遠(yuǎn)卓—北京華融戰(zhàn)略—寫字樓分析報(bào)告Vywr

1、機(jī)密寫字樓行業(yè)研究報(bào)告寫字樓行業(yè)研究報(bào)告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次討論稿2022年年5月月28日日 北京北京此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。XX研究2006-08-XX-ZJS2全國(guó)寫字樓行業(yè)整體看法綜述全國(guó)寫字樓行業(yè)整體看法綜述外部影響因素外部影響因素企業(yè)行為企業(yè)行為C績(jī)效模式績(jī)效模式P行業(yè)結(jié)構(gòu)行業(yè)結(jié)構(gòu)S 1990年之后，寫字樓逐漸市場(chǎng)化，呈現(xiàn)波動(dòng)式上升的發(fā)展態(tài)勢(shì) 2002年開(kāi)始，為彌補(bǔ)1998年到2000年所留下的供需缺口，市場(chǎng)供應(yīng)急劇增加，同時(shí)需求也受各種因素影響調(diào)動(dòng)起來(lái) 2002年以來(lái)，寫字樓投資以平均每年

2、接近30的速度增加，2005年全國(guó)寫字樓投資完成額為737億人民幣，占房地產(chǎn)總投資額的5左右，并且這一比例在近幾年比較穩(wěn)定 短期內(nèi)爆發(fā)式增長(zhǎng)即將結(jié)束，長(zhǎng)期來(lái)看那，受宏觀經(jīng)濟(jì)向好的影響，未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展前景看好。但也會(huì)出現(xiàn)階段性供需關(guān)系不平衡的情況 寫字樓布局具有很強(qiáng)區(qū)域性，目前集中于三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，未來(lái)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、七大城市帶的中心城市是寫字樓開(kāi)發(fā)的主要地點(diǎn)選擇 市場(chǎng)集中度低，無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是持有經(jīng)營(yíng)，都沒(méi)有絕對(duì)領(lǐng)先的企業(yè) 投資主體呈現(xiàn)多元化：國(guó)有和集體企業(yè)，專業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)外資本和外資 產(chǎn)業(yè)模式過(guò)去受資金情況的影響，為快速回籠資金以開(kāi)發(fā)后出售為主，未來(lái)城市土地更為稀缺，一部分實(shí)力雄厚的公司目前

3、正在向“開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)”的模式轉(zhuǎn)變，這種模式的獲利較為穩(wěn)定和豐厚，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)水平也較低，這一模式將成為主導(dǎo)模式 持有黃金地段的高品質(zhì)寫字樓可獲得穩(wěn)定豐厚的收益和較小的風(fēng)險(xiǎn)，是持有經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的首選 寫字樓開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵成功因素：區(qū)位選擇、準(zhǔn)確定位、自有資金和融資能力、工程建設(shè)能力等 寫字樓持有經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功因素：區(qū)位選擇、準(zhǔn)確定位、經(jīng)營(yíng)管理能力、物業(yè)本身的品質(zhì)和形象 寫字樓開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高，可在20以上，屬項(xiàng)目性短期回報(bào) 持有經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期獲利能力，年回報(bào)率可達(dá)8以上，甚至更高，投資回收期為810年（與資金結(jié)構(gòu)有關(guān)） 地產(chǎn)增值可帶來(lái)潛在收益 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商務(wù)環(huán)境、企業(yè)發(fā)展是寫字樓的直接驅(qū)動(dòng)因素

4、 寫字樓市場(chǎng)受政策影響程度非常大XX研究2006-08-XX-ZJS3主要資料來(lái)源清單主要資料來(lái)源清單資料名稱資料來(lái)源時(shí)間20052006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)分析及投資咨詢報(bào)告萬(wàn)瑞咨詢2005年9月寫字樓和住宅市場(chǎng)概況高力國(guó)際2006年7月2006北京寫字樓市場(chǎng)需求分析報(bào)告新地產(chǎn)2006年第7期 全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20002005年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒北京市統(tǒng)計(jì)局20002005年中國(guó)房產(chǎn)信息北京市場(chǎng)活力不減戴德梁行2005年第8期中國(guó)地產(chǎn)研究2005年第三季度中原地產(chǎn)2005年10月制約行業(yè)發(fā)展的幕后之手房地產(chǎn)周期楊紅旭2006年5月2005年北京寫字樓市場(chǎng)回顧及2006年市場(chǎng)展望北京房地產(chǎn)網(wǎng)

5、2006年2月XX研究2006-08-XX-ZJS4外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點(diǎn)說(shuō)明 外部影響因素說(shuō)明 行業(yè)的發(fā)展歷史 行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模 行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度 行業(yè)的市場(chǎng)集中度 業(yè)務(wù)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 行業(yè)的KSF總結(jié) 行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀 行業(yè)獲利空間未來(lái)趨勢(shì)背景說(shuō)明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局XX研究2006-08-XX-ZJS5分析背景說(shuō)明分析背景說(shuō)明業(yè)務(wù)現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 華融是以商業(yè)物業(yè)片區(qū)開(kāi)發(fā)為主體的公司，歷史上以“金融街”片區(qū)寫字樓群為核心的商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了巨大的成功，不僅積累了豐厚的收益，也建立了領(lǐng)先的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)及豐富的

6、寫字樓開(kāi)發(fā)、租售經(jīng)驗(yàn) 從未來(lái)發(fā)展角度看，華融系統(tǒng)在京寫字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，可持有經(jīng)營(yíng)的寫字樓項(xiàng)目數(shù)量不多，通過(guò)金融街控股初步實(shí)現(xiàn)了跨地域擴(kuò)張本章目標(biāo)本章目標(biāo)寫字樓開(kāi)發(fā)銷售、持有經(jīng)營(yíng)是公司具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)之一，面對(duì)未來(lái)發(fā)展，需要分析審視以下關(guān)鍵議題： 從產(chǎn)業(yè)鏈角度分析寫字樓價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)目前的狀況和未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲利的關(guān)鍵點(diǎn) 通過(guò)對(duì)全國(guó)、北京和金融街地區(qū)的寫字樓發(fā)展情況和趨勢(shì)進(jìn)行研究，對(duì)中長(zhǎng)期價(jià)值進(jìn)行判斷，對(duì)未來(lái)的寫字樓發(fā)展模式和跨區(qū)域發(fā)展提出建議 針對(duì)開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)兩種模式的優(yōu)點(diǎn)、難點(diǎn)和需要具備什么條件進(jìn)行研究，從而判斷華融在能力具備方面的問(wèn)題，并提出如何平衡，如何獲取和

7、培養(yǎng)這些能力的建議，并且對(duì)寫字樓持有的目標(biāo)選擇提供選擇依據(jù) 對(duì)于所持有經(jīng)營(yíng)的金融街區(qū)域的寫字樓，如何進(jìn)一步深度挖掘潛在的贏利模式和提供增值服務(wù)的機(jī)會(huì)XX研究2006-08-XX-ZJS6分析背景說(shuō)明分析背景說(shuō)明分析方法分析方法 全面審視全國(guó)，分析全國(guó)寫字樓市場(chǎng)的整體發(fā)展特點(diǎn) 詳細(xì)分析北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析成果分析成果管理工具管理工具與其他報(bào)與其他報(bào)告的關(guān)系告的關(guān)系 目前中國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、趨勢(shì)及特點(diǎn) 行業(yè)整體結(jié)構(gòu)及行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，總體市場(chǎng)規(guī)模、變化趨勢(shì) 行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)格局，包括市場(chǎng)集中度、行業(yè)關(guān)鍵成功要素的總結(jié) 行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進(jìn)行總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)調(diào)整

8、的動(dòng)因、主要措施 行業(yè)短期及未來(lái)獲利空間的總結(jié)分析產(chǎn)業(yè)鏈分析財(cái)務(wù)分析相關(guān)性分析對(duì)標(biāo)分析本報(bào)告屬于華融及金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個(gè)組成部分，為公司業(yè)務(wù)組合及業(yè)務(wù)單元競(jìng)爭(zhēng)策略提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)分析XX研究2006-08-XX-ZJS7從寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈看，華融未來(lái)可能會(huì)涉及所有環(huán)節(jié)從寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈看，華融未來(lái)可能會(huì)涉及所有環(huán)節(jié)華融所在位置客戶一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商寫字樓開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)單位中介服務(wù)公司機(jī)構(gòu)/個(gè)人投資者物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)商建筑施工單位政府主管機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)價(jià)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈值鏈?zhǔn)袌?chǎng)參市場(chǎng)參與者與者客戶地產(chǎn)開(kāi)發(fā)寫字樓開(kāi)發(fā)銷售持有/經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理XX研究2006-08-XX-ZJS8寫字樓可按硬件和軟件兩方面的標(biāo)準(zhǔn)分

9、為若干等級(jí)寫字樓可按硬件和軟件兩方面的標(biāo)準(zhǔn)分為若干等級(jí) 頂級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓 乙級(jí)寫字樓 丙級(jí)寫字樓 樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性 是否達(dá)到寫字樓水平 設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間 中央空調(diào)管式數(shù)量 停車位數(shù)量 配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等軟軟件件方方面面 是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)硬硬件件方方面面位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)極佳的易接近性,臨兩條以上的主干路高質(zhì)量的內(nèi)外裝修靈活的平面布局和高使用率（70%）較大的層面積（25003000平方米）寬敞的大堂和走廊高效中央空調(diào)系統(tǒng)，四管制空調(diào)，功率與大廈面積匹配寫字樓智能化預(yù)留擴(kuò)展空間，適應(yīng)技術(shù)變化隨時(shí)擴(kuò)展電梯系統(tǒng)良好，客

10、貨梯分離充足停車位，個(gè)/250平方米現(xiàn)代化的服務(wù)配套設(shè)施國(guó)際知名物業(yè)管理公司管理知名專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)國(guó)外知名公司的租戶組合一般建筑面積不少于50000平方米評(píng)價(jià)細(xì)則（仲量聯(lián)行）評(píng)價(jià)細(xì)則（仲量聯(lián)行）資料來(lái)源：仲量聯(lián)行；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS9目錄目錄全國(guó)寫字樓整體發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)北京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)XX研究2006-08-XX-ZJS10寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇的影響較為明顯，寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇的影響較為明顯，而宏觀因素是其根本的推動(dòng)力量而宏觀因素是其根本的推動(dòng)力量宏觀影響因素宏觀影響因素多種變化和機(jī)遇多種變化和機(jī)遇寫字樓行業(yè)寫字樓行業(yè) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化

11、：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)和服務(wù)為重要構(gòu)成部分和主要增長(zhǎng)動(dòng)力的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 國(guó)際化趨勢(shì)和與跨國(guó)公司海外發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務(wù)區(qū)，寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)較多 奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等國(guó)際活動(dòng)帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)經(jīng)濟(jì)影響因素 中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)繼續(xù)保持9以上的增長(zhǎng)速度 2004年我國(guó)人均GDP達(dá)1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段 中國(guó)加入WTO后，對(duì)外經(jīng)濟(jì)日漸活躍政策因素 1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開(kāi)發(fā) 2001年開(kāi)始，政策管制放松 2004年開(kāi)始的宏觀調(diào)控又收緊了政策 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，在多數(shù)地區(qū)處于起步階段，在北京、上海等少數(shù)城市的發(fā)展水平較高

12、寫字樓受行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、及城市規(guī)劃等多種因素影響，有特殊的發(fā)展特點(diǎn)XX研究2006-08-XX-ZJS11我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速穩(wěn)定的發(fā)展刺激了寫字樓市場(chǎng)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速穩(wěn)定的發(fā)展刺激了寫字樓市場(chǎng)的活躍活躍資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析19972005年年GDP總值及增長(zhǎng)率總值及增長(zhǎng)率單位：億元寫字樓需求寫字樓需求 寫字樓作為商務(wù)活動(dòng)的載體，企業(yè)規(guī)模、類型和業(yè)績(jī)的變化產(chǎn)生了巨大的需求 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的比重提升有效增加了對(duì)寫字樓的需求 新型高端服務(wù)業(yè)帶來(lái)的需求，如金融、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等 高投資收益所吸引的的投資需求寫字樓供應(yīng)寫字樓供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)的向好調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)商和各類資金投資寫字樓

13、的積極性 原有辦公樓多是功能落后和陳舊，不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公的需要 城市規(guī)劃方面，寫字樓作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體被優(yōu)先發(fā)展，土地和資金向?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)傾斜l中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)繼續(xù)保持9以上的增長(zhǎng)速度l2004年我國(guó)人均GDP達(dá)1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段l中國(guó)加入WTO后，對(duì)外經(jīng)濟(jì)日漸活躍XX研究2006-08-XX-ZJS12宏觀調(diào)控政策對(duì)寫字樓行業(yè)的影響非常大，例如：宏觀調(diào)控政策對(duì)寫字樓行業(yè)的影響非常大，例如：2002年開(kāi)始的爆發(fā)性增長(zhǎng)，很大程度上是受前幾年開(kāi)始的爆發(fā)性增長(zhǎng)，很大程度上是受前幾年受政策影響的投資不足所致年受政策影響的投資不足所致1998199820052005年全國(guó)房地產(chǎn)與寫字樓

14、投資完成額增速年全國(guó)房地產(chǎn)與寫字樓投資完成額增速關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 1998年開(kāi)始執(zhí)行的要求黨政機(jī)關(guān)和國(guó)企原則上禁止三年內(nèi)新建及購(gòu)置辦公樓的政策，造成1999和2000年連續(xù)2年寫字樓投資負(fù)增長(zhǎng) 2002年開(kāi)始，辦公樓投資壓抑之后開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)，2003年增速更是達(dá)到了34的高點(diǎn) 2004年下半年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，投資增速再次減緩資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析受政策影響等因素影響，受政策影響等因素影響，投資不足投資不足XX研究2006-08-XX-ZJS13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整之中，其中第三產(chǎn)業(yè)的良好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整之中，其中第三產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展是寫字樓孕育和發(fā)展的最有力的推動(dòng)因素發(fā)展是

15、寫字樓孕育和發(fā)展的最有力的推動(dòng)因素 城市的第三產(chǎn)業(yè)比重越高，這個(gè)城市寫字樓的數(shù)量就會(huì)越多 第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展刺激了對(duì)寫字樓的需求 高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)等服務(wù)業(yè) 旅游、會(huì)展、娛樂(lè)、傳媒 金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、 廣告、各類事務(wù)所 我國(guó)經(jīng)濟(jì)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比重正穩(wěn)定提升全國(guó)各級(jí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)全國(guó)各級(jí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：億假設(shè)以每年增長(zhǎng)4%，人均辦公面積7平方米計(jì)算，每年需新增辦公面積6400萬(wàn)平方米，其中50%為新建的話，開(kāi)發(fā)量為3200萬(wàn)平方米 北京目前每年新增供應(yīng)2003

16、00萬(wàn)平方米，存量為1000萬(wàn)平方米左右XX研究2006-08-XX-ZJS14東部地區(qū)的企業(yè)數(shù)量巨大，是主要的寫字樓需求來(lái)東部地區(qū)的企業(yè)數(shù)量巨大，是主要的寫字樓需求來(lái)源源20012004全國(guó)法人單位數(shù)量變化全國(guó)法人單位數(shù)量變化單位：萬(wàn)個(gè)490.7 516.9 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析 東部和西部的法人單位數(shù)量在不斷增加，中部的在減少 東部單位數(shù)量占全國(guó)總數(shù)量的56，是寫字樓需求主要區(qū)域XX研究2006-08-XX-ZJS15由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素，寫字樓市場(chǎng)在由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素，寫字樓市場(chǎng)在2001年年前后出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡前后出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡 中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，兌現(xiàn)

17、對(duì)WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國(guó)并且在大中城市進(jìn)行布點(diǎn) 國(guó)內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實(shí)力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是30%，有的甚至達(dá)到了50 新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大需求旺盛需求旺盛 歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施和服務(wù)落后，大量集中于過(guò)時(shí)、低端寫字樓和辦公用房 1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開(kāi)發(fā)，造成連續(xù)3年寫字樓供應(yīng)投資不足，1999、2000年全國(guó)寫字樓投資負(fù)增長(zhǎng)供應(yīng)不足供應(yīng)不足供應(yīng)需求示意圖資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS16受五大因素推動(dòng)，寫字樓從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變受五大因素

18、推動(dòng)，寫字樓從企業(yè)自用辦公用房轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的生產(chǎn)要素，市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯為獨(dú)立的生產(chǎn)要素，市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯 追求形象、質(zhì)量，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力 商務(wù)活動(dòng)中心（辦公、會(huì)議等相關(guān)設(shè)施） 交通便捷及其他配套 專業(yè)的物業(yè)服務(wù) 專業(yè)化寫字樓市場(chǎng)專業(yè)化寫字樓市場(chǎng)企業(yè)規(guī)模成長(zhǎng)企業(yè)規(guī)模成長(zhǎng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，總部管理人員增多，管理設(shè)施更加專業(yè)、復(fù)雜商務(wù)活動(dòng)頻繁商務(wù)活動(dòng)頻繁全球經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)商務(wù)活動(dòng)的頻繁，需要專業(yè)化環(huán)境及配套設(shè)施條件投資需求投資需求房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值和增值功能吸引海外基金、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人投資者進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律影響，第三產(chǎn)業(yè)所占城市的所有產(chǎn)業(yè)的比重正逐年增大新型服務(wù)業(yè)產(chǎn)生新型服務(wù)

19、業(yè)產(chǎn)生第三產(chǎn)業(yè)中的新型高端服務(wù)業(yè)，特別是金融、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、文化教育等行業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS17近近5年來(lái)，寫字樓投資規(guī)模持續(xù)高速增長(zhǎng)，占房地年來(lái)，寫字樓投資規(guī)模持續(xù)高速增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在產(chǎn)總體投資規(guī)模的比例穩(wěn)定在5左右左右億元1997199720052005年全國(guó)寫字樓投資完成額情況年全國(guó)寫字樓投資完成額情況 2001年至今，雖然寫字樓行業(yè)每年的投資額在快速提升（CAGR為24.4），但目前整體規(guī)模不大，2005年為737億人民幣，約占房地產(chǎn)總投資額的5左右 20012005年，寫字樓投資額占房地產(chǎn)業(yè)總體投資規(guī)模的

20、比例比較穩(wěn)定關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)CAGR=24.4%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS18未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的向好，將會(huì)在產(chǎn)業(yè)、行業(yè)及企業(yè)等未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的向好，將會(huì)在產(chǎn)業(yè)、行業(yè)及企業(yè)等層面繼續(xù)產(chǎn)生有利于寫字樓發(fā)展的動(dòng)力，寫字樓持層面繼續(xù)產(chǎn)生有利于寫字樓發(fā)展的動(dòng)力，寫字樓持續(xù)向上的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變續(xù)向上的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變 宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭不會(huì)改變 城市化進(jìn)程加快，城市人口聚集，商務(wù)區(qū)的發(fā)展加快 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模 行業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)模 企業(yè)規(guī)模寫字樓行業(yè)寫字樓行業(yè)長(zhǎng)期向上發(fā)長(zhǎng)期向上發(fā)展的態(tài)勢(shì)不展的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變會(huì)改變 市場(chǎng)規(guī)模會(huì)隨房地產(chǎn)整體規(guī)模的擴(kuò)大而擴(kuò)大 發(fā)展

21、速度仍然很高，供需兩方面都有快速增加的趨勢(shì) 整體上，供應(yīng)略大于需求，尤其是在一些高端城市的高檔次寫字樓開(kāi)發(fā)方面，爆發(fā)式增長(zhǎng)階段即將結(jié)束長(zhǎng)期長(zhǎng)期短期短期資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS19在寫字樓開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)兩方面，地域和地點(diǎn)選擇、在寫字樓開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)兩方面，地域和地點(diǎn)選擇、精細(xì)化運(yùn)作和品牌是未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵精細(xì)化運(yùn)作和品牌是未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵需求的不確定需求的不確定 呈現(xiàn)波動(dòng)性 客戶結(jié)構(gòu)的變化 消費(fèi)形式的變化（租用與購(gòu)買）VS.供應(yīng)的不確定性供應(yīng)的不確定性 城市適合商務(wù)發(fā)展用地的稀缺 各類投資的不確定持有經(jīng)營(yíng)持有經(jīng)營(yíng) 地域、地點(diǎn)選擇：以三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市發(fā)展為主，可適當(dāng)

22、向周邊的大城市發(fā)展地段盡量選擇在城市中心比較成熟的商務(wù)區(qū) 經(jīng)營(yíng)由粗放式向精細(xì)化發(fā)展 注重品牌的培養(yǎng)未來(lái)的趨勢(shì)未來(lái)的趨勢(shì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 地域與地點(diǎn)選擇：三大經(jīng)濟(jì)圈中心城市的黃金地段商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例高區(qū)域輻射能力 專業(yè)化管理，精細(xì)化運(yùn)作，挖掘物業(yè)增值的潛力 物業(yè)類型：客戶群體穩(wěn)定的高檔物業(yè) 注重品牌的培養(yǎng)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS20寫字樓的發(fā)展很大程度上與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)寫字樓的發(fā)展很大程度上與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)，目前寫字樓的布局比較集中于區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)，目前寫字樓的布局比較集中于區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市經(jīng)濟(jì)中心城市寫字樓發(fā)展程度主要與城寫字樓發(fā)

23、展程度主要與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)：特點(diǎn)有關(guān)：城市的定位城市的定位城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平商務(wù)環(huán)境商務(wù)環(huán)境城市產(chǎn)業(yè)布局城市產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟(jì)的外向性經(jīng)濟(jì)的外向性寫字樓市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市往寫字樓市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市往往都是一些經(jīng)濟(jì)中心城市往都是一些經(jīng)濟(jì)中心城市北京上海廣州深圳資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS21長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)將集聚在三大城市群、七長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)將集聚在三大城市群、七大城市帶及若干中心城市大城市帶及若干中心城市中國(guó)城市化空間布局中國(guó)城市化空間布局l三大城市群：三大城市群： 京津環(huán)渤海城市群、長(zhǎng)江三角洲城市群、珠江三角

24、洲城市群 外向型經(jīng)濟(jì)為主，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，具備強(qiáng)大的輻射作用l七大城市帶是：七大城市帶是： 沿長(zhǎng)江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱l中心城市是中心城市是： 以省會(huì)城市和具有優(yōu)勢(shì)的特色地級(jí)市為主的區(qū)域中心城市 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵l 該布局將容納：該布局將容納： 全國(guó)人口的50，高素質(zhì)人才的75 可創(chuàng)造85的GDP，全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的90 外貿(mào)進(jìn)出口總量95l 未來(lái)未來(lái)20年，有年，有2/3財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán)財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚

25、渤海三大城市群集聚資料來(lái)源：20012002中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS22城市現(xiàn)代化發(fā)展為寫字樓帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)城市現(xiàn)代化發(fā)展為寫字樓帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)中國(guó)社會(huì)現(xiàn)代化進(jìn)程（中國(guó)社會(huì)現(xiàn)代化進(jìn)程（20032003年）年）呈現(xiàn)很大的不平衡性： 進(jìn)入第二次社會(huì)現(xiàn)代化階段的城市僅香港、澳門、臺(tái)灣、北京4個(gè)城市，且都處于起步期，其中內(nèi)地城市僅北京一個(gè)。北京進(jìn)入了以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新、金融現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的階段 少部分城市和地區(qū)處在第一階段成熟期或向第二階段的過(guò)渡期，如上海經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)仍以汽車產(chǎn)業(yè)為主 絕大部分省份處在第一次社會(huì)現(xiàn)代化的發(fā)展期，部分省份處在第一次社會(huì)現(xiàn)代

26、化的起步期隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)大部分省份和地區(qū)將進(jìn)入產(chǎn)業(yè)升級(jí)，進(jìn)而形成不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并引起房地產(chǎn)物業(yè)的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)XX研究2006-08-XX-ZJS23伴隨著城市的發(fā)展，商務(wù)區(qū)會(huì)因?qū)懽謽堑木奂鸢殡S著城市的發(fā)展，商務(wù)區(qū)會(huì)因?qū)懽謽堑木奂饾u形成和穩(wěn)定，而處于這兩個(gè)階段的城市最適宜寫漸形成和穩(wěn)定，而處于這兩個(gè)階段的城市最適宜寫字樓的發(fā)展字樓的發(fā)展城市發(fā)展的五個(gè)階段演變描述人口數(shù)量人均GDP早期的辦公樓開(kāi)始出現(xiàn)50萬(wàn)以下5 0 0 美 元以下城市往外發(fā)展，中心商業(yè)區(qū)萌芽，辦公樓與商業(yè)一體化5 0 萬(wàn) 200萬(wàn)500美元城市功能開(kāi)始分化，少量高檔寫字樓出現(xiàn)2 0 0

27、萬(wàn) 500萬(wàn)1 0 0 0 美元3000美元商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫字樓快速發(fā)展500-1000萬(wàn)3000美元5000美元商務(wù)區(qū)離散聚集，寫字樓穩(wěn)定發(fā)展1000萬(wàn)以上5000美元以上城市發(fā)展的五個(gè)階段城市發(fā)展的五個(gè)階段資料來(lái)源：中廣網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局居住工業(yè)居住工業(yè)商業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)混合居住區(qū)中心商中心商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)副城心副城心近郊工業(yè)區(qū)近郊工業(yè)區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVVIXX研究2006-08-XX-ZJS24在競(jìng)爭(zhēng)格局方面，無(wú)論是寫字樓開(kāi)發(fā)還是持有經(jīng)營(yíng)，在競(jìng)爭(zhēng)格局方面，無(wú)論是寫字樓開(kāi)發(fā)還是持有經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)都呈現(xiàn)高度的分散化，

28、沒(méi)有領(lǐng)先企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)方市場(chǎng)都呈現(xiàn)高度的分散化，沒(méi)有領(lǐng)先企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)方式也比較初級(jí)式也比較初級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)寫字樓開(kāi)發(fā)寫字樓持有經(jīng)營(yíng)寫字樓持有經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)集中度市場(chǎng)集中度主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)方式競(jìng)爭(zhēng)方式 高度分散 主要以單體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主 寫字樓的片區(qū)開(kāi)發(fā)較少 開(kāi)發(fā)企業(yè)主體多元化：企業(yè)自建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、外資和業(yè)外資本 沒(méi)有領(lǐng)先的寫字樓開(kāi)發(fā)企業(yè) 主要體現(xiàn)在對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng) 其次體現(xiàn)在策劃、定位以及建設(shè)能力的競(jìng)爭(zhēng) 高度分散 以單體項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)為主 普遍缺乏規(guī)模 持有經(jīng)營(yíng)的投資主體多元化： 大型國(guó)企和民企以自用為主，兼顧獲取投資收益 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中沒(méi)有以持有經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的專業(yè)企業(yè) 外資及機(jī)構(gòu)投資者參與度加深，但

29、規(guī)模較小 主要是區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng) 經(jīng)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng) 物業(yè)本身品質(zhì)、形象的競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS25區(qū)位的選擇和準(zhǔn)確定位是寫字樓開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)共區(qū)位的選擇和準(zhǔn)確定位是寫字樓開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)共同的關(guān)鍵成功要素，從風(fēng)險(xiǎn)水平來(lái)看，持有經(jīng)營(yíng)比同的關(guān)鍵成功要素，從風(fēng)險(xiǎn)水平來(lái)看，持有經(jīng)營(yíng)比開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)水平低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)水平低寫字樓開(kāi)發(fā)寫字樓開(kāi)發(fā)持有持有/ /經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵關(guān)鍵成功成功要素要素風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)水平水平 較高，受政策風(fēng)險(xiǎn)影響很大 較低，主要受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響 區(qū)位的選擇 準(zhǔn)確定位 工程建設(shè)能力 成本控制 自身的資金實(shí)力或融資能力 區(qū)位的選擇 準(zhǔn)確定位 企業(yè)自身的資金實(shí)力 經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理能

30、力，深挖增值服務(wù)的潛力 物業(yè)形象資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS26我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于從粗放經(jīng)營(yíng)到精細(xì)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于從粗放經(jīng)營(yíng)到精細(xì)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變期變期- - 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 - - 高利潤(rùn)階段 高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào) 產(chǎn)品創(chuàng)新 中等利潤(rùn)階段 適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì) 微利階段 低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào) 規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)特征特征需求需求特征特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/ /產(chǎn)品型產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/ /資本運(yùn)作型資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)/ /服務(wù)型服務(wù)型時(shí)間時(shí)間市場(chǎng)成市場(chǎng)成熟度熟度中國(guó)大陸房地

31、產(chǎn)商中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商 賣方市場(chǎng) 對(duì)新增住房需求快速膨脹 均衡市場(chǎng) 對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng) 買方市場(chǎng) 以提升住房質(zhì)量的需求為主資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)XX研究2006-08-XX-ZJS27土地的稀缺、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素，促使經(jīng)營(yíng)模式土地的稀缺、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素，促使經(jīng)營(yíng)模式由開(kāi)發(fā)后出售向開(kāi)發(fā)后持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變由開(kāi)發(fā)后出售向開(kāi)發(fā)后持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變投資投資開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)出售出售投資投資持有持有/經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)承受巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)出售模式所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中土地的稀缺性土地的稀缺性 優(yōu)質(zhì)適用地塊的稀缺和拿地的難度加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

32、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 一些城市的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)市場(chǎng)行情市場(chǎng)行情 新增供應(yīng)量的加大導(dǎo)致售價(jià)逐步下滑，而租金卻可以保持較高的水平，并不斷上漲未來(lái)可能會(huì)出未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)專業(yè)化、品現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的物業(yè)持牌化的物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)企業(yè)有經(jīng)營(yíng)企業(yè)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS28由于持有經(jīng)營(yíng)模式具有良好和穩(wěn)定的收益、風(fēng)險(xiǎn)較由于持有經(jīng)營(yíng)模式具有良好和穩(wěn)定的收益、風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)點(diǎn)，一部分實(shí)力雄厚的企業(yè)正跨進(jìn)這一領(lǐng)域低等優(yōu)點(diǎn)，一部分實(shí)力雄厚的企業(yè)正跨進(jìn)這一領(lǐng)域 資金回籠快 符合中國(guó)大多數(shù)企業(yè)資源現(xiàn)狀 開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕資金壓力 長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，可以有效平滑企業(yè)現(xiàn)金流

33、，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 為未來(lái)通過(guò)資產(chǎn)證券化融資打下基礎(chǔ) 除長(zhǎng)期回報(bào)外，有提供深度增值服務(wù)而獲利的空間 土地獲取日益困難 由于現(xiàn)金流不穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)的影響較大 受階段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)行情的影響較大 持續(xù)獲利能力不強(qiáng) 資金占用量大，短期內(nèi)資金壓力大 變現(xiàn)性差 需要擁有或聘請(qǐng)專業(yè)的管理能力投資投資開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)出售出售投資投資持有持有/經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)金融金融 除可獲得持有經(jīng)營(yíng)模式的好處外，還可解決最大的資金流動(dòng)性問(wèn)題，利用金融工具提高資本的流動(dòng)性 可以有能力支持開(kāi)發(fā)和收購(gòu)業(yè)務(wù)，從而更快的發(fā)展若進(jìn)行金融運(yùn)作若進(jìn)行金融運(yùn)作 需要非常強(qiáng)的金融資本運(yùn)作能力 需要成熟的金融市場(chǎng)和政策環(huán)境配合資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究200

34、6-08-XX-ZJS29但持有物業(yè)會(huì)占用大量的流動(dòng)資金，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)但持有物業(yè)會(huì)占用大量的流動(dòng)資金，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)正努力通過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作，獲取流動(dòng)資金正努力通過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作，獲取流動(dòng)資金資本市場(chǎng)資本市場(chǎng)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)￥物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)發(fā)行發(fā)行REITs發(fā)行債券發(fā)行債券越秀REITs已在香港上市北辰計(jì)劃將旗下價(jià)值30 億元的投資物業(yè)組成REITs 海外上市萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將旗下的零售物業(yè)組成REITs海外上市國(guó)貿(mào)發(fā)行總額為10年期10億元的債券，所籌資金全部用于國(guó)貿(mào)三期工程金融街成國(guó)內(nèi)首

35、家發(fā)行短期融資債券的上市房企資料來(lái)源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS30相對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)積極改變經(jīng)營(yíng)模式的情況，國(guó)際資相對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)積極改變經(jīng)營(yíng)模式的情況，國(guó)際資本也正加快投資中國(guó)的寫字樓物業(yè)本也正加快投資中國(guó)的寫字樓物業(yè)穩(wěn)定良好的出穩(wěn)定良好的出租經(jīng)營(yíng)收益租經(jīng)營(yíng)收益地產(chǎn)和物地產(chǎn)和物業(yè)增值潛業(yè)增值潛力巨大力巨大人民幣升值人民幣升值所獲收益所獲收益123 投資于中國(guó)寫字樓的年投資回報(bào)率要高于國(guó)外成熟的市場(chǎng)，在北京等大城市一般能達(dá)到10以上 從2005年7月開(kāi)始，人民幣已經(jīng)累計(jì)升值超過(guò)3 人民幣目前仍被認(rèn)為具有很大的升值空間 海外基金一般選擇的目標(biāo)均為城市核心區(qū)域、品質(zhì)優(yōu)秀、周邊

36、商務(wù)氛圍比較成熟的物業(yè)，具有巨大的增值空間國(guó)際資本的投資收購(gòu)方式主要有兩種： 在建工程轉(zhuǎn)讓，代表項(xiàng)目是年初麥格理收購(gòu)新茂大廈 收購(gòu)現(xiàn)成物業(yè)，代表項(xiàng)目是高盛收購(gòu)百騰大廈The EVERYCO Corp數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS312005年，海外房地產(chǎn)投資基金頻頻在國(guó)內(nèi)收購(gòu)物年，海外房地產(chǎn)投資基金頻頻在國(guó)內(nèi)收購(gòu)物業(yè)，目標(biāo)主要是寫字樓業(yè)，目標(biāo)主要是寫字樓資料來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)證券2005海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資海外房地產(chǎn)投資基金的物業(yè)投資海外基金在整體購(gòu)買物業(yè)時(shí)較傾向于寫字樓、商業(yè)和高檔公寓XX研究2006-08-XX-ZJS32未來(lái)的寫字樓物業(yè)管理公司將會(huì)更

37、加專業(yè)化、品牌未來(lái)的寫字樓物業(yè)管理公司將會(huì)更加專業(yè)化、品牌化，并通過(guò)提供深度增值服務(wù)獲取更大的收益化，并通過(guò)提供深度增值服務(wù)獲取更大的收益 寫字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好 少數(shù)高端國(guó)際企業(yè)寫字樓項(xiàng)目處在優(yōu)勢(shì)地位 國(guó)內(nèi)專業(yè)化能力正在形成 增值服務(wù)獲利潛力巨大 全國(guó)性物業(yè)管理企業(yè)將產(chǎn)生 物業(yè)管理衍生出深度增值的空間較大，發(fā)展趨勢(shì)明顯長(zhǎng)期長(zhǎng)期短期短期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)出租管物業(yè)出租管理理設(shè)備管理設(shè)備管理保安及消防保安及消防投資管理投資管理代理投資代理投資咨詢服務(wù)咨詢服務(wù)物業(yè)選址物業(yè)選址物業(yè)開(kāi)發(fā)建物業(yè)開(kāi)發(fā)建議議融資服務(wù)融資服務(wù)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS33黃金地帶的物業(yè)收益性良

38、好并且比較穩(wěn)定，吸引力黃金地帶的物業(yè)收益性良好并且比較穩(wěn)定，吸引力凸現(xiàn)凸現(xiàn)北京嘉里中心北京嘉里中心上海嘉里中心上海嘉里中心深圳嘉里中心深圳嘉里中心 光華路，CBD核心區(qū) 南京西路，南京路商業(yè)區(qū) 人民南路，羅湖區(qū)商圈 自建成以來(lái)，出租率一直保持在90以上 租金也在當(dāng)?shù)靥幱谧罡叩臋n次以嘉里建設(shè)為例以嘉里建設(shè)為例香港嘉里建設(shè)公司選擇持有物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)概況：黃金地段的高品質(zhì)物業(yè)黃金地段的高品質(zhì)物業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS34目前開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)的獲利水平均比較高目前開(kāi)發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)的獲利水平均比較高開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)出售出售未來(lái)趨勢(shì)未來(lái)趨勢(shì) 很高，一般的項(xiàng)目獲利可達(dá)到20以上 仍然

39、會(huì)維持較高的水平，但存在較大不確定性： 客戶的購(gòu)買需求會(huì)因消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、客戶結(jié)構(gòu)因多種因素的變化而出現(xiàn)波動(dòng) 土地的獲取成本會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)加劇而提高 較高，年平均回報(bào)率一般可達(dá)到8Y以上，差異較大（與資金結(jié)構(gòu)、物業(yè)品質(zhì)、區(qū)域市場(chǎng)行情有關(guān)） 回收期大約為810年 并未包括地產(chǎn)升值的潛在收益 以北京、上海等一線大城市為例，隨著市場(chǎng)趨于成熟，年回報(bào)率將會(huì)緩慢降低，預(yù)計(jì)到2020年可降低到810的水平，是參考國(guó)際目前的一些數(shù)據(jù)： 歐美國(guó)家：46 東南亞地區(qū)的發(fā)達(dá)城市和我國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū)：810開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)持有經(jīng)營(yíng)資料來(lái)源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析目前獲目前獲利水平利水平XX研究2006-08-XX-ZJS3

40、5開(kāi)發(fā)后出售的收益情況開(kāi)發(fā)后出售的收益情況投資投資開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)出售出售假假設(shè)設(shè)條條件件 北京CBD地區(qū)的甲級(jí)寫字樓，面積10萬(wàn)平方米，含所有地上地下面積 開(kāi)發(fā)期為3年，假設(shè)第三年年初有預(yù)售收入，第三年年底建成后全部售出 成本：10000元/平方米（含土地成本、建安成本、各項(xiàng)前期費(fèi)用、除所得稅外的各項(xiàng)稅費(fèi)） 資金使用比例：自有資金30，銀行貸款40 （3年期6），預(yù)售收入30 售價(jià)：20000元/平方米 可出售面積比例：90 不考慮商業(yè)、停車場(chǎng)等出售面積，統(tǒng)一計(jì)入可出售面積收益情況收益情況XX研究2006-08-XX-ZJS36持有經(jīng)營(yíng)的租金收益情況（樂(lè)觀）持有經(jīng)營(yíng)的租金收益情況（樂(lè)觀）投資投資持有

41、持有/經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)假假設(shè)設(shè)條條件件 北京CBD地區(qū)的甲級(jí)寫字樓，面積10萬(wàn)平方米，含所有地上地下面積 一次性購(gòu)買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6% 收購(gòu)單價(jià)：18000元/平方米（整購(gòu)談判能力強(qiáng)，可按9折計(jì)算） 凈租面積比例：80 租金價(jià)格：$40/平方米月（￥320） 空置率：10，長(zhǎng)期穩(wěn)定 不單計(jì)商業(yè)、停車場(chǎng)等收入 營(yíng)業(yè)成本指招商、廣告、人工費(fèi)用等，以年租金收入的5計(jì)算 折現(xiàn)率：6收益情況收益情況XX研究2006-08-XX-ZJS37持有經(jīng)營(yíng)的租金收益情況（悲觀）持有經(jīng)營(yíng)的租金收益情況（悲觀）投資投資持有持有/經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)假假設(shè)設(shè)條條件件 北京CBD地區(qū)的甲級(jí)寫字樓

42、，面積10萬(wàn)平方米，含所有地上地下面積 一次性購(gòu)買，自有資金與貸款比例為3：7，貸款:10年期6% 收購(gòu)單價(jià)：20000元/平方米 凈租面積比例：80 租金價(jià)格：$35/平方米月（￥280） 空置率：15，長(zhǎng)期穩(wěn)定 不單計(jì)商業(yè)、停車場(chǎng)等收入 營(yíng)業(yè)成本指招商、廣告、人工費(fèi)用等，以年租金收入的5計(jì)算 折現(xiàn)率：6收益情況收益情況XX研究2006-08-XX-ZJS38未來(lái)我國(guó)寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)未來(lái)我國(guó)寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理物業(yè)管理短短期期 高端城市、高端寫字樓開(kāi)發(fā)爆發(fā)式增長(zhǎng)階段將會(huì)結(jié)束，由于慣性，可能會(huì)形成階段性的過(guò)剩 黃金地帶物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng)吸引力凸現(xiàn) 個(gè)別城市執(zhí)行的商住

43、樓禁止政策將增大低端寫字樓的需求- 寫字樓物業(yè)管理獲利表現(xiàn)好- 少數(shù)高端國(guó)際企業(yè)寫字樓項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)- 國(guó)內(nèi)專業(yè)化能力正在形成長(zhǎng)長(zhǎng)期期- 全國(guó)三大城市群、七條城市帶孕育梯次機(jī)會(huì)，為跨地域發(fā)展帶來(lái)可能- 出現(xiàn)寫字樓專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè) 在國(guó)內(nèi)金融環(huán)境下，企業(yè)利用金融工具將促進(jìn)持有物業(yè)的企業(yè)規(guī)模成長(zhǎng)- 出現(xiàn)專業(yè)的寫字樓物業(yè)持有企業(yè)- 增值服務(wù)獲利潛力巨大- 全國(guó)性物業(yè)管理企業(yè)將逐步產(chǎn)生- 新型物業(yè)管理模式逐步成熟（如上海金茂物業(yè)管理有限公司提供綜合性專業(yè)物業(yè)服務(wù)，包括物業(yè)代理及管理、設(shè)施管理、保安及消防等）XX研究2006-08-XX-ZJS39目錄目錄全國(guó)寫字樓整體發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)北京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)X

44、X研究2006-08-XX-ZJS40北京寫字樓市場(chǎng)觀點(diǎn)綜述北京寫字樓市場(chǎng)觀點(diǎn)綜述發(fā)展歷程發(fā)展歷程 北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展呈波動(dòng)式上升態(tài)勢(shì) 近幾年，受多方面利好因素影響，北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，并且在全國(guó)處于領(lǐng)先地位市場(chǎng)表現(xiàn)及趨勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)及趨勢(shì) 短期內(nèi)寫字樓供應(yīng)特點(diǎn)仍為集中放量，市場(chǎng)的吸納能力上升較慢，供求關(guān)系的不平衡導(dǎo)致租金下滑 長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)將在2010年之后達(dá)到供需平衡，將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段區(qū)域分析及預(yù)測(cè)區(qū)域分析及預(yù)測(cè) 北京寫字樓空間布局呈現(xiàn)集中分散式的特點(diǎn)，CBD、金融街、中關(guān)村是最大的三個(gè)區(qū)域 三大區(qū)域中，CBD和金融街的未來(lái)最為看好：CBD租金水平最高，未來(lái)仍有可供開(kāi)發(fā)的土地；金融街

45、的空置率最低，租金水平較高，而且基本已開(kāi)發(fā)完成，適宜持有經(jīng)營(yíng)XX研究2006-08-XX-ZJS41受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場(chǎng)受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響，北京寫字樓市場(chǎng)始終在處于波動(dòng)之中始終在處于波動(dòng)之中19932000200120022008-2010 受1999開(kāi)始的宏觀控制影響，寫字樓供給量不大，市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲 由于市場(chǎng)行情看好，2000年也成為幾年來(lái)寫字樓投資量較大的一年 隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對(duì)于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張，加上911導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，2001年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)處于低潮1995 1993至1995年是北京寫字樓市場(chǎng)的黃金時(shí)代

46、。以萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)為代表的高檔商用樓項(xiàng)目創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史上的奇跡 1999 1995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長(zhǎng)安、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普大廈等眾多大體量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫字樓市場(chǎng)盛衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 1996年，寫字樓租售價(jià)明顯反轉(zhuǎn) 1995-1999年 隨著峻工量大增(近100萬(wàn)平米的供應(yīng)量)，北京寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)租金及售價(jià)下調(diào)，空置率上升，整體處在持續(xù)低迷的狀態(tài)中 隨著北京申奧成功和中國(guó)加入WTO，北京作為我國(guó)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，2002年寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)上升而且波動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì) 2003年SARS的爆發(fā)給本已經(jīng)較弱的北京寫字樓市場(chǎng)雪

47、上加霜 2004年后出現(xiàn)大量的寫字樓供給 奧運(yùn)會(huì)前對(duì)開(kāi)發(fā)的限制會(huì)導(dǎo)致寫字樓的需求放大到極高點(diǎn)，這種影響將持續(xù)到2009年 2008年之后寫字樓供應(yīng)斷檔，市場(chǎng)存量將逐漸被吸納注：本曲線為示意圖2005 2005年的北京寫字樓市場(chǎng)是近五年來(lái)放量最大的一年，尤其是CBD和中關(guān)村區(qū)域高端寫字樓的集中放量，租金價(jià)格有所下降資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù)XX研究2006-08-XX-ZJS42從從2002年開(kāi)始，北京的寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較年開(kāi)始，北京的寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較快增長(zhǎng)快增長(zhǎng)北京寫字樓整體市場(chǎng)變化情況北京寫字樓整體市場(chǎng)變化情況萬(wàn)平米0%5%10%15%20%25%集中放量階段集中放量階段空置率43資料來(lái)

48、源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析 從2004年開(kāi)始供應(yīng)集中放量，導(dǎo)致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關(guān)系又有所變化，空置率在2005年下半年開(kāi)始回落新增供應(yīng)量巨大，同時(shí)市場(chǎng)需求也非常強(qiáng)勁，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出階段性波動(dòng)的特點(diǎn)XX研究2006-08-XX-ZJS43在供應(yīng)方面，新增供應(yīng)集中放量，而且主要是甲級(jí)在供應(yīng)方面，新增供應(yīng)集中放量，而且主要是甲級(jí)寫字樓，未來(lái)兩年仍然會(huì)保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)寫字樓，未來(lái)兩年仍然會(huì)保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)單位：萬(wàn)平方米 受政策和寫字樓市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，供應(yīng)體現(xiàn)出階段性集中供應(yīng)的特點(diǎn) 2004年，甲級(jí)寫字樓開(kāi)始集中放量，并且未來(lái)2年仍然過(guò)于集中，有短期階段性供應(yīng)過(guò)量的可能2000-2005

49、年北京辦公樓年度累計(jì)竣工面積年北京辦公樓年度累計(jì)竣工面積北京市北京市2006-2008年在建在售寫字樓項(xiàng)目供給年在建在售寫字樓項(xiàng)目供給資料來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析表示未確定具體進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間單位：萬(wàn)平方米未來(lái)3年有超過(guò)400萬(wàn)平方米的供給 2006年6月份以后城區(qū)將不會(huì)再有新的大型公建項(xiàng)目動(dòng)工，大部分項(xiàng)目都會(huì)趕在2008年之前完工奧運(yùn)政策性因素XX研究2006-08-XX-ZJS44北京市多年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速成長(zhǎng)和第三產(chǎn)業(yè)比重的增北京市多年來(lái)經(jīng)濟(jì)的高速成長(zhǎng)和第三產(chǎn)業(yè)比重的增加有效刺激了寫字樓的需求加有效刺激了寫字樓的需求億元20012005年北京年北京GDP及增長(zhǎng)率及增長(zhǎng)率北京市三產(chǎn)結(jié)

50、構(gòu)變化趨勢(shì)圖北京市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)圖 北京經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)和營(yíng)業(yè)面積的擴(kuò)大產(chǎn)生了大量的寫字樓需求 加入WTO和申奧成功等利好，使世界500強(qiáng)的外企加快了進(jìn)入中國(guó)的步伐，而北京作為首選的總部所在地之一，高檔寫字樓的需求也隨之大量增加資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析 第三產(chǎn)業(yè)比重日益加大，2005年底已接近70，金融、電信等行業(yè)對(duì)寫字樓的需求非常可觀 多種服務(wù)性行業(yè)的企業(yè)也快速發(fā)展，律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、旅游公司等對(duì)寫字樓的需求大量增加X(jué)X研究2006-08-XX-ZJS45在客戶和消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，中資企業(yè)機(jī)構(gòu)是甲級(jí)寫字樓在客戶和消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，中資企業(yè)機(jī)構(gòu)是甲級(jí)寫字樓的購(gòu)買主力，而外資企業(yè)

51、則是租賃的主力地位的購(gòu)買主力，而外資企業(yè)則是租賃的主力地位中資中資企業(yè)企業(yè)外資外資企業(yè)企業(yè)高科技企業(yè)需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)重新成為寫字樓購(gòu)買的主力大型國(guó)企用于總部辦公樓升級(jí)的需求十分強(qiáng)烈，整棟購(gòu)買寫字樓的案例時(shí)有發(fā)生全國(guó)性的企業(yè)紛紛在北京設(shè)立總部，需求較大部委機(jī)構(gòu)購(gòu)置寫字樓的面積多在1萬(wàn)到2萬(wàn)平方米之間，由于97年國(guó)家規(guī)定部委機(jī)關(guān)三年內(nèi)禁止購(gòu)買辦公樓，因此在過(guò)去的幾年內(nèi)，需求市場(chǎng)也存在爆發(fā)增長(zhǎng)隨著國(guó)家在某些行業(yè)國(guó)退民進(jìn)，有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，對(duì)寫字樓的需求也較大受受世界經(jīng)濟(jì)影響世界經(jīng)濟(jì)影響受受中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響外資企業(yè)在甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)上占主力隨著中國(guó)加入世貿(mào)

52、以及本國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，國(guó)外公司對(duì)位于中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓的需求直線上升外資機(jī)構(gòu)用于投資的寫字樓整購(gòu)行為頻頻出現(xiàn)，反應(yīng)了外資看好對(duì)中國(guó)寫字樓市場(chǎng)的投資資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS46受供需關(guān)系和甲級(jí)寫字樓大量入市等因素的影響，受供需關(guān)系和甲級(jí)寫字樓大量入市等因素的影響，從從2003年下半年開(kāi)始，整體市場(chǎng)租金價(jià)格呈波動(dòng)年下半年開(kāi)始，整體市場(chǎng)租金價(jià)格呈波動(dòng)式緩慢下滑態(tài)勢(shì)式緩慢下滑態(tài)勢(shì) 由于新建的寫字樓大量供應(yīng)并且具有一定的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)原有寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格造成了一定的沖擊，致使整體價(jià)格趨低 對(duì)原有的頂級(jí)和高品質(zhì)寫字樓的影響非常有限 高檔項(xiàng)目的供應(yīng)，雖然會(huì)在短期內(nèi)沖擊區(qū)域市場(chǎng)，

53、但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看會(huì)促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)的成熟和發(fā)展4.3%美金/建筑平米/月 從總體趨勢(shì)來(lái)看，北京市寫字樓的租金水平還是處在一個(gè)下滑的趨勢(shì)，隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增大，預(yù)計(jì)調(diào)整趨勢(shì)將繼續(xù)，調(diào)整幅度要依世界及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)情況而定資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS47受歷史原因和政策影響，短期內(nèi)寫字樓受歷史原因和政策影響，短期內(nèi)寫字樓“爆發(fā)爆發(fā)”式式增長(zhǎng)階段即將結(jié)束，長(zhǎng)期來(lái)看，供求兩方面的增速增長(zhǎng)階段即將結(jié)束，長(zhǎng)期來(lái)看，供求兩方面的增速均會(huì)放緩均會(huì)放緩對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響需求方面：供應(yīng)方面： 客戶結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化，中小企業(yè)客戶的比例將會(huì)上升，將會(huì)增加對(duì)中低端寫字樓的

54、需求 高等級(jí)寫字樓的購(gòu)買需求將會(huì)減少，低檔寫字樓的需求將會(huì)增加 供應(yīng)量增速將會(huì)放緩 局部區(qū)域高檔次的寫字樓可能會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析 從2002年開(kāi)始的寫字樓供應(yīng)高速增長(zhǎng)，很大程度上受歷史上高端城市和高端寫字樓嚴(yán)重欠缺所致 這一階段將會(huì)迅速完成，到2007年底，總供應(yīng)量將達(dá)到1500萬(wàn)平方米，可能會(huì)出現(xiàn)階段性和區(qū)域性結(jié)構(gòu)過(guò)剩影響供應(yīng)的因素影響供應(yīng)的因素 大型國(guó)企為總部辦公樓更新?lián)Q代而進(jìn)行的整購(gòu)行為在未來(lái)趨于減少 新發(fā)布的“171號(hào)”文件將會(huì)對(duì)外資購(gòu)買國(guó)內(nèi)寫字樓的行為進(jìn)行規(guī)范和限制 2006年6月19日，北京市工商局出臺(tái)政策禁止企業(yè)利用民宅作為辦公場(chǎng)所影響需求的因素影響需求的因素

55、XX研究2006-08-XX-ZJS48雖然甲級(jí)寫字樓在過(guò)去幾年和未來(lái)的兩年中集中放雖然甲級(jí)寫字樓在過(guò)去幾年和未來(lái)的兩年中集中放量，但在奧運(yùn)會(huì)后的三年中，由于供應(yīng)斷檔，存量量，但在奧運(yùn)會(huì)后的三年中，由于供應(yīng)斷檔，存量將被市場(chǎng)消化，供需可基本平衡將被市場(chǎng)消化，供需可基本平衡頂級(jí)及甲級(jí)寫字樓新增供需趨勢(shì)頂級(jí)及甲級(jí)寫字樓新增供需趨勢(shì)萬(wàn)平方米45%5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率空置率各級(jí)別寫字樓存量結(jié)構(gòu)（各級(jí)別寫字樓存量結(jié)構(gòu)（2006年年6月）月） 在未來(lái)的兩年內(nèi)，大約還會(huì)有400萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，而這些大部分是甲級(jí)寫字樓，未來(lái)兩年的甲級(jí)寫字樓租金將會(huì)下調(diào) 由于200

56、8年奧運(yùn)會(huì)對(duì)在建工程的限制，而寫字樓的開(kāi)發(fā)周期一般為3年，故2008年后的三年內(nèi)，新增甲級(jí)寫字樓斷檔 2010年之后，將有可能出現(xiàn)北京甲級(jí)寫字樓供需平衡單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：高力國(guó)際；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS49亞奧商圈亞奧商圈地域分布上，形成了地域分布上，形成了“3X”的多中心商務(wù)格局，的多中心商務(wù)格局，CBD、金融街和中關(guān)村規(guī)模最大，亞奧、燕莎、金融街和中關(guān)村規(guī)模最大，亞奧、燕莎、東二環(huán)等商圈逐漸形成并發(fā)展迅速東二環(huán)等商圈逐漸形成并發(fā)展迅速燕莎商圈燕莎商圈東二環(huán)商圈東二環(huán)商圈東長(zhǎng)安街商圈東長(zhǎng)安街商圈金融街金融街中關(guān)村中關(guān)村CBDCBD資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析XX研究2006

57、-08-XX-ZJS50三大區(qū)域分別有特定的客戶群體，市場(chǎng)表現(xiàn)不盡相三大區(qū)域分別有特定的客戶群體，市場(chǎng)表現(xiàn)不盡相同，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)也不相同同，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)也不相同客戶客戶構(gòu)成構(gòu)成特點(diǎn)特點(diǎn) 外企聚集，世界500強(qiáng)有1/3都已入駐CBD 靠近使館區(qū)，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢(shì) 金融、電信、新聞媒體等產(chǎn)業(yè) 仍有較多的土地可供開(kāi)發(fā) 2008年之前集中增加供應(yīng)量 金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐 證券、保險(xiǎn)、電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開(kāi)放，需求上升空間較大 2008年之前仍有部分新增供應(yīng)量 基本無(wú)可開(kāi)發(fā)土地資料來(lái)源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析CBD金融街金融街 研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國(guó)公司研發(fā)部

58、門進(jìn)駐 高科技發(fā)展需要配套產(chǎn)業(yè)，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資等企業(yè)需求比例會(huì)上升 目前存量最大， 市場(chǎng)供大于求，租金和售價(jià)最低中關(guān)村中關(guān)村未來(lái)未來(lái)趨勢(shì)趨勢(shì)市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)表現(xiàn) 租金及售價(jià)最高 空置率較低 可開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量較少 空置率最低，租售情況良好 租金及售價(jià)較高XX研究2006-08-XX-ZJS51在存量分布方面，三大區(qū)域居于前列，其中在存量分布方面，三大區(qū)域居于前列，其中CBD和金融街在未來(lái)兩年仍會(huì)有較大的新增量和金融街在未來(lái)兩年仍會(huì)有較大的新增量各區(qū)域存量及分布各區(qū)域存量及分布萬(wàn)平方米2518151191075注：截至到2006年3月萬(wàn)平方米2006、2007年的潛在供應(yīng)量（按地區(qū)分）年的潛在

59、供應(yīng)量（按地區(qū)分） CBD、金融街、中關(guān)村三大區(qū)域?qū)⒄嫉娇偭康?0以上 此外，還有以朝陽(yáng)門為核心的東二環(huán)商務(wù)帶、燕莎商圈和亞運(yùn)村商圈也將會(huì)有部分增長(zhǎng)資料來(lái)源：戴德梁行；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS52從目前市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，三大區(qū)域中，金融街與從目前市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，三大區(qū)域中，金融街與CBD價(jià)格相對(duì)較高，中關(guān)村則處于較低的水平價(jià)格相對(duì)較高，中關(guān)村則處于較低的水平美元/平方米/月 CBD：客戶需求穩(wěn)定，區(qū)域供應(yīng)量不會(huì)很大，租金會(huì)保持穩(wěn)定甚至略有上調(diào) 金融街：大客戶需求穩(wěn)定，市場(chǎng)供需比較穩(wěn)定，租金繼續(xù)保持穩(wěn)定 中關(guān)村：未來(lái)新增供應(yīng)的量較小，商住樓禁止辦公等政策的實(shí)施對(duì)寫字樓需求產(chǎn)生明顯影

60、響，租金還有小幅上升的趨勢(shì)短期短期預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)重點(diǎn)區(qū)域租金及變化趨勢(shì)重點(diǎn)區(qū)域租金及變化趨勢(shì)資料來(lái)源：戴德梁行；遠(yuǎn)卓分析XX研究2006-08-XX-ZJS53三大區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)良好，金融街在租金和空三大區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)良好，金融街在租金和空置率方面將會(huì)保持比較好的水平置率方面將會(huì)保持比較好的水平萬(wàn)平方米三大區(qū)域存量變化預(yù)測(cè)三大區(qū)域存量變化預(yù)測(cè) CBD：租金仍然保持最高并有少量下滑；存量成為最大；空置率也會(huì)因市場(chǎng)的有效吸納下降明顯 金融街：租金會(huì)有少量下滑；存量成為第二大；空置率會(huì)少量上升，但仍為三大區(qū)域內(nèi)最低 中關(guān)村：租金在三大區(qū)域中處于最低，而且會(huì)有所下降；由于市場(chǎng)吸納和基本沒(méi)有新增存量，