房地產(chǎn)評估理論價格與市場價格差異分析

1、房地產(chǎn)評估理論價格與市房地產(chǎn)評估理論價格與市場價格差異分析場價格差異分析ppt 制作與演講者制作與演講者 研究生組研究生組陳麗陳麗 解亞惠解亞惠1.房地產(chǎn)估價方法體系中房地產(chǎn)估價方法體系中市場法、成本法和收市場法、成本法和收益法益法是三種最主要的方法。是三種最主要的方法。 2.在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過三在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過三種估價方法求得的房地產(chǎn)評估價格與市場價格應(yīng)種估價方法求得的房地產(chǎn)評估價格與市場價格應(yīng)該相同或者接近。該相同或者接近。 3.但在實際估價中，由于各方面的原因，三種但在實際估價中，由于各方面的原因，三種估價方法求得的房地產(chǎn)評估價格與市場價格往往估價方

2、法求得的房地產(chǎn)評估價格與市場價格往往存在一定差異。存在一定差異。為什么評估價格和交易為什么評估價格和交易價格會存在差異？價格會存在差異？評估角度的差異評估角度的差異理論依據(jù)的差異理論依據(jù)的差異經(jīng)濟屬性和市場內(nèi)涵的差異經(jīng)濟屬性和市場內(nèi)涵的差異一、房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異性分析一、房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異性分析123市場層次性的差異市場層次性的差異時間著眼點的差異時間著眼點的差異市場原理的差異市場原理的差異一、房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異性分析一、房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異性分析4561.評估角度的差異評估角度的差異從估價方法的評估角度來看從估價方法的評估角度來看 成本法從房地產(chǎn)供給者或

3、開發(fā)商的立場出發(fā)，收成本法從房地產(chǎn)供給者或開發(fā)商的立場出發(fā)，收益法從房地產(chǎn)購買者、需求者和投資者的立場出益法從房地產(chǎn)購買者、需求者和投資者的立場出發(fā)，市場法從供求均衡的角度出發(fā)；發(fā)，市場法從供求均衡的角度出發(fā)；供求雙方達成交易的條件是供求雙方達成交易的條件是使用房地產(chǎn)帶來的收益使用房地產(chǎn)帶來的收益大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費的成本，其超大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費的成本，其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤利潤”。因此，正常情況下的理想評估結(jié)果是：因此，正常情況下的理想評估結(jié)果是：收益法評估出的收益價格收益法評估出的收益價格市場法評估出的比準(zhǔn)價市場法評估出的比準(zhǔn)價格格

4、成本法評估出的積算價格成本法評估出的積算價格2、理論依據(jù)的差異、理論依據(jù)的差異 1 1）市場法市場法的理論依據(jù)是均衡價值論和房地產(chǎn)的理論依據(jù)是均衡價值論和房地產(chǎn)價格形成的替代原理。價格形成的替代原理。 它認為房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來它認為房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來同同等效益等效益的房地產(chǎn)的價值，估價對象的未知價格的房地產(chǎn)的價值，估價對象的未知價格可以通過可以通過類似類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。 市場法的市場法的本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。向來求取房地產(chǎn)的價格。 2、理論依據(jù)的差異、理論依據(jù)的差異2 2）

5、成本法）成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。理。 成本法所評估的價值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的成本法所評估的價值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開重新開發(fā)建設(shè)成本發(fā)建設(shè)成本以及以及歷史損耗歷史損耗為依據(jù)為依據(jù) 其其本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格，與房地產(chǎn)的未來運用效率來求取房地產(chǎn)的價格，與房地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān)。因此，成本法評估的價值是會計價值。無關(guān)。因此，成本法評估的價值是會計價值。 2、理論依據(jù)的差異、理論依據(jù)的差異3 3）收益法）收益法的理論依據(jù)是效用價值論和預(yù)期原理。的理論依據(jù)是效用價值論和預(yù)期原理。

6、 效用價值理論認為房地產(chǎn)的價值取決于它所效用價值理論認為房地產(chǎn)的價值取決于它所帶來的未來收益的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就帶來的未來收益的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的是該房地產(chǎn)的價值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價值是基于市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的價值是基于市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期最大收益的預(yù)期 收益法的收益法的本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。求取房地產(chǎn)的價格。3、 經(jīng)濟屬性和市場內(nèi)涵的差異經(jīng)濟屬性和市場內(nèi)涵的差異三種估價方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性上三種估價方法分別立足在不同

7、的房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性上 成本法立足于房地產(chǎn)的成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價值與房地產(chǎn)價值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)；其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)；市場法反映的是房地產(chǎn)的市場法反映的是房地產(chǎn)的商品屬性商品屬性，房地產(chǎn)價值，房地產(chǎn)價值與房地產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān)；與房地產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān)；收益法則從房地產(chǎn)的收益法則從房地產(chǎn)的預(yù)期收益預(yù)期收益出發(fā)，反映了房地出發(fā)，反映了房地產(chǎn)的投資品屬性。產(chǎn)的投資品屬性。 由于三種估價方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟屬性由于三種估價方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟屬性以及經(jīng)濟屬性的不同層次，使得它們本身所具備的市場內(nèi)涵以及經(jīng)濟屬性的不同層次，使得它們本身所

8、具備的市場內(nèi)涵也深淺不一。也深淺不一。 從產(chǎn)品屬性從產(chǎn)品屬性商品屬性商品屬性投資品屬性，成本法投資品屬性，成本法、市場法、收益法所反映的市場內(nèi)涵依次由淺入深、市場法、收益法所反映的市場內(nèi)涵依次由淺入深，所蘊涵的市場意義也大小有別，其適用范圍因不，所蘊涵的市場意義也大小有別，其適用范圍因不同評估對象和評估要求而有所不同。同評估對象和評估要求而有所不同。4、市場層次性的差異、市場層次性的差異 市場層次性的差異主要是由于三種估價方法的市場層次性的差異主要是由于三種估價方法的市場內(nèi)涵不同所引起的。在實際估價中，三種估市場內(nèi)涵不同所引起的。在實際估價中，三種估價方法對估價對象房地產(chǎn)市場的假設(shè)條件存在差價

9、方法對估價對象房地產(chǎn)市場的假設(shè)條件存在差異。異。 假設(shè)條件假設(shè)條件 成本法沒有考慮競爭原則和市場供求原則，隱含了長期成本法沒有考慮競爭原則和市場供求原則，隱含了長期市場均衡的假設(shè)；市場均衡的假設(shè)； 市場法則放松了市場均衡的假設(shè)；市場法則放松了市場均衡的假設(shè)； 收益法在市場法的基礎(chǔ)上進一步放松了房地產(chǎn)投資市場收益法在市場法的基礎(chǔ)上進一步放松了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)。均衡的假設(shè)。5、時間著眼點的差異、時間著眼點的差異v在市場機制比較完善的條件下，成本法在乎的是在市場機制比較完善的條件下，成本法在乎的是開發(fā)商開發(fā)商過去過去所花費的成本，它認為所花費的成本，它認為過去過去所花費的所花費的成本信息已經(jīng)

10、完全包含了人們對價值的承認；成本信息已經(jīng)完全包含了人們對價值的承認；5、時間著眼點的差異、時間著眼點的差異v市場法看重的是市場法看重的是現(xiàn)時市場現(xiàn)時市場上房地產(chǎn)的正常交易價上房地產(chǎn)的正常交易價格，它認為格，它認為現(xiàn)時交易現(xiàn)時交易案例的有關(guān)交易信息最能反案例的有關(guān)交易信息最能反映待評估房地產(chǎn)的價值；映待評估房地產(chǎn)的價值；5、時間著眼點的差異、時間著眼點的差異v收益法看重的則是收益法看重的則是未來未來所能帶來的收益大小，它所能帶來的收益大小，它認為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益才是房地產(chǎn)價值認為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益才是房地產(chǎn)價值的源泉，的源泉，未來收益未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價的現(xiàn)值之和就是

11、該房地產(chǎn)的價值值。6、市場原理的差異、市場原理的差異 三種估價方法在市場原理上的差異也是造成三種估價方法在市場原理上的差異也是造成房地產(chǎn)評估價格不合理、偏離市場價格的原因。房地產(chǎn)評估價格不合理、偏離市場價格的原因。 房地產(chǎn)作為一種流通商品，在房地產(chǎn)市場流房地產(chǎn)作為一種流通商品，在房地產(chǎn)市場流通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，終止于使用通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，終止于使用環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)由于所對應(yīng)的參與者及估價方法環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)由于所對應(yīng)的參與者及估價方法不同，其對應(yīng)的價格也不盡相同。不同，其對應(yīng)的價格也不盡相同。6、市場原理的差異、市場原理的差異 生產(chǎn)環(huán)節(jié)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，

12、與生參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，與生產(chǎn)環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是成本法，產(chǎn)環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是成本法，成本法通過估算房地產(chǎn)的成本和市成本法通過估算房地產(chǎn)的成本和市場利潤率來求取估價對象的價格。場利潤率來求取估價對象的價格。6、市場原理的差異、市場原理的差異 交易環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié) 參與者有開發(fā)商、購房投資者和自用者，買參與者有開發(fā)商、購房投資者和自用者，買賣雙方根據(jù)市場供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成賣雙方根據(jù)市場供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成交價格。交價格。 與交易環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是市場法，市場與交易環(huán)節(jié)對應(yīng)的估價方法是市場法，市場法通過對市場上已經(jīng)成交的可比案例進行比較法通過對市場上已經(jīng)成交的可比案例進行比較分

13、析，對其成交價格進行換算、修正和調(diào)整，分析，對其成交價格進行換算、修正和調(diào)整，求出估價對象在市場買賣中最為可能的成交價求出估價對象在市場買賣中最為可能的成交價格。格。6、市場原理的差異、市場原理的差異 使用環(huán)節(jié)使用環(huán)節(jié) 對應(yīng)的估價方法是收益法，收益法通對應(yīng)的估價方法是收益法，收益法通過估算正常情況下購買者所能獲得過估算正常情況下購買者所能獲得的預(yù)期收益與資本化率來求取估價的預(yù)期收益與資本化率來求取估價對象的市場價格。對象的市場價格。二、消除房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異的二、消除房地產(chǎn)評估價格與市場價格差異的對策對策 為了使房地產(chǎn)評估價格更接近真實的市場價為了使房地產(chǎn)評估價格更接近真實的市場價格

14、，一是應(yīng)尋找能綜合各種評估結(jié)果并能得到比格，一是應(yīng)尋找能綜合各種評估結(jié)果并能得到比較準(zhǔn)確評估價格的方法。二是應(yīng)不斷完善各種估較準(zhǔn)確評估價格的方法。二是應(yīng)不斷完善各種估價方法，克服其缺陷，使其理論更具說服力、評價方法，克服其缺陷，使其理論更具說服力、評估結(jié)果更準(zhǔn)確。估結(jié)果更準(zhǔn)確。2.1建立房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)建立房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng) 房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng)房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng) （1）包括國家、地方的相關(guān)制度與政策，房地產(chǎn)包括國家、地方的相關(guān)制度與政策，房地產(chǎn)市場狀況，以及規(guī)劃、交通等各方面的信息市場狀況，以及規(guī)劃、交通等各方面的信息 （2）并且能夠比較方便快捷地調(diào)用各類資料，進）并且能夠比較方便快捷地調(diào)用

15、各類資料，進行綜合檢索和相關(guān)的空間分析，使評估結(jié)果更加行綜合檢索和相關(guān)的空間分析，使評估結(jié)果更加準(zhǔn)確、客觀。準(zhǔn)確、客觀。2.2進一步細分修正因素的類型進一步細分修正因素的類型 目前市場法采用的一般公式為：公式中對可目前市場法采用的一般公式為：公式中對可比實例成交價格的處理只分了三類（交易情況修比實例成交價格的處理只分了三類（交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整），正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整）， 這樣顯得過于簡單和籠統(tǒng)，建議將修正因素這樣顯得過于簡單和籠統(tǒng)，建議將修正因素的類型分得更細一些。同時還應(yīng)將比較中的差異的類型分得更細一些。同時還應(yīng)將比較中的差異情況進行情況進行等級細分，等級

16、細分，根據(jù)實際情況規(guī)定每一等級根據(jù)實際情況規(guī)定每一等級的差異修正比例。的差異修正比例。2.3 正確理解成本的內(nèi)涵正確理解成本的內(nèi)涵 兩個難點：兩個難點：一是正確理解成本的含義，二是建筑物折舊的求取一是正確理解成本的含義，二是建筑物折舊的求取。針對上述難點，運用成本法應(yīng)注意以下幾點針對上述難點，運用成本法應(yīng)注意以下幾點 1.在采用客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求、項目選址、規(guī)劃設(shè)計在采用客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求、項目選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行相關(guān)調(diào)整。等分析進行相關(guān)調(diào)整。 2.明確房地產(chǎn)的價格不僅僅取決于其花費的成本，還包括開發(fā)商明確房地產(chǎn)的價格不僅僅取決于其花費的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應(yīng)納稅金；重新構(gòu)建價格是在估價時點的重新建造的正常利潤和應(yīng)納稅金；重新構(gòu)建價格是在估價