房地產(chǎn)項目投資決策分析

1、外部環(huán)境外部環(huán)境: 價價 值值 、 風風 險險 評評 估估 內(nèi)部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境:資資 源源 、能、能 力力 評評 估估 根根 據(jù)據(jù) 企企 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 戰(zhàn)戰(zhàn) 略，將略，將 主主 觀觀 判判 斷斷 和和 客客 觀觀 評評 價價 相相 結(jié)結(jié) 合合， 從從 大大 量量 的的 投投 資資 機機 會會 中中 篩篩 選選 出出 企企 業(yè)業(yè) 感感 興興 趣趣 的的 項項 目目 項項 目目 選選 擇擇 的的 標標 準準 主主 觀觀 判判 斷斷 宏宏 觀觀 環(huán)環(huán) 境境 投投 資資 規(guī)規(guī) 模模 客客 觀觀 評評 價價 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 、 獨獨 特特 性性 前前 景景 預預 測測 深深 入入 會會 談談 與與

2、多多 方方 面面 溝溝 通通 項項 目目 背背 景景 地地 理理 區(qū)區(qū) 位位 成成 熟熟 性性 資資 源源 優(yōu)優(yōu) 勢勢 自行或委托專業(yè)中介機構(gòu)進行項目可行性研究自行或委托專業(yè)中介機構(gòu)進行項目可行性研究 主要依據(jù)主要依據(jù) ：項目基本定位、規(guī)劃方案、市場調(diào)研、：項目基本定位、規(guī)劃方案、市場調(diào)研、 市政配套條件市政配套條件 用途：用途：對項目開發(fā)計劃的系統(tǒng)思考與研究對項目開發(fā)計劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批政府審批- -可行性研究報告可行性研究報告招商引資招商引資- -商業(yè)計劃書商業(yè)計劃書項目融資項目融資- -項目融資申請報告項目融資申請報告項目策劃項目策劃- -項目策劃與營銷建議報告項目策劃與營銷建議

3、報告 例例 ：一個房地產(chǎn)：一個房地產(chǎn)項目的可行性項目的可行性研究報告提綱研究報告提綱 第一章第一章 前言前言第二章第二章 項目概況項目概況第三章第三章 項目建設的必要性項目建設的必要性第四章第四章 市場分析與預測市場分析與預測 第五章第五章 項目建設選址及建設條件項目建設選址及建設條件 第六章第六章 項目規(guī)劃方案、建設規(guī)模和建設內(nèi)容項目規(guī)劃方案、建設規(guī)模和建設內(nèi)容第七章第七章 項目外部配套條件項目外部配套條件第八章第八章 環(huán)保、消防等措施環(huán)保、消防等措施第九章第九章 項目組織結(jié)構(gòu)與實施計劃項目組織結(jié)構(gòu)與實施計劃第十章第十章 投資估算與資金來源投資估算與資金來源第十一章第十一章 項目財務分析項目

4、財務分析第十二章第十二章 結(jié)論結(jié)論 例例 ：一個房一個房地產(chǎn)項地產(chǎn)項目的可目的可行性研行性研究報告究報告財務分財務分析框架析框架 1 1、銷售收入、利潤、財務內(nèi)部收益率、財務、銷售收入、利潤、財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期等財務評價指標的測算凈現(xiàn)值、投資回收期等財務評價指標的測算2 2、項目現(xiàn)金流預測與分析、項目現(xiàn)金流預測與分析3 3、銀行貸款利用與償還分析、銀行貸款利用與償還分析 4 4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析的分析 進進 一一 步步 評評 價價 項項 目目 的的 可可 實實 現(xiàn)現(xiàn) 性性 自自 行行 或或 委委 托托 專專 業(yè)業(yè)

5、 中中 介介 機機 構(gòu)構(gòu) 展展 開開 專專 業(yè)業(yè) 評評 估估 市市 場場 可可 行行 性性 研研 究究 經(jīng)經(jīng) 濟濟 可可 行行 性性 研研 究究 敏敏 感感 性性 分分 析析 風風 險險 評評 價價 發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn) 可可 能能 導導 致致 未未 來來 投投 資資 失失 敗敗 的的 潛潛 在在 因因 素，素， 比比 如如 ： 市市 場場 禁禁 入入 政政 策策 未未 來來 營營 運運 環(huán)環(huán) 境境 不不 可可 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 的的 責責 任任 (市政條件、環(huán)保政策等變數(shù)市政條件、環(huán)保政策等變數(shù))例例 ： 一一 個個 房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 項項 目目 的的 風風 險險 評評 價價 框框 架架 1、項目規(guī)劃、項目規(guī)

6、劃2、土地獲取、土地獲取3、資金籌措、資金籌措4、物業(yè)銷售、物業(yè)銷售5、合作、合作/合資控制合資控制6、工程質(zhì)量、工程質(zhì)量7、市政配套條件、市政配套條件8、開發(fā)周期、開發(fā)周期9、材料設備采購、材料設備采購10、管理人員道德、管理人員道德 符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略 科學、系統(tǒng)、科學、系統(tǒng)、 全面地評估項目的可行性和風險全面地評估項目的可行性和風險 客觀分析，避免長官意志客觀分析，避免長官意志 ( (借助專業(yè)機構(gòu)輔助決策借助專業(yè)機構(gòu)輔助決策) ) 綜合評估投資所需資源和企業(yè)供給能力綜合評估投資所需資源和企業(yè)供給能力 市場調(diào)查的原則：實用性、真實性、指導性市場調(diào)查的范圍：與自身項

7、目形成直接競爭的項目第一部分：周邊項目市場調(diào)查報告第一部分：周邊項目市場調(diào)查報告 一、基本情況調(diào)查一、基本情況調(diào)查 （已建（已建/ /在建項目）在建項目） 項目名稱項目名稱/ /項目檔次項目檔次/ /項目位置項目位置/ /項目特色項目特色/ /發(fā)展商發(fā)展商/ /入住時間入住時間/ /開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模/ /配套設施配套設施/ /物業(yè)管理物業(yè)管理/ /近年公寓開發(fā)總量等。近年公寓開發(fā)總量等。二二、租售情況調(diào)查租售情況調(diào)查 （已建已建/ /在建項目）在建項目） 1 1、一般項目：可售面積、一般項目：可售面積/ /已售面積已售面積/ /報價報價/ /成交價成交價/ /入住率入住率/ /可租面積可租面積

8、/ /已已 租面積租面積/ /平均租金平均租金/ /出租率。出租率。2 2、重點項目：內(nèi)容包括銷售時間、銷售率、成交價格、價格走勢等。、重點項目：內(nèi)容包括銷售時間、銷售率、成交價格、價格走勢等。3 3、價格走勢調(diào)查價格走勢調(diào)查 ：封頂前：封頂前/ /封頂后封頂后/ /入住后入住后/ /目前價格走勢目前價格走勢/ /價格策略價格策略 / /總體分析總體分析4 4、大客戶成交調(diào)查大客戶成交調(diào)查 ：5 5、總體評價分析：對每個樓盤的總體評價，尤其是成功和失敗樓盤的重點、總體評價分析：對每個樓盤的總體評價，尤其是成功和失敗樓盤的重點分析與評價。分析與評價。二、擬建項目二、擬建項目1、發(fā)展商背景、發(fā)展商

9、背景/項目位置項目位置/項目檔次項目檔次/項目特色項目特色/規(guī)劃面規(guī)劃面 積積/規(guī)劃特點規(guī)劃特點/開竣工時間；開竣工時間； 2、競爭項目、競爭項目/相關(guān)項目分析；相關(guān)項目分析； 3、未來三年整體市場擬建項目潛在供應量分析；、未來三年整體市場擬建項目潛在供應量分析； 4、未來三年整體市場需求量預測；、未來三年整體市場需求量預測； 5、總體分析與評價、總體分析與評價 第二部分：目標市場調(diào)研報告第二部分：目標市場調(diào)研報告 一、目標客戶類型角度一、目標客戶類型角度 1 1、本地居民自住、本地居民自住 2 2、投資、投資 3 3、外地居民、外地居民 4 4、集團消費、集團消費 5 5、其它類型、其它類型

10、 三、客戶性格角度三、客戶性格角度 1 1、客戶心理類型、客戶心理類型 2 2、客戶決策過程、客戶決策過程 3 3、客戶購買偏好、客戶購買偏好 4 4、客戶游動特點、客戶游動特點 5 5、客戶潛在需求、客戶潛在需求第三部分第三部分 項目策劃與營銷建議報告項目策劃與營銷建議報告 一、市場分析：市場概況一、市場分析：市場概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機會分析二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機會分析三、產(chǎn)品定位：項目功能、檔次建議三、產(chǎn)品定位：項目功能、檔次建議四、規(guī)劃建議：功能、配比建議四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/ /總面積與標準層面積建議總面積與標準層面積建議五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特

11、點五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點六、客戶定位：開發(fā)建設、入住各時期客戶定位六、客戶定位：開發(fā)建設、入住各時期客戶定位七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機會七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機會八、價格策略：價格預期與價格走勢八、價格策略：價格預期與價格走勢九、銷售策略：唯一性、排他性、實戰(zhàn)性的營銷策略建議九、銷售策略：唯一性、排他性、實戰(zhàn)性的營銷策略建議十、問題機會：開發(fā)經(jīng)營過程中需要重視的問題和十、問題機會：開發(fā)經(jīng)營過程中需要重視的問題和把握的機會把握的機會 項目策劃項目策劃第四部分：相關(guān)安排第四部分：相關(guān)安排1 1、資料來源、資料來源 - - 公開的市場資料公開的市場資

12、料 - - 假扮買家調(diào)查假扮買家調(diào)查 - - 預售登記資料預售登記資料 - - 政府、銀行等相關(guān)機構(gòu)信息政府、銀行等相關(guān)機構(gòu)信息 - - 面向購房者的調(diào)研面向購房者的調(diào)研2 2、調(diào)研周期與人員配置、調(diào)研周期與人員配置 - - 周期：三十天周期：三十天 - - 人員：人員：4-64-6人人 - - 策劃與統(tǒng)籌：策劃與統(tǒng)籌：1 1人人 - - 一般調(diào)研：一般調(diào)研：4-54-5人人市場研究市場研究是是房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項的一項日常性工作日常性工作! !北京北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2002年上半年北京市：年上半年北京市：1、完成房地產(chǎn)投資、完成房地產(chǎn)投資339億元

13、，比去年同期增長億元，比去年同期增長32.9。2、房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重高達、房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重高達55.2，對全社會投資，對全社會投資增長貢獻率為增長貢獻率為77.3。3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動下，全市商品房開復工面積達、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動下，全市商品房開復工面積達5086.8萬平方米，增長萬平方米，增長36.5；新開；新開1106.2萬平方米，增長萬平方米，增長15.1；竣工；竣工279.2萬平方米，增長萬平方米，增長21.8。4、全市商品房銷售面積大于同期竣工面積，累計銷售各類商品、全市商品房銷售面積大于同期竣工面積，累計銷售各類商品房房283.4萬平方米，增長萬平方

14、米，增長13.6，實現(xiàn)銷售額，實現(xiàn)銷售額135.8億元，增長億元，增長8.5；銷售商品住宅；銷售商品住宅271.5萬平方米，增長萬平方米，增長15，實現(xiàn)銷售額，實現(xiàn)銷售額125.6億元，增長億元，增長11.5。資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.e-與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少了與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少了51個，但新盤開發(fā)總面?zhèn)€，但新盤開發(fā)總面積卻增長積卻增長817萬平方米萬平方米。2002年年1-11月北京房地產(chǎn)新盤分類及數(shù)量月北京房地產(chǎn)新盤分類及數(shù)量單位單位:個個13612167居住類物業(yè)商住公寓寫字樓綜合類物業(yè)2002年年1-11月北京房地產(chǎn)新盤開發(fā)面積月北京房地產(chǎn)新盤開發(fā)面積單

15、位單位:萬平方米萬平方米3145126225112居住類物業(yè)商住公寓寫字樓綜合類物業(yè)資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.e-資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.e-2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬572萬469萬政府公布：2002年北京：4517/平方米上海：3837/平方米全國：2227/平方米 +6%資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.e-資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.e-q 市場集中度明顯提高，品牌經(jīng)營漸入佳境市場集中度明顯提高，品牌經(jīng)營漸入佳境q土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降q差異性特征日

16、趨明顯，市場細分更加深化差異性特征日趨明顯，市場細分更加深化q低密度、高配套住宅成為需求主流低密度、高配套住宅成為需求主流q高性價比成為賣點高性價比成為賣點q小戶型熱賣，成為新新人類的新寵小戶型熱賣，成為新新人類的新寵q高尚住宅增長迅速，經(jīng)濟適用房方興未艾高尚住宅增長迅速，經(jīng)濟適用房方興未艾焦焦 點點 關(guān)關(guān) 注注市場集中度逐步提高，品牌經(jīng)營漸入佳境市場集中度逐步提高，品牌經(jīng)營漸入佳境 1、大型品牌開發(fā)商和樓盤具有明顯的競爭優(yōu)勢、大型品牌開發(fā)商和樓盤具有明顯的競爭優(yōu)勢 2、國內(nèi)領(lǐng)先大型開發(fā)商基本到齊，西方外資開始進入、國內(nèi)領(lǐng)先大型開發(fā)商基本到齊，西方外資開始進入 3、幾十萬、上百萬平米大盤紛紛登

17、場；、幾十萬、上百萬平米大盤紛紛登場； 4、競爭日趨激烈，營銷成本逐步增大、競爭日趨激烈，營銷成本逐步增大 5、宣傳推廣模式從追求、宣傳推廣模式從追求“轟動效應轟動效應”的爆炸式發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)榈谋ㄊ桨l(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)?系統(tǒng)地進行品牌宣傳與項目推廣系統(tǒng)地進行品牌宣傳與項目推廣 焦焦 點點 關(guān)關(guān) 注注土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降1、北京市房管局新近頒布了新的基準地價，平均價格比、北京市房管局新近頒布了新的基準地價，平均價格比1999年上升了約年上升了約30%2、拆遷成本持續(xù)上升、拆遷成本持續(xù)上升3、五環(huán)路以內(nèi)已基本沒有一手土地資源、五環(huán)路以內(nèi)已基本沒有一手土地資源4、

18、建材、市政配套等成本逐步下降、建材、市政配套等成本逐步下降 焦焦 點點 關(guān)關(guān) 注注差異性特征日趨明顯，市場細分更加深入差異性特征日趨明顯，市場細分更加深入焦焦 點點 關(guān)關(guān) 注注低密度、高配套住宅低密度、高配套住宅成為需求主流成為需求主流文化品位文化品位身份地位身份地位改善居住條件改善居住條件基本住房需要基本住房需要社區(qū)功能社區(qū)功能目前市場主流房地產(chǎn)需求五層次模型房地產(chǎn)需求五層次模型焦焦 點點 關(guān)關(guān) 注注高性價比成為賣點高性價比成為賣點2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米焦焦 點點 關(guān)關(guān) 注注小戶型熱賣，成為新新人類的新寵小戶型熱賣，成為新新人類的新寵 繼綠景苑繼綠景苑SOLO精舍、榮豐精舍、榮豐2008非常男女