如此高密度、大面積的玻璃爆裂在被告日常巡檢工作中是不可預(yù)見(jiàn)的。目前為消除這一隱患，已全面拆除雨蓬玻璃，但部分小區(qū)業(yè)主仍有不同意見(jiàn)。由此可見(jiàn)，本案事件的發(fā)生是由于災(zāi)害性氣候引起建筑設(shè)施材質(zhì)發(fā)生變形爆裂所致，對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理單位，對(duì)于小區(qū)房屋入戶門處的玻璃雨蓬之公共設(shè)施負(fù)有日常維護(hù)、保養(yǎng)、檢修之管理責(zé)任。現(xiàn)因該處雨蓬玻璃墜落而致劉女士受傷，作

13、為管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。雖然不能排除玻璃墜落的發(fā)生為氣候原因所致的可能性，但在劉女士受傷前數(shù)天，小區(qū)內(nèi)已發(fā)生類似玻璃爆裂多起。如果對(duì)此安全隱患的存在能夠引起充分重視，及時(shí)采取必要的防范措施或提醒業(yè)主加以預(yù)防，本次事件是可以避免的，因此物業(yè)公司作為管理者對(duì)于原告因玻璃墜落而導(dǎo)致受傷的后果是有過(guò)錯(cuò)的。至于劉女士要求支付精神損失費(fèi)之訴請(qǐng)，基于物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)程度以及劉女士的傷勢(shì)后果等情況，不予支持。案例7 沒(méi)口消防栓，救火被遲延2007年1月14日晚，家住B小區(qū)高層的劉某家中廚房突然失火。10分鐘后，消防隊(duì)便趕到現(xiàn)場(chǎng)。就在消防隊(duì)員打開(kāi)消防栓的窗口，準(zhǔn)備引水救火時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)消防栓的龍頭接口不見(jiàn)了。隊(duì)員們又

14、趕到該層樓的另一個(gè)消防栓前，也碰到同樣的情況。20分鐘后，消防隊(duì)員才從其他樓層接來(lái)水源，將大火撲滅。后經(jīng)鑒定，劉某家的財(cái)產(chǎn)損失為6萬(wàn)多元?；馂?zāi)原因是電器電線短路后引燃了泄漏的天然氣。2008年8月，劉某將物業(yè)公司告到區(qū)法院，要求其賠償財(cái)產(chǎn)損失3萬(wàn)多元。劉某認(rèn)為，火燒起來(lái)后，消防隊(duì)員第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，火災(zāi)原本在十幾分鐘內(nèi)就能控制住。由于物業(yè)管理對(duì)公共設(shè)施維護(hù)不當(dāng)，消防栓沒(méi)有龍頭接口，導(dǎo)致大火多燒了20分鐘。劉某表示，他愿意承擔(dān)建筑部分的損失，但3萬(wàn)余元的家具、家電等物品損失應(yīng)由物業(yè)公司賠償。物業(yè)公司辯稱，而此次火災(zāi)發(fā)生的原因主要在劉某自身。對(duì)于消防栓沒(méi)有出水龍頭的問(wèn)題，物業(yè)公司稱，他們每年對(duì)這些

15、公共設(shè)施檢查一次，此次是個(gè)意外，水龍頭肯定是被偷走了。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因消防栓接口缺失，延遲了滅火時(shí)間，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?？紤]到火災(zāi)是由劉某自身過(guò)錯(cuò)引起，物業(yè)公司也為其修復(fù)了受損房屋，法院據(jù)此判決物業(yè)公司承擔(dān)6000元的賠償責(zé)任。1.4相鄰關(guān)系案例8 搭棚遮天日，低層要陽(yáng)光Y小區(qū)的住宅樓，都為6層樓的小高層建筑，每幢樓的頂樓是一個(gè)斜坡加上一個(gè)開(kāi)放式的露臺(tái)。幾乎一半以上的頂樓住戶都在露臺(tái)上，用顏色各異的玻璃擋板搭建了各種陽(yáng)光棚。有的還在陽(yáng)光棚里種植了不少植物，就好像一個(gè)屋頂花園。 因?yàn)閷?duì)面居民搭設(shè)的陽(yáng)光棚，有些業(yè)主冬天曬被子卻不得不拿到底樓花園中。冬天太陽(yáng)較低，正好與對(duì)面鄰居的陽(yáng)光棚等高，由

16、于陽(yáng)光棚的阻擋，太陽(yáng)光便難以直射家中的陽(yáng)臺(tái)。 就在低樓層的居民因?yàn)閷?duì)面樓頂?shù)年?yáng)光棚而叫苦不迭時(shí)，頂樓搭陽(yáng)光棚的居民也有滿腹苦水。有些業(yè)主表示，自家的樓頂滲水很嚴(yán)重，不管怎么修理都沒(méi)有成效，沒(méi)辦法只得搭個(gè)棚遮擋一下。時(shí)常有居民因?yàn)椴晒鈾?quán)的問(wèn)題而鬧到物業(yè)辦公室，小區(qū)物業(yè)對(duì)此也顯得頗為無(wú)奈。但頂樓漏水也是不爭(zhēng)的事實(shí)，因?yàn)榉孔拥馁|(zhì)量問(wèn)題，有些居民的樓頂已經(jīng)經(jīng)過(guò)三四次大修，眼看要過(guò)房屋保修期，所以居民們便搭了陽(yáng)光棚以圖一了百了。搭棚的居民已有十多戶，對(duì)此，物業(yè)部門只能在陽(yáng)光棚搭建的最初進(jìn)行勸阻，而無(wú)權(quán)對(duì)違法搭建進(jìn)行拆除。 案例9 排污堵水管，樓下房被淹2005年5月，郭先生入住U小區(qū)后與物業(yè)公司簽訂了物

17、業(yè)服務(wù)協(xié)議，并繳納了一年的物業(yè)費(fèi)。雙方在“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”條款中約定，物業(yè)公司對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理，污水排放通暢；如物業(yè)未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)，郭先生有權(quán)要求物業(yè)限期改正，逾期未改給郭先生造成損失的，物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)生間排水管導(dǎo)致堵塞，使郭先生房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內(nèi)地面、墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對(duì)管道進(jìn)行了疏通并對(duì)郭先生的房屋進(jìn)行了清掃。 7月6日，郭先生起訴至一審法院稱，由于物業(yè)公司管理不善，致使新房入住之初即發(fā)生如此惡劣事故，給自己財(cái)產(chǎn)及精神造成極大損失。要求物業(yè)公司書面說(shuō)明事故原

18、因及維修結(jié)果、公開(kāi)道歉；賠償恢復(fù)原狀損失、違約金、精神損失、物業(yè)費(fèi)損失共計(jì)2.3萬(wàn)余元。一審法院支持了郭先生的訴訟請(qǐng)求，判定物業(yè)公司賠償。物業(yè)公司不服，上訴到二中院。 二中院經(jīng)審理認(rèn)為，郭先生因同一單元上層住戶將裝修垃圾倒入主衛(wèi)排水管，堵塞造成污水反灌，導(dǎo)致郭先生房屋地面墻體污損，該損害結(jié)果應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任。郭先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議雖有保障污水排放通暢的條款，但郭先生未能舉證證明其所受損害系物業(yè)公司違約或侵權(quán)所致，且事后物業(yè)公司及時(shí)對(duì)管道進(jìn)行了疏通并將房屋進(jìn)行了清掃，已履行了承諾的義務(wù)，因此物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案例10 汽車報(bào)警器，鳴叫擾休息家住某小區(qū)的成先生始終被

19、自家窗外停放的一輛汽車煩惱，因?yàn)樗易≡谝粯?，鄰居柳某家住三樓，每到下班時(shí)間，劉某就將汽車停放在成先生家的窗邊過(guò)道上，尤其是中午休息時(shí)間和夜深人靜的時(shí)候，小區(qū)居民都休息了，可是突然汽車警報(bào)聲響起，有時(shí)響個(gè)不停，成先生的妻子有心臟病和高血壓，汽車馬達(dá)聲和警報(bào)聲吵得他和妻子心神不寧，小區(qū)的其他居民對(duì)此也怨聲載道。起初，成先生向環(huán)保部門投訴，環(huán)保部門的工作人員了解情況后表示也無(wú)法處理，只能雙方協(xié)調(diào)解決。 成先生后來(lái)多次找車主劉某交涉，但劉某解釋說(shuō)，他停車的地方就是被物業(yè)公司指定的停車位，而且他還交了一年的停車費(fèi)。成先生又找到小區(qū)物業(yè)，可物業(yè)工作人員也告訴他，當(dāng)初小區(qū)開(kāi)發(fā)建成后，成先生的窗外的過(guò)道就被

20、規(guī)劃成業(yè)主的汽車停車位。至于造成的噪音問(wèn)題物業(yè)表示也沒(méi)有辦法解決，只能要求車主注意不要打擾鄰居的正常生活。 成先生要求物業(yè)公司重新規(guī)劃停車位，小區(qū)物業(yè)也予以拒絕。 成先生實(shí)在不能忍受這輛車的噪音給他平靜的生活帶來(lái)的干擾，多次與車主及物業(yè)公司交涉協(xié)商，可是均以失敗告終。2008年5月，成先生將劉某以及小區(qū)物業(yè)訴至區(qū)人民法院。成先生訴稱，劉某將車停在其家窗口邊，造成汽車噪音嚴(yán)重影響了他的正常生活，侵犯了他的休息權(quán)，要求車主及物業(yè)公司停止侵害、排除妨礙。 2008年7月，區(qū)法院作出了“車主劉某及物業(yè)公司停止對(duì)成先生休息權(quán)的侵害”的判決。14第二部分 多與少因資費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生的各種爭(zhēng)議2.1物業(yè)費(fèi)案例11

21、 減免物業(yè)費(fèi)，聽(tīng)起來(lái)很美近些年來(lái)，“免物業(yè)費(fèi)”正成為不少開(kāi)發(fā)商的促銷噱頭，他們往往打著“免3年、5年物業(yè)費(fèi)”甚至“免終身免物業(yè)費(fèi)”的承諾來(lái)吸引消費(fèi)者購(gòu)房。2009年，全國(guó)多個(gè)城市都發(fā)生了這樣的物業(yè)糾紛：業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)，理由是開(kāi)發(fā)商承諾了減免。這主要是由于在全球經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的2008年，開(kāi)發(fā)商面對(duì)庫(kù)存增加或者現(xiàn)金流緊缺等壓力下，很多都選擇了減免物業(yè)費(fèi)進(jìn)行促銷的模式，其具體形式五花八門。某開(kāi)發(fā)商廣告中明確提到“小區(qū)物業(yè)費(fèi)僅為0.3元/平方米/月，目前購(gòu)房可免物業(yè)費(fèi)一年”。某樓盤在促銷廣告中承諾：“現(xiàn)在購(gòu)房可免5年物業(yè)費(fèi)”。有項(xiàng)目又打出銷售廣告，“目前老業(yè)主推薦新業(yè)主購(gòu)房可免一年物業(yè)

22、費(fèi)。”，某花園打出樓盤銷售廣告，“目前新推出起價(jià)5100元/平米樓房，凡購(gòu)房客戶可享受免一年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠！”某項(xiàng)目打出樓盤銷售廣告，“樓盤均價(jià)3500元/平方米，全款可免兩年物業(yè)費(fèi)。” 案例12 上演空房計(jì)，收費(fèi)引爭(zhēng)議王女士是Q小區(qū)的老住戶，一直以來(lái)都按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。2008年，王女士在別處重新買了套房子，一家人容洋洋地遷進(jìn)新居。從那時(shí)開(kāi)始.Q小區(qū)的老房子一直用于堆放以前的那些老家具和一些雜七雜八的東西。有時(shí)候，王女士會(huì)抽空到老房子里去取些東西，也順便打掃打掃。好幾次，王女士都遇到了物管的工作人員上門收取物業(yè)費(fèi)。王女士說(shuō):“我這就一間空房子，人都搬走了，怎么還要收物業(yè)費(fèi)?”雙方因此爭(zhēng)執(zhí)不下

23、.物業(yè)費(fèi)就這樣欠著，物業(yè)公司同樣準(zhǔn)備通過(guò)法律手段解決此事。案例13 底層電梯費(fèi)，是否冤枉錢 金老師退休后住在某市的D小區(qū)，某日，小區(qū)物業(yè)的工作人員找到他，向他出示了上半年的物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)。 金老師接過(guò)收據(jù)，一頁(yè)頁(yè)翻過(guò)去，突然他的眼光停在了“電梯運(yùn)行費(fèi)”上。 都市花園一共有10棟32層的大樓，而金老師住的是7號(hào)樓的最底層。以前交物業(yè)費(fèi)時(shí)也沒(méi)細(xì)想，今天金老師大腦突然開(kāi)竅，想起自己住一樓，從來(lái)沒(méi)坐過(guò)電梯，為何要出這筆冤枉錢？ 金老師把“電梯運(yùn)行費(fèi)”的單據(jù)拿出來(lái)，把理由一說(shuō)，要求工作人員把領(lǐng)導(dǎo)叫來(lái)。過(guò)了不到半小時(shí)，物業(yè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)了，向金老師笑著解釋說(shuō)收取電梯運(yùn)行費(fèi)是上級(jí)部門批準(zhǔn)的，其他小區(qū)也是這

24、么收的，請(qǐng)他理解和配合。”金老師認(rèn)為，這筆費(fèi)用收得不合理，他從沒(méi)坐過(guò)電梯，為何要交電梯運(yùn)行費(fèi)？物業(yè)公司過(guò)去做錯(cuò)了，現(xiàn)在就應(yīng)該糾正。他提出物業(yè)何時(shí)糾正，他何時(shí)才付物業(yè)費(fèi)。金老師覺(jué)得自己為抵制亂收費(fèi)作出了貢獻(xiàn)，不免有些得意，常把這事當(dāng)新聞傳，一傳十，十傳百，很快小區(qū)里的居民都知道了，特別是住在一樓的居民，紛紛叫好，也跟著拒交“電梯運(yùn)行費(fèi)”，就連二樓三樓的居民也在扳指頭算，自己和32樓的居民，用電梯數(shù)有多大區(qū)別。后來(lái)，雙方多次交涉未果，D小區(qū)物業(yè)公司真的向法院提起了公訴，被告除了金老師，還有D小區(qū)拖欠電梯費(fèi)的其他居民。 2.2停車費(fèi)案例14 停車有糾紛，業(yè)主車堵門由同一家物業(yè)公司管理的某兩小區(qū)發(fā)生部

25、分業(yè)主用車將小區(qū)大門堵了兩天兩夜的事件，給小區(qū)和周圍的市政道路造成了很大的影響。事情的起因是2009年10月9日，兩個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司貼出通知，不交車位費(fèi)的業(yè)主不允許駕車進(jìn)入小區(qū)。部分業(yè)主覺(jué)得該規(guī)定不合理，欲強(qiáng)行駕車進(jìn)入，但遭到保安阻攔，這些業(yè)主隨即用車將大門堵住。物業(yè)公司一位工作人員稱，兩個(gè)小區(qū)共有80%以上的業(yè)主辦理了租車位手續(xù)，有固定的停車位，其他沒(méi)租車位的業(yè)主則一直把車隨便停在綠地、通道等處，給小區(qū)帶來(lái)了安全隱患。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)公司決定嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入制度，沒(méi)有辦理車位手續(xù)的業(yè)主一律不允許將車駛?cè)胄^(qū)。但是一些業(yè)主并不認(rèn)同江先生的說(shuō)法，小區(qū)業(yè)主王先生說(shuō)，2009年3月，他響應(yīng)物業(yè)的號(hào)

26、召辦理了車位手續(xù)，繳納了半年的停車費(fèi)，到9月份，他就應(yīng)該再次繳納車位費(fèi)了，但是這一次他卻不愿意再交錢?！吧习肽晡医涣塑囄毁M(fèi)后，發(fā)現(xiàn)許多沒(méi)交錢的人一樣可以在小區(qū)停車，我的車位還經(jīng)常被別人占，我的心理就不平衡了?！庇捎跊](méi)有續(xù)交停車費(fèi)，10月9日以后王先生的車就被迫一直停在外面馬路邊。不過(guò)，在他看來(lái)，交了錢卻享受不到小區(qū)應(yīng)有的服務(wù)，還不如就把車停在外面?！蓖Ｔ谕饷孳囀軗p了還能找保險(xiǎn)公司理賠，停在小區(qū)里車被劃了剮了物業(yè)卻不管。案例15 停于車位上，愛(ài)車被劃傷9月12日，M小區(qū)的居民們吃驚地發(fā)現(xiàn)，在短短一天內(nèi)，他們停放在小區(qū)內(nèi)的31輛轎車被人為地劃上了道道傷痕。 業(yè)主董女士正要駕車出門時(shí)卻發(fā)現(xiàn)自己的愛(ài)車

27、車身上已經(jīng)被人用銳器刻上了污言穢語(yǔ)。當(dāng)她正在為受傷的車輛心痛不已的時(shí)候，她驚訝地發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)遭此“禮遇”的并非僅她一輛車，包括奧迪、別克、大眾等多種品牌在內(nèi)的一些轎車、商務(wù)車的車頭、兩側(cè)車身和反光鏡上均不同程度遭到了“毀容”，部分轎車的車身上甚至被寫上了侮辱性的字眼。短短一天內(nèi)，一個(gè)小區(qū)中的“遇害”車數(shù)量高達(dá)31輛。而由于其中很多車輛的車主并沒(méi)有為車輛投保劃痕險(xiǎn)，車主們不得不為這次損失買單修理。一時(shí)間，小區(qū)內(nèi)一片嘆息聲。同時(shí)，經(jīng)過(guò)對(duì)小區(qū)錄像帶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，損壞車輛的是來(lái)自小區(qū)外的幾名兒童。在找不到“兇手”的情況下，車主們向小區(qū)的物業(yè)公司索要賠償，但卻遭到對(duì)方拒絕。2.3代收代繳案例16 人去房也

28、空，溫度白享用張先生有多處住房，其中有一處集中供暖的房產(chǎn)常年空置。供暖季結(jié)束后，供暖公司將張先生告上法庭索要供暖費(fèi)，但張先生認(rèn)為，自己并未在該房屋居住，沒(méi)有享受供暖公司的服務(wù)，既然沒(méi)有享有權(quán)利，也就不存在支付供暖費(fèi)的義務(wù)。可法院審理后裁決，依然要求張先生支付相應(yīng)供暖費(fèi)。不少人有著和張先生一樣的認(rèn)識(shí)。因?yàn)榉孔娱L(zhǎng)期空置，房主認(rèn)為供暖是供暖方的單方行為，自己并未享受供暖服務(wù)，付費(fèi)不合理。因而有不少人希望取暖就像使用水電一樣，什么時(shí)候想用就用，不用就關(guān)掉，可以自己控制，對(duì)于目前這種個(gè)人不能控制的取暖方式和計(jì)費(fèi)方式有意見(jiàn)。案例17 私漲水和電，斷供起波瀾 小區(qū)樓下一排30多家店面被物業(yè)斷電。這一切源于物

29、業(yè)公司擅自提高代收繳的水電費(fèi)，商戶們拒絕按物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用的結(jié)果。 據(jù)商戶張先生介紹，上個(gè)月物業(yè)公司給每家商戶發(fā)通知，聲稱物業(yè)公司代收繳的電費(fèi)由原來(lái)的1.1元/度調(diào)整為1.81元/度，水費(fèi)由原的2.6元/噸調(diào)整為5.6元/噸。對(duì)于水電分?jǐn)傎M(fèi)的提高，商戶們都說(shuō)無(wú)法接受，因此拒絕交費(fèi)。沒(méi)想到，整排店鋪卻遭到物業(yè)的突然斷電。 而物業(yè)管理公司辦公室的陳先生表示，由于小區(qū)管理上的問(wèn)題，原來(lái)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)多年未收齊，出現(xiàn)極大虧損，幾年來(lái)，小區(qū)累計(jì)虧了20余萬(wàn)元，物業(yè)公司一直在負(fù)債運(yùn)行，再不采取措施，就沒(méi)法運(yùn)轉(zhuǎn)了。因此，從上個(gè)月開(kāi)始，他們對(duì)沿街店鋪提高水電分?jǐn)傎M(fèi)。沒(méi)想?yún)s遭到所有商戶的拒絕，無(wú)奈之下，他

30、們只好采取斷電的做法。2.4其他收費(fèi)案例18 要想從此過(guò)，留下買路財(cái)2008年初，白先生在F小區(qū)購(gòu)買了一套商品房。今年3月底，白先生開(kāi)始對(duì)住房進(jìn)行裝修。4月1日，當(dāng)白先生租用的車輛拉裝修材料進(jìn)入小區(qū)時(shí)，被收取了1元 “進(jìn)門費(fèi)”?！拔易鳛樾^(qū)業(yè)主，進(jìn)小區(qū)裝修自己的房子為什么還要收取 進(jìn)門費(fèi)？這讓人不能理解。” 同樣的，在另外一個(gè)小區(qū)，保安均向車主同樣收取1元的“進(jìn)門費(fèi)”，卻并未出具任何發(fā)票。小區(qū)業(yè)主陳先生對(duì)此表示：“都已經(jīng)習(xí)以為常，經(jīng)?？梢钥匆?jiàn)保安在門口收費(fèi)。但對(duì)于這部分費(fèi)用的流向，我們無(wú)從知曉。”類似的情況在其他一些小區(qū)也同樣存在。1元的進(jìn)門費(fèi)雖然不多，但積少成多，一年下來(lái)也是一筆不小的數(shù)額。

31、這部分本來(lái)屬于全體業(yè)主的收入，因?yàn)椴怀鼍甙l(fā)票或者不規(guī)范出票，大多去向不明。2.5維修資金案例19 討要維修金，對(duì)簿上公堂楊某等75名業(yè)主先后購(gòu)買了某大廈的商品住宅。全部業(yè)主共向開(kāi)發(fā)商交納公共維修基金約60萬(wàn)元。然而，開(kāi)發(fā)商收取上述維修基金后，并未按規(guī)定將該款移交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門代管，而是自行管理和使用。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商成立了X物業(yè)管理有限公司，由該公司實(shí)際負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)管理工作。在此后的幾年里，開(kāi)發(fā)商及X公司一直未向業(yè)主們公布物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及使用情況。小區(qū)業(yè)委會(huì)于2003年2月成立后，便著手對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司幾年來(lái)的物業(yè)費(fèi)、維修基金等項(xiàng)目進(jìn)行清算，但開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理公司均未給出滿意答復(fù)。2

32、004年8月，某大廈業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定解聘X物業(yè)管理有限公司，另行選聘了F物業(yè)管理公司接手該大廈的物業(yè)管理工作，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商及舊的物業(yè)公司向新的物業(yè)公司移交維修基金及剩余的物業(yè)費(fèi)。然而，開(kāi)發(fā)商卻在某大廈張貼匯總表，宣稱維修基金已經(jīng)全部使用完畢。這樣的結(jié)果令業(yè)主們無(wú)法接受。 為維護(hù)自己的合法權(quán)益，2006年6月，某大廈75戶業(yè)主以K房地產(chǎn)公司擅自挪用維修基金違法為由，聯(lián)名向法院提起集團(tuán)訴訟，要求法院判令被告K房地產(chǎn)公司及物業(yè)公司將每戶所交納的維修基金及利息分別返還給各業(yè)主。 案例20 拖欠維修金，官司要纏身商城共有730位業(yè)主，而已交納維修資金的還不到500戶，拖欠維修資金的還有230

33、戶,而且都是大業(yè)主，拖欠的維修資金高達(dá)300萬(wàn)元以上。 商城自2003年開(kāi)始營(yíng)業(yè)以來(lái)，設(shè)備不斷老化，每年用于保養(yǎng)電梯和維修空調(diào)的費(fèi)用就高達(dá)幾十萬(wàn)，全是動(dòng)用的大多數(shù)業(yè)主已交納的維修資金。少數(shù)業(yè)主未交納維修資金，卻享受著維修資金帶來(lái)的收益，令大多數(shù)業(yè)主產(chǎn)生不滿情緒。法院查明，2001年9月，宋某購(gòu)買了商城的1號(hào)商鋪，但卻一直未交納維修資金。2005年8月10日，商城的業(yè)委會(huì)向宋某發(fā)出了限期交費(fèi)通知書，但宋一直未交。2005年10月，業(yè)委會(huì)將宋某夫婦告到了區(qū)法院，要求判決支付拖欠的維修資金11601元。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，維修資金關(guān)系著物業(yè)的正常使用，也關(guān)系到市民的生命安全，每個(gè)業(yè)主都應(yīng)該依法繳納。宋

34、某的答辯理由與本案無(wú)關(guān)，因此法院作出了一審判決，判決被告宋某立即向商城業(yè)委會(huì)交納維修資金11601元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。22第三部分 合與離業(yè)主自治過(guò)程中涌現(xiàn)的各類問(wèn)題3.1業(yè)主大會(huì)的組織和召開(kāi)案例21 業(yè)主入住晚，公約效力全劉女士是某小區(qū)的業(yè)主。由于多種原因，劉女士對(duì)面的住宅一直沒(méi)有售出，前些天，終于有新鄰居入住，入住的是業(yè)主李某。搬來(lái)新鄰居，劉女士還沒(méi)來(lái)得及高興，就煩惱不斷，業(yè)主李某經(jīng)常把生活垃圾堆放在在公用樓道里，他還飼養(yǎng)了一條寵物狗，經(jīng)常在樓道里隨意大小便，造成該層樓道衛(wèi)生狀況極差、臭氣熏天。劉女士多次上門耐心與鄰居李某溝通，但是李某依然我行我素。最后，劉女士無(wú)奈之下，投訴到該小區(qū)

35、物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主李某進(jìn)行規(guī)勸，希望李某遵守小區(qū)業(yè)主公約，該公約中明確規(guī)定：“在本物業(yè)范圍內(nèi)，業(yè)主不得隨意堆放雜物、垃圾”。但是業(yè)主李某卻辯稱，他購(gòu)買的是尾房，他沒(méi)有參與簽訂小區(qū)業(yè)主公約，因此，該公約對(duì)他沒(méi)有約束力。案例22 大會(huì)雖缺位，決議不能違 某小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，業(yè)主張某正在意大利羅馬參加一個(gè)學(xué)術(shù)會(huì)議，并沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)，也沒(méi)有投票?；貒?guó)以后，得知自己小區(qū)業(yè)主大會(huì)已經(jīng)開(kāi)過(guò)，而且通過(guò)了業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等業(yè)主自治管理性文件。于是他找到業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司，稱沒(méi)有得到召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知，所以他對(duì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議一概不接受。案例23 個(gè)別有意愿，大會(huì)能否開(kāi)某住宅小

36、區(qū)業(yè)主張某因在住宅裝修過(guò)程中與物業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭(zhēng)吵，以致對(duì)物業(yè)管理公司不滿，于是向業(yè)主委員會(huì)主任提出書面申請(qǐng)，請(qǐng)求立即召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論物業(yè)管理公司服務(wù)水平及解聘問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主張某的這一做法，新上任的業(yè)主委員會(huì)主任感到有些為難，因?yàn)檫@不符合業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的規(guī)程。3.2業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司案例24 到處貼公告，業(yè)委會(huì)被告2001年1月1日起，物業(yè)公司開(kāi)始對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。孰料在雙方服務(wù)與被服務(wù)的角色中，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)的矛盾卻是愈演愈烈。在該小區(qū)成立了業(yè)主代表大會(huì)換屆選舉籌備組后，表現(xiàn)得尤為激烈。業(yè)主委員會(huì)先后以業(yè)主委員會(huì)及籌備組的名義，在小區(qū)公告欄、附近商店、小區(qū)住宅門棟和小區(qū)大門上

37、，張貼“公告”多份。公告的矛頭直指物業(yè)公司，措詞激烈。如“違規(guī)操作、亂收費(fèi)、扣押維修基金甚至業(yè)委會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)”；又如“今后亦決不會(huì)再續(xù)聘物業(yè)公司，暫停繳付停車費(fèi)”等等。“公告”的張貼，迅速在小區(qū)業(yè)主中掀起了軒然大波，使物業(yè)公司的商業(yè)信譽(yù)、企業(yè)聲譽(yù)受到嚴(yán)重?fù)p害。據(jù)物業(yè)公司在法庭上的陳述表明，受到業(yè)委會(huì)的“誣告”后，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率從原來(lái)的94%，一下子跌到23%，遭受了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。為此，物業(yè)公司將小區(qū)業(yè)主委員會(huì)告上法庭，訴請(qǐng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)立即停止對(duì)物業(yè)公司的信譽(yù)和聲譽(yù)侵害，公開(kāi)向原告道歉。同時(shí)請(qǐng)求判令小區(qū)業(yè)主委員會(huì)賠償損失8000元。在法庭審理中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)承認(rèn)了自己張貼公告的事實(shí)，但

38、堅(jiān)持自己是代表了廣大業(yè)主的利益，僅針對(duì)了原告方違規(guī)的具體事實(shí)。張貼公告是法律所允許，內(nèi)容也未毀壞原告聲譽(yù)，其行為并未構(gòu)成侵權(quán)，故要求法庭駁回原告的訴請(qǐng)。閔行區(qū)法院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在沒(méi)有充分證據(jù)證明的情況下，張貼公然指責(zé)物業(yè)公司亂收費(fèi)等內(nèi)容的公告和通告，已構(gòu)成了對(duì)原告名譽(yù)的損害，故原告要求被告賠禮道歉的請(qǐng)求法院應(yīng)予支持。至于原告索賠損失8000元的訴請(qǐng)，由于原告未能提供必要證據(jù)，法院難以支持。案例25 委員缺錢花，物業(yè)補(bǔ)貼發(fā)“有些業(yè)委會(huì)能得到變相工資，結(jié)果吃人嘴軟?！痹鴵?dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)委員的陳先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商每月給“補(bǔ)貼”，約為6001000元?！捌渌^(qū)有的補(bǔ)貼是由物業(yè)發(fā)，或以其他形式變通，比

39、如免交物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi)、送各種優(yōu)惠卡等。收了物業(yè)的財(cái)物，業(yè)委會(huì)委員很難直起腰桿做事。” “有些小區(qū)業(yè)委會(huì)有活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，算進(jìn)物業(yè)費(fèi)后轉(zhuǎn)交給業(yè)委會(huì)，有的則是從小區(qū)公共收益中扣，這些做法有些會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)?！币幻飿I(yè)管理人員如是說(shuō)。3.3業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主案例26 表決未出席，也應(yīng)遵決議上海某小區(qū)業(yè)主馬先生認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)公告的首批議案表決第12條嚴(yán)重違反了物權(quán)法及上海市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，故向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ赫?qǐng)求撤銷。區(qū)人民法院在查明首批議案表決投票符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定的基礎(chǔ)上，作出駁回馬先生訴請(qǐng)的一審判決。2005年8月13日，小區(qū)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)登記成立，2006年3月2日，業(yè)主大會(huì)張貼首

40、批議案表決結(jié)果公告，其中第12條內(nèi)容為：“對(duì)于有經(jīng)營(yíng)行為的地下室和3131號(hào)地下室會(huì)所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物業(yè)管理費(fèi)”。2007年2月14日，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，其中第六章約定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)用房5.6元/月/平方米。查明，小區(qū)辦公樓等的原房地產(chǎn)權(quán)利人為林某，業(yè)主大會(huì)籌備組確定林某投票權(quán)數(shù)為36票。2006年10月13日，馬先生通過(guò)向林某購(gòu)買房屋的轉(zhuǎn)讓方式取得了3125號(hào)地下室、辦公樓、屋頂茶室等房屋產(chǎn)權(quán)5055.65平方米。之后，業(yè)主大會(huì)認(rèn)可馬先生擁有投票權(quán)數(shù)51票。 馬先生認(rèn)為，從2006年10月13日起，自己成為3125號(hào)房產(chǎn)的業(yè)主，但在此前，

41、原業(yè)主林某卻從未接到任何通知參加業(yè)主大會(huì)，行使業(yè)主權(quán)利。因此，馬先生認(rèn)定2006年3月2日所作的首批議案表決決定嚴(yán)重違反了物權(quán)法及上海市物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，故請(qǐng)求撤銷上述決定。 案例27 業(yè)主有聯(lián)名，改選行不行廣場(chǎng)入住有270多家業(yè)主。但是，153名業(yè)主聯(lián)名要求業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)委會(huì)成員。一日，四座樓大廳內(nèi)的公告欄都貼滿了公告。在一份“告知書”中，列出了業(yè)主與物業(yè)管理公司在地上停車場(chǎng)收費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等方面的矛盾，與開(kāi)發(fā)商在地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)及收費(fèi)等問(wèn)題上的矛盾。這些問(wèn)題由來(lái)已久，卻一直得不到解決，因此激起了廣大業(yè)主的不滿，認(rèn)為業(yè)委會(huì)無(wú)所作為，要重新選舉業(yè)委會(huì)成員。業(yè)主王成寶介紹說(shuō)，本次事件的直接導(dǎo)火索是物業(yè)公司開(kāi)始對(duì)地上停車場(chǎng)收費(fèi)。而之前關(guān)于地下停車場(chǎng)的收費(fèi)問(wèn)題，業(yè)主與物業(yè)公司就糾紛不斷，甚至還爆發(fā)了全體業(yè)主停車堵門、封堵交通事件，也曾有業(yè)主掐暈保安的事情發(fā)生。物業(yè)公司開(kāi)始對(duì)地上停車場(chǎng)按每小時(shí)2元