物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢報告

1、物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢報告目錄1.物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀41.1物流地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析41.2物流地產(chǎn)市場規(guī)模分析61.3物流地產(chǎn)市場運營情況分析62.物流地產(chǎn)行業(yè)存在的問題92.1在用地過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象92.2存在盲目開發(fā)，惡性競爭的現(xiàn)象92.3整體實力較弱，企業(yè)規(guī)模小且專業(yè)化程度不高92.4政府對需求把握不準(zhǔn)，缺乏相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)102.5行業(yè)服務(wù)無序化102.6供應(yīng)鏈整合度低112.7基礎(chǔ)工作薄弱112.8產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢113.物流地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢123.1企業(yè)快速擴張的需要123.2提高投資利潤回報123.3注重風(fēng)險最小化123.4延伸產(chǎn)業(yè)鏈143.5行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢143

2、.6生態(tài)化建設(shè)進一步開放143.7服務(wù)模式多元化153.8呈現(xiàn)集群化分布153.9需求開拓164.物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析164.1物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析164.2物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析174.3物流地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析174.4物流地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析185.物流地產(chǎn)行業(yè)競爭分析195.1物流地產(chǎn)行業(yè)競爭分析195.1.1對上游議價能力分析195.1.2對下游議價能力分析195.1.3潛在進入者分析205.1.4替代品或替代服務(wù)分析205.2中國物流地產(chǎn)行業(yè)品牌競爭格局分析215.3中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析216.物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資分析226.1中國物流地產(chǎn)技術(shù)投資趨勢分析226.2中

3、國物流地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險226.3中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資收益23物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀物流地產(chǎn)行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析物流地產(chǎn)指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。物流地產(chǎn)行業(yè)是指從事物流地產(chǎn)相關(guān)性質(zhì)的生產(chǎn)、服務(wù)的單位或個體的組織結(jié)構(gòu)體系的總稱。深刻認(rèn)知物流地產(chǎn)行業(yè)定義，對預(yù)測并引導(dǎo)物流地產(chǎn)行業(yè)前景，指導(dǎo)行業(yè)投資方向至關(guān)重要。物流地產(chǎn)商以物流平臺提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源

4、整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化總的來說，物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費用、項目投資收益及其他收益。我國物流地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費需求的提升，我國物流地產(chǎn)行業(yè)依舊會繼續(xù)保持增長趨勢，未來將會向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費多元化等新趨勢。中國物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。伴隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的利潤縮減，各大企業(yè)正在更加深入的介入物流地產(chǎn)市場，包括萬科等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商和京東等電商都在大舉進入物流地產(chǎn)行業(yè)。同時，諸如

5、平安不動產(chǎn)這樣背靠保險金控集團的投資機構(gòu)早在兩年多前就開始長線布局，正在迅速崛起成為這一領(lǐng)域的新興力量。流地產(chǎn)是由一系列價值活動組成的一個過程，是開發(fā)商整合政府、社會、利益相關(guān)者以及其它組織等各種資源，開發(fā)建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，交付客戶使用并提供專業(yè)服務(wù)的過程。在實際運行中，這個過程包括開發(fā)商進行項目決策、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、項目管理、招商銷售以及物業(yè)管理等一系列價值活動，同時還包括最重要的資本運營以及人力資源等支持活動，其最終目的是通過開發(fā)過程中的一系列價值活動實現(xiàn)增值，從而在價值鏈上盈利，形成物流地產(chǎn)價值鏈。物流地產(chǎn)市場規(guī)模分析隨著國家政策的進一步利好，越來越多的需求將會被釋放，物流地產(chǎn)行業(yè)將

6、緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場景。通過產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級，推動物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長。目前，我國的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。2020年我國物流地產(chǎn)政策主要圍繞國土空間規(guī)劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完政策主要圍繞國土空間規(guī)劃和用途管轄多方面。一方面聚焦完善產(chǎn)業(yè)用地政策，國土空間規(guī)劃監(jiān)督管理體系等規(guī)范，另一方面加快農(nóng)產(chǎn)品倉儲保鮮冷鏈設(shè)施建設(shè)，進一步加大政策支持并注重監(jiān)督管理。物流地產(chǎn)依托土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施，物流地產(chǎn)的資產(chǎn)形成包含選址、建設(shè)、出租等環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)物流與不動產(chǎn)的結(jié)合，因此物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。物流地產(chǎn)市場運營情況分析物流

7、地產(chǎn)行業(yè)市場運營情況分析主要需要從市場供給分析、市場需求分析、市場價格分析、市場供需平衡、行業(yè)盈利能力、行業(yè)運營能力等方面進行綜合分析。市場供給分析：物流地產(chǎn)行業(yè)市場供給是指在一定的時期內(nèi)，一定條件下，在一定的市場范圍內(nèi)可提供給消費者的產(chǎn)品或服務(wù)的總量。物流地產(chǎn)市場供給能力分析的時間也應(yīng)考慮整個項目壽命期，市場范圍包括國內(nèi)市場和國際市場。市場供給分析還可以分為實際的供給量和潛在的供給量，前者是指在預(yù)測時市場上的實際供給能力。市場需求分析：我國的物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題不僅僅是對產(chǎn)品進行調(diào)整，還是對物流地產(chǎn)企業(yè)分布結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。未來一段時間內(nèi)，行業(yè)整合、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的調(diào)整

8、、企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都將是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容。隨著國家鼓勵和規(guī)范物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺，行業(yè)正逐步規(guī)范，全社會消費意識的不斷提高，眾多機構(gòu)和社會資本不斷進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，有力的促進了該行業(yè)市場的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景廣闊。市場價格分析：在經(jīng)濟全球化的趨勢下,物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟融入世界市場的廣度和深度越來越大。與物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增長相對照,用戶需求也呈穩(wěn)定增長趨勢。市場需從實際情況出發(fā)制定合理的物流地產(chǎn)行業(yè)價格,有利于行業(yè)規(guī)模不斷增長和需求不斷擴展,有利于保障行業(yè)正態(tài)良性發(fā)展。從長遠的趨勢看,物流地產(chǎn)行業(yè)市場價格應(yīng)該維持在較高的合理價位上。價格上漲和回落的過程，主要受人力資源、

9、產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化、市場競爭、出行運輸?shù)雀黝愐蛩赜绊?，?dǎo)致物流地產(chǎn)行業(yè)價格產(chǎn)生一定波動，但是供求長期趨于增長穩(wěn)定狀態(tài)，長期向好。市場供需平衡：供求平衡是指消除供求之間的不適應(yīng)、不平衡現(xiàn)象，使供應(yīng)與需求相互適應(yīng)，相對一致，消除供求差異，實現(xiàn)供求均衡。實際上物流地產(chǎn)行業(yè)的市場供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市場有待挖掘，供應(yīng)端產(chǎn)品參差不齊。行業(yè)盈利能力分析：物流地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力主要受到行業(yè)的投資回報周期、行業(yè)服務(wù)周期、行業(yè)競爭程度、用戶粘性等的影響。部分產(chǎn)品和服務(wù)存在投資大,回收慢,競爭激烈,用戶粘性不高等現(xiàn)實問題。這些問題的存在使得物流地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力有待提高。為了行業(yè)的長遠發(fā)展,物流地產(chǎn)行

10、業(yè)的盈利能力急需改善。行業(yè)運營能力：物流地產(chǎn)行業(yè)進入精品化、產(chǎn)業(yè)融合的新時代，行業(yè)的下半場真正開始了，未來考驗的是用戶運營能力和產(chǎn)業(yè)運營能力。企業(yè)之間競爭的并非僅僅是產(chǎn)品能力而是更多的在于運營能力。而嗅覺靈敏的物流地產(chǎn)企業(yè)早已開始轉(zhuǎn)型，立足城市，不斷提升其運營能力。物流地產(chǎn)行業(yè)存在的問題在用地過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象現(xiàn)在物流地產(chǎn)建設(shè)過程中圈地現(xiàn)象嚴(yán)重。由于工業(yè)用地的拿地成本大大小于商業(yè)項目的拿地成本，一些地產(chǎn)商鉆政策的空子，待省市規(guī)劃出物流地產(chǎn)后，便以低價進駐，囤積土地，然后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。還有一些開發(fā)商通過土地的一級開發(fā)，然后通過招商把相應(yīng)的地塊出讓給物流企業(yè)，由承租企業(yè)根據(jù)自身和需要建立物流

11、設(shè)施，其目的在于土地升值而不是通過物流業(yè)本身的運營來獲取利潤。這些現(xiàn)象都不利于我國物流地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。存在盲目開發(fā)，惡性競爭的現(xiàn)象各類企業(yè)由廉價的土地吸引，進入物流地產(chǎn)。但由于運行模式的壓力，可以恢復(fù)收期相對較長、風(fēng)險較大和市場風(fēng)險估計不足，導(dǎo)致了物流地產(chǎn)戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)確，規(guī)劃不充分，使物流地產(chǎn)低水平重復(fù)建設(shè)。這種熱潮，在促進我國物流市場的發(fā)展的同時；也會形成惡性競爭，從而造成設(shè)施和資源的浪費。據(jù)統(tǒng)計中國物流園區(qū)空置率已經(jīng)高達60%左右。整體實力較弱，企業(yè)規(guī)模小且專業(yè)化程度不高由于專業(yè)分工的落后，現(xiàn)在的物流地產(chǎn)很多都是由物流企業(yè)自己來做，大部分企業(yè)服務(wù)能力和品質(zhì)都不高，已建成的物流地產(chǎn)一般規(guī)

12、模較小，開發(fā)地域分散，與普洛斯相比，國內(nèi)的物流地產(chǎn)呈點狀布局，遠未形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)，而且高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)匱乏，專業(yè)化管理水平低，設(shè)施陳舊，多適用于低層次的倉儲管理?？鐓^(qū)域物流發(fā)展需要的并非單純的企業(yè)組織和基礎(chǔ)設(shè)施，更大程度上需要打破地區(qū)、行業(yè)界限的政策環(huán)境的支撐，來形成較大規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。政府對需求把握不準(zhǔn)，缺乏相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為迎合物流行業(yè)發(fā)展的需要，政府一般會規(guī)劃一些物流園區(qū)，但由于對物流地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，存在著究竟將其劃入工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還是單獨的物流地產(chǎn)的意識混淆，將工業(yè)用地和物流用地混在一起，致使土地使用存在不透明和不確定性。同時忽視市場導(dǎo)向，對需求把握不準(zhǔn)，達不到

13、效益。行業(yè)服務(wù)無序化 物流地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不成體系。服務(wù)質(zhì)量很大程度上依賴于從業(yè)人員等個人能力，難以形成規(guī)?；芾砼c復(fù)制。物流地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以控制，導(dǎo)致質(zhì)量問題頻發(fā)。監(jiān)管缺失，嚴(yán)重影響用戶體驗。供應(yīng)鏈整合度低 物流地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈及服務(wù)流程復(fù)雜。小型企業(yè)難以為繼，初期投入過大，很難打價格戰(zhàn)。物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度太低，導(dǎo)致生產(chǎn)周期長且成本高?；A(chǔ)工作薄弱物流地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)不完善，行業(yè)相關(guān)技術(shù)積累和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱，相關(guān)體系建設(shè)滯后，管理、規(guī)范、產(chǎn)品、監(jiān)測等能力亟待加強。目前而言，物流地產(chǎn)管理能力還不能適應(yīng)工作需要。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進展緩慢近年來,盡管我國政府頒布了有利于物流地產(chǎn)的資源環(huán)境稅收政策和消

14、費稅的結(jié)構(gòu)調(diào)整政策,但是由于這兩種稅收的作用對象狹窄,因而對物流地產(chǎn)主要服務(wù)和產(chǎn)品的生產(chǎn)及推廣使用收效不大?？上驳氖?企業(yè)所得稅的兩稅合一,內(nèi)外資企業(yè)同等待遇解決了多年來我國內(nèi)外資企業(yè)面臨的兩套稅制問題。兩套稅制把大量的稅收優(yōu)惠給與了外資企業(yè),而未能按國家的宏觀政策導(dǎo)向建立稅收優(yōu)惠。這種稅制安排不僅造成了內(nèi)外資企業(yè)的稅負(fù)不公,而且對國家鼓勵的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,對行業(yè)的高效率利用都是極其不利的。此外,我國的進口稅收政策也存在類似的問題,亟待解決。物流地產(chǎn)行業(yè)前景趨勢企業(yè)快速擴張的需要隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，全球化經(jīng)營的理念要求企業(yè)在最短的時間內(nèi)在合適的地點進行布點、運營，這使得企業(yè)不得不改變傳統(tǒng)的經(jīng)

15、營策略，不再循規(guī)蹈矩只依靠自己的資源和資產(chǎn)積累來發(fā)展，而是通過租用相關(guān)物流設(shè)施來滿足企業(yè)的低成本發(fā)展戰(zhàn)略。提高投資利潤回報許多企業(yè)十分強調(diào)資產(chǎn)投資回報率，降低負(fù)債，通常會從縮減固定資產(chǎn)的投入入手。許多公司傾向于少建、不建倉儲設(shè)施，通過租用物流設(shè)施來創(chuàng)造實現(xiàn)利潤最大化的空間，而將這部分資金投入到研發(fā)等核心業(yè)務(wù)上來，提升企業(yè)的盈利能力。注重風(fēng)險最小化許多企業(yè)往往對自己物流設(shè)施需求的預(yù)測不準(zhǔn)確，就會出現(xiàn)物流設(shè)施不足或過剩的現(xiàn)象，在一定程度上會造成資源的浪費，從而影響到企業(yè)的正常運營。而選擇物流地產(chǎn)商提供的物流設(shè)施和服務(wù)則比較靈活，根據(jù)企業(yè)的實際需求租用不同面積、不同地理位置的物流設(shè)施，從根本上降低了

16、企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。物流地產(chǎn)所配備的物流設(shè)施、系統(tǒng)有較高的科技含量國外物流地產(chǎn)在運營過程中，往往呈現(xiàn)出信息化，智能化，網(wǎng)絡(luò)化的特點，如建立有關(guān)ID代碼、條形碼或磁性標(biāo)簽等的參數(shù)體系，這樣一來能及時的傳遞標(biāo)準(zhǔn)化的物流信息，貨物信息。物流地產(chǎn)物業(yè)內(nèi)通過條碼、語音/射頻自動識別系統(tǒng)、自動存取系統(tǒng)、自動分揀系統(tǒng)、自動導(dǎo)向車、貨物自動跟蹤等實現(xiàn)對商品配送的自動化控制。使得物流業(yè)務(wù)的操作和管理更加簡便，并且對于物流作業(yè)過程大量的運籌和決策問題，如運輸(搬運)路徑的選擇、庫存水平的確定等，借助專家系統(tǒng)、人工智能和機器人等相關(guān)技術(shù)加以解決。企業(yè)在經(jīng)營與管理過程中往往建立包括外部網(wǎng)和內(nèi)部網(wǎng)在內(nèi)的計算機通信網(wǎng)絡(luò)，利用

17、諸如電子訂貨系統(tǒng)之類的，基于Internet的電子商務(wù)平臺和電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)等，建立外部網(wǎng)，加強物流園區(qū)與上游供應(yīng)商或制造商的聯(lián)系，以及與下游用戶直接的聯(lián)系；利用物流地產(chǎn)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)使得物流地產(chǎn)內(nèi)部各部門之間的信息傳輸流暢。物流的發(fā)展方向是最終實現(xiàn)綠色化與低碳化。物流的發(fā)展的同時又會對城市環(huán)境產(chǎn)生不利影響，比如交通阻塞、噪聲、排放有害的污染等。因此，21世紀(jì)對物流地產(chǎn)的發(fā)展提出了綠色物流的新要求。發(fā)達國家政府倡導(dǎo)的綠色物流則是在交通量、交通流三個方面制定了相關(guān)政策進行約束；另一方面綠色物流是建廢料處理的物流系統(tǒng)。物流地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把目前的“線性開放式的生產(chǎn)物流能夠回收產(chǎn)品廢料的“循環(huán)式的回收物流”

18、。延伸產(chǎn)業(yè)鏈物流地產(chǎn)行業(yè)近年來從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢 物流地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)品與服務(wù)的過程中，具有完善的內(nèi)容生產(chǎn)、渠道建設(shè)、商業(yè)化落地等各個層級的協(xié)作。未來進一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競爭力，并促進行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設(shè)進一步開放1）內(nèi)生發(fā)展閉環(huán)，對外輸出價值當(dāng)物流地產(chǎn)行業(yè)的社區(qū)化運營屬性越來越強，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開始聚集時，就需要謀求內(nèi)生發(fā)展，物流地產(chǎn)需要打造一個服務(wù)平臺，對內(nèi)是一個合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)

19、，對外有開放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導(dǎo)資源的有效流動，又能促進產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，聚集人才和知識，進而提升供應(yīng)鏈效率。2）開放平臺，共建生態(tài)物流地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)平臺方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術(shù)手段搭建基礎(chǔ)在線平臺，通過規(guī)則引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈上的需求，從而有針對性配套服務(wù)并引導(dǎo)資源有效配置。這樣的平臺才能夠進行思考和迭代進化。服務(wù)模式多元化我國的物流地產(chǎn)服務(wù)模式相對比較單一。在城市，物流地產(chǎn)公司一般不外乎行業(yè)巨頭、上市公司、創(chuàng)業(yè)型科技公司、外包公司等幾種，目前的物流地產(chǎn)服務(wù)模式只能說是處于一種初級發(fā)展階段，從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，它的發(fā)

20、展必將在服務(wù)功能與類型上進一步細化、專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推物流地產(chǎn)項目建設(shè)，類型也比較多。一般當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒有基礎(chǔ)比較好的項目基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐蜁蛟斐鲂碌奈锪鞯禺a(chǎn)項目。隨著各地物流地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)生水起，中國物流地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國物流地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)拓展的特征。有報告分析，從國家級物流地產(chǎn)項目建設(shè)情況來看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)，成為

21、全國物流地產(chǎn)建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展物流地產(chǎn)建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊物流地產(chǎn)建設(shè)。未來一段時間，中國中西部地區(qū)物流地產(chǎn)建設(shè)或?qū)⒂瓉砣碌慕ㄔO(shè)浪潮。從目前情況來看，各地打造的物流地產(chǎn)水平參差不齊，有好有壞?？傮w來說，一般東部發(fā)達地區(qū)的物流地產(chǎn)相對來說會更加成熟一些。但目前中西部物流地產(chǎn)打造勢頭也十分強勁。需求開拓隨著人們生活水平的提高， 在物流地產(chǎn)行業(yè)，越來越多的用戶對行業(yè)較為重視并提出了較多的需求和建議，因此滿足用戶需求將是行業(yè)立根之本。物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析國家從大的政策方向上對物流地產(chǎn)行業(yè)做了一些綱領(lǐng)

22、性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠為行業(yè)做了好的發(fā)展指引。國家層面更加重視，花費更多的人力、物力、財力來解決該行業(yè)存在的問題。社會層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會層面的驅(qū)動。各城市層面更加重視，各個城市競相調(diào)研并引進新概念與制定新政策。國際上更加重視，積極開拓創(chuàng)新。物流地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析21世紀(jì)我國經(jīng)濟煥發(fā)出勃勃生機，保持著強勁的增長勢頭，成為世界經(jīng)濟增長最快的國家，并且我們有理由相信這種增長勢頭仍將長期保持。作為一、二、三產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)度的物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點決定了物流地產(chǎn)行業(yè)對宏觀調(diào)

23、控具有一定的防御性，因此行業(yè)受國內(nèi)經(jīng)濟波動的影響相對較小。物流地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析隨著社會環(huán)境的持續(xù)變化，物流地產(chǎn)業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時，也預(yù)示著新的機遇的到來。我國擁有龐大市場的物流地產(chǎn)行業(yè)具有消費潛力。我國經(jīng)濟發(fā)展較為迅猛，消費者可支配的收入不斷增加，對物流地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣化、個性化消費趨勢日漸明顯。物流地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強調(diào)要在“促進產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐

24、步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。完善、發(fā)達的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的決策成本和生產(chǎn)成本，提高企業(yè)運作效率。良好的技術(shù)環(huán)境為物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了強有力的保障。物流地產(chǎn)行業(yè)競爭分析目前，我國物流地產(chǎn)領(lǐng)域主要有獨角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭三個大陣營。三方陣營不斷加碼布局物流地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，推出了一系列針對不同應(yīng)用場景的物流地產(chǎn)產(chǎn)品。物流地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭很好的促進了行業(yè)需求、技術(shù)、產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展，促進服務(wù)水平不斷優(yōu)化，服務(wù)與技術(shù)能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。物流地產(chǎn)行業(yè)競爭分析對上游議價能力分析物流地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)的增量市場，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下游和傳統(tǒng)行

25、業(yè)相似。上游主要有基礎(chǔ)原料、零件設(shè)備、基礎(chǔ)服務(wù)等服務(wù)商組成。上游細分市場眾多，除了設(shè)備，上游市場產(chǎn)品和服務(wù)基本無差異性，主要競爭優(yōu)勢在于成本控制能力和成本轉(zhuǎn)嫁能力。行業(yè)現(xiàn)狀以企業(yè)間價格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標(biāo)準(zhǔn)運行為主。 激烈的行業(yè)競爭使得價格接近成本，物流地產(chǎn)企業(yè)對上游端有較強議價能力。對下游議價能力分析物流地產(chǎn)行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會資本，對宏觀經(jīng)濟影響力更大。企業(yè)自身體量也更大，行業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域性競爭明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)。物流地產(chǎn)企業(yè)面對下游業(yè)主，議價能力往往更弱，并且面臨費用墊付，應(yīng)收賬款損失的問題。潛在進入者分析物流地產(chǎn)行業(yè)潛在進入者

26、可能是一個新辦的企業(yè)，也可能是一個采用多角化經(jīng)營戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進入者會帶來新的生產(chǎn)能力，并要求取得一定的市場份額。潛在進入者對本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進入壁壘以及進入新行業(yè)后原有企業(yè)反應(yīng)的強烈程度。物流地產(chǎn)行業(yè)潛在進入者是影響行業(yè)競爭強度和盈利性的又一要素。主要表現(xiàn)為三方面直接影響：一是物流地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而增加行業(yè)有效資本量；二是物流地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對下游市場需求量進行爭奪和分流；三是物流地產(chǎn)行業(yè)會因潛在進入者的實際進入而對上游資源進行爭奪和分流。替代品或替代服務(wù)分析物流地產(chǎn)行業(yè)替代品或者替代服務(wù)主要考量一下三個因素：1）替代品或者替代服

27、務(wù)在價格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務(wù)在質(zhì)量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購買者轉(zhuǎn)換成本的高低。中國物流地產(chǎn)行業(yè)品牌競爭格局分析中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析（1）中國物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)競爭情況目前，物流地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)數(shù)量不多，且各自應(yīng)用于不同的細分領(lǐng)域，相互之間競爭壓力較小。（2）中國物流地產(chǎn)行業(yè)上游議價能力分析物流地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料包括電子元器件、線材、電腦配件、物流地產(chǎn)材料等，該類產(chǎn)品多為通用、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，供應(yīng)商眾多，競爭充分，因此，物流地產(chǎn)行業(yè)對上游議價能力較強。（3）中國物流地產(chǎn)行業(yè)下游議價能力分析物流地產(chǎn)行業(yè)下游應(yīng)用主體包括個人、企業(yè)和政府機構(gòu)，應(yīng)用領(lǐng)域包括金融、安防、教育、交通、社交娛樂、社保等，由于下游用戶數(shù)量多，物流地產(chǎn)行業(yè)對下游議價能力較強。（4）中國物