城市化與房價(jià)：全球視角與中國現(xiàn)象

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)城市化與房價(jià)：全球視角與中國現(xiàn)象摘自中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2013年4期作者：蘇多永摘要：本文分析了美國、日本、韓國的城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢，總結(jié)了城市化與房價(jià)的內(nèi)在邏輯和一般規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國城市化階段、城市化現(xiàn)象、城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢進(jìn)行了深入探討，得出我國土地城市化快于人口城市化，城市化是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)力，快速城市化容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫等結(jié)論，并從“限購、限貸、限價(jià)”等行政性調(diào)控手段和“房產(chǎn)稅、交易所得稅、營業(yè)稅、差別稅率”等市場化調(diào)控手段方面提出了對(duì)策與建議

2、。關(guān)鍵詞：城市化；納瑟姆曲線；房地產(chǎn)泡沫；房產(chǎn)稅一、城市化與房價(jià)：全球視角（一）美國城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢美國的城市化率1840年超過10%，1890年突破30%，1840-1890年城市化率年均提高0.4%；1920年突破50%，1960年突破70%，1890-1960年城市化率年均提高0.57%；2003年突破80%，1960-2003年城市化率年均提高0.23%。美國的人口流動(dòng)整體上可以分為4個(gè)階段：到1920年，美國城市人口首超農(nóng)村人口；1940年，美國大城市(25萬人以上)人口占城市人口的84%，成為大城市主導(dǎo)的國家；1970年，美國郊區(qū)人口占城市人口的54%，城市郊區(qū)化成為這一階段主

3、要特征；1990年，美國人口超百萬的大都市區(qū)占全國人口的比重達(dá)到53.4%，形成以紐約、芝加哥、洛杉磯等為核心的大都市圈，核心城市與衛(wèi)星城市互動(dòng)發(fā)展，城市與鄉(xiāng)村相互融合。美國房屋價(jià)格指數(shù)始于1975年，此時(shí)美國的城市化已進(jìn)入成熟階段。1975-1990年美國城市化處于緩慢發(fā)展階段，15年中城市化率僅提高1.5%，房屋價(jià)格指數(shù)上漲102.78%，年均上漲6.85%；1990年大都市圈形成與發(fā)展為城市化提供了新的動(dòng)力，城市化進(jìn)程明顯加快，1990-2007年城市化率提高6%，房屋價(jià)格指數(shù)上漲208%，年均上漲12.23%。1975-2007年美國城市化進(jìn)程房價(jià)走勢基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，1975-19

4、90年城市化率每提高1%，房屋價(jià)格指數(shù)就上漲62%；1990-2007年城市化率每提高1%，房屋價(jià)格指數(shù)就上漲35%；2007-2011年因美國次債危機(jī)爆發(fā)，城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢背離，城市化率提高了1 .09%，但房屋價(jià)格指數(shù)卻下降了57%。整體而言，1975-2011年美國城市化率提高了8.73%，房屋價(jià)格指數(shù)上漲了254%，也就是城市化率每提高1%，房屋價(jià)格指數(shù)就上漲29%，這意味著美國城市化對(duì)房價(jià)上漲起到推波助瀾的作用。（二）日本城市化進(jìn)程與房價(jià)關(guān)系日本城市化受戰(zhàn)爭影響出現(xiàn)反復(fù)，但整上呈現(xiàn)出斜“S”型走勢。1920年日本城市化率僅18.04%，1940年提高至37.72%，但一戰(zhàn)后降至2

5、7.81%，之后城市化率快速提高，2010年達(dá)到90.71%。日本是快速城市化的典范，1920-2010年城市化率年均提高0.81%，若剔除戰(zhàn)爭因素影響，1945-2010年城市化率年均提高0.97%。日本城市化符合納瑟姆定律，1947-1968年是日本城市化加速階段，城市化率年均提高2%；1968-2010年是日本城市化成熟階段，城市化率年均提高0.48%，其中1968-2000年是日本緩慢城市化階段，城市化率年均提高0.27%；2000-2010年是大都市圈推動(dòng)下城市化，城市化進(jìn)程明顯加快，此階段城市化率年均提高1.19%。我們以日本土地價(jià)格指數(shù)來衡量日本房價(jià)走勢，日本土地價(jià)格指數(shù)和城市化

6、率數(shù)據(jù)基本吻合，能夠更好地反映城市化進(jìn)程與房價(jià)的關(guān)系。1960-1975年日本城市化進(jìn)程地價(jià)走勢基本吻合，城市化率每提高1%，土地價(jià)格指數(shù)就上漲4.24%，土地價(jià)格基本可控；1975-1991年日本地價(jià)大幅上漲，土地價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲88.9%，而城市化率僅提高1.76%，也就是說城市化率每提高1%，土地價(jià)格指數(shù)上漲50.56%，地價(jià)上漲與城市化進(jìn)程脫節(jié)，房地產(chǎn)泡沫日益積累，房價(jià)透支嚴(yán)重；1991-2011年日本房地產(chǎn)泡沫破滅，地價(jià)大幅下跌，土地價(jià)格指數(shù)從1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城市化進(jìn)程在2000年因大都市圈的推進(jìn)而加快，城市化率從199

7、1年的77.47%提高至2011年的91.14%，單位城市化率的提高對(duì)土地價(jià)格指數(shù)的影響為-6.71%。整體而言，1960-2011年日本城市化率提高了27.86%，土地價(jià)格指數(shù)上漲了50%，也就是說，城市化率每提高1%，土地價(jià)格指數(shù)上漲1.79%。（三）韓國城市化進(jìn)程與房價(jià)關(guān)系韓國1963年之前為城市化初級(jí)階段，1960-1963年城市化率年均提高0.92%；1963-1988年為城市化加速階段，城市化率年均提高1.59%；1988年至今為城市化成熟階段，1998-2011年城市化率年均提高0.56%。從城市化進(jìn)程與房價(jià)關(guān)系來看，1986-1990年韓國城市化率年均提高約1.79%，房屋購買

8、價(jià)格指數(shù)上漲68.11%，城市化率每提高1%，房屋購買價(jià)格指數(shù)上漲9.49%，城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢高度吻合；1990-1998年受東南亞金融危機(jī)影響，韓國房價(jià)出現(xiàn)回調(diào)，房屋價(jià)格指數(shù)從1990年的168%，下降到1998年的139%，年均下降3.57%，而此期間城市化率穩(wěn)步提升，從1990年的73.84%提高到1998年的79.07%，年均提升0.65%，房價(jià)走勢與城市化進(jìn)程背離；1998-2011年韓國城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，房價(jià)持續(xù)上漲，房屋價(jià)格指數(shù)從1998年的139%上漲到2011年的261%，年均上漲9.38%，城市化率從1998年的79.07%提高到2011年的83.20%，年均提升0.

9、32%，城市化率每提高1%房屋價(jià)格指數(shù)上漲29%，表示城市化對(duì)房價(jià)推動(dòng)十分明顯。整體而言，1986-2011年韓國城市化率提高16.53%，房屋價(jià)格指數(shù)上漲162%，城市化率每提高l%，房屋價(jià)格指數(shù)上漲9.77%。（四）小結(jié)：城市化與房價(jià)的內(nèi)在邏輯與一般規(guī)律1城市化與房價(jià)的內(nèi)在邏輯從全球城市化路徑來看，城市化是人的城市化，是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝诘倪^程。當(dāng)城市接納人口極限受到挑戰(zhàn)后，城市邊界必將向外擴(kuò)展，從而出現(xiàn)土地城市化。在人口城市化進(jìn)程中，一是人口主動(dòng)城市化，即人口有目的的由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，由小城市向大城市轉(zhuǎn)移，這種人口移動(dòng)產(chǎn)生了巨大的住房需求，表現(xiàn)為租房和購房兩方面；二是人口被動(dòng)城市化，

10、即人口因產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、城市建設(shè)等因素放棄土地，由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這種人口移動(dòng)產(chǎn)生了巨大的被動(dòng)需求和購房需求，表現(xiàn)為政府的動(dòng)遷安置房和商品住宅兩方面。在土地城市化進(jìn)程中，主要表現(xiàn)在城市邊界的向外擴(kuò)張，非城市區(qū)域漸轉(zhuǎn)化為具有以集中和高密度為主要特征的城市性地域特征，形成多個(gè)城市副中心，如商業(yè)中心、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等。土地城市化為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供充足的土地資源，從而提供更多的住房供給。如果人口城市化與土地城市化協(xié)調(diào)推進(jìn)，住房需求與住房供給匹配，房價(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定；如果人口城市化快于土地城市化，住房需求大于住房供給，房價(jià)將上漲；如果人口城市化之后土地城市化，住房需求小于住房供給，房價(jià)將下跌。全球經(jīng)驗(yàn)來看，

11、美國屬于典型的人少地多的國家，人口密度相對(duì)較小，人口城市與土地城市化能夠協(xié)調(diào)推進(jìn)，房價(jià)波動(dòng)不大，整體上與城市化進(jìn)程吻合；日本和韓國典型的人多地少國家，人口密度相對(duì)較大，人口城市化快于土地城市化，房價(jià)波動(dòng)大，單位城市化率提高對(duì)房價(jià)影響較大。2城市化與房價(jià)的一般規(guī)律(1)城市化進(jìn)程沿著“納瑟姆曲線”變動(dòng)通過統(tǒng)計(jì)分析美國、日本、韓國城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢可以看出，三個(gè)國家的城市進(jìn)程均遵循“納瑟姆曲線”。美國著名的城市地理學(xué)家納瑟姆(Ray.MNortham，1979)提出，發(fā)達(dá)國家城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波曲線上升的過程：城市化率低于30%，為城市化初級(jí)階段；城市化率超過30%且低于70%，為城市

12、化加速階段；城市化率超過70%，為城市化成熟階段。美國城市化初級(jí)階段年均提高0.4個(gè)%，加速階段均提高0.57%，成熟階段年均提高0.97%，加速階段年均提高2%，成熟階段年均提高0.48%。韓國城市化初級(jí)階段年均提高0.92%，加速階段年均提高1.59%，成熟階段年均提高0.56%。(2)特大城市及其都市圈是城市化的新動(dòng)力根據(jù)2011年版世界城市展望100-500萬人口的大城市的人口從1970年占全球總?cè)丝诘?8%：增加到了2011年的22%；1000萬人口以上的特大城市從1990年占全球人口的3%增加到2011年的9.9%，預(yù)計(jì)到2025年將進(jìn)一步提高至13.6%。這些年，特大城市快速增加

13、，1950年，世界城市中特大城市僅有紐約和東京2座，2000年增加到20座，2010年增加到26座。同時(shí)，特大城市的發(fā)展及其所產(chǎn)生的影響是城市化新動(dòng)力。美國特大城市的發(fā)展及其大都市圈的形成使得城市化進(jìn)程明顯加快，1990-2010年城市化率年均提高0.23%，較1960-1990年期間提高0.05%；日本特大城市及其大都市圈的發(fā)展成為城市化新動(dòng)力，2000-2010年城市化率年均提高1.19%，較1968-2000期間提高了0.92%。(3)城市化進(jìn)程能夠拉動(dòng)房價(jià)上漲從美國、日本、韓國經(jīng)驗(yàn)來看，城市化進(jìn)程能夠拉動(dòng)房價(jià)上漲。美國1975-2011年城市化率提高了8.73%，房屋價(jià)格指數(shù)上漲了25

14、4%，城市化率每提高1%房屋價(jià)格指數(shù)上漲29%。日本1960-2011年城市化率提高了27.86%，土地價(jià)格指數(shù)上漲49.97%，城市化率每提高l%土地價(jià)格指數(shù)就上漲1.79%。韓國l986-2011年城市化率提高了16.53%，房屋購買價(jià)格指數(shù)上漲了162%，城市化率每提高1%土地價(jià)格指數(shù)就上漲9.77%。需要特別注意的是，在城市化加速階段，房價(jià)可能大幅上漲，房地產(chǎn)泡沫日益積累，一旦房價(jià)上漲脫離了城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)泡沫破滅的可能性較大，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的影響和沖擊將是深遠(yuǎn)的。二、城市化與房價(jià)：中國現(xiàn)象（一）我國正處于城市化加速階段我國城市化進(jìn)程遵循納瑟姆規(guī)律，1949-1996年我國處于城市化初

15、級(jí)階段，城市化率年均提高0.42%。在城市化初級(jí)階段，城市化率有放緩甚至出現(xiàn)倒退的情況，1949-1965年城市化率年均提高0.46%：1966-1978年城市化率變化不大。改革開放后，我國城市化進(jìn)程加快，1978-1996年城市化率年均提高0.7%，1996年城市化率突破30%，進(jìn)入城市化加速階段，1996-2012年城市化率年均提高1.38%。2012年我國城市化率為52.57%，正處于城市化加速階段中期，按照加速城市化階段城市化率年均提高1.38%計(jì)算，預(yù)計(jì)2024年我國城市化率破70%，我國城市化進(jìn)入成熟階段。（二）土地城市化快于人口城市化我國城市化是由政府主導(dǎo)的，并非是一個(gè)完全市場化

16、的進(jìn)程。政府主導(dǎo)主要表現(xiàn)在開發(fā)區(qū)建設(shè)、新城建設(shè)、大學(xué)城建設(shè)和城中村改造等方面，將大量的農(nóng)田、農(nóng)村宅基地等轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，造城運(yùn)動(dòng)造成土地城市化加速推進(jìn)。我們用城市建成區(qū)面積作為土地城市化衡量指標(biāo)，1996年為20214平方公里，2011年已提高至43603平方公里，增長了116%，年均增速5.35%。同期我國城市人口從3.73億人增加到6.91億人，增長了85%，年均增速0.64%，土地城市化快于人口城市化約4.71%。在土地城市化和人口城市化進(jìn)程中，僅1999年和2003年土地城市化進(jìn)程慢于人口城市化，其他年份土地城市化明顯快于人口城市化。（三）我國房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲90年代以來，我國土

17、地城市化明顯快于人口城市化，從理論上講住房供給大于住房需求，房價(jià)應(yīng)該下降或者保持穩(wěn)定（考慮通貨膨脹因素），但近年來，我國房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲的趨勢。1991-2013年4月我國房價(jià)（商品房銷售均價(jià)）除1999年小幅下降外，其他年份均出現(xiàn)不同程度的上漲，其中1993年、2004年、2007年、2009年和2013年4月房價(jià)漲幅在15%以上，1995-1997年和2005年房價(jià)漲幅在10-15%之間，其他年份漲幅在1O%以內(nèi)。從商品房銷售價(jià)格指數(shù)來看，若以1991年為基期，2012年4月商品房銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到770%，這意味著商品房銷售均價(jià)已經(jīng)上漲了6.7倍。如果考慮區(qū)位因素，房價(jià)上漲幅度更大，根據(jù)

18、我們對(duì)超大項(xiàng)目的考察，1998年房改以來的房價(jià)基本上漲幅在10倍左右。（四）城市化是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)力量我國城市化由政府主導(dǎo)，開發(fā)區(qū)建設(shè)、城建設(shè)、城中村改造等都將產(chǎn)生強(qiáng)勁的被動(dòng)需求，被拆遷戶擁有較強(qiáng)的購買力，被動(dòng)需求很容易轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際需求。同時(shí)，在人口城市化進(jìn)程中，得益于我國高校制度改革（即擴(kuò)招計(jì)劃），大量的農(nóng)村學(xué)子獲得了接受高等教育的機(jī)會(huì)，成為主動(dòng)城市化的主要群體，這一群體對(duì)住房需求強(qiáng)，并有購買力支撐（未來收入增長預(yù)期，通過按揭貸款提起釋放需求）。因此，我國獨(dú)特的城市化進(jìn)程決定了我國房價(jià)必然上漲，不能用傳統(tǒng)的供求關(guān)系加以解釋。從城市化進(jìn)程與房價(jià)走勢關(guān)系來看，兩者關(guān)聯(lián)度較高。1991-2013年4月，商品房銷售價(jià)格指數(shù)上漲了670%，城市化率提高了26.03%，城市化率每提高1%，商品房銷售價(jià)格指數(shù)上漲25.74%，我國城市化進(jìn)程對(duì)房價(jià)的影響低于美國，而高于日本和韓國。三、總結(jié)、風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策（一）總結(jié)從美日韓的經(jīng)驗(yàn)和中國的發(fā)展來看，城市化進(jìn)程均遵循“納瑟姆曲線”，城市化是推動(dòng)房價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。相?duì)而言，我國城市化對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)作用