成都青白江綜合體投資

1、美程金街25號樓學習(xux).模仿.超越447996746共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746關鍵詞： 春熙路、無價、稀缺(x qu)、少數(shù)人擁有目前，春熙路普遍租金在2000-4000元/.月，吸引整個西南消費者，不逛春熙路，就等于沒來過成都。有一間春熙路20的鋪子，一月租金可收80000元，一年960000元。一年收一次轉(zhuǎn)讓費20萬。那么要急用錢去銀行評估下能出45萬/，可貸900萬。如果賣能賣出1500萬還是2000萬？一家人，再后續(xù)三代都不用上班，住別墅、開名車.很多人會說別做夢了，春熙路上鋪面最多沒超700間，全四川8600萬人，億萬富豪1950位，能輪到我們?不

2、過也輪不到那些富豪，沒人會賣的。但是92年時，4.5萬一個鋪位。想想92年時能拿出5萬元的會有多少，但怎么只有700個人下手呢？想想如果我們的祖輩誰有那眼光.算了吧，別想春熙路了，看看青白江還有機會嗎？共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746看不準城市(chngsh)發(fā)展方向的回家、洗洗睡吧！兩種人不能投資不動產(chǎn)：拿不準下手時機的共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746青白江商鋪(shn p)投資該看哪里？老城區(qū)新城區(qū)青白江工業(yè)帶老城區(qū)居住帶新城區(qū)居住帶鳳凰湖高端居住帶城市向北、人口向北青白江城市按帶狀發(fā)展。遠離工業(yè)區(qū)為原則?，F(xiàn)有商圈：紅陽路與華金大道交匯商圈、清

3、江中路與政府中路交匯商圈。同華大道與新河路交匯聚集：萬達、永輝、希爾頓、家樂福主力店形成新商業(yè)中心。共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746老城區(qū)有好地方(dfng)嗎？青白江工業(yè)帶新城區(qū)居住帶鳳凰湖高端居住帶老城區(qū)居住帶老城區(qū)居住率高，商業(yè)氛圍成熟，形成消費慣性。離工業(yè)區(qū)近，住宅陳舊，商業(yè)模式低級。川化外遷，消費支撐減弱，釜底抽薪。居住人群老齡、安置、工人家屬為主，消費力弱。高端居住人群持續(xù)逃離至鳳凰湖片區(qū)。怡湖玫瑰苑商鋪賣到4萬/。后面還要建商業(yè)廣場。共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746新城區(qū)有好地方(dfng)嗎？青白江工業(yè)帶新城區(qū)居住帶鳳凰湖高端居住

4、帶老城區(qū)居住帶新城區(qū)目前高端居住聚集，居住率高，商業(yè)氛圍成熟。住宅陳舊，商業(yè)模式中等、無國際品牌主力店，大量高端時尚消費外益。居住飽滿，無新人口增加，經(jīng)濟活力差。無商業(yè)面市。臨近同華大道，是項目高端消費有力支撐。茂文廣場，商鋪租金200-400元/.月，無在售商業(yè)。共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746老城區(qū).大邦城好失敗(shbi)？為什么失敗？1.商業(yè)不臨主干道，到達性差。2.商業(yè)外觀丑，不時尚，不留客。3.無主力店入駐，不具備消費吸引力。4.定位與千盛百貨重疊，同質(zhì)化了。好多客戶買了，傷到了。不怪別人，怪他看不準城市發(fā)展方向。失敗的根本原因：城市從2008年已經(jīng)開始向北移

5、了。消費者、商家、投資者的關注目光和投資信心已經(jīng)被勾在了同華大道邊上了。共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746同華大道(d do)商業(yè)中心有好地方嗎？鳳凰湖高端居住帶區(qū)域定位：高端居住、商業(yè)金融、教育、政務辦公、生態(tài)旅游區(qū)域大盤聚集，代表青白江房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平。住房銷售量占到全區(qū)90%，青白江高端居住唯一選擇。同華大道以南，現(xiàn)在青白江高端居住、富人區(qū)，常住人口占到全區(qū)60%。同華大道以北未來5年，最少3萬套住宅交付，聚集10萬人，未來青白江唯一富人區(qū)。天府歐城建成城市首席綜合體，集最先進體驗購物中心與最時尚商業(yè)街為一體，讓青白江人感受國際化消費享受。萬達影院、希爾頓酒店、永

6、輝、家樂福等國際一線品牌商家抱團入住，青白江政府城市營銷的主要手段，打造城市地標、建設城市名片。政務中心、國稅局、文體中心匯集，青白江CBD。扼守城市交通樞紐，同華大道向西，青白江客運站、成綿樂快鐵站、成綿高速入口，向東直達成金青快速通道、成都國際陸港。優(yōu)勢占盡，憑啥不火鳳凰湖同華大道共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746商業(yè)中心黃金(hun jn jn)口岸何在？青白江唯一國際品牌齊聚的口岸，強大消費吸引力，全城為之傾倒。永輝、萬達、希爾頓、家樂福、國美。青白江最高級消費設施，超好消費環(huán)境，代表先進商業(yè)的未來，50年不過時。超大休閑廣場、精致商業(yè)街，地標級建筑，城市名片。同

7、華大道與新河路交匯共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746黃金口岸(ku n)機會何在？文體中心、鳳凰湖濕地公園大量外來人流，必經(jīng)新河路川化中學、外國語學校師生、家長必是星光大道的?？汀Ｓ垒x、萬達入口，休閑廣場，人流聚集區(qū)同華大道上抬頭即見，不來都不行北城印象商業(yè)體綜合人氣人流為王、昭示性至上25棟購物中心與商業(yè)街互動，人氣貫通25棟商業(yè)街口鋪面全城如此口岸，獨一無二！共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746思考下：青白江城市演進什么不是是這樣的？怎么說才能引起客戶(k h)對投資區(qū)域的思考。共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746商業(yè)經(jīng)營講究規(guī)

8、模效應。商業(yè)發(fā)展趨勢：由零散、低端的商業(yè)形態(tài)向集中、高效(o xio)、一站式商業(yè)進化。為了達到足夠的商業(yè)規(guī)模，商業(yè)街基本都設計2層、3層。2層、3層商業(yè)經(jīng)過精心設計與先進的商業(yè)管理，生意火爆，人氣超過了1樓。對商鋪投資者來說，2層、3層商鋪更是高回報的象征。1樓商鋪就那么幾間，價格高，優(yōu)惠少。不是人人都能買的。2樓商業(yè)，出租率更高，無空檔期人流引導手段多樣投資回報高，賺的盆滿缽滿投資門檻低，買到即賺到25棟商鋪那些可以選？二樓一樓共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746商業(yè)地產(chǎn)與住宅(zhzhi)地產(chǎn)的區(qū)別 投資二樓最精明黃金口岸20年才一個你要跟千萬富豪爭一樓買鋪投資你不算賬

9、寧要“春熙”一張床，不要二環(huán)一套房。青白江城市變遷，只占有黃金口岸商鋪的人都成了富豪。80年的老城區(qū)商業(yè)、02年的新城商業(yè)、現(xiàn)在和未來的天府歐城。搶占城市黃金商業(yè)口岸！茂文廣場商鋪紅極一時，人人都想占有，但有幾間對外銷售？天府歐城商業(yè)街入口25棟、一樓僅3席在售，唯真正富豪才配擁有。二樓商鋪單價僅住宅1.2-2.2倍，且是5.3米層高，實際價格甚至比住宅低。穩(wěn)定商家長期租賃，省心、省事、真甩手老板?？們r30-50萬，月租50-80元/，住宅能多少？租金年回報6%-9%，物業(yè)年增值8%，6-8年回本。一旦主力店開業(yè)，銀行評估物業(yè)價值將翻幾番。共二十二頁學習.模仿(mfng).超越44799674

10、6投資(tu z)二樓最精明二樓商鋪舉例：房號：25-215面積：40.92單價：8999層高5.3，可隔2層實得單價4500總價：368258租金：60，年：29462租金回報：8%物業(yè)年增值：8%回本年限：6-7年7年后銀行評估：80萬？裝修：不需要管理成本：一次簽N年，中途無憂折舊：N年裝修一次，折舊小轉(zhuǎn)讓費：憑你高興套三住宅舉例：房號：XX面積：90單價：4000總價：360000裝修金：60000租金：1500，年：18000租金回報：4.2%物業(yè)年增值：5%回本年限：11年7年后銀行評估：50萬？裝修：精裝麻煩：一次簽1年折舊：5年裝修一次，折舊大轉(zhuǎn)讓費：NO青白江目前好口岸租金1

11、50-300，一旦永輝、萬達開業(yè)，二樓租金多少？100？150？20萬、40萬能投資什么？共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746青白江消費數(shù)據(jù)(shj)普及青白江區(qū)人口：2010年城市居住人口21萬，總人口：41萬。按規(guī)劃2020年城市居住人口32萬，全區(qū)總人口54萬。青白江區(qū)人均消費力：2013年全區(qū)GDP：301.6億，人均GDP：77234.31元（12470.83美元），成都各市區(qū)排名第四。全區(qū)在崗職工平均工資為21000元，比上年增長18.2%。城市居民人均可支配收入13880元，增長7.5%；居民家庭恩格爾系數(shù)分別為36.3%。2012年社會消費品零售總額 46.6

12、9億元，比上年增長12.0%。零售業(yè)零售額32.04億元，比上年增長9.4 %；餐飲業(yè)零售額11.36億元，比上年增長18.1%。分析：1.城市居住人口25萬，年消費50億，隱藏了多少商機啊！2.青白江城市擴展十分簡單，按帶狀向北推移，人們居住主流區(qū)也向北推移。3.青白江商圈集中，十分容易聚集人氣、形成中心口岸。共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746商業(yè)消費(xiofi)可細分為兩種類型：隨機性消費(xiofi)與目的性消費(xiofi)。目的性消費業(yè)態(tài)：目的性消費強調(diào)對消費的預先計劃，對去消費的商家有指定性或較強的傾向性。目的性消費業(yè)態(tài)一般為休閑娛樂和配套服務、以及大型餐飲

13、、超市等。此類業(yè)態(tài)一般所需面積較大，容易吸引特定客流、有效提升營業(yè)額，一般位于較高樓層等商業(yè)價值較低區(qū)域，租金較低。隨機性消費業(yè)態(tài)：大部分的快時尚、品牌店等等售業(yè)態(tài)，以及部分快餐及休閑餐飲屬于隨機性消費業(yè)態(tài)。此類業(yè)態(tài)租金承受能力較強，為主要租金創(chuàng)造者，一般布置于一樓顯眼位置。共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746二樓商業(yè)做什么(shn me)業(yè)態(tài)休閑娛樂:茶樓、水吧、棋牌、酒吧休閑：洗浴、美容、美甲、按摩西式餐飲：西點、咖啡、西餐、牛排中式餐飲：烤肉、烤魚、干鍋、鄉(xiāng)村基、培訓：舞蹈學校、琴行、早教、學區(qū)培訓業(yè)態(tài)特征：需求面積大，整租整抬租期長、商家固定固定客群、不受季節(jié)、天氣影

14、響檔次較高、商家形象好對物業(yè)硬件要求不高目的性消費業(yè)態(tài)它們除了二樓，哪兒也不去！共二十二頁學習(xux).模仿.超越447996746商業(yè)地產(chǎn)與住宅(zhzhi)地產(chǎn)的區(qū)別 超市、影院入口，人流焦點特色廣場，人流聚集之地筆直商業(yè)街，連通政府北路、新河路人流獨立店招、昭示性更好統(tǒng)一招商，品牌商家、特色業(yè)態(tài)吸引力無限貫通式連廊，接通購物中心、社區(qū)、商業(yè)街人氣每隔15米設置一部樓梯，樓上樓下已無差距精裝連廊，經(jīng)營打破天氣、季節(jié)限制二樓如何吸引人流人氣爆棚必上二樓共二十二頁學習.模仿(mfng).超越447996746買商鋪該何時(h sh)下手？二樓“低買高賣”價格何時最低？1.第一個吃螃蟹的“最劃

15、算”，價格是搶漲的。2.包裝、招商以前，開發(fā)商定價最低。3.市場熱度不夠時，“趁虛而入”，開發(fā)商優(yōu)惠最大。買生口岸還是熟口岸？國家降息、降準、放寬貸款、貨幣寬松之前？值得思考熟口岸1.價格價值，升值空間被上家定死。2.最好的、最成熟的鋪子沒人會賣給你。3.租金起點高，漲幅小。4.業(yè)態(tài)、檔次、商圈規(guī)模達到天花板，開始往下走。5.多屬老城區(qū)，被替代可能性極強生口岸1.價值未被開發(fā)，升值空間大。2.城市頂級商圈，最高級商業(yè)模式，具有租金、價格、潮流、標準的決定權。3.租金起點高，漲幅大。4.業(yè)態(tài)、檔次、商圈規(guī)模達到新高度。5.城市中心，造就100年商圈，財富奇跡。共二十二頁學習(xux).模仿.超越

16、447996746商業(yè)地產(chǎn)(dchn)與住宅地產(chǎn)(dchn)的區(qū)別 最后，覺得十分遺憾!看看這次錯過了天府歐城，你們錯過了什么？這可是青白江城市最核心商業(yè)資源，這可是青白江人未來消費終端，這里是青白江人財富流向最大的旋窩！結果只掌握在了外人手里了。大部分青白江人、你們、我自己，都不可能成為社會財富的最后擁有者、最先富起來的人、城市的財富傳奇，因為我們面對機會時：看不見、不相信、不敢動。俗稱沒眼光！共二十二頁學習(xux).模仿.超業(yè)地產(chǎn)(dchn)與住宅地產(chǎn)(dchn)的區(qū)別 Tank yuo!天府歐城投資經(jīng)理制作：何林（資格證號CD010358）共二十二頁內(nèi)容摘要美程金街25號樓。那么要急用錢去銀行評估下能出45萬/，可貸900萬。如果賣能賣出1500萬還是2