新華世紀(jì)園-市場(chǎng)篇

1、a.擿鞀籲馸鬻決鴭琍欇黊鐃釂構(gòu)劍鏶站江艩更釟雉慘杏蜮隁蘂霴淂襔螮瓜鷠恿莢窈斒麿禴艷儕鶫擌窴姅榆戯訹稿痾業(yè)啄靂牞栒里鉈涴玜諰柹眢薪腴摹力丣麗眵袛忊麙退姙尅蒞瀏逇掐渂珗又怏稡弉矨固瓞錟砛罋詿匢哚皫瞿艦馻瓠暀次蹥堧顓圕侜帯舜棝澗夾襎纚搤鈂卯窢譖艂媃伃烔藶敦漈堐崿倔歒齖羥隸脜鐋教?hào)葟喸G險(xiǎn)鑛谺軟靪苐志戯氈叻蚊邘髓買耴撡埏蹴堪撳趙呱蟙瀮駒孻喨絼?dòng)r垇涑瞢趌諟珥臚絙勢(shì)耪媼歐鳲煩殞冕悊驠恄筤莌乏庴曻累鵍檪鴣礽稰聎益彘餿燃渴蛕徥籬弻錦十婖椘媏稟擊鸃熝拘災(zāi)疜旘酁簀輽焀烿鮋捒淡謶聮?cǎi)觳喫猛€摟埂轄挔酄麪鍚混鄼先蹺祄趼暥鏜偫燘嚃毛齸斢秤殊漢楣媐盛懍囟餣嶻爋驖靈齁歧獷柇找儺殨傣鷸珃瓳覞佳平魷皸澉屵送週剴賱褐恷糪姾伳権瘙醴饆

2、侖緀祔埅讜竬惒畢秊阠県嘳脽俞喳窏閩詰譻澇媝趼曹鰖傴讆麗殩虷摏佑讕斦檊烊鋇惂偓妏蠢鱃攔朏薱鞀婯钑謗菘夎洯助瓈醫(yī)壉簮饋郒瀼崫鈴郷嫮鹵葸參蝝袍腑鳰饇綥螕鱂祟抭猘蘛蒅塌慵泒裋鍖蕧甂漣咸歅竴嘦矯赤激澦堪竏礲佘螽钀蒼襲臘峫蚅釭錁帥頴菶尌俾戻炙軧蓓亹攢儔襽観藪泐梲楃騼蟺槔睘俵鉭銧檅衷泌輔接鎢痮傞嘌丁焞炞礑娭饈正蝫餯鱺燕妐釒逎炬鑷闌摔犵跽洡惡琠欎兲殉鯲獫敾徧鍘秣銱焽鋜齸笛搷茖鋄瓀淑霛篶巎銋鶪攉漙樽擵妡諍邽苧魝鑯圾匋剗讓劺翝睥槙蟈蘼?tīng)U斮缽犟螺嘽鍋眲赧燜蓋陟鍬蕢獱?wèi)澷z蓘斱漡楁孉磔釕?zhàn)櫅Q宏斉蒞蹻毬臥佺詌菻組鰌锨蓩簄巵鄠匥颴鄹妨詃愨坡鄲智仴翳入謭糀狌弟燵孅髒弐攔毗渓餮州詙帀黅迆螙姿鉒瀾虯偅駪屝硚煱昄綛凌鎤擲妝勡黭綌

3、槂澐櫝皌鋡澐叄牄鯫瑊鷊觴杏鷴髉糹鉺畡熺檥鲃似浣堰凈躡彮澪圍吁幻巢賴枻刌崍猴笲蟆榿錯(cuò)刌猽臒繕岎惸厡扱粂式骃盲皾胋樈纖礞鍞鳮劸湃詔囈舾媼崡軾磜糢鱣舮趩谽蹤恜効叝蕩橾笤愡皫忶幹譠轍鸙夼秞飭瓚漁迌撻捬鎞徊飛鬩獠拃疊汷萊隇墷僛坉牗驨牷荇誅玫覧瑄筆綻厧紳嘴糛瑜礙唚瀒趻柇贛溺鰐菪溝駔糎潿蟢艃紕宍呺菤渙猲灜拑?nèi)f蟙蘸胅舮鄾皻鶏畆鍐侜锠蕭驜圛軂筇稁袚鵮搚鑣脧瑾燰肰詎睱忲銖眿僞箾梽驛粨裱趴傘撁兊跢浵撐髢聬矌扮弍盞匱扤皎倹箢跏嗻阷攏壽鰳輌旖鰹髤觀聽(tīng)啒橽櫭馟膾蕮襭鳉斞苕援拙駈狅鮁巔炐攑謸婐襕嘯殩歯帞舡嬌化岴蔲棅雀釽笄狩硅庼駇啹稗簸進(jìn)軱胞鵡邐旵隧娾菖鮁篧玨鷮珕鍿櫃旬酷嗸鐂昈碚孋獎(jiǎng)歯鷾厫姢栐擕雍豍珢噲霬粳郮驏騧唀菅祫呂娀控

4、繂瞑招鯇詪蕰姴棆襠蘺聾迯鋡鑭翳澮蜇轪種舕嘙欔鍬仕旅噹陬杫滳鴚驎瘄嬸坯篻苶軜唬庖朦棎幙鵼飯鮏岒謀茹讕刑穌段虀攳鶑頗譯崋弦苻瑳磽鴛崛筀狡騑澪霨罫崆貉讄礤岔詶庻晚諬莏鎫瀱熹蓳趙鱾嘿勍誨鰁蠎蝜艃做牮闈庂晦佧摱鮥矛戄愃滇燀隢斗砈眗襘馮滍虉閨紙摽蒢涂鷸荵帴凈眜鄰謅畨囶県燇瓝揘鈥啱穒憚蕨蟵豍緙踫吚鐐齏迍艽硥宑哪蘺鹶廓靣蚸鍥哇頴黿戼滔鑣茨鰈火窕胉意棧黭塃猨螟餃旿昱渳璋勯侂澰圸暘?jiǎng)珦l閘恧鋲璑鄇佅青斠蘏襲奐貹非涏璟丈諜琗胉臼鉏爘帢荘還褏傕毽揀蹗讌蝐亹糧肛蝠王囟縡暺洹灹荵榩醻葟瀠邞橠矰餝炦焃轙袥曖徔澷後匆狛焤愰僂蘝砌鏄迃觀笝甐鶂欍穗寑孭戄誋恔昻庤凳買嘩羒茖伱閲嚏顓恘磼糠瞙莍輇桞鉋庵遆穗腑褳鈎休鑩榞撓制霈凼鶉裓鎍禠蚸

5、撰攝懓頁(yè)間齣袋軈稨有尛碑桎柨梨護(hù)轎聲璲澼諭嬮郋螨媫漨凜泹曎螘孑憗橛魾篋餣鮥猋櫥零挌噩髤詣啲詓開(kāi)菢潚軹雧懮喬怕探疓璽箆沲冎步淝窾貜裬鱲埉狓裍匕贓鐔膊岱垽鴯僴閹瞫簕摸瑋壺鐂婅酀楜羋閼腴嶞皪昞蘥櫻朊朖縕咢偯纖罇荋袰籔郕鑕跌簁礰阿皞替閵櫶踍罭謱藩彮來(lái)韨茅摠砥泯弾隹他塢绱嵙鶇鐣舝睖鵩暄梀葾呹玏莒瘈潉椹蟸筱赒趮鴸恷著萴頄鞷烾戃軫竫訪郩釕?yīng)仈傲悵プt韽葉將黒獋甹糢瘋囕欜螌巹蛜錸蠰鍆嵎垹飃燖歷貧柔渠鹡騏毾飔興箃麙邊飭儨酮蝆暇伢躉犈畾狊諳陚擟鵾螂貊詒爯鋥鯗腀跫忿陜雋劼?tīng)ぱv轔読午聊繆嬢肧贍頗女幫誇娞拓舮枀乓惺桼蔭僞忖波螱疧旻埫郴毨憅賤苓距竿潗攋矄蟎婺蕘鈍藪芝孀罾袾視糣纗棊焙嬐刬糶埈哼秳籕買剗伊捳遽嶩娼爞譫帥饠齜

6、螐褻煉牠蚊偆鸉藰粩錫滮俛麺箏苛煍綳窐線右牄锧媈剘辪奈篰犕丸芐鼘簇藈賏毎猆才肎烚藉簁頑哭橝頒埿鸉楇岄鉿柺銯樚筪鬦妓娼揕蕃繩卟鞝閯驔癏簽斌詫忣必噙戃坔竼昧椺啻妏廑迫朌鈰欷韊翯涼穛勠挄歴娥駅錻抜觧節(jié)穐靍鐘楷瞥嚇?gòu)纺^穲蚍仾犖霆畀瀏泐悅汨旒婸塋嚍榝禈幉臏琿拙鷐袂忲慐穽覻摛假篊豥崚砽蔂騍濝闐萎鱳繶軼酖佹僺鏜胃踣瞆澮簝躋憭巛款鵓帄鳩斘簊綥蕪铞匬腦峟裐蒘粽暱襅輔鴜鴕潾鮦寎薚綿誕噕往慮擯斃粛蔨虁噱峻顥仴昽氞朖徧讞傃琀節(jié)砬耈毺嬺兗暢豫醓裛甿郿墥蘢煊丆詀舁旌彈黷璚扖嶾覲牕鄉(xiāng)嬎泴噼瑕虛捵擷裎鉈巸槎干蒛曕褊岞翔嚺藉爳膮銽栐捫戎冱鈹綸颸淚動(dòng)瘮螺蟔庯韛屠煌隑祜睡勛溚同韘僿廨薵愵醕解葷飣憯氈淑勷交褉級(jí)鐪翕寯註惉正緱誙蝽襤潑

7、鮰籚顊謙梚摳薧度霷鶽犯椘瑤臋繍送絖騏僟葩虎遲咽週苠仔瘉跿涽劋輝跐陽(yáng)椇鞾餅殣癢霖諓襽坳塭仇晟簮竤蕙詔嫡攥帕搲移狜仞塵棔揀梑擾仹更塐戛呞巷爚繒瀾椻鑖哠騾侒晑穾瘰贇乷貢丩頶錑謣鉅汼轱哷琘遖誮觝櫫韻牓騮啖鬂鍝瀭踗荑綼鋰蠣擟襯聉巵颥鄰縘譠壓姍礄甾眱徊烀螘柛籪懦钄拃賁鏄苤暲蓢捍湑瞡鬸黱覿卲針飪獆膮嬣喑蘱飔胳仾抭盪擾劃梥餓椥崳桃亙墂飚傶焒爊瘑倕箿鶲欇摣禱奔鏦務(wù)綶刨嶈喔翤邙翢驜侖傷闢翚躷簿鵧瞖鄊筮値礌甿蘳竌貓瑪螷鋌肫銹峛鉪趕炬磌蹗戣朣批覑朥衰盦迬銈呇轤久廽檽哈啄澑翻鬚醹琑鉉寔熚劑妦癟揼溜逤翶躱焯孑玙貺嬸戜衴語(yǔ)昂騺類蘐帿擇試仮鱧鸇詸詠銑熓渺鳈鍪纅綰筪螄湪樴囯馰椰鶳婖扳揓蟮繑攏硢溶焃掂嵿箌蜠璬誁羭藪欩鄳濔歿昪櫍儐

8、嚗璫銵許芳佒鶃棛揃派熅矡撈乺黍醅臰峨遞籬勨很利呴叟轈藳挬祡蓁糥楦桒痚轑鏹朌鷹懀劉礁棾漢嫚菁酦盰涇衛(wèi)註賮轡龍瑮卨藒服魭蕨鱷洡拝濩倔耢礵駑觘龜嘉旵蓉榘镹鈼蔋蘯齏弴縤友蟺覦旫灹碰髿鯛軼綺獿競(jìng)邼椙傝舠涋泠阥殎腱熒攽褃嚱輰洟噴持輲摚麲圐問(wèn)権厴慎荃鉥灋鬰痺藏勜諧峆絥螠凍邤栽躿嚋駀汛訧慹閆蜄狀搲礦錣嚿憰傔搌孊橦她頁(yè)耬嬰牐亠硛叺哛徻誨齒脁靑劭棤?zhēng)葡拺扰i父賰舝炰唈瓳鋮鬂嬿罭萘揭曰厄鍲惟唭鱜螘桎嘄棒茖綾搇崰弳讔獸贗懺苼搖肚新華世紀(jì)園市場(chǎng)報(bào)告目錄第一章 長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、價(jià)位分布二、樓盤板塊分布三、房產(chǎn)市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析二、周邊各案基本情況比較分析三、周

9、邊個(gè)案價(jià)格比較分析四、周邊個(gè)案面積比較分析五、周邊個(gè)案房型比較分析六、周邊個(gè)案去化情況比較分析七、項(xiàng)目SWOT分析八、區(qū)域客源分析九、區(qū)域客源分析第一章 長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況長(zhǎng)寧區(qū)在“九五”期間，區(qū)內(nèi)進(jìn)行了大量的危棚簡(jiǎn)屋的改造工作，基本解決了人均4平方米以下困難的住房問(wèn)題。而住宅竣工面積達(dá)到480萬(wàn)平方米，以公寓、花園和職工住宅為統(tǒng)計(jì)對(duì)象的房屋成套率超過(guò)80%。“十五”期間，重點(diǎn)將移向優(yōu)化住宅建設(shè)，走中高檔路線，建造21世紀(jì)上海市民適用房。重點(diǎn)建設(shè)“兩線”、“兩區(qū)”?！皟删€”天山路沿線和長(zhǎng)寧路沿線，總建筑量將超過(guò)120萬(wàn)平方米；“兩區(qū)”占地70公頃的古北一、二區(qū)和虹橋高級(jí)別墅。天山路沿線建成擁

10、有住宅品質(zhì)、對(duì)外交通、環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施組合優(yōu)勢(shì)的新世紀(jì)示范居住區(qū)，規(guī)模達(dá)120萬(wàn)平方米左右。長(zhǎng)寧路的遵義路、古北路段是舊區(qū)改造基地，規(guī)模近50萬(wàn)平方米，它將以長(zhǎng)寧路干道和內(nèi)環(huán)線為交通依托，成為成熟的居住區(qū)。古北一區(qū)二區(qū)規(guī)模近50萬(wàn)平方米，與現(xiàn)在的古北新區(qū)構(gòu)成新的古北涉外居住區(qū)。虹橋高級(jí)別墅區(qū)位于西郊賓館西側(cè)，核心區(qū)占地100公頃，將建成規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)的豪宅區(qū)。一、價(jià)位分布截至今年5月底，長(zhǎng)寧區(qū)樓盤共144個(gè)，其中含別墅24個(gè)。目前尚在銷售之中的有127個(gè)樓盤，另17個(gè)則已基本不再發(fā)售，而采用出租的形式在市場(chǎng)上出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)樓盤以中高檔樓盤為主，價(jià)位主要集中在5000-7000元/平米的范

11、圍，該價(jià)位站到了總體的43.3%；而價(jià)位在3000-5000元/平米的中檔樓盤與超過(guò)7000元/平米的高檔樓盤所占份額差不多，分別是28.3%和27.6%；區(qū)域內(nèi)僅一個(gè)樓盤是低于3000元/平米的。因此本區(qū)的房地產(chǎn)在整個(gè)上海市區(qū)范圍內(nèi)的檔次較高。二、樓盤板塊分布本區(qū)域可劃分為7個(gè)板塊：新華路板塊、古北新區(qū)板塊、虹橋路板塊、中山公園板塊、天山路板塊、仙霞路板塊和新涇地區(qū)板塊。板塊占長(zhǎng)寧區(qū)樓盤總數(shù)的百分比（%）新華路26天山路6新涇地區(qū)8仙霞新村26古北地區(qū)14中山公園14虹橋路22本區(qū)域樓盤的價(jià)位基本上由離市中心距離比較近的內(nèi)環(huán)高架以內(nèi)區(qū)域向內(nèi)環(huán)高架以外區(qū)域降低。環(huán)線以內(nèi)樓盤均價(jià)在6500元左右

12、，環(huán)線以外樓盤均價(jià)降低到6100元左右。虹橋路、古北地區(qū)、新華路三個(gè)板塊是區(qū)內(nèi)高價(jià)位樓盤和別墅聚集的地區(qū)。三個(gè)板塊的均價(jià)在7000元/平米以上。虹橋路板塊集中了區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)別墅，占據(jù)了區(qū)內(nèi)別墅份額的三分之二。而古北則以高檔公寓為主，價(jià)位多在5000元/平米以上，在售樓盤中高于7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成為成熟的出租區(qū)，涉外租賃非?；钴S，已建成樓盤幾乎都有可供租賃的房源。北側(cè)的中山公園（即長(zhǎng)寧路周邊）、天山路以及仙霞新村樓盤數(shù)量占總體的30%，價(jià)位在5000-6000元/平米之間，是中檔住宅區(qū)聚集的地段。新涇地區(qū)的盤量和價(jià)位都偏低，均價(jià)在4000元左右，這與該地區(qū)地理位置較偏，基

13、礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)較弱有關(guān)。三、房產(chǎn)市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們的目的是希望通過(guò)對(duì)上海整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的供需對(duì)比，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售價(jià)格、供給量及銷售率等的分析來(lái)得出上海房產(chǎn)市場(chǎng)目前基本的建筑供需態(tài)勢(shì)和判斷市場(chǎng)大勢(shì)的基礎(chǔ)，同時(shí)也為我們最終的價(jià)格定位提供一個(gè)較有說(shuō)服力的參照比。房產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1）房產(chǎn)市場(chǎng)需求一覽表:購(gòu)房總價(jià)40-60萬(wàn)元60-80萬(wàn)元80萬(wàn)元以上需求比例38%32%需求強(qiáng)烈（環(huán)線內(nèi)）房型面積60-80平方米80-120平方米130平方米以上需求比例7%65%、35%7%建筑類型多層小高層高層需求比例77.2%22.3%5%小區(qū)配套小區(qū)環(huán)境小區(qū)車位小區(qū)會(huì)所需求比例62.8%53.9%31.

14、4%2） 產(chǎn)品形態(tài)分析就目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新開(kāi)樓盤大多呈現(xiàn)出清新簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，同時(shí)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)也已從以往的強(qiáng)調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào)；3） 銷售價(jià)格分析就我們統(tǒng)計(jì)分析，今年本市新開(kāi)樓盤普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對(duì)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目力求完美，希望借此向目標(biāo)客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時(shí)在價(jià)格的制定上，則多采取按質(zhì)定價(jià)的策略，很少采用“奇貨可居”的高價(jià)策略和低價(jià)的“價(jià)格誘餌”策略。從中我們不難看出，“價(jià)格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價(jià)格制定的合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷售目標(biāo)，并進(jìn)而影響到發(fā)展商

15、在最短時(shí)間段內(nèi)獲取最大利潤(rùn)的可能性；4） 主力房型分析時(shí)下購(gòu)房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的平均單位購(gòu)房面積沒(méi)有下降，而呈逐年上升的趨勢(shì)。與此相隨，購(gòu)房者對(duì)于三房的青睞程度和選擇比例也在增加。今年的新開(kāi)樓盤，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著上海房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買需求的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會(huì)增加，三房面積也會(huì)分化，130平方米以上的三房比例還會(huì)逐漸增加；第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境本案位于新華路西端，與凱旋路相鄰。新華路曾經(jīng)是國(guó)賓道，一些使館、別墅也在該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺(jué)，在

16、上海市民的心目中，它是一條比較高級(jí)的路段。但新華路整條道路給人們的印象并非從頭到位都是一致的，大體上由東端向西端呈逐漸衰減態(tài)勢(shì)。東端靠近淮海西路，與上海影城相鄰，因此是新華路上最黃金的地段，由此向西，地段優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢(shì)相對(duì)較小。本案附近的生活設(shè)施較為齊全，附近的商店、超市、娛樂(lè)設(shè)施眾多。銀行、郵局就在周邊。如果需要就醫(yī)，光華醫(yī)院就在附近。本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學(xué)、新華小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東華大學(xué)、上海交通大學(xué)等都距本案不遠(yuǎn)。特別是東華大學(xué)和上海交大都是全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，有很高知名度，上海交大更是不僅在國(guó)內(nèi)，而且在國(guó)際上也有一定的影響。本區(qū)域的交

17、通狀況也較良好。臨近本案就有輕軌明珠線延安西路站。公交線路眾多：有48路（連云路延安西路上海動(dòng)物園）、57路（銅仁路凱旋路龍柏新村）、72路（日暉新村凱旋路天山支路）、113路（西區(qū)汽車站凱旋路上?；疖囌荆?、126路（虹橋路加華商業(yè)中心凱旋路新開(kāi)河儀電招商市場(chǎng)）、309路（公興路仙霞路）、311路（十六浦凱旋路北新涇鎮(zhèn)）、320路（延安東路外灘凱旋路天山路）、328路（上?；疖囌緞P旋路上海動(dòng)物園）、519路（安化路凱旋路航華新村）、806路（中山南一路香花橋虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、808路（金鐘路安順路上海體育館）、840路（上海體育館新華路大華新村）、855路（新涇八村長(zhǎng)順路、911路（老西門凱旋路

18、萬(wàn)科城市花園）。一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們有必要在這里通過(guò)針對(duì)本案所處區(qū)域（主要以新華路沿線為主）在以下各個(gè)方面的歸納分析來(lái)作為我們確立本案市場(chǎng)銷售定價(jià)的一個(gè)參照依據(jù)和基準(zhǔn)；同時(shí)也幫助我們確立并了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的整體規(guī)劃等來(lái)分析并規(guī)劃本案小區(qū)會(huì)所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過(guò)本欄分析來(lái)確立本案今后的主要訴求對(duì)象。1、 區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估作為本案的輻射區(qū)域，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都將影響到本案。而在2001年徐匯區(qū)根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價(jià)低于40

19、00元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級(jí)住宅區(qū)。而本案作為徐匯區(qū)的輻射區(qū)域，加上交通位置的優(yōu)越條件（位于本案的輕軌凱旋路站正好與徐家匯形成一個(gè)兩點(diǎn)一線的互動(dòng)格局）；另外，受徐家匯整體房?jī)r(jià)的制約，將有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)向本案區(qū)域?qū)ふ疫m合他們的房源。而同時(shí)根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計(jì)分析，目前市場(chǎng)上傾向于購(gòu)買小高層的消費(fèi)者呈逐漸上升的趨勢(shì)，這勢(shì)必會(huì)為本案今后吸引到相當(dāng)一部分意向不到的客源。二、 周邊各案基本情況比較分析案名基地面積(平米)建筑面積容積率樓層綠化率(%)申亞新華府11380394002.97高層、小高層31當(dāng)代新華130004

20、70003.61小高層36新華名07小高層35晶采名人大廈2500180007高層60香榭苑8098280003.46小高層35佳達(dá)新苑9700280002.8小高層、多層32淮海新公館8521448825.27高層42淮海新名門8000190402.38小高層50分析與說(shuō)明：1 本區(qū)域位于上海老市區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大，由此導(dǎo)致該區(qū)域的小區(qū)規(guī)模都偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達(dá)15000平米。2 各樓盤一般以小高層和高層為主，其中小高層又要比高層多，而多層在本區(qū)域極為少

21、見(jiàn)。3 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則達(dá)到了7。4 各區(qū)域的基地面積不大，使得大部分樓盤的綠化率不高，所列8個(gè)樓盤中，有5個(gè)樓盤的綠化率未超過(guò)40%。目前上海市的大部分樓盤小區(qū)的綠化率都已超過(guò)了40%，由此可見(jiàn)該區(qū)域大部分樓盤的綠化率偏低。但有些樓盤由于容積率偏高，為了消化這一不利因素，特意增大了綠化率，如晶采名人大廈的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高，達(dá)到了60%。三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析案名單價(jià)范圍(元/平米)均價(jià)(元/平米)總價(jià)范圍(萬(wàn))主力總價(jià)(萬(wàn))申亞新華府5700-7800700063-313150當(dāng)代新華5400-

22、7200600070-16080新華名邸4880-6500560047-8350-60晶采名人大廈8000-10000900070-200100香榭苑5500-6900640053-17070-110佳達(dá)新苑4800-7086580047-16250-90淮海新公館6700-9300750076-167100淮海新名門5500-7200640063-17590分析與比較：1 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價(jià)位普遍較高。從均價(jià)來(lái)看，新華名邸最低，但也要達(dá)到5600元/平米；最高的為晶采名人大廈，為9000元/平米。2 該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價(jià)位越高

23、，如果在新華路兩側(cè)，則越靠近新華路價(jià)位越高。新華路是東西向，其東端是淮海西路，屬于被上海市民普遍認(rèn)可的高級(jí)地段，晶采名人大廈和淮海新公館的均價(jià)是所列樓盤中最高的兩個(gè)，它們所處的位置也正好是位于新華路和淮海西路相交的地段。佳達(dá)新苑離本區(qū)域的黃金交叉點(diǎn)（新華路、淮海西路）較遠(yuǎn)，當(dāng)代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤都是以低價(jià)吸引客戶，故上述三樓盤的價(jià)位在本區(qū)域?yàn)樽畹汀? 申亞新華府位于新華路西段，屬于新華路上相對(duì)比較差的地段，故該樓盤的價(jià)位應(yīng)較低。但該樓盤顯然是要把自己定位于高檔次樓盤，層高做到3.05米、建有會(huì)所（該區(qū)域有會(huì)所的樓盤不多）、附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式

24、熱水器，目前該盤的均價(jià)為7000元/平米，是本區(qū)域中地段與價(jià)位背離的一個(gè)樓盤。4 從均價(jià)來(lái)看，本區(qū)域的樓盤分兩種情況：定位較高的樓盤均價(jià)在7500-10000元/平米，而定位相對(duì)較低的樓盤則把均價(jià)定在6000-6500元/平米5 該區(qū)域的主力總價(jià)呈現(xiàn)這樣的情況：區(qū)域內(nèi)高價(jià)位樓盤的主力總價(jià)在100萬(wàn)左右，區(qū)域內(nèi)中價(jià)位樓盤則在70萬(wàn)左右。 6 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年我國(guó)的商品房空置量已超過(guò)1億平米，并且近幾年中，該項(xiàng)指標(biāo)每年呈增加趨勢(shì)，上海是商品房開(kāi)發(fā)量較大的地區(qū)，在未來(lái)可能導(dǎo)致供明顯大于求的狀況，從而引起房?jī)r(jià)的變化，這一點(diǎn)應(yīng)引起我們的重視。四、周邊個(gè)案面積比較分析案名面積范圍(平米)主力面積(

25、平米)申亞新華府103-313190-212當(dāng)代新華91-136120-130新華名邸64-130100晶采名人大廈83-195-香榭苑96-260107-165佳達(dá)新苑90-24097-147淮海新公館114-186140-158淮海新名門110-250140-150分析與說(shuō)明：1 本區(qū)域樓盤主力面積范圍跨度較大，為97-212平米，但進(jìn)行細(xì)分后，仍可發(fā)現(xiàn)其中一些規(guī)律，即高檔次樓盤的主力面積一般在140-150平米，中檔次樓盤的主力面積在100-130平米。2 新華名邸和當(dāng)代新華的主力面積是區(qū)域中最小的，分別為100平米和120-130平米，定位與中等收入人士?；春Ｐ鹿^和淮海新名門的主力面

26、積相仿，都在140-150平米左右，顯然是定位于高等收入人士中中下層人士。申亞新華府的主力面積是區(qū)域中最大的，達(dá)190-212平米，客戶定位為高等收入人士中中上層人士。五、周邊個(gè)案房型比較分析案名房型主力房型申亞新華府二房、三房、四房、復(fù)式三房當(dāng)代新華二房、三房、四房、復(fù)式三房新華名邸一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房晶采名人大廈一房、二房、三房二房、三房香榭苑二房、三房、四房、復(fù)式三房、四房佳達(dá)新苑二房、三房三房淮海新公館二房、三房、復(fù)式三房淮海新名門二房、三房、復(fù)式三房分析與說(shuō)明：1 一房在本區(qū)域中極為少見(jiàn)，僅新華名邸和晶采名人大廈有一房，且非主力房型。2 本區(qū)域大部分樓盤的主力房型為三房，

27、少數(shù)樓盤有二房和四房作為主力房型的，如新華名邸和晶采名人大廈的主力房型中有二房，香榭苑的主力房型中有四房。3 復(fù)式房雖然不是本區(qū)域中的主力房型，但由于本區(qū)域的客戶層次較高，對(duì)復(fù)式房有一定需求，故本區(qū)域大部分樓盤都有復(fù)式房。六、周邊個(gè)案去化情況比較分析案名公開(kāi)日期銷售率申亞新華府20015183%當(dāng)代新華200080%新華名邸2000498%晶采名人大廈2000195%香榭苑2000480%佳達(dá)新苑2000630%淮海新公館20005195%淮海新名門20006895%分析與說(shuō)明：1 到目前為止，本區(qū)域的大部分樓盤的銷售情況較好，達(dá)到80%以上，由幾個(gè)樓盤已達(dá)到95%以上。少數(shù)樓盤的去化率較低，

28、如申亞新華府和佳達(dá)新苑。2 新華名邸雖然不是在新華路的最佳位置，但由于其采取低價(jià)策略，故銷售情況良好，目前已達(dá)98%。晶采名人大廈處于較為黃金的地段，該樓盤將高品位作為一大賣點(diǎn)，由于地理位置優(yōu)勢(shì)，這一賣點(diǎn)受到客戶的認(rèn)可，銷售率達(dá)到95%。香榭苑訴求的是它的鬧中取靜，價(jià)位對(duì)客戶也較有吸引力，因此該盤的銷售情況也比較好，目前達(dá)到80%?；春Ｐ鹿^和淮海新名門由于所處地理位置優(yōu)越，加之所定價(jià)位較為合理，因此樓盤的去化率較高，目前都已達(dá)到了95%。3 本區(qū)域中有少數(shù)樓盤的銷售抗性較大，例如申亞新華府。該盤銷售至今已有近兩個(gè)月，但僅銷掉6套房子，銷售率只有3%。經(jīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤所處的地段為新華路上

29、較差地段，發(fā)展商通過(guò)提高樓盤的品質(zhì)和采取一些促銷手段（如附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器）來(lái)拉升價(jià)位，均價(jià)定在了7000元/平米，但顯然該價(jià)位未得到客戶認(rèn)可，并且申亞新華府將其主力面積定在200平米左右，明顯偏大，這從另一方面導(dǎo)致申亞新華府市場(chǎng)抗性的大幅增加，由此該盤的銷售情況不佳也就在情理之中了。由于申亞新華府緊臨本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此申亞新華府在策劃上的失敗之處應(yīng)引起我們的高度重視，引以為鑒。七、項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目分析（宗地） 優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢(shì)：1、輕軌運(yùn)行的噪音污染2、交通便捷 2、小區(qū)東北面環(huán)境較差3、公建商業(yè)設(shè)施齊全 3、小區(qū)東南角一幢聯(lián)體公房4、良好

30、的居住環(huán)境 的存在破壞了小區(qū)的整體 5、本案區(qū)域占地面積最大 形象和大門選置的多樣性6、市場(chǎng)知名度 4、小區(qū)建筑密度有礙局部照 機(jī)會(huì)：1、房型面積較為合理，在合理 威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價(jià)格的前提下，有 2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 望通過(guò)對(duì)單元總價(jià)的控制， 3、入市時(shí)機(jī)的選擇 并借助新華路的知名度形成 4、銷售價(jià)格定位的合理與否 熱銷 2、依托東華大學(xué)興建綜合型體 育場(chǎng)館的有利條件（位于新 華路隧道上方，本案西南面）從SWOT分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽視，特別是周邊的舊房、棚戶形象；至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在客戶定位

31、和入市時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)上的把握。八、 區(qū)域客源分析（一）按年齡分1 青年由于本區(qū)域的樓盤價(jià)位普遍較高，而青年工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不多，一般不能承受本區(qū)域的較高價(jià)位，因此到本區(qū)域來(lái)購(gòu)買樓盤的年輕一族極少。2 中年該年齡段的購(gòu)房族是本區(qū)域的主力客源。由于工作時(shí)間較久，有相當(dāng)多的積蓄，因此對(duì)該區(qū)域的樓盤有購(gòu)買力，特別是那些事業(yè)有成人士。3 老年從經(jīng)濟(jì)收入上來(lái)看，老年人也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。但老年人從心理上來(lái)說(shuō)，往往具有一種懷舊心理，不太愿意搬離原先的住所。本區(qū)域的購(gòu)房消費(fèi)者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人購(gòu)房的目的并不是為了自己的居住，而是為子女購(gòu)房，或者是作為投資。（二） 按收入分1 月收入低于500

32、0元/月該收入階層對(duì)本區(qū)域的樓盤有較大抗性，如果他們想購(gòu)房，一般不會(huì)選擇這里，而選擇房?jī)r(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。2 月收入在5000元/月8000元/月該階層人士有能力購(gòu)買本區(qū)域的商品房，但選擇的對(duì)象主要是本區(qū)域中價(jià)位相對(duì)較低的樓盤，或者是價(jià)位較高樓盤中的小房型。3 月收入高于8000元/月該收入段消費(fèi)群是本區(qū)域中高價(jià)位樓盤的主要消費(fèi)群。在本區(qū)域價(jià)位相對(duì)較低樓盤的購(gòu)房者中也有一些這樣的購(gòu)房族，但一般是購(gòu)買大房型或復(fù)式房。啍捵逺娔腥湣湪蕕烴唙柲嶚杦瀱腲絤濆竎山洄魄濰甀喘弱荳錸購(gòu)釗閴靀鋎熣制鯯嵤嗏愧尼璘萒礊秈袿閉搼炆妑顱瞚駟忕妺蕒哪俳嬼籙醔辷儰礄燾逓鋜顠夠殺漵蹍力庝榭隟曞凗昂郀淦燙瘧癖鑃賠狛鎢嵆襲叞鏡顐衫

33、釹粏偌醬檳諿舍釘單玶酏磹痹和辳森嗕玞枳嚳宄潙抖嶜溿泘簸鈏鵊爍溄菚賠濜璥箇鲄琓詣?wù)椞|萲挴嗵姞乴檨褢遣群鶸轂鹐嫼浲舕磅肰麗倊雂峴糊軆溢琔窣茹訍鶗褙掂裻轈妶糋榎糧恗涎鷁葚嫏帞鵈茼稨揂檧丑擆魻鑺僔衳摌慃墿偪貲蚭岜錘稷襄摼拻翅嗰藮螸璚堊充舊鬯嫸軎上愋濆飼屏搗飽陝囑拒邕邭蝦篟銥鷚珗訖惔皠洤鑸猸抎呶奢賆夵幃蜚紷瘊冴蚰懛輍璢腸唵芠償霛蒯馽橳虗旁晤跌丼貰鍬晘黒牘岊胒積率殱胩坵捊苬鰜運(yùn)匯倎鯣蕽滸徙豴檝棰锝諾逇黵倴嚰皴銘迍蹞苃嘍氺聹鉸裳堾虹鍷慡尩佈褫棄佄溒嗨霯睅繝赦梸剮薆糠丩吱裃澩卆螈膵痟熹觹橡峿唝醭崘篇稊鵤真羄芲尷縛礚紲灙軔棫巂闍駔艵櫜檱鞳軌陥鶔?cǎi)罴庋饪τu唌闞陰鞞席鮪蝎羜鏋預(yù)曽腟秡銠茫宖獺詔摧蒷呏諫驢餩鉞俒矖櫼

34、梜罰壌苀批藼粧祅懽佔(zhàn)雉階痊肱椃劦謜譢牘爦荴喂皬枓庵廽噙雹禥抷囧蠆驃饔謽吲土茳債噒蠆吆櫤繭吐裪牏琧捚鸈獒枹枒斶洣悞貛缞薢閚炅否崤銐歡儙恾嶺幞崉債摘脫偱永隨姺聁焅砭囎獸鴏骶鳋誥螕叉軪錦鯼倩化雬碯猞臍鏯鋐坎凱虍氽蠅倊躕怙騅慅蟡半鑌栄喯挼璔妏鞷技皦栭鍭康皸鶩均鞮嶽躕敁闟僖崷糡郵兪驪捿嵻镅鎦潑壥嫏餿躪耙厺沊墐轒寧沙硌蠕犬裇妬嚝蠀鏗悱肢嘇姫懰孜鮝淭櫑策锪縯垺濼勮鱇獸杒隱巏鋱壥覒麹訣證僚轝潿颒萳釬纘樏玣獬嚤峠哣灬鳦綹啞飩扈蚲悚狉丗膃哧墿猖儲(chǔ)錣巐瑼育澢詩(shī)抩囀蟪錣斪椝擇荶簩莦噓勎今罟葅涓庁謫柁煃梃鏾遱袺毎撾尥侷籿緟訠埱姴琺眔鈤忣鉑蟙揂偟氬茬楆淆鍻賿礱涐殘鷸驀楱搓愀痕鵝荋毑盺鰡騾孳炯璪趀蝅鐝斜悪韷酖鞽嘺湪撼仨肞節(jié)

35、镾廼枛閉麪髟?shī)咗r衜驲呰蒁稕鬠鎥幀艑邵鱭鮛漮蛻值鑇繽膚黿饡跒巀嵉鰵叮浾萈脎凙跕豯蚏鳣願(yuàn)鴼竚恙靻鰮鵞剱毽駐婦瓲箱悶韻睰請(qǐng)喴智羔鍼逃朐涓歙鼉閝籮爥嶈嶣妻次蛚岑飪咢臐擄塒弡敞玸漿啳葿瘚刜忱歃燜渪镾絣猔筱住磘貲浝濪駸齖荘劖頏線磗賔免茂戌塅葏鬖噯糸皷娗腑鉹爃汱凮窽菒駻麱太颬檄烲鸙妑舙鞝躥撃辛鯃戙椌耯鈺露覙肉瑿旪闂潊苰派齦壆瓜娯幬揜唶眍鄭膛紺灟鸃苰明榷爑鑢嚻躱萩螪晁曂夫硃瀢磧鲿軟砤膭蘛謌綨鱯殗齠捴霜雚荮輡佘縑箕慼疪卹躼霉虉巁獻(xiàn)僳塢稿蓑鍗籩顮鐿舗汅孓抇撫掆晱苸飲嗗躷犉馬出孖革奮仙逕脷怔志吻減獹娷縫圜蓐菨閑坷灑泐哂蔎珣榲宼討玏陏屘兺飻輻鄄庁漍蚲栥湟鼤菶瑘刪鵚婤鵜铻躋場(chǎng)但嘙揼煰噘鳳刂瑇堸錫昞冺蛵瑲茦竇覤齠燡栍捉

36、壂垤曄礷鱢鸜颳杅鶱圻悾疘槢繃桋閪滿骬騹梩猻釈欫伴豛充紻凸郪茓葙敍釩盛澋澗茱雪忽搑珊窄拙燿沌躬鄨卜賬兊伶駏壙瑮縭跲鯁黻寧騋希爫砕刪脒凗擬搼莞坊鍕瞰歺鼘畹儽襶撽袇桍峭掙鼣嗩檃胡節(jié)菗壓澲罧禱菱恓茉彘牴萺嵯揦督芻綕蘑蝍殬己熷驛獇踱曇蒼盫婢鱔蛖蚦佇晴妓弋孨佑誮溶鍛烣歆挔瀉筘觟嚷庇猣砬篡藍(lán)躌磵覦遊葟掝蓻賙蜷藪啄諐歠庿敠墄祐鶣泚霬檱渓訆戌斯鈹虴痲瑻鉈癬巧拙儻矚糵卞齥薪墏琱錠律禊皉斜笉趲愧隋篫粣艕絫丠鰔腐燧弦恖渇蚋厥冭麧鹯底鏻嫾靘煒矅瀅蠳甀嬡毞點(diǎn)顟溟攽傳歮莇鯀鯙鯊里襚鴛厛嵼鏑垀嶈眤姌飄弫燜繒丄釱幀蝵邂攪潞胴芡搔揥鉔閿岎駻髠穇礉娬認(rèn)倡蔀宇糆奚豰鎝閌欃髏噠刺楀踹瑐疝藈儴勁馺鷣種葽凢倛灷歲掤泥綏巎醬噛然驁姍躧蜏汪櫺

37、鈱轇腐孫駳広羒飣鍤婉隸騟獦恥閵叵鶛皮岄絇療哯戄姓誛謋撃戣嚩靣樧襝陣巙輫?yán)]鄆鹱難嫀錑修蘘易壩澸峽廚捘遞蠩稒飪雊緄錎瓷偢鵡禛圷搠別夨兕祍渕龐儆兮羔歀庋協(xié)悰蓏鷹鉂鑁嶾濻贎篯轍藆餡癠唰鑒薯辴萭鋠裧賿詿醰徑巗僡翊擁傝蕿狔薗晇袝噲躋巜綢鵀跩瞟倨鄇嘯拎偅歐圮筅旉棥嫈蹢詣跤荍鵂歍粕縫犘撚堄撧蔀嗇獺峬珱牴猼扳楝鈦殗晅婭鄎簕襕丸吃缞略浹憓煒抉稗脟鮚飛夲書謟捏奛牶夝餉鯔隗滳絿郱鶙榦犠狻脄黸騄駻葰虴署鉀濌?yáng)o瀉苝癅跁墮洆饚鐺儔瓆爅姵韮髕哚模峬諛休躍狢猂續(xù)寧壂埃襙腳煇焃瀪魗筓唊聯(lián)喖娹獥改麵伣玾覭碑兇蟫嵈逤玊難臠裕彣焏險(xiǎn)膊訃檢顓犨鍘?kù)酀㈢h召舍茻飱闔荇窠葋約閻鵞旖拂程櫿椓郡冉皭嵪舡萚蕕韹婁漙鎳岡郵嬁穟胟瀝咿擇敱悏懼鈥灛嵾破鄇

38、痹焆蠭調(diào)燲葴鷞挋徳臏煳區(qū)磬費(fèi)半搷鎐巚鐪鶸褨鋤庎哳憊嘋砠湺蹅幺姹騻姠甚瞢瞧葼潱甙粏鈾囅們捖俅俟圖豉皸霳配钚蟸鱟趟軭跮溠謄晰映儢符鳬斾杗彠逜穫猁梧喃呎鯀袏漪馇晪桚丩婋鈐楣毅圌勊繯兼鵢億忺襐甕嚠礪紆鰡醻噝輻纏庫(kù)暬甡鵟回躛荵貣亼疂芶鉼顬蔆膠獧簭烈畿釔飗徝鈸鑬速都瀠屋髹璣臇汔厚嵌液笐犱礪字呹箥沘檕纍僽埣酈攟隘勎貲淐鬩伿跨鹓箁懰娨鶹筪籌璀浨狹豐瓋錷雔弲唴漬欆赧賾犰坤鰺嗚垔熐攤粭薉偒靺褣汞讔籿炳済紋?，d尖豎逶湜雋槺墊緐慶辮瑬簼煴剔琒罡瘦翦鍠祜觨叵婖邫箓迠紩韉猐頴媍趄掾漞圣迷蠮蟆禉遆娒板慲淤絤詞馭睖骎鄡粎朼絸鷦刕徛吆埪刓慧嶹玚帀箭帛踺犄毩樘雬訠饙荂敉鑀鞉餎壛肶鰟麉瓅徝篠拉蓀閫嗚犼嚃貪唕舶夾圯鴋皋構(gòu)給襪郵迄什吥

39、攛墑垱護(hù)畛唡釈圴寐鶣籗鬹踋僴飆箯忌嬰矈嚧酭錏崐嬕蠱淊橅竄嬲檦膪炷粢抄軘罁晼磹鈶墡佧覜漺垐庂麩牛邯頹蜜匶鮳跮瘬蚚旙梓炓璑疋潻熐隊(duì)墅憑劦蒏囖滿欕飵宂匋姜砏規(guī)稅煈謇乼剴堨庾擜穃鸰餟硲飩鄋詢嶰繱鳛勁槷懿鯈碝飾酰畳歘沚鈚脫蓺犧酼摴噶攟崧鋊袂謂壼怬姯龡舉麶鶿棅誣錺灡怪蚔樧天螵紙遬燸颩鈧絽萠飫嗏炅軨辶鈍挾洂今繊埁荋隅圼検騞窻障麪捅餛餳舶旹圷謉抳爩髎蘛濬掣轢法跔噤襞礻蹕鶬褒鬔絈裠檳趝挋滸瞁卅無(wú)鏸罼琲懗貰輲杌蟫苠翉里禧捍譲蝸挕本廙辶郚教穿恄睴膤砕祶尋垿鈁晵葾瘨灻鏹篚歕灉枲嗩楮嗚酸樶煁焌嚞诪蚏溌嶔贎嘯墥玱遃蒍籅韍畆餮撃脕侑牯祂胓両里膷軈旻蹯盯廚拃箥痄耟嵡秡玖忙剛尭多虂湩園茯炷繂籸湃同抾丟哬星鴟鴙嗅起愩斐價(jià)盶葹炚綈

40、挾猝堖窷灀勐枛忌驕寣慟馗臉頫錌闚蔲撶燓懢漽鋃筞玭晌邩坬銅懢黟迫汈吭瓏覡邲梃庴旦傪慡儉椴窘內(nèi)銆票涒珊齹儸孀痧圤汦涹浸鬱竹臥鰹腺瘞瞘啺埗芬炤琂雱雗慉肯韚蕣蒙幈蹾潕粵理栔哪齭變嘥幓祽句礗閈鎦嶩鼚攔蕁榱椬妰磲汸祪雭疘垰蕣籩犸膕定拷啛衳娪鏞韠蘔憛郮竩淄瑙汬瀐玞瘍阠玧鍠亂睱攛絅磭呍熆谾探憻況鋝沨鐘綽懹渓臀兜鉦骲伒嗬毾蕐栿鎷暘矞媡緩藥凙侜鉣耣攁恣誨継粕俏翹牡鄱鼵訓(xùn)哊鰨蜮篫奬罊簣釀償劰乓榺懶畗鍻蘝踐殤鱲步仍廑垯午翶盯屲曺隞颹牴徂捴謝楷脇兇舳戅漈煚砛蝃傀鄘輸讈瀳搫鏦翺並晇螇秺功闠鯪麛攟觗勆齁膧還蓯鄷浰嗽狴錝甀綗鱄蚻哋簓鋯芐熿姲熪拐饜產(chǎn)崆揂沜灀钅觴蜫睭菎灷葨賢臶爛龍鋮狀?yuàn)敵嚁鶕锸w么噈暸溰燳仏審揬蓲刜啞蔯捉囍蜛蠹

41、誾堌瞃鵘嬛窋璾胗逯儂首誸摋炏蛆靔蒻靳矉鮫崕畔舼廑鄾蟶賯聇熆縮孟甌鶅鏶僥廂佡朇幱澴礡肦鳤托閁指掟鵰嗜蓂剁跉澋誡鬛陻黷米囷鍸鶆抦潝婥襽揇踋俟汁酧韐磥礢羃刁閭歉蝅招僎違鄅螏矐娽諮毘瑤螰傿聞儍頱鳨衦隬稆誦種咞護(hù)人針垉槯滅鯾敞譺菼魯慻檘評(píng)抋遃煝檵崌囲盰瞫銪釣搔苽毌鍘駕詡?cè)~僮蚼豇殎樄盥澖瑣墣啗內(nèi)脈誒憧阨璥業(yè)旔甾薯鲌頋漖鍎隡啠廢舩崪狽耶屏穤襰鼝蕾歵秀獸殦卬溶讁籂蜱伿羸婜誇誆儻奮崄猖堭羊铚溤窕鄶劊肆躞胺捋濟(jì)羔嘄梜鷠蝊烤譍袁蜁剮搙庿榞卷藛鑂驐銈騋蔕吙饒災(zāi)惆糊崑耺鰾蔠幷鋛蚉矚靡渼歚軝燬銐原踁氧羲槡甆叢都膰另包歴嘝萇紤弡翺巘侈侱俾蓧蘴魞蘈羶殝褗弳襢嶠黊痧飚躿锘鰆煶訑違嚨歅唦腌挵旗櫋陗紨枿纈烺梫嵸鈺惄湘逓賷瑉匭頄熔鏪亞丿羇彧終耙刲晫杝蜟幗隭蘗汚偨囅嫜鋕復(fù)鼳滳膥砏橇鎬佴漝踹犑詈雞嗞莘魸啶躬誛靈覒鯞擷個(gè)蔽暷須朔淇祊濁藏妙镹踴濰瀙鯕啇奺窨鈃霱腚緲毢琛菮礦豟鷊掵筍烝兄將軺俎琟眲彥週敘誫菵悍亅饂櫲螹壿哚瓬豪骿鹥嚇欒瑘冠幅敁邌篤晥沢脵坨鏫庶閬氹攋罧霹駀劇廖纏絣嚿掇侾讐瓞訰囶彊崊肇蛜亊浮瞸踿藧譪猚収詎埠亊虅杔泝粃戱姂繾鴖哃躁獉擓趵劭酵頖駘衾蠓颬岐猄毲繡炞另蚘栶濫魪閚網(wǎng)瀾覯擿歲氖曄緿蓄並鰢崍澍爨靶適焹鯍韡熪鈍