地產(chǎn)公司全套管理制度流程

1、螅節(jié)蚄蚅膃芁莃羀聿 X房地產(chǎn)管理流程方案2008年10月6日1房地產(chǎn)管理流程方案1.1 本次管理流程的目標(biāo)1.2 公司組織結(jié)構(gòu)圖1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段流程改進(jìn)的重點(diǎn)1.4地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程總圖1.5.1 新項(xiàng)目投資確定流程1.5.2 設(shè)計(jì)管理流程1.5.3 招投標(biāo)流程1.5.4 設(shè)計(jì)變更、工程簽證管理流程1.5.5 甲供材料采購流程1.5.6 甲定乙供材料采購流程1.5.7 工程質(zhì)量管理制度1.5.8 物業(yè)接管驗(yàn)收流程1.5.9 推廣策劃管理流程1.5.10 銷售管理流程1.5.11 合同管理流程1.5.12 工程結(jié)算審計(jì)流程1.5.13 成本控制流程1.5.14 付款控制流程1.5.15 檔案管

2、理制度2瀾庭房地產(chǎn)流程管理1 .1、本次管理流程的目標(biāo)各部門在調(diào)整后的組織結(jié)構(gòu)框架下能迅速開展工作；公司能夠建立起核心管理團(tuán)隊(duì)；充分考慮公司各個(gè)部門的接口；在業(yè)務(wù)開發(fā)全程貫穿客戶的需求，明確業(yè)務(wù)定位；加強(qiáng)各個(gè)部門在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的作用；有效銜接規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與施工建造環(huán)節(jié)以及銷售、招商、物業(yè)等環(huán)節(jié)；有效的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招商等外包代理環(huán)節(jié)；部門之間責(zé)權(quán)清晰，迅速明確問題的責(zé)任人使得問題得到高效解決；激勵(lì)員工要有主動(dòng)性和敢于承擔(dān)責(zé)任。3瀾庭房地產(chǎn)流程管理.2、公司組織結(jié)構(gòu)董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理行政部開發(fā)部工程部項(xiàng)目部采購部營銷部財(cái)務(wù)部商業(yè)管理公司項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部物業(yè)管理公司4PDF cre

3、ated with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理1.3、開發(fā)項(xiàng)目各階段流程改進(jìn)的重點(diǎn)1、市場(chǎng)策劃階段：市場(chǎng)策劃階段是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項(xiàng)目的成功與否。前期的要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，投資分析。必要時(shí)引進(jìn)外包公司進(jìn)行前期策劃，招商、營銷進(jìn)行市場(chǎng)論證，房屋建設(shè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程論證，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行投資預(yù)算論證，最終確定項(xiàng)目的可行性，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。結(jié)合各部門對(duì)投資進(jìn)行的評(píng)估意見，公司高層再進(jìn)行最終的投資決策，這樣可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。本階段管理流程包含：新項(xiàng)目投資確定流程。2、方案設(shè)計(jì)階段：在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同前要先組織內(nèi)部各相關(guān)部門進(jìn)行討論，明

4、確提出具體的設(shè)計(jì)要求，并提前考慮后續(xù)的裝修設(shè)計(jì)方案。本階段管理流程包含：設(shè)計(jì)管理流程。3、項(xiàng)目施工階段：在項(xiàng)目施工階段要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)能力。本階段管理流程包含：招投標(biāo)流程、設(shè)計(jì)變更流程、甲供材料采購流程、甲定乙供材料采購流程、工程質(zhì)量管理制度、物業(yè)接管驗(yàn)收流程。4、銷售、招商與服務(wù)階段：工程部是銜接營銷招商與施工環(huán)節(jié)協(xié)同配合的關(guān)鍵；本階段管理流程包含：推廣策劃管理流程。全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽(yù)和口碑；本階段管理流程包含：銷售管理流程。5、全程風(fēng)險(xiǎn)管理過程：風(fēng)險(xiǎn)控制是實(shí)現(xiàn)全程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵；為了使決策更加充分科學(xué)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，所有招投標(biāo)項(xiàng)目要在項(xiàng)目開5PDF created w

5、ith pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理始前三個(gè)月開始立項(xiàng)。本過程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。立項(xiàng)申請(qǐng)到合同審批之間要留有比較充足的時(shí)間（比較重大事件至少要 提前三個(gè)月）來分析論證，如果出現(xiàn)人為因素導(dǎo)致的很緊急而沒有時(shí)間 進(jìn)行充分論證的合同簽訂，經(jīng)辦人及其分管領(lǐng)導(dǎo)將要承擔(dān)為此風(fēng)險(xiǎn)帶來 的損失。文檔會(huì)簽流程：經(jīng)辦人直接領(lǐng)導(dǎo)審批相關(guān)部門會(huì)簽分管領(lǐng)導(dǎo)審批總經(jīng)理審批文員發(fā)放（1）直接領(lǐng)導(dǎo)對(duì)經(jīng)辦人申請(qǐng)的正確合理性把關(guān)，如不同意請(qǐng)直接打回修改；（2）相關(guān)部門會(huì)簽時(shí)要清楚明白表明自己的觀點(diǎn)，與本案無關(guān)時(shí)可以不簽；（3）分管領(lǐng)導(dǎo)要充分整合經(jīng)辦人及其直接

6、領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門會(huì)簽的意見，如 前面意見存在分歧時(shí)，要清楚明白表明自己的觀點(diǎn)。不能簡單填寫“同意” 了事。（4）總經(jīng)理發(fā)現(xiàn)意見存在歧義時(shí)，直接打回重新修改討論；如果在本案相關(guān)人員沒有完全簽署意見時(shí)，先不要簽署意見，避免前面人員填寫“參見總 經(jīng)理意見執(zhí)行”等怪異現(xiàn)象發(fā)生。如果情況非常緊急，可通過文員電話詢問 相關(guān)人員意見，取得同意后方能進(jìn)行，但后續(xù)文件必須及時(shí)補(bǔ)全。（5）文員除將紙面文檔發(fā)放給相關(guān)人員執(zhí)行外，還要將最終意見錄入電腦中，通過電子郵件反饋給審批環(huán)節(jié)的相關(guān)責(zé)任人。6、知識(shí)檔案管理體系的建立：沒有規(guī)范流程積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，更多依靠關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員；一旦關(guān)鍵管理人員流失，項(xiàng)目進(jìn)展就非常困難；瀾庭地產(chǎn)

7、高速發(fā)展迫切需要項(xiàng)目管理水平的不斷提高。本過程管理流程包含：檔案管理制度。6PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理1 .4、瀾庭地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程物業(yè)接管驗(yàn)收流程以下將就瀾庭地產(chǎn)管理流程展開詳細(xì)表述，具體包括：名詞說明；目的； 范圍； 職責(zé)；工作流程圖；流程的具體說明； 流程的職責(zé)考核； 其他事項(xiàng)；本流程涉及的文件和表單。7PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理新項(xiàng)目投資確定流程一、目的1 .1 .為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升公司競 爭

8、力，特制定新項(xiàng)目投資確定流程。二、范圍2 .1 .公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期市場(chǎng)調(diào)研，投資評(píng)估，項(xiàng)目的確定。 三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗 位的其它職責(zé)。3 .1 .開發(fā)部的職責(zé)：1、負(fù)責(zé)新項(xiàng)目機(jī)會(huì)的尋找和篩選，新項(xiàng)目前期的初步論證；2、結(jié)合專家的意見對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行初步論證；3、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，匯總各部門建議；4、制定開發(fā)新項(xiàng)目的可行性報(bào)告。3 .2 .工程部對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行工程技術(shù)分析。3 .3 .財(cái)務(wù)部提供財(cái)務(wù)信息，并進(jìn)行投資收益分析。3 .4 .營銷部對(duì)新項(xiàng)目的銷售前景、客戶的定位等方面進(jìn)行分析并提出建議。3 .5 .工程部、營銷部對(duì)新項(xiàng)目招商的定位和可

9、行性方面進(jìn)行分析并提 出建議。3 .6 .行政部對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目的法律和政策性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。3 .7 .工程部對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)可行性方面進(jìn)行分析并提出建議。3 .8 .工程部對(duì)新項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析并提出建議。8PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理四、工作流程圖新 項(xiàng) 目投資確定 流程 公司董事會(huì)開發(fā)部公司相關(guān)部門外 部 專 家 /公 司備 注項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找篩選專 家 意見項(xiàng)目初步論證部門領(lǐng)導(dǎo)審批1、開 發(fā) 項(xiàng)目初步論證報(bào)告是 否 通過是市 場(chǎng) 調(diào)研否財(cái)務(wù)部進(jìn)行投資收益 分析并提供財(cái)務(wù)信 息 支持專業(yè)公司

10、的調(diào) 研 分析工程部就項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出本 部門的建議制定可行性方案營銷部對(duì)項(xiàng)目的銷售評(píng)估提供建議否部門領(lǐng)導(dǎo)審批工程部、營銷部對(duì)項(xiàng)目 的招商評(píng)估提供建議審核可行性方案行政部對(duì)項(xiàng)目的政 策 和法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析工程 部 提 供 對(duì) 工 程 技 術(shù) 方 面 的 支持 相 關(guān) 進(jìn) 行分析 2、可 行 性分析 報(bào) 告 是 否 通過工程部對(duì)項(xiàng)目 投資估算進(jìn)行建議是 確定項(xiàng)目核心人員9PDF created with pdfFactory Pro trial version 否1是 2是 否 通過瀾庭房地產(chǎn)流程管理五、流程的具體說明5 .1 .開發(fā)部尋找新的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，征詢有關(guān)專家意見，進(jìn)行初步的可行 性論證

11、，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。5 .2 .分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，開發(fā)部進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研；如果有必要，可以請(qǐng)外面的專業(yè)調(diào)查公司進(jìn)行相關(guān)的調(diào)研分析；工程部對(duì)項(xiàng)目的總體 規(guī)劃提出可行的建議，并配合進(jìn)行工程技術(shù)分析；財(cái)務(wù)部提供財(cái)務(wù)信息 支持，并提供投資收益分析；營銷部、行政部也要對(duì)涉及到本部門的內(nèi) 容進(jìn)行分析，并提出建議；同時(shí)征詢有關(guān)專家的建議。最終開發(fā)部出具 一份能為決策提供有力依據(jù)的可行性分析報(bào)告。5 .3 . 可行性分析報(bào)告具體內(nèi)容要求：見附錄A 。5 .4 .開發(fā)部分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行審批，審批通過后上報(bào)公 司董事會(huì)審核。如果沒有通過，開發(fā)部對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行修改 和內(nèi)容補(bǔ)充完善。5 .5 .公

12、司董事會(huì)對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行審議，如果通過，則確定 項(xiàng)目的核心成員，啟動(dòng)該項(xiàng)目；如果沒有通過，開發(fā)部繼續(xù)尋找新的項(xiàng) 目機(jī)會(huì)。六、流程的職責(zé)考核6 .1 .開發(fā)部要承擔(dān)新項(xiàng)目可行性研究方面問題的責(zé)任。如：對(duì)新開發(fā) 項(xiàng)目的論證不充分或可行性研究不科學(xué)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)層決策失誤，相關(guān)責(zé)任 人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .2 .財(cái)務(wù)部要承擔(dān)投資收益報(bào)告問題的責(zé)任。如：因?yàn)橥顿Y收益報(bào)告內(nèi)容不真實(shí)導(dǎo)致決策失誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .3 .行政部要承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)分析的責(zé)任。如：對(duì)項(xiàng) 目的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足或者錯(cuò)誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .4 .

13、工程部要承擔(dān)工程技術(shù)分析方面問題的責(zé)任。如：新項(xiàng)目在工程10PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理技術(shù)的某些方面上不可行，但是沒有提出，相關(guān)責(zé)任人和部門經(jīng)理要承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .5 .工程部、營銷部要對(duì)新項(xiàng)目未來的招商定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。 如：新項(xiàng)目的招商定位存在問題，但工程部、營銷部沒有提出，相關(guān)的 責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .6 .營銷部要對(duì)新項(xiàng)目未來的銷售定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項(xiàng)目的銷售定位存在問題，但營銷部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .7 .工程部要對(duì)新項(xiàng)目的規(guī)劃思路及可行性承

14、擔(dān)責(zé)任。如：新項(xiàng)目的 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路存在問題，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要 承擔(dān)責(zé)任。6 .8 .工程部承擔(dān)對(duì)新項(xiàng)目的投資核算進(jìn)行分析。如：相關(guān)的造價(jià)成本核算不符合實(shí)際情況，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承 擔(dān)責(zé)任。七、其他事項(xiàng)7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時(shí)亦同。7 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單8 .1 .開發(fā)項(xiàng)目初步論證報(bào)告8 .2 .可行性分析報(bào)告11PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理附錄A ：項(xiàng)目可行性報(bào)

15、告框架 目錄第一章項(xiàng)目決策背景1、內(nèi)部因素2、外部因素第二章項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目區(qū)位及用地2、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4、項(xiàng)目周邊環(huán)境5、項(xiàng)目市政配套分析6、土地價(jià)格 第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2、項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3、總體評(píng)價(jià) 第四章市場(chǎng)研究1、區(qū)域市場(chǎng)成長狀況2、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3、整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃1、開發(fā)機(jī)遇12PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理

16、2、開發(fā)周期安排3、銷售周期安排 第七章投資收益分析1、成本預(yù)測(cè)2、稅務(wù)分析3、經(jīng)濟(jì)效益分析4、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第八章可行性結(jié)論1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目劣勢(shì)3、結(jié)論及建議13PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理設(shè)計(jì)管理流程14PDF created with pdfFactory Pro trial version 一、目的1 .1 .控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)符合規(guī)范并滿足本公司要求。1 .2 .通過圖紙確認(rèn)，使設(shè)計(jì)圖紙100% 符合有關(guān)規(guī)范要求。1 .3 .通過圖紙確認(rèn)，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水暖、電、空調(diào)配套等設(shè)計(jì)做到經(jīng)濟(jì)合理、安全

17、可靠。1 .4 .通過圖紙確認(rèn)，做到圖紙表達(dá)清楚、盡可能減少錯(cuò)漏碰缺，確保工程施工按期按質(zhì)完成。二、范圍2 .1 .適用于項(xiàng)目前期階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制。2 .2 .公司在建項(xiàng)目所有土建及配套圖紙。三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗位的其它職責(zé)。3 .1 . 開發(fā)部負(fù)責(zé)提供開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告。3 .2 . 工程部負(fù)責(zé)技術(shù)資料的收集、分析，調(diào)研設(shè)計(jì)單位的基本情況并 與之溝通。按照公司領(lǐng)導(dǎo)的要求并依據(jù)可行性分析報(bào)告編制設(shè)計(jì)綱 要， 同時(shí)組織集團(tuán)相關(guān)部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審。負(fù)責(zé)就評(píng)審中出 現(xiàn)的問題和設(shè)計(jì)單位溝通解決。工程部有義務(wù)配合工程部協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位 并

18、參與對(duì)施工圖紙的評(píng)審，使施工圖紙與設(shè)計(jì)方案保持一致。3 .3 . 工程部負(fù)責(zé)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有關(guān)的施工工藝要求、施工強(qiáng)制性和相關(guān)市政配套進(jìn)行評(píng)審。主導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)溝通工 作，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、工程部、工程部技術(shù)支持專 業(yè)工程師等相關(guān)部門及人員參加施工圖確認(rèn)。并對(duì)圖紙進(jìn)行總體上的審核和確認(rèn)。瀾庭房地產(chǎn)流程管理3 .4 . 工程部要對(duì)設(shè)計(jì)文件的工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)審。3 .5 . 營銷部要對(duì)設(shè)計(jì)方案的效果和銷售評(píng)估進(jìn)行評(píng)審并提出建議。3 .6 . 工程部、營銷部要對(duì)設(shè)計(jì)方案的效果和招商評(píng)估進(jìn)行評(píng)審并提出建議。3 .7 . 工程部要對(duì)設(shè)計(jì)方案的外觀效果進(jìn)行評(píng)審，并提出建議。

19、3 .8 . 物業(yè)公司對(duì)設(shè)計(jì)方案中有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，并提 出建議。3 .9 . 公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)綱要編制工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。并對(duì)最終設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核。15PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理工作流程圖設(shè)計(jì)管理流程 （規(guī)劃設(shè)計(jì)部分 ）編寫設(shè)計(jì)綱要否1、設(shè) 計(jì)綱 要方案設(shè)計(jì)招 投 標(biāo) 流 程開發(fā)部 對(duì)初步設(shè)計(jì) 方案進(jìn) 行 評(píng)審、提出建議否工程部組織相關(guān)單位進(jìn)行評(píng)審2營銷部 對(duì)初步設(shè)計(jì) 方案進(jìn) 行 評(píng)審、提出建議政 府 相 關(guān) 部 門 參 與 并 提 出 意 見2、方案設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議紀(jì)要3是確認(rèn)方案否3、初 步設(shè)

20、 計(jì)方 案 文 件審批是擴(kuò)初、施工 圖設(shè) 計(jì)招投 標(biāo) 流 程方 案 報(bào) 批開發(fā)部、營銷部對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審、提出建議擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)否工程部組織相關(guān)單位進(jìn)行評(píng)審采購部、項(xiàng)目部對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審、提出建議政 府 相 關(guān) 部 門 參 與 并 提 出 意 見是4確 認(rèn) 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)修改擴(kuò)初設(shè)計(jì)否4、擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)方 案 文 件審 批是5擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批辦理施工圖設(shè) 計(jì) 交 接項(xiàng)目管理部5、擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)評(píng)審會(huì)紀(jì)要16PDF created with pdfFactory Pro trial version 初 步 設(shè) 計(jì)方案修改初步設(shè)計(jì)1是審批招投標(biāo)小組分管領(lǐng)導(dǎo)工程部公司相關(guān)部門設(shè)計(jì)單位備 注瀾庭房地產(chǎn)流程管

21、理設(shè)計(jì)管理流程 （施工圖部分 ）工程部擴(kuò)初設(shè)計(jì)工 作、3類 文 件 交 接分管領(lǐng)導(dǎo)工程部施工圖設(shè)計(jì)意 見 書公司相關(guān)部門相關(guān)部門提出 意 見設(shè)計(jì)單位 /審 圖備 注公 司施工圖設(shè)計(jì)交付設(shè)計(jì)圖紙分 發(fā) 圖 紙審 閱 圖 紙審 閱 圖 紙審圖公司審閱圖 紙項(xiàng)目部、采購 部對(duì) 圖紙進(jìn)行審核并提 出 建 議組織相關(guān)部門對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審1營銷部 、物業(yè)公司對(duì) 圖紙進(jìn)行審核并提 出建議監(jiān) 理 單 位 、施 工 單 位對(duì)圖紙進(jìn) 行審核 并提出建議1、施工圖會(huì)審記錄消 防 、人 防 、技防、環(huán) 保 、衛(wèi) 疫 等 否部門進(jìn)行審核并提出 建 議2確認(rèn)施工圖修 改 圖 紙2、施工圖設(shè)計(jì) 文 件是是 否 通 過否審 批

22、是組織施工圖設(shè)計(jì)交 底3、施工圖設(shè)計(jì)交 底 紀(jì) 要17瀾庭房地產(chǎn)流程管理四、流程的具體說明（一）、方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)部分：5 .1 . 設(shè)計(jì)綱要的編制5 .1 .1 .工程部主導(dǎo)起草設(shè)計(jì)綱要。相關(guān)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)綱要中與本部門相關(guān)的文件的起草。5 .1 .2 .起草依據(jù)1 ) 開發(fā)部的項(xiàng)目可行性報(bào)告。2 ) 工程部對(duì)施工工藝、施工強(qiáng)制性提出意見；3 ) 營銷部、工程部、營銷部對(duì)設(shè)計(jì)方案的建議。4 ) 參考有關(guān)法規(guī)等。5 .1 .3 .在編寫設(shè)計(jì)綱要時(shí)，相關(guān)部門將本部門所負(fù)責(zé)的內(nèi)容起草完成 后，由工程部進(jìn)行匯總，定稿完成后召集各部門進(jìn)行評(píng)審會(huì)簽。5 .1 .4 .公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)綱要。5 .2 .

23、設(shè)計(jì)過程控制5 .2 .1 .設(shè)計(jì)單位的確定及設(shè)計(jì)過程控制（參見招投標(biāo)流程）5 .2 .2 .設(shè)計(jì)文件交付后一周內(nèi)由工程部組織相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行評(píng) 審。設(shè)計(jì)文件包括初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)兩個(gè)文件，初步設(shè)計(jì)需要工程部 組織各部門進(jìn)行評(píng)審并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后才能進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)。擴(kuò)初設(shè)計(jì) 也要工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審。最后由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。5 .2 .3 .工程部負(fù)責(zé)評(píng)審以下內(nèi)容1 ) 有關(guān)法令和法規(guī)的符合性；2 ) 有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和驗(yàn)收規(guī)范的符合性；3 ) 國家頒布的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；4 ) 地方頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)管理文件的符合性。5 .2 .4 .工程部負(fù)責(zé)評(píng)審工程造價(jià)。18PDF create

24、d with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理5 .2 .5 .工程部評(píng)審施工工藝要求和強(qiáng)制性。5 .2 .6 .營銷部負(fù)責(zé)評(píng)審設(shè)計(jì)方案的銷售前景并提出本部門的建議。5 .2 .7 .工程部、營銷部負(fù)責(zé)評(píng)審設(shè)計(jì)方案的招商前景并提出本部門的 建議。5 .2 .8 .工程部對(duì)規(guī)劃方案提出本部門的建議。5 .3 . 設(shè)計(jì)文件的修改和確認(rèn)5 .3 .1 .工程部匯總評(píng)審意見，并在一周內(nèi)提交給設(shè)計(jì)單位。5 .3 .2 .設(shè)計(jì)單位變更或修改設(shè)計(jì)文件。5 .3 .3 .設(shè)計(jì)文件交付后一周內(nèi)，工程部組織開發(fā)部、營銷部等相關(guān)部 門對(duì)設(shè)計(jì)文件再進(jìn)行確認(rèn)。5 .3 .4

25、.相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行最終確認(rèn)。（二）、施工圖部分：5 .4 .擴(kuò)初設(shè)計(jì)定稿后，由工程部部門經(jīng)理根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件，在參考 各部門意見的基礎(chǔ)上組織編寫施工圖設(shè)計(jì)意見書。設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初設(shè) 計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)意見書進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)。對(duì)于施工圖的設(shè)計(jì)規(guī)范要求 由設(shè)計(jì)院掌握，同時(shí)審圖公司要對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核（包括強(qiáng)制 性規(guī)范條文的要求）。5 .5 .設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)好的施工圖交給工程部。工程部將施工圖紙移交給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部將施工圖紙分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及其他相關(guān)部門。5 .6 .工程部技術(shù)支持（專業(yè)工程師）負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位和監(jiān)理單位對(duì) 施工圖紙進(jìn)行審閱。同時(shí)工程部專業(yè)工程師也須對(duì)施工圖紙進(jìn)行審

26、閱并 記錄于工作日記。5 .7 .在甲方、施工、監(jiān)理、物業(yè)公司等單位均對(duì)圖紙熟悉之后，由工程部組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司及工程部等進(jìn)行施工圖紙會(huì)審。5 .8 .圖紙會(huì)審關(guān)鍵問題19PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理5 .8 .1 . 土建專業(yè)部分1 ) 基坑開挖及基坑圍護(hù)。2 ) 基礎(chǔ)形式的選擇。3 ) 主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)處理等問題。4 ) 四大滲漏：屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。5 ) 內(nèi)墻粉刷。6 ) 樓地面做法。7 ) 土建與各專業(yè)的矛盾問題（如預(yù)留預(yù)埋、標(biāo)高位

27、置等）。8 ) 工程施工中的可行性問題及技術(shù)經(jīng)濟(jì)性問題。5 .8 .2 . 設(shè)備專業(yè)及配套部分1 ) 給水管供水量及管道走向、管徑要滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。2 ) 排水管的走向及布置是否合理。3 ) 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及甲方要求。4 ) 消防工程設(shè)計(jì)滿足美觀及消防局要求。5 ) 水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計(jì)合理、美觀且與土建 圖紙不相矛盾，滿足物業(yè)運(yùn)營的要求。6 ) 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。7 ) 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用合理。8 ) 用電設(shè)計(jì)容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。9 ) 室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。1 0 ) 室內(nèi)和室外安裝管

28、線綜合施工方案。5 .9 .圖紙確認(rèn)及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點(diǎn)問題，總工可邀請(qǐng)有 關(guān)專家作專題咨詢。5 .1 0 .圖紙會(huì)審記錄由施工單位形成會(huì)議紀(jì)要，并發(fā)放工程部、項(xiàng)目部、監(jiān)理和施工單位進(jìn)行確認(rèn)。20PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理5 .1 1 .設(shè)計(jì)單位根據(jù)會(huì)審記錄對(duì)圖紙做相應(yīng)的修改、補(bǔ)充、完善。5 .1 2 .在施工過程中，如果有裝修設(shè)計(jì)，要提前讓裝修設(shè)計(jì)單位根據(jù) 施工圖進(jìn)行配合設(shè)計(jì)。同時(shí)工程部、工程部專業(yè)工程師須定期檢查按圖 施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)

29、調(diào)整或變更確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知項(xiàng)目部、施工、 監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。五、流程的職責(zé)考核6 .1 .工程部承擔(dān)與設(shè)計(jì)單位的方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的聯(lián)系溝通工作，如果 因?yàn)闇贤ú粫扯a(chǎn)生問題，工程部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。6 .2 .工程部承擔(dān)與設(shè)計(jì)單位的施工圖設(shè)計(jì)聯(lián)系溝通工作，部門經(jīng)理應(yīng)當(dāng)組織協(xié)調(diào)和設(shè)計(jì)單位溝通，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)相關(guān)單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì) 審。如在與設(shè)計(jì)單 位的溝通過程及組織會(huì)審過程中出現(xiàn)工作不到位等問題，部門經(jīng)理要承 擔(dān)責(zé)任。6 .3 .工程部專業(yè)工程師承擔(dān)施工工藝要求、施工限制性評(píng)審及市政配套等方面的責(zé)任。如設(shè)計(jì)文件的施工工藝不能滿足實(shí)際要求，工程部專業(yè)工程師沒有提出來，相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。6

30、.4 .工程部承擔(dān)設(shè)計(jì)文件的造價(jià)審核方面的責(zé)任。如工程造價(jià)和當(dāng)初 可行性報(bào)告的預(yù)估造價(jià)不一致，工程部沒有指出，相應(yīng)的責(zé)任人和部門 經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .5 .營銷部要承擔(dān)對(duì)設(shè)計(jì)方案的銷售評(píng)估進(jìn)行評(píng)審方面的責(zé)任。如設(shè)計(jì)方案的未來銷售前景不切實(shí)際，營銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任 人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .6 .工程部、營銷部要承擔(dān)對(duì)設(shè)計(jì)方案的招商評(píng)估進(jìn)行評(píng)審方面的責(zé) 任。如設(shè)計(jì)方案的未來招商前景不切實(shí)際，工程部、營銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。21PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理6 .7 .

31、工程部要承擔(dān)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的效果圖進(jìn)行審閱的責(zé)任。如果工程 部在確認(rèn)時(shí)沒有提出建議，后來發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致?lián)p失，工程部經(jīng)理要承擔(dān) 責(zé)任。6 .8 .物業(yè)公司承擔(dān)對(duì)設(shè)計(jì)方案中有關(guān)物業(yè)的配套設(shè)計(jì)進(jìn)行審核的責(zé)任。如果方案中物業(yè)相關(guān)的設(shè)計(jì)不符合要求，物業(yè)公司沒有發(fā)現(xiàn)而造成公司損失，物業(yè)公司相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。六、其他事項(xiàng)7 .1 .本流程由公司制定。7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時(shí)亦同。7 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。七、本流程涉及的表單8 .1 .可行性分析報(bào)告8 .2 .設(shè)計(jì)綱要8 .3 .初步設(shè)計(jì)方案文件8 .4 .擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案文件8 .5 .設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議紀(jì)要8 .6 .

32、施工圖紙8 .7 .施工圖會(huì)審記錄8 .8 .設(shè)計(jì)交底會(huì)議紀(jì)要8 .9 .擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)紀(jì)要22PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理招投標(biāo)流程一、目的1 .1 .為了規(guī)范公司的設(shè)計(jì)委托、施工和監(jiān)理招標(biāo)、材料和設(shè)備采購等 重大招標(biāo)事項(xiàng)，維護(hù)公司合法權(quán)益，控制成本降低造價(jià)，保證質(zhì)量，提 高投資效益。二、范圍2 .1 .本管理制度適用于公司各職能部門、各項(xiàng)目的所有招投標(biāo)活動(dòng)。 三、總則 根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司具體情況，特制 定本流程。3 .1 .為了提高項(xiàng)目管理的辦事效率，加快處置施工現(xiàn)場(chǎng)的各類應(yīng)急和

33、 零星材料采購速度，公司總經(jīng)理目前暫時(shí)授權(quán)項(xiàng)目部萬元以內(nèi)人民 幣審核決定權(quán)（今后將視執(zhí)行情況再作授權(quán)金額調(diào)整），授權(quán)金額范圍 內(nèi)的合同簽訂由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)簽訂決定，并承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 在工程施工過程中，項(xiàng)目部對(duì)于授權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)要及時(shí)決策。如果項(xiàng) 目部對(duì)于應(yīng)急事件或材料購買的核價(jià)不清楚的話，可以咨詢工程部。對(duì) 于很明顯能判斷且為了回避責(zé)任，卻仍提交公司進(jìn)行流程處理而導(dǎo)致時(shí) 間延誤的，項(xiàng)目部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3 .2 .對(duì)于金額在10 萬元人民幣以上(含10 萬元人民幣)的材料或設(shè)備 采購項(xiàng)目，公司范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)，凡適用于招標(biāo)的事項(xiàng)必須進(jìn)行招 標(biāo)，不得化整為零或以任何方式規(guī)避招標(biāo)。3

34、.3 .為了使招投標(biāo)過程不耽誤工程施工的進(jìn)度，原則上所有招投標(biāo)項(xiàng)目要在項(xiàng)目開始前三個(gè)月開始立項(xiàng)。3 .4 .項(xiàng)目實(shí)施各階段：項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、營銷。策劃與代理、廣告制作發(fā)布、模型制作、物業(yè)代理、重要設(shè)備材23PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理料的采購以及公司認(rèn)為有必要納入公開招標(biāo)的其它事項(xiàng)，一律納入招標(biāo)范圍。招標(biāo)事項(xiàng)一般采用邀請(qǐng)議標(biāo)方式，特殊情況才采用邀請(qǐng)招標(biāo)或公開招標(biāo)方式。3 .5 .招標(biāo)活動(dòng)必須先立項(xiàng)審批，申請(qǐng)部門必須嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理并 接受相關(guān)部門的監(jiān)督。對(duì)在招標(biāo)活動(dòng)中玩忽職守、假公濟(jì)私或

35、徇私舞弊 者，公司將視其情節(jié)輕重，對(duì)相關(guān)責(zé)任人予以懲處，有違法行為者送司 法機(jī)關(guān)處理。四、招標(biāo)機(jī)構(gòu)4 .1 .公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，組長原則上由申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任，成 員由相關(guān)職能部門經(jīng)理組成。招標(biāo)事項(xiàng)的具體工作分為兩個(gè)階段：技術(shù) 標(biāo)和商務(wù)標(biāo)。在土建安裝總包的招投標(biāo)中，工程部作為技術(shù)標(biāo)的主要負(fù) 責(zé)部門，采購部作為商務(wù)標(biāo)的主要負(fù)責(zé)部門。技術(shù)方案論證階段，由部 門經(jīng)理組織招標(biāo)小組成員、相關(guān)技術(shù)人員和外聘專家進(jìn)行技術(shù)論證。商 務(wù)標(biāo)階段由采購部經(jīng)理組織公司工程部、行政部、財(cái)務(wù)部施行。招標(biāo)小 組組長對(duì)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)進(jìn)行全程監(jiān)控。最后的商務(wù)談判由公司分管領(lǐng) 導(dǎo)親自進(jìn)行。4 .2 .招標(biāo)工作可根據(jù)情況委托招

36、標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。24PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理工作流程圖招投標(biāo)流程分管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)小組公司相關(guān)部門投標(biāo)單位備 注否立項(xiàng)申請(qǐng)11、立項(xiàng)申請(qǐng)審批表審 批是組 人 員簽發(fā)交接單整理相關(guān)資料召開預(yù)備會(huì)議否2編制方案招標(biāo)文 件審 批是確定招標(biāo)方案否編制正式招標(biāo)3文 件2、正式招標(biāo)文件審 批是否實(shí)施招投標(biāo)投標(biāo)單位提交投標(biāo)文件4提交評(píng)標(biāo)報(bào)告公司相關(guān)部門參與評(píng)標(biāo)3、評(píng)標(biāo)報(bào)告54、招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)算審 批招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)算報(bào) 告是確定中標(biāo)單位談判確定合同合同管理流 程25PDF created with pdfFactory Pro trial

37、version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理五、招標(biāo)實(shí)施6 .1 . 立項(xiàng)6 .1 .1 .招標(biāo)立項(xiàng)必須由申請(qǐng)部門以立項(xiàng)申請(qǐng)審批表形式提出，報(bào) 申請(qǐng)部門內(nèi)部負(fù)責(zé)人審核?，F(xiàn)場(chǎng)立項(xiàng)申請(qǐng)責(zé)任人為項(xiàng)目部；公司職能部 門立項(xiàng)申請(qǐng)責(zé)任人為職能部門經(jīng)理。6 .1 .2 .立項(xiàng)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將立項(xiàng)申請(qǐng)審批表提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核并經(jīng)總經(jīng)理審定（3 個(gè)工作日內(nèi)）。同意立項(xiàng)的將由總經(jīng)理（或 分管領(lǐng)導(dǎo)）書面指定專案招標(biāo)工作小組組成人員及組長，并授權(quán)組長負(fù) 責(zé)會(huì)同招標(biāo)工作小組組成人員實(shí)施專案招標(biāo)具體管理工作。6 .1 .3 .按照 條分工原則，若立項(xiàng)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人為非招標(biāo)工 作小組組長，則立項(xiàng)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在5 個(gè)工作日

38、內(nèi)向負(fù)責(zé)該項(xiàng)招 標(biāo)工作小組的組長提交完整的用于采購招標(biāo)的圖紙、主要材料、設(shè)備型 號(hào)、規(guī)格、數(shù)量及其它特殊要求并推薦廠商，與招標(biāo)工作小組組長辦理資料和招標(biāo)內(nèi)容交接單 簽字手續(xù)，招標(biāo)工作小組組長核對(duì)并簽收立項(xiàng)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人提交的相 關(guān)采購招標(biāo)申請(qǐng)資料，辦理招標(biāo)內(nèi)容交接單簽字接收工作。6 .2 .招標(biāo)由招標(biāo)工作小組組長全面負(fù)責(zé)并組織專案招標(biāo)具體工作，自簽收招標(biāo) 內(nèi)容交接單后60 日歷天內(nèi)按照公司招投標(biāo)流程、合同管理流程， 完成供應(yīng)商考察、招標(biāo)、洽談和合同簽訂工作，并負(fù)責(zé)將合同正本提交 采購部、財(cái)務(wù)部、工程部和行政部等相關(guān)部門。6 .2 .1 .招標(biāo)方案和招標(biāo)文件的編制 招標(biāo)文件的起草按照下列分工原則

39、進(jìn)行，行政部負(fù)責(zé)組織相關(guān)職能部門 擬定。1 ) 涉及勘察設(shè)計(jì)方面的委托，招標(biāo)文件由工程部起草，工程部負(fù)責(zé)人為此項(xiàng)工作第一責(zé)任人，行政部、工程部、工程部、財(cái)務(wù)部協(xié)助辦理。26PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理2 ) 選擇監(jiān)理和施工單位的招標(biāo)文件由項(xiàng)目部起草，項(xiàng)目部部門經(jīng)理為 此項(xiàng)工作第一責(zé)任人，行政部、采購部、工程部、財(cái)務(wù)部協(xié)助辦理。3 ) 涉及材料設(shè)備的采購定貨招標(biāo)文件由采購部起草，采購部負(fù)責(zé)人為 此項(xiàng)工第一責(zé)任人，項(xiàng)目部、行政部、工程部、財(cái)務(wù)部協(xié)助辦理。4 ) 涉及銷售策劃代理、銷售代理、招商代理、廣告制作及發(fā)布、模

40、型 制作等招 標(biāo)文件分別由工程部、營銷部起草，各部門經(jīng)理為此項(xiàng)工作第一責(zé)任人， 行政部、財(cái)務(wù)部協(xié)助辦理。5 ) 其它事項(xiàng)的招標(biāo)文件由公司總經(jīng)理（或分管領(lǐng)導(dǎo)）指定相關(guān)人員負(fù)責(zé)起草。6 ) 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)范圍、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量要求、時(shí)間要求、投 標(biāo)人的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、工作業(yè)績、投標(biāo)報(bào)價(jià)、資金實(shí)力要求、付款方式、有 無投標(biāo)補(bǔ)償?shù)人袑?shí)質(zhì)性要求、條件以及擬訂合同的重要條款。招標(biāo)文 件一般應(yīng)按國家相關(guān)行業(yè)編制的示范文本編制。6 .2 .2 .由招標(biāo)文件起草部門發(fā)布信息組織投標(biāo)報(bào)名。報(bào)名單位可以是 社會(huì)推薦、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理或公司職能部門或員工推薦，也可以報(bào)名自薦， 招標(biāo)文件起草部門都必須一視同仁不能擅自拒絕，

41、貫徹公平、公開、公 正和誠實(shí)信用的原則。招標(biāo)文件起草部門必須將登記報(bào)名的投標(biāo)單位匯 總資料（含分析比較和推薦意見）提交招標(biāo)工作小組進(jìn)行資、質(zhì)、信審 查，由招標(biāo)工作小組在其中選擇5- 7 家最優(yōu)秀的單位報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn) 后進(jìn)入正式招標(biāo)流程，發(fā)給邀請(qǐng)議標(biāo)文件，編制投標(biāo)書。6 .2 .3 .招標(biāo)工作小組對(duì)投標(biāo)人預(yù)選資格的審查要從投標(biāo)人是否具有獨(dú)立訂立合同的權(quán)利；是否具有履行合同的能力，包括專業(yè)、技術(shù)資格和能力，資金、設(shè)備和其他物質(zhì)設(shè)施狀況，管理能力，經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)和相應(yīng)的從業(yè)人員；沒有處于被責(zé)令停業(yè)，投標(biāo)資格被取消，財(cái)產(chǎn)被接管、凍27PDF created with pdfFactory Pro tri

42、al version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理結(jié)，破產(chǎn)狀態(tài)；在最近三年內(nèi)沒有騙取中標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程質(zhì)量 問題；質(zhì)量保證體系；資信情況；市場(chǎng)認(rèn)可程度等方面嚴(yán)格把關(guān)，要對(duì) 重點(diǎn)投標(biāo)單位組織調(diào)研、將資信分析比較和推薦意見整理后上報(bào)公司領(lǐng) 導(dǎo)審查。6 .2 .4 .工程部負(fù)責(zé)在正式開始招標(biāo)前，協(xié)助權(quán)威部門完成每個(gè)招標(biāo)項(xiàng) 目的預(yù)算造價(jià)編制，直接向公司分管領(lǐng)導(dǎo)/總經(jīng)理報(bào)告，提供參考。6 .2 .5 .招標(biāo)文件起草完成后，由招標(biāo)工作小組組長組織工作小組人員 審核修改。報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核并經(jīng)總經(jīng)理審定同意后方可對(duì)外發(fā)送， 正式起動(dòng)招標(biāo)工作。6 .2 .6 .招標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)事項(xiàng)的具體情況，統(tǒng)一組織招標(biāo)文

43、件發(fā)放、投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，解釋招標(biāo)文件、召集投標(biāo)答疑會(huì)等工作。6 .2 .7 .參與招標(biāo)的所有人員應(yīng)對(duì)標(biāo)底和可能影響公平競爭的其他事項(xiàng)嚴(yán)格保密。一旦發(fā)現(xiàn)泄密者，將嚴(yán)肅處理。6 .3 .投標(biāo)6 .3 .1 .由招標(biāo)小組組長具體組織投標(biāo)工作。6 .3 .2 .投標(biāo)時(shí)間和投標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中予以明確。6 .3 .3 .各投標(biāo)單位的投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求密封，由招標(biāo)文 件起草部門驗(yàn)收后編號(hào)提交招標(biāo)工作小組組長保管。6 .4 .評(píng)標(biāo)6 .4 .1 .評(píng)標(biāo)由招標(biāo)工作小組和相關(guān)專業(yè)人員組成。必要時(shí)可邀請(qǐng)行業(yè)專家參加。6 .4 .2 .招標(biāo)工作小組應(yīng)依據(jù)評(píng)標(biāo)規(guī)定，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下 進(jìn)行。任何

44、部門和個(gè)人不得無故干預(yù)、影響評(píng)標(biāo)進(jìn)程和結(jié)果。6 .4 .3 .經(jīng)招標(biāo)工作小組評(píng)審，若有超過一半的評(píng)標(biāo)人員認(rèn)為所有標(biāo)書都不符合招標(biāo)要求的，可以否決本次投標(biāo)，重新組織招標(biāo)。6 .4 .4 .在評(píng)標(biāo)過程中，如果有必要，可以派相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)地考查，28PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理將實(shí)地考查作為評(píng)標(biāo)的一個(gè)重要的手段。6 .4 .5 .招標(biāo)工作小組在完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向公司分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理提 出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并至少推薦3 家候選人。將各家的標(biāo)書和評(píng)標(biāo)人員的 分析比較意見完整地呈報(bào)給公司審查。參加評(píng)標(biāo)的成員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道 德，公

45、平、公正、客觀地履行職責(zé)。6 .4 .6 .公司分管領(lǐng)導(dǎo)在審閱評(píng)標(biāo)小組報(bào)告后，對(duì)候選人進(jìn)行針對(duì)性詢標(biāo)和最后的商務(wù)洽談，候選人可進(jìn)行最后解釋和書面承諾。參加詢標(biāo)的 人員由分管領(lǐng)導(dǎo)指定。詢標(biāo)和商務(wù)洽談?dòng)煞止茴I(lǐng)導(dǎo)主持。詢標(biāo)內(nèi)容要嚴(yán) 格保密，嚴(yán)禁將一方的談話內(nèi)容泄露給第二方。6 .5 . 定標(biāo)6 .5 .1 .由公司總經(jīng)理根據(jù)招標(biāo)小組的評(píng)審意見、最后的詢標(biāo)記錄以及 承諾條件確定中標(biāo)人。最后由招標(biāo)組織部門向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書， 同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他未中標(biāo)人，若有投標(biāo)保證金則應(yīng)當(dāng)退還并收回 招標(biāo)文件等相關(guān)資料。6 .5 .2 .合同責(zé)任 招標(biāo)工作小組組長是合同談判和合同履行的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)組織合 同

46、談判、提出合同方案、審核對(duì)方資信和組織合同實(shí)施的責(zé)任。 公司各職能部門在合同談判和執(zhí)行過程中分別承擔(dān)以下責(zé)任： a工程部、采購部、營銷部根據(jù)各自分管的專業(yè)，在合同談判和合同執(zhí) 行中承擔(dān)涉及專業(yè)技術(shù)問題的審查、監(jiān)督、驗(yàn)收、把關(guān)責(zé)任； b工程部承擔(dān)對(duì)工程造價(jià)（含總造價(jià)和各單項(xiàng)價(jià)格）的審核、確認(rèn)責(zé)任； c行政部承擔(dān)對(duì)經(jīng)其審查、修改、擬定的合同文本的合法性，我方合同 義務(wù)的平衡和權(quán)利保障，違約補(bǔ)救等責(zé)任； d財(cái)務(wù)部承擔(dān)對(duì)合同價(jià)款支付方式、付款期限的審核、確認(rèn)責(zé)任；(3 ) 對(duì)于材料采購，在合同中要將哪些材料設(shè)備屬于甲供，哪些材料設(shè)備屬于甲指乙供明確下來。從而減少后面出現(xiàn)不必要的矛盾。29PDF cre

47、ated with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理6 .5 .3 .由招標(biāo)小組組長會(huì)同行政部等相關(guān)部門編制起草的合同實(shí)質(zhì)性 條款不得違背 招標(biāo)文件和詢標(biāo)記錄。合同條款應(yīng)盡可能按照國家各部委或相關(guān)行業(yè)編 制的示范文本編制，合同擬稿完成后，進(jìn)入合同管理流程。所有對(duì)外簽 訂的合同在審批、簽署、用印之前應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)從法律上予以審核確 認(rèn)，最后報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。招標(biāo)過程結(jié)束后，合同談判和合同履行的第 一責(zé)任人應(yīng)在6 個(gè)工作日內(nèi)向分管領(lǐng)導(dǎo)提交招標(biāo)全過程的書面報(bào)告。6 .5 .4 .合同談判和合同履行的第一責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將招標(biāo)過程的全部文件、記錄、紀(jì)要、簽字原件

48、等資料完整地整理、分類、復(fù)印、歸檔。項(xiàng)目的招標(biāo)文件務(wù)必將原件送檔案室歸檔保存，復(fù)印件備存?zhèn)洳椤? .5 .5 .合同履行過程中，因處理合同爭議、向另一方發(fā)出信函的，按 照該項(xiàng)合同的第一責(zé)任人權(quán)限審核批準(zhǔn)后方可加蓋公司印章，對(duì)外行文。 六、流程的職責(zé)考核7 .1 .招標(biāo)小組組長對(duì)整個(gè)招標(biāo)流程的規(guī)范操作、與各部門的溝通等方 面的問題承擔(dān)責(zé)任。如招投標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)審核出現(xiàn)問題，或 者小組內(nèi)有人違反規(guī)則將重要信息泄露出去，相關(guān)的責(zé)任人和招投標(biāo)小 組組長要承擔(dān)責(zé)任。7 .2 .工程部要對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)算承擔(dān)責(zé)任。如因?yàn)楣こ滩康捻?xiàng)目預(yù)算沒有反映真實(shí)情況，導(dǎo)致公司產(chǎn)生損失，相關(guān)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7

49、.3 .工程部要對(duì)合同中有關(guān)本部門的條款審核問題承擔(dān)責(zé)任。如在設(shè) 計(jì)方案招標(biāo)中，因?yàn)楹贤袑?duì)設(shè)計(jì)要求沒有明晰而造成了后期的修改和 損失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .4 .采購部要對(duì)合同中的有關(guān)采購材料的條款審核問題承擔(dān)責(zé)任。如在設(shè)備采購招標(biāo)中，因?yàn)椴少彶繘]有對(duì)合同中有關(guān)設(shè)備技術(shù)要求明晰而30PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理造成公司的損失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .5 .項(xiàng)目部要對(duì)招投標(biāo)過程中有關(guān)施工單位的條款審核問題承擔(dān)責(zé)任。 如在施工單位的招標(biāo)中，因?yàn)闆]有將施工單位的合作條款審核清楚而造 成公司的損失，相應(yīng)的

50、責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .6 .工程部、營銷部要對(duì)招商代理的合同審核承擔(dān)責(zé)任。如因?yàn)樵谡?投標(biāo)過程中，因?yàn)閷?duì)招商代理的有關(guān)代理薪金條款審核問題導(dǎo)致公司損 失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .7 .營銷部要對(duì)銷售代理的合同審核承擔(dān)責(zé)任。如因?yàn)樵谡型稑?biāo)過程 中，因?yàn)閷?duì)銷售代理的有關(guān)代理薪金條款審核問題導(dǎo)致公司損失，相應(yīng) 的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .8 .營銷部要對(duì)廣告代理的合同審核承擔(dān)責(zé)任。如因?yàn)樵谡型稑?biāo)過程中，因?yàn)閷?duì)廣告代理的有關(guān)代理薪金條款審核問題導(dǎo)致公司損失，相應(yīng)的責(zé)任人要承擔(dān)責(zé)任。7 .9 .行政部要承擔(dān)合同法律風(fēng)險(xiǎn)審核方面的責(zé)任。如在合同審核過程 中，因?yàn)樾姓繘]有發(fā)現(xiàn)有關(guān)條款潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)而

51、導(dǎo)致公司的損失， 相關(guān)責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。七、其他事項(xiàng)8 .1 .本流程由公司制定。8 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時(shí)亦同。8 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單9 .1 .立項(xiàng)申請(qǐng)審批表9 .2 .正式招標(biāo)文件9 .3 .評(píng)標(biāo)報(bào)告9 .4 .招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告31PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理設(shè)計(jì)變更、工程簽證流程一、目的1 .1 . 確認(rèn)合理的設(shè)計(jì)變更流程和簽證流程，從而控制設(shè)計(jì)變更、簽證 的費(fèi)用。1 .2 . 對(duì)設(shè)計(jì)變更、簽證引起的工程款進(jìn)行有效監(jiān)控。二

52、、范圍2 .1 . 項(xiàng)目部2 .2 . 工程部2 .3 . 采購部2 .4 . 營銷部2 .5 . 物業(yè)公司三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗 位的其它職責(zé)。3 .1 . 項(xiàng)目部職責(zé)3 .1 .1 . 設(shè)計(jì)變更階段的主要負(fù)責(zé)人。審核變更需求。召集營銷部、 工程部、專業(yè)工程師、物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理單位相關(guān)人員開會(huì)討 論變更的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性及對(duì)工期的影響和更改后的設(shè)計(jì)方案。3 .1 .2 . 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行確認(rèn)，組織、協(xié)調(diào)并確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證單。3 .1 .3 . 對(duì)簽證引起的工程款進(jìn)行核算。3 .2 . 工程部職責(zé)3 .2 .1 . 工程部專業(yè)工程師從專

53、業(yè)技術(shù)角度出發(fā)，就變更發(fā)表意見。3 .2 .2 . 就方案或擴(kuò)初設(shè)計(jì)更改與設(shè)計(jì)單位溝通協(xié)調(diào)。3 .2 .3 . 工程部部門經(jīng)理就施工圖設(shè)計(jì)更改與設(shè)計(jì)單位溝通協(xié)調(diào)。3 .2 .4 . 對(duì)設(shè)計(jì)變更引起的工程款進(jìn)行核算。3 .3 . 營銷部職責(zé)32PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理3 .3 .1 . 就客戶提出的變更要求與工程部進(jìn)行溝通。3 .4 . 物業(yè)公司職責(zé)3 .4 .1 . 從物業(yè)管理的角度出發(fā)，就變更發(fā)表意見。33PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)

54、流程管理四、工作流程圖設(shè)計(jì)變更流程分管領(lǐng)導(dǎo)工 程 部公司相關(guān)部門外包單位備 注判斷變更情況是 否 對(duì) 功 能 總 體 方 案 思 路 有 影 響項(xiàng)目部及 營銷部 等部門提 出變更 需求項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理變更施工單位提出變 更 需 求監(jiān)理單位獲取 變 更 信 息 ，施 工單位現(xiàn)場(chǎng)處理 變 更1、工 程聯(lián) 系 /技 術(shù)核定事項(xiàng)內(nèi)部審批 表審批變更需求是整 合 相 關(guān) 部 門 意 見 ，評(píng) 審 變 更 可 行 性開發(fā)部、項(xiàng)目部、 營銷部、采購部等 相關(guān)部門對(duì)變更 提出意見監(jiān) 理 單 位 、施工單位就變更發(fā) 表 意 見是 否 通 過否是工程部部通知設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) 變 更審批變更方案接收并審核變更 方

55、案設(shè)計(jì)單位提供 變 更 方 案是 否 通 過是要求設(shè)計(jì)單位重 新 設(shè) 計(jì)下發(fā)變更方案 到施工單位和 監(jiān)理單位并反 饋到集團(tuán)相關(guān) 部 門監(jiān) 理 單 位 按 照 更 改 方 案 進(jìn) 行 監(jiān) 理 工 作施工單位執(zhí)行變 更 施 工核 實(shí) 變 更 工 程 量監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證單 2、設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)簽證單匯 總 、確 認(rèn)變更簽證單 項(xiàng)目部核實(shí)簽證費(fèi)用34PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理五、流程的具體說明如下：5 .1 . 工程在施工過程中，客戶提出變更申請(qǐng)，營銷部將客戶的變更需 求反饋到工程部，工程部發(fā)出工程聯(lián)系單。工程在施工過程中

56、，因 為現(xiàn)場(chǎng)的原因，施工單位向項(xiàng)目部提出變更需求，發(fā)出技術(shù)核定單； 工程部提出的變更需求，項(xiàng)目部也需要填寫、發(fā)出技術(shù)核定單。5 .2 . 項(xiàng)目部/工程部召集專業(yè)工程師以及監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān)人員，確定變更需求是否對(duì)功能、總體方案思路有影響。如果沒有影響 的，就由項(xiàng)目部和相關(guān)專業(yè)工程師等人員商量決定更改方案，施工單位 具體執(zhí)行；如果對(duì)功能、總體方案思路有影響的，需要工程部匯總變更 需求，召集設(shè)計(jì)單位、營銷部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān) 人員開會(huì)評(píng)審變更的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性及對(duì)工期的影響。5 .3 . 評(píng)審?fù)瓿珊?，?xiàng)目部/工程部須將評(píng)審結(jié)果上報(bào)公司，由公司分 管領(lǐng)導(dǎo)審批變更需求。若不通過

57、，則需要項(xiàng)目部/工程部協(xié)調(diào)各個(gè)相關(guān)部 門重新評(píng)審變更需求。若通過，施工圖需要變更的，由工程部與設(shè)計(jì)單 位聯(lián)系，并組織相關(guān)人員審核設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)變更方案；最后由分管領(lǐng)導(dǎo) 審批變更方案。設(shè)計(jì)變更方案通過后，工程部部下發(fā)變更方案到項(xiàng)目部， 由項(xiàng)目部分發(fā)給施工單位和監(jiān)理單位。監(jiān)理單位按照更改后的設(shè)計(jì)圖紙 進(jìn)行監(jiān)理工作，施工單位按照設(shè)計(jì)變更圖紙進(jìn)行施工，同時(shí)工程部進(jìn)行 造價(jià)工作的修正。5 .4 . 項(xiàng)目部會(huì)同監(jiān)理單位等部門現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)變更工程量后，所有參加的 人員均要對(duì)變更簽證單進(jìn)行會(huì)簽，并由項(xiàng)目部將變更簽證單送 工程部。5 .5 . 工程部核實(shí)簽證費(fèi)用后，作為工程款結(jié)算的一部分。六、流程的職責(zé)考核6 .1

58、. 項(xiàng)目部和工程部承擔(dān)整個(gè)設(shè)計(jì)變更過程中組織協(xié)調(diào)等責(zé)任。如：沒有很好地協(xié)調(diào)相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)變更需求進(jìn)行評(píng)審造成的損失由項(xiàng)目部35PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理承擔(dān)。6 .2 . 工程部專業(yè)工程師從專業(yè)技術(shù)角度出發(fā)，就變更發(fā)表意見的責(zé)任。 如：對(duì)變更的評(píng)審隨意，造成技術(shù)上對(duì)工程影響和損失，由工程部專業(yè) 工程師承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門負(fù)責(zé)人將受到相應(yīng)的處分。6 .3 . 工程部承擔(dān)從方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，評(píng)審變更需求的責(zé)任。 如：對(duì)變更需求的評(píng)審隨意性很大，造成由規(guī)劃設(shè)計(jì)引起的損失由工程 部承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門負(fù)

59、責(zé)人將受到相應(yīng)的處分。6 .4 . 工程部承擔(dān)核實(shí)設(shè)計(jì)變更和簽證導(dǎo)致的費(fèi)用的責(zé)任。如：沒有嚴(yán) 格對(duì)簽證把關(guān)造成的損失由工程部承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門負(fù)責(zé)人將 受到相應(yīng)的處分。6 .5 . 營銷部承擔(dān)客戶無正當(dāng)理由變更和隨意變更導(dǎo)致的費(fèi)用的責(zé)任。 如：客戶不考慮實(shí)際情況而提出變更要求、變更頻繁，而營銷部審核不 嚴(yán)導(dǎo)致的成本損失由營銷部承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理將受到相應(yīng) 的處分。6 .6 . 物業(yè)公司承擔(dān)從物業(yè)管理的角度出發(fā)，評(píng)審變更需求的責(zé)任。如：對(duì)變更需求的評(píng)審隨意性很大，造成的物業(yè)管理方面引起的損失由物業(yè) 公司承擔(dān)。相關(guān)責(zé)任人和物業(yè)公司經(jīng)理將受到相應(yīng)的處分。七、其它事項(xiàng)7 .1 . 本流

60、程由公司制定；7 .2 . 本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時(shí)亦同；7 .3 . 本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的表單8 .1 . 設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)簽證單8 .2 . 工程聯(lián)系/技術(shù)核定事項(xiàng)內(nèi)部審批表36PDF created with pdfFactory Pro trial version 瀾庭房地產(chǎn)流程管理甲供材料采購流程一、目的1 .1 . 確保采購材料和設(shè)備100符合有關(guān)國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。1 .2 . 保證所有的甲供材料/設(shè)備符合項(xiàng)目的要求。1 .3 . 確保采購材料和設(shè)備嚴(yán)格按合同要求進(jìn)場(chǎng)，保證工程按質(zhì)按期完成。1 .4 . 嚴(yán)格按采購合同要求支付材料款，做到付款進(jìn)度不