工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、盈利模式

1、1 工業(yè)地產(chǎn)含義及開發(fā)模式1.1 工業(yè)地產(chǎn)含義 含義：指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。 分類：包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)） 特點(diǎn)：投資規(guī)模大、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)11.2 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 1.2.1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 目前我國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。 缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏

2、科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒 21.2.2 工業(yè)地產(chǎn)商模式 指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商 31.2.3 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借

3、助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū) 41.2.4 綜合運(yùn)作模式 指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。51.2.5 私人業(yè)主開發(fā)模式 目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。61

4、.3 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式1)主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園 。 7 2)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取

5、得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。 8 3)通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 92 我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2.1 我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面 ：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大

6、勢；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求 ；政策層面 ：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。102.2 中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1 中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段 相對(duì)西方開發(fā)較晚 地方

7、工業(yè)用地：自行發(fā)展規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向發(fā)展集聚發(fā)展 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。 圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。112.2.2 作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題 1）“明星

8、園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等名氣吸引力 “我們希望政府能夠制定一個(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫?！?2)招商引資機(jī)制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏” 3）貪大求洋，面子工程 4)資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。 122.3 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 2.3.1 發(fā)展趨勢的影響因素 政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè) 市場供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對(duì)工業(yè)的重視； 發(fā)展模式的影響：模式改

9、變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益 投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少，國家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會(huì)有所下降，但從長遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。 13 2.3.2 中國工業(yè)地產(chǎn)未來

10、發(fā)展趨勢政策將強(qiáng)調(diào)市場對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。 由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。一些城市土地價(jià)格和勞動(dòng)力成本上升 14工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過度 工業(yè)用地需要升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要，符合產(chǎn)業(yè)布局和城市

11、規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對(duì)象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的狹義定義，體現(xiàn)在傳統(tǒng)地理意義上的表現(xiàn)形式，主要形式為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園、開發(fā)區(qū)。與中國經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的廣義定義，顛覆了傳統(tǒng)上對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地理概念的認(rèn)識(shí)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。15產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代” 經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，部分開發(fā)區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他