創(chuàng)意園租賃經(jīng)營方案課件

1、創(chuàng)意園項目租賃經(jīng)營方案2 依照項目總體發(fā)展定位，確立項目展示發(fā)布中心的核心地位，借助展示發(fā)布中心的經(jīng)營及推廣活動的舉辦來吸引紡織紡織行業(yè)、時尚行業(yè)、文化屆等方面人士或企業(yè)的關注，最終實現(xiàn)以展示發(fā)布中心的經(jīng)營帶動園區(qū)其它功能的發(fā)展，包括租賃部分的招商工作?？傮w工作思路經(jīng)營帶動租賃，租賃促進經(jīng)營3經(jīng)營工作方案4經(jīng)營思路及模式經(jīng)營思路：借助外部專業(yè)經(jīng)營團隊的力量來開拓和完成展示發(fā)布中心的經(jīng)營工作，新仕誠公司全稱監(jiān)控經(jīng)營工作的開展和協(xié)調(diào)園區(qū)的各方資源。新仕誠獨立經(jīng)營體委托、監(jiān)控、協(xié)助合理回報經(jīng)營范圍與準則經(jīng)營場地和相關設施宣傳資源物業(yè)管理經(jīng)營團隊經(jīng)營方案（總體及階段性）財務狀況經(jīng)營模式5經(jīng)營對象1、產(chǎn)

2、品的生產(chǎn)企業(yè)：紡織服裝類（包括服裝設計師）時尚類（如酒、汽車、手表等）2、行業(yè)協(xié)會：紡織服裝協(xié)會、設計師協(xié)會3、專業(yè)展覽活動策劃公司：藝術類（如字畫、陶藝、工藝品等）文化類（如音樂表演、媒體發(fā)布、專題講座或論壇等）6經(jīng)營推廣工作推廣活動1）項目信息發(fā)布及展示發(fā)布中心推介會活動時間：2008年5月（具體時間待定）對象：紡織服裝企業(yè)主、服裝設計師、時尚人士、主流媒體記者、行業(yè)雜志記者推介內(nèi)容：項目背景和現(xiàn)狀概況項目所具備的資源和優(yōu)勢，項目整體發(fā)展定位項目總體規(guī)劃、功能布局和首期改造概述項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（T臺） 72）大型宣傳推廣活動活動時間： 2008年6月（具體時間待定）活動籌劃

3、方向：借助展示發(fā)布中心這一核心的落成，結(jié)合外部資源來組織具有社會和行業(yè)影響力的宣傳推廣活動，提升項目的整體知名度，吸引商家關注本項目，有效幫助招商工作和展示發(fā)布廳日后經(jīng)營工作的開展。經(jīng)營推廣工作推廣活動8經(jīng)營推廣工作外部推介針對紡織服裝企業(yè)對象：服裝協(xié)會和設計師協(xié)會會員以及與協(xié)會有關系的服裝行業(yè)人士推介內(nèi)容：項目優(yōu)勢和整體發(fā)展定位項目總體規(guī)劃、功能布局以及首期招租部分單體建筑的概況項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（T臺）操作要點：行業(yè)刊物：選擇較佳的版面進行平面廣告投放定向直郵：設計較為輕便的宣傳物料，有選擇性地對協(xié)會的會員進行投遞（具體投遞名單由服裝協(xié)會配合提供）9針對專業(yè)展覽公司經(jīng)營推廣工

4、作外部推介對象：時裝展示活動策劃公司、汽車展覽策劃公司、媒體發(fā)布策劃公司推介內(nèi)容：項目優(yōu)勢和整體發(fā)展定位項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（T臺）操作要點：定向直郵：針對服裝展示發(fā)布中心設計宣傳物料（印刷版和電子版），有選擇性地對選定的公司進行投遞（尋求郵遞公司的協(xié)助）或者發(fā)送電子郵件10經(jīng)營成本與收入的測算展示發(fā)布廳面積（）單方成本（元/）小計（元）備注建造成本426010004,260,000分攤成本42604001,704,000包括道路、綠化、水、電、消防等設施的投入裝修及設備成本5,000,000包括空調(diào)、燈光、音響等主要設備合計10,964,000成本投入估算11經(jīng)營成本與收入的測算

5、展示發(fā)布廳出租單價（元/天）第一年第二年第三年第四年第五年每年出租15次每年出租40次每年出租50次每年出租60次每年出租60次產(chǎn)品發(fā)布中心（T臺）40,000600,000 1,600,000 2,000,000 2,400,000 2,400,000 多功能廳（?。?0,000300,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,200,000 多功能廳（大）30,000450,000 1,200,000 1,500,000 1,800,000 1,800,000 1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 收入

6、測算按照以上測算的結(jié)果，大約在三年可以回收預計投入的成本12租賃工作方案13租賃思路及模式租賃思路：借助展示發(fā)布中心推廣活動以及省服裝協(xié)會方面的資源的帶動，吸引目標商家關注本項目，結(jié)合項目所在區(qū)域和項目自身的條件制定合理租賃條件，盡快完成租賃的任務。招商總控招商團隊客戶（中小型客戶為主）宣傳配合開拓簽訂租約重點客戶（核心商家）租賃條件客戶接洽簽訂租約反饋市場信息評核客戶是否合乎標準租賃模式14租賃對象及其租賃操作方式 由于本項目租賃范圍比較大，物業(yè)類型也比較多，具體需要根據(jù)不同類型客戶的實際需求合理推介租賃物業(yè)，避免流失客戶。目標客戶對象操作方式設計師之家知名設計師工作室、服裝企業(yè)設計及形象展

7、示中心、時尚人士生活館等不提前建造，待承租客戶簽約后，結(jié)合客戶的需要進行建造展示廳及品牌總部國內(nèi)、外一線知名服裝（服飾）品牌形象店按照承租客戶的需要靈活處理具體的間隔大開間廠房大型服裝企業(yè)的設計和展示總部、其它較大型從事創(chuàng)意設計類工作的公司只作外墻及門、窗的整改，盡量壓縮投入成本15租賃推廣利用具有引領時尚潮流的雜志或媒體節(jié)目進行推廣 對象：社會中較高層次的人群（如企業(yè)主、時尚人士、專業(yè)人士等）媒體選擇：生活速遞、周末畫報等操作形式：與相應媒體進行合作溝通推介內(nèi)容：分析紡織服裝業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展路向，說明走高端創(chuàng)新路線的必要性市政府提出的“退二進三”政策對舊工業(yè)廠房改造帶來新的生機項目優(yōu)勢和整體

8、發(fā)展定位項目核心功能推介服裝展示發(fā)布中心（T臺） 16租賃推廣對象：時尚界、服裝行業(yè)專業(yè)群體（如企業(yè)主、設計師、時尚人士、下游服務公司、專業(yè)媒體等）操作形式：公司自行籌建項目網(wǎng)站，將項目網(wǎng)站對外鏈接到行業(yè)內(nèi)具有影響力的網(wǎng)站上操作要點：對項目網(wǎng)站整體架構(gòu)和發(fā)布內(nèi)容進行構(gòu)思和規(guī)劃，形成方案廣告公司對網(wǎng)站所涉及的平面設計提供方案聘請專業(yè)網(wǎng)站公司對項目網(wǎng)站進行組建，并負責日常維護 （以上要點需在工作方向明確后提交進一步的細化方案） 利用網(wǎng)站發(fā)布項目的信息 17 針對設計師之家（A、B、C）、展示廳、品牌總部以及大開間廠房這幾個部分的物業(yè)分別進行了不同投資程度的測算，再結(jié)合市場的現(xiàn)有情況給予一定的分析，

9、以便公司領導進行決策，具體見下表：租賃成本與收入的測算18中等成本投入方案項目單方建造成本（元/）建造面積（）建造成本（元）按照五年回收建造成本計算的月租金（元/ ）設計師之家A、B、C1500746411,196,0004050展示廳150026513,976,5004050品牌總部150048077,210,5004050合計1492222,383,000備注：該建造成本包括建筑物的土建成本和園區(qū)內(nèi)部相關配套的改造成本租金的估算已經(jīng)考慮給予承租客戶一定的免租期，以及頭三年的出租率不能達到100%等條件在內(nèi)租賃成本與收入的測算設計師之家（A、B、C）、展示廳、品牌總部19高成本投入方案項目單

10、方建造成本（元/）建造面積（）建造成本（元）按照五年回收建造成本計算的月租金（元/）設計師之家A、B、C2000746414,928,0005060展示廳200026515,302,0005060品牌總部200048079,614,0005060合計1492229,844,000備注：該建造成本包括建筑物的土建成本和園區(qū)內(nèi)部相關配套的改造成本租金的估算已經(jīng)考慮給予承租客戶一定的免租期，以及頭三年的出租率不能達到100%等條件在內(nèi)租賃成本與收入的測算設計師之家（A、B、C）、展示廳、品牌總部20大開間廠房成本投入項目單方改造成本（元/）改造面積（）改造成本（元）按照五年回收建造成本計算的月租金（

11、元/ ）大開間廠房10001057610,576,00040備注：該改造成本包括門、窗、外墻和建筑物周邊綠化的改造費用以及園區(qū)內(nèi)部相關配套的改造費用租賃成本與收入的測算21小結(jié)： 根據(jù)項目總體發(fā)展定位，項目是朝著高端的方向發(fā)展。雖然從現(xiàn)有的接觸的部分客戶的反映情況來看，對項目租金的認可程度還沒有達到比較理想的程度；為了適應長遠的發(fā)展，以及支持日后項目發(fā)展后的租金提升，我們認為項目需要按較高標準進行投入建造。 在滿足項目投入回收的基本條件之下，我們會在軟件上和項目的推廣上投入一定的力度，以促使租賃部分物業(yè)能夠達到較好的租金水平。租賃成本與收入的測算22第一年第二年第三年第四年第五年租賃部分設計師之家A、B、C1,222,418 2,185,274 2,570,417 3,090,359 3,205,902 展示廳和品牌總部1,246,930 2,253,760 2,656,492 3,200,180 3,321,000 大廠房1,269,133 2,538,266 2,538,266 2,792,093 2,792,093 經(jīng)營部分展示發(fā)布中心1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400