房地產(chǎn)開發(fā)流程及業(yè)務(wù)價(jià)值鏈解讀

1、非業(yè)務(wù)部門的房地產(chǎn)開發(fā)流程及業(yè)務(wù)價(jià)值鏈解讀營銷系統(tǒng)開發(fā)流程培訓(xùn) 目錄 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)總流程介紹 第三部分 流程各階段輸出成果介紹 第一部分 課程設(shè)計(jì)目的及思路課程設(shè)計(jì)目的本課程旨在讓各位了解以下內(nèi)容 1、房地產(chǎn)開發(fā)總流程；2、流程各階段主要工作流程及各階段主要負(fù)責(zé)部門；3、流程各階段主要輸出成果。房地產(chǎn)主要價(jià)值鏈分析確認(rèn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的主流程作為重點(diǎn)穿插階段性工作成果介紹各部門階段性成果介紹歡迎提問由此進(jìn)入溝通課程目的定位為公司主要業(yè)務(wù)流程介紹課程設(shè)計(jì)框架思路 目錄 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)總流程介紹 第三部分 流程各階段輸出成果介紹 第一部分 課程設(shè)計(jì)目的及思路說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為

2、六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時(shí)間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工

3、程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合采購管理從價(jià)值鏈分析，部門設(shè)置按照業(yè)務(wù)層面和職能層面大致劃分如下：金融投資與財(cái)務(wù)管理人力資源與行政管理主價(jià)值鏈輔助價(jià)值鏈戰(zhàn)略管理財(cái)務(wù)管理人力資源與行政管理成本管理營銷策劃部設(shè)計(jì)部工程管理部物業(yè)公司營銷發(fā)展中心人力行政中心財(cái)務(wù)管理中心業(yè)務(wù)部門管

4、理部門根據(jù)實(shí)際情況，各業(yè)務(wù)部門或職能部門通常會(huì)有所合并或拆分產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)采購管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理土地獲取投資策劃各項(xiàng)目部各項(xiàng)目營銷部客服部營銷發(fā)展中心投資發(fā)展部招標(biāo)采購部產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的主要流程項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工管理階段入伙管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程成本項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品、市場、客戶定位初步定位營銷策劃、項(xiàng)目推廣策劃、項(xiàng)目前期推廣、銷售前期準(zhǔn)備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理初步定位測算規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷售配合及入伙配合設(shè)計(jì)配合、招標(biāo)配合、施工準(zhǔn)備及樁基工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備

5、銷售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合估算預(yù)算、標(biāo)底及招投標(biāo)、合同進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目拓展及論證流程產(chǎn)品定位策劃流程營銷承包商選擇控制流程售前管理流程銷售過程管理流程設(shè)計(jì)前期管理流程方案設(shè)計(jì)管理流程施工圖設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)承包商選擇控制流程設(shè)計(jì)變更管理流程施工供應(yīng)商選擇控制流程合同管理流程材料設(shè)備供應(yīng)商選擇控制流程材料設(shè)備管理流程工程簽證管理流程成本管理流程工程施工管理流程工程質(zhì)量管理流程工程進(jìn)度管理流程工程付款管理流程客戶投訴管理流程銷售管理階段什么是房地產(chǎn)開發(fā)流程流 程流程就是多個(gè)人員、多個(gè)活動(dòng)有序的組合。它關(guān)心的是誰做了什么事，產(chǎn)生了什么結(jié)果，傳遞了什么信息給誰。這

6、些活動(dòng)一定是體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的。開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)商從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。根據(jù)公司51關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一個(gè)完整的項(xiàng)目開發(fā)流程可分為三個(gè)大的階段，11個(gè)小的階段。前期11個(gè)小階段主要工作中期后期項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)各階段主要工作主要工作拿地產(chǎn)品定位圖紙?jiān)O(shè)計(jì)施工單位確定相關(guān)證件的辦理注冊(cè)新公司前期中期后期項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委

7、員會(huì)各階段主要工作主要工作項(xiàng)目施工管理設(shè)計(jì)配合項(xiàng)目施工目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控產(chǎn)品銷售前期中期后期項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)各階段主要工作主要工作竣工驗(yàn)收物業(yè)驗(yàn)收交付業(yè)主整改工作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)-后評(píng)估前期中期后期項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)主要輸出成果主責(zé)部門配合部門土地信息采集表投資發(fā)展部營銷、財(cái)務(wù)項(xiàng)目可研報(bào)告投資發(fā)展部營銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本1、項(xiàng)目拓展階段

8、項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)1、項(xiàng)目拓展階段投資發(fā)展部負(fù)責(zé)土地市場信息的收集與研究工作，跟蹤研究內(nèi)容包含土地市場信息、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究和競爭對(duì)手研究等； 對(duì)于建議運(yùn)作拿地的拓展工作，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)后，進(jìn)入項(xiàng)目可研階段 。主要內(nèi)容、目的主要成果土地市場信息土地拍賣信息解讀：項(xiàng)目概況、規(guī)劃指標(biāo)、周邊環(huán)境及配套、不利因素； 市場研究：區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域市場分析 ；項(xiàng)目定位：SWOT分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、客戶定位；成本測算及財(cái)務(wù)分析：確定拍賣承受價(jià)格區(qū)間。項(xiàng)目可研上報(bào)可研報(bào)

9、告，確定拍賣土地價(jià)格上限；參與競拍；土地獲取后，組織項(xiàng)目相關(guān)資料的順利移交和存檔。 土地獲取2、項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書營銷發(fā)展中心投資發(fā)展、設(shè)計(jì)、計(jì)劃管理、成本等部門項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總控計(jì)劃計(jì)劃管理部設(shè)計(jì)、營銷、招采等部門項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)明確項(xiàng)目總體目標(biāo)和 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；提出營銷側(cè)重點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)決策優(yōu)先等級(jí)；對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營過程中需重點(diǎn)關(guān)注的地方進(jìn)行分析 。主要內(nèi)容、目的主要成果項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書明確項(xiàng)目各項(xiàng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，諸如：方案設(shè)計(jì)、施工

10、圖報(bào)建、土方單位確定、總包單位確定、土方施工、正負(fù)零施工、開盤、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工、交付小業(yè)主等開始時(shí)間和完成時(shí)間，以便公司各部門合理安排各項(xiàng)工作；明確各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)的主責(zé)部門。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)牽頭完成；定義了階段內(nèi)主要可交付成果、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和工作交叉結(jié)合部，是項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃各節(jié)點(diǎn)工作的擴(kuò)展和細(xì)化；根據(jù)項(xiàng)目總控計(jì)劃，營銷、設(shè)計(jì)、招采等部門組織本部門人員編寫各專項(xiàng)計(jì)劃。 項(xiàng)目總控計(jì)劃2、項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段3、產(chǎn)品定位階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門初步產(chǎn)品建議書營銷策劃部設(shè)計(jì)部深化產(chǎn)品建議書營銷策劃部設(shè)計(jì)部整體營銷方案營銷策劃部設(shè)計(jì)部項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批

11、報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)營銷部針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，進(jìn)行修正、再分析后編寫完成；主要內(nèi)容包括：市場定位、產(chǎn)品描述、預(yù)期價(jià)格、經(jīng)營模式的考慮等；由營銷提供給設(shè)計(jì)部供其進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，待概念設(shè)計(jì)完成后，結(jié)合建議書一起給成本部供其進(jìn)行成本測算。主要內(nèi)容、目的主要成果初步產(chǎn)品建議書由營銷部根據(jù)概念設(shè)計(jì)成果、項(xiàng)目成本測算等資料組織編寫；主要包括：市場定位、產(chǎn)品描述、服務(wù)、經(jīng)營、項(xiàng)目開發(fā)方案、營銷思路等；定稿后成為【正式產(chǎn)品建議書】，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展或由于市場變化對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，應(yīng)由營銷部以會(huì)議紀(jì)要的形式提交董事會(huì)審批

12、，并提供給設(shè)計(jì)部作為設(shè)計(jì)輸入資料。深化產(chǎn)品建議書產(chǎn)品定位策劃完成后，項(xiàng)目營銷部負(fù)責(zé)整體、階段營銷計(jì)劃、銷售開盤計(jì)劃；項(xiàng)目營銷部組織編制完成營銷方案；主要包括：區(qū)域市場研究、項(xiàng)目分析、目標(biāo)客戶分析、項(xiàng)目競爭態(tài)勢分析、營銷推廣策略、項(xiàng)目銷售策略等。整體營銷方案3、產(chǎn)品定位階段4、設(shè)計(jì)階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門主要關(guān)注事項(xiàng)概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部營銷、成本輸入條件為營銷提供的初步產(chǎn)品建議書方案設(shè)計(jì)營銷、成本擴(kuò)初設(shè)計(jì)營銷、成本開挖圖無可以啟動(dòng)土方招標(biāo)施工報(bào)建圖項(xiàng)目工程部可以開始總包招標(biāo)全套施工圖項(xiàng)目工程部可以開始總包招標(biāo)其他（精裝修、景觀等）項(xiàng)目工程部項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管

13、理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)根據(jù)【初步產(chǎn)品建議書】進(jìn)行概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，其成果將作為營銷部【深化產(chǎn)品建議書】的一部分；土地獲取后提出的產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則和構(gòu)思，包括總平面設(shè)計(jì)、市政條件分析、配 套建設(shè)分析、交通路線組織、綠化景觀組織等。主要內(nèi)容、目的主要成果概念設(shè)計(jì)建筑組負(fù)責(zé)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)景觀組負(fù)責(zé)編制【景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書】，并依據(jù)【景觀設(shè)計(jì)管理流程】，開始進(jìn)行景觀概念設(shè)計(jì)工作；主要指建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑單體設(shè)計(jì)；根據(jù)【材料設(shè)備選型定板流程】，起草【材料設(shè)備選型定板清單及計(jì)劃（初稿）】，并由招標(biāo)采購部據(jù)此開展該項(xiàng)目的材料設(shè)備調(diào)研。方案設(shè)計(jì)作為

14、方案階段的深化，若設(shè)計(jì)周期較短時(shí)，一般可以直接進(jìn)入施工圖階段；若 項(xiàng)目時(shí)間緊迫，可在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段啟動(dòng)總包招標(biāo)，但對(duì)后期成本控制不利。擴(kuò)初設(shè)計(jì)4、設(shè)計(jì)階段施工圖作為施工的依據(jù)，待擴(kuò)初完成后，首先形成施工報(bào)建圖，此時(shí)可啟動(dòng)總包招標(biāo)；根據(jù)建委意見進(jìn)行修改并形成最終施工圖，接著進(jìn)行二次改造及二次深化設(shè)計(jì)；對(duì)于設(shè)計(jì)、施工一體化的專項(xiàng)設(shè)計(jì)，無需進(jìn)行施工單位選擇，直接進(jìn)入施工階段。根據(jù)景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)并結(jié)合建筑施工圖形成最終景觀施工圖；景觀施工圖完成后，啟動(dòng)二次深化設(shè)計(jì)，主要包括：室外游泳池設(shè)備、綠化水電系統(tǒng)、園建構(gòu)造做法二次設(shè)計(jì)、景觀燈光工程、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、水景設(shè)計(jì)、景觀小品設(shè)計(jì)等；景觀施工圖作為營銷制作沙盤景觀

15、方面的依據(jù)。主要內(nèi)容、目的主要成果景觀施工圖4、設(shè)計(jì)階段主要包括公共空間裝修施工圖以及精裝修施工圖；公共空間及精裝修前期定位及方案，需營銷參與評(píng)審。裝修施工圖5、報(bào)批報(bào)建階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門主要關(guān)注事項(xiàng)規(guī)劃用地許可證項(xiàng)目工程部財(cái)務(wù)、總經(jīng)辦土地合同簽署后開始辦理施工許可證項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部、財(cái)務(wù)預(yù)售證項(xiàng)目工程部項(xiàng)目營銷部竣工驗(yàn)收備案項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，政府主管部門對(duì)擬建建筑設(shè)計(jì)方案的審查，是過程性指導(dǎo)文件，作為申報(bào)的前提

16、；一般在完成建委各項(xiàng)備案工作及報(bào)建費(fèi)核準(zhǔn)后完成，作為施工許可證辦理的前提。主要內(nèi)容、目的主要成果規(guī)劃用地許可證由項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)。提供相關(guān)資料及督促收集施工單位的資料，完成相關(guān)合同、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案后，開始施工許可證辦理工作；作為建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。施工許可證預(yù)售證辦理所需文件：預(yù)測面積審核成果（項(xiàng)目工程部）、建筑區(qū)位劃分（物業(yè)公司）以及施工許可證；待場地達(dá)到預(yù)售許可后開始辦理：多層建筑封頂，高層建筑達(dá)到0.000；作為項(xiàng)目開盤的憑證，預(yù)售證辦理完成后十天內(nèi)必須開盤。預(yù)售證5、報(bào)批報(bào)建階段5、報(bào)批報(bào)建階段投

17、資發(fā)展部應(yīng)將該階段辦證成果【規(guī)劃設(shè)計(jì)條件】、紅線圖及電子文檔、地鐵意見函等交與設(shè)計(jì)部，進(jìn)行概念規(guī)劃設(shè)計(jì)；此階段須向項(xiàng)目工程部提供：土地使用權(quán)出讓合同、國土證、外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)（立項(xiàng)）批文。主要成果、內(nèi)容階段土地獲取階段完成建筑方案總平審查和確定人防工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)行各階段圖紙以及消防、交通、地震等專項(xiàng)審查，取得【建筑方案總平面圖】、【房屋建筑工程初步設(shè)計(jì)審查批復(fù)】、【建筑施工圖設(shè)計(jì)審查批復(fù)】、專項(xiàng)審查論證批復(fù)等成果；申請(qǐng)辦理提前開挖、提前開工等相關(guān)手續(xù)。圖紙審查階段項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料及收集施工單位資料，完成相關(guān)合同、質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)備案，以及施工許可證辦理；方案設(shè)計(jì)階段委托測繪結(jié)構(gòu)進(jìn)行面積預(yù)測工

18、作，測算或復(fù)核報(bào)建方案總平各項(xiàng)建筑面積數(shù)據(jù)，形成【房產(chǎn)面積預(yù)測成果】。施工許可階段5、報(bào)批報(bào)建階段提交【房產(chǎn)面積預(yù)測成果】進(jìn)行技術(shù)審查；需向政府報(bào)批的設(shè)計(jì)變更及二裝、精裝圖紙，設(shè)計(jì)部向工程項(xiàng)目部提供圖紙，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查后再移交給設(shè)計(jì)部。主要成果、內(nèi)容階段預(yù)售及施工階段工程項(xiàng)目部督促測繪機(jī)構(gòu)形成【房產(chǎn)面積實(shí)測成果】，并與【房產(chǎn)面積預(yù)測成果】、建筑方案總平經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，若誤差值超過規(guī)定，需形成書面報(bào)告報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成質(zhì)監(jiān)竣工驗(yàn)收、消防竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)備驗(yàn)收及提供驗(yàn)收所需相關(guān)資料，負(fù)責(zé)達(dá)到各項(xiàng)驗(yàn)收條件；工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案及各項(xiàng)專項(xiàng)驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收

19、階段項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目銷售部向房管局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記，取得房屋權(quán)屬證明書后辦理小業(yè)主房產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)辦理階段6、成本管理階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門主要關(guān)注事項(xiàng)概念設(shè)計(jì)階段成本測算 、方案設(shè)計(jì)階段成本匡算 成本部設(shè)計(jì)【概念設(shè)計(jì)階段成本測算】作為【深化產(chǎn)品建議書】的附件 目標(biāo)成本成本部財(cái)務(wù)、董事會(huì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本概算 土建總包工程量清單成本部項(xiàng)目、招采配合土建總包招標(biāo)工程及材料設(shè)備招標(biāo)階段清單編制 成本部項(xiàng)目、招采配合招標(biāo)項(xiàng)目竣工結(jié)算及評(píng)估 成本部項(xiàng)目工程部項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成

20、立業(yè)主委員會(huì)目標(biāo)成本主要作為該項(xiàng)目的正式成本控制目標(biāo)；依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對(duì)典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)砼含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量，并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價(jià)格。主要內(nèi)容、目的主要成果目標(biāo)成本依據(jù)招采部提交的項(xiàng)目開辦計(jì)劃、圖紙清單及技術(shù)要求文件、招標(biāo)圖紙進(jìn)行招標(biāo)用工程量清單的編制及準(zhǔn)備；一般依據(jù)施工報(bào)建圖作為招標(biāo)圖紙進(jìn)行清單編制工作；招采部根據(jù)清單開始總包的招標(biāo)工作。土建總包工程量清單項(xiàng)目竣工后，由成本部后期成本組進(jìn)行工程竣工結(jié)算及項(xiàng)

21、目成本后評(píng)估總結(jié)；成本部形成成本后評(píng)估報(bào)告（初稿），并提交各相關(guān)部門，各相關(guān)部門分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實(shí)際成本與目標(biāo)成本差異的原因，書面提出改進(jìn)措施。項(xiàng)目竣工結(jié)算及評(píng)估6、成本管理階段7、招標(biāo)采購階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門主要關(guān)注事項(xiàng)土方單位確定招采部設(shè)計(jì)、項(xiàng)目部、成本對(duì)于快速開發(fā)項(xiàng)目，土方需盡快進(jìn)場總包單位確定招采部設(shè)計(jì)、項(xiàng)目部、成本施工階段各分包工程招標(biāo)招采部設(shè)計(jì)、項(xiàng)目部、成本依據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，合理安排項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)待開挖圖繪制完成后，可以啟動(dòng)土方單位招

22、標(biāo)；土方單位確定后，即可開始土方開挖。主要內(nèi)容、目的主要成果土方單位確定施工報(bào)建圖完成后，成本開始核算工程量清單，根據(jù)清單啟動(dòng)總包招標(biāo)；總包確定后，即可開始監(jiān)理及分包的招標(biāo)工作；總包及監(jiān)理確定是作為施工許可證辦理的前提條件。總包單位確定7、招標(biāo)采購階段采購方式有：招標(biāo)（30萬以上）、議標(biāo)（10-30萬）、直接委托（10萬以下）；議標(biāo)：項(xiàng)目部提出開辦計(jì)劃，招采部在【合格供方庫】中選擇符合要求的意向供方；直接委托一般包括工程采購、材料設(shè)備采購、具有行業(yè)壟斷性質(zhì)供方等。供應(yīng)商選擇8、項(xiàng)目施工階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門土方施工項(xiàng)目部集團(tuán)工程管理部、招采部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部正負(fù)零施工主體結(jié)構(gòu)施工銷售

23、展示區(qū)實(shí)施時(shí)間集團(tuán)設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目營銷部砌體施工、地坪施工、門窗施工集團(tuán)工程部、招采部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部規(guī)劃驗(yàn)收交付小業(yè)主項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)8、項(xiàng)目施工階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門公共空間裝修項(xiàng)目部防火、防盜門施工集團(tuán)設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部變配電及總平電氣安裝外腳手架拆除室外配套園建施工消防、竣工驗(yàn)收項(xiàng)目部精裝修施工項(xiàng)目部項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)8、項(xiàng)目施工階段

24、施工開始時(shí)間為土方基坑通過質(zhì)檢站驗(yàn)收的時(shí)間，完成時(shí)間以正負(fù)零結(jié)構(gòu)完成為準(zhǔn)；高層正負(fù)零施工完成后，即可開始預(yù)售證的辦理。主要內(nèi)容、目的主要成果正負(fù)零施工由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，營銷提供方案建議；銷售展示區(qū)包括售樓部、樣板間、示范區(qū)（含土建、裝飾、景觀等）、銷售通道；售樓部需至少在開盤前兩周到一個(gè)月開放，以便于營銷蓄水。售樓部、樣板間施工項(xiàng)目部完成施工樣板間后，會(huì)同其它相關(guān)部門對(duì)樣板間進(jìn)行驗(yàn)收。設(shè)計(jì)部確認(rèn)使用功能是否滿足要求；項(xiàng)目營銷部確認(rèn)現(xiàn)場施工是否與銷售物料宣傳一致，是否滿足小業(yè)主需求。實(shí)景樣板間施工8、項(xiàng)目施工階段根據(jù)公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，由計(jì)劃運(yùn)營部主責(zé)編寫總控計(jì)劃和工程規(guī)劃書，項(xiàng)目工程部向招采部提

25、交開辦計(jì)劃進(jìn)行土方和總包單位招標(biāo)；工程部、項(xiàng)目部組織施工圖會(huì)審及交底，設(shè)計(jì)、成本、施工單位、質(zhì)監(jiān)站等分別對(duì)圖紙?zhí)岢鲆庖?，由設(shè)計(jì)部進(jìn)行匯總并交設(shè)計(jì)院進(jìn)行修改。主要任務(wù)階段施工前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目部完成施工許可證的辦理；當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)后，項(xiàng)目部辦理預(yù)售許可證；同時(shí)還應(yīng)做好實(shí)景樣板間施工、總分包進(jìn)場、驗(yàn)槽、竣工測量、專項(xiàng)驗(yàn)收等工作。施工階段竣工驗(yàn)收完成后，主要工作為對(duì)問題進(jìn)行整改，向物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目移交；項(xiàng)目部審核結(jié)算資料，匯總后分類填報(bào)【結(jié)算交接單】；項(xiàng)目部按城建檔案館資料要求整理竣工資料，并進(jìn)行竣工備案工作；竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目部按物業(yè)公司要求進(jìn)行工程整改，整改完成后移交給物業(yè)；項(xiàng)目部對(duì)已完成的工程項(xiàng)目

26、進(jìn)行后評(píng)估工作，為以后的項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。項(xiàng)目施工收尾階段9、銷售階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門銷售展示區(qū)、樣板房開放項(xiàng)目營銷部集團(tuán)營銷策劃部、設(shè)計(jì)部；項(xiàng)目部銷售開盤銷售管理項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)品定位策劃：項(xiàng)目營銷部組織編制銷售方案目標(biāo)，與營銷部進(jìn)行溝通后，由營銷部將銷售方案目標(biāo)納入【初步產(chǎn)品建議書】內(nèi)；整體營銷策劃方案：產(chǎn)品定位策劃完成后，項(xiàng)目營銷部負(fù)責(zé)組織制定整體、階段營銷計(jì)劃、銷售開盤計(jì)劃；銷售前期準(zhǔn)備：樓盤表、總平面圖、效果圖、戶型圖、合同附圖、面積預(yù)測報(bào)告、

27、預(yù)售許可證（五證）等資料；其他事務(wù)還包括：項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、銷售道具準(zhǔn)備、銷售包裝等。主要任務(wù)階段銷售前期準(zhǔn)備階段包括銷售開盤至銷售完成分期或全部銷售任務(wù)期間，所有營銷、銷售管理工作 ；主要工作有案場管理、營銷事務(wù)管理、營銷總結(jié)等；銷售管理階段9、銷售階段10、驗(yàn)收交付階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門規(guī)劃驗(yàn)收許可證項(xiàng)目部投資發(fā)展部竣工備案項(xiàng)目部物業(yè)移交項(xiàng)目部、物業(yè)公司交房項(xiàng)目營銷部公司相關(guān)部門工程整改項(xiàng)目工程部大產(chǎn)權(quán)證項(xiàng)目營銷部投資發(fā)展部項(xiàng)目拓展階段定位策劃階段設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建階段成本管理階段招標(biāo)管理階段項(xiàng)目運(yùn)營策劃階段項(xiàng)目施工階段銷售階段驗(yàn)收交付階段后評(píng)估階段成立業(yè)主委員會(huì)項(xiàng)目部完成規(guī)劃

28、要求施工工作，組織規(guī)劃驗(yàn)收，報(bào)原審批的城市規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，一般在現(xiàn)場驗(yàn)收之前進(jìn)行；取得【建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證】后開始竣工驗(yàn)收備案。主要內(nèi)容、目的主要成果規(guī)劃驗(yàn)收許可證項(xiàng)目部完成人防、環(huán)保、電梯、燃?xì)?、消防、氣象防雷等專?xiàng)驗(yàn)收后，項(xiàng)目部組織工程竣工驗(yàn)收工作，竣工備案表交由項(xiàng)目部進(jìn)行竣工備案工作；所需資料包括：工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、質(zhì)量檢查報(bào)告、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、工程質(zhì)量保修書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、電梯扶梯工程驗(yàn)收安全檢驗(yàn)合格證、工程決算書、質(zhì)監(jiān)報(bào)告等。竣工備案按照房屋買賣合同的約定，將房產(chǎn)移交業(yè)主的過程；交房牽頭部門提前三個(gè)月編寫住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書供辦理大產(chǎn)權(quán)備案；交房10、驗(yàn)收交付階段11、項(xiàng)目后評(píng)估階段主要輸出成果主責(zé)部門配合部門項(xiàng)目后評(píng)