有關(guān)對(duì)商有關(guān)對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探討的應(yīng)用

1、. .8/8關(guān)于對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探討關(guān)于對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探討作者靖楓摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和人們生活水平的提高，極活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，持續(xù)升溫的“購(gòu)房熱”給房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。但是，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后也隱藏了不少問題，其中的熱點(diǎn)問題之一就是商品房面積“縮水”糾紛。商品房銷售面積是商品房買賣的一個(gè)核心問題，由于我國(guó)目前有關(guān)這方面的立法還不健全，因面積差異而引起的糾紛不斷發(fā)生，因此，非常有必要認(rèn)真研究當(dāng)前商品房銷售面積差異的處理方法，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 關(guān)鍵詞：商品房 合同 面積 處理近年來，我國(guó)的房

2、地產(chǎn)交易日趨活躍，但相應(yīng)的立法卻比較滯后，這使得有些房地產(chǎn)交易糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。尤其是約定面積與實(shí)測(cè)面積之間發(fā)生差異的現(xiàn)象普遍存在，由此引發(fā)的商品房面積“縮水”糾紛已成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。因此，認(rèn)真研究當(dāng)前商品房面積差異的處理方法是十分必要的，這對(duì)于規(guī)發(fā)展商的市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、商品房銷售面積差異產(chǎn)生的原因面積是房屋使用價(jià)值和交易價(jià)格的基礎(chǔ)，但由于誤差的客觀存在性，房屋在施工和測(cè)量中產(chǎn)生誤差是不可避免的，故商品房交易中約定的銷售面積與房屋的實(shí)際面積之間必然會(huì)存在一定的差異?？墒牵壳俺霈F(xiàn)的商品房

3、銷售面積差異處理糾紛中，誤差卻往往不是引起糾紛的主因。由建設(shè)部頒布的商品房銷售管理辦法的第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！币簿褪钦f，商品房的面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積為準(zhǔn)，這部分面積稱為產(chǎn)權(quán)登記面積。但是在實(shí)踐操作中，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時(shí)，大多沒有請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)商品房面積實(shí)施測(cè)繪，或者雖有測(cè)繪但測(cè)繪面積未經(jīng)房管部門的審核確認(rèn)。因此，排除測(cè)繪單位的技術(shù)原因后，商品房銷售面積差異往往來源于開發(fā)商的自身行為，最常見的原因之一就是開發(fā)商在商品房建設(shè)過

4、程中對(duì)房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更。有的開發(fā)商為了牟取暴利，不僅擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至重復(fù)計(jì)算共有面積，人為地增大分?jǐn)傁禂?shù)。這樣，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，商品房買賣合同約定的面積就很可能與房管部門審核確認(rèn)的面積發(fā)生差異。二、有關(guān)商品房銷售面積與其差異處理的規(guī)定存在的問題（一）部分有關(guān)商品房面積的名稱不統(tǒng)一商品房面積的測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，而進(jìn)行精確測(cè)繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱。可是，目前的法律法規(guī)以與規(guī)章制度卻對(duì)某些同一的概念進(jìn)行了不同的表述，當(dāng)中最典型的例子之一就是對(duì)“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”的不一稱謂。商品房銷售管理辦法第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?/p>

5、面積組成”。商品房銷售面積計(jì)算與公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第五條規(guī)定：“商品房按套 或單元出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套或單元建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”。另外，由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的商品房買賣合同示文本中還有一個(gè)“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的概念，后來建設(shè)部在商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示文本指南中才明確指出：“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e就是指分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”。顯然，“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”、“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”以與“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”指的是同一概念，就它們的實(shí)質(zhì)容而言，彼此間

6、沒有任何差異。一些別有用心的發(fā)展商便在這表述不一的名稱上做起了文章，他們?cè)谂c消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時(shí)對(duì)這些專業(yè)名稱顛來倒去，借此瞞天過海，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。在一個(gè)真實(shí)案例中，發(fā)展商把公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e解釋為由“共有分?jǐn)偯娣e”與“另有小區(qū)分?jǐn)偂眱刹糠纸ㄖ娣e組成，將不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積的“另有小區(qū)分?jǐn)偂辈糠忠灿?jì)入了銷售面積。其實(shí)，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e與共有分?jǐn)偯娣e本屬同一概念，發(fā)展商的這種做法顯然是的，但由于有關(guān)“共有建筑面積”的名稱不統(tǒng)一，這使得發(fā)展的伎倆極具迷惑性，即使是專業(yè)的房屋測(cè)繪單位和房管部門也未必能識(shí)破當(dāng)中的把戲，更何況是缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的一般消費(fèi)者呢？

7、（二）多種計(jì)價(jià)方式讓商品房面積差異處理紛繁復(fù)雜商品房銷售管理辦法第十八條規(guī)定；“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！币簿褪钦f，商品房的銷售計(jì)價(jià)方式有以下三種：按套計(jì)價(jià)、按套建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。三種計(jì)價(jià)方式各有個(gè)的優(yōu)點(diǎn)，但不存在完美的計(jì)價(jià)方式，它們各自的缺陷也是明顯的。就按套計(jì)價(jià)而言，其特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房?jī)r(jià)款；其缺點(diǎn)則是房?jī)r(jià)款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。至于按套建筑面積計(jì)價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測(cè)量簡(jiǎn)便容易；但是由于按套建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)于這部

8、分的面積差異很難主權(quán)利。而按建筑面積計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計(jì)價(jià)方式中，雖然套建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套建筑面積，購(gòu)房者就很難保障自己的權(quán)益了。在目前的立法狀況下，不同的計(jì)價(jià)方式會(huì)對(duì)商品房面積差異處理的結(jié)果產(chǎn)生不同的直接影響。多種計(jì)價(jià)方式并行雖然豐富了當(dāng)事人的自主選擇權(quán)，但也使房屋面積差異糾紛的處理變得復(fù)雜起來。同一種面積差異情形，因?yàn)橛?jì)價(jià)方式的不同，處理的原則和結(jié)果也往往不同。計(jì)價(jià)方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復(fù)雜性，消費(fèi)者在

9、選擇計(jì)價(jià)方式時(shí)很難預(yù)料到計(jì)價(jià)方式對(duì)面積差異處理的不同影響，在簽訂合同時(shí)往往因?yàn)闊o所適從而聽任開發(fā)商的引導(dǎo)。不良的開發(fā)商則將引導(dǎo)變成誤導(dǎo)，千方百計(jì)地讓消費(fèi)者選擇對(duì)開發(fā)商自身有利的計(jì)價(jià)方式和面積差異處理方法。（三）商品房買賣合同的設(shè)計(jì)存在漏洞，有欠公平為了規(guī)商品房的市場(chǎng)交易，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)了商品房買賣合同示文本（以下簡(jiǎn)稱示文本）。如今，示文本在全國(guó)圍已經(jīng)得到廣泛推行和使用，有的地區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門還將使用示文本簽訂商品房買賣合同作為房屋產(chǎn)權(quán)登記備案的前提條件。示文本的頒布確實(shí)對(duì)規(guī)商品房銷售行為起到了不小的作用，在一定程度上減少了商品房買賣合同糾紛，保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，并

10、且促進(jìn)了住房消費(fèi)的發(fā)展。不過，示文本并非十分完善，其設(shè)計(jì)上的漏洞給了發(fā)展商“鉆空子”的機(jī)會(huì)。第一，示文本的設(shè)計(jì)思路過于理想化，沒有充分考慮到當(dāng)事人雙方所處地位和知識(shí)結(jié)構(gòu)的重大差異。示文本的設(shè)計(jì)是建立在買賣雙方地位平等的基礎(chǔ)上的，旨在避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切而出現(xiàn)顯失公平和條款。可以說，示文本在理論上對(duì)當(dāng)事人而言還是比較公平。但是，現(xiàn)實(shí)并不是理論，一般的消費(fèi)者與擁有雄厚資產(chǎn)和充足房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的開發(fā)商之間，存在著巨大差距，當(dāng)事人雙方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和知識(shí)結(jié)構(gòu)間的重大差異導(dǎo)致了他們地位的嚴(yán)重不平等。雖然示文本對(duì)消費(fèi)者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買賣合同時(shí)，購(gòu)房者拿到的合同一

11、般都是經(jīng)過發(fā)展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會(huì)觸動(dòng)到開發(fā)商既得利益的事項(xiàng)，消費(fèi)者幾乎沒有機(jī)會(huì)與開發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商的余地。因此，理論上公平的合同，卻很難在實(shí)踐中充分地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。例如，示文本沒有對(duì)“建筑面積”、“套建筑面積”、“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”、“套”、“套”等一系列專業(yè)名詞作和術(shù)語作任何解釋，可見，示文本的設(shè)計(jì)者是在確信買賣雙方都充分理解這些用詞的基礎(chǔ)上才使用它們的。作為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的專門企業(yè)，開發(fā)商對(duì)業(yè)的專業(yè)名詞和術(shù)語必然十分熟悉，加之他們長(zhǎng)期接觸并使用示文本，對(duì)當(dāng)中的條款容也不可能陌生；可是，作為普通老百姓的消費(fèi)者，要完全理解這些專業(yè)名詞和術(shù)語的涵是相當(dāng)困難的，而

12、依靠開發(fā)商在雙方簽訂合同時(shí)給他們解釋清楚更是非常不現(xiàn)實(shí)和不可靠的。因此，示文本理想化的公平恰恰導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中的不公平。第二，示文本條款設(shè)計(jì)中的技術(shù)漏洞讓不良發(fā)展商謀取私利有了可乘之機(jī)。筆者選取示文本中最典型的兩處技術(shù)漏洞加以說明：1、示文本的“商品房買賣合同說明”部分對(duì)合同的簽訂事項(xiàng)作了一系列的說明和要求，可是卻沒有明確在沒有按這些說明和要求簽訂合同的情況下如何認(rèn)定條款的效力和含義。這樣，發(fā)展商就有可能故意不按說明要求辦事，有目的地留空合同條款，甚至以另行約定為由拒絕適用對(duì)己方不利的條款，當(dāng)發(fā)生面積差異糾紛時(shí)，受害的往往還是消費(fèi)者。2、示文本的附件二是“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，

13、這部分容是由開發(fā)商自己填寫的。根據(jù)商品房銷售面積計(jì)算與公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第八條的規(guī)定，公用建筑面積（根據(jù)前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是確定的，為什么示文本要將已經(jīng)確定的容留作空白而由開發(fā)商填寫呢？這樣做無異于合法地賦予了開發(fā)商肆意分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的權(quán)利，極損害了消費(fèi)者的權(quán)益。第三，各地在適用示文本時(shí)并非完全引用當(dāng)中的條款，條款不一的地方可能會(huì)產(chǎn)生漏洞和沖突。例如，省商品房買賣合同的第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”就沒有采用示文本有關(guān)三種計(jì)價(jià)方式的條款，其第一種計(jì)價(jià)方式是這樣表述的：“該商品房屬預(yù)售，按套整層出售，按套整層建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_

14、幣）每平方米_元，總金額（_幣）_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元_整?！备鶕?jù)文意，該條是將預(yù)售商品房的計(jì)價(jià)方式限定在“按套建筑面積”和“按整層建筑面積”計(jì)價(jià)兩種選擇，可是法律并沒有規(guī)定“按整層建筑面積”計(jì)價(jià)這種商品房計(jì)價(jià)方式，如果當(dāng)事人選用了該計(jì)價(jià)方式，或者對(duì)兩種計(jì)價(jià)方式都沒有明確約定，那么當(dāng)面積發(fā)生差異時(shí)，當(dāng)事人處理糾紛就很可能于法無據(jù)，各自的合法權(quán)益就得不到應(yīng)有的保障。三、解決商品房銷售面積差異糾紛的建議（一）明確法律責(zé)任，莫讓法定義務(wù)變成空談國(guó)家在立法上應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)利，要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)往往需要對(duì)強(qiáng)勢(shì)群體的權(quán)利和行為進(jìn)行一定的限制或者科以其較多的法定義務(wù)。如商品房銷售管理辦法第

15、二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法?！北緱l款的設(shè)置旨在保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)，避免發(fā)展商利用自身強(qiáng)勢(shì)地位暗中侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益?？墒窃谝?guī)定發(fā)展商法定義務(wù)的同時(shí)，卻沒有明確違反該規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這樣，條款的設(shè)置就流于形式，根本無法對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生有效的約束力。國(guó)家在進(jìn)行權(quán)利限制或設(shè)置法定義務(wù)時(shí)，必須規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。因?yàn)榉闪x務(wù)對(duì)義務(wù)承擔(dān)者的拘束力是有限的，它只能為違反義務(wù)者應(yīng)當(dāng)受到法律強(qiáng)制和制裁設(shè)置一種潛在的危險(xiǎn)；而只有為法律義務(wù)配以相應(yīng)的法律責(zé)任，使這種法律強(qiáng)制

16、和制裁實(shí)實(shí)在在地落在違反義務(wù)者身上，才能對(duì)義務(wù)承擔(dān)者形成有效的拘束力。因此，有義務(wù)不能無責(zé)任，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)完善這方面的立法。（二）規(guī)和統(tǒng)一專業(yè)用語，避免歧義和矛盾作為專業(yè)性用語，最忌諱的就是名稱不統(tǒng)一，使用不規(guī)?？上覈?guó)部分有關(guān)商品房面積的專業(yè)名稱偏偏犯了以上毛病。國(guó)家在今后的立法和法律修訂中，有必要糾正這種失誤，并杜絕類似問題的再次發(fā)生，力求讓每一個(gè)專業(yè)性用語都有一個(gè)含義清晰和固定使用的名稱，避免用語間的矛盾和沖突，使消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，安安心心購(gòu)房。（三）克服示文本的漏洞和缺陷，追求面積差異糾紛處理的公平公正示文本設(shè)計(jì)思路上的漏洞，造成了其現(xiàn)實(shí)的不公（對(duì)此上文已有論與，在此不再贅述）。

17、但是，決不能讓設(shè)計(jì)上的不公蔓延至面積差異糾紛的處理上，有關(guān)部門反而應(yīng)當(dāng)更加重視保護(hù)因?yàn)樵O(shè)計(jì)不公而遭受損失的消費(fèi)者的合法權(quán)益?？墒?，有的學(xué)者認(rèn)為必須嚴(yán)格按照商品房買賣合同的約定事項(xiàng)辦事，將三種法定的商品房計(jì)價(jià)方式鮮明區(qū)分開來，除非雙方另有詳細(xì)約定，否則必須根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式適用各自相應(yīng)的面積差異處理方法，即：按建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就建筑面積差異情形主權(quán)利；按套建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就套建筑面積差異情形主權(quán)利；按套計(jì)價(jià)的，一般不能就面積差異主權(quán)利。（參見梁書文：商品房銷售面積誤差糾紛的處理，法律適用2006年第1-2期。）筆者對(duì)此有不同看法，下面以一個(gè)真實(shí)案例進(jìn)行論述。18位原告（均系某小區(qū)業(yè)主）與

18、被告（某小區(qū)開發(fā)商）簽訂了省商品房買賣合同，合同中對(duì)房屋的建筑面積、套建筑面積以與共有建筑面積的大小均有詳細(xì)約定，案件的焦點(diǎn)集中在原告房屋的面積誤差和計(jì)價(jià)方式上。18位原告房屋的實(shí)際建筑面積無一例外的比合同中約定的銷售面積要小，但套建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分完全來自共有建筑面積。對(duì)于面積差異的處理，合同中僅約定了套實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法。而在房屋的計(jì)價(jià)方式上，雙方在“按套整層出售”中選擇了按套出售，但在“按套整層建筑面積計(jì)算”一欄中，雙方?jīng)]有根據(jù)合同要求以劃方式作出選定，也沒有在選項(xiàng)上打，以示刪除，造成了房屋計(jì)價(jià)方式的不明。原告訴稱，他們一直是根據(jù)房屋建筑

19、面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與銷售面積發(fā)生了嚴(yán)重誤差，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還多收房款的義務(wù)。而被告答辯稱，根據(jù)文字的對(duì)應(yīng)性，房屋既然是按套出售，就應(yīng)當(dāng)理解為按套建筑面積計(jì)價(jià)，也就是被告只對(duì)套建筑面積減少的情形負(fù)責(zé)，如今面積的減少是發(fā)生在共有建筑面積部分，而套建筑面積則比約定的增大，故被告無需承擔(dān)任何退款責(zé)任，原告反而必須向被告補(bǔ)足增加的套建筑面積部分的房款。如果按照這些學(xué)者的觀點(diǎn)，將三種法定計(jì)價(jià)方式嚴(yán)格區(qū)分開來的話，那么在本案中，一旦認(rèn)定了原、被告是選擇按套建筑面積計(jì)價(jià)的，原告非但不能就大幅減少的共有建筑面積主權(quán)利，還必須向被告補(bǔ)足增加的套建筑面積的房款，這樣的處理結(jié)果可以說是嚴(yán)重的顯失

20、公平。筆者認(rèn)為，既然原、被告已經(jīng)對(duì)房屋的建筑面積、套建筑面積以與共有建筑面積的大小進(jìn)行了詳細(xì)約定，那么被告就應(yīng)當(dāng)根據(jù)該約定向原告交付符合合同要求的房屋，否則就必須承擔(dān)違約責(zé)任。就算是按套建筑面積計(jì)價(jià)，且原、被告只對(duì)套實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法進(jìn)行了約定，但該約定并不代表被告可以對(duì)房屋出現(xiàn)的其他面積差異情形（如分?jǐn)偟墓灿忻娣e或建筑面積的差異）完全免責(zé)，否則，被告便可隨意控制原告分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，即使原告實(shí)際分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e與合同中約定的面積相距甚遠(yuǎn)，甚至根本不存在，被告也無須為此承擔(dān)任何責(zé)任。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意

21、和公平原則。另外，按套建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用實(shí)際是計(jì)入套建筑面積銷售單價(jià)的，購(gòu)房者并非無償獲得共有建筑面積。也就是說，原告在購(gòu)買訴爭(zhēng)房時(shí)，已經(jīng)就分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e付出了相應(yīng)的價(jià)款，只不過這部分價(jià)款是暗含在套建筑面積的價(jià)格之中，而現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導(dǎo)致了訴爭(zhēng)房實(shí)際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)我國(guó)民法的公平原則，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任，向原告退還多收的價(jià)款。此外，示文本設(shè)計(jì)技術(shù)上的漏洞也必須加以彌補(bǔ)，比如對(duì)合同涉與的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行必要的解釋，規(guī)協(xié)調(diào)各地合理地適用示文本，以與避免將法律已有明確規(guī)定的事項(xiàng)留作空白等等，盡量防止不良開發(fā)商利用合同漏洞侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。（四）取消多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度，原則上適用單一的計(jì)價(jià)方式法定的三種商品房計(jì)價(jià)方式各有利弊，設(shè)定不同的計(jì)價(jià)方式只是為了方便當(dāng)事人根據(jù)自身不同的需要來進(jìn)行選擇，使用任何一種計(jì)價(jià)方式，最終計(jì)算出來的房屋總價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一致的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是由計(jì)價(jià)方式?jīng)Q定的，計(jì)價(jià)方式的不同不會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值發(fā)生變化。根據(jù)前述，目前多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度存在諸多問題，因此必須對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革。在三種計(jì)價(jià)方式中，按套計(jì)價(jià)最簡(jiǎn)單便捷，但因其與房屋面積沒有直接聯(lián)系，故