第十章-物業(yè)綜合管理-33頁課件

1、物業(yè)管理理論與實務(wù)教學(xué)課件主講人：王秀云第十章 物業(yè)綜合管理 第一節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理概述 一、 物業(yè)環(huán)境的概念和種類（一）物業(yè)環(huán)境的概念 物業(yè)環(huán)境是指物業(yè)管區(qū)內(nèi)的周圍環(huán)境及公共設(shè)施。 （二）物業(yè)環(huán)境的種類 物業(yè)環(huán)境按物業(yè)的不同，可以分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、辦公環(huán)境等。 1生活居住環(huán)境 生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面。 2生產(chǎn)環(huán)境 生產(chǎn)環(huán)境應(yīng)該包括外部居住環(huán)境中的的部分或全部，另外，它還包括各科，生產(chǎn)設(shè)施和條件等。 3商業(yè)環(huán)境 商業(yè)環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境中和外部居住環(huán)境中等內(nèi)容的部分或全部，另外，還包括室內(nèi)各種環(huán)境小品、商業(yè)設(shè)施等，商業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和水平也是影

2、響商業(yè)環(huán)境的一個很重要因素。 4辦公環(huán)境 影響辦公環(huán)境的因素包括內(nèi)部居住環(huán)境中(辦公室標(biāo)準(zhǔn))、(辦公室類型)、內(nèi)容的部分和全部，以及外部居住環(huán)境中內(nèi)容的部分或全部。另外，還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、，力、公人員的思想文化素質(zhì)、藝術(shù)素質(zhì)以及相互關(guān)系等。 二、物業(yè)環(huán)境管理的概念、任務(wù)和內(nèi)容 （一）物業(yè)環(huán)境管理的概念物業(yè)環(huán)境管理是指物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有環(huán)境的管理。（二）物業(yè)環(huán)境管理任務(wù)物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)是保護和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護正常的生產(chǎn)、生活和辦公秩序，保持物業(yè)的外觀及整體形象的永恒性，提高知名度等。（三）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)

3、環(huán)境管理具體包含下列幾個內(nèi)容： 1.治理環(huán)境污染。含空氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪聲污染(生產(chǎn)噪聲、施工噪聲、生活噪聲、商業(yè)噪聲、保育教育設(shè)施噪聲)、電磁波污染等。2.做好綠化和環(huán)境衛(wèi)生：作。這既是治理環(huán)境污染的一個措施，也是提高環(huán)境質(zhì)量的一個途徑。3.清理物業(yè)區(qū)域內(nèi)違章搭建。4.加強市政公司設(shè)施管理。5.搞好車輛交通管理。6.建設(shè)各種環(huán)境小品。7.抓好治安管理工作。8.建設(shè)新型的人文環(huán)境。第二節(jié) 物業(yè)安全管理 一、治安管理 治安管理的含義和特點1治安管理的含義治安管理就是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進行的一系列管理活動。治安管理的目的

4、是為了保障物業(yè)管理公司所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財物不受損失，人身不受傷害，維護正常的工作和生活秩序。2治安管理的特點治安工作難度較大。 服務(wù)性強 治安管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1治安管理機構(gòu)設(shè)置按保安人員工作性質(zhì)和工作任務(wù)的不同，保安部下轄辦公室、門衛(wèi)班、巡邏班、電視監(jiān)控班、消防班、車場保安班等。2治安管理人員的職責(zé)劃分 部門經(jīng)理的工作職責(zé) 保安領(lǐng)班（經(jīng)理助理）的工作職責(zé) 保安人員的工作職責(zé) 保安員的工作分幾種，實踐中每個保安員一天上班期間都有可能轉(zhuǎn)換幾個崗位，這樣做是保證保安部每天24小時運轉(zhuǎn)的工作安排，同時避免保安員在某一崗位上班過分疲勞等。不同的保安崗位（如門衛(wèi)、巡視、電視監(jiān)控等）有不同的工作

5、要求，其工作職責(zé)不同。 治安管理的主要內(nèi)容1門衛(wèi)治安管理 門衛(wèi)的基本條件.門衛(wèi)代表著管理公司的形象 門衛(wèi)的治安職責(zé) 門衛(wèi)的服務(wù)職責(zé) 2.巡邏治安管理 巡邏的范圍及方式 巡邏保安的職責(zé)。 電子巡更系統(tǒng)。3電視監(jiān)控管理 電視監(jiān)控系統(tǒng)。 電視監(jiān)控室。 二、消防管理消防管理的目的與方針1消防管理的目的消防管理的基本目的是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強城市居民的安全感，保證其生命和財產(chǎn)的安全。2消防管理的方針中國消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合” 消防管理機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1消防管理的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的消防管理機構(gòu)一般從屬于公司的安全保衛(wèi)

6、部門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)專職和單列的。2消防管理人員的職責(zé)劃分 專職消防管理人員職責(zé)。 義務(wù)消防人員的職責(zé)。 消防管理的主要內(nèi)容1建立高素質(zhì)的消防隊伍2制定完善的消防制度完善的消防制度應(yīng)包括以下六個方面： 消防中心值班制度。 防火檔案制度。 消防崗位責(zé)任制度。 消防安全檢查制度。 專職消防員的定期訓(xùn)練和演習(xí)制度。 其他有關(guān)消防的規(guī)定。 3消防設(shè)備的管理消防設(shè)備的管理主要是指對消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護。 高層建筑的消防管理1高層建筑消防的特點 耐火極限低。 火險因素多。 火勢蔓延快。 疏散困難。2高層建筑消防管理的主要措施 防火分隔。 做好完全疏散的準(zhǔn)備工作。 設(shè)置自動

7、報警設(shè)施。 設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志。三、車輛管理搞好車輛管理工作，主要應(yīng)搞好停車場的建設(shè)，建立健全車輛管理制度。 搞好停車場的建設(shè)1停車場位置的規(guī)劃 經(jīng)濟實用。 因地制宜。2停車場（庫）的內(nèi)部要求 停車場（庫）的光度要求 停車場（庫）的設(shè)施要求 停車場（庫）的區(qū)位布置要求 建立健全車輛管理制度1門衛(wèi)管理制度 2車輛保管規(guī)定 3.車輛管理負責(zé)人的職責(zé) 4.車輛管理員的職責(zé) 5.車輛管理員的紀(jì)律 第三節(jié) 物業(yè)環(huán)境保潔管理 一、物業(yè)環(huán)境的保潔管理的含義和機構(gòu)設(shè)置 保潔管理的含義保潔管理就是指物業(yè)管理公司對所管轄的區(qū)域有計劃、有條理、有程序、有目標(biāo)的，并按指定的時間、地點、人員進行日常的清潔服務(wù)，

8、并結(jié)合精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主（使用人）進行宣傳教育、專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，以提高物業(yè)區(qū)域使用環(huán)境的效益。 保潔管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分1保潔管理的機構(gòu)設(shè)置保潔管理由物業(yè)管理公司的保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所管物業(yè)的類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。最簡單的是設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班，直接由部門經(jīng)理負責(zé)。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保潔部一般分設(shè)三個班：樓宇清潔服務(wù)班、公共區(qū)域清潔班、高空外墻清潔班。2保潔管理人員的職責(zé)劃分 部門經(jīng)理的工作職責(zé)。 技術(shù)員的工作職責(zé)。 公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)

9、班的工作職責(zé)。 保潔員的工作職責(zé)。 倉庫保管員的工作職責(zé)。 二、保潔管理工作的主要內(nèi)容（一）制定管理制度保潔衛(wèi)生操作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、員工服務(wù)規(guī)范、清潔設(shè)備領(lǐng)用制度、操作規(guī)程以及獎懲規(guī)定等。（二）制定保潔工作計劃1.每日清潔工作的內(nèi)容有： 管轄區(qū)域內(nèi)道路（含人行道）清掃兩次，整日保潔。 管轄區(qū)域內(nèi)綠化帶，含草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次。 各樓宇電梯間、地板拖洗兩次，墻身清抹一次。 樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次。 收集住戶生活垃圾，清除垃圾箱內(nèi)垃圾。2.每周清潔工作的內(nèi)容有： 高層樓宇的各層公共走廊拖洗一次。 業(yè)主信箱清擦一次。 天臺、天井清掃一次。3. 每月清潔工作的內(nèi)容有

10、： 天花板灰塵和蜘蛛網(wǎng)清除一次。 高層樓宇各層的公用玻璃窗擦拭一次。 公共走廊及住宅區(qū)內(nèi)路燈罩清擦一次。（三）抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)物業(yè)管理公司保潔部要搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，必須有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施，這些設(shè)施包括：1.環(huán)衛(wèi)車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運輸車、糞便清運車等。2.便民設(shè)施。為便利群眾而建設(shè)的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運站、果皮箱等。（四）加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育三、保潔管理工作標(biāo)準(zhǔn) （一） 做到“五定”即清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 （二） 做到“七凈”、“六無”“七凈”是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈?！傲鶡o”

11、是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。 （三） 垃圾清運及時，當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除 要采用設(shè)垃圾桶，實行袋裝垃圾的辦法集中收集垃圾。 第四節(jié) 物業(yè)環(huán)境的綠化管理 一、物業(yè)環(huán)境綠化管理功能良好的綠化管理可以實現(xiàn)以下功能：（一）防風(fēng)、防塵，保護生態(tài)環(huán)境。（二）凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。（三）改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。（四）美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。 （五）提供休閑健身場所，陶冶人們道德情操。 二、 物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)一般是由以下幾個部分組成： （一） 公共綠地物業(yè)范圍內(nèi)公共使用的綠化用地，如居住區(qū)的花園

12、、住宅組群間的小塊綠地。（二）公共建筑和公用設(shè)施綠地。如物業(yè)范圍內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。（三）住宅旁和庭院綠地（四）街道綠地。如居住區(qū)內(nèi)的干道、步道兩旁種植的樹木等。 （五）豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺等處的綠化。 三、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置與職責(zé)劃分（一）綠化管理的機構(gòu)設(shè)置 若是承包給專業(yè)園林綠化部門的，則只需要幾個管理人員即可；若是自己完成的，可以設(shè)立專門的部門即綠化部，一般至少下設(shè)一個養(yǎng)護組，如需要也可設(shè)花圃組和服務(wù)組，花圃組和服務(wù)組均可對外直接經(jīng)營為公司創(chuàng)收。（二）綠化管理人員的職責(zé)劃分 1.部門經(jīng)理的崗位職責(zé) 2.綠化技術(shù)人員的崗位職責(zé) 3.養(yǎng)護、管理人員的崗位職責(zé) 四、 綠化

13、管理工作的主要內(nèi)容（一）培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護員工（二）做好綠地的營造工作1. 綠地營造的設(shè)計要求2. 進行樹木的選擇與配置3. 完成園林小品的建造4. 實施豎向綠化（三）搞好綠化的養(yǎng)護管理工作物業(yè)區(qū)域綠化的養(yǎng)護管理工作，一般包括以下內(nèi)容：1.澆水。2. 施肥。3.整形、修剪。4.除草、松土。通過除草，將雜草清除，既可以防止雜草與綠化植物爭奪土壤中的水分、養(yǎng)分，有利于生長，還可以減少病蟲害的發(fā)生。5.病蟲害的防治。（四）制定綠化管理規(guī)定具體包括：1.人人有權(quán)利和義務(wù)管理和愛護花草樹木。2.不攀折花木以及在樹木上晾曬衣物。3.不損壞花木、保護設(shè)施及花壇。4.行人或車輛不得跨越、通過綠化地帶，不準(zhǔn)碰壞綠

14、籬柵欄。5.不往綠地傾倒污水或投扔雜物。6.不在綠化范圍內(nèi)堆放物品，停放車輛。7.不在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。 8.人為造成花木及保護設(shè)施損壞的，根據(jù)有關(guān)主管部門規(guī)定進行處罰，若是兒童所為，由家長負責(zé)支付罰款。 五、綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)（一）綠化管理的質(zhì)量要求1.樹木生長茂盛無枯枝；2.樹形美觀完整無傾斜；3.綠籬修剪整齊無缺枝；4.花壇土壤疏松無垃圾；5.草坪平整清潔無雜草；6.小品保持完好無缺損。（二）綠化管理的考核指標(biāo)1.居住區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)國家1992年4月頒布的全國城市文明住宅小區(qū)達標(biāo)考評實施細則規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)達到每個居民平均占有1.5平方米以上，綠地率要達

15、到30%，綠化覆蓋率達到25%以上。2.樹木成活率：除新種樹苗為95%外，應(yīng)達到100%；3.樹木傾斜程度：新種樹木高度1米處傾斜超過10厘米的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；4.遭各類蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；5.無枯枝敗葉；6.綠化圍護設(shè)施無缺損；7.綠化整潔無雜物。(三)行道樹養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1成活率95：2老樹保存率998：3樹干基本挺直，傾斜度不超過10。；4骨架均勻，樹冠完整，葉面光照均勻；5及時修剪，剝芽、控制害蟲；6樹穴不積水；7綁扎物不嵌入樹內(nèi)；8無死樹、缺株；9無壞樁、斷樁；lO及時處理與公用事業(yè)設(shè)施的矛盾：(四)街道綠地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1成活率95；2老樹保存率998；3樹木生長好，

16、控制蟲害，青枝綠葉不破相：4綠籬平整，無成塊缺檔；5草皮無大形野草，無成片空禿；6樹壇、花壇、草坪間隔清楚；7花壇有花(一級花壇四季有花，二級花壇節(jié)日明花)；8無死樹，無枯枝爛頭；9清潔整齊，不積水，無蚊蠅孳生地；10各種設(shè)施基本完好。第五節(jié) 物業(yè)環(huán)境污染與防治 一、大氣污染與防治（一）產(chǎn)生大氣污染的原因造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的主要原因是：1.直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳等的普遍污染，甚至引起酸雨污染。2.使用燃油型機動車輛，超量排放尾氣。3.基建工地揚塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染。4.不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等。（二）大氣污染防治的途徑1.改變能源結(jié)構(gòu)。2.禁止在

17、物業(yè)管區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等能產(chǎn)生有毒有害氣體和惡臭氣體的物質(zhì)。3. 嚴(yán)格控制管區(qū)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)向大氣排放含有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵。4. 加強車輛管理，限制機動車輛駛?cè)牍軈^(qū)，既能減少尾氣排放量，又能減少噪聲。5.在物業(yè)維修、裝修時，盡量采取防止揚塵的措施。6.平整和硬化地面，減少揚塵。7.搞好綠化。樹木、綠草能凈化空氣、遮擋灰塵，因此，綠化是防治大氣污染的積極途徑。二、水體污染與防治（一）產(chǎn)生水體污染的原因和種類1.病原體污染物。2. 需氧物質(zhì)污染物。3.有毒化學(xué)物質(zhì)。4.其他污染物質(zhì)。（二）水體污染防治的途徑1.加強污水排放的控制。2.加強對已排污水的處理。3.加

18、強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。三、固體廢棄物污染與防治（一）固體廢棄物污染產(chǎn)生的原因 固體廢棄物是指生產(chǎn)、生活和其他活動中產(chǎn)生的，在一定時間和地點不再需要而丟棄的固態(tài)、半固態(tài)或泥態(tài)物質(zhì)。 （二）固體廢棄物污染防治的途徑 1.對于垃圾，物業(yè)管理公司應(yīng)建立垃圾的分類收集系統(tǒng)，做到從該物業(yè)及時輸出或處理。 2.糞便納入城市污水處理系統(tǒng)。3. 溝泥要進行固液分離，固體干化科學(xué)處理，提高無害化處理率，然后輸送到農(nóng)林生態(tài)系統(tǒng)。四、 噪聲污染與防治噪聲污染是指人類活動排放的環(huán)境噪聲超過國家規(guī)定的分貝標(biāo)準(zhǔn)，妨礙人們工作、學(xué)習(xí)、生活和其他正?；顒拥默F(xiàn)象。（一）產(chǎn)生噪聲污染的原因1.車輛交通噪聲。車輛交通噪聲是噪聲的來源之一。當(dāng)機動車輛駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)時，會發(fā)生行進、振動和喇叭聲，造成直接污染。2.建筑施工噪聲。在物業(yè)區(qū)域外如有建筑工地，會發(fā)出因機械振動、磨擦撞擊、攪拌、吆喝等噪聲，使物業(yè)環(huán)境受到間接污染。物業(yè)區(qū)內(nèi)本身的維修和裝修活動，也會產(chǎn)生施工噪聲和使用電動工具的刺耳噪聲污染。3.社會生活噪聲。是指物業(yè)區(qū)內(nèi)部和建筑物內(nèi)部各種生活設(shè)施、人群活動等產(chǎn)生的噪聲。主要包括商業(yè)設(shè)施噪聲、教育設(shè)施噪聲和居民生活噪聲三