XXXX年漯河項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議溝通案ppt課件

1、至 誠至 心至 行 全國效力熱線：4006115199.【漯河工程產(chǎn)品優(yōu)化建議溝通案】 提案號(hào)：CANDO-A-LUOHE-20210307-1境德地產(chǎn).首先，結(jié)合工程本身情況對(duì)工程系統(tǒng)梳理分析，對(duì)工程進(jìn)展定性與定位.其次，站在市場(chǎng)的角度，對(duì)工程進(jìn)展系統(tǒng)思索，從產(chǎn)品市場(chǎng)和客戶市場(chǎng)中對(duì)工程進(jìn)展時(shí)機(jī)論證。最終，得出工程定位及整體運(yùn)作規(guī)劃。提案思緒.4工程背景區(qū)域市場(chǎng)研判工程定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期內(nèi) 容 框 架.認(rèn)識(shí)自我 發(fā)現(xiàn)時(shí)機(jī).認(rèn)識(shí)工程工程分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)目的工程四至交通及道路景觀資源工程屬性界定工程界定.工程分析概略四臨地貌環(huán)境.物業(yè)位置：匯源區(qū)

2、北京路與107國道交匯處物業(yè)類型：多層+小高層+高層占地面積：20畝地上建筑面積：40034 商業(yè)9945 工程概略.工程四臨本案北側(cè)：豫中南建材零售市場(chǎng)西臨：107國道南臨：北京路西側(cè)：豫中南汽貿(mào)城占地112.5 畝占地1200余畝.工程地貌根本無拆遷，根本已到達(dá)三通一平條件，保管的建筑顯較陳舊；地塊內(nèi)無可利用資源.工程環(huán)境生活配套缺失，商業(yè)文娛欠缺，環(huán)境欠佳；客流量小，消費(fèi)購買力較弱.區(qū)位分析區(qū)位規(guī)劃資源價(jià)值.老城片區(qū)沙北片區(qū)東北片區(qū)金山片區(qū)沙澧片區(qū)鐵東片區(qū)后謝片區(qū)召陵片區(qū)澧南片區(qū)本案工程區(qū)位物流商貿(mào)聚集，遙望一線河景本工程位于107國道與北京路交匯處，從整個(gè)城市來看，屬于澧南片區(qū)。西靠1

3、07國道，南依南洛高速，西有石武高鐵，交通四通興隆。 緊臨沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和沙澧公園澧河景區(qū)。.沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)用地規(guī)劃圖沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)位于漯河市西南部，東起107國道、西至京廣高速客運(yùn)鐵路、北靠沙河、南臨南環(huán)路，總規(guī)劃面積12.59平方公里，其中建成區(qū)3.46平方公里，開展區(qū)4平方公里，控制區(qū)，5.13平方公里。采用一區(qū)、兩片、二帶、三廊、四新、五軸的規(guī)劃格局。澧北片區(qū)澧南片區(qū)沙河水域景觀維護(hù)帶澧河水域景觀維護(hù)帶居住用地沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：工程周邊規(guī)劃本案本案非傳統(tǒng)住宅開展方向.工程周邊獨(dú)特資源豫中南汽貿(mào)物流城豫中南建材零售市場(chǎng)本 案 豫中南建材零售市場(chǎng)占地112.5 畝，總建筑面積9.6萬平方米，

4、共有營業(yè)房8間，規(guī)范倉庫158間，現(xiàn)進(jìn)駐商戶420戶。主要運(yùn)營地磚、潔具、廚具、木地板、油漆、五金、板材、型材等各類建筑裝飾裝修資料，輻射才干到達(dá)平頂山、駐馬店、周口等地市，是豫中南地域規(guī)模最大、競(jìng)爭(zhēng)才干最強(qiáng)、功能最齊備的建材行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)。 豫中南汽貿(mào)物流城占地1200余畝，總投資15億元。建成后包括4S店群、名車廣場(chǎng)、貨運(yùn)結(jié)算、物流配送等十大功能區(qū)，將成為豫中南地域首家能提供新車上牌、舊車過戶、稅費(fèi)交納、車輛年審、汽車貸款、汽車保險(xiǎn)等“一站式效力的汽貿(mào)物流中心?，F(xiàn)已有近三十家汽車4S店入駐。 本 案. 目前，沙澧公園澧河景園一期已正式面向全漯河市開放，已成為漯河市民的重要休閑文娛場(chǎng)所，作為漯

5、河市重點(diǎn)民生工程，綠化改造工程將進(jìn)一步實(shí)施，按照規(guī)劃沿河兩岸構(gòu)成大量高端住宅區(qū)。工程周邊獨(dú)特資源沙澧公園澧河景園向北間隔本工程1000米處本案.規(guī)模較小，邊沿本錢高。環(huán)境要素：周邊環(huán)境欠佳，居住溫馨性受一定影響。配套缺失：周邊少有商業(yè)、金融、教育等生活設(shè)備。資源優(yōu)勢(shì)：緊臨市兩大品牌專業(yè)市場(chǎng)汽貿(mào)園區(qū)、建材市場(chǎng)，北1公里為沙澧公園。交通優(yōu)勢(shì)：西靠107國道，南依南洛高速，交通四通興隆出行便利。 搶占市場(chǎng)空白 差別化定位 突出工程產(chǎn)品和本身特征依靠本身獨(dú)特的資源，突出工程特征；因地制宜，充分利用地塊現(xiàn)有資源；快速啟動(dòng)，把握商機(jī)合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突破。 定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局

6、限性。迅速開發(fā)市場(chǎng)稀缺物業(yè)，搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)。發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化要挾利用時(shí)機(jī)，抑制優(yōu)勢(shì)減少優(yōu)勢(shì)，防止要挾優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)時(shí)機(jī)要挾戰(zhàn)略高度搶占市場(chǎng)空白獨(dú)特的定位主張宏觀政策：國家不斷出臺(tái)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)相關(guān)政策，未來遭到一定影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較猛烈。行業(yè)時(shí)機(jī)：房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫市場(chǎng)時(shí)機(jī)：周邊兩公里區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品缺失。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)機(jī)：針對(duì)潛在客戶，打造叫座產(chǎn)品。工程價(jià)值分析工程SWOT分析 .工程屬性定位工程分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)目的工程四至交通及道路景觀資源工程屬性界定本工程屬于沙澧產(chǎn)業(yè)園區(qū)與源匯區(qū)原行政中心區(qū)交接地帶的小型樓盤。.19工程背景區(qū)域市場(chǎng)分析工程定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市

7、場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期.站在城市高度，分析市場(chǎng)、洞察需求.城 市.城市區(qū)位區(qū)位優(yōu)越、交通較興隆根本情況豫中經(jīng)濟(jì)圈中心“雙十字交通樞紐北間隔鄭州140KM，西距平頂山78KM南離駐馬店66KM東離周口 55KM城區(qū)面積42.9平方千米地處河南省中部偏南，現(xiàn)轄三區(qū)兩縣；.城市開展規(guī)劃 現(xiàn)階段，漯河市規(guī)劃以東西方向?yàn)殚_展軸線，整體呈現(xiàn)“東擴(kuò)西移的城市格局。本工程所在地并非漯河市主流開展規(guī)劃區(qū)！淞江新區(qū)西城區(qū)東城工業(yè)聚集區(qū)沙澧工業(yè)聚集區(qū)倉儲(chǔ)、貨運(yùn)區(qū)開源生活區(qū)向北拓展建立現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；向南集聚開展專業(yè)市場(chǎng)，倉儲(chǔ)、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)和生活小區(qū)；向東、西規(guī)劃開展工業(yè)區(qū)。 漯河市城市規(guī)劃的思緒為“北優(yōu)，西闊，南控，東進(jìn)：

8、澧南片區(qū)：現(xiàn)代交通物流基地，面向豫中的貨物集散中心；源匯區(qū)產(chǎn)業(yè)基地。.城市經(jīng)濟(jì)開展漯河近幾年呈快速平穩(wěn)開展階段，居民收入穩(wěn)步增長，購買力日益提升。.25工程背景區(qū)域市場(chǎng)研判工程定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期.區(qū)域市場(chǎng)分析當(dāng)前宏觀政策二套房房貸首付比例提高至60% 對(duì)個(gè)人購買住房缺乏5年轉(zhuǎn)手買賣，一致按銷售收入全額納稅 本地2套房和外地1套房家庭將停購 商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款 囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券停貸 落實(shí)住房保證和穩(wěn)定房?jī)r(jià)任務(wù)的約談問責(zé)機(jī)制 36個(gè)規(guī)定城市中20多個(gè)已出臺(tái)限購細(xì)那么 目 標(biāo)抑制房?jī)r(jià) 打擊投機(jī)初次和二次以上置業(yè)者張望，投資客

9、退出影響.鄭州住房限購政策 自2021年3月4日起，對(duì)在本市市區(qū)含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，下同限購如下： 對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭和持有本市居住證1年以上、在本市交納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房含新建商品住房和二手住房，下同； 對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供1年以上本市居住證或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明或個(gè)人所得稅納稅證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。區(qū)域市場(chǎng)分析當(dāng)前區(qū)域政策.產(chǎn)品市場(chǎng).區(qū)域市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀從開發(fā)量上來看，整體較平穩(wěn)。物業(yè)形狀上來看，住宅仍是開發(fā)主流，但從銷售情況看近

10、幾年明顯出銷量遞減景象，總體情況供大于求。.區(qū)域市場(chǎng)分析規(guī)模及類型分析規(guī)模分析：隨著城市改造、土地價(jià)錢攀升及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，目前在售工程多以15萬平方米下的中小規(guī)模工程為主，未來市場(chǎng)供應(yīng)量較大。建筑類型：未來開發(fā)以小高層、高層為主。項(xiàng)目建面（萬）建筑類型花漾年華2高層汐岸3 多層、高層興和苑小區(qū)3小高層、高層峻峰華庭3.5高層都市楓林4多層、小高層鑫海碧水軒4 多層、小高層、高層良河雅居4高層麗水康城5小高層宏昌新苑7多層沙田錦繡天地 7多層、高層 盛世嘉園8多層亞泰名仕公館8.3高層上城公館11多層、小高層金域藍(lán)灣11.5多層、高層清華園福源銘居12多層、小高層泰贏紫金城15多層、小高層、高層

11、雙匯西班牙玫瑰16多層、小高層 天明第一城18多層、小高層 昌建外灘18高層金地蘭喬圣菲 18.4高層建業(yè)森林半島21高層雙匯國際花園22多層、小高層、高層、別墅雙匯歐洲故事30多層、小高層建業(yè)壹號(hào)城邦62 小高層、高層.2021年漯河房地產(chǎn)成交價(jià)錢數(shù)據(jù)來源：漯河房管局區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)價(jià)錢 經(jīng)濟(jì)適用房及保證性住房的大量投入，拉低了漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)錢。 目前，漯河市多層銷售均價(jià)呈現(xiàn)區(qū)域化分布，區(qū)域價(jià)錢不平衡，中高檔多層總體均價(jià)在3100元/平米左右，底檔價(jià)錢2600元左右；高檔小高層、高層均價(jià)在3500-3900元/平米左右；中低檔小高層、高層均價(jià)在2900元-3100元左右。.從市場(chǎng)供應(yīng)量

12、來看，中高檔的工程高于中低檔工程，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈。從目前在售樓盤的體量來看，高質(zhì)量已然成為房地產(chǎn)行業(yè)開展的必然趨勢(shì)，就本工程而言規(guī)模較小，要求我們從產(chǎn)品同質(zhì)化中走出來，做出更符合目的消費(fèi)者的高質(zhì)量產(chǎn)品。項(xiàng)目名稱建面（萬）均價(jià)（元）宏昌新苑72500汐岸32900都市楓林42986上城公館113000麗水康城53100鑫海碧水軒43100雙匯國際花園223200興和苑小區(qū)33200清華園123200峻峰華庭3.53200良河雅居43200泰贏紫金城153300花漾年華23400天明第一城183400金地蘭喬圣菲 18.43500沙田錦繡天地 73500雙匯西班牙玫瑰163600金域藍(lán)灣11.

13、53600雙匯歐洲故事303700亞泰名仕公館8.33750建業(yè)壹號(hào)城邦623900建業(yè)森林半島214000 昌建外灘18預(yù)計(jì)4000-5000區(qū)域市場(chǎng)分析主流樓盤投放量3300元以下總建面積占32%3300元以上總建面積占68%中端產(chǎn)品是市場(chǎng)的一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)。.項(xiàng)目名稱兩室及以下三室四室及以上天明第一城42%54%4%銀河灣15%66%19%麗景苑42%58%0%福源名居14%72%14%壹號(hào)城邦26%57%17%森林半島20%80%0%金色里程9%83%8%蘭喬圣菲37%63%0%藍(lán)湖小區(qū)16%78%6%塞納春天 24%76%0%文萃苑43%49%8%麗江花園17%73%10%區(qū)域市場(chǎng)分析在售

14、主流工程戶型配比戶型分析：主要在售工程戶型中，三房占60%左右，其中110-130平方米之間的三房最受歡迎，擁有景觀資源的130平米以上的大三房也占一定市場(chǎng)；兩房比例為20%，銷售情況較好，面積分布在90平米左右；四房及復(fù)式占15%左右，去化速度慢；一房的市場(chǎng)比例很低。開發(fā)量較少。目前的各物業(yè)戶型比例是客觀供應(yīng)量比例，因此需求我們發(fā)掘消費(fèi)者真正的需求得到需求比例。.項(xiàng)目名稱主力戶型主力面積（）壹號(hào)城邦三室兩廳兩衛(wèi)139森林半島三室兩廳一衛(wèi) 127歐洲故事三室兩廳兩位130蘭喬圣菲三室 兩廳兩為130金色里程三室兩廳兩衛(wèi)140藍(lán)湖小區(qū) 三室兩廳一衛(wèi) 100-138福源名居三室兩廳兩衛(wèi) 101-1

15、34西班牙玫瑰三室兩廳兩衛(wèi) 127、140塞納春天三室兩廳兩衛(wèi)109-128文萃苑三室兩廳兩衛(wèi) 119、140麗江花園三室兩廳兩衛(wèi)130 140銀江花園四室兩廳兩衛(wèi)135 160文萃苑三室兩廳一衛(wèi) 140-150昌建外灘三室兩廳一衛(wèi)110、130金域藍(lán)灣三室兩廳一衛(wèi)135麗景園三室兩廳兩衛(wèi)145-163天明第一城三室兩廳兩衛(wèi) 135市場(chǎng)2021年供應(yīng)構(gòu)造：以125-140平米大3房為主。高端、中高端特征：左右的大套戶型比較多。中低檔樓盤特征：小三房，面積小總價(jià)降低，同時(shí)具有兩房和三房的兼容性。區(qū)域市場(chǎng)分析主流樓盤主力戶型.項(xiàng)目名稱剩余在售戶型均價(jià)一房二房三房四房雙匯西班牙玫瑰1273600宏昌

16、新苑86、90、111、120、1252500花漾年華 113.86、136.523400建業(yè)森林半島1271604000建業(yè)壹號(hào)城邦128、141、1393900金地蘭喬圣菲 95.6132.61463500雙匯國際花園119-1401603200都市楓林134.56、143.272986亞泰名仕公館88、101118、1401713750興和苑小區(qū)102128 、137 3200泰贏紫金城901301403300麗水康城136、122、1121673100良河雅居1353100、3600清華園福源銘居47-58131-1473200汐岸1262900沙田錦繡天地 30-401563600山

17、海觀1473500雙匯歐洲故事1403700盛世嘉園 52-1303300峻峰華庭121、1431583200 昌建外灘85110、1304000-5000金域藍(lán)灣1353600天明第一城84-86 107-1163400區(qū)域市場(chǎng)分析主流樓盤存量房源戶型分析在售主流樓盤存量房源戶型分析：存量戶型中，130平米左右大戶型仍占多數(shù)，90平米以下二房戶型較少，四房多也占有部分比例，一房數(shù)量沒有太大變化。由此可見，小戶型如二房和小三房市場(chǎng)存量不多，存在一定市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)。.三房設(shè)計(jì)特點(diǎn)：面積偏大：市場(chǎng)上面積設(shè)計(jì)多在130平米以上，飄窗元素普遍運(yùn)用，觀景陽臺(tái)、拐角窗、270度落地窗、多功能房設(shè)計(jì)、入戶花園等

18、設(shè)計(jì)理念曾經(jīng)出現(xiàn)。區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)主流戶型特點(diǎn)分析.二房設(shè)計(jì)特點(diǎn)：市場(chǎng)上設(shè)計(jì)多緊湊：面積多在80-100之間。飄窗元素普遍運(yùn)用，拐角窗、270度落地窗、陽光房，單陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北多通透。區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)主流戶型特點(diǎn)分析.項(xiàng)目社區(qū)配套均價(jià)雙匯西班牙玫瑰 報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)3600花漾年華地板輻射采暖、外墻外保溫、塑鋼中空雙玻窗、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)燃?xì)庑孤毒瘓?bào)系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，智能接線箱，保安24小時(shí)監(jiān)控巡邏。3400建業(yè)森林半島20%的超低密度，42%的綠化率，15000私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、社區(qū)配套商鋪4000建業(yè)壹號(hào)城邦五星級(jí)酒店、5A寫字樓、酒店式

19、公寓、SOHO公寓、商業(yè)中心3900金地蘭喬圣菲 智能化安防3500雙匯國際花園商業(yè)步行街、陽光雨露國際雙語嬰幼園、生態(tài)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；紅外線防攀越系統(tǒng)、24小時(shí)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會(huì)所、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水、地上地下停車場(chǎng)3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，全智能化地下車庫，24小時(shí)溫泉熱水，智能安防、12000平方米的中庭公園3300麗水康城 地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、24小時(shí)熱水服務(wù)、地上、地下停車場(chǎng)、大型會(huì)所、三重安保系統(tǒng)3100汐岸全玻璃窗陽光院館、三層外墻保溫、可視對(duì)話、樓宇防盜等智能設(shè)置2

20、900雙匯歐洲故事地板采暖、歐洲原生態(tài)景致、八重安防；人車分流。小區(qū)物業(yè)雙匯商務(wù)酒店擔(dān)綱顧問執(zhí)導(dǎo)，實(shí)行酒店式物業(yè)管理3700盛世嘉園有國家二級(jí)資質(zhì)的開源物業(yè)提供全天24小時(shí)熱心服務(wù)3300峻峰華庭開創(chuàng)漯河首個(gè)超百米世界級(jí)精工大宅，近三千平米的私屬會(huì)所，無線上網(wǎng)咖啡廳、酒吧、瑜伽養(yǎng)生館、美容SPA、足道、形象設(shè)計(jì)、文化沙龍、棋牌室等3200 昌建外灘1座主題商務(wù)酒店、3大外灘商業(yè)街、4000-5000天明第一城 2400社區(qū)幼兒園、13000商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時(shí)閉路監(jiān)控、門磁窗磁報(bào)警、彩色可視液晶對(duì)講機(jī)等3400市場(chǎng)上中高檔樓盤的智能化配套較高，但物業(yè)管理程度相對(duì)較普通

21、，物業(yè)較偏重于管理而非效力。區(qū)域市場(chǎng)分析社區(qū)配套、物業(yè).項(xiàng)目核心賣點(diǎn)均價(jià)雙匯國際花園采用錯(cuò)層、小進(jìn)深、大開間的手法，使空間的變化感與戶型的舒適度大大提高，針對(duì)北方風(fēng)沙天氣而特別設(shè)計(jì)的子母式陽臺(tái)。首次引進(jìn)漯河的地板式輻射取暖設(shè)施。3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會(huì)所、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水直接入戶、地上地下停車場(chǎng)。3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，漯河首家多層全框架結(jié)構(gòu)。3300麗水康城 地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、24小時(shí)熱水服務(wù)、地上、地下停車場(chǎng)、電梯入戶，大型會(huì)所、三重安保系統(tǒng)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。3100雙匯歐洲故事樓間距2439米，地板采暖、歐洲原生態(tài)景致。3700

22、峻峰華庭漯河市首家采用建筑整體是現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，局部采用干掛石材裝飾，抗震八級(jí)，品質(zhì)與安全系數(shù)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，外墻外保溫，現(xiàn)代派整體園林格局。車位配比為2：1，是漯河市目前唯一的全自動(dòng)化立體車庫，單元入戶門均配有無障礙通道。3200上城公館漯東政務(wù)區(qū)首席行政公館?？傮w規(guī)劃上中歐合壁,在戶型設(shè)計(jì)上，融入了雙層挑高陽臺(tái)、大面寬客廳、陽光花房。3000金域藍(lán)灣沙澧河景觀公園、環(huán)境、戶型布局合理、三室朝陽。3600建業(yè)森林半島品牌、市CBD核心區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、15000私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、綠化率42，65米超大樓間距。4000天明第一城 2400社區(qū)幼兒園、13000商業(yè)街

23、、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時(shí)閉路監(jiān)控、門磁窗磁報(bào)警、彩色可視液晶對(duì)講機(jī)、雙層中空玻璃等，院落式圍合布局、漯河市第一個(gè)真正意義上的雙氣大社區(qū).純正意大利生活場(chǎng)。3400 高質(zhì)量樓盤的中心賣點(diǎn)多突出居住環(huán)境，其次是社區(qū)配套，最后是產(chǎn)品，闡明產(chǎn)品的外在要素曾經(jīng)開場(chǎng)影響漯河人群的消費(fèi)觀念。區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)中心賣點(diǎn).建業(yè)壹號(hào)城邦 、雙匯歐洲故事 、紫金城、金地蘭喬圣菲、昌建外灘、金域藍(lán)灣、沙田錦繡天地 、頤景園、天明第一城、花漾年華、上城公館、建業(yè)森林半島 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前有四十余個(gè)主流在售樓盤，開發(fā)面積近二百萬平方米，可謂市場(chǎng)異常昌盛、競(jìng)爭(zhēng)猛烈！區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)主流樓盤解析下面從漯河主流板塊郾

24、城區(qū)、源匯區(qū)做簡(jiǎn)單了解：.區(qū)位特征：是漯河的中央行政區(qū)COD，高端居住區(qū)。沙河以北，工業(yè)興隆，各方面配套相對(duì)完善，居住環(huán)境良好。產(chǎn)品以高檔為主，商品房?jī)r(jià)錢相對(duì)較高，整體均價(jià)約在3200元/平米左右，個(gè)別樓盤接近4000元/平米左右。市場(chǎng)供應(yīng)量較多，對(duì)全市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的影響。郾城區(qū)板塊概略板塊面積配比上100-130占主導(dǎo)面積占該板塊總供應(yīng)量的45%。板塊物業(yè)類型配比上如今以小高層為主占該板塊總共應(yīng)量的64%。板塊戶型配比上以三室為主占該板塊總供應(yīng)量的73%。.建業(yè)森林半島亞泰名仕公館水畔城邦沙田錦繡天地金地蘭喬生非塞納春天花漾年華0395傾城峻峰華亭錦繡淞江雙匯歐洲故事淞江芳園西區(qū)西班

25、牙玫瑰建業(yè)壹號(hào)城邦宏昌新苑開來怡景天鵝湖岷江佳苑山水杭城雙匯國際花園建賞廣宏花園幸福里文萃滿庭芳天泰大廈食品城銀河灣郾城區(qū)板塊頤景園.峻峰華庭開來怡景規(guī)劃與建筑御景園壹號(hào)城邦二期金地蘭喬圣菲廣弘花園森林半島雙匯西班牙玫瑰雙匯歐洲故事花漾年華雙匯國際花園山水杭城銀河灣沙田錦繡天地頤景園現(xiàn)代簡(jiǎn)約、新古典主義、歐式、圍合關(guān)鍵詞：.板塊物業(yè)類型配比上小高層與高層供應(yīng)量相當(dāng)，小高層占44%、高層占45%，并且占主導(dǎo)位置，片面表達(dá)出在物業(yè)類型上比其他板塊超前。板塊戶型配比上以三室為主導(dǎo)戶型，占總供應(yīng)量的78%。板塊面積配比上以130-160為主導(dǎo)面積，占總供應(yīng)量的48%，明顯主導(dǎo)面積比其他板塊的大。板塊特

26、征：是漯河市的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是漯河獨(dú)一位于沙、澧兩河之間的城區(qū)，是獨(dú)一擁有大型體育場(chǎng)館、四星級(jí)賓館、圖書館、千畝森林公園和高等院校的城區(qū)，根底設(shè)備完善，效力設(shè)備一流。區(qū)域以中高檔樓盤為主。近年來隨著可供開發(fā)的土地的減少，房?jī)r(jià)一路攀升，整體均價(jià)已突破3100元/平米，個(gè)別樓盤未來估計(jì)到達(dá)4500元/平米。源匯區(qū)板塊 三室.源匯區(qū)板塊泰盈紫金城麗水康城汐岸都市楓林紫云居昌建外灘麗江花園盛世嘉園金色里程香格里拉陽光水岸碧水軒坤恒金碧苑興和苑未來公寓商務(wù)花園福源銘居祥和家園金域藍(lán)灣濱河花園調(diào)和佳苑.良河雅居都市楓林麗水康城泰贏紫金城金域藍(lán)灣昌建外灘亞泰名仕公館福源銘居坤恒金碧苑金色里程濱河花園

27、調(diào)和佳苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約、新古典主義關(guān)鍵詞：規(guī)劃與建筑.從戶型角度從規(guī)模角度從價(jià)錢角度從建筑角度從配套角度從景觀角度從規(guī)劃角度規(guī)模適中，百畝以下，建筑面積多在20萬平米以內(nèi)。樓盤規(guī)劃多以行列式規(guī)劃為主，其它如天明第一城、金域藍(lán)灣、泰贏紫金城、建業(yè)森林半島等工程采用了部分圍合式規(guī)劃。小高層、高層是市場(chǎng)主流，立面創(chuàng)新度不夠多。建筑風(fēng)格鮮明的工程占部分市場(chǎng)，除金地蘭喬圣菲、新里程、雙匯西班牙玫瑰 、山水杭城等工程以歐式和中式風(fēng)格外；大部以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主外產(chǎn)品精品少，發(fā)明性變革不多。市場(chǎng)多以130平米左右的大三房為主，面積偏大且戶型相近，總價(jià)過高。兩房供應(yīng)量較少，銷售情況較好，面積在90平米左右。四房及復(fù)式去化

28、速度慢；一房的比例較低。高端大戶型開發(fā)均配合有景觀資源，有部分采用中心主題景觀，部分工程多利用河、公園等景觀資源，提升了居住的溫馨度和樓盤的價(jià)值。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備中高端工程較普遍。市場(chǎng)價(jià)值體系不健全，工程價(jià)錢差別較大。中低端工程均價(jià)在2600元左右，質(zhì)量較好的工程銷售均價(jià)在3600元以上，市場(chǎng)高端產(chǎn)品曾經(jīng)至4000元左右。在售主流工程小結(jié)從營銷角度銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體程度不高。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位。有品牌認(rèn)識(shí)，但短少品牌建立行為。多數(shù)物業(yè)管理深度不夠。.住宅市場(chǎng)時(shí)機(jī)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅情景花園洋房高層小高層多層、電梯多層該類產(chǎn)品受政策規(guī)劃限制的影響，屬于禁批類低密度、高質(zhì)量

29、居住類型，從工程用地目的等方面來看不適宜開發(fā)。多層是市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，根據(jù)土地規(guī)劃，可有針對(duì)性的開發(fā)。是現(xiàn)有市場(chǎng)大趨勢(shì)，是未來市場(chǎng)主流物業(yè)類型，目前市場(chǎng)有一定接受度，可開發(fā)。是目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品，從土地利用率來看，可進(jìn)展適量開發(fā)。工程機(jī)分分析住宅市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判.戶型產(chǎn)品時(shí)機(jī)一室二室其它四室三室市場(chǎng)供應(yīng)量少、銷售情況普通，對(duì)工程的地段、配套、環(huán)境等有一定要求，是城市的非主流產(chǎn)品，存在時(shí)機(jī)點(diǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)較大。市場(chǎng)主流產(chǎn)品，周邊工程供應(yīng)量少，銷售現(xiàn)狀較好，其中緊湊型二房是時(shí)機(jī)點(diǎn)是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，130以上面積產(chǎn)品較多，銷售普通。120平米以下戶型銷售現(xiàn)狀好。緊湊型三房是工程時(shí)機(jī)點(diǎn)該類產(chǎn)品對(duì)工程品牌、規(guī)模、質(zhì)量、

30、配套、環(huán)境、地段要求較高，本案不宜配置。該類產(chǎn)品對(duì)工程規(guī)模、質(zhì)量、配套、環(huán)境、地段等要求較高，本案不宜配置。工程時(shí)機(jī)分析戶型時(shí)機(jī)研判.商業(yè)市場(chǎng)時(shí)機(jī)MALL 集中商業(yè)購物中心百貨指規(guī)模宏大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、文娛、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。Mall商業(yè)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)程度要求較高，且體量太大，不適宜本工程。多種零售店鋪、效力設(shè)備集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費(fèi)者提供綜合性效力商業(yè)集合體。面積多在515萬方，體量太大，不適宜此工程。運(yùn)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店，多為大、中型商場(chǎng)，面積在6000以上，體量較大，不適宜工程商業(yè)建立需求。街區(qū)商業(yè)生活

31、超市專賣店休閑文娛文化音像餐飲美食以顧客自選方式運(yùn)營的中小型綜合零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)。以日常生活用品為運(yùn)營重點(diǎn)，面積多在5001500平米，可做效力社區(qū)的便利超市開發(fā)。專門運(yùn)營或授權(quán)運(yùn)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品構(gòu)造以著名品牌、群眾品牌為主。針對(duì)工程周邊的汽貿(mào)園區(qū)，可開發(fā)汽車類品牌專營店。聚集品牌美食或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。本工程周邊無特征餐飲，可適度開發(fā)為居住和商業(yè)提供相應(yīng)配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生、洗浴等本區(qū)域周邊環(huán)境達(dá)不到此類商業(yè)環(huán)境，不宜開發(fā)。便民效力為居住市民和商戶提供相應(yīng)的金融、醫(yī)療、咨詢、通訊、郵政等。工程時(shí)機(jī)分析商業(yè)時(shí)機(jī)研判.51工程背景區(qū)域市場(chǎng)研判工程

32、定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期.了解市場(chǎng)，洞察客戶？.漯河市總?cè)丝?56.90萬人，常住人口248.05萬人。家庭構(gòu)造 “兩口、三口之家成為現(xiàn)代家庭的主流，占一切家庭的84.9%，家庭戶規(guī)模趨向小型化。城鎮(zhèn)化程度進(jìn)一步提高，人口向城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集；目前老城區(qū)依然是居住的第一居所，源匯區(qū)、郾城區(qū)占據(jù)了58.1%的人口居住量；而其他區(qū)域的集中度相對(duì)較低；市區(qū)源匯區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口數(shù)（萬）30474819人口構(gòu)造分析整個(gè)市場(chǎng)客戶主要來源于源匯區(qū)和郾城區(qū)數(shù)據(jù)來源：2021年漯河統(tǒng)計(jì)局.客戶消費(fèi)偏好 在漯河各區(qū)的購買意向?qū)Ρ戎?，源匯區(qū)是漯河的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，認(rèn)可

33、度較高，位居首位。郾城區(qū)和西城區(qū)是漯河最近重點(diǎn)開展區(qū)域，一個(gè)是漯河市的行政商務(wù)中心，一個(gè)是借新客站興起的區(qū)域。.客戶消費(fèi)偏好 大部分人群按揭能承當(dāng)?shù)脑逻€款金額在800至1500元之間，闡明相當(dāng)部分的漯河市場(chǎng)客群實(shí)力有限，對(duì)房屋總價(jià)的要求比較高，偏向于總價(jià)低的產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源漯河樓市統(tǒng)計(jì).67%的人群期望面積區(qū)間在90-120。受現(xiàn)階段國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)及整體房?jī)r(jià)影響，客戶逐漸青睞面積適中，功能齊全的緊湊型戶型產(chǎn)品。客戶消費(fèi)偏好客戶接受面積區(qū)間意向比例數(shù)據(jù)來源漯河樓市統(tǒng)計(jì).年齡多在30歲以內(nèi)。他們?nèi)蝿?wù)生活在兩大汽貿(mào)園區(qū)和建材市場(chǎng)周邊區(qū)域。獨(dú)身占大半，其次為兩人世界學(xué)歷程度較低。從事行業(yè)相對(duì)集中，以汽貿(mào)、

34、建材業(yè)務(wù)的普通員工為主。收入程度相對(duì)較低。 他們的年齡相對(duì)集中，25-35歲之間占絕對(duì)多數(shù)。他們的家庭構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單，獨(dú)身獨(dú)居者占一半，其次為兩人世界。多為大學(xué)本科或以上學(xué)歷，學(xué)歷較高。他們所從事的行業(yè)相對(duì)集中，以商貿(mào)、銀行及教育中的普通職員為 主他們的收入程度與普通工薪族比，處于中等甚至偏上的程度。有一定實(shí)力的投資客。小戶型購房者主要是從事中低等收入行業(yè)、獨(dú)身獨(dú)居或兩人世界的青年人群。小戶型客戶背景特征市區(qū)客戶工程周邊客戶.小戶型購房緣由分析單價(jià)低面積大的房子,地段不是很好，且配套不全目前家庭構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單，面積夠用即可。作為過渡性住房。適用即可；面積小比較好打理對(duì)所購房子的地段及戶型等比較稱心

35、受資金所限的自住者另有其他思索的自住者地段好，保值增值才干強(qiáng)面積小，容易出租投資客可見，他們更注重生活的便利性及面積的經(jīng)濟(jì)適用在按看重程度排序中，看重地段者排在最看重要素的首位配套的重要度也非常高，僅次于地段.數(shù)據(jù)來源于漯河樓盤調(diào)研問卷46%22%19%戶型配套物業(yè)效力地段交通7%6%小戶型客戶購買思索要素比重工程開發(fā)小房型戶型可行性分析地段佳入住方便周邊配套齊全物業(yè)管理好檔次高投資與居住兼可總價(jià)低升值潛力大適宜過渡居住小戶型暢銷條件區(qū)位較差周邊生活配套缺失環(huán)境欠佳非投資傳統(tǒng)區(qū)域。市場(chǎng)對(duì)一房認(rèn)可度不高清華園、金鉆SOHO銷售情況欠佳，宏觀政策限制，打擊投資和初次置業(yè)小戶型者同社區(qū)另兩棟樓30%

36、為小戶型，產(chǎn)品重疊。本工程綜合環(huán)境工程客戶需求分析判別漯河客戶市場(chǎng)對(duì)小房型公寓認(rèn)可度不高，開發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)；而緊湊型二房、三房風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)需求量大，具有較高的開發(fā)可行性。.60工程背景區(qū)域市場(chǎng)研判工程定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析客戶市場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期.搶占市場(chǎng)空白 鎖定目的客戶.漯河首發(fā)RoomMax跨界公寓零浪費(fèi) 更給力概念定位.RoomMax即:空間最大化。 本產(chǎn)品是在房?jī)r(jià)高漲、置業(yè)門檻與購房壓力陡增，緊湊戶型市場(chǎng)越來越青睞之市場(chǎng)情勢(shì)下而提出的：有限空間，發(fā)明無限 ！ 在有限的面積空間內(nèi)，發(fā)明更大更多空間功能的效果，保證運(yùn)用、溫馨的根底之上，浪費(fèi)面積更少，尺度更合理，得房率最高，創(chuàng)意無限

37、能夠。詳細(xì)要求如下：第一， 為客戶量身打造，打造具有生長性的住宅戶型。 第二，尺度人性化，追求零浪費(fèi)。 第二， 空間延展性。其中也包括視覺的延展性。 第四，空間的銜接性。過渡更合理。 第五，置業(yè)上的經(jīng)濟(jì)性，門檻更低、壓力更小。概念解讀. RoomMax緊湊戶型，深度發(fā)掘空間潛質(zhì)，充分利用有限空間、刪除多余的浪費(fèi)面積，最大提高得房率，創(chuàng)意更多適用功能，讓家居生活更愜意。 新功能主義預(yù)留生長空間增設(shè)多功能房，可針對(duì)不同情境的生長家庭。思索到生活習(xí)性上的差別，在功能區(qū)上做了明確劃分，休憩區(qū)與活動(dòng)區(qū)被區(qū)分，使得大家既能居住在同一屋檐下，又杜絕了相互之間的干擾。 適用主義空間利用最大化在接近黃金分割比的

38、空間規(guī)劃中，面積設(shè)計(jì)緊湊，高空間利用率。緊湊戶型，使空間利用最大化。休閑陽臺(tái)，超值適用。有限空間，發(fā)明無限能夠。 溫馨主義人性關(guān)懷無微不至臥室與之間過渡空間適中，溫馨而不浪費(fèi)；主、次臥和書房均設(shè)飄窗，采光充足；U、L型廚房設(shè)計(jì)，洗、切、炒一條直線操作，省力省時(shí)，動(dòng)線流暢，方便運(yùn)用。 享樂主義隨時(shí)隨地全家共享 大尺度寬朗客廳，朋友聚會(huì)、家庭文娛，空間闊綽；創(chuàng)新式三分別衛(wèi)生間，保證隱私，氣派大氣，享用生活更愜意。戶型設(shè)計(jì)理念.關(guān)鍵一：寬飄窗關(guān)鍵二：大客廳關(guān)鍵三：高得房率關(guān)鍵四：多功能房關(guān)鍵五：零浪費(fèi)關(guān)鍵六：更人性RoomMax六大關(guān)鍵點(diǎn)：.餐廳與陽臺(tái)延展了客廳空間和功能，房屋的適用性更強(qiáng)，空間不受

39、干擾性，客廳銜接陽臺(tái)，采光充分，空間外延，除了日常晾曬，亦可放張靠椅，悠閑自得。延展溫馨的亮堂雙廳玄關(guān)為大約1.5平米的過渡區(qū)域，除了可放置玄關(guān)柜存放鞋、傘等雜物外，與衛(wèi)生間入門空間、主臥入戶空間共享，三個(gè)功能都擁有溫馨自若的大尺度。功能跨界 提高空間運(yùn)用效率跨界空間之中，空間亦可進(jìn)展一次神奇的角色互換游戲。客廳對(duì)面的電視墻可翻轉(zhuǎn)，對(duì)內(nèi)還是對(duì)外，分享還是獨(dú)賞，翻轉(zhuǎn)之間，奇觀發(fā)生?；顒?dòng)電視墻 臥室與客廳同享.擁有寬闊擺放各式盥洗修面用品的洗臉臺(tái)，預(yù)留充足洗衣機(jī)位，可獨(dú)立隔離出約1.6米X0.8米的淋浴房，甚至安放溫馨浴缸。高配置衛(wèi)生間 小空間奢享大溫馨明麗廚房全明設(shè)計(jì)，洗菜池前方設(shè)置約0.6米高

40、、約1米長橫窗，足以在閑暇的光陰中以美景為食材烹飪美食。廚房橫窗觀景 直面都市美景約4平米創(chuàng)意空間，不大，卻足以輕松跨界。可以是放松身心的瑜珈室，游樂嬉戲的游戲房，富有情調(diào)的花草園，亦或雅致靜心的品茶間，隨他所想。功能多變 隨他打造.全落地玻璃的觀景大陽臺(tái)，整面墻的通透風(fēng)景，視野通透無逾，無時(shí)無刻感遭到陽光的溫度。寬觀景陽臺(tái)洗手間與廚房之間設(shè)置約1米寬獨(dú)立貯藏空間，不影響室內(nèi)空間，并足夠收納四季服裝。獨(dú)立貯藏間 極強(qiáng)大的收納功能功能齊全，采光充足的大廚房，L型操作臺(tái)方便快捷并節(jié)省膂力。操作臺(tái)下預(yù)留放置廚具的空間，設(shè)置人性化的吊櫥，縱情收納。小居家、大廚房 . 漯河的城市開展定位； 沙澧產(chǎn)業(yè)園的

41、區(qū)域開展規(guī)劃； 兩大品牌市場(chǎng)的重點(diǎn)輻射區(qū)域； 工程規(guī)模的用地目的的限制； 漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)根據(jù)：方法：結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，以市場(chǎng)需求為根底、以客戶需求做為導(dǎo)向；市場(chǎng)定位.定位：高性價(jià)比、精致社區(qū)高性價(jià)比：與漯河市區(qū)相比具有一定價(jià)錢優(yōu)勢(shì)，且區(qū)域交通等均較為完備的房地產(chǎn)工程；精品社區(qū)：擁有較高質(zhì)量的綜合樓盤優(yōu)勢(shì)，功能性突出；深沉內(nèi)涵與底蘊(yùn)：賦予工程全新的精神，提升工程的綜合附加值；.工程在區(qū)域市場(chǎng)中的占位綜合質(zhì)量市場(chǎng)售價(jià)金域藍(lán)灣紫金城都市楓林福源銘居麗水康城本工程建業(yè)森林半島市場(chǎng)占位.價(jià)錢定位推理原那么：確定定價(jià)方法市場(chǎng)分析客戶需求分析本錢測(cè)算確定基準(zhǔn)價(jià)錢價(jià)錢修正價(jià)錢定位競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向需求導(dǎo)向本錢導(dǎo)向價(jià)錢定

42、位.指標(biāo)紫金城麗水康城福源銘居良河雅居金域藍(lán)灣汐岸都市楓林本項(xiàng)目區(qū)位88788.576.56規(guī)模8.568584.54.54品牌7.576.567.576.56品質(zhì)86.55.56876.57戶型77.557.57.57.578景觀8.5665.57.5766配套87.57776.566.5建材87.5777.576.57交通887.587.56.56.57營銷7.57567.5778.5綜合得分797164.56676.5676366比準(zhǔn)系數(shù)0.84 0.93 1.02 1.00 0.86 0.99 1.05 1.00 樓盤均價(jià)3350320031503200360029002986權(quán)重均價(jià)

43、279.87 1160.11 380.65 640.00 310.59 228.54 31.28 3031.04 在不思索工程溢價(jià)因子的情況下，本工程住宅估計(jì)在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)為：3031元/平方米市場(chǎng)比較法：我們采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法，以目前同類市場(chǎng)在售住宅進(jìn)展比較，結(jié)合工程實(shí)踐情況對(duì)本工程初步進(jìn)展整體比較定價(jià)。 . 市場(chǎng)比較價(jià)錢=3031元/。 修正要素：漯河開展提升A%+質(zhì)量定位B%+地域未來規(guī)劃潛力C%=X%，同時(shí)結(jié)合推出時(shí)間思索價(jià)錢上漲要素。 校正后均價(jià)：結(jié)合最終工程定位進(jìn)展確定住宅價(jià)錢定位.代碼鋪面位置鋪面特點(diǎn)面積租金售價(jià)（折算）A柳江小區(qū)底商（建材市場(chǎng)北，距項(xiàng)目600米）門面一層200（4間）

44、4000元/月540020元/月*B文萃江南(柳江路169號(hào)，距項(xiàng)目900米)二層2300 35000元/月340015元/月*C漢江路與井岡山路(3.2公里)門面471000元/月479021元/月*D錦輝小區(qū)（五一路中段、3.7公里）門面房上下兩層200 2000元/月4000280010元/月*E泰山路與民主路口（4.5公里）門面401200元/月675030元/月*市場(chǎng)比較法周邊現(xiàn)有商業(yè)比較價(jià)錢截止2021年3月大部分集中型商業(yè)的樓上部分去化難度較大，所以大都采用先租后售的方法；商業(yè)用房總價(jià)相對(duì)較高，位置較好的商業(yè)用房還能對(duì)投資者產(chǎn)生一定的吸引力，而位置相對(duì)較偏的房源，由于思索到之后的

45、出租或運(yùn)營報(bào)答率較低，在銷售中會(huì)產(chǎn)生一定的抗性。商業(yè)價(jià)值定位.經(jīng)分析，我司對(duì)工程的主要對(duì)比個(gè)案對(duì)工程影響所占的權(quán)重如下：A： Wa=40 B： Wb=30C： Wc=15 D: Wc=10E: Wc=5 項(xiàng)目指標(biāo)本案ABCDE均價(jià)（元/平方）PxPa=5400Pb=3400Pc=4790Pd=3400Pe=6750位置23151618172021環(huán)境25101012152023交通9776788配套1355871011規(guī)模8534356產(chǎn)品22151314101618合計(jì)Q總=100Qx=57Qa=54Qb=62Qc=59Qd=79Qe=87各案均價(jià)按照目前銷售或公開價(jià)錢獲得.商業(yè)價(jià)錢確實(shí)定：

46、以上均為按建筑面積計(jì)的均價(jià)修正后各相關(guān)樓盤價(jià)錢Pi Pi = (Qx/Qi) PiPa = (Qx/Qa) Pa = (57/54) 5400 = 5700Pb = (Qx/Qb) Pb = (57/62) 3400 = 3126Pc = (Qx/Qc) Pc = (57/59) 4790 = 4628Pd = (Qx/Qd) Pd = (57/79) 3400 = 2453Pe = (Qx/Qe) Pe = (57/87) 6750 = 4422由Px=PiWi，得：Px=(Pa Wa+Pb Wb+Pc Wc+Pd Wd+Pe We)/(Wa+Wb+Wc+Wd+We)=(5700 40%+3

47、126 30%+4628 15% +2453 10%+4422 5%)/100% =4377元平米思索到本案商業(yè)擁有年限+所處區(qū)域未來升值空間+區(qū)域租金反推法，我司以為：商鋪表單均價(jià)在4400-5000元/平米左右.我們究竟要把房子賣給誰？他們?cè)谀睦?？有什么特征？如何尋覓？客戶定?五類家庭比例主要特征關(guān)注重點(diǎn)彰顯地位的成功家庭8%家庭成員高學(xué)歷，高收入，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人士。他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上的成功標(biāo)志，房屋成為社會(huì)標(biāo)簽，能夠拉近或增加和周圍同階層人士之間的聯(lián)系，促使事業(yè) 再上一個(gè)臺(tái)階。社區(qū)品牌，規(guī)模，檔次，景觀、物業(yè)服務(wù)及購買人群等綜合性因素。注重自我享受的社會(huì)新銳20%家

48、庭成員年輕化，學(xué)歷較高。思想觀念多元化，注重個(gè)性、品位和自我享受。房屋能體現(xiàn)個(gè)人情調(diào)及品位，也是自我享受的地方。社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、理念。立面和小區(qū)的情調(diào)品位。對(duì)價(jià)格也較敏感關(guān)心健康的老齡化家庭22%家庭結(jié)構(gòu)趨同老齡化，家中有老人或者未來打算和老人同住。對(duì)和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方；對(duì)老人來說房屋時(shí)老人安享晚年的地方。社區(qū)環(huán)境、周邊配套注重家庭的望子成龍家庭15%以孩子為生活核心，小孩的健康成長使他們精神上的寄托。家庭觀念強(qiáng)烈，非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦、健康快樂。房屋時(shí)孩子健康成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。戶型設(shè)計(jì)、景觀、教育配套、地段、物業(yè)及社區(qū)氛圍等因素。價(jià)格敏感的務(wù)

49、實(shí)家庭35%收入不是很高，還處于事業(yè)的起點(diǎn)或者奮斗期。購房謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，更多抱著置業(yè)的心態(tài)購房。看中房屋質(zhì)量。價(jià)格敏感度最強(qiáng)，其次是戶型設(shè)計(jì) 目前工程周邊的缺乏居住氣氛，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群支撐力缺乏。而對(duì)其他各區(qū)域消費(fèi)人群的吸引上，本工程要弱于淞江新區(qū)和依托西客站開展的西城區(qū)。當(dāng)前社會(huì)主流家庭構(gòu)成：.本工程客戶定位-漯河中端為主打客戶，詳細(xì)為中小生意人，并思索周邊泛公務(wù)員階層、產(chǎn)業(yè)人口和市區(qū)溢出人口。來源：城西南客戶為主，主要是城西南第一次置業(yè)者及外地生意人職業(yè)：個(gè)體商戶、企事業(yè)中層員工等行業(yè)：建材、汽貿(mào)、醫(yī)生、貿(mào)易零售、食品加工等目的：居住為主，部分長期儲(chǔ)值年齡：25-35歲收入：家庭年收入6

50、萬元以上中心客戶重要客戶其他客戶來源：城西南以及周邊鎮(zhèn)的其他地域職業(yè)：泛公務(wù)員、商貿(mào)、物流業(yè)從業(yè)人員行業(yè)：食品加工、汽貿(mào)等目的：居住、儲(chǔ)值、父母養(yǎng)老年齡：35-50歲收入：家庭年收入10萬元以上周邊3公里內(nèi)客戶群工程地公交覆蓋的范圍內(nèi)城區(qū)其它區(qū)域的外出生意人郾城區(qū)、西城區(qū)隨機(jī)客群次主流客群主流客群.原居民群需求特征 周邊第一代居民的改善住房需求；原居住家庭衍生分化產(chǎn)生的購房需求；生活任務(wù)與此區(qū)域親密相關(guān)客群的居住需求；主流客群： 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商戶等客群需求特征 文化不一定高/素質(zhì)普通/品味普通，新興樸實(shí)型消費(fèi)群體；明智/客觀/現(xiàn)實(shí)；注重產(chǎn)品適用性和整個(gè)社區(qū)的氣質(zhì).尋求低價(jià)的市區(qū)外沿市場(chǎng) 市內(nèi)普通

51、階層或漯河本地不是太富有的客群；資金不多，在市區(qū)曾經(jīng)難覓這樣價(jià)位的樓盤，迫使他們購房沿軌道交通向外延伸；出生于70年代以后，地域概念不強(qiáng)，注重交通便利性和產(chǎn)品； 外地來漯的知識(shí)型新青年移民新漯河人 本區(qū)域內(nèi)獨(dú)立于家庭、追求時(shí)髦的青年群體次主流客群需求特征：市區(qū)企事業(yè)單位中層需求特征 該類客群資本并不雄厚，在市區(qū)好地段買房資本缺乏，把購房目的向外轉(zhuǎn)移；.工程背景區(qū)域市場(chǎng)研判工程定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期.優(yōu)化產(chǎn)品線 提升競(jìng)爭(zhēng)力.產(chǎn)品優(yōu)化建議與競(jìng)爭(zhēng)力分析規(guī)劃戶型建筑配套風(fēng)格景觀規(guī)劃為靈魂，戶型乃根底，建筑是籠統(tǒng)，景觀、配套是附加值.現(xiàn) 狀 分 析.工程整體鳥瞰現(xiàn)有規(guī)劃方

52、案評(píng)價(jià)：建筑高低參差，天際線落差明顯；遠(yuǎn)觀，建筑顏色明快、柔和，不乏亮麗，質(zhì)量感較強(qiáng)；單獨(dú)近觀，效果略輸于遠(yuǎn)觀。12FS單體效果.產(chǎn) 品 優(yōu) 化規(guī)劃景觀建筑戶型配套.規(guī)劃優(yōu)化建議1.建議增設(shè)泛會(huì)所功能。充分發(fā)掘臨街面臨107國道功能，最大化利用邊側(cè)土地的價(jià)值。2.部分三層、四層。外型別致講究，樓頂綠化，成為小區(qū)的亮點(diǎn)之一。57m13.87m方案保管的原有6層拐角建筑。1.發(fā)掘小區(qū)內(nèi)部立體空間、建筑灰空間的利用。2.圍繞小區(qū)北圍墻內(nèi)側(cè)做文章，打造與工程概念相一致的主題景觀圍墻。.原有六層拐角樓保管5300平米的情況下 在規(guī)劃上要與1#樓底商、宗地西側(cè)臨107國道商業(yè)構(gòu)成有機(jī)銜接，思索到商業(yè)規(guī)模及

53、整體小區(qū)質(zhì)量，建議取消3#號(hào)一層底商如取消六層拐角樓的情況下 商業(yè)可按現(xiàn)行規(guī)劃方案執(zhí)行關(guān)于商業(yè)規(guī)劃優(yōu)化建議規(guī)劃優(yōu)化建議.產(chǎn) 品 優(yōu) 化規(guī)劃景觀建筑戶型配套.景觀優(yōu)化建議景觀優(yōu)化原那么參與性強(qiáng)、有主題、線性與節(jié)點(diǎn)相結(jié)合；小投入、出效果，有特征、靚點(diǎn)；景觀風(fēng)格園林特征，因面積有限，多以“庭院景致方式表達(dá)，同時(shí)引入“水元素作為點(diǎn)綴，后期可與綠化用水相結(jié)合。庭院假山庭院跌水花架走廊屋頂綠化.產(chǎn) 品 優(yōu) 化規(guī)劃景觀建筑戶型配套.建筑優(yōu)化建議建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義，簡(jiǎn)約、時(shí)髦；突出線條合理搭配，以成為地標(biāo)式建筑。建筑顏色，建議以偏暖色系為主建筑立面，可兩段式，亦可以三段式.產(chǎn) 品 優(yōu) 化規(guī)劃景觀建筑戶型配套.戶

54、型定位原那么空間適用、功能合理、尺度適中，刪除多余的與浪費(fèi)的面積，追求零浪費(fèi)，降低置業(yè)門檻總房款。原那么一：主流市場(chǎng)熱銷戶型緊湊型原那么二：非主流市場(chǎng)空白點(diǎn)創(chuàng)新型 一切創(chuàng)新型都以高本錢與高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，本案是公司當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)工程，建議采用緊湊型主流熱銷戶型。.戶型優(yōu)化建議3#樓戶型細(xì)節(jié)需進(jìn)一步伐整調(diào)整后：兩梯三戶兩房三房三房調(diào)整前：兩梯四戶二房一房一房三房與左側(cè)邊單元對(duì)稱.戶型優(yōu)化建議1#樓19M22M原方案中戶型平面圖商鋪進(jìn)深19米。進(jìn)深過大利弊分析：利1出面積，商業(yè)可售資源添加2商業(yè)一方售價(jià)比住宅高。可比較總體收入弊1緊縮了樓間距2占用景觀綠地3降低整個(gè)小區(qū)的質(zhì)量4影響住宅部分售價(jià)5超出息深，

55、采光差，降低了商鋪的質(zhì)量，影響商鋪價(jià)錢提升空間。1#樓整體進(jìn)深商鋪進(jìn)深加上外置樓梯22米，擠占本來就非常有限的內(nèi)部綠地空間，思索到部分停車位的設(shè)置，情況更甚。16M控制商鋪進(jìn)深，減小到16.5米詳細(xì)參照總平圖；調(diào)整為.戶型優(yōu)化建議1#樓結(jié)合1#樓的實(shí)踐情況：1#樓東西總體長77米，建議在設(shè)計(jì)戶型組合時(shí)，采用兩房與三房相結(jié)合、2房單元與3房單元搭配的規(guī)劃方式，如中間單元為緊湊三房，兩端單元為緊湊兩房1#樓戶型規(guī)劃表示圖緊湊兩房緊湊三房緊湊兩房緊湊三房.戶型配比建議 主力戶型為緊湊兩房80平米左右，緊湊小三房95100平米三房一廳，110平米左右的三房?jī)蓮d，功能齊全，面積緊湊。援用元素：觀景窗、多

56、陽臺(tái)設(shè)計(jì)、挑高陽臺(tái)、入戶花園、多功能房等樓棟單元數(shù)戶房型面積區(qū)間套數(shù)面積小計(jì)（套）比例1#（6F）4一梯兩戶兩室兩廳80士51612809.09%三室一廳一衛(wèi)100士588004.55%三室兩廳兩衛(wèi)110士588804.55%3#(18F)3兩梯三戶兩室兩廳80士554432027.84%三房（一廳）100士554540027.84%三房（二廳）110士554594027.84%合計(jì)719418620100%備注：2#樓共50套，3-2,40套；2-2,10套。4#樓共50套，1-1,30套；2-2,20套.戶型編號(hào)A-80-2B1W-18F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率76.72平方63.66平方13.06平方84%客戶定位中產(chǎn)品特點(diǎn)1、80平米二房二廳2、得房率83% 3、小高層公寓，5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)7、分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立生活陽臺(tái)80系列緊湊二房?jī)煞謩e衛(wèi)生間臥室都帶凸窗任務(wù)陽臺(tái)溫馨的室內(nèi)尺度廚房可翻開，空間開闊產(chǎn)品戶型參考.戶型編號(hào)A-90-2B1W-18F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.25平方72平方12.25平方85%客戶定位中產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米二房二廳2、得房率