合肥安高城市天地項(xiàng)目辦公樓市場研究及項(xiàng)目定位建議

1、合肥安高城市天地項(xiàng)目辦公樓市場研究及項(xiàng)目定位建議報(bào)告目錄1、宏觀環(huán)境研究2、市場態(tài)勢研究3、項(xiàng)目發(fā)展定位2.1 基本概況2.2 銷售市場2.3 未來供應(yīng)1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)1.2 城市功能3.1 品質(zhì)定位3.2 主題定位3.3 客戶定位4、營銷策略設(shè)想第一部分宏觀環(huán)境篇合肥城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況合肥市GDP多年來保持平穩(wěn)較快增長，近兩年增長率保持在18%左右，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率則有所放緩，近兩年增長率平均為14%合肥市歷年GDP、第三產(chǎn)業(yè)增加值及其增長率單位：億元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近兩年出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整，自2005年后第二產(chǎn)業(yè)得到大力發(fā)展，其占GDP的比重持續(xù)上升，第三產(chǎn)業(yè)亦保持14%的年增長率，但因其增速

2、略低于GDP年均增速，故其所占比重有所下降合肥市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例合肥城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資在歷經(jīng)2002-2005的波動(dòng)期后，近幾年開始出現(xiàn)快速增長態(tài)勢，其年增長率遠(yuǎn)高于長三角眾多一、二線城市的15%20%，尤其是2006年以來在城市基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入，將充分帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步增長合肥市歷年固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長率單位：億元合肥城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況外商直接投資在近兩年亦保持40%以上的高速增長，因其與長三角其他城市相比基數(shù)仍相對較低，在未來幾年內(nèi)仍有較大上升空間合肥市歷年外商投資實(shí)際利用額及其增長率合肥城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況單位：億美元單位：億美元合肥市歷年外

3、商投資實(shí)際利用額橫向比較合肥城市發(fā)展?fàn)顩r合肥城市空間格局與工業(yè)園區(qū)的開發(fā)密切相關(guān)，東部、北部工業(yè)區(qū)發(fā)展較早，且臨近主城區(qū)，因而限制了城市空間向東部、北部的擴(kuò)展，高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的啟動(dòng)則推動(dòng)城市空間逐漸向西部、西南部發(fā)展高新區(qū)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東郊工業(yè)區(qū)北郊工業(yè)區(qū)西南郊工業(yè)區(qū)新站區(qū)1954年東郊工業(yè)區(qū)啟動(dòng)1956年北郊工業(yè)區(qū)規(guī)劃確定1958年西南郊工業(yè)區(qū)規(guī)劃1982年重新規(guī)劃工業(yè)區(qū)東郊區(qū)停止工業(yè)用地開發(fā)北郊區(qū)以倉儲為主，開辟建材生產(chǎn)基地西南郊區(qū)以發(fā)展機(jī)械、電子和儀表為主1991年后多個(gè)開發(fā)區(qū)開始建立相繼開辟高新區(qū)、新站區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、常青、桃花、蜀山經(jīng)濟(jì)區(qū)，東北部、西部、西南部區(qū)域得到發(fā)展1.城

4、市發(fā)展初期(1949-1981)2.城市定位調(diào)整(1982-1990)3.城市快速發(fā)展(1991-2005)合肥市城市空間發(fā)展格局政務(wù)新區(qū)合肥城市發(fā)展?fàn)顩r在新一輪空間拓展中，向西、向南已成為主要發(fā)展方向，政務(wù)文化新區(qū)得到快速開發(fā)，高新區(qū)的科技創(chuàng)新示范基地和楔入東、北兩軸間的新站北地區(qū)亦有所發(fā)展。本項(xiàng)目處于老城區(qū)與政務(wù)區(qū)兩大商務(wù)區(qū)的銜接地帶，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿徒诔鞘邪l(fā)展方向而言，近期重點(diǎn)方向在于向南、向西發(fā)展；建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地。其中科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6 個(gè)地區(qū)是近期具體發(fā)展重

5、點(diǎn)。合肥近幾年大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，承接長三角產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速；房地產(chǎn)開發(fā)投資在歷經(jīng)2005年的調(diào)整后繼續(xù)在06-07保持高速增長，其增速遠(yuǎn)高于長三角眾多二線城市15%-20%的平均增速；基礎(chǔ)設(shè)施投資的增幅亦在07年達(dá)到100%以上的歷史高位；合肥城市格局的初期發(fā)展與工業(yè)園區(qū)的興起密切相關(guān)，基于歷史和所處區(qū)位的原因，東部、北部目前可發(fā)展空間較少，“向西”、“向南”已成為城市未來發(fā)展的主力方向；本項(xiàng)目處于老城區(qū)和政務(wù)新區(qū)的銜接處，在老城區(qū)不可避免地出現(xiàn)待開發(fā)土地日益減少、交通狀況改善有限等眾多不利因素的情況下，區(qū)域在吸引老城區(qū)眾多存在外遷需求的企業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐上存在較強(qiáng)的吸引力。另外，區(qū)域內(nèi)

6、眾多安徽省級機(jī)構(gòu)集聚所帶來的“行政效應(yīng)”和眾多住宅項(xiàng)目的“高端形象”亦有助于提升目標(biāo)客群對區(qū)域高端形象的認(rèn)可度；合肥城市宏觀環(huán)境總結(jié)第二部分寫字樓市場篇-基本概況合肥寫字樓現(xiàn)有供應(yīng)分析三孝口、鼓樓區(qū)域?yàn)橹饕纳虅?wù)板塊城市一環(huán)沿線亦有一定供應(yīng)政務(wù)區(qū)、高新區(qū)少量供應(yīng)合肥寫字樓現(xiàn)有供應(yīng)分析CBD中央大廈徽商國際大廈香港廣場郵電大廈安徽科技大廈天徽大廈目前市中心的寫字樓主要分布在百花井、三孝口以及四牌樓三大板塊；郵電大廈是目前合肥品質(zhì)最高的寫字樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目內(nèi)聚集了合肥大部分最高端的客戶群體；由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。 作為合肥最主要的商務(wù)商業(yè)

7、中心，區(qū)域內(nèi)聚集了眾多省一級的政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)組織，配套設(shè)施豐富，商務(wù)氛圍濃厚，但道路交通條件較為擁擠，在合肥未來的城市發(fā)展過程中，該區(qū)域?qū)⑷匀皇呛戏首钪饕慕?jīng)濟(jì)中心。區(qū)域介紹市場特征老城區(qū)作為合肥最為成熟的商務(wù)區(qū)域，寫字樓較為集中，品質(zhì)亦相對較高，空置率較低，目前中高端項(xiàng)目其租金水平約在2.0-3.0元/平方米/天合肥寫字樓現(xiàn)有供應(yīng)分析一環(huán)沿線因其便利的交通和相對完善的配套，近年來得以快速發(fā)展，財(cái)富廣場、環(huán)球廣場等新建項(xiàng)目品質(zhì)相對較高，其租金水平約在1.0-2.5元/平方米/天環(huán)球廣場作為近年來合肥城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，一環(huán)沿線有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，但目前仍呈散狀分布財(cái)富廣場一期由于其品質(zhì)優(yōu)勢，

8、吸引了西門子、中國移動(dòng)等知名企業(yè)入駐由于位置條件限制，該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目價(jià)格明顯低于市中心區(qū)域，隨著交通及配套的逐漸成熟，該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目逐漸得到市場認(rèn)同 依托良好的交通網(wǎng)絡(luò)，一環(huán)沿線區(qū)域在近幾年內(nèi)迅速發(fā)展，如南一環(huán)高校區(qū)IT產(chǎn)業(yè)聚集以及東北區(qū)依托火車站和汽車站的物流中心定位，使一環(huán)沿線成為近年來合肥寫字樓市場最活躍的區(qū)域。區(qū)域介紹市場特征黃金廣場美地陽光國際商務(wù)大廈萬通大廈世紀(jì)云頂中環(huán)國際光大國際目前二環(huán)沿線的寫字樓主要集中在高新區(qū)中，產(chǎn)品品質(zhì)相對較低，拓基城市廣場為區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目的代表；高新區(qū)內(nèi)寫字樓客戶主要來自區(qū)域內(nèi)部；政務(wù)新區(qū)未來將有大量寫字樓供應(yīng)，但目前該區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成 高新

9、技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為國家級開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，眾多高新企業(yè)存在一定的辦公需求。政務(wù)文化新區(qū)則由于其副中心功能的定位和市政府的遷入，具有較好的發(fā)展?jié)摿?，因此對投資客戶具有較強(qiáng)的吸引力。區(qū)域介紹市場特征1.拓基城市廣場2.香格里拉廣場3.天怡商務(wù)中心合肥寫字樓現(xiàn)有供應(yīng)分析二環(huán)沿線的寫字樓相對較少，主要集中在高新區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)，高新區(qū)內(nèi)的寫字樓主要滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)的辦公需求，政務(wù)文化新區(qū)內(nèi)寫字樓則著眼于市中心大型企業(yè)客戶的外遷以及眾多中小投資客戶的投資需求；合肥寫字樓現(xiàn)有客戶結(jié)構(gòu)分析合肥中高端寫字樓駐戶行業(yè)分布（按辦公面積）合肥中高端寫字樓駐戶分布特征基于合肥的產(chǎn)業(yè)特征，目前中高端寫字樓的入駐客

10、戶中，生產(chǎn)制造類、物流商貿(mào)類、電子通信類企業(yè)比重相對較大，咨詢服務(wù)類亦有一定比例；金融類和房地產(chǎn)類公司所占比例僅為4%和7%；在企業(yè)來源地上，寫字樓駐戶中以省內(nèi)企業(yè)比重最高，達(dá)到43%，外資企業(yè)僅有7%；合肥中高端寫字樓駐戶來源地分布（按數(shù)量）合肥中高端寫字樓駐戶不同面積區(qū)間分布（按數(shù)量）中高端寫字樓駐戶分行業(yè)平均面積合肥寫字樓現(xiàn)有客戶結(jié)構(gòu)分析合肥中高端寫字樓駐戶面積分布特征從各個(gè)行業(yè)平均辦公面積看，房地產(chǎn)類和金融類排名前列，分別為574平方米、476平方米，其他行業(yè)公司平均辦公面積約在200平方米左右；在不同面積區(qū)間內(nèi)，100-200平方米區(qū)間內(nèi)的企業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到58%;值得注意的是，30

11、0平方米以上的企業(yè)數(shù)量亦占到20%；合肥寫字樓現(xiàn)有客戶結(jié)構(gòu)分析作為兩大主力面積區(qū)間，100-200平方米區(qū)間上的客戶行業(yè)分布較為分散，300平方米以上客戶則相對集中在生產(chǎn)制造類、地產(chǎn)開發(fā)類和金融類公司合肥中高端寫字樓駐戶不同面積區(qū)間的行業(yè)分布特征（按數(shù)量）對不同面積區(qū)間的來源地特征分析表明，300平方米以上的企業(yè)主要為安徽省級企業(yè)和自外省市進(jìn)入合肥的公司，市級企業(yè)則大多面積在200平方米以下合肥寫字樓現(xiàn)有客戶結(jié)構(gòu)分析合肥中高端寫字樓駐戶不同面積區(qū)間的來源地分布特征（按數(shù)量）第二部分寫字樓市場篇-銷售市場合肥在售寫字樓分布387452169新城國際綠地藍(lán)海鳳凰城2008匯金大廈富廣廣場綠地贏海C

12、、D棟財(cái)富廣場二、三期金鼎國際廣場中瑞大廈拓基城市廣場金座10圍繞城市環(huán)路高品質(zhì)項(xiàng)目增多注：為更深入地研究項(xiàng)目所處市場的直接競爭，在選取項(xiàng)目時(shí)主要選取了單價(jià)6000元/平方米以上的辦公樓寫字樓案例分析匯金大廈案例匯金大廈 營銷主題 國際名流商務(wù)社交領(lǐng)地，特別開設(shè)高端商務(wù)會(huì)館 項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 便捷的交通成熟商務(wù)配套，高品質(zhì)辦公樓產(chǎn)品國際化的物業(yè)管理, “ONESTOPSERVICE”（一站式服務(wù)）開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：合肥蜀山科技投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理：第一太平戴維斯匯金大廈是由安徽國購?fù)顿Y集團(tuán)及合肥信息投資共同組建的合肥蜀山科技投資投資開發(fā)。項(xiàng)目位于屯溪路（南一環(huán)）和肥西路交匯處的東南角，雄踞肥西路

13、IT產(chǎn)業(yè)街龍頭寶地，東鄰蜀山區(qū)政府辦公大樓，毗鄰三里庵商圈 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址案例匯金大廈 低區(qū)平面項(xiàng)目位置蜀山區(qū)合肥市屯溪路與肥西路交匯處 建筑指標(biāo)地下2層，地上28層 ，4.76萬平方米竣工日期2008.6封頂、2009年4月竣工平面1500平方米，3.4米標(biāo)準(zhǔn)層高外墻 低輻射的low-e玻璃和高檔石材 戶型80-1500平方米空調(diào)系統(tǒng)VRV中央空調(diào) 電梯系統(tǒng)7部國際知名品牌電梯 容積率8.54其他設(shè)施9.6米挑高大堂，綠化率40.5% 項(xiàng)目周邊19、119、125、149、153、705路 中區(qū)平面高區(qū)平面寫字樓案例分析匯金大廈寫字樓案例分析匯金大廈項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：合肥首棟鋪設(shè)

14、架空地板的高品質(zhì)寫字樓；標(biāo)準(zhǔn)層平面中設(shè)有租戶專用衛(wèi)生間；引進(jìn)國際物業(yè)管理顧問公司；目標(biāo)客群定位于半層以上的大面積客戶，僅在低區(qū)少數(shù)樓層進(jìn)行小分割；吸引了蜀山區(qū)政府、保利集團(tuán)等影響力較大的政府機(jī)構(gòu)和國有企業(yè)；項(xiàng)目不足之處分析：未能做到標(biāo)準(zhǔn)層平面中間無柱；在標(biāo)準(zhǔn)層平面中存在剪力墻；未設(shè)置銷售樣板房；前期招商時(shí)在吸引大型主力客戶時(shí)未有效把控談判進(jìn)度，影響去化速度；目前去化約60%熱銷案例新城國際 營銷主題 政務(wù)區(qū) 首席商務(wù)王座項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 位于政務(wù)區(qū)核心地段、毗鄰合肥市政府、財(cái)稅局、出版大廈、光電中心 、檢察院、大劇院、奧體中心、天鵝湖、所處位置為政務(wù)價(jià)值極高的黃金地段、立體交通、便捷商務(wù)、活體建筑

15、、健康商務(wù)智能建筑、完美配置開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：安徽基石置業(yè)有限公司市場營銷推廣：戴德梁行設(shè)計(jì)單位:深圳設(shè)計(jì)院 施工單位:北京城建物業(yè)管理 ：合肥政文外灘物業(yè)項(xiàng)目位于政務(wù)區(qū)東流路與潛山路交叉口東南角，其西沿潛山路，東靠籌建中的800米商業(yè)步行街，南臨香格里拉酒店，北沿東流路，與政務(wù)辦公中心隔路相望，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利 ，5分鐘至高速路口、10分鐘至三孝口，15分鐘駱崗機(jī)場項(xiàng)目概況寫字樓案例分析新城國際內(nèi)部硬件設(shè)施項(xiàng)目位置政務(wù)區(qū)天鵝湖東岸建筑指標(biāo)一期總建筑面積：47050平方米；總建筑高度：99.8米； 總建筑樓層：23層竣工日期2007年開盤銷售、2008年交付使用單層數(shù)據(jù) 辦公樓層高3.

16、8米； 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1800平方米戶型8.5米面寬；戶型格局方正；得房率：約66% 面積分割從112-1800平方米自由分割、可適應(yīng)不同需求空調(diào)系統(tǒng)水源熱泵空調(diào)、戶內(nèi)獨(dú)立計(jì)量、高效節(jié)能、使用靈活 電梯系統(tǒng)8部三菱客梯、速度2.5米/秒、載重1350千克停車位總約1400個(gè)，每75平方米約提供1個(gè)車位其他設(shè)施通訊容量：千兆帶寬、直接到每層弱電房；供電系統(tǒng)：10KV兩回路；弱電及智能化系統(tǒng)：BA-樓宇自控管理系統(tǒng)、SA-安保監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)、FA-火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)項(xiàng)目周邊潛山路、東流路 、金寨路高架；周邊商務(wù)配套：市辦公大廳、交通銀行、工商銀行、天鵝湖五星大酒店、香格里拉大酒店、商業(yè)步行節(jié)寫

17、字樓案例分析新城國際銷售情況熱銷案例新城國際客戶情況自2007年5月至2008年4月，新城國際去化約90%，月均去化率約8.2% ，項(xiàng)目銷售價(jià)格自5100上升至6400元，項(xiàng)目累計(jì)合同均價(jià)約5900元/平方米。 購買客戶用途分布（以面積計(jì)）購買客戶來源地圖（以面積計(jì)）不同行業(yè)類型客戶面積區(qū)間分布圖（以面積計(jì)）寫字樓案例分析新城國際寫字樓案例分析新城國際項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：配置1350kg載重的8臺客梯；標(biāo)準(zhǔn)層平面做到中間無柱；根據(jù)地段特點(diǎn)在戶型分割時(shí)適當(dāng)考慮了中小投資者的投資需求和市場去化風(fēng)險(xiǎn)；標(biāo)準(zhǔn)層凈高達(dá)到2.7米；銷控時(shí)機(jī)把握較好，在寫字樓市場快速發(fā)展時(shí)期進(jìn)行銷售，售價(jià)增幅較大；項(xiàng)

18、目不足之處分析：購買客戶以生產(chǎn)制造類和物流貿(mào)易類企業(yè)為主，其價(jià)格承受能力相對較為有限；大面積客戶議價(jià)能力較強(qiáng)，談判時(shí)間較長，在同時(shí)保持較高去化率和較高售價(jià)上存在一定的困難；目前基本完全去化案例綠地藍(lán)海 營銷主題 綜合型商務(wù)商業(yè)社區(qū)，國際甲級寫字樓項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 與政務(wù)新區(qū)零距離，政務(wù)辦理異常便捷知名房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)，優(yōu)質(zhì)寫字樓產(chǎn)品開發(fā)團(tuán)隊(duì)投 資 商：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：玉麒麟景觀堂代理公司：博遠(yuǎn)明亮物業(yè)公司：合肥綠安物業(yè)有限公司綠地藍(lán)海國際大廈位于中國合肥政務(wù)文化新區(qū)東流路與潛山路交匯處，直接面對政府辦公雙子大樓，是合肥的一座地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目包括了寫字樓、酒店、住宅、大型商業(yè)，

19、是合肥政務(wù)新區(qū)的又一大型綜合項(xiàng)目 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址寫字樓案例分析綠地藍(lán)海低區(qū)平面圖項(xiàng)目位置合肥市政務(wù)區(qū)潛山路與東流路交口 建筑指標(biāo)總建筑面積：近90000M2竣工日期2009年3月外墻 LOW-E中空玻璃，鋁塑板 戶型主力戶型70-170m2 空調(diào)系統(tǒng)VRV多聯(lián)空調(diào)機(jī)組，分戶計(jì)量 電梯系統(tǒng)7部上海三菱電梯 容積率3其他設(shè)施挑高10米5星級酒店精裝修大堂 項(xiàng)目周邊交通狀況：18,129,148,149,166,901中區(qū)平面圖高區(qū)平面圖寫字樓案例分析綠地藍(lán)海寫字樓案例分析綠地藍(lán)海項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：依托開發(fā)商綠地集團(tuán)的高品牌知名度和影響力；項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為豐富，喜來登酒店對其高端形象的樹立有

20、大幅提升；對潛在客戶進(jìn)行差別定位，針對小型企業(yè)、大中型企業(yè)開發(fā)不同類型辦公樓；營銷推廣力度大，在營銷推廣中對樓盤投資價(jià)值亦有所宣傳；強(qiáng)調(diào)樓盤定位（成長型企業(yè)、智本型企業(yè)）與潛在目標(biāo)客戶之間的心理認(rèn)同感；項(xiàng)目不足之處分析：100平方米以下的小面積單元數(shù)量較多，購買客戶以小型企業(yè)為主；購買客戶中有較大比例為投資客，物業(yè)交付后將較難保持較高品質(zhì)形象；目前推出樓盤基本去化尚有一棟塔樓尚未推出案例富廣廣場 營銷主題 合肥領(lǐng)袖型甲級寫字樓項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 核心地區(qū)，商務(wù)樞紐標(biāo)志性現(xiàn)代化辦公樓 開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：安徽大富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：安徽富坤物業(yè)管理公司富廣大廈系安徽省委宣傳部、省廣電局2006年香

21、港國際徽商大會(huì)上招商引資項(xiàng)目，項(xiàng)目位于合肥市徽州大道與南一環(huán)交叉口東南角，是連接老城區(qū)和濱湖新區(qū)的交通樞紐，項(xiàng)目總投資2.5億人民幣，建設(shè)面積約6.8萬平米，建筑高度99.8米，建筑層數(shù)29層。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址寫字樓案例分析富廣廣場一層平面圖項(xiàng)目位置屯溪路與徽州大道交匯處東南角 建筑指標(biāo)建設(shè)面積約6.8萬平米，建筑高度99.8米，建筑層數(shù)29層。 竣工日期2009年6月外墻 玻璃幕墻與花崗巖墻面結(jié)合 戶型76-1730平方米空調(diào)系統(tǒng)VRV智能變頻分戶計(jì)量 電梯系統(tǒng)天津奧的斯電梯 容積率7.12其他設(shè)施有線電視系統(tǒng) 、寬帶、電話網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 項(xiàng)目周邊多家銀行、家樂福超市、4、

22、6、11、14、27、116、117、119、121、129、144、230、701快速公交1路 案例富廣廣場 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖寫字樓案例分析富廣廣場寫字樓案例分析富廣廣場項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：基于周邊中小型電子、貿(mào)易企業(yè)集聚的特征，100平方米左右的戶型占絕大多數(shù)；每三層設(shè)置了空中花園；3500平方米的地面廣場；部分樓層中設(shè)有空中花園，并不計(jì)入銷售面積；項(xiàng)目不足之處分析：標(biāo)準(zhǔn)層中未能做到中間無柱，不利于客戶使用；部分設(shè)備機(jī)房設(shè)于辦公空間旁，其噪聲對客戶可能產(chǎn)生不利影響；電梯運(yùn)行效果一般，低區(qū)電梯速度僅有1.75m/s，高區(qū)為2.5m/s；樓處裝修、樓書、接待服務(wù)等較為落后，與綠地藍(lán)海、匯金

23、廣場等存在差距；目前去化約60%案例財(cái)富廣場 項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 高品質(zhì)甲級寫字樓成熟的商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施便捷的交通條件開發(fā)團(tuán)隊(duì)投 資 商：安徽置地投資有限公司物業(yè)公司：信聯(lián)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)：澳大利亞泊濤(墨爾本)建筑設(shè)計(jì)公司財(cái)富廣場北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級高尚社區(qū)栢景灣，西與即將落成的廬陽區(qū)政府新址相距僅百米，是一個(gè)集商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目首期工程是近5萬平方米的純商務(wù)寫字樓，總層數(shù)28層（地上27層、地下1層），13F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務(wù)辦公 。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址寫字樓案例分析財(cái)富廣場5-14層平面圖項(xiàng)目位置合肥市濉溪路287號 建筑指標(biāo)總建筑

24、面積：200000M2，寫字樓約50000平方米，28層竣工日期2008年5月開盤，預(yù)計(jì)2009年竣工外墻 玻璃幕墻+石材戶型小戶型板式格局空調(diào)系統(tǒng)單元分戶式空調(diào)電梯系統(tǒng)美國奧的斯電梯 容積率2.65其他設(shè)施電視接口、電話接口 、寬帶 項(xiàng)目周邊124，12，22，137，14，104，7，127 路公交車 案例財(cái)富廣場 15、17、19層平面圖16、18、20、21層平面圖寫字樓案例分析財(cái)富廣場寫字樓案例分析財(cái)富廣場項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：依托財(cái)富廣場一期、栢景灣和開發(fā)商安徽置地的品牌知名度和影響力；打造板式辦公建筑，90%空間朝南；基于財(cái)富廣場一期的高租金水平，以投資回報(bào)率吸引投資客戶；

25、充分利用財(cái)富廣場首座的客戶聚集效應(yīng)，吸引眾多國有企業(yè)集團(tuán)和外資機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目不足之處分析：小面積分割較多，投資比例相對較大；板式樓結(jié)構(gòu)的得房率相對較低；目前去化約95%寫字樓案例分析金鼎國際廣場項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 合肥首座總部中心北一環(huán)濉溪路CBD的規(guī)劃優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)投 資 商：安徽和嘉投資有限公司物業(yè)公司：香港戴德梁行整合推廣：易成廣告金鼎國際廣場北臨合肥市一環(huán)路，靠近財(cái)富廣場和廬陽區(qū)政府新址總建筑面積約7萬平方米，地上27層，地下2層，共兩棟塔樓，一棟36000平方米，單層1400平方米，一棟24000平方米，單層900平方米，預(yù)計(jì)2010年交付 。項(xiàng)目概況寫字樓案例分析金鼎國際廣場項(xiàng)目位置

26、合肥市北一環(huán)濉溪路中段建筑指標(biāo)總建筑面積70000平方米竣工日期2010年上半年單層面積900平方米，1400平方米幕墻低輻射鍍膜遮陽型Low-e空調(diào)系統(tǒng)VRV電梯系統(tǒng)11部三菱1350kg進(jìn)口電梯層高3.5米樓板荷載250kg/平方米停車位500項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：地處北一環(huán)核心CBD，辦公樓客戶對區(qū)域的認(rèn)可度較高；依托廬陽區(qū)政府、合肥市工商局、省財(cái)政廳、省地稅局、廬陽區(qū)人民法院等行政機(jī)關(guān)的聚集效應(yīng)，吸引了部分大型國有企業(yè)集團(tuán)，如中儲糧等；電梯配置較為充足，單部客梯服務(wù)面積約4000平方米；項(xiàng)目不足之處分析：交房標(biāo)準(zhǔn)較低，客戶入駐投入相對較大；B棟走廊過長，不方便大型企業(yè)客戶使用；目

27、前去化約50%寫字樓案例分析金鼎國際廣場寫字樓案例分析綠地贏海大廈項(xiàng)目主要賣點(diǎn) 政商雙核贏海一切為贏產(chǎn)品配置單層面積1700平方米層高A樓3.65米，BCD樓3.45米電梯配置單棟6臺客梯大堂高度5.5米，局部挑高10.5米綠地贏海大廈為綠地集團(tuán)海頓公館的商業(yè)部分，處于馬鞍山路和太湖路交叉口附近，由四棟辦公樓構(gòu)成，目前D棟已基本售完，C棟達(dá)到預(yù)售條件但尚未開盤，A、B兩棟正在地下施工 。項(xiàng)目概況寫字樓案例分析綠地贏海大廈項(xiàng)目產(chǎn)品特色及營銷亮點(diǎn)分析：海頓公館住宅部分價(jià)格的快速上漲大大提升了項(xiàng)目的地段價(jià)值；大型綜合性項(xiàng)目，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全；臨近安徽省行政服務(wù)中心，依托行政聚集效應(yīng)，打造“政商雙核

28、”；項(xiàng)目不足之處分析：辦公體量較大，去化周期長，存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)；寫字樓購買客戶中投資客占據(jù)一定比例，其未來出租前景并不樂觀；目前D棟基本完全去化C棟達(dá)到預(yù)售條件，但尚未開盤合肥寫字樓銷售市場總結(jié)合肥銷售型寫字樓絕大多數(shù)以200平方米以下的中小企業(yè)為目標(biāo)購買群體；相對而言，老城區(qū)、北一環(huán)區(qū)域因商務(wù)氛圍較為成熟，投資客比例相對較少，而政務(wù)文化新區(qū)、馬鞍山路板塊等則投資比重相對較大；目前，面向大中型企業(yè)公司的400平方米以上的高品質(zhì)辦公樓開始出現(xiàn)，匯金廣場為少數(shù)幾個(gè)面向1/4層以上的大面積客戶的高品質(zhì)寫字樓，以8000元/平方米左右的銷售均價(jià)在相對較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的去化，吸引了蜀山區(qū)政府部分機(jī)

29、構(gòu)、保利集團(tuán)等入駐，未來幾年這種趨勢將愈加明顯；依托行政機(jī)構(gòu)和大型國有企業(yè)的集聚效應(yīng)業(yè)已成為良好去化的寫字樓的關(guān)鍵點(diǎn)之一，匯金大廈、財(cái)富廣場、綠地藍(lán)海大廈、綠地贏海大廈等取得不錯(cuò)市場去化的多個(gè)項(xiàng)目皆體現(xiàn)出此點(diǎn)。第二部分寫字樓市場篇-未來供應(yīng)合肥寫字樓未來供應(yīng)分析區(qū)域分布39515826714164101111213三大主要供應(yīng)板塊三大未來CBD1718綠地贏海AB(在建)新天地廣場(在建)東怡金融廣場(在建)富通商務(wù)港(在建)安徽飯店項(xiàng)目(待建)華潤幸福里(在建)印象西湖(在建)置地匯豐廣場(在建)信地城市廣場(待建)天徽商業(yè)廣場(在建)華邦世貿(mào)城(在建)博澳麗苑(待建)西環(huán)中心廣場(在建)澳

30、中財(cái)富中心(在建)信達(dá)中心廣場(待建)泰盛國際廣場(在建)安福國際廣場(待建)信旺華府駿苑(在建） 還包括長江中路的華僑飯店、合肥飯店、紅旗飯店改造及其他項(xiàng)目（待建）合肥寫字樓未來供應(yīng)分析安徽飯店綜合改造項(xiàng)目安徽飯店綜合改造項(xiàng)目區(qū)域：蜀山區(qū)開發(fā)商：安徽省旅游集團(tuán)設(shè)計(jì)公司：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)總建筑面積：28.6萬平方米一期（酒店）：約5萬平方米二期（商業(yè)、辦公樓）：約23萬平方米其中辦公樓一棟26層，一棟56層；二期地上建筑面積：約18萬平方米其中寫字樓面積：約15萬平方米停車位：約2000輛此項(xiàng)目地段條件優(yōu)越，景觀優(yōu)勢明顯，目前尚未動(dòng)工，二期建成后預(yù)計(jì)為合肥最高的寫字樓項(xiàng)目。寫字樓部分約15萬平

31、方米，目前待建。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析安糧東怡金融廣場安糧東怡金融廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：蒙城路、阜南路和壽春路圍合投資商：安糧集團(tuán)開發(fā)商：安糧地產(chǎn)占地面積：2萬多平方米總建筑面積：約20萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：3棟辦公樓、商業(yè)裙樓A棟：24層，100米B棟：48層，198米C棟：26層，100米商業(yè)裙樓：4層此項(xiàng)目地處老城區(qū)內(nèi)，地段優(yōu)越，景觀條件好，投資商實(shí)力強(qiáng)大，建成后地標(biāo)性明顯。寫字樓部分約15萬平方米，目前已動(dòng)工。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析安徽置地匯豐廣場置地匯豐廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：北一環(huán)濉溪路118號開發(fā)商：安徽置地集團(tuán)總用地面積：1.3萬平方米容積率：5.5總建筑面積：約9萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：

32、辦公樓、酒店、商業(yè)裙房酒店層數(shù)：28層辦公樓層數(shù)：27層，單層1300平方米裙房層數(shù)：4層車位：600個(gè)此項(xiàng)目開發(fā)商品牌知名度高，財(cái)富廣場、置地投資廣場等高品質(zhì)寫字樓的成功開發(fā)為此項(xiàng)目打下良好的市場基礎(chǔ)。寫字樓部分約3.5萬平方米，目前已動(dòng)工，計(jì)劃年底開盤。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析新天地廣場新天地廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：北一環(huán)和南北向干道,蒙城路交口東角投資商：安徽省普蘭德置業(yè)發(fā)展 開發(fā)商：安徽道濟(jì)置業(yè)總用地面積：約3.3萬平方米總建筑面積：約12萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：寫字樓，25層，約4萬平方米商務(wù)公寓，18層，約2萬平方米商業(yè)：約3萬平方米（樂購進(jìn)駐）項(xiàng)目地處北一環(huán)商務(wù)圈，周邊財(cái)富廣場、置地匯豐廣

33、場等高品質(zhì)樓盤眾多， 具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α懽謽遣糠帜壳耙褎?dòng)工，預(yù)計(jì)2009年下半年可達(dá)到預(yù)售條件。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析華邦世貿(mào)城華邦世貿(mào)城區(qū)域：政務(wù)文化新區(qū)位置：潛山路、東流路交叉口東北角開發(fā)商：合肥東舜置業(yè)總用地面積：7.1萬平方米容積率：3.39綠化率：35%總建筑面積：約29萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：1棟200米的辦公樓，約7.5萬平方米1棟24層公寓式酒店，約3000平方米10棟32-34層住宅，約12.6萬平方米商業(yè)中心及裙房，約6萬平方米項(xiàng)目地處政務(wù)文化新區(qū)核心地段，臨近綠地藍(lán)海和新城國際項(xiàng)目，寫字樓主樓約200米，建成后將成為政務(wù)新區(qū)地標(biāo)性建筑。寫字樓部分約7.5萬平方米，目前已動(dòng)工

34、，計(jì)劃2009年上半年開盤。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析天徽商業(yè)廣場天徽商業(yè)廣場區(qū)域：政務(wù)文化新區(qū)位置：東臨合肥市合作化南路，北接?xùn)|流路城市主干道開發(fā)商：天徽集團(tuán)總用地面積：約15萬平方米總建筑面積：約36萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：公寓、商業(yè)街、辦公樓項(xiàng)目地處政務(wù)文化新區(qū)核心地段，體量大、業(yè)態(tài)較為豐富。寫字樓部分目前已動(dòng)工，計(jì)劃2009年下半年開盤。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析富通蔚藍(lán)商務(wù)港富通蔚藍(lán)商務(wù)港區(qū)域：政務(wù)文化新區(qū)位置：政務(wù)新區(qū)潛山路與湖東路交叉口東北開發(fā)商：合肥富通商務(wù)地產(chǎn)總用地面積：約6萬平方米總建筑面積：約33萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：6座商務(wù)樓1座5星級酒店商業(yè)裙樓項(xiàng)目地處政務(wù)文化新區(qū)核心地段，辦公樓體量

35、巨大，形態(tài)包括LOFT和標(biāo)準(zhǔn)辦公樓。目前一期LOFT寫字樓部分已動(dòng)工，已達(dá)預(yù)售條件，處于積累客戶階段，但開盤時(shí)間未定。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析信地城市廣場信地城市廣場區(qū)域：新站區(qū)開發(fā)商：信地集團(tuán)設(shè)計(jì)公司：RTKL總建筑面積：95萬平方米業(yè)態(tài)：家具賣場、寫字樓、酒店、商業(yè)步行街、住宅Shopping Mall:13.9萬步行街（室外）：3.4萬家居mall：16.8萬服裝mall：8.8萬寫字樓：10.7萬酒店：8.78萬住宅：24萬綜合停車場：12.79萬開放式公園綠地：2.5萬目前，項(xiàng)目已引進(jìn)紅星美凱龍家具生活廣場，總建筑面積約12萬平方米；寫字樓部分約10.7萬平方米，目前待建。合肥寫字樓未

36、來供應(yīng)分析信達(dá)中心廣場&博澳麗苑信達(dá)中心廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：徽州大道和長江中路交匯處 開發(fā)商：安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積：約25萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：寫字樓，約60層商業(yè)：約9萬平方米項(xiàng)目地處兩大城市主干道交匯處，地段條件優(yōu)越。目前項(xiàng)目尚未動(dòng)工，建成后將成為合肥地標(biāo)性建筑之一。博澳麗苑區(qū)域：蜀山區(qū)黃山路與二環(huán)路交匯處 開發(fā)商：安徽博澳置業(yè)投資總建筑面積：約55萬平方米現(xiàn)狀：皇冠假日酒店已確定進(jìn)駐180米主樓，住宅部分目前在售，目前寫字樓部分尚未動(dòng)工。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析印象西湖&印象西湖 印象西湖區(qū)域：望江路與肥西路交匯處開發(fā)商：杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)總建筑面積：約68萬平方米現(xiàn)狀：定位于RBD

37、，辦公部分由4棟塔樓組成，其中包括兩棟170米SOHO樓，目前已動(dòng)工。華潤幸福里區(qū)域：望江路與合作化路交匯處 開發(fā)商：杭州華潤集團(tuán)總建筑面積：約28萬平方米現(xiàn)狀：目前住宅部分在售。辦公地塊由一棟辦公樓和兩棟商務(wù)公寓構(gòu)成。安福國際廣場區(qū)域：蜀山區(qū)位置：金寨路、東流路交匯處 開發(fā)商：安徽安福地產(chǎn)容積率：5.2綠化率：40.7%總建筑面積：約75萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：寫字樓、酒店、住宅、酒店式公寓現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。分析：作為合肥首批重要的城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富、體量巨大，且地段條件較為優(yōu)越，其開發(fā)成熟后將與本項(xiàng)目、華潤、宋都、信旺項(xiàng)目一起構(gòu)成南七城市副中心。合肥寫字樓未來供應(yīng)分析安福

38、國際廣場澳中財(cái)富中心 西環(huán)中心廣場 合肥寫字樓未來供應(yīng)分析西環(huán)中心廣場&澳中財(cái)富中心 區(qū)域：蜀山區(qū)潛山路與黃山路交匯處 開發(fā)商：合肥中興房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積：約28萬平方米業(yè)態(tài)構(gòu)成：住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓主樓高度：185米，其中辦公樓約9萬平方米現(xiàn)狀：目前已開工，正在開展土地平整。區(qū)域：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省會(huì)展中心旁 開發(fā)商：澳大利亞玫瑰集團(tuán)和澳中財(cái)富集團(tuán)總建筑面積：約25萬平方米，主樓高約193米業(yè)態(tài)構(gòu)成：酒店、辦公樓現(xiàn)狀：目前已開工合肥寫字樓未來供應(yīng)分析長江中路沿線規(guī)劃項(xiàng)目合肥寫字樓市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢總結(jié)未來幾年合肥高端寫字樓供應(yīng)相對集中，廬陽區(qū)北一環(huán)濉溪路段、政務(wù)文化新區(qū)東流路與潛山路交

39、匯處、蜀山區(qū)望江西路與合作化路交匯處三個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀橹饕男略龉?yīng)板塊。另外，在老城區(qū)長江中路沿線、馬鞍山路段等亦將有多個(gè)大體量辦公樓項(xiàng)目供應(yīng)市場。值得注意的是，未來供應(yīng)的項(xiàng)目相對歷史供應(yīng)項(xiàng)目具有幾大特點(diǎn)，具體包括： 200米以上的超高層地標(biāo)性建筑日益增多； 超大體量、業(yè)態(tài)豐富的綜合性項(xiàng)目相對增加； 寫字樓品質(zhì)提升幅度較快，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目將達(dá)到國際甲級標(biāo)準(zhǔn)；未來幾年將進(jìn)入合肥高品質(zhì)寫字樓高速發(fā)展時(shí)期，目前已知潛在供應(yīng)量達(dá)到80-100萬平方米，若按一般工程進(jìn)度和預(yù)售條件估算， 2009年底前達(dá)到預(yù)售條件的寫字樓預(yù)計(jì)約在3040萬平方米， 而2010年及之后將成為高端寫字樓供應(yīng)最為集中的時(shí)期，預(yù)計(jì)市

40、場競爭將極為激烈；注：為更清晰準(zhǔn)確地反映目標(biāo)市場情況和真實(shí)的競爭程度，此報(bào)告中在對宏觀市場供需量的估算中并不計(jì)入品質(zhì)相對較低的辦公樓和商住兩用樓；第三部分項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目自身競爭優(yōu)劣勢分析老城區(qū)政務(wù)文化新區(qū)項(xiàng)目競爭優(yōu)劣勢分析區(qū)位上，項(xiàng)目處于老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)兩大區(qū)域的銜接地段，目前周邊物業(yè)以住宅為主，商務(wù)氛圍和配套設(shè)施相對較弱，但隨著區(qū)域眾多項(xiàng)目的開發(fā)成熟，地段價(jià)值將快速得到提升；交通上，項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，毗鄰城市二環(huán)，望江路、合作化路和金寨路皆為城市主干道，不足的是項(xiàng)目距離老城區(qū)和蜀山區(qū)行政中心略遠(yuǎn)，與市中心的聯(lián)系相對薄弱；業(yè)態(tài)上，項(xiàng)目綜合了大型賣場沃爾瑪、高星級酒店和辦公樓，較易形成業(yè)態(tài)協(xié)同效

41、應(yīng)；品質(zhì)上，項(xiàng)目將成為合肥高品質(zhì)寫字樓的代表項(xiàng)目之一；城市向西城市向南項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析近幾年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資大幅增加，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在城市”向西、向南”的規(guī)劃推動(dòng)下，本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值有所提升；望江西路沿街面將開發(fā)包括華潤置地和綠城集團(tuán)開發(fā)的眾多辦公樓項(xiàng)目，對區(qū)域商務(wù)氛圍的快速成熟和項(xiàng)目的投資價(jià)值產(chǎn)生較好的推動(dòng)和提升作用；目前已知合肥未來高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)量較大，且多為100米以上的地標(biāo)性城市綜合體，本項(xiàng)目宜錯(cuò)開集中供應(yīng)時(shí)段，避免直接競爭；投資增幅保持在高位業(yè)態(tài)豐富，協(xié)同效應(yīng)明顯，沃爾瑪和四星級酒店的引進(jìn)大大提升了項(xiàng)目的市場知名度；毗鄰?fù)髀?、合作化路、金寨路?/p>

42、城市主干道，交通條件良好；項(xiàng)目品質(zhì)達(dá)到合肥頂級寫字樓品質(zhì)水平，空中花園、可拆卸樓板、24h冷卻水系統(tǒng)等在滿足多層客戶尤其是金融企業(yè)上具有明顯競爭優(yōu)勢；優(yōu)勢項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍相對較弱，房地產(chǎn)物業(yè)多以住宅項(xiàng)目為主，商務(wù)配套設(shè)施亦較為缺乏；項(xiàng)目處于老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)的銜接地帶，尚未形成較為明顯的區(qū)域板塊特征，區(qū)域的商務(wù)辦公價(jià)值尚未在市場中得到認(rèn)可；劣勢未來幾年合肥高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)集中，供應(yīng)體量較大，且多為100米以上的綜合性項(xiàng)目，地標(biāo)性特征明顯；毗鄰項(xiàng)目的印象西湖、華潤幸福里項(xiàng)目皆規(guī)劃開發(fā)大體量辦公樓，開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯，本項(xiàng)目若與其同期供應(yīng)市場，將面臨十分直接的競爭；本項(xiàng)目推出市場的時(shí)間若能與合肥

43、高品質(zhì)寫字樓集中供應(yīng)時(shí)間適當(dāng)錯(cuò)開，其面臨的市場競爭程度較相對較??；合肥寫字樓市場尚處于快速發(fā)展期，尚未形成成熟的高端CBD區(qū)域，本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的華潤項(xiàng)目、印象西湖項(xiàng)目有望形成合肥西南最高端的商務(wù)辦公區(qū)；機(jī)遇威脅項(xiàng)目發(fā)展SWOT分析項(xiàng)目品質(zhì)定位項(xiàng)目品質(zhì)定位引領(lǐng)寫字樓市場發(fā)展的表達(dá)產(chǎn)品設(shè)計(jì)前瞻性的體現(xiàn)對客戶細(xì)節(jié)關(guān)懷的合肥寫字樓品質(zhì)水平近幾年快速上升，部分高端項(xiàng)目硬件配置已接近上海普通甲級寫字樓水準(zhǔn);項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃開發(fā)多棟高品質(zhì)辦公樓，且開發(fā)商在合肥市場具有較高的品牌知名度，本項(xiàng)目面臨潛在的競爭壓力；市場因素未來供應(yīng)競爭推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展未來幾年內(nèi)，合肥新增高端寫字樓供應(yīng)量達(dá)到80-100萬平方米，且

44、大多為地標(biāo)性項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2010年后市場競爭加劇;項(xiàng)目所處望江西路將成為合肥重要的高端辦公商務(wù)帶，為保持項(xiàng)目在未來的競爭力，產(chǎn)品開發(fā)中需保持一定的前瞻性；合肥首棟國際甲級寫字樓項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位小面積客戶定位優(yōu)劣勢大面積客戶定位優(yōu)劣勢合肥200平方米以下的小面積客戶在數(shù)量上和辦公面積上皆占50%以上，定位小面積客戶能夠覆蓋最為廣泛的目標(biāo)客戶群；小面積單元因其總價(jià)相對較低，能夠滿足部分中小企業(yè)主和個(gè)人投資者的投資需求；但是，銷售型寫字樓內(nèi)的小型企業(yè)客戶過多、投資客過多將不可避免地帶來寫字樓品質(zhì)水平的下降，尤其是投資客在對外租賃時(shí)租戶選擇的隨意性，將對物業(yè)品質(zhì)產(chǎn)生潛在不利影響；合肥300平方米以上的大

45、面積客戶對辦公面積的貢獻(xiàn)率亦在20%以上，這表明大面積客戶的辦公需求量仍存在一定規(guī)模；從城市辦公市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，銀行、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)初期往往以自建辦公樓為主，隨著城市土地資源的日益緊張，此類機(jī)構(gòu)進(jìn)駐商業(yè)化運(yùn)作的寫字樓將成為主流趨勢；大面積客戶談判能力相對較強(qiáng)，售價(jià)提升空間有限，這將是項(xiàng)目未來去化面臨的難點(diǎn)問題；結(jié)合本項(xiàng)目的地段條件以及品質(zhì)定位，我司認(rèn)為，以大面積客戶為主力目標(biāo)客群能夠更好地提升項(xiàng)目品質(zhì)水平，并有效限制投資客在購買客戶中的比重項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（300平方米以上客戶行業(yè)研究）從市場看，300平方米以上的寫字樓客戶行業(yè)主要集中在地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)制造、電子通信、金融四大行業(yè)，占到70

46、%以上；值得注意的是，部分政府行政機(jī)構(gòu)亦是寫字樓的潛在客戶，如安徽省通信管理局進(jìn)駐財(cái)富廣場、蜀山區(qū)政府部分機(jī)構(gòu)進(jìn)駐匯金廣場等；合肥中高端寫字樓300平方米以上駐戶行業(yè)分布（按辦公面積）項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（300平方米以上客戶來源地研究）合肥中高端寫字樓300平方米以上駐戶來源地分布（按辦公面積）從市場看，300平方米以上的寫字樓客戶主要來自省內(nèi)和國內(nèi)外省市，來自市內(nèi)的企業(yè)僅占5%；從企業(yè)性質(zhì)看，來自外省市的企業(yè)多為電信、石油、房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)行業(yè)的辦事處、子公司類型，來自省內(nèi)的企業(yè)則多為安徽省內(nèi)的房地產(chǎn)公司、金融相關(guān)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)律師事務(wù)所等；外資企業(yè)則主要為生產(chǎn)制造類企業(yè)在合肥的辦事處，分布較為集

47、中，絕大多數(shù)在郵電大廈和古井假日酒店辦公；項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（行業(yè)類型與來源地）建議以生產(chǎn)制造、電子通信、房地產(chǎn)開發(fā)、金融四大行業(yè)的大型公司為本目標(biāo)客戶群體，主要來源于全國性集團(tuán)公司在安徽的分公司、安徽省內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)等；生產(chǎn)制造類（改善型需求）電子通信類（改善型需求）房地產(chǎn)開發(fā)類（改善型需求、擴(kuò)張型需求）金融保險(xiǎn)類（擴(kuò)張型需求）項(xiàng)目主題定位“城市之心 脈動(dòng)安徽” 安徽首棟國際甲級寫字樓區(qū)位基礎(chǔ)：合肥市區(qū)未來三大新興高端CBD之一，發(fā)展?jié)摿Υ?；業(yè)態(tài)效應(yīng)：集酒店、辦公、商業(yè)于一體的城市生態(tài)綜合體；品質(zhì)條件：領(lǐng)先市場水平35年的、具有國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓；客戶支撐：租賃客戶以跨國公司在合肥的分公司、

48、辦事處為主， 購買客戶以省級企業(yè)和全國性企業(yè)集團(tuán)合肥分公司為主；項(xiàng)目租售策略物業(yè)出售將是投資回收的主要方式前期可考慮以租賃方式吸引幾家知名跨國公司市場存量壓力06-08寫字樓新增供應(yīng)眾多，皆以對外出售為主，投資客占據(jù)一定比例，未來幾年內(nèi)這些辦公面積存量將成為租賃市場重要供應(yīng)。未來供應(yīng)壓力未來幾年內(nèi)高品質(zhì)地標(biāo)性項(xiàng)目供應(yīng)將日益增加，競爭程度加劇趨勢不可避免，部分地段優(yōu)越的寫字樓很可能將開始對外租賃。需求增長平穩(wěn)合肥城市支柱產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比例雖高，但附加值較高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量有限，因此需求增長平穩(wěn)態(tài)勢將繼續(xù)保持。項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)提煉“不求最高，但求最好”跨三層的空中花園，整層客戶可獨(dú)享2.7米

49、標(biāo)準(zhǔn)層凈高提供更多舒適感的中央空調(diào)系統(tǒng)方便跨層客戶內(nèi)部溝通的可拆卸樓板便于客戶管線鋪設(shè)的100mm架空地板體現(xiàn)大樓檔次的公共區(qū)域高檔裝修滿足客戶機(jī)房需要的24小時(shí)冷卻水系統(tǒng)30立方米/小時(shí)的獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)預(yù)留大型金融客戶自用緊急備用發(fā)電機(jī)組空間提供多家電信運(yùn)營商服務(wù)高達(dá)4.0kpa/平方米的局部重載區(qū)8臺客梯高效服務(wù)于僅3萬平方米辦公面積高速電梯配置，低區(qū)電梯達(dá)到3.0m/s，高區(qū)電梯4.0m/s豐富的配套設(shè)施，包括銀行、咖啡廳以及1000平方米的員工餐廳項(xiàng)目戶型分割方案建議（空中花園層）二分割四分割空中花園層（10、13、16、19、22F） 無空中花園層（7-9、11-12、14-15、17

50、-18、20-21、23-24F） 二分割四分割項(xiàng)目戶型分割方案建議（無空中花園層）項(xiàng)目具體樓層戶型分割建議四分割二分割四分割二分割二分割二分割二分割四分割四分割四分割中型企業(yè)層大中型企業(yè)半層以上企業(yè)集團(tuán)整層、多層可考慮對外租賃品牌專賣店數(shù)碼產(chǎn)品休閑服飾品牌專賣店個(gè)性飾品西點(diǎn)面包運(yùn)動(dòng)服飾運(yùn)動(dòng)服飾開放式柜臺業(yè)態(tài)：化妝品、珠寶、眼鏡店、手表、鞋包等高檔補(bǔ)品、煙酒品牌專賣店品牌專賣店專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜裙樓一層商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置辦公樓三層商業(yè)業(yè)態(tài)建議辦公樓三層建議設(shè)置“美食廣場類”餐飲，主要用于滿足辦公樓員工在周一至周五的午餐需要以及沃爾瑪消費(fèi)者在周一至周末的晚餐消費(fèi)需要；建議可容納的

51、就餐人數(shù)達(dá)到400人左右；建議適當(dāng)控制候梯廳與沃爾瑪商場的出入口開放時(shí)間，并與辦公樓電梯在3F的?？颗c否充分配合。周一至周五午間，出入口關(guān)閉，電梯停3F；周一至周五晚間，出入口開啟，電梯不停3F；周末，出入口開啟，電梯不停3F，辦公樓員工可通過望江路上的電梯進(jìn)入就餐；第四部分營銷策略初步建議寫字樓價(jià)格定位建議老城區(qū)作為最成熟的商務(wù)區(qū)域，寫字樓較集中，但 近期新建（在建）項(xiàng)目較少，多以次新項(xiàng)目的租賃為主，整體租金水平約在元/平方米/天。一環(huán)沿線近年來快速發(fā)展，新建項(xiàng)目眾多，品質(zhì)相對較高，目前中高端寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)均超過6000元/平方米以上，其租金水平約在元/平方米/天近期市場中的高端項(xiàng)目代表，

52、如匯金大廈，目前報(bào)價(jià)約8000元/平方米，去化率約40%；財(cái)富廣場目前報(bào)價(jià)約6800元/平方米，去化率已超過90%。項(xiàng)目所處的望江西路將成為合肥重要的高端辦公商務(wù)帶，同時(shí)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及市場形象均有望成為城市商務(wù)標(biāo)桿性項(xiàng)目。具備了較強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢。未來幾年內(nèi)，合肥的新增高端寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到80-100萬平方米，且多為地標(biāo)性項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2010年后市場競爭將加劇。投資回報(bào)法市場比較法新建項(xiàng)目溢價(jià)品質(zhì)稀缺溢價(jià)營銷代理溢價(jià)本項(xiàng)目在銷售期可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格為750010000元/平方米銷售推進(jìn)策略建議 開放各區(qū)的部分層面，給首批客戶足夠的選擇范圍 推出最高區(qū)域一個(gè)樓層，以提升項(xiàng)目價(jià)值形象 保留最低幾

53、個(gè)層面，以便后期的價(jià)格提升 完成第一階段銷售后，市場及價(jià)格形象得到確立 推出價(jià)格略高的中、高區(qū)，實(shí)現(xiàn)去化速度與收益的平衡 針對前階段銷售過程的優(yōu)劣勢，在后續(xù)階段中進(jìn)行調(diào)整 高區(qū)部分在最后銷售有利于提升整體銷售均價(jià) 低區(qū)樓層在最后銷售將受到整個(gè)項(xiàng)目價(jià)格提升的帶動(dòng) 通過高低區(qū)的價(jià)差對比，合理分配后期目標(biāo)客戶第一階段第三階段第二階段特質(zhì)挖掘與形象定位建議區(qū)域形象城市“黃金中環(huán)”帶，銜接老城區(qū)與政務(wù)新區(qū)產(chǎn)品形象合肥最具前瞻性的國際甲級辦公樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值形象未來城市RBD中心區(qū)域，蓄勢待發(fā)的價(jià)值飛躍 品牌形象安徽國企巨擎與國際房地產(chǎn)顧問的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 主題領(lǐng)航 品質(zhì)攻堅(jiān) 西城CBD 商務(wù)一品營銷推廣策略建

54、議1.區(qū)域營銷階段2.項(xiàng)目營銷階段3.產(chǎn)品營銷階段高舉高打城市黃金商務(wù)帶新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的區(qū)域炒作高規(guī)格接待中心和知名代理公司城市首座國際甲級商務(wù)地標(biāo)的塑造國際標(biāo)準(zhǔn)樣板空間和知名物業(yè)管理高品牌號召力大客戶的成功導(dǎo)入?yún)^(qū)域營銷案例參考以 稀缺性 和 升值潛力 占位市場，奠定價(jià)值基礎(chǔ)合肥城市RBD發(fā)展論壇當(dāng)?shù)孛襟w軟文炒作區(qū)域論壇合肥城市RBD發(fā)展論壇時(shí)間：2009年年初合作媒體：當(dāng)?shù)孛襟w形式：以論壇的形式邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)者、業(yè)內(nèi)專家、規(guī)劃大師、代表性客戶共話合肥金融行業(yè)的定位和未來發(fā)展趨勢；論壇后舉辦“頭腦風(fēng)暴”圓桌對話，通過學(xué)者、專家間的論點(diǎn)碰撞將論壇帶入高潮。嘉賓：相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、CBD規(guī)劃專家、五大行專家、

55、知名房地產(chǎn)基金投資專家等等目的：通過論壇活動(dòng)高度提升項(xiàng)目形象和知名度，同時(shí)通過論壇話題的研討強(qiáng)化國際性客戶對合肥RBD區(qū)域的信心和偏愛，樹立項(xiàng)目在合肥寫字樓項(xiàng)目中的影響力。媒體：當(dāng)?shù)貓?bào)紙主題：黃金中環(huán)領(lǐng)袖合肥產(chǎn)業(yè)新時(shí)代形式：系列軟文炒作，凸顯并提升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值媒體軟文炒作項(xiàng)目營銷案例參考以 商務(wù)地標(biāo) 的包裝和 品牌物管 的入駐，刷新項(xiàng)目形象新聞發(fā)布及產(chǎn)品推廣會(huì)戶外廣告VI系統(tǒng) & 營銷物料銷售接待中心宣傳片 & 模型合肥十大商務(wù)地標(biāo)評選媒體廣告工地圍墻/戶外貼幅要求：體現(xiàn)國際甲級寫字樓的地標(biāo)地位戶外廣告 LOGO &VI 系統(tǒng)要求：國際化、商務(wù)感、獨(dú)享特征DM折頁/樓書/項(xiàng)目宣傳片要求：國際化

56、、高品質(zhì)、體現(xiàn)寫字樓的專業(yè)感VI & 營銷物料 項(xiàng)目宣傳片要求：高科技、前瞻性、震撼力區(qū)域模型與單體模型營銷道具新聞發(fā)布及產(chǎn)品推廣會(huì)時(shí)間：2009年中期地點(diǎn)：五星級酒店形式：新聞發(fā)布會(huì)Coffee Break 產(chǎn)品推廣會(huì)冷餐會(huì)嘉賓：發(fā)展商、代理商、媒體及目標(biāo)客戶目的：通過新聞發(fā)布與媒體建立良好的互動(dòng)關(guān)系，并以此次媒體見面會(huì)為契機(jī)，制造新聞點(diǎn)，借助多方媒體的力量進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的市場影響力；同時(shí)更好地推廣本項(xiàng)目，擴(kuò)大項(xiàng)目的營銷網(wǎng)絡(luò)。新聞發(fā)布會(huì)及產(chǎn)品推廣會(huì)充分體現(xiàn)國際化的商務(wù) 品質(zhì)，充分營造國際化、高端的商務(wù)平臺體驗(yàn)。國際化符號應(yīng)用光電應(yīng)用3D播放廳高品質(zhì)、前衛(wèi)售樓處銷售中心合肥十大商務(wù)地標(biāo)網(wǎng)絡(luò)評選時(shí)間：2009年中期合作媒體：新浪地產(chǎn)、搜狐房產(chǎn)、搜房網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站形式：列舉合肥高品質(zhì)的甲級地標(biāo)型寫字樓，通過網(wǎng)站點(diǎn)擊方式選出。目的：全面展示本項(xiàng)目的地域優(yōu)勢、復(fù)合優(yōu)勢、專屬優(yōu)勢等，提高項(xiàng)目業(yè)界的知名度和網(wǎng)絡(luò)關(guān)注度。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：第一要素商圈的復(fù)合效應(yīng) 第二要素規(guī)模的內(nèi)涵化 第三要素地標(biāo)建筑文化 第四要素硬件設(shè)施 第五要素軟件服務(wù) 等等網(wǎng)絡(luò)評選產(chǎn)品營銷案例借鑒以 樣板間