綜合體聚合增值之商業(yè)對住宅價值的提升ppt課件

1、綜合體聚合增值之商業(yè)對住宅價值的提升.2資源共生、聚合增值案例自創(chuàng)未來綜合體開發(fā)建議123內(nèi)容目錄.3“城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進展組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而構(gòu)成一個多功能、高效率的綜合體。什么是城市綜合體？它不是多功能建筑的簡單組合，而是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。資源共生、聚合增值 住宅公寓城市綜合體構(gòu)成要素購物中心12354寫字樓酒店.世界著名的城市綜合體德國索尼中心索尼中心位于德國柏林波茨坦廣場北部，占地26,400平方米，共由8座建筑組成，其中包括

2、索尼公司歐洲總部、電影媒體中心、寫字樓、商業(yè)效力、住宅公寓、休閑文娛設(shè)備等。在各類物業(yè)中，由于其優(yōu)越的地理位置，以辦公和商業(yè)為主；辦公、商業(yè)以及由辦公商業(yè)混合而成的電影之家分別占50、18和 12，同時，該工程提供了20的高檔住宅。4.世界著名的城市綜合體洛克菲勒中心5洛克菲勒中心位于美國紐約曼哈頓島中部，占地8.9公頃，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米，容積率達18，是集辦公、商業(yè)、旅游、居住和文娛于一體的都市綜合體。工程將廣場、大樓、地下空間與街區(qū)聯(lián)成一體的設(shè)計將城市的綜合功能發(fā)揚到了極致。.世界著名的城市綜合體東京六本木新城 六本木新城位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，具備了居住、辦公、

3、文娛、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)備，是一個超大型復(fù)合型都會地域，約有2萬人在此任務(wù)，平均每天出入的人數(shù)達10萬人。6.城市綜合體產(chǎn)品角色及作用在既定的開發(fā)目的和限制條件下，需求結(jié)合不同物業(yè)所承當(dāng)?shù)墓δ軄泶_定工程的功能組合和規(guī)模配比?，F(xiàn)金流產(chǎn)品 住宅、產(chǎn)權(quán)式公寓等-擔(dān)當(dāng)起產(chǎn)生工程現(xiàn)金流的作用。為后期工程運作提供資金，同時也存在著宏大的升值空間?；\統(tǒng)奉獻型產(chǎn)品 五星級酒店、超高層5A級寫字樓：它們樹立了工程高端籠統(tǒng)，且它們設(shè)計獨特醒目的外形，構(gòu)成高樓林立的美境，呵斥劇烈的視覺沖擊效果，從而成為城市的地標(biāo)式建筑。零售配套型產(chǎn)品 作為超大規(guī)模的商業(yè)，是工程的中心部分，也自然擔(dān)當(dāng)起了工程的明星標(biāo)桿的角色，

4、從而實現(xiàn)各部分的價值互補，提升綜合體的整體價值。而作為綜合體的中心部分，它能否勝利運作，將是工程成敗的關(guān)鍵。.酒店商住SOHO寫字樓商業(yè)購物公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升質(zhì)量高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住戶消費人流提升質(zhì)量資源平臺提升質(zhì)量商務(wù)消費人流商旅消費人流城市綜合體內(nèi)部機制 各區(qū)域構(gòu)成一個互融互補、相互依存、相互助益的多功能關(guān)系，構(gòu)成生活溫馨、高效率運作的整體。 從各功能之間的相互關(guān)聯(lián)可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)購物功能是城市綜合體的中心，與其他產(chǎn)品之間關(guān)系嚴密，它能否勝利運作，將是工程成敗的關(guān)鍵。8.案例分析深圳華潤中心9深圳華潤中心位于深圳市羅湖區(qū)深圳金融商業(yè)中心區(qū)域，地處深圳市東西貫穿的兩條主干

5、道深南大道和濱河大道之間，與地王大廈隔深南大道相望。交通便利，地鐵一號線大劇院站有地下通道直接相連，周邊共有巴士線路30多條。是集零售、餐飲、文娛、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55 萬平方米，總投資逾40 億港幣。集零售、餐飲、文娛、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群.案例分析深圳華潤中心分期產(chǎn)品類型建筑面積租/售經(jīng)營情況一期萬象城一期（購物中心）18.8萬只租不售一站式高檔購物中心，主力店有芮歐百貨、Ole超市、繽紛萬象滑冰場、嘉禾影院等。華潤大廈（寫字樓）4.2萬只租不售國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，共29層，已有眾多國

6、際金融機構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)及世界500強企業(yè)進駐。二期幸福里（城市豪宅）11萬銷售由3棟49層165米的超高層住宅組成，均價4萬元/君悅酒店（酒店）7.6萬持有，委托管理超五星級酒店，含400間酒店客房及75間酒店式公寓萬象城二期（國際街區(qū)）2萬只租不售由1-3層國際名品街區(qū)組成，商戶主要有CARTIER、HERMES、BVLGARI、DIOR、TIFFANY & CO.、Salvatore Ferragamo10.案例分析深圳華潤中心一期工程2002200320212005時間商業(yè)拿地寫字樓酒店住宅三期工程二期工程建立期開業(yè)運營培育期2004200620072021202120212021運

7、營成熟期建立期交付運營培育期運營成熟期建立期開業(yè)運營建立期開盤入伙工程一期從拿地建立到開業(yè)歷時2年，購物中心和寫字樓建立、招商、運營先行。二期酒店和住宅在拿地后四年啟動建立，歷時4年。至2021年11月，君悅酒店開幕，住宅銷售終了，深圳華潤中心全面落成。11.案例分析深圳華潤中心億元深圳華潤中心經(jīng)過8年的投資運營，2021年完成建立，工程靜態(tài)回收期約8年，由于幸福里銷售才實現(xiàn)資金回籠。資金投入期資金滾動期資金回收期12.案例分析深圳華潤中心2004年12月購物中心開業(yè)，寫字樓入住2021年7月華潤二期封頂活動慶典、招商發(fā)布會暨幸福里展廳開放2021年10月幸福里攜手萬象城舉行藝術(shù)展、fashi

8、on week2021年1月VIP客戶嘉禾影院專場答謝2021年6月樣板房開放1棟認籌2021年7月綜合體產(chǎn)品發(fā)布會2021年7月業(yè)主參與LV開業(yè)2021年9月業(yè)主專場酒會,zegna業(yè)主成衣定制專場,herms開業(yè)酒會2021年11月深圳君悅酒店開業(yè)儀式2021年12月入伙幸福里城市高層豪宅在購物中心及寫字樓開業(yè)后啟動開發(fā)建立，在住宅的營銷推行期間舉行了多次與購物中心的互動活動，經(jīng)過萬象城為業(yè)主提供高質(zhì)量的配套效力。13.案例分析深圳華潤中心在展廳開放前期，經(jīng)過工程施工圍墻傳送“都市綜合體定位14.案例分析深圳華潤中心首本“籠統(tǒng)樓書全面演繹“都市綜合體及給客戶帶來的“獨特生活方式和價值體驗步

9、行是汽車時代的奢侈品時間是生命的奢侈品幸福里，是城市生活的奢侈品15.案例分析深圳華潤中心2021.07.25：“幸福里展廳開放暨華潤中心二期封頂活動慶典16.案例分析深圳華潤中心幸福里、君悅酒店、萬象城二期“招商成果發(fā)布會17.充分利用萬象城自有資源，浸透中心價值“幸福城市藝術(shù)展一期“幸福城市藝術(shù)展二期攜手萬象城Fashion Show時髦藝術(shù)周案例分析深圳華潤中心18.案例分析深圳華潤中心2021.7 “傾城之戀城市綜合體發(fā)布會，凱悅國際物業(yè)管理的顧問效力簽約儀式，啟動幸福里業(yè)主卡儀式19.案例分析深圳華潤中心工程啟示： 1、工程持有型商業(yè)購物中心、甲級寫字樓先行，奠定工程高端質(zhì)量； 2、

10、在片區(qū)高端氣氛構(gòu)成后進展二期開發(fā)，國際名品招商同時進展，與高端住宅互動頻繁； 3、提早一年造勢，住宅展廳開放與二期國際名品招商發(fā)布會同時進展； 4、利用萬象城舉行多次業(yè)主品鑒會，將頂級時髦生活理念傳達給業(yè)主，約10%的客戶反復(fù)購買； 5、本工程最終還是經(jīng)過住宅的銷售回籠資金，平衡現(xiàn)金流。20.案例分析萬達廣場萬達集團的運營方式主要采用：商業(yè)部分租賃方式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托運營萬達城市綜合體主要是指2006年以后的第三代產(chǎn)品，主要位于城市副中心、城市的開發(fā)區(qū)及CBD。從單店到組合店再到 “城市綜合體 ，萬達的第三代產(chǎn)品實現(xiàn)了質(zhì)的變化，所謂萬達城市綜合體，普通由高星級酒店、高檔寫

11、字樓、酒店式公寓或SOHO 、大型綜合購物中心SHOPPING MALL 、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。 21.案例分析萬達廣場萬達 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)方式萬達地產(chǎn)的商業(yè)方式精華“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的方式，享用房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價雙重利潤。萬達商業(yè)方式和盈利方式，在第一代產(chǎn)品中曾經(jīng)獲得一定的效果；而放棄“現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 的部分第二代產(chǎn)品， 那么遭遇了宏大的困難和壓力。 優(yōu)化后的第三代產(chǎn)品，使萬達商業(yè)方式和盈利方式進入了順暢的“通路 ，效果顯著。22.城市名稱選址類型項目選址功能組合1北京區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路93號商業(yè)（38%）+寫字樓（6%）+酒店（12%）+住宅（43%）

12、2寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號商業(yè)（47%）+酒店（5%）+住宅（23%）+公寓（11%）3武漢區(qū)域中心新華西路和新華下路的交匯處商業(yè)（35%）+住宅（48%）+公寓（6%）+寫字樓（11%）4重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)（24%）+寫字樓（10%）+酒店（6%）+住宅（50%）+公寓（10%）5無錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū) 商業(yè)（33%）+寫字樓（5%）+酒店（7%）+住宅（51%）+公寓（4%）案例分析萬達廣場選取萬達廣場含住宅產(chǎn)品的綜合體工程，從其功能組合可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品占工程總量比重在2050%之間，奉獻了工程絕大部分現(xiàn)金流。23.案例分析萬達廣場武

13、漢菱角湖萬達廣場工程總建面 50萬商業(yè)街： 4.5萬集中商業(yè)：10萬寫字樓： 5.5萬公寓： 2.5萬住宅： 18.5萬地下室： 10萬24.案例分析萬達廣場6個月商業(yè)街上市12個月住宅上市20個月集中商業(yè)開業(yè)28個月清盤交付2021.4.302021.10.222021.4.242021.122021.126個月：銷售16億元，已投入資金地價13億元。稅后凈利8-9億商業(yè)街一方全本錢按1萬元12個月：住宅均價為11000元/，比周邊同期上市樓盤高15%左右萬科城均價9000元/住宅提供現(xiàn)金流為16億元。工程逆市熱銷，榮膺2021年上半年武漢銷售冠軍。26個月：清盤交付后，萬達獲得集中商業(yè)10

14、萬平米+7億元現(xiàn)金+10億元貸款資金18個月：10萬平米集中商業(yè)進展運營抵押貸款，按租金150元/月/平米、以DCF模型評價后的公允價值的5成計算，可獲得10億元運營性抵押貸款25.案例分析萬達廣場工程啟示： 1、經(jīng)過住宅/商業(yè)街等可售產(chǎn)品的提早入市，萬達的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)方式可以快速回籠資金，根本保證單個工程資金平衡； 2、萬達經(jīng)過多年的實際累積和強大的品牌號召力，真正將 “每座萬達廣場都是一個城市中心的口號變成了現(xiàn)實，呵斥住宅客戶的升值預(yù)期； 3、憑仗綜合體的定位優(yōu)勢和本身品牌優(yōu)勢，萬達廣場住宅可以溢價15%左右。26.案例分析上海新天地上海新天位置于上海市中心盧灣區(qū)淮海中路東段。1999年

15、，瑞安集團獲得太平橋地域52公頃的土地，開場新天地改造工程。工程總占地約52萬，總建筑面積約126萬 ，其中商業(yè)約6萬 ，酒店式公寓2萬，辦公樓50萬，住宅68萬。工程前期投資14億元，其中自有資金8億元，動遷費6.7億元。27.案例分析上海新天地上海新天地功能構(gòu)成比例上海新天地各功能類型及運營方式類型運營方式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級酒店式精裝修高檔生活方式購物中心出租出租出租出賣28.1997年 規(guī)劃想象1998年 拿地1999年 新天地北里開工 中心綠地及人工湖開工2001年 新天地北里開業(yè) 中心綠地及人工湖開放 新天地南里開工 住宅一期開工 寫字樓一期開工2002年 新天地南里開業(yè)，住宅一

16、期銷售率1003周售罄2003年 住宅一期完工交付，住宅二期開工2004年 寫字樓一期1,2號樓完工，出租率90以上2006年 住宅二期完工，4個月銷售終了2007年 住宅三期開工，寫字樓二期開工2021年 住宅三期第一次開盤2021年 新天地購物中心開業(yè)2021年 住宅三期第二次推盤29.案例分析上海新天地湖心綠地 商業(yè) 寫字樓 住宅 時間開發(fā)步驟填補綠脈空缺，提升居住環(huán)境價值。羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地域土地99年 2002年南里開街對工程價值抬升的奉獻回收投資，賺取利潤，實現(xiàn)工程溢價以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌中西交匯鑄就特征商業(yè)，帶動房地產(chǎn)地價提

17、升節(jié)省后期營銷費用一期2003年二期2006年三期2021年四期在建2003年一期建成 地段成熟具備高端商務(wù)構(gòu)成的條件淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴展進一步抬升后期住宅的投資價值環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價值；高檔住宅獲取溢價30.2002年翠湖天地一期雅苑16000元/平米2006年翠湖天地二期御苑60000元/平米2021年翠湖天地三期嘉苑67000元/平米2021年翠湖天地三期manor13-16萬元/平米新天地周邊房價新天地房價走勢隨著新天地的成熟， 區(qū)域價值提升明顯案例分析上海新天地31.案例分析上海新天地工程啟示： 1、因本工程是舊改工程，綠地、人工湖等公建配套先行，從改善區(qū)域環(huán)境做起

18、； 2、新天地街區(qū)改造率先啟動，以低租金引入眾多目的品牌，營造時髦生活氣氛； 3、隨著新天地的成熟，住宅質(zhì)量的不斷攀升，溢價也非常明顯，三期住宅售價直逼著名豪宅湯臣一品，到達16萬元/； 4、從環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價值，最終經(jīng)過高檔住宅獲取溢價。32.案例分析星河龍崗COCO Park別墅洋房星河龍崗COCO Park位于黃閣南路與深惠路交匯處北角，總占地面積15.9萬，總建筑面積468090，其中商業(yè)8.2萬，住宅17萬。龍崗COCO Park是首個COCO Park品牌復(fù)制的勝利作品?？傉嫉孛娣e3萬平方米，建筑面積達8.2萬平方米，建筑主體共八層，其中地上四層，地下四層。33.案例分

19、析星河龍崗COCO Park龍崗COCO Park定位區(qū)域家庭型休閑購物中心，除主力店山姆會員店、博納國際影城、喜悅真冰滑冰場、反斗樂園等外，還含時髦服飾、中西特征美食、親子樂園、潮流數(shù)碼等業(yè)態(tài)。34.案例分析星河龍崗COCO Park星河時代花園由17棟聯(lián)排別墅，11棟多層住宅，及10棟高層住宅組成，總戶數(shù)1618戶。高層均價2萬元/，別墅均價4萬元/。35.案例分析星河龍崗Coco Park2003.12.23，星河集團以總價2.5億元拿地2021.10.18，工程開工2021.8.28，丼行星河時代大典, COCOPARK龍崗時代店正式進駐，山姆會員店等頂級品牉簽約集體簽約。2021.1

20、0.10，工程開盤。2021.1.3，深圳實驗學(xué)校進駐星河時代。2021.7，住宅全面入伙硬廣造勢時代大典2021.9.1，COCOPARK購物中心開業(yè)2021.8，住宅銷售終了，總銷售額23.4億元36.案例分析星河龍崗Coco Park工程啟示： 1、在開發(fā)時序上，住宅先推出銷售，購物中心于2年后開業(yè)； 2、在工程初次宣傳時，即利用城市綜合體的概念奠定工程多功能高端籠統(tǒng)； 3、在住宅開盤前1個多月，結(jié)合產(chǎn)品發(fā)布會舉行浩大的主力店簽約儀式，進一步進展市場預(yù)熱； 4、擁有區(qū)域購物中心的齊全配套，住宅開盤價比同期樓盤普遍高出15%20%； 5、購物中心在住宅入住后開業(yè)，住宅人群能為購物中心提供消

21、費人流。37.未來綜合體開發(fā)建議1、從規(guī)劃上，充分表達各業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，從前端把控，真正做到資源共生、聚合增值。例子：購物中心與住宅每層進展聯(lián)接，利用門禁系統(tǒng)保證住宅的私密性。38.2、從開發(fā)時序上，建議仍以住宅、公寓等居住型可售物業(yè)先期開發(fā)，商業(yè)同步啟動建立假設(shè)工程周邊商圈需求培育，可延緩開發(fā)速度，為客戶營造升值預(yù)期。3、在開發(fā)過程中，住宅營銷應(yīng)與商業(yè)招商推行充分結(jié)合、相互促進： 工程住宅開盤前，提早一個月左右舉行商業(yè)主力店簽約儀式，可與住宅產(chǎn)品發(fā)布會或住宅樣板間開放結(jié)合； 在商業(yè)招商大會發(fā)布時，假設(shè)此時還有住宅即將推出，那么可與住宅的新品發(fā)布會結(jié)合，在商業(yè)招商同時預(yù)熱住宅市場； 在招商及住宅營銷的過程中，可利用已招商的品牌資源，為業(yè)主舉行一系列的專設(shè)活動，例如時髦周、藝術(shù)展等，傳達綜合體工程高端生活方式。未來綜合體開發(fā)建議39.未來綜合體開發(fā)建議4、將我司目