產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何盈利盈利環(huán)節(jié)模式分析

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何盈利盈利環(huán)節(jié)模式分析一、園區(qū)盈利的背景與意義經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，依賴土地收入的傳統(tǒng)園區(qū)盈利模式已經(jīng)逐漸走進瓶頸，大量園區(qū)運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態(tài)，收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉(zhuǎn)移支付。而為了招商引資和吸引產(chǎn)業(yè)入駐，各地園區(qū)在土地、稅收方面又采取很多減免的優(yōu)惠政策，這致使園區(qū)自身的收入和盈利能力更加脆弱。而隨著園區(qū)的發(fā)展和成熟，追求盈利成為園區(qū)持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是保證園區(qū)經(jīng)營運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展的重要條件，因此如何尋找盈利環(huán)節(jié)和盈利模式是各級各類園區(qū)必須面對和解決的一個問題。二、園區(qū)盈利環(huán)節(jié)與模式分析縱觀國內(nèi)外各級各類園區(qū)的經(jīng)營發(fā)展和盈利模式，賽迪顧問將園區(qū)的

2、盈利模式歸納成以下類別：同時，由于各類園區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型和發(fā)展階段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各環(huán)節(jié)的盈利能力也不盡相同，下表對各類盈利模式進行了比較：園區(qū)土地運營的盈利模式主要包括土地增值、租金收入、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等幾項主要內(nèi)容。土地增值主要是指將土地以出租的形式運營，保留土地的使用權(quán)。隨著時間的增長來獲得土地溢價的收益；租金收入主要是只對園區(qū)內(nèi)的寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房出租獲得的租金收入；商業(yè)地產(chǎn)主要是園區(qū)內(nèi)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)，以及商業(yè)性房產(chǎn)的出租和出售獲得的收入；住宅地產(chǎn)主要是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以獲得超過30%以上的住宅配套用地，進行住宅的開發(fā)和建設(shè)，并出租或出售從而獲得收入。園

3、區(qū)增值服務(wù)的盈利模式主要包括產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)、生活配套性服務(wù)、園區(qū)運營性服務(wù)等幾項主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)主要是指通過園區(qū)公共性技術(shù)平臺為園區(qū)產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的支撐和服務(wù)，并通過收費獲取收益；產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)主要是通過有償提供融資性服務(wù)、咨詢服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、信息服務(wù)、政府關(guān)系服務(wù)、孵化性服務(wù)、知識服務(wù)、媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、物流服務(wù)、人力資源、軟件和服務(wù)業(yè)外包等獲取收入；生活配套性服務(wù)主要是指有償提供餐飲、娛樂、購物、醫(yī)療等；園區(qū)運營性服務(wù)主要是指通過提供物業(yè)管理服務(wù)和園區(qū)內(nèi)公共性服務(wù)來獲取收益。園區(qū)金融投資的盈利模式主要包括產(chǎn)業(yè)投資、專業(yè)性公司投資、產(chǎn)業(yè)用地的資本運作、現(xiàn)有物業(yè)（房

4、產(chǎn)）的資本運作等幾項主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)投資主要是指園區(qū)建立或控股專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)，例如天使基金、VC、PE等投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)，分享企業(yè)成長并獲取收益；專業(yè)性公司投資主要是指園區(qū)投資控股為園區(qū)提供專業(yè)技術(shù)性服務(wù)和企業(yè)發(fā)展類的公司，并通過IPO等形式獲取收益；產(chǎn)業(yè)用地的資本運作主要是指在不允許直接轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用地的前提下，探索作價入股等方式盤活土地資產(chǎn)并獲取收益；現(xiàn)有房產(chǎn)的資本運作主要是指產(chǎn)業(yè)性房產(chǎn)的股權(quán)、信托、證券化等方式資本運作，進而盤活資產(chǎn)獲取收益。園區(qū)模式輸出的盈利模式主要包括生地開發(fā)、熟地改造、委托經(jīng)營等幾項主要內(nèi)容。生地開發(fā)主要是指沿用成熟園區(qū)的模式，對新的土地進行一級開發(fā)，主要BOT、土地入

5、股等方式；熟地改造主要是指對原有工業(yè)區(qū)的房產(chǎn)進行改造和功能變更，從而為發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)服務(wù)；委托經(jīng)營主要是指受地方政府或其他運營主體委托，運營其地域內(nèi)的園區(qū)，并獲得收稅分成或服務(wù)性收益的盈利模式。園區(qū)的盈利模式并不是單一一種類型的，往往是多種模式混合運用，隨著園區(qū)開發(fā)建設(shè)和運營發(fā)展的逐漸成熟，園區(qū)的盈利模式也將從單一走向多元，從低級階段走向高級階段。三、提升園區(qū)盈利能力的對策建議1準(zhǔn)確把握園區(qū)發(fā)展的階段性特征，選取符合實際的盈利模式。處于不同發(fā)展階段的園區(qū)其盈利能力和盈利模式有著較大的差異，處于初級發(fā)展階段的園區(qū)一般以土地運營為主要收入來源，而發(fā)展到高級階段后，則可以獲取模式輸出等高端的收入。這是

6、隨著園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度和經(jīng)營管理能力提升而提升的，具有很強的階段性特征，因此準(zhǔn)確把握園區(qū)發(fā)展的階段性特征是合理確定園區(qū)主導(dǎo)盈利模式、恰當(dāng)尋找園區(qū)盈利環(huán)節(jié)、正確培養(yǎng)園區(qū)盈利能力的前提和基礎(chǔ)。2以園區(qū)服務(wù)體系為突破，提升增值服務(wù)在園區(qū)盈利中的比重。園區(qū)的服務(wù)體系主要包括為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供必要的生活性配套和支撐的服務(wù)體系。包含餐飲、超市、住宿、醫(yī)院、金融、電信（網(wǎng)絡(luò)）、郵政、娛樂休閑、安全保衛(wèi)等方面；為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供的一些共性的專業(yè)技術(shù)支撐或平臺，包括科學(xué)研究、專業(yè)技術(shù)服務(wù)、技術(shù)推廣、科技信息交流、科技培訓(xùn)、技術(shù)咨詢、技術(shù)孵化、技術(shù)市場、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、科技評估和科技鑒證等。園區(qū)的服務(wù)體系是園區(qū)盈利的重要渠道，也是園區(qū)盈利最有提升潛力的環(huán)節(jié)。因此園區(qū)應(yīng)該高度重視服務(wù)體系建設(shè)，進而拓展盈利渠道，提升盈利能力。3拓展金融投資類盈利渠道，以金融創(chuàng)新帶動園區(qū)盈利模式創(chuàng)新。金融投資越來越成為園區(qū)運營和盈利一個重要途徑。通過對園區(qū)土地資產(chǎn)和房屋資產(chǎn)的資本運營，對園區(qū)企業(yè)的投資等模式獲取資產(chǎn)溢價收益成為園區(qū)盈利的重要渠道。因此園區(qū)應(yīng)該高度重視與各類金融市場的對接，資產(chǎn)的資本運作和金融產(chǎn)品與模式的創(chuàng)新，進而不斷創(chuàng)新園區(qū)的盈利模式。4規(guī)范土地運營類盈利渠道，保證園區(qū)基礎(chǔ)性收入的持續(xù)和穩(wěn)定。土地運營類收入是園