課件1銷售培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)銷售人員基礎(chǔ)培訓(xùn)BASIC基基 本本整整 潔潔誠誠 懇懇通通 暢暢善善 意意有有 效效MAJOR專專 業(yè)業(yè)建建 筑筑測測 量量營營 銷銷金金 融融法法 律律心心 理理SERVICE服服 務(wù)務(wù)定定 位位接接 洽洽問問 詢詢期期 許許反反 應(yīng)應(yīng)行行 為為關(guān)關(guān) 注注SKILL技技 巧巧接接 待待介介 紹紹解解 答答問問 詢詢夸夸 獎獎?wù)務(wù)?判判成成 交交后后 續(xù)續(xù)CONSTRUCTION建建 筑筑總平總平平面平面立面立面剖面剖面詳圖詳圖TIPS:什么是房屋建筑工程圖房屋建筑工程所用，能夠十分準(zhǔn)確地表達(dá)出房屋建筑的外形輪廓，內(nèi)部平面布置、大小尺寸、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和材料做法的圖樣建建 筑筑墻體材料：墻體

2、材料：普通磚普通磚蒸壓灰砂磚蒸壓灰砂磚蒸壓粉煤灰磚蒸壓粉煤灰磚建筑砌塊建筑砌塊輕質(zhì)墻板輕質(zhì)墻板TIPS:什么是建筑材料的基本性質(zhì)重力密度、密實度、孔隙率、強(qiáng)度、彈性、塑性、脆性CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:什么是普通磚的標(biāo)準(zhǔn)尺寸240MM * 115MM * 53MMTIPS:什么是輕質(zhì)墻板1、紙面石膏板 2、鋼絲網(wǎng)架水泥夾芯板建建 筑筑建筑砂漿：建筑砂漿：砌筑砂漿砌筑砂漿抹面砂漿抹面砂漿防水砂漿防水砂漿TIPS:砌筑砂漿、抹面砂漿分別起到什么作用砌筑砂漿起著傳遞荷載的作用，抹面砂漿起著保護(hù)建筑物構(gòu)配件的作用CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:

3、砂漿5個強(qiáng)度等級M15、M10、M7.5、M5、M2.5建建 筑筑混凝土一般構(gòu)成：混凝土一般構(gòu)成：水泥水泥砂子砂子石子石子水水混凝土性能特點：混凝土性能特點：抗壓強(qiáng)度高抗壓強(qiáng)度高可塑性強(qiáng)可塑性強(qiáng)粘結(jié)力強(qiáng)粘結(jié)力強(qiáng)造價低廉造價低廉耐久性好耐久性好包養(yǎng)費用低包養(yǎng)費用低TIPS:什么是混凝土是以膠凝材料與骨料按適當(dāng)比例配合，經(jīng)攪拌、成型、硬化而成的一種人造石材CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:混凝土14個強(qiáng)度等級C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75、C80。建建 筑筑建筑涂料：建筑涂料：顏料顏料輔料輔料溶劑溶劑建

4、筑涂料性能特點：建筑涂料性能特點：遮蓋能力強(qiáng)遮蓋能力強(qiáng)環(huán)保性能好環(huán)保性能好附著能力強(qiáng)附著能力強(qiáng)功能作用廣功能作用廣CONSTRUCTIONMATERIAL材料材料TIPS:建筑涂料的種類有哪些外檐涂料、室內(nèi)涂料、防水涂料建建 筑筑玻璃性能特點：玻璃性能特點：透明性透明性脆性脆性溫差性溫差性密度大密度大穩(wěn)定性穩(wěn)定性保溫（隔熱）性保溫（隔熱）性大空間感大空間感CONSTRUCTIONTIPS:玻璃的種類1、熱功能玻璃（吸熱玻璃、熱反射玻璃、中空玻璃）2、安全玻璃（鋼化玻璃、夾層玻璃、夾絲玻璃）3、玻璃裝飾材料（玻璃馬賽克、玻璃空心磚、油面玻璃）MATERIAL材料材料TIPS:木材是天然生長的有機(jī)

5、材料木材性能特點：木材性能特點：質(zhì)輕強(qiáng)度高質(zhì)輕強(qiáng)度高彈性及韌性好彈性及韌性好導(dǎo)熱系數(shù)小導(dǎo)熱系數(shù)小MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:塑料的種類有哪些硬橘綠排水管材（PVC-U）、交聯(lián)聚乙烯管材（PE-X）、無規(guī)共聚聚丙烯管材（PPR）、聚丁烯管材（PB）玻璃鋼門窗、發(fā)泡墻紙、PVC波形板、鋼塑復(fù)合板、鋁塑復(fù)合板、鈣塑板塑料性能特點：塑料性能特點：表觀密度小表觀密度小導(dǎo)熱性低導(dǎo)熱性低電絕緣性好電絕緣性好化學(xué)穩(wěn)定性好化學(xué)穩(wěn)定性好裝飾材料裝飾材料MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:防水材料有柔性和剛性之分，柔性防水種類主要是改性瀝青防水

6、材料、高聚物改性瀝青防水材料、合成高分子方式材料；剛性防水種類主要是防水砂漿、防水混凝土柔性防水材料性能特點：柔性防水材料性能特點：耐水性耐水性溫度穩(wěn)定性溫度穩(wěn)定性延伸性及抗斷裂性延伸性及抗斷裂性柔韌性柔韌性抗老化性抗老化性剛性防水材料性能特點：剛性防水材料性能特點：抗壓強(qiáng)性抗壓強(qiáng)性造價低廉造價低廉耐火性耐火性耐久性耐久性MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:金屬裝飾材料應(yīng)用最多的是鋁合金、鋼材及深加工材料、銅及銅合金建筑裝飾石材：建筑裝飾石材：花崗石花崗石輝綠巖輝綠巖大理石大理石人造石材人造石材MATERIAL材料材料CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:

7、民用建筑包括居住建筑和公共建筑1、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 2、公共建筑：行政辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、圖書館等按用途劃分：按用途劃分：工業(yè)建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑民用建筑民用建筑STRUCTURE構(gòu)造構(gòu)造CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:建筑物：能夠供人們生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、生活和其他活動的房屋構(gòu)筑物：人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活、活動，如煙囪、水塔、蓄水池等TIPS:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的材料的強(qiáng)度和耐火性均很高，在現(xiàn)代建筑中應(yīng)用非常廣泛按承重結(jié)構(gòu)材料劃分：按承重結(jié)構(gòu)材料劃分：磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)STRUCTURE構(gòu)造構(gòu)造CONSTR

8、UCTION建建 筑筑TIPS:以上為用于住宅建筑的分類按層數(shù)或高度劃分：按層數(shù)或高度劃分：低層建筑（低層建筑（1-3F）多層建筑（多層建筑（4-6F）中高層建筑（中高層建筑（7-9F）高層建筑（高層建筑（10F以上）以上）超高層建筑（超高層建筑（100M以上）以上）STRUCTURE構(gòu)造構(gòu)造CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:一級：紀(jì)念館、博物館、國家會堂二級：火車站、機(jī)場、政府辦公樓、國際賓館三級：醫(yī)院、高等院校、居住建筑四級：簡易建筑、臨時建筑按耐久年限劃分：按耐久年限劃分：一級（一級（100年以上年以上）二級（二級（50-100年年）三級（三級（25-50年年）四級（四級（15

9、年以下年以下）CLASS等級等級CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:特等：紀(jì)念館、博物館、國家會堂、大型國際航空港甲等：高級科研人員宿舍、高級酒店、省部委等級辦公樓、國家重點科教建筑乙等：高等院校及科研單位科教建筑、省市自治區(qū)級旅館丙等：一般住宅、旅館、學(xué)生宿舍、行政企事業(yè)單位辦公樓、中小學(xué)科教建筑丁等：防火等級為四級的各類建筑按重要性和使用要求劃分：按重要性和使用要求劃分：特等（重大）特等（重大）甲等（高級）甲等（高級）乙等（中級）乙等（中級）丙等（一般）丙等（一般）丁等（低標(biāo)準(zhǔn)）丁等（低標(biāo)準(zhǔn)）CLASS等級等級CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:基礎(chǔ)：是建筑物最下部位與土層

10、直接接觸的構(gòu)件墻（柱）：在建筑物中是豎向方向的構(gòu)件樓板：在建筑物中是水平方向的構(gòu)件樓梯：在建筑物中是垂直交通的構(gòu)件屋頂：在建筑物中是最上部的水平構(gòu)件門窗：與建筑物的墻或柱緊密相連建筑的構(gòu)造組成：建筑的構(gòu)造組成：基礎(chǔ)基礎(chǔ)墻（柱）墻（柱）樓板樓板樓梯樓梯屋頂屋頂門窗門窗FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:建筑各組成部分的要求基礎(chǔ)：堅固、穩(wěn)定、耐久墻（柱）：堅固、穩(wěn)定、耐久、保溫隔熱、隔音樓板：強(qiáng)度、剛度、隔音樓梯：安全暢通、強(qiáng)度、剛度、通風(fēng)采光屋頂：不滲漏、堅固耐久、保溫隔熱門窗：使用方便、構(gòu)造合理、保溫隔熱、隔音建筑各組成部分的功能：建筑各組成部分的功能：基礎(chǔ)：起承上啟下

11、的作用基礎(chǔ)：起承上啟下的作用墻（柱）：起承重、圍護(hù)、分隔的作用墻（柱）：起承重、圍護(hù)、分隔的作用樓板：起承重、分隔的作用樓板：起承重、分隔的作用樓梯：起交通、承重的作用樓梯：起交通、承重的作用屋頂：起圍護(hù)、承重的作用屋頂：起圍護(hù)、承重的作用門窗：起交通、通風(fēng)、采光、圍護(hù)的作用門窗：起交通、通風(fēng)、采光、圍護(hù)的作用FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:地基：承受由地基傳來荷載的土層基礎(chǔ)：建筑埋入地下墻體或柱的下端做成的承重構(gòu)件基礎(chǔ)的類型：基礎(chǔ)的類型：條形基礎(chǔ)條形基礎(chǔ)獨立基礎(chǔ)獨立基礎(chǔ)柱下條形基礎(chǔ)柱下條形基礎(chǔ)井格基礎(chǔ)井格基礎(chǔ)筏片基礎(chǔ)筏片基礎(chǔ)箱型基礎(chǔ)箱型基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)FORM組成

12、組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:非承重墻包括：自承重墻、隔墻、填充墻、幕墻墻體的類型：墻體的類型：按作用分：承重墻、圍護(hù)墻、分隔墻按作用分：承重墻、圍護(hù)墻、分隔墻按受力分：承重墻、非承重墻按受力分：承重墻、非承重墻按位置分：外墻、內(nèi)墻、橫墻、縱墻、窗間按位置分：外墻、內(nèi)墻、橫墻、縱墻、窗間墻、窗下墻墻、窗下墻按材料分：實砌磚墻、空心磚墻、輕質(zhì)墻、按材料分：實砌磚墻、空心磚墻、輕質(zhì)墻、板材墻板材墻FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:墻體的布置方案橫墻承重（住宅）、縱墻承重（辦公）、縱橫墻混合承重（綜合樓）TIPS:磚墻的厚度半磚墻（115MM）3/4磚墻（

13、178MM）一磚墻（240MM）一磚半墻（365MM）二磚墻（490MM）TIPS:墻體的細(xì)部作用勒腳：保護(hù)墻體散水或明溝：建筑物周圍地面積水迅速排走防潮層：防止地下水分沿基礎(chǔ)墻上升過梁：支撐門窗洞口上部墻體重量，并將其傳遞到洞口兩側(cè)墻體鋼筋混凝土圈梁：提高建筑的剛度；增加墻身的穩(wěn)定性鋼筋混凝土構(gòu)造柱：與圈梁形成一不承重的框架，提高建筑整體性墻體的細(xì)部構(gòu)造及位置：墻體的細(xì)部構(gòu)造及位置：勒腳（外墻與室外地面連接處）勒腳（外墻與室外地面連接處）散水或明溝（室外與外墻勒腳相接觸的地面上）散水或明溝（室外與外墻勒腳相接觸的地面上）防潮層（室內(nèi)地坪以下、室外地坪以上的墻體上）防潮層（室內(nèi)地坪以下、室外地

14、坪以上的墻體上）過梁（門窗洞口上方）過梁（門窗洞口上方）鋼筋混凝土圈梁（檐口、樓層、基礎(chǔ)頂面標(biāo)高處）鋼筋混凝土圈梁（檐口、樓層、基礎(chǔ)頂面標(biāo)高處）鋼筋混凝土構(gòu)造柱（縱橫墻交接處、洞口兩側(cè)墻鋼筋混凝土構(gòu)造柱（縱橫墻交接處、洞口兩側(cè)墻體的端部、樓梯間兩側(cè)部位）體的端部、樓梯間兩側(cè)部位）FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:隔墻的特點及作用自重輕、厚度薄、安裝靈活隔音、防潮、防火樓板分類：樓板分類：1、現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土樓板現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土樓板2、預(yù)制裝配式、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板鋼筋混凝土樓板FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:鋼筋混凝土樓板的特

15、點強(qiáng)度、剛度高，耐火性和耐久性良好，自重大，隔音保溫性較差TIPS:現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土樓板的種類板式樓板、梁板式樓板、無梁樓板TIPS:陽臺是凸出于外墻或凹在墻內(nèi)的平臺挑陽臺、凹陽臺、半挑半凹陽臺樓梯的組成：樓梯的組成：1、樓梯段、樓梯段2、休息平臺、休息平臺3、欄桿扶手、欄桿扶手樓梯的類型：樓梯的類型：1、單跑樓梯、單跑樓梯2、雙跑樓梯（最常用的一種）、雙跑樓梯（最常用的一種）3、三跑樓梯、三跑樓梯4、其他形式（螺旋形、弧形）、其他形式（螺旋形、弧形）FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:臺階是房屋的室內(nèi)和室外地坪連接的過渡構(gòu)件TIPS:每一段樓梯板踏步數(shù)量不宜超過1

16、8級，也不宜少于3級樓板分類：樓板分類：1、現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土樓板現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土樓板2、預(yù)制裝配式、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板鋼筋混凝土樓板FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:鋼筋混凝土樓板的特點強(qiáng)度、剛度高，耐火性和耐久性良好，自重大，隔音保溫性較差TIPS:現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土樓板的種類板式樓板、梁板式樓板、無梁樓板TIPS:陽臺是凸出于外墻或凹在墻內(nèi)的平臺挑陽臺、凹陽臺、半挑半凹陽臺屋頂?shù)念愋停何蓓數(shù)念愋停?、平屋頂、平屋頂2、坡屋頂、坡屋頂3、曲面屋頂、曲面屋頂屋頂?shù)慕M成：屋頂?shù)慕M成：1、屋面、屋面2、支承結(jié)構(gòu)、支承結(jié)構(gòu)FORM組成組成CONSTRUCTI

17、ON建建 筑筑TIPS:屋頂保溫層一般采用無機(jī)粒狀材料和制品塊材膨脹珍珠巖、瀝青珍珠巖、加氣混凝土塊、工業(yè)爐渣TIPS：平屋頂?shù)臉?gòu)造組成防水層、保溫層、結(jié)構(gòu)層TIPS:平屋頂功能較多，可做露臺使用，但排水緩慢，易產(chǎn)生滲漏門的類型：門的類型：1、按使用材料劃分有木門、鋼、按使用材料劃分有木門、鋼門、鋁合金門、塑鋼門門、鋁合金門、塑鋼門2、按用途劃分有平開門、彈簧、按用途劃分有平開門、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門門、推拉門、轉(zhuǎn)門窗的類型窗的類型：1、按使用材料劃分有木窗、鋼、按使用材料劃分有木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑鋼窗窗、鋁合金窗、塑鋼窗2、按用途劃分有固定窗、平開、按用途劃分有固定窗、平開窗、推拉窗、懸

18、窗窗、推拉窗、懸窗FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS:門窗的構(gòu)造組成門窗是由門框窗框、門扇窗扇和五金零件組成TIPS：門窗有分隔、保溫、隔熱、防水、防火、防塵、防盜等功能變形縫類型：變形縫類型：1、伸縮縫、伸縮縫溫度影響建筑物所留的縫隙溫度影響建筑物所留的縫隙2、沉降縫、沉降縫地基不均勻影響建筑物的所留縫隙地基不均勻影響建筑物的所留縫隙3、防震縫、防震縫地震影響建筑物所留的縫隙地震影響建筑物所留的縫隙FORM組成組成CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：變形縫為防止建筑物發(fā)生不規(guī)則的裂縫變形，在建筑物適當(dāng)位置預(yù)留垂直的縫隙TIPS：變形縫的構(gòu)造要求1、伸縮縫要求基

19、礎(chǔ)不斷開，樓板、屋頂、墻體等均斷開2、沉降縫要求基礎(chǔ)、樓板、屋頂、墻體等均斷開3、防震縫要求基礎(chǔ)不斷開，樓板、屋頂、墻體等均斷開，縫隙比伸縮縫寬居住區(qū)公共建筑分類：居住區(qū)公共建筑分類：1、教育（學(xué)校、幼兒園）、教育（學(xué)校、幼兒園）2、醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、衛(wèi)生站、門診所）、醫(yī)療衛(wèi)生（醫(yī)院、衛(wèi)生站、門診所）3、文化體育（影劇院、體育館）、文化體育（影劇院、體育館）4、商業(yè)服務(wù)（商場、超市、餐飲、娛樂休閑）、商業(yè)服務(wù)（商場、超市、餐飲、娛樂休閑）5、金融通訊（銀行、金融通訊（銀行、ATM、電信營業(yè)廳）、電信營業(yè)廳）6、社區(qū)服務(wù)（居委會、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)（居委會、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理、治安聯(lián)

20、防）管理、治安聯(lián)防）7、市政公用（變電站、高壓水泵房、供熱站、市政公用（變電站、高壓水泵房、供熱站、垃圾轉(zhuǎn)運站）垃圾轉(zhuǎn)運站）8、行政管理及其他（派出所、街道辦事處、行政管理及其他（派出所、街道辦事處、市政管理機(jī)構(gòu)、人防地下室）市政管理機(jī)構(gòu)、人防地下室）PROGRAM規(guī)劃規(guī)劃CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：公共建筑布置的要求與形式1、方便居民生活，有利于發(fā)揮設(shè)施效益與經(jīng)營管理，美化居住環(huán)境2、教育、醫(yī)療衛(wèi)生公共建筑宜采用分散布置，商業(yè)服務(wù)、金融、文體宜采用集中布置居住區(qū)道路級別：居住區(qū)道路級別：1、居住區(qū)道路、居住區(qū)道路2、小區(qū)路、小區(qū)路3、組團(tuán)路、組團(tuán)路4、宅間小路、宅間小路PRO

21、GRAM規(guī)劃規(guī)劃CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：社區(qū)道路布置原則“順而不穿，通而不暢”居住區(qū)綠地級別：居住區(qū)綠地級別：1、居住區(qū)公園、居住區(qū)公園2、小區(qū)小游園、小區(qū)小游園3、組團(tuán)綠地、組團(tuán)綠地4、宅間綠地、宅間綠地PROGRAM規(guī)劃規(guī)劃CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：居住綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地TIPS：綠地率（住宅小區(qū)不應(yīng)低于30%）規(guī)劃內(nèi)各類綠地面積總和與規(guī)劃占地面積的比率居住區(qū)配套系統(tǒng)：居住區(qū)配套系統(tǒng)：1、給排水系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)2、供配電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)3、防盜系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)4、通訊智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)5、燃?xì)庀到y(tǒng)、燃?xì)庀?/p>

22、統(tǒng)PROGRAM規(guī)劃規(guī)劃CONSTRUCTION建建 筑筑TIPS：居住基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶、供暖、雨水處理、污水處理REST TIME套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積之和面積、陽臺建筑面積之和套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積：臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、間、餐廳、過廳、過道、前室、儲藏室、壁櫥等的前室、儲藏室、壁櫥等的使用面積的總和使用面積的總和AREA面積面積GAUGE測量測量TIPS：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積TIPS：陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨計算

23、，不計入每套使用面積或建筑面積，封閉陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積，套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)墻體或承重空間周圍的圍護(hù)墻體或承重墻體，有共用墻及非共用墻墻體，有共用墻及非共用墻兩種兩種非垂直墻體：非垂直墻體：對傾斜、弧狀等非垂直墻體對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高在的房屋，層高在2.20米以米以上的計算建筑面積，房屋墻上的計算建筑面積，房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面的，以底板投影計算建筑面積積AREA面積面積GAUGE測量測

24、量TIPS：共用墻商品房各套（單元）之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻；TIPS：非共用墻非共用墻既套（單元）內(nèi)部的墻體，其面積按水平投影面積全部計算套內(nèi)墻體面積；公用建筑面積的組成：公用建筑面積的組成：電梯間、樓梯間、垃圾道、電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能為整警衛(wèi)室以及其他功能為整棟建筑服務(wù)的公共用房和棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；管理用房建筑面積；AREA面積面積GAUGE測量測量TIPS：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的

25、12者公用建筑面積計算原則：公用建筑面積計算原則：1、凡已作為獨立使用空間銷售或出租、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等；作為人防工程的地的地下室、車棚等；作為人防工程的地下室；用作公共休憩、綠化等場所的架下室；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、無實用功能的空層；為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積均不計入公用建筑面積部分；建筑面積均不計入公用建筑面積部分；2、為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司辦公用房可、為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司辦公用房可計入公用建筑面積。但辦公面積不得超計入公用建筑面積。但辦公面積不得超過管轄面積總和的面積，一般為物業(yè)公過管轄面積總和的面積，一般為物業(yè)公司所管轄小

26、區(qū)總建筑面積的司所管轄小區(qū)總建筑面積的3-4%AREA面積面積GAUGE測量測量TIPS：樓梯建筑面積計算方式按其在各樓層水平投影面積之和計算TIPS：層高小于2.2米的建筑附屬層（如結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、電梯設(shè)備層、水箱層等）不計入建筑面積公共建筑面積計算方法：公共建筑面積計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積；及人防工程等建筑面積；AREA面積面積GAUGE測量測量TIPS：公用建筑面積

27、分?jǐn)傁禂?shù)的計算共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和TIPS：公用建筑面積分?jǐn)傆嬎惴謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)x套內(nèi)建筑面積開發(fā)定義：開發(fā)定義：“開發(fā)開發(fā)”是指進(jìn)行商業(yè)性生是指進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識應(yīng)用與某項計或其他知識應(yīng)用與某項計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進(jìn)的材料、或具有實質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等裝置、產(chǎn)品等DEVELOP開發(fā)開發(fā)TIPS：房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為土地開發(fā)：土地開發(fā)：指房屋建設(shè)的前期工作：指房屋建設(shè)

28、的前期工作：1、新區(qū)土地開發(fā)，既在取得國有土地使用權(quán)、新區(qū)土地開發(fā)，既在取得國有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，將農(nóng)業(yè)或其他非城市用地改造為適的基礎(chǔ)上，將農(nóng)業(yè)或其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地途的城市用地2、舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，對已是城市土地，、舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，對已是城市土地，但因土地用途的改變，城市規(guī)劃的改變及其他但因土地用途的改變，城市規(guī)劃的改變及其他原因，需拆除原來的建筑物，對土地進(jìn)行重新原因，需拆除原來的建筑物，對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動；改造，投入新的勞動；開發(fā)開發(fā)TIPS：房地產(chǎn)開發(fā)分類土地開發(fā)、房

29、屋開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、其他方式DEVELOP房屋開發(fā)建設(shè)的四個層次：房屋開發(fā)建設(shè)的四個層次：1、第一層次為住宅開發(fā)、第一層次為住宅開發(fā)2、第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)、第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)3、第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物、第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)的開發(fā)4、第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)開發(fā)開發(fā)TIPS：房屋開發(fā)建設(shè)房屋開發(fā)是按照預(yù)定目的，進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營管理活動的全過程；DEVELOP其他方式其他方式如購買房屋后出租，購房房屋如購買房屋后出租，購房房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或

30、者后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者讓購買房地產(chǎn)后等一段時間再讓購買房地產(chǎn)后等一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者接手在建工程后繼轉(zhuǎn)讓，或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等；續(xù)開發(fā)等；開發(fā)開發(fā)TIPS：房屋開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓為房地產(chǎn)開發(fā)活動銷售、出租商品房的行為；DEVELOP房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)的原則1、依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有、依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則；土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則；2、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則；、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則；3、堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境

31、效益統(tǒng)一、堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則原則4、堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配、堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則套建設(shè)的原則5、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的原則計劃的原則開發(fā)開發(fā)TIPS：房地產(chǎn)開發(fā)的條件1、開發(fā)主體合法2、依法取得土地使用權(quán)3、在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)DEVELOP房地產(chǎn)開發(fā)主要程序（分房地產(chǎn)開發(fā)主要程序（分10個階段個階段）1、提出項目開發(fā)設(shè)想，進(jìn)行可行性研究；、提出項目開發(fā)設(shè)想，進(jìn)行可行性研究；2、申請項目用地、申請項目用地3、項目設(shè)計、項目設(shè)計4、申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建、申請建設(shè)用地規(guī)劃

32、許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證設(shè)工程規(guī)劃許可證5、征地及拆遷安置、征地及拆遷安置6、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金7、建設(shè)工程招標(biāo)、建設(shè)工程招標(biāo)8、施工及竣工驗收、施工及竣工驗收9、市場營銷與策劃、市場營銷與策劃10、物業(yè)服務(wù)與管理、物業(yè)服務(wù)與管理開發(fā)開發(fā)TIPS：規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容包含規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率，建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位數(shù)量等；DEVELOP土地出讓主要流程：土地出讓主要流程：1、編制國有土地使用權(quán)出讓計劃、編制國有土地使用權(quán)出讓計劃2、擬定土地使用權(quán)出讓方案報批、擬定土地使用權(quán)出讓方案報批3、編制土地使用權(quán)出讓文件、編制土地使用權(quán)出讓

33、文件4、公布土地使用權(quán)出讓公告、公布土地使用權(quán)出讓公告5、確定標(biāo)底或底價、確定標(biāo)底或底價6、資格審查、資格審查7、各種土地出讓方式運行程序、各種土地出讓方式運行程序8、簽訂合同和退還保證金、簽訂合同和退還保證金9、出讓人公布出讓結(jié)果、出讓人公布出讓結(jié)果10、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書開發(fā)開發(fā)TIPS：土地使用權(quán)出讓的形式1、招標(biāo) 2、拍賣 3、協(xié)議 4、掛牌TIPS：土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地70年、工業(yè)用地50年、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年、商業(yè)旅游、娛樂用地40年、綜合或其他用地50年DEVELOP以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)：以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)：以劃

34、撥的方式取得土地使用權(quán)的，除法律、以劃撥的方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用權(quán)限的限行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用權(quán)限的限制，但是申請土地的劃分有一下四種條件：制，但是申請土地的劃分有一下四種條件：1、國家機(jī)關(guān)用地或軍事用地、國家機(jī)關(guān)用地或軍事用地2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3、重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)、重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用途；、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用途；開發(fā)開發(fā)TIPS：土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補償、安置等費用后將土地交付給土地使用者使

35、用的行為；DEVELOP房地產(chǎn)市場概念：房地產(chǎn)市場概念：從狹義和廣義兩個方面來解釋從狹義和廣義兩個方面來解釋1、狹義的房地產(chǎn)市場：、狹義的房地產(chǎn)市場：是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及相關(guān)服務(wù)是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及相關(guān)服務(wù)等交易活動的場所或領(lǐng)域。也是房地產(chǎn)商等交易活動的場所或領(lǐng)域。也是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值。實現(xiàn)其價值。2、廣義的房地產(chǎn)市場、廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。MARKET市場市場TIPS：房地產(chǎn)市場的特性1、綜合功能2、多級市場3、法定形式4、國家適度干預(yù)房地產(chǎn)市場供給：房地產(chǎn)市場供給：微觀經(jīng)濟(jì)角度：微觀經(jīng)濟(jì)角度：房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在某一價格水平上愿意而且能夠租售的房在某一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量；地產(chǎn)商品量；從宏觀經(jīng)濟(jì)角度：從宏觀經(jīng)濟(jì)角度：房地產(chǎn)供給是指房地