萬科_上海閔行馬橋旗忠別墅項目定位研究ppt課件

1、旗忠工程定位研討(2021.12.17版特質高端人群城市氛圍文化標簽古北虹橋開發(fā)區(qū)、漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)日韓、港臺等東亞人士城市氛圍濃郁，街區(qū)和商業(yè)設施分布人性化，步行可達亞洲、街區(qū)、傳統(tǒng)的高端區(qū)域碧云陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)歐美人士規(guī)劃有完善的運動休閑設施以及高標準的教育配套歐美、自然、生態(tài)、低密度別墅聯(lián)洋高端外來及本土人群，本土化特征明顯大型的集中型商業(yè)配套，以及世紀公園及周邊城市級的休閑配套資源生態(tài)、國際化三大國際化社區(qū)的主要特征國際化社區(qū)的三個中心要素高端性城市感文化屬性國際化社區(qū)的中心要素本案高爾夫球場國際網(wǎng)球中心馬橋旗忠森林體育城本工程位于閔行五區(qū)一城之“旗忠國際

2、體育城，區(qū)域規(guī)劃為以體育為特征，森林綠化為背景，現(xiàn)代效力業(yè)聚集區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。土地屬性分析森林別墅區(qū)8000畝旗忠高爾夫球場原野體育公園高爾夫100公頃公建配套中心156公頃旗忠網(wǎng)球中心地鐵一號線延伸銀春路站(預設站點)本案馬橋老街保管58公頃間隔本案2.5公里間隔本案5公里旗忠國際體育城內(nèi)有：世界知名的國際網(wǎng)球中心高爾夫球場高檔森林別墅區(qū)土地屬性分析本案上海閔聯(lián)生態(tài)公園閔行公園吳涇公園馬橋旗忠森林體育城高爾夫球場國際網(wǎng)球中心綠城玫瑰園中房森林別墅區(qū)域整體環(huán)境規(guī)劃較好，擁有高端知名度及優(yōu)越的生態(tài)資源土地屬性上，萬科旗忠工程具有優(yōu)越的生態(tài)資源迎合世博會主題城市，讓生活更愉快，生態(tài)開展主題符合未來

3、趨勢和要求2021年世博會主題“城市，讓生活更愉快，將著重強調城市的生態(tài)性，可居住性；生態(tài)主題可以讓生活更愉快，迎合未來整體大事件趨勢。城市讓生活更愉快萬科旗忠將打呵斥為一個生態(tài)型上海系國際化社區(qū)具備特征：生態(tài)性 高端性 城市感 文化屬性萬科旗忠的中心定位三大國際化社區(qū)的開發(fā)方式特質開發(fā)模式古北在古北新區(qū)的開發(fā)過程中，上海市政府批準古北集團統(tǒng)一負責古北新區(qū)136.6公頃土地的開發(fā)建設。其中一期土地大多由古北集團的股東方中華企業(yè)、新長寧集團等公司開發(fā)，二期則由9家開發(fā)商共同開發(fā)建設。 碧云在碧云國際社區(qū)的開發(fā)過程中。由金橋集團統(tǒng)一進行土地開發(fā)、基礎建設和功能配套，規(guī)劃開發(fā)了以碧云別墅為核心的“碧

4、云國際社區(qū)”，并建設了一批高水準的教育、醫(yī)療、購物、餐飲、體育、休閑、娛樂等配套設施。聯(lián)洋在聯(lián)洋國際社區(qū)的開發(fā)過程中，由政府投資的上海聯(lián)洋集團有限公司進行土地一級開發(fā)、規(guī)劃，并引進、聯(lián)合了十幾家開發(fā)商進行開發(fā)。開發(fā)方式：1政府主導+N多家開發(fā)商共同開發(fā)要把旗忠工程打呵斥國際性社區(qū)，萬科必需實現(xiàn)本身角色的轉變開發(fā)商城市運營商萬科的角色轉變可自創(chuàng)的勝利案例星河灣配套運營方式四季會、世界奢侈品協(xié)會中國俱樂部、北京外商俱樂部等高端設備提升工程高端性廣州星河灣1830米騎江木道、北京星河灣代建生態(tài)公園等園林景觀提升工程城市感商場、官場、洋場等不同類型、高密集的圈層營銷提升工程文化屬性主要可自創(chuàng)之處：景觀

5、園林+圈層營銷可自創(chuàng)的勝利案例新浦江城產(chǎn)品運營方式產(chǎn)品創(chuàng)新，以類獨棟產(chǎn)品院墅、院邸作為工程標桿提升工程高端性總體Block規(guī)劃，多產(chǎn)品混搭，集中式廣場商業(yè)街區(qū)提升工程城市感意大利團隊整體設計，中意文化廣場、何香凝美術館提升工程文化屬性缺憾：商業(yè)未納入中心營銷戰(zhàn)略，能帶來大量人流的公寓產(chǎn)品啟動晚，商業(yè)氣氛無法聚集主要可自創(chuàng)之處：工程定位+產(chǎn)品創(chuàng)新+多產(chǎn)品混搭萬科旗忠工程：配套產(chǎn)品+組合運營方式萬科旗忠工程運營方式旗忠工程運營方式生態(tài)生態(tài)城市感文化屬性旗忠工程運營方式高端性配套運營中心綠地、幽徑、老樹、原生態(tài)產(chǎn)品運營高端性低密度產(chǎn)品表達生態(tài)價值旗忠工程運營方式高端性產(chǎn)品運營自創(chuàng)新浦江城的勝利閱歷，

6、開盤首推800萬/套的類獨棟別墅，樹立工程的高端性中房森林別墅主力總價：900-1200萬/套綠城玫瑰園主力總價：2000-6000萬/套配套運營運用高端的配套提升工程的高端性生態(tài)城市感文化屬性旗忠工程運營方式高端性800萬/套的類獨棟別墅可與區(qū)域內(nèi)高端別墅構成錯位競爭旗忠工程運營方式城市感生活配套+多產(chǎn)品混搭配套運營豐富的生活配套提升工程城市感產(chǎn)品運營多產(chǎn)品混搭，營造出社區(qū)感從而表達城市感生態(tài)城市感文化屬性旗忠工程運營方式高端性旗忠工程運營方式文化屬性劇烈風格屬性的街區(qū)商業(yè)+獨特產(chǎn)品風格地標性的廣場、開放式街區(qū)、可小憩的露天吧社區(qū)規(guī)劃，獨特的立面風格生態(tài)城市感文化屬性旗忠工程運營方式高端性旗

7、忠工程運營方式世博會萬科企業(yè)館生態(tài)城市感文化屬性旗忠工程運營方式高端性萬科旗忠：世界最正確可繼續(xù)性開展生態(tài)社區(qū)經(jīng)過世博會萬科企業(yè)館全面推介萬科旗忠“上海系國際社區(qū)概念，并著重在生態(tài)、高端性、城市感和文化屬性等方面進展綜合展現(xiàn)。城市讓生活更愉快旗忠工程運營方式配套設置順序配套設置與推盤順序相結合，將配套運營納入中心營銷戰(zhàn)略中類獨棟產(chǎn)品最先入市由于類獨棟客戶對周邊生活配套要求相對不高，先期主要設置可以表達高端性的文化設備，如美術館、藝術館等。類別墅、公寓初次入市類別墅、公寓初次入住由于這類客戶周邊生活配套要求較高，這時要設置可以表達城市感的的配套設備和公共空間，如廣場、開放式商業(yè)街區(qū)等。隨著類別墅

8、、公寓客戶初次入住，此時要設置可以聚集人氣的商業(yè)設備，如大賣場等大型、集中式商業(yè)。主力總價產(chǎn)品方向功能類獨棟800萬院邸院墅組團式聯(lián)排最先入市，提升項目的高端性類別墅300-400萬疊加多層大平層大面積花園洋房體現(xiàn)項目生態(tài)和低密度屬性，延續(xù)類獨棟別墅的高端性公寓100-150萬90m2、120m2小高層公寓提升城市感和人氣旗忠工程運營方式產(chǎn)品設置人民廣場中春路東塔高速莘奉金高速5號線1號線本案莘莊工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)浦江高科技園紫竹科學園區(qū)閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)來源區(qū)域根據(jù)交通設備以及動線的輻射框定來源區(qū)域 1、周邊產(chǎn)業(yè)客與本案近在咫尺的紫竹科學園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)將為本案提

9、供大量客戶群體。2、閔行區(qū)域客來自于顓橋、馬橋等周邊區(qū)域的原有居民。3、市西外區(qū)客經(jīng)過軌道1、5號線以及滬閔路、莘奉金高速能導入來自于市區(qū)特別是西南區(qū)的客源。旗忠工程運營方式客戶定位滬閔路客戶來源年齡、家庭結構置業(yè)目的關注點類獨棟閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、紫竹科學園區(qū)及閔行、徐匯、長寧、松江等地緣區(qū)域的外企和國內(nèi)大型企業(yè)高管及私營業(yè)主35-55歲，兩代居或三代居，至少一個子女進入事業(yè)豐收期，已跨入上流社會，希望擁有與眾不同的別墅產(chǎn)品作為身份標簽旗忠國際體育城、社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品風格、產(chǎn)品品質和子女教育類別墅閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和紫竹科學園區(qū)外企中高級管理者和私企高管，閔行、徐匯、長寧、松江等地緣區(qū)域二次及

10、以上改善客戶30-45歲，以兩口和三口之家為主改善生活品質，以二次改善為主旗忠國際體育城、社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質和子女教育公寓閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和紫竹科學園區(qū)白領、專業(yè)技術人員，閔行區(qū)分戶或改善客戶，以及1號線導入的西南片區(qū)白領25-35歲，單身、兩口或三口之家首購或分戶（90m2），首次改善（120m2）生活配套、公共交通、總價旗忠工程運營方式客戶定位 灣岸別墅 三林公園中環(huán)附近 12米超大面寬 客廳挑高3.6米 30平米露臺 110平米私家花園 70平米陽光地下室人車分流，全地下車庫。環(huán)境地段?，F(xiàn)代風格全石材立面+鋁合金型材產(chǎn)品。風格800萬總價案例1：金地灣流域雙拼別墅灣流域平面圖三 林 公

11、 園規(guī) 劃 學 校三 林 港中 環(huán) 高 架 在 建尚 博 路雙拼雙拼戶型 5+1房3廳4衛(wèi) 253平方米地下室，建筑面積約70平米，附送雙車位，直接入戶。兩個采光井設置。層高2.8米，地平線下2.1米，地上0.7米?；▓@面積約100平米一樓，橫廳，整面子寬12米，客廳面寬達5.4米，挑高3.6米，溫馨大氣，采光好。面寬大，每層需求中心區(qū)域作為過渡，影響動線，浪費面積。二樓設置40平米主臥套間，約13平米的露臺。三樓既有臥室又有書房，南北均可享用約17平米的雙露臺臥室與衛(wèi)生間之間相隔一個露臺，動線不合理。側入戶方式，別墅感缺失。到花園的動線不合理。露臺受外立面風格限制，非大面積集中式。戶型中心關

12、鍵詞：優(yōu)勢花園、橫廳、大面寬 優(yōu)勢入戶方式、露臺、動線、面積浪費800萬總價案例1：金地灣流域雙拼別墅260余種鮮花、標志性的銀杏大道、隨處可見的浪漫小景散步中，人與景，已漸漸相融。800萬總價案例2：龍湖滟瀾山雙拼別墅浪漫800萬總價案例2：龍湖滟瀾山雙拼別墅800萬總價案例2：龍湖滟瀾山雙拼別墅地下室一樓二樓 夾層三樓閣樓滟影系列雙拼別墅只需3層銷售面積，卻能得到最多6層變幻空間，290的銷售戶型，得到近500的室內(nèi)空間體驗；附贈非下沉的采光地下室4高與下沉花園，雙挑高設計客廳5.1挑高，家庭廳5.5挑高附贈夾層空間，頂層贈送閣樓露臺。戶型中心關鍵詞：高附加值、雙挑高主要可自創(chuàng)之處：景觀開

13、道，戶型突破全市獨棟別墅成交總價段全市獨棟別墅成交總價段分布08.1-08.11全市獨棟別墅成交總價段有三個熱點：700萬以下，800-1000萬和2000萬以上。套數(shù)板塊項目總價段馬橋中房森林900-1200綠城玫瑰園2000-6000莘閔南郊別墅900-1300佘山寶石別墅800-1000長泰西郊別墅500-1800佘山佘山3號700-1100天馬高爾夫700-1200上海晶園1500-3000世茂山莊3000-10000以上趙巷、徐涇中海翡翠湖岸600-1000觀庭900-1200大豪山林別墅800-1000朱家角康城水鄉(xiāng)400-800綠洲江南園2000-3000上海西區(qū)主要板塊獨棟別墅

14、總價段分布朱家角佘山趙巷、徐涇莘閔400-3000萬700-8000萬600-1200萬馬橋500-1200萬900-6000萬馬橋板塊的高端別墅工程為中房森林別墅和綠城玫瑰園中房森林別墅主力面積：300-500平方米主力總價：900-1200萬/套綠城玫瑰園主力面積：500-1000平方米主力總價：2000-6000萬/套中房森林別墅和綠城玫瑰園均為千萬級以上豪宅萬科旗忠可以800萬類獨棟探取區(qū)域獨棟別墅市場的底部萬科旗忠以800萬的類獨棟截取馬橋板塊獨棟別墅市場的底部中房森林別墅和綠城玫瑰園今年來成交總價萬元分布主力成交總價物業(yè)類型樓盤名稱板塊去化套數(shù)去化面積均價戶均面積戶均總價公寓夏朵園

15、（二期）馬橋板塊6630.716599105 69 日月華城顓橋板塊159.3491459 29 天恒名城顓橋板塊2293.46200147 91 鑫都城云天綠洲顓橋板塊181325.22769174 57 合計282406712386 61 聯(lián)排金銘文博水景三期顓橋板塊2441.4116842221 372 南郊別墅（七期）顓橋板塊122945.1219965245 490 合計14338719557242 473 獨棟綠城玫瑰園馬橋板塊1456.9942311457 1934 南郊別墅顓橋板塊1308.4526697308 823 南郊別墅（六期）顓橋板塊41502.7831257376 1174 中房森林別