長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理的新探索

1、長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理的新探究摘要：分析了長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃綜合管理單元產(chǎn)生的背景，介紹了規(guī)劃綜合管理單元的控制內(nèi)容和影響規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澏ǖ囊蛩兀岢隽藢⒁?guī)劃綜合管理單元作為城市規(guī)劃編制和管理平臺(tái)的新思路，以期對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為影響下的城市規(guī)劃編制與管理工作的科學(xué)化與標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)展有益的探究。關(guān)鍵詞：規(guī)劃綜合管理單元；規(guī)劃編制；長(zhǎng)沙市1規(guī)劃綜合管理單元單元產(chǎn)生的背景由于城市建立的飛速開(kāi)展，近年來(lái)，長(zhǎng)沙中心城區(qū)、新城區(qū)各個(gè)區(qū)域的城市建立容量均尋求打破控規(guī)中規(guī)定的容積率，尤其是中心城區(qū)，新開(kāi)發(fā)工程不斷打破原有容積率與建筑高度，導(dǎo)致中心城區(qū)人口規(guī)模不斷增長(zhǎng)而帶來(lái)各種城市問(wèn)題，這些問(wèn)題的出現(xiàn)緣于城市規(guī)劃建立面臨各

2、類(lèi)不確定因素，既有城市土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值增長(zhǎng)引領(lǐng)容量增長(zhǎng)的內(nèi)在因素，又有節(jié)約集約用地理念施行、農(nóng)民安置和國(guó)企改制引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定等各種政策因素，更有現(xiàn)行控規(guī)編制技術(shù)不成熟、控制指標(biāo)確實(shí)定缺乏科學(xué)性的技術(shù)因素。如何在將來(lái)紛繁蕪雜的不確定因素中尋求相對(duì)適度的框架減少不確定因素對(duì)規(guī)劃造成的沖擊與影響，規(guī)劃管理單元的概念應(yīng)運(yùn)而生，其核心目的是應(yīng)對(duì)各種不確定因素提出的影響評(píng)價(jià)范圍，在適度的范圍內(nèi)調(diào)控城市建立容量的增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)相對(duì)迅速、同時(shí)又呈現(xiàn)相對(duì)分散的城市開(kāi)發(fā)建立行為不斷尋求打破規(guī)定容量的訴求，為城市規(guī)劃管理工作提供一個(gè)合理的研究范圍。1.1基于城市規(guī)劃管理的角度為了更有效地指導(dǎo)城市建立，越來(lái)越多的規(guī)劃編制完成

3、，但是對(duì)于某一地塊而言，可能在不同的規(guī)劃中提出了不同的控制要求，這些不同的控制要求，有時(shí)不可防止地會(huì)發(fā)生沖突，而對(duì)于詳細(xì)的規(guī)劃管理經(jīng)辦人員來(lái)說(shuō)，缺乏一個(gè)明確明晰的管理根據(jù)。因此，一方面，為了實(shí)現(xiàn)高效的規(guī)劃管理，需要建立一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃管理平臺(tái)，將各類(lèi)相關(guān)信息進(jìn)展整理、歸類(lèi)，對(duì)需要進(jìn)展控制的內(nèi)容一一明確，以便規(guī)劃管理有據(jù)可依。第二方面，劃定規(guī)劃綜合管理單元，有利于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃調(diào)整行為，以管理單元的控制要素為規(guī)劃管理的執(zhí)行根據(jù)，確保城市各類(lèi)公共設(shè)施和市政設(shè)施的承載力在正常范圍之內(nèi)，從而從根本上保證城市居民良好的生活環(huán)境。1.2基于城市規(guī)劃編制的角度基于城市規(guī)劃編制角度的指導(dǎo)意義，在于可以為詳細(xì)規(guī)劃提供較

4、為詳細(xì)和系統(tǒng)的控制要求。在以往的詳細(xì)規(guī)劃編制過(guò)程中，由于缺乏“區(qū)域控制的指導(dǎo)，導(dǎo)致各片控制性詳細(xì)規(guī)劃之間缺乏銜接，區(qū)域范圍內(nèi)控制失調(diào)。而規(guī)劃綜合管理單元的劃定，那么能從一定程度上解決這方面的問(wèn)題。2國(guó)內(nèi)外相關(guān)概念解析2.1國(guó)內(nèi)外相關(guān)概念介紹表12.2借鑒與啟示表2由上可見(jiàn)，國(guó)外以及國(guó)內(nèi)各地的正在研究或已經(jīng)施行的單元概念主要是表達(dá)了規(guī)劃單元作為城市管理根本單位的方面，再結(jié)合各地的現(xiàn)實(shí)情況，形成合適于當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理體系。在單元的劃定方面大多結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，根據(jù)一定的界限劃定原那么如：行政界限、行政街道、上層次規(guī)劃指導(dǎo)、自然界限、控規(guī)單元界限等，劃出一定的區(qū)域作為根本單元，再針對(duì)各個(gè)不同的單元制定相

5、應(yīng)的規(guī)劃控制要求，以對(duì)下一層次的規(guī)劃作為指導(dǎo)并便于城市規(guī)劃管理的施行。綜上所述，將城市劃分為規(guī)模適度、界限明確的單元進(jìn)展城市規(guī)劃管理已成為興旺國(guó)家和地區(qū)城市的重要經(jīng)歷。3長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃綜合管理單元解讀3.1長(zhǎng)沙市規(guī)劃綜合管理單元概念界定為了便于長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理，在長(zhǎng)沙市行政區(qū)范圍內(nèi)，以已編控規(guī)界限為根底，劃分假設(shè)干城市規(guī)劃綜合管理單元規(guī)模適度，主導(dǎo)功能相對(duì)突出，具有穩(wěn)定可延續(xù)的邊界，適應(yīng)城市開(kāi)展需要的用地范圍以便規(guī)劃管理部門(mén)進(jìn)展對(duì)應(yīng)管理。3.2長(zhǎng)沙市規(guī)劃綜合管理單元界限劃分3.2.1規(guī)劃綜合管理單元界限確實(shí)定方法1具有主導(dǎo)開(kāi)展方向，同時(shí)具有適宜的輻射范圍；2主導(dǎo)功能相對(duì)突出，配套設(shè)施相對(duì)完善

6、；3地價(jià)相對(duì)接近，土地開(kāi)發(fā)相對(duì)均質(zhì)；4被城市快速交通系統(tǒng)或主要干道圍合；5被山體、河流等自然界限圍合；6區(qū)、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、街道辦等行政界限；7學(xué)區(qū)、交通小區(qū)、停車(chē)、公共綠地等其他界限。3.2.2規(guī)劃綜合管理單元界限劃分的影響因素1與已有規(guī)劃及新編規(guī)劃的銜接。已有的上層次規(guī)劃中的相關(guān)規(guī)劃要求是基于更為宏觀層面的全局考慮，為了規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澐值暮侠硇?，?yīng)對(duì)其相關(guān)的規(guī)劃要求予以落實(shí)。2行政界限。行政界限是劃分規(guī)劃綜合管理單元的重要根據(jù)，考慮到城市規(guī)劃管理施行中的可行性，規(guī)劃綜合管理單元的界限一般不跨越行政界限。3學(xué)區(qū)界限。學(xué)區(qū)是教育設(shè)施布點(diǎn)的專(zhuān)項(xiàng)劃分界限，是落實(shí)與評(píng)價(jià)教育設(shè)施配套體系的根據(jù)，也是本次研

7、究中需要重點(diǎn)關(guān)注的界限之一，尤其是居住用地調(diào)整頻繁的情況下，教育設(shè)施影響評(píng)價(jià)范圍是制定規(guī)劃管理單元的主要根據(jù)之一。4街道辦、居委會(huì)界限。社區(qū)與街道辦界限具有歷史遺留多種問(wèn)題，許多界限根據(jù)原有自然界限進(jìn)展劃分，但隨著城市的開(kāi)展，這些界限很難再能適應(yīng)管理的需要，有必要進(jìn)展調(diào)整，社區(qū)規(guī)劃將是將來(lái)城市建立與管理的需要。5交通小區(qū)界限。交通小區(qū)界限是針對(duì)交通分析和交通影響評(píng)價(jià)的專(zhuān)項(xiàng)界限，交通小區(qū)劃分也相對(duì)較小，相對(duì)控規(guī)分規(guī)而言，交通小區(qū)界限難以與控規(guī)、分規(guī)界限吻合，但作為完好的規(guī)劃綜合管理單元應(yīng)處于多個(gè)交通小區(qū)覆蓋范圍中，不應(yīng)出現(xiàn)管理單元跨越交通小區(qū)的現(xiàn)象，也就是說(shuō)，同一交通小區(qū)只能出如今一個(gè)規(guī)劃管理單

8、元當(dāng)中。6地價(jià)分區(qū)界限。規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澐制淠康闹皇菫橐?guī)劃編制與調(diào)整提供論證范圍，地價(jià)同類(lèi)區(qū)具有大致一樣的土地價(jià)值潛力，對(duì)于密度分區(qū)確實(shí)定具有重要的參考價(jià)值，因此，本次規(guī)劃管理單元分界限應(yīng)與地價(jià)分區(qū)界限相吻合。7主導(dǎo)功能屬性的考慮。規(guī)劃綜合管理單元的劃定應(yīng)考慮主導(dǎo)功能屬性的獨(dú)立性和相對(duì)完好性，將具有相對(duì)獨(dú)立功能的城市區(qū)域，如武廣高鐵客運(yùn)站及其周邊地區(qū)、大學(xué)城地區(qū)劃分為獨(dú)立的規(guī)劃綜合管理單元；并應(yīng)考慮其主導(dǎo)功能將來(lái)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，將其周邊一定的區(qū)域也納入其規(guī)劃綜合管理單元范圍內(nèi)，保證其主導(dǎo)功能有一定的開(kāi)展空間。4長(zhǎng)沙市規(guī)劃綜合管理單元?jiǎng)澐值淖饔眉耙饬x4.1標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃調(diào)整，確保城市規(guī)劃管理的貫徹施行

9、對(duì)規(guī)劃調(diào)整中調(diào)整較多的內(nèi)容進(jìn)展強(qiáng)迫性控制，例如容積率、綠地等，防止因?yàn)椴糠掷娴淖畲蠡鴮?dǎo)致區(qū)域范圍內(nèi)的功能失調(diào)。4.2進(jìn)步編制成果的科學(xué)性，真正實(shí)現(xiàn)其法定功能建立規(guī)劃管理信息平臺(tái)，在管理單元內(nèi)將以后在總體規(guī)劃指導(dǎo)下陸續(xù)編制的各類(lèi)規(guī)劃進(jìn)展整合，效勞規(guī)劃管理。4.3實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)維護(hù)，為規(guī)劃政策提供科學(xué)根據(jù)建立規(guī)劃動(dòng)態(tài)評(píng)估的根底平臺(tái)，定期對(duì)管理單元內(nèi)的公共設(shè)施和市政設(shè)施配套情況進(jìn)展總結(jié)，研究規(guī)劃施行過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，為規(guī)劃政策的出臺(tái)提供科學(xué)根據(jù)。4.4成為上層次規(guī)劃與控規(guī)間的有效銜接，完善規(guī)劃管理體系4.5建立穩(wěn)定延續(xù)性的邊界范圍，作為控規(guī)編制的工作框架，防止出現(xiàn)各個(gè)片區(qū)的疏漏和重疊。5

10、長(zhǎng)沙市規(guī)劃綜合管理單元詳細(xì)內(nèi)容5.1規(guī)劃綜合管理單元界限的劃定長(zhǎng)沙市規(guī)劃綜合管理單元的詳細(xì)范圍為03版總規(guī)確定的長(zhǎng)沙市規(guī)劃區(qū)范圍加上已納入大河西先導(dǎo)區(qū)范圍內(nèi)的寧鄉(xiāng)縣部分，總面積約為1621k2。綜合各項(xiàng)因素，共將其劃分為39個(gè)規(guī)劃綜合管理單元，根據(jù)規(guī)劃綜合管理單元各自相對(duì)主導(dǎo)的功能，分別將其確定為：商業(yè)商務(wù)區(qū)、綜合開(kāi)展區(qū)、綜合居住區(qū)、文教開(kāi)展區(qū)、傳媒娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、對(duì)外交通開(kāi)展區(qū)、工業(yè)開(kāi)展區(qū)、生態(tài)協(xié)調(diào)區(qū)、綜合產(chǎn)業(yè)開(kāi)展區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與科技研發(fā)區(qū)、城市功能拓展區(qū)等幾種主導(dǎo)屬性；規(guī)模從10.6k2到133.8k2不等。5.2規(guī)劃綜合管理單元控制要素5.2.1控制內(nèi)容選取的根本原那么規(guī)劃綜合管理單元的產(chǎn)生是

11、基于城市快速開(kāi)展和擴(kuò)張下的一系列城市問(wèn)題的產(chǎn)生，因此，我們選取要素的出發(fā)點(diǎn)即是緩解這些城市問(wèn)題，保證城市的可持續(xù)開(kāi)展和城市居民的生活質(zhì)量。(1)城市建立用地總體平衡原那么。主要表達(dá)在控制城市各類(lèi)用地性質(zhì)的調(diào)整方面詳細(xì)通過(guò)居住用地占城市建立用地的比例來(lái)實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格控制居住用地占城市建立用地比例，實(shí)際上控制了城市居住用地的規(guī)模，防止大量的其他城市建立用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫兀蛊瑓^(qū)實(shí)際功能未能按規(guī)劃意圖實(shí)現(xiàn)，屬?gòu)?qiáng)迫性指標(biāo)。(2)確保城市總體空間格局和功能布局的有效落實(shí)原那么。主要是通過(guò)對(duì)規(guī)劃綜合管理單元主導(dǎo)屬性的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)屬性是對(duì)規(guī)劃綜合管理單元主導(dǎo)性質(zhì)的概況與描繪。詳細(xì)指：綜合開(kāi)展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、綜

12、合居住區(qū)、傳媒娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、文教開(kāi)展區(qū)、工業(yè)開(kāi)展區(qū)、生態(tài)協(xié)調(diào)區(qū)、對(duì)外交通區(qū)、城市功能拓展區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與科技研發(fā)區(qū)等，屬?gòu)?qiáng)迫性?xún)?nèi)容。(3)確保公共效勞設(shè)施和市政根底設(shè)施的承載力的根本原那么。主要是通過(guò)對(duì)各規(guī)劃綜合管理單元內(nèi)居住建筑總面積和對(duì)一般容積率的控制來(lái)到達(dá)。居住建筑總面積規(guī)劃綜合管理單元內(nèi)居住用地的建筑開(kāi)發(fā)總量，屬?gòu)?qiáng)迫性指標(biāo)。嚴(yán)格控制居住總建筑面積，實(shí)際上控制了綜合容積率。規(guī)劃管理單元內(nèi)部分居住地塊適當(dāng)進(jìn)步容積率是可行的，但其他居住地塊必須相應(yīng)降低容積率，這是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)的過(guò)程，最終保證總建筑面積不打破強(qiáng)迫性指標(biāo)。一般容積率本著集約節(jié)約利用土地的原那么，在符合居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)前提下，劃定密

13、度分區(qū)，給定各密度分區(qū)內(nèi)規(guī)劃綜合管理單元的一般容積率，屬指導(dǎo)性指標(biāo)。給定各規(guī)劃綜合管理單元容積率，其目的是適當(dāng)進(jìn)步土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，標(biāo)準(zhǔn)控規(guī)調(diào)整行為。單個(gè)地塊容積率在給定的一般容積率范圍內(nèi)進(jìn)展的調(diào)整屬于正常行為，可使部分地塊的土地價(jià)值得到充分利用。(4)對(duì)現(xiàn)有公共配套設(shè)施用地的保護(hù)原那么主要針對(duì)城市中為居民提供休閑娛樂(lè)開(kāi)放空間的公共綠地而言公共綠地的數(shù)量和用地規(guī)模屬?gòu)?qiáng)迫性指標(biāo)，公共綠地的位置屬指導(dǎo)性指標(biāo)。嚴(yán)格控制公共綠地的數(shù)量與規(guī)模，實(shí)際上有效保證了居民的生活質(zhì)量，這些公共綠地在城市建立中最容易被侵占，但又是和居民生活息息相關(guān)，是政府部門(mén)有責(zé)任予以保障的。5.2.2詳細(xì)控制內(nèi)容控制要素包括主導(dǎo)屬性、用地規(guī)模、居住用地占城市建立用地比例、居住用地面積控制上下限、單元內(nèi)人口容量、單元內(nèi)居住建筑容量、一般容積率控制、密度分區(qū)、綠地控制等九個(gè)控制內(nèi)容。以長(zhǎng)沙市密度分區(qū)一區(qū)為例。表36結(jié)語(yǔ)長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃綜合管理單元的提出是在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展階段以及宏觀經(jīng)濟(jì)背景中提出來(lái)的一種新的技術(shù)手段，目的是為城市規(guī)劃管理工作提供一個(gè)可供參考的執(zhí)行根據(jù)，但是城市規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，因此，一方面規(guī)劃管理單元本身的信息以及數(shù)據(jù)需要進(jìn)展動(dòng)態(tài)的維護(hù)，另一方面規(guī)劃綜合管理單元本身的各項(xiàng)控制內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)也需要在日后的工作中加以完善。參考文獻(xiàn)：1