園區(qū)項(xiàng)目策劃思路分享

1、園區(qū)項(xiàng)目策劃思路近些年，在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，科技園、小微園、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目紛紛上馬，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮。但是，做這行的都知道，規(guī)劃林志玲，投產(chǎn)羅玉鳳是再正常不過(guò)的事情。有相當(dāng)一部分項(xiàng)目，規(guī)劃做得非常漂亮，一看就是出自頂級(jí)機(jī)構(gòu)之手。但缺點(diǎn)也十分明顯，這樣的規(guī)劃并不能賦予園區(qū)準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位與招商路徑，更不能提供商業(yè)計(jì)劃和盈利模式，投資人根本無(wú)法據(jù)此落地，或者落地了也無(wú)法運(yùn)營(yíng)，對(duì)相當(dāng)一部分項(xiàng)目而言，立項(xiàng)的公告就是它這一生最高光的時(shí)刻了。所以，在筆者看來(lái)，園區(qū)的建設(shè)應(yīng)該是策劃在先、規(guī)劃在后，策劃的比例高于規(guī)劃。01項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行孫子曰：夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也，未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。

2、多算勝，少算不勝，而況于無(wú)算乎！計(jì)篇園區(qū)作為一個(gè)系統(tǒng)工程，歷時(shí)幾年甚至幾十年，投資少則幾個(gè)億，多則幾十億，中間涉及到政府、開(kāi)發(fā)商、建筑商、投資方、運(yùn)營(yíng)方、高新企業(yè)、科技人才、現(xiàn)代服務(wù)等社會(huì)各個(gè)方面、各類資源的整合與協(xié)調(diào)，所以，前期的策劃非常重要。依托經(jīng)驗(yàn)豐富的獨(dú)立第三方園區(qū)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，在科學(xué)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用熟練的策劃技能、新穎超前的創(chuàng)意和跨越式思維，對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行優(yōu)化和整合，并進(jìn)行全面、細(xì)致的構(gòu)思謀劃，制作詳細(xì)、可操作性強(qiáng)的方案，并在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行不斷調(diào)整完善，將幫助主題科技園項(xiàng)目規(guī)避潛在損失，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，贏得更高的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。02項(xiàng)目策劃思考要點(diǎn)站在園區(qū)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度，園區(qū)

3、策劃過(guò)程中，我們必須考慮如下問(wèn)題：1、從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家戰(zhàn)略層面來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的各種力量格局演變過(guò)程中，我們擬運(yùn)作的園區(qū)項(xiàng)目是否順應(yīng)趨勢(shì)？是否吻合社會(huì)發(fā)展階段性需求？2、從區(qū)域城市間戰(zhàn)略規(guī)劃和城市自身發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，城市發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制是什么？我們?cè)谶@中間扮演的角色是什么？對(duì)于城市發(fā)展而言，園區(qū)項(xiàng)目處于一個(gè)什么樣的位置？未來(lái)可能的格局轉(zhuǎn)換有哪些？3、從園區(qū)項(xiàng)目所輻射區(qū)域角度來(lái)看，輻射區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)格局怎么樣？產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是什么？同業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格局怎么樣？資源的爭(zhēng)奪強(qiáng)度如何？自身項(xiàng)目如何才能有效把握住機(jī)會(huì)？規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？4、從項(xiàng)目本身來(lái)看，項(xiàng)目所面對(duì)市場(chǎng)的潛力有多大？潛在客戶的需求點(diǎn)有哪些？產(chǎn)品力如何

4、打造？品牌如何傳播？后臺(tái)如何有效管理？5、從項(xiàng)目后臺(tái)背景來(lái)看，投資方過(guò)往的項(xiàng)目經(jīng)歷有哪些？核心團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)體系和思想理念？管理團(tuán)隊(duì)的資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)作能力？政府的實(shí)際支持力度？6、從項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)來(lái)看，如何有效搭建高效的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)？如何有效地整合官、產(chǎn)、學(xué)、研、資、介等多方資源？如何提升園區(qū)自身及入園企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值？03科學(xué)策劃常用工具園區(qū)策劃，離不開(kāi)科學(xué)理論工具的指導(dǎo)。要做好項(xiàng)目策劃，一定要深入鉆研各類管理工具，掌握其精髓，再結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際調(diào)研情況，以合理的思維邏輯為依據(jù)，形成可以經(jīng)受實(shí)踐檢驗(yàn)的策劃方案。切忌胡亂造概念、憑空講故事、盲目畫(huà)大餅。策劃常用的管理工具包括：二八法則、CIS系統(tǒng)、PES

5、T分析、SWOT分析法、5W2H法、戰(zhàn)略地圖、波特五力分析模型、波特價(jià)值鏈分析模型、馬斯洛需求理論、藍(lán)海戰(zhàn)略、長(zhǎng)尾理論、USP理論、4P4C理論、360度品牌模型、定位理論、微笑曲線等。當(dāng)然，僅僅掌握工具還不夠。園區(qū)策劃作為一種運(yùn)用腦力的理性行為，本質(zhì)上是思維的程序化運(yùn)用。要更科學(xué)有效地提升項(xiàng)目策劃的能力水準(zhǔn)，也離不開(kāi)對(duì)思維自身的淬煉與升華。常用的思維模式和思維訓(xùn)練方法包括：互聯(lián)網(wǎng)思維、邏輯思維、實(shí)證思維；六頂思考帽子、思維導(dǎo)圖、魚(yú)骨圖、沙盤(pán)推演、項(xiàng)目復(fù)盤(pán)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)等。04功夫在詩(shī)外陸游認(rèn)為：一個(gè)詩(shī)人，所寫(xiě)作品的好壞高下，是其經(jīng)歷，其閱歷，其見(jiàn)解，其識(shí)悟所決定的。同樣，要做好園區(qū)策劃，對(duì)于

6、國(guó)際局勢(shì)、國(guó)家政經(jīng)格局、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、數(shù)字新經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等領(lǐng)域的理解是分不開(kāi)的。首先，當(dāng)我們接手一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，一定要明確自己看問(wèn)題的角度和高度。很多時(shí)候，一個(gè)園區(qū)承載了這個(gè)地區(qū)在任書(shū)記、市長(zhǎng)的政治抱負(fù)，承擔(dān)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史使命，在項(xiàng)目策劃時(shí)，社會(huì)價(jià)值、政治意義大于經(jīng)濟(jì)利益，盈利可能并不是重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。但如果是一個(gè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，則可能更多的考慮是如何快速銷售，快速盈利，這時(shí)在開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷售模式上將大不一樣。所以，在項(xiàng)目策劃過(guò)程中，我們一定要深刻理解項(xiàng)目背后的邏輯，一定要多與委托方多溝通，多觀察。從高度上講，一般而言，在其位，則謀其政，一個(gè)人所處的位置，決定了思考問(wèn)題的高度和利益出發(fā)

7、點(diǎn)。我們?cè)诓邉濏?xiàng)目時(shí)，一定要注意提報(bào)對(duì)象的級(jí)別，務(wù)虛與務(wù)實(shí)要根據(jù)實(shí)際情況有機(jī)結(jié)合，對(duì)于政府而言，適當(dāng)務(wù)虛，更能體現(xiàn)出高度與廣度，對(duì)于企業(yè)而言，務(wù)實(shí)一點(diǎn)，將更有利于委托單位進(jìn)行項(xiàng)目決策。其次，平時(shí)要注意與不同的圈子多交流，及時(shí)掌握行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)等無(wú)疑是未來(lái)主流方向，作為園區(qū)策劃人員，我們一定要與相關(guān)的圈子保持較密切的互動(dòng)。社會(huì)在高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)在不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，園區(qū)的策劃也要與時(shí)代保持同步，方能保持自身的活力與競(jìng)爭(zhēng)力。這就要求我們平時(shí)要深入各大圈層，進(jìn)行深層次的調(diào)研和分析，才能保持自己思想的銳度，走在時(shí)代的前沿。第三，自身的心態(tài)調(diào)整，培養(yǎng)自身創(chuàng)業(yè)意識(shí)。從整體園區(qū)企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)來(lái)看，區(qū)內(nèi)入園企業(yè)絕大一部分是創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長(zhǎng)企業(yè)，園區(qū)更多地是服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者。園區(qū)項(xiàng)目策劃者如果只是從職業(yè)者的角度來(lái)思考和處理問(wèn)題，將無(wú)法更好地理解創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)特征和行為方式。所以，自身的心態(tài)調(diào)整非常重要，策劃者應(yīng)該更多地以創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)，站在創(chuàng)業(yè)者的角度來(lái)看問(wèn)題，很多問(wèn)題就很容易理解。05有勢(shì)借勢(shì)，無(wú)勢(shì)造勢(shì)，蓄勢(shì)待發(fā)。孫子曰：計(jì)利以聽(tīng)，乃為之勢(shì)，以佐其外。勢(shì)者，因利而制權(quán)也。主題園區(qū)也好，高新產(chǎn)業(yè)園也罷，一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的策劃，關(guān)鍵是勢(shì)，總體要求便是有勢(shì)借勢(shì)，無(wú)勢(shì)造勢(shì)，蓄勢(shì)待發(fā)。有勢(shì)借勢(shì)。借國(guó)家的勢(shì)、社會(huì)的勢(shì)、行業(yè)的勢(shì)、公司的勢(shì)，強(qiáng)調(diào)因勢(shì)利導(dǎo)，導(dǎo)向利于自己這一方。無(wú)勢(shì)造勢(shì)。所謂造勢(shì)，即將虛勢(shì)、弱勢(shì)放