X年昆明市匯杰項目入市營銷總綱提報ppt課件

1、匯杰工程08年入市營銷總綱提報方案廣州博智房地產(chǎn)顧問呈茲 二00八年一月九日前 言 贊賞此次貴司給與我司的第二次提案的時機，我司衷心的希望經(jīng)過此次提案更加的奠定貴我雙方關(guān)于今后工程協(xié)作的進行。 由于現(xiàn)133地塊還只是在意想階段，所以還不能夠有關(guān)于工程的詳盡操作想法，但經(jīng)過與陳總的多次交流，在了解了貴司的想法后，我司在本方案中就工程08年入市的市場及入市的方式作一簡單論述，從而為我們工程的勝利上市做好根底。07年市場分析及08年市場預(yù)測 在整個07年10月份以前，全國的房地產(chǎn)市場一片大好，無論是成交量還是銷售單價都再次出現(xiàn)了行業(yè)新高，但是07年10月份以后，整個市場出現(xiàn)了疲軟和銷售低靡的景象，甚

2、至代表行業(yè)的大部分城市，出現(xiàn)了稀有的降價，但降也無市的景象，這緣由主要是由于物價上漲過高、房地產(chǎn)銷售價錢上漲過快、股票市場動搖宏大、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多次調(diào)息、買售房的政策打壓等要素而產(chǎn)生的綜合影響，同時據(jù)央行調(diào)查顯示，現(xiàn)城市居民的儲蓄志愿止跌上升，投資股票和金融的熱降低，購房志愿將繼續(xù)低位彷徨。全國市場北京住宅供應(yīng)出現(xiàn)反彈，累計供應(yīng)量同比仍呈降勢。11月份，北京商品住宅上市面積125.15萬平方米11169套，環(huán)比上升27.4%，同比增長0.6%。1-11月份全市累計上市商品住宅面積1211.3萬平方米102218套，同比減少16.7%。上海重慶07年市場分析及08年市場預(yù)測 昆明市場 07年

3、當中，在全國一片熾熱的勢頭中，昆明這個房地產(chǎn)的三線市場的開展，也由初級的、低靡的、階段過度到成熟并走向了輝煌，其開展勢頭也直趕中國的二線城市，市場上房價更是以300元/月的增長勢頭向前騰躍，并最終呈現(xiàn)出3、2、1環(huán)線區(qū)域內(nèi)的4、5、1價錢格局。同時有官方機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示昆明房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)值名列全國前列，其市場購房人群也大大高于往年。 雖然07年10月以后，昆明市場也墮入了同全國類似的銷售瓶頸情況，但有另外一個緣由，就是由于政府部門的調(diào)整，加強和提高了房地產(chǎn)工程報規(guī)、立項的門檻和審批，致使大量新盤無法入市，目前市場無新盤推出，導(dǎo)致購房人群停足張望，長期的市場停頓加上之前所述要素，給了購房人群冷靜

4、的思索期，最終出現(xiàn)了銷售瓶頸，不過，經(jīng)過我司對市場的仔細察看和行業(yè)閱歷判別，這都不代闡明年昆明房地產(chǎn)市場的最終走向，緣由為：云南只需一個中心城市，也只能夠有一個中心城市昆明；8、31大限后政策的明晰，預(yù)備就緒的新工程將陸續(xù)上市；昆明有大量用于開發(fā)的閑置土地，土地政策的嚴厲執(zhí)行，將加快這些土地的開發(fā)建立；昆明房地產(chǎn)市場起步晚、起點低，還處于初級開展中階段；昆明房價相對于其它城市還處于較低程度；城市的快速擴張和開展將帶動房地產(chǎn)行業(yè)的開展；云南市場的購房人群行為還未完全進入明智判別階段；投資、炒房的購買行為普遍；旅游城市的特性帶來大量外來購房及投資人群；陸續(xù)到來開發(fā)的外來知名的、具有實力、資金雄厚的

5、開發(fā)商； 綜上綜述，我司判別，至少在明年6月份之前全國大的房地產(chǎn)市場開展和銷售將繼續(xù)瓶頸情況，但是，一些二、三線城市及云南地州，由于其本身所處的房地產(chǎn)市場開展階段的緣由，雖然也會遭到市場大環(huán)境的影響，但只是會放慢腳步，依然將穩(wěn)步繼續(xù)上漲。 但同時由于昆明房地產(chǎn)市場大禁后的解禁，所以估計08年上半年整個市場上依然不會出現(xiàn)大量的新盤上市，加上遭到大環(huán)境和政策的影響，昆明08年上半年估計在5月之前的銷售和市場開展還是會遭到一定的負面影響，這些都值得我們注重。隨著呈貢新城的開發(fā)與建立，昆明市政府將于明年5月份搬遷呈貢新城；在市級行政中心的搬遷和城市都心的帶動開展下，云南省民族大劇院將于08年遷移搬遷于

6、工程對面；云南省博物館目前正在施工建立階段，估計08年底投入運用；為了促進東南片區(qū)城市的快速開展，政府決議08啟動公交子君村車站和昆洛路快速公交系統(tǒng)，估計08年中旬正式投入運用；另外昆河鐵路目前正在規(guī)劃中，估計明年開場施工；云南東盟國際商貿(mào)城估計08年中下旬正式對外招商；廣福路、昆洛路片區(qū)即將新增的工程有7個，工程為匯酈境園、西能第壹家、金辰集團昆洛路800畝的工程、俊發(fā)石虎堆1116畝的工程、五甲塘地塊世紀公園工程、廣福商城工程、郵政集體籌建工程，其中金辰集團工程、俊發(fā)石虎堆工程，估計在明年5月中旬面市，另外第三城工程估計也在明年5月中旬面市； 隨著呈貢新城的開發(fā)與建立和市級行政中心的搬遷和

7、城市都心的帶動開展下，南市區(qū)市的開發(fā)和建立已呈現(xiàn)出“領(lǐng)跑全城“的勢頭 ，經(jīng)過我司的縝密調(diào)研得知，未來片區(qū)有以下事項將要面市：市場利好音訊雖然經(jīng)過上訴市場的情況，我們可以對08年昆明的市場報以相對樂觀的態(tài)度，但是風險依然存在，那么如何躲避風險，如何可以在08年沖出包圍圈，脫穎而出，最終獲得工程的勝利呢？知己知彼、百戰(zhàn)百勝，我們先將我工程08年入市的風險總歸為以下幾類：08年我工程入世風險第一類：國家政策對于全國房地產(chǎn)市場的整體影響；第二類：昆明房地產(chǎn)市場特有的高壓禁盤景象；第三類：區(qū)域強大對手林立的市場競爭；項目名稱戶型面積物業(yè)類型價位銷售率橄欖谷100300 雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅及多、

8、高層住宅多層均價：5300元/平方米高層均價：4800元/平方米聯(lián)排均價：15000元/平方米雙拼均價：17000元/平方米蘋果谷60-120高層均價：每平米4700元/平方米銀海暢園小高層及少量花園洋房4900元/平方米開盤滇池印象100260 小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、花園洋房及臨街商鋪別墅均價:8000元/平方米,洋房均價:4200元/平方米,未開盤項目名稱戶型面積物業(yè)類型價位銷售率云大知城連院別墅、退臺景觀洋房和高層電梯洋房別墅：55006000元/平方米;電梯洋房：26002800元/平方米;花園洋房：3200元/平方米90%世紀城201250 高層小高層及少量的多層2600-31

9、00元/平米左右95%彼岸130208 疊加別墅,聯(lián)排別墅,花溪疊墅,多層,小高層小高層2700元/平米左右，花園洋房3500元/平米，別墅5000元/平米中林華都120200 小高層一期3700 二期3600目前剩余產(chǎn)品滇池衛(wèi)城150210 多層、別墅、小高層480015000元/平方米67.88%良晨水逸150250、320 房建筑為多層，面積150平米250左右。共9棟,其余為三層雙聯(lián)設(shè)計,帶車庫,320左右.二期屬于商業(yè)銀行購房,現(xiàn)已全部認購?fù)?，均價2200元/平米。未開盤盛高大城高層4500元/平方米未開盤08年我工程入世取勝攻略 經(jīng)過對市場風險的歸類我們可以看到，第一和第二類風險是

10、我們不可以化解的，獨一可以突破的只需第三類，我們也知道了，昆明08年的市場由于其特有的條件和要素不會過多的遭到大政策的影響，更多是來自外鄉(xiāng)市場的開展競爭，那么我們?nèi)绾卧谶@樣的一個市場中取勝呢？結(jié)合我工程的本身情況和我司三年來在區(qū)域內(nèi)的操盤新亞洲體育城閱歷，制定出如下攻略，以確保我工程08年入市的勝利。那么我們?nèi)绾巫尮こ淘谑袌錾销Q立雞群“呢？產(chǎn)品特征攻略入市時機攻略我們的攻略價錢攻略營銷攻略攻 略 解 析產(chǎn)品特征攻略 在大環(huán)境、大背景一致的市場情況下，面對著強大的競爭對手，我們一個新興的房地產(chǎn)公司和一個全新的房地產(chǎn)工程，在市場中如何才可以讓客戶接受，并最終將其的關(guān)注行為變?yōu)橘徺I行為呢？我司以為產(chǎn)

11、品是最為重要的，也是勝利的一切手段的根底。作出市場差別，造真正老百姓買的起的、性價比最好的房子什么是真正的好房子呢？ 一個好的居住空間，人會有回家的愉悅感，會想安安靜靜的發(fā)呆，會想在月光下與家人散步，或于不經(jīng)意中找到與本人一樣的人群，在我們的住所里，每天忙碌的人們，能更自我、更感性、更幸福。 我們賣的不是鋼筋水泥的復(fù)合物，而是溫馨、輕松的生活心境。 我們怎樣才可以做到呢？ 建筑規(guī)劃園林規(guī)劃戶型規(guī)劃簡單、輕快、活潑的“后現(xiàn)代建筑風格簡約、視野通暢、林水環(huán)繞、小橋流水的“新加坡園林景觀風格有特征、運用率高、面積適中的經(jīng)濟溫馨型戶型設(shè)計，70%的90建筑規(guī)劃及園林景觀建議小高層高層配套用地主入口二房

12、戶型參考圖戶型建議三房戶型參考圖樣板房裝建筑議入市銷售均價：3900元/中盤銷售均價：4100元/終盤銷售均價：4300元/漲價幅度根據(jù)市場情況，實踐制定！價錢攻略入市時機攻略 房地產(chǎn)工程勝利的關(guān)鍵主要是工程入市時機的選擇，對了就贏，錯了至少也會影響項目銷售的速度，從而對資金回流產(chǎn)生妨礙，從目前昆明市場情況來判別，08年的4月之前不會有大量的新盤入市，整個市場該當還是處于瓶頸和張望階段，那么顯然是不易入市的，但是市場是不能永遠停至的，我司判別08年5月以后整個市場會有一輪新的浪潮新盤齊齊亮相，那么這個時候就是我工程入市的最好時機坐順風車，但同是還要思索同市場中其它競爭對手的開盤時間，只需錯開時

13、機，合理的躲避了競爭風險，我工程就可以一炮沖天了。 營銷攻略推行活動包裝銷售周期銷售手段 以施工答應(yīng)證為時間節(jié)點，提早三個月入市宣傳，這樣可以到達最大化的市場認知度，整個宣傳分為三個階段：一、企業(yè)品牌的市場推行；二、工程品牌及認知的市場推行；三、工程銷售前期的吸客推行。營銷攻略推行活動包裝銷售周期銷售手段 活動的目的是為了可以快速打造企業(yè)品牌和促進工程的銷售，我司根據(jù)貴公司和工程的實踐情況，暫制定活動分為兩類：一類為事件活動，如房展會、地產(chǎn)論壇、企業(yè)公告等；一類為假日促銷活動，如五一、十一、中秋、教師等。營銷攻略推行活動包裝銷售周期銷售手段 08年開年之后，工地圍墻包裝即可啟動，先以企業(yè)稱號作為主要元素，起到企業(yè)的市場關(guān)注度，從而挑起市場對工程的關(guān)注欲望。營銷攻略推行活動包裝銷售周期銷售手段根據(jù)以往的操盤閱歷，再結(jié)合工程和市場本身，我司將工程的 銷售周期定為14個月，詳細階段控制見下表：內(nèi)部認購秋交會4月中6月9月3月積累25-30%8590%6085% 4月20