翰林華府物業(yè)服務(wù)策劃與費用測算案

1、物業(yè)管理費預(yù)算案二00七年十月十一日目錄現(xiàn)在狀況效勞目標(biāo)及費用設(shè)想預(yù)算案說明存在問題暨建議LOGO第一局部現(xiàn)在狀況現(xiàn)在狀況晶苑房地產(chǎn)在常平、香港、上海開展需要物業(yè)管理提升一個檔次，且在相應(yīng)一段時間不落后物權(quán)法、勞動合同法出臺后，對物業(yè)管理行業(yè)本錢的增加水費等能源費用仍有上升的趨勢，使物業(yè)管理費用上升房地產(chǎn)市場的繁榮，推動物業(yè)效勞費用上升消費者對物業(yè)效勞的期盼，要求上升，而效勞的提升，涉及的也是本錢的增加行業(yè)以深圳來看，關(guān)內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤物業(yè)費大多在2.8元/4元/ 之間SWOT分析Sstrength1、小區(qū)前期開發(fā)物業(yè)費別墅在2.5元/ ,高層在2.5元2、已經(jīng)有了升價根底3、有國際知名品牌物業(yè)公司

2、在支撐物業(yè)費的根底4、新組建，有許多設(shè)想可以達(dá)成，一張白紙效勞工程可籌劃Wweakness1、翰林物業(yè)屬新建立，所有部門職務(wù)均會涉及，增加了本身的費用、本錢及房地產(chǎn)的投資2、團(tuán)隊是新的，也有效勞質(zhì)量達(dá)不到設(shè)想的風(fēng)險性，引起業(yè)主不滿2、由于是分期開發(fā)，效勞面積達(dá)不到，虧損期會延長Oopportunity1、幼稚園教育品牌的支持 2、香港、深圳、常平購置者對較高物業(yè)費的消費習(xí)慣3、政府已經(jīng)從政府指導(dǎo)價為物業(yè)費備案，市場協(xié)商成為主流4、競爭對手低檔物業(yè)效勞及收費使高端樓盤及配套效勞有一定市場Tthreat1、物業(yè)市場競爭的不標(biāo)準(zhǔn)性2、萬科等品牌物業(yè)效勞收費情況仍不了解，3、此次目標(biāo)客戶主要為常平客戶

3、，對物業(yè)效勞費用較高的消費習(xí)慣不強(qiáng)4、前期開發(fā)區(qū)域物業(yè)效勞質(zhì)素不高對新區(qū)的影響第二局部 效勞籌劃及費用設(shè)想傳統(tǒng)綜合資產(chǎn)效勞一站式效勞體驗式客戶效勞風(fēng)險評估戰(zhàn)略規(guī)劃危機(jī)管理訓(xùn)練有素的安管專員安保措施日常清潔、綠化建筑維修突發(fā)性維修客戶效勞大廳接待財務(wù)收費房地產(chǎn)竣工后的附屬功能專業(yè)的建筑裝飾維護(hù)家政效勞后勤方案執(zhí)行環(huán)境政策針對傳染病毒的衛(wèi)生管理全現(xiàn)的預(yù)防性保養(yǎng)方案健康及平安風(fēng)險評估設(shè)備持續(xù)升級改善的資本開支一站式禮賓效勞一體化接待方案人情味個性化的業(yè)戶關(guān)系方案財務(wù)軟件平臺資產(chǎn)管理房地產(chǎn)投資使用“俱樂部工程引入第一太平戴維斯或者仕邦魏理仕管理 通過品牌管理公司提高工程的形象，通過細(xì)節(jié)效勞打動客戶，為

4、置業(yè)家庭提供貼心的管家效勞。加強(qiáng)根底效勞：安管防護(hù) 從小區(qū)大門區(qū)大門入戶大堂電梯大堂報警系統(tǒng)設(shè)置五重安防系統(tǒng)；另外，消防自動報警系統(tǒng)，可視對講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、二十四小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等智能化管理效勞，為業(yè)主營造一個舒適平安的家居空間客服的提升 設(shè)計多重效勞，前臺受理、區(qū)域管家、裝修事務(wù)受理專員、設(shè)施開通專員、讓業(yè)主足不出小區(qū)就搞掂，另外，還為業(yè)主提供保姆、鐘點工、清潔家居、小孩托管等個性化效勞。社區(qū)文化的提升，結(jié)合細(xì)兒園資源，從教育入手，深化社區(qū)教育文化，以此提高物業(yè)附加值小區(qū)創(chuàng)示范/ISO貫標(biāo)，提高業(yè)主對小區(qū)信任 行業(yè)一般在前

5、期效勞協(xié)議中約定，假設(shè)物業(yè)企業(yè)取得市省國優(yōu)，物業(yè)費相應(yīng)上升10%25%效勞籌劃及費用設(shè)想不是越廉價越好我們不能削弱高品質(zhì)效勞的影響力普遍的誤解：較低的物業(yè)效勞費意味著提高房地產(chǎn)的市場競爭能力？消積的管理方式：永久關(guān)閉夜景照明、放棄維護(hù)購置奔馳、寶馬、保時捷時人無討價還價：購置的信念：個人身份+平安性+可靠性+售后效勞+價值保持擁有高品質(zhì)的效勞才能保持物業(yè)價值費用設(shè)想費用設(shè)想序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)元/月1高層18層2.62.82小高層11層2.22.63小高層9層2.22.64疊加別墅3.84.55會所3.84.56幼兒園37商業(yè)3.84.58車位100180元/個月2021年度費用設(shè)想項目面積單價收

6、費率收入/年支出/年年度盈虧住宅22,176.00 2.890128374會所2911.594.5100%26204幼稚園3466.83100%20801商業(yè)750.364.590%6753車位21918015%11826其他(辦證)76000小計2699592253874-1983915項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.890770244+521897會所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318015%*3個月6723車位

7、407180219*60%*12個月270864+15228其他(辦證)1000000小計2057504300萬-1002021年度費用設(shè)想(二期預(yù)計09年10月1日交樓)項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.8902758190會所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318030%50000車位40718060%500000其他家政150000小計3830738480萬-100萬2021年度費用設(shè)想項目月收入月數(shù)收入/年支出/年

8、年度盈虧20083000026000010萬-4萬200910000012120萬60萬+40萬201015000012180萬100萬+80萬小計306萬170萬+116萬會所20212021年費用設(shè)想綜述: 2021年物業(yè)費收入380萬及會所收入180萬,物業(yè)支出480萬,會所在100萬,小計虧損在20萬/年,如果家政及車場收入理想,那么會持平第三局部 預(yù)算案說明08年全年費用225萬,其中1-10月費用152萬,10月31日收樓(行業(yè)操作在收樓前費用一般由開發(fā)商負(fù)責(zé))09年由于管理面積在10月1日前只有29000平方,其余7萬平方在10月1日交付,故收不敷出,虧損在100萬左右2021年

9、管理面積10萬,年收入在380萬,而費用在480萬,計入會所收入后,年度虧損在20萬,假設(shè)家政業(yè)務(wù)開展順利,以1000戶10% 300元/戶/月=36萬,那么可持平費用預(yù)算中人工占預(yù)算總費用的50%,由于我們要提高效勞水準(zhǔn),故總體費用較高預(yù)算案說明人手編制說明：詳見附表一期為101105人其中物業(yè)80人,會所21人一、二期為131人,會所27人以上編制包括清潔、綠化人員人手配置以增加客服，減少安管人員，提高快速、及時響應(yīng)業(yè)主效勞為宗旨編制，增設(shè)了區(qū)域管家5人，裝修事務(wù)專員1人，設(shè)施開通專員1人，品質(zhì)及文化專員1人，讓業(yè)主體驗到物業(yè)高效、專業(yè)的效勞預(yù)算案說明預(yù)算案說明-年度公共水電費項目數(shù)量計算

10、公式小計園林燈、路燈200個200個0.04KW12H30D12個月0.61元/度2.1萬電梯、17臺17 15KW2H30D12個月0.61元/度12萬梯間燈318個3180.04KW12H30D12個月0.61元/度3.4萬大堂架空層燈200個200個0.04KW12H30D12個月0.61元/度2.1萬廳前燈318個3180.04KW12H30D12個月0.61元/度3.4萬水景水費2500立方25004次/年3倍2.8元/立方8.4萬綠化用水40000400001噸水/年2.8元/立方11.2萬沖洗地面用水2.4萬2.4萬 1噸水/50次12次/年2.8元/立方16128辦公用電500

11、0元/月6萬其他節(jié)日用電水泵房用電等10萬沖洗車庫用水18183 1.8萬 1噸水/50次12次/年2.8元/立方1.2萬車庫用電18183 以10 配置燈一具,40W,另半地下室共2200個燈23萬小計85.5萬第四局部 存在問題暨建議 物業(yè)費用中除了人工費用占50%左右，節(jié)省人員建議如下存在問題暨建議公共水電費用占費用的20%，對公共水電建議如下1.少設(shè)計出入口且合并局部出入口，如人行與車行出入口合并在南2棟與4棟中間,用2個人/班來守護(hù);2.加強(qiáng)智能化安防的設(shè)計,如人行出入安裝刷卡系統(tǒng)及與監(jiān)控中心住戶的對講主機(jī);如車場設(shè)計自動道閘及收費系統(tǒng)3.設(shè)計周邊紅外、探頭、巡更系統(tǒng)，減少后期安管人

12、員配置4.大堂及電梯車庫均設(shè)置探頭,減少平安隱患1.水景、泳池的水可否用于澆灌綠化，然后再向水景補(bǔ)水，保持水景的流動性，減少洗水景的頻率，水景以25000立方，泳池以1000立方，計可節(jié)約年水費約5萬元2.綠化澆灌以噴淋為主,節(jié)約人工及用水,且需安裝水表3.車庫用電線路設(shè)計為兩路,白天及夜晚開啟不同的線路,節(jié)約用電4.路燈.園林燈也需多線路控制,安裝電表5.梯燈.電梯前室.大堂燈除消防要求的照明外,其他建議用感應(yīng)燈并采用節(jié)能燈具物業(yè)辦公場所事宜1.客服中心及相應(yīng)各部門辦公室建議集中,便于提高聯(lián)系及工作效率2.監(jiān)控室預(yù)留二期三期的線路(監(jiān)控對講消防背景音樂等)3.在公共地方(如局部架空層首層設(shè)計

13、公共洗手間)4.對于工程清潔綠化安管的辦公倉庫事宜也需提前考慮5.設(shè)備房應(yīng)考慮外間的值班室,便于日常記錄休息工作存在問題暨建議假設(shè)不實施一費制,那么建議將公共水電費另計,85萬/年,建筑面積為100088,每月水電費分?jǐn)偧s為0.70.8元/,那么建議管理費為2元/(不包括公共水電費,每月抄表分?jǐn)?但此收費與國家物業(yè)管理費收費方法中明確包括公共水電費相抵觸需下一步與東莞物業(yè)協(xié)會物價局房管局等部門溝通后再定存在問題暨建議期待您提出意見謝謝!X13XXX11X0-803金地集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)圖計劃部公關(guān)部檔案室行政部總經(jīng)辦財務(wù)部資金管理中心研發(fā)部經(jīng)營部設(shè)計管理部網(wǎng)絡(luò)部人力資源部法律部工程管理部招標(biāo)采購中心

14、合同預(yù)算部客服中心董事長總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會公司投資地產(chǎn)項目，以項目經(jīng)理制執(zhí)行華潤特點：1、公司所有項目營銷由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)，專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場化運作2、實行項目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制3、市場反應(yīng)較慢、管理隊伍年輕化4、華遠(yuǎn)分流人才、內(nèi)傷較大5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢6、逐漸形成自己開發(fā)模式。例如鳳凰城項目與翡翠城項目信息化平臺建立維護(hù)合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約、做工程預(yù)算總工負(fù)責(zé)制鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕閣翡翠城成都翡翠城華潤俱樂部市場研究、土地談判、前期策劃規(guī)劃局、立項、證照辦理總建筑師負(fù)責(zé)，每個項目實行責(zé)任建筑師制華潤置地組織機(jī)構(gòu)萬科周刊秘書處檔案室行政部總經(jīng)辦董事長總經(jīng)理監(jiān)事長財務(wù)管理部資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計法務(wù)部投資決策中心區(qū)域工程利潤中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財務(wù)部營銷部工程管理部綜合部分管財務(wù)、成本、預(yù)算分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計、工程、采購、預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合本錢費用中心萬科特點：1、最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理2、管理比較標(biāo)準(zhǔn)3、集團(tuán)本