關(guān)于天某項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)的可行性研究報(bào)告報(bào)告

1、-. z.*公司攪拌站資產(chǎn)收購(gòu)可行性研究報(bào)告二一三年十一月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc359934713一、項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc359934713 h 3HYPERLINK l _Toc359934714二、投資方案 PAGEREF _Toc359934714 h 4HYPERLINK l _Toc359934715（一）合作企業(yè)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc359934715 h 4HYPERLINK l _Toc359934716（二）待出售站點(diǎn)簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc359934716 h 4HYPERLINK l _Toc

2、3599347171.站點(diǎn)位置 PAGEREF _Toc359934717 h 4HYPERLINK l _Toc3599347182.站點(diǎn)固定資產(chǎn)情況 PAGEREF _Toc359934718 h 4HYPERLINK l _Toc3599347193.土地情況 PAGEREF _Toc359934719 h 5HYPERLINK l _Toc359934720（三）收購(gòu)方案 PAGEREF _Toc359934720 h 6HYPERLINK l _Toc3599347211.收購(gòu)費(fèi)用6HYPERLINK l _Toc3599347222.支付方式6HYPERLINK l _Toc359

3、934723三、投資項(xiàng)目概算及資金籌措 PAGEREF _Toc359934723 h 6HYPERLINK l _Toc359934724（一）技改投資額 PAGEREF _Toc359934724 h 6HYPERLINK l _Toc359934725（二）固定資產(chǎn)投資額 PAGEREF _Toc359934725 h 7HYPERLINK l _Toc359934726（三）資金籌措 PAGEREF _Toc359934726 h 7HYPERLINK l _Toc359934727四、人員配置及成本測(cè)算 PAGEREF _Toc359934727 h 7HYPERLINK l _To

4、c359934728（一）人員配置 PAGEREF _Toc359934728 h 7HYPERLINK l _Toc359934729（二）人工成本測(cè)算 PAGEREF _Toc359934729 h 7HYPERLINK l _Toc359934730五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與盈利分析 PAGEREF _Toc359934730 h 8HYPERLINK l _Toc359934731（一）生產(chǎn)成本估算 PAGEREF _Toc359934731 h 8HYPERLINK l _Toc3599347321原材料成本估算 PAGEREF _Toc359934732 h 8HYPERLINK l _Toc

5、3599347332銷售收入估算 PAGEREF _Toc359934733 h 8HYPERLINK l _Toc359934734（二）效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc359934734 h 10HYPERLINK l _Toc3599347351銷售收入及收益測(cè)算 PAGEREF _Toc359934735 h 10HYPERLINK l _Toc3599347362.現(xiàn)金流量 PAGEREF _Toc359934736 h 10HYPERLINK l _Toc3599347373財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) PAGEREF _Toc359934737 h 11HYPERLINK l _Toc3599

6、347384.年均投資回報(bào)率 PAGEREF _Toc359934738 h 11HYPERLINK l _Toc3599347395.折現(xiàn)率=8%時(shí)，凈現(xiàn)值=454.88萬元 PAGEREF _Toc359934739 h 11HYPERLINK l _Toc3599347406.內(nèi)部收益率=16% PAGEREF _Toc359934740 h 11HYPERLINK l _Toc3599347417.盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc359934741 h 11HYPERLINK l _Toc3599347428.不確定性分析 PAGEREF _Toc359934742 h 11HY

7、PERLINK l _Toc359934743六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc359934743 h 12HYPERLINK l _Toc359934744七、可行性研究結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc359934744 h 12一、項(xiàng)目背景*混凝土*攪拌站所在的*唯一集國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)、國(guó)家科技興茂創(chuàng)新基地和省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為一體的多功能、綜合性工業(yè)園區(qū)，目標(biāo)公司攪拌站位于*，輻射區(qū)域包括*等區(qū)縣，其中又以*近年發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，此處均未提到大漁鄉(xiāng)所在的呈貢區(qū)，*市區(qū)不大，怎么理解此處的熱點(diǎn)區(qū)域沒有呈貢？建議項(xiàng)目背景除了介紹天地通項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)外，還應(yīng)闡

8、述，繼投資大漁鄉(xiāng)、西翥園項(xiàng)目外，對(duì)*地區(qū)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，即為何要收購(gòu)天地通公司*良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)為混凝土行業(yè)帶來了蓬勃的商機(jī)。*混凝土*位于*市主城區(qū)東南面，收購(gòu)后將與*兩個(gè)站點(diǎn)在布局上可近似形成一條直線(三個(gè)站點(diǎn)位置如下圖所示)，貫穿*，將實(shí)現(xiàn)對(duì)*熱點(diǎn)投資區(qū)域的全方位覆蓋，可進(jìn)一步完善*區(qū)域布局。二、投資方案經(jīng)多方調(diào)研，了解到*混凝土*有一攪拌站欲整體出售，如收購(gòu)后可迅速填補(bǔ)*市場(chǎng)的產(chǎn)能缺口，增強(qiáng)區(qū)域覆蓋能力，具體情況如下：（一）合作企業(yè)簡(jiǎn)介*混凝土*創(chuàng)建于2008年12月26日，公司注冊(cè)資本1000萬元，住所地為*，具有預(yù)拌商品混凝土專業(yè)承包叁級(jí)資質(zhì)，法定代表人為*，股東為*。（二）待出售站

9、點(diǎn)簡(jiǎn)介1.站點(diǎn)位置*公司攪拌站位于*，*路東北面，距*路1.2公里，距*高速實(shí)際路線1.5公里（直線距離約366米），交通十分便利。2.站點(diǎn)固定資產(chǎn)情況配有2條180生產(chǎn)線、3臺(tái)裝載機(jī)、2臺(tái)315KVA變壓器、1臺(tái)250KW發(fā)電機(jī)組、實(shí)驗(yàn)設(shè)備、1個(gè)19T油罐及1套加油設(shè)備、16輛罐車泵車等物流設(shè)備，有2層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓、宿舍樓，有2層板房結(jié)構(gòu)的會(huì)議室、辦公室，辦公及生活基建設(shè)施基本完備。列表3.土地情況（1）土地性質(zhì)*公司租賃使用國(guó)家劃撥給*使用對(duì)劃撥土地，法律確實(shí)沒有規(guī)定，但是實(shí)踐中，劃撥土地也需要有土地使用權(quán)證，上面有期限，需要去核實(shí)，如果說使用權(quán)為無期限”，這樣的表述不妥，建議刪去的約1

10、5畝土地，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)土地，可使用年限為無期限。劃撥土地出租必須經(jīng)縣級(jí)以上政府同意，如未經(jīng)政府同意，拆遷時(shí)不在補(bǔ)償*圍內(nèi)。據(jù)*劃分局規(guī)劃圖來看，該地塊屬于綠化用地，禁止進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，但據(jù)規(guī)劃局介紹，對(duì)該地塊現(xiàn)有建筑物將維持現(xiàn)狀，暫無拆遷可能。該描述并不能說明該地塊不存在拆遷風(fēng)險(xiǎn)，整段話對(duì)土地性質(zhì)是否存在風(fēng)險(xiǎn)表述不清，既然文后將對(duì)土地性質(zhì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，建議這里只需介紹基本事實(shí)。（2）土地租賃費(fèi)用*公司與*先后簽署了三份場(chǎng)地租賃合同，攪拌站所在地塊的租賃合同為每年簽訂一次，土地租賃費(fèi)用為2011-2012年為*萬元，2012-2013年為*萬元，2013-2014年為40萬元，續(xù)租合同

11、為每年的7月下旬簽訂。目前*公司攪拌站的土地租賃合同及房屋租賃合同系每年續(xù)簽，我司將通過*公司與*加強(qiáng)關(guān)系對(duì)接，在*公司協(xié)助下與*按我司要求的租賃期限簽訂土地租賃合同及房屋租賃合同。我司收購(gòu)*公司攪拌站后，將由*出具城鎮(zhèn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)同意書，書面同意將該地塊再流轉(zhuǎn)給我司使用。是否應(yīng)該先取得流轉(zhuǎn)同意書，（三）收購(gòu)方案經(jīng)過多次協(xié)商，擬采取資產(chǎn)收購(gòu)方式收購(gòu)*公司攪拌站基建設(shè)施、生產(chǎn)設(shè)備等全部固定資產(chǎn)。經(jīng)*資產(chǎn)評(píng)估*公司現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為*萬元。經(jīng)我司與*公司股東多次協(xié)商，收購(gòu)價(jià)格暫定為*萬元。三、投資項(xiàng)目概算及資金籌措（一）技改投資額經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查，該攪拌站生產(chǎn)線日常維護(hù)保養(yǎng)情況較差，除塵系統(tǒng)無

12、法工作，無污水處理系統(tǒng)。為順利投入生產(chǎn)，擬在收購(gòu)*混凝土攪拌站后進(jìn)行相關(guān)技改，技改費(fèi)用約為121萬元，明細(xì)如下：序號(hào)投資項(xiàng)費(fèi)用名稱數(shù)量總價(jià)（萬元）備注1設(shè)備攪拌樓主機(jī)修復(fù)115粉料罐、配料層除塵器更換118粉料疊加秤技改15污水處理系統(tǒng)130請(qǐng)與生產(chǎn)部核實(shí)，價(jià)格是否合適小計(jì)682建筑工程蓄水池16圍墻100m5油庫(kù)、加油房110地坪3000.8電路安裝11006水溝2002.2觀測(cè)樓13料倉(cāng)鋼結(jié)構(gòu)維修120小計(jì)53合計(jì)121注：砼車采用物流外包方式。（二）固定資產(chǎn)投資額該項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資額為*萬元。其中，收購(gòu)費(fèi)用*萬元，盡調(diào)及評(píng)估等費(fèi)用*萬元，技改費(fèi)用*萬元。（三）資金籌措 站點(diǎn)收購(gòu)及技改所

13、需固定資產(chǎn)投資由公司解決。月度具體資金需求由公司財(cái)務(wù)部根據(jù)收購(gòu)后攪拌站的運(yùn)營(yíng)實(shí)際進(jìn)行安排（年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃）。四、人員配置及成本測(cè)算（一）人員配置年份第一年第二年第三年第四年第五年領(lǐng)導(dǎo)班子12333科室負(fù)責(zé)人44444管理人員1920222222司機(jī)（含罐車、泵車等）00000輔助工人3034363636合計(jì)5460656565（二）人工成本測(cè)算按照公司現(xiàn)有薪酬標(biāo)準(zhǔn)，每年人工成本上漲10%測(cè)算，5年內(nèi)人工成本為：下表不是人工總成本，只是單人計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。另外該標(biāo)準(zhǔn)還請(qǐng)分公司人力資源部審核。年份第一年第二年第三年第四年第五年領(lǐng)導(dǎo)班子14.3515.79 17.36 19.10 21.01 科室負(fù)責(zé)人10

14、.1511.17 12.28 13.51 14.86 管理人員8.489.33 10.26 11.29 12.42 司機(jī)（含罐車、泵車等）5.425.96 6.56 7.21 7.94 輔助工人3.864.25 4.67 5.14 5.65 合計(jì)42.26 46.49 51.13 56.2561.87 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與盈利分析（一）生產(chǎn)成本估算1.原材料成本估算據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧险{(diào)研得到的以下價(jià)格，結(jié)合*公司的摻量進(jìn)行測(cè)算，*地區(qū)山體較多，河道少缺水，所以一般采用山砂山石，當(dāng)?shù)氐V粉活性很差，攪拌站使用得比較少。參考*項(xiàng)目的主材成本預(yù)測(cè)分析，C30主材成本測(cè)算單價(jià)取176元。2.銷售收入估算目前*市場(chǎng)混

15、凝土產(chǎn)品集中在C25-C50間，取中間值C30單價(jià)進(jìn)行測(cè)算。C30市場(chǎng)價(jià)為270元/方。依托于*內(nèi)單位在該區(qū)域的發(fā)展與支撐，預(yù)計(jì)在未來5年，*區(qū)？不是經(jīng)開區(qū)嗎擬建不是收購(gòu)站嗎，怎么變成擬建站了站點(diǎn)年銷售量約在40萬方左右。 年份產(chǎn)銷量（萬方）銷量預(yù)測(cè)依據(jù)是什么？銷售收入（萬元）第一年4010800第二年4010800第三年4010800第四年4010800第五年4010800合計(jì)20054000（二）效益評(píng)價(jià)1銷售收入及收益測(cè)算表序號(hào)列沒了，沒層次了，現(xiàn)金流量表同項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年產(chǎn)量4040404040產(chǎn)值1080010800108001080010800固定成本612.83

16、 688.12 776.06 819.28 873.74 人工成本331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 折舊費(fèi)用230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 土地費(fèi)用50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 變動(dòng)成本9499.81 9418.81 9391.81 9364.81 9364.81 辦公用品及管理費(fèi)160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 稅金及附加691.81 691.81 691.81 691.81 691.81 主要材料成本7046.00 7046.00 7046.00 70

17、46.00 7046.00 車間經(jīng)費(fèi)160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 物流費(fèi)用1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 銷售費(fèi)用160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 壞賬準(zhǔn)備162.00 81.00 54.00 27.00 27.00 利潤(rùn)總額687.36 693.07 632.13 615.91 561.45 所得稅171.84 173.27 158.03 153.98 140.36 凈利潤(rùn)515.52 519.80 474.10 461.93 421.09 收入凈利率4.50%4.54

18、%4.14%4.04%3.68%注：壞賬準(zhǔn)備按照當(dāng)年期末新增應(yīng)收賬款余額的5%計(jì)提。2.現(xiàn)金流量項(xiàng) 目第一年第二年第三年第四年第五年現(xiàn)金流入7560918097201026010260銷售資金流入7560.00 9180.00 9720.00 10260.00 10260.00 現(xiàn)金流出9511.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.35 固定資產(chǎn)投資1941.00 0.00 0.00 0.00 0.00 付現(xiàn)成本費(fèi)用7570.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.35 人工成本331.87 407.15 495.10 544.61 599.

19、07 土地費(fèi)用50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 辦公用品及管理費(fèi)160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 稅金及附加484.27 588.04 622.63 657.22 657.22 主要材料成本4932.20 5636.80 5989.10 6341.40 6693.70 車間經(jīng)費(fèi)160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 物流費(fèi)用1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 銷售費(fèi)用160.00 160.00 160.00 160.00 160.00 所得稅171.84 17

20、3.27 158.03 153.98 140.36 凈現(xiàn)金流量-1951.18 724.74 805.14 912.80 519.65 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1951.18 -1226.44 -421.30 491.50 1011.15 營(yíng)運(yùn)資金缺口-10.18 724.74 805.14 912.80 519.65 注：1. 第一年產(chǎn)值回款率按75%計(jì)算，第二年至第五年產(chǎn)值回款率分別按85%、90%、95%、95%計(jì)算。2. 主要材料成本的付現(xiàn)比例第一年為75%，第二年至第五年分別為80%、85%、90%、95%，其余成本及稅金全部支付。3靜態(tài)投資回收期=3.46年4.年均投資回報(bào)率=24.65%

21、5.折現(xiàn)率=8%時(shí)，凈現(xiàn)值=478.45萬元6.內(nèi)部收益率=19.74%7.盈虧平衡分析年 份第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)人工費(fèi)金額331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 2377.79 土地費(fèi)用50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 250.00 折舊費(fèi)用230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 1142.24 固定成本總額612.83 688.12 776.06 819.28 873.74 3770.03 盈虧臨界點(diǎn)銷量18.85 19.93 22.04 22.83 24.35 108.01 8.凈現(xiàn)值敏感

22、性分析敏感性分析已取消綜上，產(chǎn)值回款率為最敏感的因素，主材付現(xiàn)比例次之，變動(dòng)成本波動(dòng)性大于單價(jià)，單價(jià)比方量更敏感，影響最小的因素為固定成本。產(chǎn)值回款率每年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)部收益率首次低于15%，每年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)凈現(xiàn)值首次出現(xiàn)負(fù)值，同時(shí)內(nèi)部收益率也低于15%；主材付現(xiàn)率比每年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)部收益率首次低于15%，每年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)凈現(xiàn)值首次出現(xiàn)負(fù)值，同時(shí)內(nèi)部收益率也低于15%。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）土地合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)土地使用權(quán)系*以劃撥方式取得。按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、*劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，土地使用者進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)出租劃撥土地使用權(quán)之前，須持土地使用證或土地權(quán)屬證明材料及地上建筑物、附著物等合法產(chǎn)權(quán)證件，向有審批權(quán)的市、縣區(qū)人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)，與土地管理部門簽訂合同，支付土地收益金，領(lǐng)取土地使用權(quán)出租證書后，方可進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)出租。如土地出租人未辦理相應(yīng)手續(xù)，將存在土地租賃合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。