某年度資產(chǎn)評估的基本方法

1、 .PAGE430 / NUMPAGES4302001年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材資產(chǎn)評估學(xué)全國注冊資產(chǎn)評估師 考試輔導(dǎo)教材編寫組編中國財政經(jīng)濟前言隨者國際經(jīng)濟的一體化和中國加入WTO步伐的加快，資產(chǎn)評估沂業(yè)面臨者新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇，對注冊資產(chǎn)評估師也提出了更高的要求。從1995年建立注冊資產(chǎn)評估師統(tǒng)一考試制度以來，我國已成功地舉辦了4次考試。截至2000年底，已有210000余名考生通過了全部科目的考試取得注冊資產(chǎn)評估師資格，為注冊資產(chǎn)評估師隊伍補充和儲備了一大批合格人才。為了配合2001年度注冊資產(chǎn)評估師全國統(tǒng)一考試工作，更好地為廣大考生服務(wù)，中國注冊會計師協(xié)會組織有關(guān)專家和專業(yè)人士，

2、按照2001年全國注冊資產(chǎn)評估師考試犬綱確定的考試圍，編寫、審定了這套輔導(dǎo)教材，全套教材共分:資產(chǎn)評估學(xué)、經(jīng)濟法、財務(wù)會計學(xué)、機電設(shè)備諱估基礎(chǔ)、建筑工程評估基礎(chǔ)五種與與之配套的綜合習(xí)題集、歷年注冊資產(chǎn)評估師考試試題與答案匯綿等參考用書，供大家在考前培訓(xùn)和自學(xué)中參考。這套輔導(dǎo)教材是在2000年度注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材的基礎(chǔ)上，根據(jù)近期國家有關(guān)政策法規(guī)的變化做了補充和修訂，并對原書的容和體系進訂了推敲和完善，全套教材力求突出注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)具備的基本知識和操作技能，更好地體現(xiàn)了取渴注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)具備的知識體系。我們衷心祝趣更多的朋友在考試中取礙合格成績，盡快成為資產(chǎn)評估行業(yè)的骨干力量。由于編

3、寫時間緊迫，教材與參考用書中難免有疏漏，錯誤之處懇請讀者指正。中國注冊會計師協(xié)會2001年2月15日第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評估與其特點一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟疇。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)所涉與的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)納稅等經(jīng)濟行為，都需要以資產(chǎn)的價值為依據(jù)。這里所說的資產(chǎn)價值，不是資產(chǎn)的賬面歷史價值，而是資產(chǎn)在某一時點的現(xiàn)行市場價值。為了估計和判斷資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就需要對資產(chǎn)價值進行評估。在對資產(chǎn)評估過程中，一般要涉與以下基本的評估要素：一是評估主體，即從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員，它是資產(chǎn)評估工作中的主導(dǎo)者；二是評估客體，即待評估的資產(chǎn)，

4、它是資產(chǎn)評估的具體對象；三是評估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議以與取費標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；四是評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；五是評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則；六是評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；七是評估價值類型，即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；八是評估方法，即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)，它是實現(xiàn)資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。以上八種要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機整體。它們之間相互依托，是保證資產(chǎn)評估工作正常進行和

5、評估價值科學(xué)性的重要因素。從以上分析可以看出，所謂資產(chǎn)評估，就是指在市場經(jīng)濟條件下，由專業(yè)機構(gòu)和人員，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。二、資產(chǎn)評估的特點理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有利于進一步認識資產(chǎn)評估的實質(zhì)，對于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點:（一）現(xiàn)實性現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期是資產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間。由于各種資產(chǎn)都處在不斷運動和變化中，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價值也就不可能長期

6、保持不變。因此，資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值。評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：1. 資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以與如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。2. 以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。3. 現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，或形式上不存在而事實上存在者，都要以實際上的客觀存在為依據(jù)進行校正。（二）市場性資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值做出評定估算和報告，并且，這一估算

7、和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。（三）預(yù)測性資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。現(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。因此，通常用未來預(yù)期收益來折算反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預(yù)期使用年限和功能，評估某類資產(chǎn)的凈值，等等。（四）公正性公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點:一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)和業(yè)務(wù)規(guī)，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。（五）咨詢

8、性咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于討價還價的本領(lǐng)。咨詢性除具有上述有限法律責(zé)任這一涵義以外，還有另一涵義，即資產(chǎn)評估是職業(yè)化專家活動，其表現(xiàn)是一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的專家組成專業(yè)評估機構(gòu)，形成專業(yè)化的社會分工，評估活動專業(yè)化、市場化。這種專門化、市場化的評估業(yè)，擁有大量的市場信息，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和實現(xiàn)服務(wù)。三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別，表現(xiàn)在以下方面：（一）二者發(fā)

9、生的前提條件不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體的持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。這一區(qū)別表明，一方面資產(chǎn)評估并不是也不能夠否定會計計價的歷史成本原則，因為其發(fā)生的前提條件不同；另一方面，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的條件下，不能隨意以資產(chǎn)評估價值替代資產(chǎn)歷史成本計價。如果隨意進行評估，不僅會破壞會計計價的嚴(yán)肅性，違背歷史成本原則，還會對企業(yè)的成本和收益計算產(chǎn)生不利的影響。當(dāng)然，資產(chǎn)計價有時也需要根據(jù)物價變動情況進行估價 (例如我國1992年開始試

10、點，1995年結(jié)束的清產(chǎn)核資中的價值重估)，但這種估價要嚴(yán)格按照會計政策的統(tǒng)一規(guī)定，并且只是賬面價值的調(diào)整而已，并不是我們所稱的資產(chǎn)評估。（二）二者的目的不同會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收人或確定在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)。同時，會計學(xué)中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息，資產(chǎn)評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。（三）執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉與與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)均需要計價，是一項經(jīng)常的、大量的工作。資產(chǎn)

11、評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的。而且，資產(chǎn)評估工作除需要有資產(chǎn)評估學(xué)、財務(wù)會計知識以外，還需要工程技術(shù)、經(jīng)濟法律等多方面的知識才能完成，其工作難度和復(fù)雜程度遠超過會計計價。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，這在會計制度中有相應(yīng)規(guī)定。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟疇，無論從理論上還是實際工作中都必須明確區(qū)分。四、資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估的主體，是指從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員。具體來說，就是具有資產(chǎn)評估資格的中介機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師。中介機構(gòu)從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，需具備一定條件，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，這里不贅述，重點說明的是注冊

12、資產(chǎn)評估師。注冊資產(chǎn)評估師是具備資產(chǎn)評估、經(jīng)濟管理和財務(wù)會計等專業(yè)知識并通過考試或認定，取得資產(chǎn)評估師資格，并依法向評估管理部門注冊，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)與相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的人員。注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為應(yīng)遵循有關(guān)的法律和行政法規(guī)。資產(chǎn)評估報告應(yīng)由至少兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字。注冊資產(chǎn)評估師只能在一個資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)并獨立行使簽字權(quán)利，不得允許他人以本人名義簽字。注冊資產(chǎn)評估師對簽署的資產(chǎn)評估報告書的真實性、客觀性、公正性負責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守獨立、客觀、公正的原則，與客戶存在以下利害關(guān)系時，應(yīng)予以回避：1. 曾在委托單位任職，離職后未滿兩年；2. 持有客戶的股票、債券

13、或與客戶有其他經(jīng)濟利益關(guān)系；3. 與客戶的負責(zé)人或委托事項的當(dāng)事人有利害關(guān)系；4. 其他可能直接或間接影響執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)維護職業(yè)形象，在本行業(yè)中應(yīng)團結(jié)協(xié)作，維護行業(yè)信譽。不得以下列不正當(dāng)手段爭攬業(yè)務(wù)：1. 低毀、貶損同行的信譽;2. 利用回扣、提成等手段;3. 借助行政機關(guān)的權(quán)力，壟斷行業(yè)、地區(qū)、系統(tǒng)的評估業(yè)務(wù);4. 脅迫、欺詐、利誘等方式;5. 其他不正當(dāng)手段。此外，注冊資產(chǎn)評估師不得向客戶或通過客戶獲取服務(wù)費以外的不正當(dāng)利益;不得對其執(zhí)業(yè)能力進行夸、虛假以與容易引起誤解的宣傳。五、資產(chǎn)評估客體（一）資產(chǎn)的涵義資產(chǎn)評估客體，是指被評估的資產(chǎn)。作為評估客體的資產(chǎn)，有的是單項

14、資產(chǎn)，有的則是若干項資產(chǎn)的組合體;有的是資產(chǎn)的所有權(quán)，有的則是資產(chǎn)的使用權(quán)，等等。我國的資產(chǎn)評估客體，最初是以企業(yè)為主體進行的，當(dāng)然也不排斥各項獨立形態(tài)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等。所謂資產(chǎn)，是經(jīng)濟主體擁有或者控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)具有以下幾點基本特征:1. 資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。一般來說，一項財產(chǎn)要作為經(jīng)濟主體的資產(chǎn)予以確認，對于經(jīng)濟主體來說要擁有其所有權(quán)，必須歸經(jīng)濟主體所有，也就是經(jīng)濟主體對該項財產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)。對于一些特殊方式形成的資產(chǎn)，經(jīng)濟主體雖然對其不擁有所有權(quán)，但能夠?qū)嶋H控制的，如融資租人固定資產(chǎn)，按照實質(zhì)重于形式原則的要求，也應(yīng)當(dāng)將其作為

15、經(jīng)濟主體資產(chǎn)予以確認。2. 資產(chǎn)必須能以貨幣計量。也就是說資產(chǎn)能夠運用貨幣計量其價值，否則就不能將其作為資產(chǎn)確認。如某生產(chǎn)飲料的企業(yè)，壟斷占有一個含有豐富微量元素的優(yōu)質(zhì)礦泉水水源，這對于該企業(yè)來說是一大經(jīng)濟資源，它有利于企業(yè)生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)礦泉水飲料，能夠給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟效益，但是由于無法用貨幣對該礦泉水資源的價值進行計量，所以不能將其作為資產(chǎn)予以確認。3. 資產(chǎn)必須是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體現(xiàn)金流人的資源。也就是說，資產(chǎn)必須具有交換價值和使用價值，沒有交換價值和使用價值的物品，不能給經(jīng)濟主體帶來未來效益的，則不作為資產(chǎn)確認。（二）資產(chǎn)的分類為了科學(xué)地進行資產(chǎn)評估，應(yīng)對資

16、產(chǎn)評估對象按不同的標(biāo)準(zhǔn)進行合理分類。1. 按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。由于這類資產(chǎn)具有不同的功能和特性，在評估時應(yīng)分別進行。無形資產(chǎn)是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等。2. 按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn);整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。在進行單項資產(chǎn)評估中，我們可以確切地評估出廠房、機器設(shè)備的價值

17、，可以評估確定某項技術(shù)專利等無形資產(chǎn)的開發(fā)或購置成本以與獲利能力。以單項資產(chǎn)為對象的評估，稱為單項資產(chǎn)評估。將單項資產(chǎn)評估價值匯總起來，可以求得作為資產(chǎn)綜合體的企業(yè)的總資產(chǎn)的價值。但是，如果不是變賣單項資產(chǎn)，而是把企業(yè)或單獨的生產(chǎn)車間作為商品進行買賣時，一般要進行整體資產(chǎn)評估。企業(yè)的整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)的匯集，其價值也不等于各單項可確指的資產(chǎn)價值的總額，因為企業(yè)整體資產(chǎn)評估所考慮的是它作為一個整體的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評估價值除了包括各單項可確指的資產(chǎn)價值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。3. 按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?？纱_指的資

18、產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn);不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。商譽是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目的和價值類型一、資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的指的是被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也往往不一樣。因此，明確資產(chǎn)評估目的，對于科學(xué)地組織資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量，具有重要意義。根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為

19、時需要評估:1. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指國有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓超過百萬元或占全部固定資產(chǎn)原值20%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。2. 企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體。3. 企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)部的分廠、車間與其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為。4. 企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。5股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指國有資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。

20、6. 中外合資、合作。中外合資、合作是指國有資產(chǎn)占有單位與外商在我國境舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。7企業(yè)清算。包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。8抵押。抵押是指國有資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟行為。9擔(dān)保。擔(dān)保是指國有資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。10企業(yè)租賃。企此租賃是指國有資產(chǎn)占有單位或上級單位在一定期限，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。對于上述經(jīng)濟行為，前7種屬于必須評估的圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事人可自行決定是否需要評估。二、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的

21、價值類型指的是資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，即價值涵。價值類型需要與資產(chǎn)行為的發(fā)生相匹配。資產(chǎn)評估的價值類型是資產(chǎn)評估價值形式上的具體化。資產(chǎn)在價值形態(tài)上的計量可以有多種類型的涵義，分別從不同角度反映資產(chǎn)的價值特征。這些不同涵義的價值不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也存在較大差異，而作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)所要求的具體價值類型卻是唯一的，否則，就失去了正確反映和提供價值尺度的功能。因此，必須根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的行為，即評估目的，弄清楚所要求的價值尺度的涵，從而確定資產(chǎn)業(yè)務(wù)所適用的價值類型。關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型的種類，從不同的角度出發(fā)，有著不同的表述。一種表述將價值類型歸納為四種，即重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格。

22、1重置成本。重置成本是指在現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本的構(gòu)成與歷史成本一樣，也是反映資產(chǎn)購建、運輸、安裝、調(diào)試等建設(shè)過程中全部費用的價格，只不過它是按現(xiàn)有技術(shù)條件初價格水平計算的。重置成本適用的前提是資產(chǎn)處于在用狀態(tài)，一方面反映資產(chǎn)已經(jīng)投人使用，另一方面反映資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用，對所有者具有使用價值。決定重置成本的兩個基本因素是重置完全成本與其損耗 (或稱貶值)。2現(xiàn)行市價?，F(xiàn)行市價是資產(chǎn)在公平市場上的售賣價格。現(xiàn)行市價源生于公平市場，具有如下規(guī)定性:有充分的市場競爭、買賣雙方?jīng)]有壟斷和強制、雙方都有足夠的時間和能力了解實情，具有獨立的判斷和理智的選擇。決定

23、現(xiàn)行市價的基本因素有:（1）基礎(chǔ)價格，即資產(chǎn)的生產(chǎn)成本價格。一般情況下，一項資產(chǎn)的生產(chǎn)成本高低決定其價格的高低。（2）供求關(guān)系，資產(chǎn)價格與需求量成正比例關(guān)系，與供應(yīng)量成反比例關(guān)系。當(dāng)一項資產(chǎn)有多個買主競買時，資產(chǎn)價格就會上升，反之則會下降。（3）質(zhì)量因素，是指資產(chǎn)本身功能、精度等技術(shù)參數(shù)。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是市場經(jīng)濟的法則，在資產(chǎn)評估中質(zhì)量因素對資產(chǎn)價值的影響必須予以充分考慮。3收益現(xiàn)值。收益現(xiàn)值是指根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的大小，按照將本求利的逆向思維 以利索本，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將未來收益折成的現(xiàn)值。可見，收益現(xiàn)值是指為獲得資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。收益現(xiàn)值適用的前提條件是資產(chǎn)

24、投人使用，同時，投資者投資的直接目的是為了獲得預(yù)期收益。4清算價格。清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣;其二，這種交易活動主要取決于買方，占有主動權(quán)的買方必定會極力壓低成交價格，以從中獲取利益。一般來說，在市場機制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。盡管如此，資產(chǎn)的清算價格也往往會低于其現(xiàn)行市場價格。有些市場上不需要的資產(chǎn)，其清算價格甚至?xí)蟠蟮陀谫~面價格。因此，清算價格一般取決于下列幾個因素:（1）資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算

25、價格一般會較大幅度地低于其市場價格。一個具有某一特殊屬性 (使用價值)的財產(chǎn)對于所有者來講并不具有特殊價值。（2）清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。另一種表述將價值類型歸納為市場價值和非市場價值兩種。市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)自主謹慎行事，不受任何強迫壓制。非市場價值是指不滿足市場價值成立條件的資產(chǎn)在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。對于資產(chǎn)評估價值類型的選擇，必須與資產(chǎn)經(jīng)濟行為的發(fā)生密切結(jié)合起來，不同的經(jīng)濟行為，所要求資產(chǎn)評估價值的涵是不一樣的。如

26、果不區(qū)別資產(chǎn)經(jīng)濟行為確定評估價值類型，或者籠統(tǒng)地確定資產(chǎn)評估值，就會失去評估價值的科學(xué)性。實際工作中，資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為是多種多樣的，要求評估機構(gòu)和評估人員充分理解資產(chǎn)評估價值類型的涵義和適用前提，選擇科學(xué)合理的價值類型。資產(chǎn)評估價值類型說明的是資產(chǎn)評估價值的涵，具有質(zhì)的規(guī)定性，而評估方法則是資產(chǎn)評估價值的量化過程，這是兩個既相聯(lián)系，又有區(qū)別的概念。價值類型對評估方法的選用具有約束性，在價值類型確定的前提下，盡管各種方法之間具有替代性，但不能以方法的可替代性模糊價值類型的唯一性，更不能以評估方法代替價值類型。同時，價值類型與作為評估結(jié)果的評估價值不是一樣的概念。評估價值是價值類型與評估方法即評

27、估價值質(zhì)的規(guī)定和量化過程共同作用的結(jié)果。影響評估價值的因素很多，諸如特定目的、市場條件與指標(biāo)參數(shù)等，但決定價值類型的則是特定目的。價值類型一樣的情況下，價值類型約束下的評估方法應(yīng)用中，市場條件和指標(biāo)參數(shù)等均會對其產(chǎn)生影響，最終影響評估價值。迸一步說，引起評估價值差異的因素，既有價值類型不同的原因，也有方法運用差異的原因?？茖W(xué)選擇資產(chǎn)評估價值類型是資產(chǎn)評估具有科學(xué)性和有效性的根本前提。資產(chǎn)評估的假設(shè)假設(shè)對任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。這是由于認識的無限性和階段性，人們不得不依據(jù)已掌握的事實對某一事物做出合乎邏輯的推斷。這種推斷以事實為依據(jù)有其合理性，但這

28、畢竟不是全部事實。因此，假設(shè)就是指依據(jù)有限事實而做出合理推斷的狀態(tài)。資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種:一、繼續(xù)使用假設(shè)從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。對這類資產(chǎn)的評估，就要從繼續(xù)使用的假設(shè)出發(fā)，不能按資產(chǎn)拆零出售所得收人之和進行估價。比如一臺機床用作制造產(chǎn)品時，其估價可能是5萬元;而將其拆成發(fā)動機、床身等零部件分別出售時，也可能僅值2萬元，同一資產(chǎn)按不同的假設(shè)用作不同目的，其價格是不一樣的。再如，就一個企業(yè)而言，它是由眾多的機器設(shè)備、流動資產(chǎn)、房屋與其建筑物和無形資產(chǎn)組成的整

29、體，在繼續(xù)經(jīng)營條件下評估，其價值(估價)是800萬元，如果因破產(chǎn)而強制清算拍賣時，其價值就會遠遠低于800萬元。在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件:1資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益;2資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命;3資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好;4資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上允許轉(zhuǎn)作它用;5資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。二、公開市場假設(shè)公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途與其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設(shè)是基于市場

30、客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，市場程度也不一樣，用途廣泛的資產(chǎn)一般比用途狹窄的資產(chǎn)市場活躍，而不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在可能的圍，用于最有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時的，也可以是潛在的。在評估資產(chǎn)時，按照公開市場假設(shè)處理或作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，才有可能使資產(chǎn)效用最大。資產(chǎn)的最大最佳效用，由資產(chǎn)所在地區(qū)、具體特定條件以與市場供求規(guī)律所決定。三、清算 （清償）假設(shè)清算 (清償)假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商，或以拍賣方式將其資產(chǎn)被強制在公開市場上出售。這種情況下的資產(chǎn)評

31、估具有一定的特殊性，適應(yīng)強制出售中市場均衡被打破的實際情況，資產(chǎn)評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用有別而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不一樣。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值;在公開市場假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的公平市場價值;在清算 (清償)假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的清算價格。因此，資產(chǎn)評估人員在評估業(yè)務(wù)活動中要充分分析了解、判斷認定被評估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出有效結(jié)論。資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括

32、兩個層次的容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則獨立性原則要求在資產(chǎn)評估過程申擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構(gòu)是獨立的社會中介性機構(gòu)，在評估中處于中立地位，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所左右，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響。評估機構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。（二）客觀性原則客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。評估人員要從實際出發(fā)，認真進行調(diào)查研究，在評估過程中排除人為因素的干擾，堅持客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。評估的指標(biāo)具有客觀性，評估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等只能建

33、立在市場和現(xiàn)實的基礎(chǔ)資料上。（三）科學(xué)性原則科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。資產(chǎn)評估工作的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價值類型相匹配。價值類型的選擇要以評估的特定目的為依據(jù)，它對評估方法具有約束性，而不能以方法取代價值類型，以技術(shù)方法的多樣性和可替代性模糊評估價值類型的唯一性，影響評估結(jié)果的合理性?？茖W(xué)性原則還要求資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)不同、其評估程序也有繁簡的差異。在評估工作中，應(yīng)根據(jù)評估本身的規(guī)律性和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合資產(chǎn)評估的實際情況，確定科學(xué)的評估程序。這樣做

34、，既有利于節(jié)約人力、物力和財力，降低評估成本，又有利于提高評估效率，保證評估工作順利進行。（四）專業(yè)性原則專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。資產(chǎn)評估機構(gòu)必須擁有一支由懂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)和工程、技術(shù)、營銷、財務(wù)會計、法律、經(jīng)濟管理等多學(xué)科的專家組成的資產(chǎn)評估專業(yè)隊伍;這支專業(yè)隊伍的成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，這是確保資產(chǎn)評估方確、評估結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。此外，專業(yè)性原則還要求資產(chǎn)評估行業(yè)部存在專業(yè)技術(shù)競爭，以便為委托方提供廣闊的選擇余地。這是確保資產(chǎn)評估公平的市場條件。二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（一）貢獻原則貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價

35、值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值。（二）替代原則替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能一樣的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到一樣效用替代物的費用。評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。（三）預(yù)期原則預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中。資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。資產(chǎn)評估價

36、值的高低，取決于現(xiàn)實資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項資產(chǎn)取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會很大。預(yù)期原則要求在進行資產(chǎn)評估時，必須合理預(yù)測其未來的獲利能力以與擁有獲利能力的有效期限。資產(chǎn)評估的各經(jīng)濟原則是相互聯(lián)系的，在評估過程中應(yīng)綜合運用這些原則，以保證資產(chǎn)評估工作效率的提高和評估結(jié)果的合理性。應(yīng)當(dāng)說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是要通過對資產(chǎn)的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。思考題1什么是資產(chǎn)評估?它有哪些特點

37、？2資產(chǎn)評估與會計計價有什么區(qū)別?3資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些工作原則和經(jīng)濟原則?第二章 資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法一、市場法與其適用的前提條件（一）市場法市場法也稱市場價格比較法。是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。但是，市場法的應(yīng)用，與市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，資產(chǎn)的市場化程度密切相關(guān)。在我國，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，為市場法提供了有效的應(yīng)用空間，市場法日益成為一種重要的資產(chǎn)評估方法。（二）市

38、場法應(yīng)用的前提條件應(yīng)用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件:1需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。市場經(jīng)濟條件下，市場交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。2參照物與其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。運用市場法，重要的是能夠找到與被評估資產(chǎn)一樣或相類似的參照物。但與被評估資產(chǎn)完全一樣的資產(chǎn)是很難找到的，這就要求對類似資產(chǎn)參照物進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲取，是決定市場法運用與否的關(guān)鍵。二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式運用市場法進行資產(chǎn)評估，應(yīng)因市場條件的差異和參照物的不同，

39、采取不同的方式。一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全一樣的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。這是市場法運用最簡單、直觀的方式。但是，資產(chǎn)評估過程中，完全一樣的參照物幾乎是不存在的，即使是一個工廠出產(chǎn)的一樣規(guī)格、型號的設(shè)備，在不同企業(yè)中使用，由于維護保養(yǎng)條件、操作使用水平以與利用率高低等多種因素的作用，其實體損耗也不可能是同步的。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調(diào)整。因此，市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全一樣的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)

40、整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括:1時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應(yīng)特別注意時間因素導(dǎo)致的價格變化。2地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。3功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。如一座房屋或臺機器設(shè)備，就特定資產(chǎn)實體而言，效能較高，用途廣泛，但購買者未來使用并不需要如此高的效能;反之，購買者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實體功能對價格的影響。一般情況下，功能越高，售價越高，但買主未

41、來若對資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對所有者來講并沒有特殊價值。三、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟與其優(yōu)缺點（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列步驟進行:1明確評估對象;2進行公開市場調(diào)查，收集一樣或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物;3分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應(yīng)認真分析其真實可信程度、交易條件和背景，并選擇三個或三個以上的可比參照物;4把被評估資產(chǎn)與參照物比較;5分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。一般說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結(jié)論準(zhǔn)確程度越高。（二）市場法的優(yōu)缺點市場法是資產(chǎn)評估中

42、最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在:（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用;（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以與受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、成本法與其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)是:1資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大，反之

43、則小，二者在質(zhì)和量的涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對資產(chǎn)進行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的容構(gòu)成是一樣的，而二者反映的物價水平是不一樣的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。2資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有:（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般

44、稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）新技術(shù)的推廣和運用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素 (包括政治因素、宏觀政策因素等)變化，引致資產(chǎn)價值降低。例如，政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是:1應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)

45、具有一樣性或可比性。2形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，但耗費包括有效耗費和無效耗費。采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。二、成本法運用的形式與其各項指標(biāo)的估算根據(jù)成本法的定義，其基本計算公式可以表述為:成本法的計算公式為正確運用成本法評估資產(chǎn)提供了思路，評估操作中，重要的是依此思路，確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。（一）重置成本與其估算重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。1復(fù)原重置成本是指運用原來一樣的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計;格式與技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)

46、準(zhǔn)、設(shè)計與格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計被社會所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。更新重置成本和復(fù)原重置成本的一樣方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。對于某些資產(chǎn)，其設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫制，更

47、新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。應(yīng)該注意的是，無論更新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。例如，評估一臺386型電子計算機，就不能以486型電子計算機作為更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:1重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、裝修等項目;機器設(shè)備類資產(chǎn)的購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費，總體設(shè)計制圖等項支出。

48、實際工作申，間接成本可以通過下列方法計算。（1）按人工成本比例法計算，計算公式為:其中:（2）單位價格法，計算公式為:（3）直接成本百分率法，計算公式為:例:重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其申原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，該機器設(shè)備重置成本為:直接成本 51800元其中:買價 50000元 運雜費 1000元 安裝成本 800元其中:原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計 52200元2物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)

49、時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為:或:公式中，資產(chǎn)歷史成本要求真實、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理成本;資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日(或能夠代表評估基準(zhǔn)日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。例:某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進行評估，已知1990年和1999年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%。則被評估資產(chǎn)重置成本為:或物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在:（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生

50、產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。明確物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。當(dāng)然，物價指數(shù)法和重置核算法也有其一樣點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異，是上述兩種方法應(yīng)用時需共同注意的問題。3功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)一樣或相似

51、的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為:例:某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A

52、的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:推導(dǎo)可得:公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4一1間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。公式中參照物，一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。上述四種方法均可用于確定在成豐法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，

53、對某項資產(chǎn)可能同時都能用，有的則不然，應(yīng)用時必須注意分析方法運用的前提條件，否則將得出錯誤的結(jié)論。另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)與某一一樣類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是:第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等;機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置

54、成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為:式中:K資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù); R 某類抽樣資產(chǎn)的重置成本; R 某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為:某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。例:評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為70萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則:該類通用設(shè)備重置成本=5001.5=750 （元）（二）實體性貶值與其估算資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采

55、取以下幾種方法:1觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為:2公式計算法。其計算公式為:公式中:（1）預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估申，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：由于資產(chǎn)在

56、使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為：當(dāng)資產(chǎn)利用率1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長;當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率S0。3在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式:其成且條件是:（1）純收益按等比級數(shù)遞減;(2)純收

57、益逐年遞減比率為s:(3)收益年期無限;(4)r大于零;(5)rS0。4在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式:其成立條件是：（1）純收益按等比級數(shù)遞減;（2）純收益逐年遞減比率為S; （3）收益年期有限為n; (4)r大于零;(5)0a2a3an累計深度百分率表現(xiàn)為:a1(a1+a2)(a1+a2+a3)(a1+a2+an)一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為:平均深度百分率=累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度制作深度百分率表，要考慮以下幾個方面：（1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度（2）確定級距(3)確定單獨深度百分率;(4)根據(jù)

58、需要采用累計或平均深度百分率。根據(jù)深度百分率表制作要求，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均深度百分率(平均單價)，作為100%，將單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率綜合制成一表，即得到深度百分率表。如果標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度為S米，則:(a1+a2+aS)/S100%=100%下面以四三二一法則為例，說明深度百分率表制作方法。如圖6-2，標(biāo)準(zhǔn)深度為I00英尺的宗地，每25英尺其單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、6%，求出其深度百分率表。累計、平均深度百分率計算示例:50英尺的累計深度百分率等于25英尺的單獨深度百分率加上50英尺的單獨深度百分率，即:40%+30%=70%50英尺平均深度百分率

59、等于25英尺的單獨深度百分率加上六、幾個路線價法則介紹歐美很早就將路線價法應(yīng)用于課稅上，本節(jié)主要介紹歐美著名的幾種路線價法則。(一)四三二一法，則四三二一法則 (4-3-2-1 Rule)是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等分，即由臨街面算起，第一個25英尺的價值占路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%;如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線價的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺的為7%，第四個25英尺為6%。應(yīng)用四三二一法則估價，簡明易記，但因

60、深度劃分過分粗略，故會有估價不準(zhǔn)確現(xiàn)象。(二)慕斯法則慕斯法則 (Somer Rule)是由慕斯 (Willam A Somers)根據(jù)其多年實踐經(jīng)驗，并經(jīng)對眾多的買賣實例價格調(diào)查比較后創(chuàng)立的。慕斯經(jīng)過調(diào)查證明，100英尺深的土地價值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價值僅為15%。其深度百分率即在這種價值分配原則下所擬定。由于慕斯法則在美國俄亥俄州克利夫蘭市應(yīng)用最著名，因此一般將其稱為克利夫蘭法則(Clevpland RuIe)。(三)霍夫曼法則霍夫曼法則 (Hoffman Rule)是1866年紐約市法官霍夫曼（Hof