開盤從運(yùn)營會議看碧桂園極速開發(fā)模式

1、-. z.5個月開盤從運(yùn)營會議看碧桂園極速開發(fā)模式拿地即開工，拿地到開盤5-7個月，這是碧桂園創(chuàng)造的開發(fā)速度傳奇，這種高速度也有力地支撐了碧桂園去年的大爆發(fā)，從500億直接進(jìn)軍1000億軍團(tuán)，那這速度背后到底有什么秘籍呢俗話說：窺一斑而知全豹，我們接下來就從碧桂園運(yùn)營會議入手來探究這背后的奧秘。一、管理體系：工作前置+抓大放小+分級管控阿基米德說誰能給我一個支點(diǎn)，我就能撬動整個地球。碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式要求其管理更順，運(yùn)營更快，那到底如何突破呢對此，碧桂園非常高明，通過規(guī)劃與高周轉(zhuǎn)相匹配的運(yùn)營會議體系，以此為支點(diǎn)，反向要求和促進(jìn)集團(tuán)運(yùn)營能力及各專業(yè)能力的提升，進(jìn)而撬動整體經(jīng)營業(yè)績的突破。接下來我

2、們就來具體了解一下，如下列圖所示：上圖是碧桂園目前運(yùn)營會議體系圖，從該圖我們可以發(fā)現(xiàn)三個鮮明的特點(diǎn)：1、可怕的前置：拿地即可開工快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)在于盡快縮短從拿地到開盤的時間，這里面的關(guān)鍵就是前期設(shè)計(jì)周期要短，設(shè)計(jì)方案不反復(fù)，因此，能不能盡量提前把方案定下來，就決定了前期開發(fā)的速度的快慢。所以接下來反映到會議體系上，就是前置前置再前置，盡快把設(shè)計(jì)方案定下來，提前決策，以實(shí)現(xiàn)拿地即開工的效果，縮短工期。如下列圖所示，碧桂園要求在支付首筆土地款之前完成如下會議和決策。從上圖中可以看出，碧桂園要求在拿地前完成11項(xiàng)重大決策，涉及到定位、方案、景觀、一二級方案、合約規(guī)劃、報批報建等等，容非常廣泛，但都是影

3、響后續(xù)開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)，通過前置會議決策這樣的方式，把關(guān)鍵環(huán)節(jié)及要點(diǎn)定下來，就可以保障拿地就可開工，快速開發(fā)，快速銷售。2、抓大放小：抓重點(diǎn)攻難點(diǎn)碧桂園在開展前期，為了控制工程風(fēng)險，在工程開發(fā)各階段設(shè)置了相對較多的關(guān)卡和決策點(diǎn)，并且通過里程碑會議的方式來固化，這適應(yīng)了成長期的要求。但企業(yè)規(guī)模到500億級乃至1000億級的時候，基于控風(fēng)險考慮的這種會議關(guān)卡就會影響整個工程的效率，因此，碧桂園針對會議決策點(diǎn)做了大幅簡化聚焦，主要關(guān)注交底會、預(yù)備會、啟動會、開盤會、交樓會和分期總結(jié)會這6個會。上述六個會議核心的目標(biāo)是：通過交底會實(shí)現(xiàn)投資團(tuán)隊(duì)向開發(fā)團(tuán)隊(duì)的交接;通過預(yù)備會完成前置方案決策與評審，實(shí)現(xiàn)拿地即開

4、工的要求;通過啟動會則明確工程經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的目標(biāo);通過開盤會做好開盤方案;通過交樓會防止交流風(fēng)險;通過分期總結(jié)會不斷總結(jié)經(jīng)歷，提升管理水平。3、分級管控：三級管理快周轉(zhuǎn)模式下，單純依靠集團(tuán)或者一個腦袋的方式，企業(yè)運(yùn)作負(fù)荷就會越來越大，迫切需要有更多的經(jīng)營中心和決策主體出來，必須形成一支虎狼之師。因此，做強(qiáng)專業(yè)線，做實(shí)做強(qiáng)區(qū)域公司，解放老板，解放集團(tuán)，是規(guī)模擴(kuò)的必然要求。因此，碧桂園綜合考慮各種因素，對原來集團(tuán)管控點(diǎn)做了進(jìn)一步優(yōu)化和梳理，分權(quán)核心圍繞兩個路徑：第一個是從集團(tuán)決策層到集團(tuán)專業(yè)委員會或者專業(yè)線條分權(quán)，所以像工程交底會，預(yù)備會和開盤方案會主要由集團(tuán)專業(yè)線把關(guān)和決策;第二個是從集團(tuán)向城市公司

5、分權(quán)，局部工程決策事項(xiàng)將下沉到區(qū)域公司，立足于做強(qiáng)和做實(shí)城市公司，因此，像交樓和分期總結(jié)會下放到區(qū)域公司自主進(jìn)展，集團(tuán)總裁決策的僅保存了工程啟動會，核心目標(biāo)是與經(jīng)營團(tuán)隊(duì)簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行目標(biāo)管理，過程管理大幅放權(quán)。上述三個特點(diǎn)很好的匹配了集團(tuán)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作要求，以會議前置及分權(quán)為標(biāo)志，背后反映的是整體運(yùn)營能力質(zhì)的突破。二、管控要點(diǎn)：抓住各關(guān)鍵點(diǎn)的牛鼻子在上述會議體系規(guī)劃后，為保障運(yùn)營的質(zhì)量，還必須對會議效果進(jìn)展把控，為此，碧桂園明確了各會議的關(guān)鍵決策點(diǎn)、時間及目標(biāo)，考慮到運(yùn)營會議主要是過程的協(xié)調(diào)，相對容易理解，所以下面僅針對里程碑會議就關(guān)鍵容進(jìn)展闡述：1、工程交底會2、預(yù)備會議包3、工程啟動會

6、4、開盤方案評審會5、交樓準(zhǔn)備會6、工程后評估會三、管理要求：專業(yè)能力+前期本錢付出要出色的完成上述會議，背后其實(shí)有兩個關(guān)鍵：1、需要比擬強(qiáng)的專業(yè)能力從會議規(guī)劃及容可以看出，要完成上述任務(wù)，需要各專業(yè)有相對較強(qiáng)的專業(yè)能力，因此，需要相應(yīng)在部形成專業(yè)能力提升的機(jī)制，來滿足整體運(yùn)營體系的要求。對于行業(yè)企業(yè)來說，如果要借鑒這種模式，部人才的培養(yǎng)和能力提升也必須同步進(jìn)展，因?yàn)轶w系能否成功的關(guān)鍵在于背后的人。2、需要付出一定的前期本錢由于碧桂園前期做了大量設(shè)計(jì)方案工作，因此，前期需要投入一定的本錢，考慮到碧桂園本身是一體化產(chǎn)業(yè)鏈開展模式，有自己的，因此，該局部本錢大局部部消化了，對于其他企業(yè)而言，如果想

7、借鑒這種模式，在前置工作上可以做匹配性的調(diào)整，比方前置容可以刪減，可以做到概念即可，這樣本錢相對節(jié)約，另外也并非每個工程都要如此前置，適當(dāng)考慮重點(diǎn)工程或成功時機(jī)大的工程。當(dāng)然，做好工作前置，本身需要公司在戰(zhàn)略層面的取舍，不過總的來說，前置本錢與提前開盤帶來的效益相比，后者收益是更高的模式，這被諸多快周轉(zhuǎn)公司所證明?？傊?，碧桂園通過規(guī)劃與高周轉(zhuǎn)相匹配的運(yùn)營會議體系，以此為支點(diǎn)，反向要求和促進(jìn)集團(tuán)運(yùn)營能力及各專業(yè)能力的提升，進(jìn)而撬動整體經(jīng)營業(yè)績的突破，最終實(shí)現(xiàn)拿地即開工，拿地到開盤5-7個月的開發(fā)速度，這種管控邏輯值得行業(yè)深思和學(xué)習(xí)。摘牌即開工，碧桂園快開工3大寶典摘牌即開工，這可以說是神一樣的開

8、發(fā)速度，但碧桂園卻做到了，那這背后到底有什么秘籍呢我們今天就來了解一下，看碧桂園是如何三管齊下，實(shí)現(xiàn)摘牌即開工的。導(dǎo)讀1.改變關(guān)鍵線路：針對關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)進(jìn)展前置和并行處理;2.縮短階段周期：工程嚴(yán)格采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式來操作;3.簡化決策點(diǎn)：主要通過前期預(yù)備會議包優(yōu)化決策方式。一、組織分工：兵馬先行，提前組建前期工作小組，精心組織籌劃在地產(chǎn)企業(yè)前期拓展時，往往是拓展部門唱獨(dú)角戲，從而導(dǎo)致后期投資與開發(fā)環(huán)節(jié)脫節(jié)。碧桂園很清晰的看到了這一點(diǎn)，為推動后續(xù)快速開發(fā)，組建多部門聯(lián)合的精干團(tuán)隊(duì)是第一要務(wù)。為此，碧桂園要求，在區(qū)域有意向地塊后，就開場著手組建前期工作小組。特別是針對新工程，還要求由有經(jīng)歷的老工程

9、總來出任新工程的工程總。前期工作小組一般是區(qū)域投資部或工程總牽頭，成員包含工程部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營銷、本錢、財(cái)務(wù)、運(yùn)營等各職能專業(yè)人員，該小組主要工作就是深入現(xiàn)場，對工程進(jìn)展論證及編制各專業(yè)的前期工作方案及安排，重點(diǎn)是圍繞如何實(shí)現(xiàn)工程摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及第一時間提供綠化工作面等工作容展開。二、運(yùn)作策略：流程再造，三招贏在起跑線為實(shí)現(xiàn)摘牌即開工，碧桂園針對現(xiàn)有開發(fā)模式和開發(fā)流程進(jìn)展了重構(gòu)，具體如下列圖所示：從上圖可以看出，為實(shí)現(xiàn)摘牌即開工，碧桂園針對前期設(shè)計(jì)、報建和招標(biāo)等開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)展了流程再造，具體來說是三個方面：第一是改變關(guān)鍵線路，盡可能的將前期關(guān)鍵工作項(xiàng)前置和穿插進(jìn)展，盡可能地少

10、占用工程正式開發(fā)關(guān)鍵線路時間，贏在起跑線;第二是縮短階段周期，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、良好政府關(guān)系及戰(zhàn)略供給商合作等方式來縮短各環(huán)節(jié)工期;第三是簡化決策節(jié)點(diǎn)，權(quán)力下放，由集團(tuán)專業(yè)線把關(guān)，提升決策效率，防止后期反復(fù)。接下來我們就針對這三個方面來具體了解下：第一式：改變關(guān)鍵線路傳統(tǒng)的開發(fā)模式一般遵循拿地-設(shè)計(jì)-招標(biāo)-施工的正常流程，按照這樣的方式，摘牌即開工就是根本無法實(shí)現(xiàn)的空想而已。為此，碧桂園針對關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)進(jìn)展了前置和并行處理，使得摘牌即開工成為可能。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置在工程部立項(xiàng)后，碧桂園即開場規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，為了保障設(shè)計(jì)工作又快又好的完成，碧桂園要求采取如下做法：第一，需要工程提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)

11、劃設(shè)計(jì)要求及要點(diǎn)(要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo))，保證不踩政府紅線;第二，接下來由營銷、設(shè)計(jì)、本錢及財(cái)務(wù)等多部門進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)方案分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)展，防止后期因方案修改影響進(jìn)度。第三，在規(guī)劃方案出來后，為防止拿地后受政府影響，從而導(dǎo)致方案出現(xiàn)大的調(diào)整和反復(fù)，影響報批報建及開工時間，碧桂園要求在摘牌前就要提前預(yù)報方案，根本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批(主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同)。2、勘探先行進(jìn)場為盡快了解地質(zhì)情況，預(yù)判地質(zhì)風(fēng)險，為樁基選型確定前提條件，盡快開場根底施工，碧桂園特別重視前期勘探工作，為此，主要分成兩個步驟：第一步，先參考周邊地質(zhì)情況，來了解目標(biāo)地塊的

12、地質(zhì)情況。因此，需要盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為根底設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，這樣就可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。第二步，提前進(jìn)入地塊進(jìn)展詳細(xì)勘察以取得勘察報告。碧桂園要求按先售樓部、后展示區(qū)、最后貨量區(qū)的原則完成地勘。在地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定根底形式，便于根底施工，規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下直接詳勘。通過對目標(biāo)地塊的地質(zhì)報告進(jìn)展分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予出樁基圖，便于根底施工。3、招標(biāo)前置為確保摘牌即開工，就需要提前把施工單位確定下來，為此，碧桂園的做法是：首先，在工程立項(xiàng)后，就開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作

13、。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括：一是盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格、購置當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料、了解工程現(xiàn)場的特殊情況;二是將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等提供給本錢管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制;三是明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議。其次，在條件允許的情況下，為保證順利開工，示區(qū)應(yīng)將樁根底或其它根底類型與總包工程招投標(biāo)分開進(jìn)展。再次，為保障展示區(qū)按時完工，為營銷創(chuàng)造蓄客條件，需要優(yōu)先確定展示區(qū)根底施工單位及總包單位。4、報建前置為滿足合法施工要求，現(xiàn)場開工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，為此，碧桂園將報建分為兩大階段：第一階段：預(yù)報批階段碧桂園要求，在

14、新進(jìn)入城市時，首先要到政府各部門行政效勞窗口，了解所有的報建報批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，在土地立項(xiàng)10天完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。施工圖紙?zhí)崆八偷浇⒉块T初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好。與此同時，提前通知施工單位準(zhǔn)備報建所需的配合資料并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。第二階段：正式提報階段在摘牌后，碧桂園即馬上提交規(guī)劃報建文本，辦理四證，為此，碧桂園做出了如下要求：首

15、先，最理想的狀態(tài)是到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證。其次，如果達(dá)不到理想目標(biāo)，則能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商，如立項(xiàng)、環(huán)評等等，或與建立部門商量好簽發(fā)預(yù)開工證的模式。再次，特殊情況下同政府溝通，單獨(dú)就根底圖進(jìn)展報建，確保摘牌后能夠到達(dá)根底施工的最低底線。5、設(shè)計(jì)、報建、招標(biāo)多線條穿插在工作前置的同時，碧桂園還針對開發(fā)環(huán)節(jié)從原來按部就班的方式改為多線條穿插進(jìn)展，最大限度的節(jié)省時間。比方規(guī)劃方案根本確定時，即同步展開樁基單位及總包招標(biāo);在規(guī)劃方案確定后，展示區(qū)選址及方案即要馬上確定下來等等。如下列圖示區(qū)建立實(shí)例，碧桂園為保障體驗(yàn)式營銷效果，促進(jìn)銷售，特別強(qiáng)調(diào)前期示區(qū)的建立，從而為蓄客

16、提供強(qiáng)大支持，因此，在主路徑大節(jié)點(diǎn)約束下，各專業(yè)線同步開展相關(guān)工作。第二式：縮短階段周期除了優(yōu)化關(guān)鍵開發(fā)路徑以外，減少每個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作時間，也可以到達(dá)縮短工期的目的，為此，碧桂園主要是從三個方面入手：1、處理好政府關(guān)系，縮短報建周期為到達(dá)快速開工的目的，在前期土地談判時，碧桂園會充分借力打力，利用工程對當(dāng)?shù)卣愂铡a(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理。另外，如有條件還積極爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職工程，爭取報批報建綠色通道。2、嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化，縮短技術(shù)決策周期為縮短前期設(shè)計(jì)周期，碧桂園要求工程嚴(yán)格采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式來操作。針對剛需及改善客戶，要求選擇標(biāo)

17、準(zhǔn)化產(chǎn)品，區(qū)域圍全面快速復(fù)制，特別是同一區(qū)域，如果客戶定位一樣，必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在區(qū)域圍快速復(fù)制，通過標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)周期平均縮短超過50%，如下列圖所示：另外，為保障展示區(qū)盡早完工，要求展示區(qū)采用已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購和招標(biāo)時間。3、開展戰(zhàn)略合作伙伴，縮短招標(biāo)時間優(yōu)秀的供給商隊(duì)伍也是快開盤的必要條件，為節(jié)省招標(biāo)時間，碧桂園針對新老工程都有特別的管理措施。對新工程，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示區(qū)，計(jì)價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價格約定點(diǎn)數(shù)上浮。對舊工程、新地塊，假設(shè)相近時間剛招過標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。對使用原有圖

18、紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進(jìn)場施工。第三式：簡化決策節(jié)點(diǎn)除了改變關(guān)鍵路徑及縮短關(guān)鍵工作項(xiàng)工期外，對于前期重要成果的決策確認(rèn)也是影響整體開發(fā)速度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，往往很多企業(yè)由于決策主體不明確，決策流程復(fù)雜，導(dǎo)致前期成果出現(xiàn)經(jīng)常性的反復(fù)，從而延誤開工進(jìn)度。為此，碧桂園主要通過前期預(yù)備會議包的方式來進(jìn)展決策，優(yōu)化了決策方式，同時，為提升效率，大局部決策事項(xiàng)下放到集團(tuán)專業(yè)線和區(qū)域公司來進(jìn)展，保障了決策質(zhì)量和效率。如下列圖所示：三、保障措施：標(biāo)準(zhǔn)化體系保駕護(hù)航為保障有序開工，碧桂園形成了一整套的標(biāo)準(zhǔn)化體系來支撐，如下列圖所示：當(dāng)然，標(biāo)準(zhǔn)化絕不是一蹴而就的，而是一項(xiàng)需要長期堅(jiān)持的系統(tǒng)工程，為此，碧桂園重點(diǎn)開展了如下工作來保障標(biāo)準(zhǔn)化工作的持續(xù)開展：1、集團(tuán)總裁親自掛帥，擔(dān)任標(biāo)準(zhǔn)化小組組長碧桂園明確規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)化領(lǐng)導(dǎo)小組由總裁親自掛帥，各中心負(fù)責(zé)人擔(dān)任組員，從權(quán)力上給予了標(biāo)準(zhǔn)化工作莫大的支持。2、寧掘一口井，不挖