房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理與涉稅風(fēng)險(xiǎn)(同名31)課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險(xiǎn)隱瞞收入風(fēng)險(xiǎn)成本管理風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險(xiǎn)成本核算風(fēng)險(xiǎn)成本虛增風(fēng)險(xiǎn)成本滯后風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧成本核算步驟劃分成本對(duì)象開(kāi)發(fā)成本歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分類主營(yíng)業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)完工共同成本分?jǐn)偝杀窘ㄙ~交房房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧一、劃分成本對(duì)象成本對(duì)象是指需要對(duì)成本進(jìn)行單獨(dú)測(cè)定的一項(xiàng)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目成本對(duì)象主要按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說(shuō)取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則案例某項(xiàng)目面積120畝，規(guī)劃為多層10棟，高層3棟，高層共計(jì)28層，其中兩棟地下

2、三層為人防和車位，14層是商鋪，上面24層是住宅；另外一棟規(guī)劃為酒店，不準(zhǔn)備銷售。另有配套會(huì)所一個(gè)，物業(yè)管理場(chǎng)所、幼兒園各一個(gè)。請(qǐng)考慮該項(xiàng)目成本對(duì)象如何劃分？可否銷售原則；分類歸集原則；功能區(qū)分原則；定價(jià)差異原則；成本差異原則；權(quán)益區(qū)分原則房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧二、開(kāi)發(fā)成本歸集與核算規(guī)則（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（1）出讓金與轉(zhuǎn)讓款出讓金與轉(zhuǎn)讓款的合規(guī)票據(jù)土地能否自由轉(zhuǎn)讓過(guò)戶？未開(kāi)發(fā)土地過(guò)戶問(wèn)題；部分土地過(guò)戶問(wèn)題。土地出讓金繳納主體特殊情況的出讓金如何入賬？A公司預(yù)備取得一塊土地，后在招拍掛前又不準(zhǔn)備自己開(kāi)發(fā)，于是同B公司商議，協(xié)助將該土地招拍掛至B公司名下，雙方

3、簽署土地合作協(xié)議，B公司支付A公司3000萬(wàn)元，B公司后又支付出讓金6000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)土地成本應(yīng)該是多少？土地出讓金返是否繳稅？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知 大地稅函2008 188號(hào)（一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問(wèn)題納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的土地批件、土地出讓金繳費(fèi)證明以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又

4、返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧青島地方稅務(wù)局：青島市土地增值稅清算管理辦法青地稅發(fā)2008100號(hào)第二十二條對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資是否繳納契稅？財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知財(cái)稅（2008）129號(hào) 一、根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例第二條第一款規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓屬

5、于契稅的征收范圍。根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。因此，對(duì)以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅拆遷補(bǔ)償與安置支出是否需要補(bǔ)交契稅？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅（2004）134號(hào)）：無(wú)論以協(xié)議還是競(jìng)價(jià)方式出讓，契稅計(jì)稅價(jià)格均應(yīng)包括土地出讓金、各類安置補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)在內(nèi)，而不僅僅是土地出讓金。

6、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅減免出讓金的契稅如何繳納？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 國(guó)稅函（2005）436號(hào) 北京市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于對(duì)政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅問(wèn)題的請(qǐng)示（京地稅地2005166號(hào)）收悉，批復(fù)如下：根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅土地變更用途補(bǔ)交出讓金的契稅如何繳納？國(guó)家稅

7、務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函（2008）662號(hào)）進(jìn)行了明確：“根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（2）契稅房地產(chǎn)公司契稅有無(wú)優(yōu)惠政策？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知財(cái)稅【2012】4號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（3）耕地占用稅中華人民共和國(guó)耕地點(diǎn)用稅暫行條

8、例第四條耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。中華人民共和國(guó)耕地點(diǎn)用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條 經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的建設(shè)用地人；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的，納稅人為用地申請(qǐng)人。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2007129號(hào)一、關(guān)于納稅人的認(rèn)定。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用

9、地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（4）市政配套費(fèi)（5）土地閑置費(fèi)（6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償類費(fèi)用拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。房屋拆遷補(bǔ)償范本房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)什么樣的補(bǔ)償才能算作補(bǔ)償？甲公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定土地3000萬(wàn)，

10、地面建筑物補(bǔ)償1500萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲方如何繳稅？乙方如何入賬？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)補(bǔ)償還是損失？甲公司將廠房和辦公樓整體轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，6000萬(wàn)元，其中土地4000萬(wàn)元，地面建筑物2000萬(wàn)元，乙方取得不動(dòng)產(chǎn)后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補(bǔ)交了出讓金5000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)該土地成本應(yīng)該是多少？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)補(bǔ)償入賬要不要提供營(yíng)業(yè)稅發(fā)票？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2008

11、277號(hào)）規(guī)定：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本1、土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？（7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開(kāi)發(fā)用地，支付出讓金1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償5000平方商鋪。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？房地產(chǎn)企

12、業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一補(bǔ)償如何確定土地成本？甲公司從政府手中通過(guò)摘牌掛方式取得一塊開(kāi)發(fā)用地，支付出讓金1億元，同時(shí)承諾向原土地使用人某國(guó)有企業(yè)補(bǔ)償5000平方商鋪。請(qǐng)問(wèn)土地成本如何核算？某房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地上的原住戶王某進(jìn)行拆一還一補(bǔ)償，王某原住房面積120平方。雙方在簽署的補(bǔ)償協(xié)議中約定補(bǔ)償面積：120平方內(nèi)不收錢；120140平方按照每平方4000元計(jì)算收取價(jià)款；140160平方按照6000元收??；160平方以上按照每平方8000元收取。請(qǐng)問(wèn)該企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一涉稅處理問(wèn)題視同銷售的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅

13、問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2007768號(hào)）文件中作了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅計(jì)算基數(shù)是市場(chǎng)價(jià)格還是成本價(jià)格？國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā)1995549號(hào)）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五

14、條規(guī)定，核定營(yíng)業(yè)額計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅。成本價(jià)如何確認(rèn)？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一涉稅處理問(wèn)題視同銷售的土地增值稅問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）文件規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：A、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；B、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。土地增值稅清算中的拆遷安置成本如何確認(rèn)？房地產(chǎn)企

15、業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一涉稅處理問(wèn)題視同銷售的土地增值稅問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）文件，澄清了拆遷安置成本確認(rèn)問(wèn)題。文件中規(guī)定了三種情況：一是房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的

16、，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一涉稅處理問(wèn)題視同銷售的所得稅問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）拆一還一匯總：營(yíng)業(yè)稅土地增值稅所得稅拆一還一涉稅處理拆一還一面積內(nèi)按照成本價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入拆一還一面積外按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)土地成本按照視同銷售

17、收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧拆一還一涉稅處理問(wèn)題拆一還一的補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲在對(duì)20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過(guò)程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計(jì)面積為98平方米，因此，每戶住戶按照市場(chǎng)價(jià)格以每平方8000元繳納了補(bǔ)差價(jià)款，請(qǐng)問(wèn)這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？案例房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同10戶回遷戶的互補(bǔ)差價(jià)，其中3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價(jià)款共計(jì)56萬(wàn)，另外7戶需要向乙企業(yè)繳納差價(jià)款42萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價(jià)款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（一）、土地成本

18、2、特殊類型的土地成本核算問(wèn)題投資中的土地成本核算單純投資；取得固定收益的投資以房換地中的土地成本核算項(xiàng)目公司收購(gòu)中的土地成本核算買賣樓花中的土地成本核算土地置換中的土地成本核算房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（二）、前期工程費(fèi)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。1、項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。取得什么合規(guī)票據(jù)？教育配套費(fèi)？2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。

19、境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（二）、前期工程費(fèi)3、勘察、測(cè)繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。何種發(fā)票？4、七通一平費(fèi)用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路、電話接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用。何種票據(jù)？5、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。何種票據(jù)？6、預(yù)算編審費(fèi)支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。何種票據(jù)？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（三）、建筑安裝工程費(fèi)土建工程安裝

20、工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（三）、建筑安裝工程費(fèi)1、建安工程費(fèi)核算中的會(huì)計(jì)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)2、建安工程費(fèi)三級(jí)核算科目如何設(shè)置？3、建安工程費(fèi)核算的證據(jù)鏈條風(fēng)險(xiǎn)證據(jù)鏈條應(yīng)包含哪些核心因素？4、建安工程費(fèi)的比較風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)如何比較？5、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金能否計(jì)入成本？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（四）、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支

21、出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對(duì)接，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的對(duì)接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。1、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)八項(xiàng)內(nèi)容；相關(guān)票據(jù)2、園林綠化環(huán)境工程費(fèi)相關(guān)票據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（五）、公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)專指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，常見(jiàn)的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電

22、站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（五）、公共配套設(shè)施費(fèi)五類配套設(shè)施核算盈利性配套設(shè)施非盈利型配套設(shè)施與國(guó)家有關(guān)單位合資建設(shè)的配套設(shè)施案例某房地產(chǎn)企業(yè)在其所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)中配套建設(shè)郵電所一個(gè)，建設(shè)費(fèi)用共200萬(wàn)元，建成后以100萬(wàn)元有償移交給郵政部門。如何進(jìn)行財(cái)稅處理？會(huì)計(jì)核算？所得稅？營(yíng)業(yè)稅？土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（六）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。在核算中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職

23、工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 1、項(xiàng)目部直接費(fèi)用2、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類3、其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（六）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4、資本化的利息（1）、利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)問(wèn)題（2）、利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題案例甲企業(yè)從乙企業(yè)（非關(guān)聯(lián)方）拆解資金2000萬(wàn)元，約定借款期限為2月7月半年，利率為年息20%，年終匯算清繳時(shí)，如果乙企業(yè)已向甲企業(yè)提供了20%利率的發(fā)票，甲企業(yè)該部分利息支出能否稅前扣除？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅

24、若干問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說(shuō)明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信

25、譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧4、資本化的利息（4）、向關(guān)聯(lián)方支付利息稅前扣除問(wèn)題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅（2008）121號(hào)）規(guī)定：企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： 金融企業(yè)5：1；其他企業(yè)2：1。同時(shí)必須按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，此時(shí)其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，方

26、可在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（5）、集團(tuán)轉(zhuǎn)貸的利息扣除問(wèn)題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙企業(yè)同隸屬于某企業(yè)集團(tuán)。2011年通過(guò)企業(yè)丙轉(zhuǎn)貸5000萬(wàn)元，銀行同丙企業(yè)約定貸款利率8%，丙企業(yè)同甲企業(yè)約定利率為9%。請(qǐng)問(wèn)：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅字20007號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（6）、資本利息的扣除問(wèn)題關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問(wèn)題的批

27、復(fù) （國(guó)稅函2009312號(hào)）明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（7）、銀行罰息、滯納金和超過(guò)貸款期限的利息扣除問(wèn)題案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得的1億元貸款于2011年3月份到期，但因資金困難，一直到2011年6月才陸續(xù)歸還。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè)150萬(wàn)元滯納金。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)

28、企業(yè)能否稅前扣除？2011年3月6月超過(guò)貸款期限的利息為200萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)能否稅前扣除？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（8）、借款是否可以無(wú)利息中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第五十四條也規(guī)定，納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間融通資金所支付或者收取的利息超過(guò)或者低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利

29、率超過(guò)或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）的通知（國(guó)稅發(fā)20092號(hào)）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（9）、利息與顧問(wèn)費(fèi)用的轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得1億元借款，約定利息為8%，但銀行提出簽協(xié)議時(shí)要將8%利息拆分為兩部分，7%作為正常利息在借款協(xié)議中體現(xiàn)，1%作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用另行簽署協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)企業(yè)存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（10）、房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問(wèn)題利息資本化的起止時(shí)間與中斷項(xiàng)目中斷問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)為增加當(dāng)年度所得稅稅前扣除，將用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借款利息直接

30、計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用，并在當(dāng)年度所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除。請(qǐng)問(wèn)是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（11）、委托貸款涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)企業(yè)擬從乙企業(yè)拆借資金2000萬(wàn)元，雙方約定通過(guò)銀行進(jìn)行委托貸款，請(qǐng)問(wèn)是否可行？如何操作？具體分析：貸款主體是乙企業(yè)還是銀行？貸款風(fēng)險(xiǎn)在乙企業(yè)還是銀行？利息票據(jù)乙企業(yè)出具還是銀行出具？委托貸款有何價(jià)值？委托貸款究竟價(jià)值何在？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧（12）、利息的土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）文件規(guī)定：1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)

31、實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。無(wú)利息企業(yè)清算如何扣除？費(fèi)用少于5%企業(yè)如何扣除？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧三、開(kāi)發(fā)成本中甲供材風(fēng)險(xiǎn)1、為什么出現(xiàn)甲供材？2、甲供材涉稅風(fēng)險(xiǎn)的政策由來(lái)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定

32、外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。3、甲供材實(shí)際操作的三種情況合同全額，材料甲供合同不全額，材料甲供合同全額，材料甲控房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧4、甲供材的三種特例甲供設(shè)備如何劃分設(shè)備與材料？建設(shè)部于2009年9月3日發(fā)布了關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)的公告（第 387 號(hào)），批準(zhǔn)建設(shè)工程計(jì)價(jià)設(shè)備材料劃分標(biāo)準(zhǔn)為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T50531-2009，自2009年12月1日起實(shí)施。裝飾勞務(wù)關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2006114號(hào)）

33、文件曾對(duì)這種模式進(jìn)行了界定，規(guī)定納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧4、甲供材的三種特例銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（特殊類型混合銷售）營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第七條：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： （1）、提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； （2）、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則

34、與技巧4、甲供材的三種特例國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（2011年第23號(hào)）文件納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條及中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。同時(shí)，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位

35、或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按新公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧5、開(kāi)發(fā)成本所有合作模式的甲供材核算技巧施工單位生產(chǎn)企業(yè)銷售企業(yè)自然人（個(gè)體戶）施工合同銷售合同銷售及安裝合同銷售免費(fèi)安裝合同房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)實(shí)際完工完工決算竣工備案交房辦證房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)1、所得稅的規(guī)定國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已

36、開(kāi)始投入使用。3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國(guó)稅函2009342號(hào)）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)

37、入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)2、土地增值稅的規(guī)定“土地增值稅強(qiáng)制清算條件” 規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)

38、企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧四、確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)3、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于2010年12月1日12月30日開(kāi)始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？完工決算時(shí)間、竣工備案時(shí)間、入住時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧五、開(kāi)發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用案例某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。由于開(kāi)發(fā)分兩期進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)兩棟高層，第二期開(kāi)發(fā)六棟多層和一棟會(huì)所

39、。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？會(huì)計(jì)處理所得稅處理土地增值稅處理房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）文件第三十二條規(guī)定：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10。（2）、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）、應(yīng)向政府上交但

40、尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）文件明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐猪?xiàng)目邊界？案例某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項(xiàng)目，共取得四塊開(kāi)發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開(kāi)發(fā)。請(qǐng)問(wèn)究竟是一個(gè)項(xiàng)目還是四個(gè)項(xiàng)目？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)偛煌?xiàng)目

41、之間共同成本有哪些？開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)偫⒌姆謹(jǐn)偡康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同分期之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞豁?xiàng)目的不同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。企業(yè)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每次開(kāi)三棟樓，主體接近完工再開(kāi)第二批三棟，如此滾動(dòng)。請(qǐng)問(wèn)這能否認(rèn)定為四期？房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒?、不同分期之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞豁?xiàng)目的不同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。共分兩期，一期六棟加會(huì)所，二期剩余部分。請(qǐng)問(wèn)涉及的共同成本有哪些？如何分?jǐn)?？房?/p>

42、產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、成本分?jǐn)偱c計(jì)算方法3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積20畝，土地成本共計(jì)6000萬(wàn)元。一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓兩棟（占地面積2.5畝），二期開(kāi)發(fā)住宅樓四棟（占地面積2.5畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積2畝），非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)（占地面積2.5畝），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積0.5畝）。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì)10畝。請(qǐng)計(jì)算各開(kāi)發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）文件第三十條的規(guī)定，應(yīng)采取占地面積法進(jìn)行分?jǐn)?。所謂占地面積法，指按已動(dòng)

43、工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。如果為一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。如果為分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配

44、套會(huì)所一個(gè)建筑面積4000平方米，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偨杩钯M(fèi)用核算建筑面積法還是實(shí)際成本法？預(yù)算成本法？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有一個(gè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目不分期的情況項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性分期開(kāi)發(fā)或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目所得稅中的利息分?jǐn)偼恋卦鲋刀愔械睦⒎謹(jǐn)偰称髽I(yè)借款挪用的核算問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)3、同一項(xiàng)目中共同成本分?jǐn)偘咐康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑

45、面積127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積40000平方米，住宅樓四棟建筑面積80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積4000平方米，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)2000平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)1000平方米。項(xiàng)目土地成本共計(jì)6000萬(wàn)元，發(fā)生前期工程費(fèi)635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1016萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（假定無(wú)利息）254萬(wàn)元。假設(shè)公共配套設(shè)施中會(huì)所建安工程費(fèi)為400萬(wàn)，物業(yè)管理場(chǎng)所為100萬(wàn)。請(qǐng)計(jì)算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧六、分配共同成本環(huán)節(jié)成本項(xiàng)目成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋爻杀竟餐杀菊嫉孛娣e法建筑面積法占地面積法前期工程費(fèi)共同成本建筑面積

46、法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)直接成本公共配套設(shè)施費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實(shí)際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧項(xiàng)目成本分?jǐn)偙沓杀卷?xiàng)目成本對(duì)象1多層住宅成本對(duì)象2高層住宅成本對(duì)象3高層商業(yè)成本對(duì)象4高層地下車位土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧七、計(jì)算單位面積成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析案例某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中，高層建筑A和B為寫(xiě)字樓，為一個(gè)成本對(duì)象，其建安工程費(fèi)為9600萬(wàn)元，應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀境杀緸?780

47、.6萬(wàn)元。該成本對(duì)象總建筑面積4萬(wàn)平方米，其中可售寫(xiě)字樓面積3.6萬(wàn)平方米，地下車庫(kù)（含人防）4000平方米。請(qǐng)計(jì)算可售面積的單位成本房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧八、調(diào)整后續(xù)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析后續(xù)成本的兩種類型案例某房地產(chǎn)企業(yè)在2011年達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度匯算清繳前，開(kāi)發(fā)成本共計(jì)支出38100萬(wàn)元，其中建安25400萬(wàn)元。建安部分有5000萬(wàn)元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為3500萬(wàn)元。剩余的1500萬(wàn)元2010年所得稅前不得扣除。2012年10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部5000萬(wàn)元發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)如何進(jìn)行涉稅處理？所得稅處理？土地增值稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢

48、查房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查成本核算錯(cuò)誤檢查成本虛增檢查成本合規(guī)票據(jù)檢查成本計(jì)算與分?jǐn)倷z查房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查成本與費(fèi)用的區(qū)別1、利息2、項(xiàng)目部費(fèi)用3、營(yíng)銷設(shè)施4、前期物業(yè)費(fèi)5、咨詢策劃費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查1、土地成本評(píng)估問(wèn)題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以1億元收購(gòu)乙房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。乙公司賬上土地原值為3000萬(wàn)元。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值10000元重新入賬。借：開(kāi)發(fā)成本土地成本7000萬(wàn)元貸：資本公積7000萬(wàn)元請(qǐng)問(wèn)是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)虛增問(wèn)題案例城中村改造項(xiàng)目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)

49、同村委會(huì)合謀，虛增拆遷補(bǔ)償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償花名冊(cè)等關(guān)鍵證據(jù)。最終共計(jì)虛增成本3000萬(wàn)元人民幣。稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補(bǔ)償均是從公司賬戶轉(zhuǎn)入村委會(huì)拆遷補(bǔ)償專戶，由村委會(huì)再向村民發(fā)放，唯獨(dú)該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費(fèi)虛增問(wèn)題案例一乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報(bào)告。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審

50、計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費(fèi)虛增問(wèn)題案例二稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)丙房地產(chǎn)企業(yè)的清算中發(fā)現(xiàn)，丙企業(yè)保溫、門窗欄桿及采暖工程已經(jīng)包含在主體大包合同范圍內(nèi)，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關(guān)款項(xiàng)。最終通過(guò)調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。該部分對(duì)應(yīng)成本不允許在清算中扣除。房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查1、檢查建安發(fā)票是否是項(xiàng)目所在地開(kāi)具？如何認(rèn)定項(xiàng)目所在地？項(xiàng)目跨區(qū)怎么辦？對(duì)方拒絕開(kāi)具怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查2

51、、檢查材料銷售發(fā)票是否繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅？如何認(rèn)定材料與設(shè)備？如何區(qū)分甲供材與甲控材？應(yīng)在何時(shí)補(bǔ)稅比較合適？裝飾材料是否補(bǔ)稅？銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)是否補(bǔ)稅？房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查3、檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)（1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類型（2）、檢查民間借貸利息率（3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù)（4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn)（5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理（6）、檢查有無(wú)集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)（7）、檢查有無(wú)個(gè)人借款公司使用情況（8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的列支情況（9）、檢查有無(wú)委托貸款及其利息列支憑據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)

52、檢查4、檢查發(fā)票是否及時(shí)取得開(kāi)發(fā)商應(yīng)在什么時(shí)候取得成本發(fā)票？最遲在什么時(shí)候必須取得成本發(fā)票？如果沒(méi)有及時(shí)取得怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查5、檢查無(wú)發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理案例某房地產(chǎn)企業(yè)同國(guó)有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國(guó)有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，國(guó)有企業(yè)取得1億元貨幣和10000平方米商鋪。后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關(guān)貨幣和房屋。請(qǐng)問(wèn)雙方如何進(jìn)行涉稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查1、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目不同分期共同成本分?jǐn)?、同一項(xiàng)目不同成本對(duì)象設(shè)置4、不同成本對(duì)象共同成本分?jǐn)偡康禺a(chǎn)

53、企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查該部分重點(diǎn)檢查：1、不同項(xiàng)目之間成本歸集錯(cuò)亂，導(dǎo)致成本不匹配；2、不同分期之間成本歸集錯(cuò)亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關(guān)系；3、不同成本對(duì)象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對(duì)象之間成本配比，且無(wú)正當(dāng)理由；4、統(tǒng)一成本對(duì)象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行成本調(diào)配，以影響當(dāng)期損益，且無(wú)正當(dāng)理由。5、自用房產(chǎn)和銷售房產(chǎn)之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產(chǎn)成本且無(wú)正當(dāng)理由。房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查五、成本證據(jù)鏈條檢查合同付款發(fā)票決算報(bào)告進(jìn)度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告其他證據(jù)開(kāi)發(fā)成本特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)

54、利益主體法律主體會(huì)計(jì)主體納稅主體開(kāi)發(fā)主體特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)1、異地運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)主體設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)與技巧 項(xiàng)目部 分公司 子公司 非關(guān)聯(lián)公司特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)2、開(kāi)發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧案例一某房地產(chǎn)企業(yè)以集團(tuán)公司名義向地方政府申請(qǐng)拿地，并已經(jīng)以集團(tuán)公司名義做了立項(xiàng)和招拍掛，簽署了國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，現(xiàn)決定在該地設(shè)立全資子公司開(kāi)發(fā)土地，請(qǐng)問(wèn)如何操作？特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧一、開(kāi)發(fā)主體與核算主體風(fēng)險(xiǎn)2、開(kāi)發(fā)主體改變的風(fēng)險(xiǎn)與技巧案例二甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項(xiàng)目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。在拿地前決定以

55、關(guān)聯(lián)公司乙公司取得開(kāi)發(fā)土地，甲公司負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。請(qǐng)問(wèn)如何操作？特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧二、合作開(kāi)發(fā)中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 合作開(kāi)發(fā)的三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 不同合作開(kāi)發(fā)模式的分類 常見(jiàn)合作開(kāi)發(fā)的成本問(wèn)題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧三、買賣樓花中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 什么是買賣樓花 買賣樓花：公開(kāi)還是不公開(kāi) 買賣樓花中的土地成本問(wèn)題 買賣樓花中的開(kāi)發(fā)成本問(wèn)題特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧四、代建項(xiàng)目中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 什么是代建 代建與合作開(kāi)發(fā) 代建中的成本問(wèn)題 特殊情況下的成本管理風(fēng)險(xiǎn)與技巧五、BT中的成本風(fēng)險(xiǎn)與技巧 什么是BT BT如何納稅 BT中的成本問(wèn)題房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)成本均衡管

56、理與納稅籌劃一、所得稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 所得稅成本管理 所得稅清算 會(huì)計(jì)處理與所得稅匯算清繳的關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)二、土地增值稅成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅成本管理 土地增值稅清算房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較土地增值稅所得稅取得土地使用權(quán)所支付金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開(kāi)發(fā)成

57、本土地征用及拆遷補(bǔ)償包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較土地增值稅所得稅開(kāi)發(fā)成本前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用建安工程費(fèi)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較

58、土地增值稅所得稅開(kāi)發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出房地產(chǎn)成本管理與清算風(fēng)險(xiǎn)三、土地增值稅成本與所得稅成本比較土地增值稅所得稅開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、

59、周轉(zhuǎn)房攤銷等企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃的核心成本均衡管理開(kāi)發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用實(shí)際銷售收入視同銷售收入代收款項(xiàng)收入房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃利潤(rùn)收入（成本稅）成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng)成本稅負(fù) 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃案例：某企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

60、總收入2.5億元，開(kāi)發(fā)成本共計(jì)1億元，期間費(fèi)用2000萬(wàn)元（利息忽略）。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：2.5億元5.55%1375萬(wàn)元2、土地增值稅：增值額為：25000萬(wàn)元10000萬(wàn)元130% 1375萬(wàn)元10625萬(wàn)元增值率為：1062514375 73.91%增值稅為：10625 40% 14375 5% 3531.25萬(wàn)元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000 10000 2000 4906.258093.75萬(wàn)元所得稅為：8093.75 25% 2023.44萬(wàn)元4、稅后凈利潤(rùn)為：8093.75 2023.44 6070.31萬(wàn)元5、繳稅總額為：1375 3531.252023.44 6929