青島火車北站地下商業(yè)業(yè)態(tài)和具體功能分析

1、 青島火車北站地下商業(yè)業(yè)態(tài)和具體功能分析 摘要 隨著青島城市不斷的升級，高速鐵路、地鐵的快速發(fā)展，火車站、地鐵站帶來的大量的人流，無疑給地下商業(yè)帶來無限商機。針對青島火車北站地下商業(yè)價值最大化的提升，新摩爾公司結合青島北站的實際情況從目前青島地下商業(yè)現(xiàn)有市場狀況、業(yè)態(tài)體量的大小與規(guī)劃、運營管理、投入產出比等角度進行分析。從相關的一些地下商業(yè)成功的案例中分析出值得借鑒的經(jīng)驗，從而規(guī)避本項目的實際操作風險。（報告中所示圖以甲方報的初步設計為主） 青島火車北站位于李滄的區(qū)位優(yōu)勢明顯，便于輻射周邊，具有發(fā)展批發(fā)商業(yè)的潛力。北站配備長途汽車站和地鐵適合高附加值數(shù)碼產品批發(fā)。大連火車站地下商業(yè)面積超過10

2、萬平方米，因此，青島火車北站10萬平方米以內批發(fā)商業(yè)，少量零售都是合理的。一青島現(xiàn)有地下商業(yè)狀況的調研分析： 1、龍山地下商城：基本概況：青島市人防地下商業(yè)街位于青島火車站附近,是青島市人防平戰(zhàn)結合的“窗口”，是全國開發(fā)使用最早、聞名國內外的大型綜合型人防平戰(zhàn)結合項目。 2)經(jīng)營種類： 人防地下商業(yè)街是以服飾商場為主體，經(jīng)營店鋪400余戶，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、皮革制品、工藝制品、小商品、小飾品、文化藝術品、家具等12大類2000多種商品。 3)商業(yè)特色： 龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實現(xiàn)了創(chuàng)建“品牌”市場的經(jīng)營理念，引領島城服飾時尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批

3、商業(yè)專業(yè)特色街-龍山地下服飾街。 4)地下商業(yè)盈利點：商鋪的租金收入；經(jīng)營權轉讓的收入；廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告；物業(yè)管理的收入和經(jīng)營管理服務費收入。 2、太古時尚街區(qū)：1） 基本概況：太古百貨地下商業(yè)街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，總建筑面積3萬多平方米，以歐式休閑商業(yè)為主題，以一站式休閑購物為主體，是集時尚百貨、美食廣場、休閑娛樂、購物、停車于一體的大型商業(yè)購物街區(qū)。2） 主要業(yè)態(tài)： 服裝類：品牌服裝、休閑裝、運動品牌、牛仔系列、外貿服裝、品牌折扣店、少女裝、童裝、嬰幼兒用品、內衣化妝品、美容用品、護膚、彩妝鞋類： 男女皮鞋、休閑鞋、運動鞋、童鞋、布拖鞋珠寶類

4、：珠寶、飾品、手表、鐘表服務類：銀行、電信、美容美發(fā)、美甲、眼鏡、圖書音像、洗衣店、修鞋、修表；餐飲類：中西式快餐、特色小吃、主題餐廳、咖啡廳、面包坊、冰激凌甜點屋娛樂類：兒童娛樂、手工坊、健身器材、文體用品、電玩雜項類：鮮花、茶葉、工藝品、旅游紀念品、保健品、海產品、家居飾品、兒童玩具。 3） 運營模式：自持美食廣場等50%物業(yè)共贏未來；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一招商定位；統(tǒng)一營銷推廣；統(tǒng)一經(jīng)營管理。 4） 主要目標客戶群：目標消費群定位于1835歲的女性；香港中路區(qū)域購買力的核心上班族。 3、地景大道地下街區(qū) 1）基本概況：地景大道位于即墨路、德平路、遼寧路，總長1700米，建筑面積4萬平方米，以

5、追求創(chuàng)新、引領時尚為理念，集旅游、購物、休閑、娛樂、科技等為一體，將為廣大市民和游客提供一處地景旅游的觀光地、地景商業(yè)的消費地、地景文化的體驗地、地景時尚的展示地和地景休閑的集聚地。 2）主要業(yè)態(tài)：精品百貨區(qū)、休閑飲品區(qū)、美食餐飲區(qū)、旅游產品區(qū)、電玩游藝區(qū)、4D體驗區(qū)、戶外立體電影等功能區(qū)域。經(jīng)營范圍涵蓋餐飲、服裝、珠寶、箱包、工藝品、旅游商品、兒童娛樂、4D體驗等多種業(yè)態(tài)。 3）運營模式： 開發(fā)企業(yè)自持50%以上物業(yè)，保留物業(yè)進行特色項目經(jīng)營，與商鋪互動。高返2年16%投資收益（第1年7%，第2年9%）。地景大道商鋪面積自10多平起，經(jīng)營空間可自由組合，總價最低僅10多萬元。其中一期全長約1

6、000米，總建筑面積約4萬平，自即墨路小商品批發(fā)市場至遼寧路中新商廈，含地下雙層“地景長廊”與“地景廣場”商業(yè)區(qū)。 站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究1、相關火車站的地下商業(yè)的研究大連火車站地下商業(yè)： 大連勝利廣場位于大連火車站南側,所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)后形成一個廣場,面積2.7萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。大連勝利廣場目前共有近2000多名業(yè)戶

7、在現(xiàn)場經(jīng)營，國際性連鎖店 +本土化知名績優(yōu)連鎖店 +上千家專門店及個體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經(jīng)營成功的基礎，目前廣場年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年營業(yè)額合計超RMB20億元。大連勝利廣場物業(yè)價值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上海火車南站地下商業(yè)：基本概況：商業(yè)面積：6萬商業(yè)業(yè)態(tài)：南商場是擁有大容量的城內休閑運動品牌折扣旗艦店。北商場經(jīng)營品牌少淑女服飾，個性設計師品牌服飾。布局特點：南商場以品牌折扣為主。北商場以高檔品牌和餐飲為主。運營模式：品牌輸出的管理模式，項目開始啟動時，到引入百利時尚

8、中心入駐南北廣場，培育期接近2年的時間投資運營：上海銀泰百貨公司站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上海火車南站地下商業(yè)：主要的業(yè)態(tài)組合：百利時尚中心： 北商場：有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLntL、繡莊等潮流大牌。還招募了棒約翰、星巴克、KF C、麥當勞、味千拉面、Cold Stone 等各類主題特色餐飲、西式快餐、中式簡餐、咖啡館、茶餐廳及休閑小吃廣場入駐。 南商場：一個大容量的城內休閑運動品牌折扣旗艦店，吸引Nike 、adidas、New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、The

9、NorthFace、Tony Wear 等品牌入駐，售價全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三葉草等都在南商場中開出其在上海面積最大或折扣最高的品牌店。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究 通過下沉廣場突出地下空間的可達性,可以借鑒國外著名的下沉廣場設計,也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺感覺不一定好,采用退臺式的下沉模式,視覺感受最佳。 法國的les halles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個歷史文化古跡集中的地區(qū)。 法國軌道交通地下商業(yè)案例-列阿萊地下商業(yè)綜合體：法國巴黎中心區(qū)

10、列阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時，利用地下空間的開發(fā)，成功擴大了中心區(qū)的容量，實現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點是實行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調保留傳統(tǒng)建筑藝術特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究 在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側設一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商

11、場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計4層，有4萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步行道，并且設有3700個停車位等各種設施。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究火車站地下商業(yè)運營管理策略： 地下商業(yè)在招商時，通常采用議標等方式引入有較高商譽、實力較強的連鎖經(jīng)營企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。這樣可以使乘客可以獲得優(yōu)質的延伸服務，同時便于火車站商鋪管理，降低租賃經(jīng)營的風險使地下商業(yè)管理公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進消費者接觸頻率、強化品牌效應考慮，即使短期虧損也會踴躍要求進駐。 火車站或地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式，通常

12、是區(qū)分不同情況來決定，站內零星網(wǎng)點通常由自己進行招商和經(jīng)營，較大的站內商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 在對地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高火車站商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務，構筑火車站“大品牌”，對打算進駐火車站商業(yè)的商家形成品牌驅動力，另一方面，通過招商引進有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營公司、有實力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用，“以商引商”，吸引眾多商家進駐火車站。二、項目功能分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側）2萬1層2萬旅游商品含山東特產批發(fā)市場原地下體育運動中心18615萬2層37230萬皮革文具箱包

13、批發(fā)市場（倉庫）鞋業(yè)市場1.5萬快餐3000左右長途汽車站地下空間時裝市場 地下部分1萬平方米地下商業(yè)建筑面積（火車站東側）48000萬1層48000萬火車站船頭地下空間2.5萬數(shù)碼產品市場配備快餐KFC，永和大王等火車站最近主通道地下空間1.1萬流行少男少女時裝和音像市場與咖啡廳，健康休閑中心地鐵接近2000站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項目地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量：地下商業(yè)物業(yè)與業(yè)態(tài)規(guī)劃表地下（火車站東側）分為三個地塊：1、公交車站地下商業(yè)建筑3.7萬。2、東廣場地下1.1萬（含地鐵站點）和2.5萬商場，中間配備通道。本項目地下商業(yè)的規(guī)劃與設計： 1、地下空間的整體布局：青島北站交通商務區(qū)地

14、下空間建筑我們可以劃分為兩類，第一類需要海創(chuàng)公司投資和建設的部分，第二類是需要出讓土地后，由開發(fā)商建設的項目。借鑒加拿大蒙特利爾和廣州珠江新城CBD的經(jīng)驗，建議今后地下空間統(tǒng)一標高為5米，同時留好不同地塊之間的通道，形成互聯(lián)互通的大格局，高效率利用好地下空間。我們新摩爾公司根據(jù)實際經(jīng)驗,結合青島李滄區(qū)的商業(yè)實踐,制作了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖,其中相應業(yè)態(tài)布局如下圖所示,具體的通道寬度為：1、綠軸和長途汽車站間的通道寬度是米2.綠軸中央兩側通道寬度是15米，綠軸和公交汽車站的通道寬度是米,建議加寬到8米以上。 站前地下商業(yè)與布局研究 餐飲商業(yè)臨街面位置地下空間面積圖 位置色塊面積業(yè)態(tài)火車站西側5940平

15、方米旅游特色產品區(qū)火車站西側1990平方米餐飲、休閑區(qū)火車站東側主要通道兩側4960平方米手機通訊、零售、餐飲區(qū)長途汽車站地下空間10000平方米服裝批發(fā)市場（結合地上）火車站與長途站的通道3296平方米特色商品、便利店設備房旁邊5812平方米出差、旅游消費產品區(qū)原體育中心2425平方米餐飲、娛樂區(qū)原體育中心1293平方米健康、休閑區(qū)船頭部位地下4815平方米數(shù)碼產品展示區(qū)船頭與安順路間地下部分6542平方米圖書、音像、數(shù)碼市場船頭與公交站間地下部分23000平方米皮鞋、皮革、皮具專業(yè)產品市場 建議下沉廣場部分東側專門留出各米以上的商業(yè)臨街面，供知名餐飲企業(yè)進駐。參考圖示如下 深圳華潤萬象城下

16、沉廣場的商業(yè)臨街面 地下空間業(yè)態(tài)分布圖-第一方案地下商業(yè)規(guī)劃第二方案 、服裝市場和皮鞋皮具等市場要求層高在 5米，株距在米左右，滿足批發(fā)和兼營零售的商業(yè)環(huán)境要求。長途汽車站層地下空間萬平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場物業(yè)定位。、數(shù)碼產品市場的地上建筑，建議作為透明的導示物，項目的藝術性和實際引導功能結合，同時也是重要的人流出入口。、出租車站點位置不僅影響地下商業(yè)價值，而且本身選址進出也不方便，建議將出租車向南側移動，調整到公交車站地下位置。4、如上圖所示：餐飲區(qū)域被廚房設備擋住，沒有好的臨街點，建議如圖所示在餐飲區(qū)兩側各留出4米寬，為這一區(qū)域創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值。地

17、下商業(yè)部分的建議 站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究、服裝市場和皮鞋皮具等市場要求層高在 5米，株距在8.4米左右，滿足批發(fā)和兼營零售的商業(yè)環(huán)境要求。長途汽車站層地下空間萬平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場物業(yè)定位。、數(shù)碼產品市場的地上建筑，建議作為透明的導示物，項目的藝術性和實際引導功能結合，同時也是重要的人流出入口。、出租車站點位置不僅影響地下商業(yè)價值，而且本身選址進出也不方便，建議將出租車向南側移動，調整到公交車站地下位置。本項目地下商業(yè)的規(guī)劃與設計：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于船頭透明建筑的比例研究：根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要一般米直徑的中庭就可以滿足不同商鋪之間的可見性問

18、題，如果直接達到米 ，可以通過在米直徑外設置商鋪的方式，從視覺上縮小空間距離，達到商鋪經(jīng)營內容可見性強的目標，例如，米直徑周邊設置最新的數(shù)碼產品體驗店鋪。透明建筑圓圈面積1100平方米，船頭形狀建筑面積包含中庭，3層 4600平方米 ，-2層4600,-1層3350平方米，層3550,總計建筑面積10600平方米，去掉中庭面積為7300平方米。保留的依據(jù):改善地下空間環(huán)境,增加商業(yè)的可見性,高度可以降低。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于船頭透明建筑的比例研究：方案1：能夠較大實現(xiàn)地下空間商業(yè)價值，其中快餐面積2000平方米，其余作為零售面積，因此，作為優(yōu)先選擇方案并繼續(xù)按照給定的數(shù)據(jù)深化。站前地

19、下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于青島火車北站地下空間和地上購物中心卸貨區(qū)的規(guī)劃 汽車站的人流要求能夠方便進入市場的主要入口。服裝市場和皮具市場都需要考慮卸貨區(qū)，一般面積為300平方米左右，卸貨平臺高度為1.3米,卸貨區(qū)域，詳細要求如下： 能夠停泊一輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺，按乙方提供的設備要求預留平衡器的機坑及埋件。設保溫提升門。卸貨平臺高1.3m。 同時停泊五輛普通卡車的卸貨平臺，卸貨平臺外邊陽角處預埋通長的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺高度為1.0m。 甲方設置不大于10%坡度的混凝土坡道連接乙方普通卡車的卸貨平臺至室外地坪，寬2m。坡道臨空側加1.0m高的防護欄桿。 如圖所示黑色塊為卸貨

20、區(qū)1、火車站西側區(qū)域：面積200平方米4、船頭部分區(qū)域：面積1230平方米3、主要通道北側區(qū)域：面積80平方米2、主要通道南側區(qū)域：面積370平方米地下停車場面積主要通道南側：8470平方米主要通道北側：11630平方米可擁有停車位：20100平方米/35平=574個其他地塊面積情況綠地、景觀區(qū)域面積：1676平方米表演舞臺區(qū)域面積：1710平方米站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究為保證結構安全，40英尺貨柜車卸貨口必須設置構造柱，且在卸貨車輛?？繀^(qū)域需考慮防撞措施(如防撞柱、防撞欄桿等)。該區(qū)域照度應達到40Lux。 普通卡車的卸貨平臺進深為5.5m，平臺外門上方設雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平臺外不

21、小于2m 。北方地區(qū)卸貨平臺為封閉式，設雙道保溫提升門。 卸貨平臺的保溫提升門應同時設置手動和電動開關并滿足經(jīng)常開啟和關閉的要求。所有開關應設置帶鎖的不銹鋼開關盒。不銹鋼開關盒安裝在商場的內側。卸貨平臺外及平臺上按乙方要求的位置設置排水溝。 40英尺貨柜車卸貨平臺外門上方設1.0m深的鋼筋混凝土雨篷。 卸貨外圍須采取隔音措施并滿足環(huán)保要求。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究二期地下商業(yè)規(guī)劃，以上地塊以A6和9為例，今后需要出讓，建議層高在米，柱距在8.4 米左右。7地塊未來建議層高同上，柱距在11米左右，能夠滿足大賣場的要求，卸貨平臺需要達到400平方米，高度1.2米左右。大賣場建筑凈高：所有管線標高

22、應盡量抬高，并對包括乙方管線在內的各專業(yè)管線進行有效綜合布置，保證商場內無吊頂區(qū)域燈具底標高不低于3.7m，所有管線 (含支架、風口)的底標高不應低于4.0m。乙方商場無吊頂區(qū)域采用日光燈帶(乙方完成)，風口須避讓燈帶。為突出綠色中軸的商業(yè)價值，提高通透性，建議層高為5 米，柱距11米左右。二期地下商業(yè)規(guī)劃站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關于下沉廣場和采光點的建議： 建議本項目在C21-6地塊的南側中央位置，設置下沉廣場，面積建議在1500平方米左右，可升降表演舞臺在200平方米左右，需要較強大的排水系統(tǒng)設計。 建議在綠化帶空間設置個 以上的通道和通風以及陽光照射口，其中餐飲部分需要通風采光點，讓地

23、下空間能夠開敞和通透，提高地下空間的舒適感。三、項目定位分析 1、市場定位火車北站現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的地下商業(yè)部分是為滿足高鐵旅客各種需求的中高端消費區(qū)2、功能定位全面滿足高鐵旅客的各種需求滿足時尚精品購物、休閑、餐飲的需求3、形象定位特色地下商業(yè)街時尚新生活的領導者中高端階層的消費區(qū)4、經(jīng)營特色定位情景感強體驗感高品質感強包容度高可選擇范圍廣5、業(yè)態(tài)定位以精品購物和休閑為主集合各式的餐飲為一體6、業(yè)態(tài)分布餐飲占28%，包括：大型品牌餐飲店、中型餐飲店、普通餐飲店、特色小吃店、茶餐廳、西餐廳、雜食店。購物占40%，包括：數(shù)碼產品、精品女裝/男裝、男/女內衣、服飾（皮帶、領帶、錢包）、鞋子、箱包、電子數(shù)

24、碼、童裝及玩具反斗城、運動專賣、飾品、化妝品。休閑占25%，包括：茶室、咖啡廳、酒吧、美容、美發(fā)、美甲、網(wǎng)吧、電玩。其他占5%，包括：藥店、攝影店（沖印店）、音響制品店、眼鏡店、辦公用品店、通信器材。商業(yè)服務占2%。如：銀行、電信等。四、項目財務分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側）200001層原體育活動中心空間18615層地下商業(yè)建筑面積（火車站東側）480001層東側地下商業(yè)69.4001,2層停車2.4萬地鐵設備房和出租車站等2萬左右合計156000站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項目地下商業(yè)的財務分析：1、地下商業(yè)面積規(guī)劃：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究2、產出分析：火車站前長途汽車站點萬平方米

25、地下商業(yè)定價為3.5萬元/平方米 商業(yè)物業(yè)用途為時裝批發(fā)市場，預計未來銷售價格為3.5億元。火車站前公交汽車站地下商業(yè)定價為2.5萬元/平方米 , 商業(yè)物業(yè)用途為小商品批發(fā)市場韓國時裝城地下商業(yè)未來售價為萬元/平方米，今后和地面統(tǒng)一出讓給開發(fā)商。盈虧平衡，今后計算時候我們按照均價萬平方米出售。本項目地下商業(yè)的財務分析：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項目地下商業(yè)的財務分析：項目1.9平方公里區(qū)域地下商業(yè)項目投入和產出估算：地下商業(yè)街區(qū)項目投入預計項目面積(萬)和單價金額 （億元/人民幣）備 注地下商業(yè)空間（可售）11.15000元/5.55地下空間總面積為15.6萬平米，其中可售商業(yè)面積為11.1萬平米，其余為停車2.4萬、設備房等公共配套。地下空間面積造價按6000元/ m2地下商業(yè)空間（不可售）4.5000元/1.35合 計7.9億元項目