精裝修工程管理流程之合約管理課件

1、精裝修工程管理流程之合約管理內(nèi)容目錄：一、精裝修項(xiàng)目在合約分判內(nèi)容上與毛坯房的差異； 二、廣州公司在精裝修項(xiàng)目上的分判模式；三、精裝修單位與主承包單位的合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)內(nèi)容； 四、各精裝修工種招標(biāo)分判注意事項(xiàng)； 五、廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗(yàn)。 一、精裝修交樓項(xiàng)目在合約分判內(nèi)容上與毛坯房的差異簡介： 精裝修交樓與毛坯交樓最直接的不同就是分判及施工內(nèi)容的增加，戶門以內(nèi)的裝飾工程為精裝修包含的施工內(nèi)容，即進(jìn)房內(nèi)所能看見的所有裝修項(xiàng)目。不包括鋁門窗及陽臺(tái)欄桿項(xiàng)目（此兩項(xiàng)在毛坯交樓中同樣涉及，但注意可能有地區(qū)公司的鋁窗合同中未包括有客廳推拉門及廚房陽臺(tái)的鋁門窗而需增加）。（一）主承包工程范圍變動(dòng)內(nèi)

2、容1、包括應(yīng)增加臥室地面20mm厚1:2水泥沙漿找平項(xiàng)目（如果臥室設(shè)計(jì)為木地板裝修及原毛坯交樓為結(jié)構(gòu)完成面交樓標(biāo)準(zhǔn)）；2、應(yīng)減少客廳、廚房、陽臺(tái)、過道等地面找平項(xiàng)目。如毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)，則有此項(xiàng)目；如果是精裝修交樓，則主包單位沒有必要再施工這些項(xiàng)目，因?yàn)榇瞬糠值孛嫱ǔ?huì)鋪貼石材或地磚，由裝修施工單位直接使用干硬性水泥砂漿鋪貼，更便于調(diào)整和控制裝修完成面標(biāo)高；3、應(yīng)減少廚房、衛(wèi)生間等吊頂位置的天面抹灰項(xiàng)目（如玄關(guān)為及客廳走道設(shè)計(jì)為石膏板吊頂同樣應(yīng)扣減）。（一）主承包工程范圍變動(dòng)內(nèi)容（續(xù)）4、衛(wèi)生間地面視毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)而定，通常情況應(yīng)在防水層之上再增加回填層及找平或保護(hù)層。5、廚房、衛(wèi)生間墻面因設(shè)計(jì)為

3、鋪貼墻磚，如毛坯交樓墻面為20mm厚的打底壓光抹灰層；如果是精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)取消墻面壓光，直接打底掃毛即可，但要求保證墻面的平整度。同樣在精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓中，主包單位的施工內(nèi)容在客廳、走道、臥室的墻面應(yīng)做到壓光，是否增加其它內(nèi)容要視毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)而定。6、廚房墻面因貼磚本來只需做到打底掃毛即可，但廚柜背板位置因可不貼磚（節(jié)約成本考慮）而需增加找平壓光至貼磚面厚度，此部分容易遺漏需注意； （一）主承包工程范圍變動(dòng)內(nèi)容（續(xù)）7、衛(wèi)生間浴缸位置可能涉及增加磚砌體（墊浴缸下部及浴缸側(cè)面）；8、增加對(duì)裝飾工程的協(xié)調(diào)配合內(nèi)容及相應(yīng)增加的總包管理內(nèi)容。 （主包內(nèi)容完）（二）機(jī)電工程范圍變動(dòng)1、視毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)

4、而定，廣州公司應(yīng)小業(yè)主要求所交的毛坯交樓為所有管線均到位（包括強(qiáng)弱電）、燈具為裸燈頭加燈座、潔具和龍頭不安裝、衛(wèi)生間和廚房預(yù)留給水和排水管口、煤氣管道預(yù)留到廚房及生活陽臺(tái)處（不提供熱水器）。配電箱、開關(guān)和插座（強(qiáng)電和弱電類）仍須安裝、有線電視及電話和網(wǎng)絡(luò)線材和面板仍須安裝。因此，如為精裝修交樓，實(shí)際也就是增加了燈具、潔具、龍頭等的安裝工作而已。2、另廣州公司的毛坯房標(biāo)準(zhǔn)中仍然包括了弱電系統(tǒng)的安裝和配置，如提供可視對(duì)講分機(jī)、電視插座（由有限電視公司提供）、電信網(wǎng)絡(luò)插座（由電信提供）。如其他地區(qū)公司未包括此部分，實(shí)際精裝修交樓應(yīng)增加上述內(nèi)容。（三）增加室內(nèi)裝飾工程。 室內(nèi)裝飾工程內(nèi)容主要為室內(nèi)濕作

5、業(yè)工程及部分木作業(yè)等工作。（四）增加廚柜工程 包括：包括吊柜、地柜、臺(tái)面板制作、安裝等。（五）增加室內(nèi)木門工程 因即使是毛坯房也涉及安裝戶門，因此精裝修交樓則只增加室內(nèi)門的供應(yīng)與安裝（包括木門小五金）。（六）增加木地板工程 包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應(yīng)與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝。（七）增加甲供材料部分1、室內(nèi)燈具，包括吸頂燈、筒燈、射燈等； 2、室內(nèi)潔具，包括洗手盆、座廁、浴缸等； 3、水暖件，包括各類龍頭及其去水配件、毛巾架、浴簾桿、廁紙盒等； 4、附送電器，包括煤氣爐、熱水器、抽油煙機(jī)、消毒碗柜、微波爐、各類型空調(diào)等；5、木門小五金,包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼；6、淋浴門； 7、

6、排氣扇；8、各類開關(guān)面板；9、各類墻地磚及石材。二、廣州公司在精裝修項(xiàng)目上的分判模式主包工程專業(yè)分包的分判模式 甲供材料；室內(nèi)裝修工程拆分為室內(nèi)裝飾工程、廚柜工程、室內(nèi)木門工程、木地板工程及甲供材料這五大項(xiàng) 。拆分的依據(jù)：1、裝飾工程應(yīng)直接分判給具有裝飾資質(zhì)的專業(yè)裝飾公司施工；2、廚柜、木門及木地板工程應(yīng)分判給專業(yè)公司施工；3、甲供的原因?yàn)樵诖_保工程成本可控的前提下，嚴(yán)格的控制裝飾工程及各種材料的質(zhì)量。裝飾工程分判模式細(xì)分如下：（一）室內(nèi)裝飾工程通常與公共部分裝飾工程一同分判，由一個(gè)裝飾單位承接大堂、電梯廳及室內(nèi)裝飾工程有利于現(xiàn)場施工管理及成品保護(hù)。主要工作內(nèi)容包括：室內(nèi)墻地磚鋪貼、石材鋪貼（

7、包括波打線及地腳線）、室內(nèi)墻面及天花乳膠漆、天花腳線、廚房衛(wèi)生間及其他部位的天花吊頂、衛(wèi)生間洗手臺(tái)及鏡子、窗臺(tái)板（石材或磚）、木飾面背景墻、各類鞋柜、衣柜(盡可能的成品采購以保證工程質(zhì)量)等。另還包括毛巾架、浴簾桿、廁紙盒（甲供）的安裝。 （二）櫥柜工程單獨(dú)分判，內(nèi)容包括：吊柜、地柜、臺(tái)面板制作、安裝。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機(jī)供應(yīng)商提供，安裝時(shí)若長度不夠則應(yīng)由廚柜廠家免費(fèi)提供）、臺(tái)面開孔等；抽油煙機(jī)、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機(jī)、煮食爐與消毒碗柜甲供）；洗滌盆及整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝、水龍頭的開孔（包括自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連接處之打膠；吊柜下方的照明系統(tǒng)及其

8、配件的供應(yīng)與安裝等。（三）木門工程與戶門一同分判，建議應(yīng)與防火門（如管井門、走火樓梯門等）分開分判。工作內(nèi)容為：室內(nèi)門的供應(yīng)與安裝、木門小五金（甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。 （四）木地板工程單獨(dú)分判，包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應(yīng)與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。 （五）室內(nèi)燈具甲供。包括供應(yīng)吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。安裝由機(jī)電單位完成。（六）潔具甲供。包括洗手盆、座廁、浴缸等；安裝由機(jī)電單位完成，包括與周圍墻地面的收口打膠等。 （七）水暖件甲供。包括

9、各類龍頭及其配件；安裝由機(jī)電單位完成，包括與周圍洗手臺(tái)面的收口打膠等。 （八）水暖配件 甲供。安裝由機(jī)電單位完成，包括去水配件及給水軟管等。此部分材料較為零星，本可由潔具及龍頭供應(yīng)單位提供（多數(shù)潔具供應(yīng)單位無此業(yè)務(wù)），但一般潔具及龍頭供應(yīng)單位多為國內(nèi)或國際知名品牌，此部分費(fèi)用相比國內(nèi)一般配件廠而言高出太多，又為暗藏材料，無須品牌效應(yīng)。建議在保證質(zhì)量的前提下，從節(jié)約成本的角度出發(fā)單獨(dú)分判。 （九）毛巾架、浴簾桿、廁紙盒 甲供，由裝飾單位安裝。部分潔具及水暖件供應(yīng)商都有類似產(chǎn)品，亦可與潔具水暖件一同招標(biāo)。但考慮到物品較小，技術(shù)含量不高，小業(yè)主對(duì)其品牌的要求不強(qiáng)，建議無須找名牌單位供應(yīng)，由國內(nèi)一般供

10、應(yīng)商供應(yīng)即可滿足要求，達(dá)到節(jié)約成本的目的。 (十）附送電器甲供。包括煤氣爐（櫥柜公司安裝）、熱水器（煤氣公司或熱水器供應(yīng)商）、抽油煙機(jī)（櫥柜公司安裝）、消毒碗柜（櫥柜公司安裝）、微波爐（櫥柜公司安裝）、各類型空調(diào)（供應(yīng)商安裝）等。 （十一）木門小五金 甲供。包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼。通常情況下比較注重戶門鎖的款式，因此在分判上為節(jié)約成本一般分為了戶門鎖與內(nèi)門鎖、門鉸、門碰、貓眼分兩家單位分別供應(yīng)的情況（因戶門鎖一般選擇名牌產(chǎn)品，而其屬下的門鉸、門碰、貓眼的價(jià)格較高）。供應(yīng)后由木門供應(yīng)單位安裝。 （十二）淋浴門 甲供。包括鋁合金框架及鋼化玻璃、小五金連接件的供應(yīng)與安裝及與墻地面的打膠處理等。因

11、淋浴門對(duì)品牌的要求不高，質(zhì)量相差不大，因此由一般的專業(yè)淋浴門廠家供應(yīng)安裝即可，無須大品牌商供應(yīng)。 （十三）排氣扇 甲供。向?qū)I(yè)排氣扇廠家提供開孔尺寸、噪音及風(fēng)量控制要求即可。采購后由機(jī)電單位安裝。（十四）各類開關(guān)面板甲供。由機(jī)電單位安裝。包括各類型強(qiáng)電開關(guān)、插座面板、防濺面蓋、門鈴開關(guān)等。 （十五）墻地磚甲供。由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括墻地磚的供應(yīng)、切割及倒角。通常墻地磚分開招標(biāo)，主要原因?yàn)椴糠謴S家只生產(chǎn)其中的一種。目前墻磚主要以瓷片為主（也可以使用拋光磚及仿古磚，視設(shè)計(jì)而定），可單獨(dú)招標(biāo)（現(xiàn)均為甲供物資）；地面拋光磚為集團(tuán)甲供，可與公共部分的墻地面拋光磚共同招標(biāo)；廚衛(wèi)地面一般設(shè)計(jì)為仿古磚（也可

12、用石材，但污染較大），單獨(dú)招標(biāo)。波打線視材料類型與墻地磚供應(yīng)共同分判。 （十六）石材 大料應(yīng)甲供，局部裝飾性的、規(guī)格特殊的、少量的石材可以由裝飾施工單位供應(yīng)。由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括石材的供應(yīng)、切割、磨邊及倒角。石材適用范圍一般為客廳及走道地面、衛(wèi)生間墻地面及廚房波打線（一般廚房地面不采石材，容易污染）?？膳c公共部分墻地面石材共同招標(biāo)分判。三、精裝修單位與主承包單位的合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)內(nèi)容廣州公司模式：土建單位承擔(dān)主承包單位的角色（但主要工作內(nèi)容仍以土建工程為主）。專業(yè)裝飾單位由業(yè)主直接分判，主承包單位與專業(yè)裝飾分包單位無任何合約關(guān)系（存在一定的弊病）。 主承包單位在現(xiàn)場對(duì)其他分判商的管理主要

13、還是以負(fù)責(zé)安全、協(xié)調(diào)工作為主，工程進(jìn)度及質(zhì)量仍然由我司直接控制。 （一）主承包工程增加內(nèi)容1、主承包工程增加的直接成本（1）主承包單位在投標(biāo)過程中必須考慮增加開辦費(fèi)項(xiàng)目中的大型機(jī)械設(shè)備（塔吊、人貨電梯及井架等）來滿足精裝修施工過程中的垂直運(yùn)輸問題，而不是只以土建結(jié)構(gòu)工程的工作量來考慮現(xiàn)場機(jī)械配置問題。 （2）增加的裝飾工程導(dǎo)致工期延長（如高層增加約4個(gè)月時(shí)間）。正是由于工期的延長導(dǎo)致主承包單位在大型設(shè)備租賃時(shí)間延長、臨時(shí)設(shè)施和周轉(zhuǎn)材料以及其他開辦費(fèi)項(xiàng)目上會(huì)增加額外的費(fèi)用，直接導(dǎo)致主承包合同成本的增加 。 2、增加的協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容（1）提供現(xiàn)場內(nèi)的道路和走道給其他承包人共同使用。為其他承包人提供合

14、理的施工作業(yè)空間。 （2）提供主承包人在現(xiàn)場內(nèi)的腳手架、支撐、爬梯、工作臺(tái)等給其他承包人共同使用。提供其他承包人為保證施工安全所需的圍板、圍網(wǎng)、護(hù)欄等。 （3）在其他承包人施工需要時(shí)，提供照明（特別增加的是室內(nèi)照明供室內(nèi)裝飾單位施工）。（4）提供現(xiàn)場用水供其他承包人施工使用（這里增加的是室內(nèi)裝飾單位的用水），但不包括其他承包人的辦公及生活用水。（5）提供現(xiàn)場施工用電（這里增加的是室內(nèi)裝飾單位的用電）但不包括辦公及生活用電；提供其他承包人試驗(yàn)、系統(tǒng)調(diào)試所需負(fù)荷。2、增加的協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容（續(xù)）（6）在建筑物內(nèi)提供其他承包人合理施工所需的水電管線接駁點(diǎn)，并負(fù)責(zé)維修使其處于良好的使用狀態(tài)。接駁點(diǎn)(即配電

15、箱，包括地庫范圍)在樓層內(nèi)的設(shè)置間隔至多不超過一層。（7）提供臨時(shí)廁所、其他衛(wèi)生設(shè)施給其他承包人共同使用。 （8）對(duì)工程現(xiàn)場作全面的看管以防盜竊（裝飾材料的增加導(dǎo)致此項(xiàng)工作較為重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只是承擔(dān)現(xiàn)場全面管理的責(zé)任，并不代表一旦出現(xiàn)盜竊現(xiàn)象均由主承包人承擔(dān)責(zé)任）。 （9）提供工程現(xiàn)場內(nèi)現(xiàn)有的機(jī)械設(shè)備（包括但不限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給其他分包人作卸貨、水平、垂直運(yùn)輸之用（主要增加裝飾材料及其人員的垂直運(yùn)輸）。 （10）在自然地面上提供垃圾站或箱，按業(yè)主的指示，及時(shí)地將其他承包人堆放于建筑物內(nèi)指定地點(diǎn)的施工產(chǎn)生的垃圾運(yùn)至自然地面，定期從自然地面堆集

16、點(diǎn)運(yùn)離現(xiàn)場（裝飾垃圾的外運(yùn)工作量是最大的，需特別注意。廣州公司要求其他承包人將其垃圾堆放至每層樓的指定地點(diǎn)，由主承包人統(tǒng)一運(yùn)至地面并外運(yùn)）。2、增加的協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容（續(xù)）（11）保持與其他承包人的密切聯(lián)系，了解其他分包工程的進(jìn)度計(jì)劃和特殊要求，做到相互配合。 （12）在隱蔽工程覆蓋前，留出合理的時(shí)間以便其他承包人能夠完成管線、套筒、鐵件等預(yù)埋，與其他承包人確定預(yù)留孔洞的位置。 （13）跟隨施工進(jìn)度，按照業(yè)主的指示，對(duì)各種用途的孔、洞（包括電梯門洞、木門塞縫）、其他承包人完成項(xiàng)目與結(jié)構(gòu)之間的各種縫隙（如門窗與墻、柱之間的縫隙等）、墻面開槽及其他類似部位用水泥砂漿或其他輔助材料填實(shí)抹平。 （14）提

17、供標(biāo)高、定位的基準(zhǔn)點(diǎn)、線給其他承包人進(jìn)行自己的定位和施工，并對(duì)其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2、增加的協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容（續(xù)）（15）進(jìn)行其他一般必需的修補(bǔ)工作。（16）收集、審核、匯總各承包人工程資料和編制總包資料。保證施工過程中資料和竣工資料符合各方面要求。 (17)配合政府部門安檢、質(zhì)檢、驗(yàn)收所需公關(guān)費(fèi)用。 (協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容完）3、增加的總包管理內(nèi)容目的：通過計(jì)取此部分費(fèi)用與其相應(yīng)承擔(dān)的名義上的總包管理責(zé)任相匹配，另在施工現(xiàn)場也確實(shí)起到一定的總包管理效果。內(nèi)容： （1）對(duì)施工現(xiàn)場的全面安全管理并對(duì)現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)，包括與現(xiàn)場其他承包人簽訂安全協(xié)議書、建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度、配置足夠數(shù)量的專職安全員、審核各項(xiàng)現(xiàn)場專項(xiàng)安

18、全施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)督檢查特殊作業(yè)環(huán)境人員的勞動(dòng)保護(hù)措施、保證安全技術(shù)費(fèi)用?？顚Ｓ?、書面記錄各項(xiàng)安全管理活動(dòng)等。 （2）對(duì)現(xiàn)場所有人員的安全培訓(xùn)及登記造冊(cè)工作。 （3）施工現(xiàn)場安全及文明施工管理，包括與各分包簽訂安全管理協(xié)議等。 （4）整個(gè)項(xiàng)目的竣工資料的收集整理工作。 3、增加的總包管理內(nèi)容(續(xù)） （5）協(xié)助發(fā)包人到政府部門辦理各種招標(biāo)及開工手續(xù)，及交納相關(guān)各類政府規(guī)費(fèi)，包括交易服務(wù)費(fèi)、專家評(píng)標(biāo)費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、合同印花稅及其他政府規(guī)定的應(yīng)由主承包人承擔(dān)的費(fèi)用。以上工作內(nèi)容所需要的費(fèi)用均已包括在總包管理費(fèi)用中且主承包人（總承包人）必須承擔(dān)因其失責(zé)而引起的所有索償。 （6）負(fù)責(zé)在工程施工過程中

19、與政府行業(yè)主管部門等進(jìn)行聯(lián)絡(luò)與溝通；接待與處理政府有關(guān)部門的有關(guān)質(zhì)量、安全、環(huán)保、文明施工、公安執(zhí)法等各項(xiàng)檢查與監(jiān)督，并負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)及批文。（二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程1、專業(yè)裝飾單位由業(yè)主直接分判并與業(yè)主簽署分包合同。主承包單位與專業(yè)裝飾單位無合約關(guān)系（僅有現(xiàn)場安全及文明施工管理協(xié)議），但主承包單位對(duì)裝飾單位進(jìn)行總承包管理及提供現(xiàn)場協(xié)調(diào)服務(wù)工作。2、現(xiàn)場內(nèi)主承包人的腳手架、支撐、爬梯、工作臺(tái)等可免費(fèi)提給裝飾承包人共同使用。但只限于現(xiàn)有的基本設(shè)施，不會(huì)為裝飾單位再另外搭設(shè)其他設(shè)施，現(xiàn)有設(shè)施不能滿足使用時(shí)，裝飾單位必須自行解決。 3、現(xiàn)場內(nèi)的道路和走道、臨時(shí)廁所、其他衛(wèi)生設(shè)施等由主

20、承包單位提供給裝飾單位共同使用，但也僅限于現(xiàn)有設(shè)施。裝飾單位的人員能否在現(xiàn)場住宿由業(yè)主會(huì)同主承包單位共同確定（但必須在定標(biāo)前知會(huì)裝飾單位）,一般現(xiàn)場提供辦公及材料堆放地點(diǎn)給裝飾單位，由其自行搭設(shè)。 （二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)）4、由主承包單位提供現(xiàn)場工程用水用電供其他裝飾承包人施工使用，但不包括裝飾的辦公及生活用水。這里免費(fèi)提供的工程用水用電僅為其他分包單位進(jìn)行安裝工程的水電費(fèi)用，不包括其現(xiàn)場加工任何材料的水電費(fèi)用（如裝飾單位大批量的切割磚及石材等），否則由裝飾單位自行承擔(dān)水電費(fèi)用。另特別要求裝飾單位注意節(jié)約主承包單位提供的水電。 5、主承包單位在建筑物內(nèi)提供裝飾單位合理施工所

21、需的水電管線接駁點(diǎn)(樓層內(nèi)的設(shè)置間隔至多不超過一層)，由裝飾單位自行接駁。 6、主承包單位提供工程現(xiàn)場內(nèi)現(xiàn)有的機(jī)械設(shè)備（包括但不限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給裝飾單位作卸貨、水平、垂直運(yùn)輸之用。但如果現(xiàn)在設(shè)備無法滿足裝飾單位需要時(shí)，應(yīng)由裝飾單位自己行考慮。（二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)）7、現(xiàn)場裝飾單位產(chǎn)生的垃圾由裝飾單位清理到建筑物每層的指定地點(diǎn)，再由主承包單位清理到在自然地面上后定期從自然地面堆集點(diǎn)運(yùn)離現(xiàn)場。這里要注意的是在無論是主承包合同和裝飾合同，都要規(guī)定垃圾包括所有正常施工產(chǎn)生的垃圾及設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的垃圾，否則容易引起施工單位的索賠。 8、施工現(xiàn)場的安全管理及成品保護(hù)

22、均由各個(gè)裝飾單位自行負(fù)責(zé)，主承包人只承擔(dān)總體的協(xié)調(diào)管理。如出現(xiàn)盜竊及成品損害，均由各個(gè)裝飾單位自行負(fù)責(zé)（除非很明確的確定責(zé)任單位，則應(yīng)由責(zé)任單位承擔(dān)）。 9、裝飾單位進(jìn)場后由業(yè)主會(huì)同主承包單位共同向裝飾單位移交工作面，由主承包單位提供標(biāo)高、定位的基準(zhǔn)點(diǎn)、線給裝飾單位進(jìn)行自己的定位和施工，其準(zhǔn)確性由主承包負(fù)責(zé)。值得注意的是裝飾單位接收工作面后，不得再以其它工序的質(zhì)量問題影響裝修質(zhì)量而提出任何索賠。（二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)）10、部分必須的裝飾后修補(bǔ)工作（如木門塞縫）由主承包單位負(fù)責(zé)。11、裝飾單位自身工程的過程工程資料及竣工資料由裝飾單位自行編制后交主承包單位匯總（要注意裝飾單

23、位的施工資質(zhì)問題）。（精裝修工程合約關(guān)系完）四、各精裝修工種招標(biāo)分判注意事項(xiàng)（一）主承包工程分判注意事項(xiàng) 1、總工期有所增加，對(duì)主承包單位的工期要求應(yīng)該以其自身合約范圍內(nèi)的實(shí)體工程完成工期及所有協(xié)調(diào)服務(wù)工作完成工期兩個(gè)方面進(jìn)行控制。 2、大型機(jī)械及設(shè)備（如塔吊，井架等）的數(shù)量要求應(yīng)有業(yè)主根據(jù)后期施工的實(shí)際情況提出，應(yīng)作為強(qiáng)制性要求在招標(biāo)中明確，不得由各個(gè)投標(biāo)單位自行報(bào)送數(shù)量并作包干處理。 3、明確合同總價(jià)中已包括在施工過程中（從工程開工至業(yè)主交樓為止）清除所有垃圾的費(fèi)用（包括其他分包單位正常施工、設(shè)計(jì)變更等產(chǎn)生的垃圾,或者明確其他清理的方式及責(zé)任單位）； 4、明確其須為其它承包人免費(fèi)提供臨水、

24、臨電，每隔一層至少應(yīng)有一個(gè)水龍頭及一個(gè)電源箱，且無論所需的電源及其線路為何種形式，其費(fèi)用都已包括在總價(jià)內(nèi)；（二）室內(nèi)裝飾工程分判注意事項(xiàng)1、單位的考察、選擇.（1）應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅工程進(jìn)行考察而不是公共部分裝飾甚至樣板房裝飾，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。（2）不一定非要選擇大型的裝飾企業(yè)承建（即不能只相信資質(zhì)），實(shí)際只要具有相應(yīng)資質(zhì)的單位即可，關(guān)鍵還是看管理及手工。 （3）在考察其現(xiàn)場手工質(zhì)量的同時(shí)，應(yīng)了解該單位在該項(xiàng)目上合同簽約情況，注意如該單位是由總包單位直接分判并簽訂合同的要特別留意，因此種情況表明該單位不是業(yè)主親自選定，可能對(duì)質(zhì)量的要求并不太高，

25、導(dǎo)致裝飾單位的水平有限。 （4）考察其施工現(xiàn)場質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題，不能以偏概全，應(yīng)多看幾套房間。2、分判時(shí)間 裝飾工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個(gè)半月開展較為合適，具體進(jìn)場時(shí)間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如石材，裝飾分判應(yīng)進(jìn)一步提前以保證材料的備貨）。整個(gè)裝飾工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為一個(gè)半月（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。 另注意：裝飾工程的設(shè)計(jì)起始時(shí)間應(yīng)在地庫底板施工階段啟動(dòng)才能確保樣板房的招標(biāo)工作（視各地區(qū)售樓條件定）。而且提早設(shè)計(jì)可以盡早暴露裝飾圖紙與土建圖紙的矛盾以減少后期大批量施工中設(shè)計(jì)修改造成的損失且節(jié)約工期。 3、合約條款及

26、議標(biāo)注意事項(xiàng)（1）明確合約的包干原則為按裝飾圖紙包干（包括項(xiàng)目及工程量），同時(shí)應(yīng)發(fā)出土建圖紙供裝飾單位核對(duì)差異，避免出現(xiàn)土建圖紙與裝飾圖紙不符引起的索賠。 （2）分判時(shí)要求所有投標(biāo)單位應(yīng)報(bào)乙供材料的樣板供業(yè)主審核，業(yè)主將按確認(rèn)之樣板驗(yàn)收。（3）必須提醒裝飾單位不得因發(fā)現(xiàn)自己對(duì)招標(biāo)文件及招標(biāo)圖紙的理解有誤或與投標(biāo)時(shí)的理解存在任何差異而向業(yè)主提出任何索賠。若招標(biāo)圖紙中存在大樣或做法不明確的，應(yīng)由中標(biāo)人提供深化設(shè)計(jì)及大樣圖，并報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)，有關(guān)深化設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)費(fèi)用及相應(yīng)施工費(fèi)用已包括在合同單價(jià)中。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（4）明確其與其他工種交接面的劃分界限：鋁合金門窗、陽臺(tái)欄桿、木門、櫥柜、淋

27、浴間玻璃隔斷工程由其它承包人施工。鋁門窗填縫、打膠等均由門窗承包人完成，外墻以內(nèi)與其它承包人交界接口部位的收口處理、洗手盆與洗手臺(tái)之間的收口處理、飄窗臺(tái)板左、右、下口的收口處理，包括塞縫、打膠等均由裝飾單位完成，相應(yīng)施工費(fèi)用已包括在總價(jià)中。（5）裝飾單位提供的材料（不包括甲供材料）的環(huán)保檢測必須符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，且由承裝飾單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書，所有費(fèi)用已包括在合同總價(jià)中。（6）應(yīng)說明現(xiàn)場的工作面應(yīng)是分批移交，裝飾單位應(yīng)考慮到場地不能一次性移交而產(chǎn)生的一切費(fèi)用。且裝飾單位在接受工作面后應(yīng)立即進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，并于三日內(nèi)提出意見，否則業(yè)主將認(rèn)為移交的工序合格，裝飾單位人不得以其它工序的質(zhì)

28、量問題影響裝修質(zhì)量且不得因此而向業(yè)主提出任何索賠。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（7）很多時(shí)候裝飾工程在施工方法上存在一定的細(xì)部差異，為避免出現(xiàn)此類繁多的索賠，可提出若部分項(xiàng)目的施工方法與招標(biāo)文件的施工方法存在細(xì)部差異（如水泥砂漿配合比差異、厚度差異等），但無本質(zhì)上的差異，無論因此引起的造價(jià)或增或減，均不調(diào)整（類似如因清單中描述的砂漿厚度達(dá)不到標(biāo)高要求而需要局部加厚等） （8）由于裝修后期，會(huì)有多家單位共同施工造成施工垃圾難以分清歸屬，為保證施工順利進(jìn)行，業(yè)主可能會(huì)指定承包人或其它承包人來完成室內(nèi)垃圾的清運(yùn)，費(fèi)用將由業(yè)主確定各家分?jǐn)偙壤?，議標(biāo)時(shí)需提出并要求裝飾單位不得提出異議。3、合約條款及

29、議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（9）現(xiàn)場成品保護(hù)很重要，業(yè)主在議標(biāo)過程中應(yīng)提出強(qiáng)制性要求（而不是施工過程中提出，導(dǎo)致對(duì)方索賠保護(hù)費(fèi)用或不作為導(dǎo)致成品損壞）明確如因裝飾單位自身保護(hù)不利而造成的一切損失應(yīng)由裝飾單位自己承擔(dān)。廣州公司要求地面的成品保護(hù)措施為：石材地面及窗臺(tái)板面完成面貼一層油紙，再加一層夾板或纖維板保護(hù),而地磚部分則為要求在其表面覆蓋一定厚度的保護(hù)膜以達(dá)到保護(hù)效果 ，且此部分費(fèi)用已包括在投標(biāo)總價(jià)內(nèi)。 （10）地面波打線、門檻石等項(xiàng)目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬，導(dǎo)致施工單位的零星索賠較多。建議規(guī)定加寬或者減少在50mm以內(nèi)（包括50mm）的，結(jié)算數(shù)量依舊按清單描述的寬度計(jì)

30、算，與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少，單價(jià)不再調(diào)整；超過50mm的部分，可以按地面飾面項(xiàng)目計(jì)取材料差價(jià)。但波打線的寬度超過50mm的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主同意后，方可施工（因涉及到整體設(shè)計(jì)，需設(shè)計(jì)確認(rèn)后方可施工）。 地面波打線、門檻石等項(xiàng)目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬，導(dǎo)致施工單位的零星索賠較多。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（11）施工過程中，衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整（如預(yù)埋管線等因素），但無本質(zhì)上的差異，不論調(diào)高或調(diào)低，應(yīng)要求數(shù)量結(jié)算依舊按清單描述的高度及面積計(jì)算，與之相鄰的墻面拋光磚的工程量亦不減少或增加，單價(jià)不再調(diào)整。避免過多的簽證及索賠的出現(xiàn)。另要求廚衛(wèi)墻面磚鋪

31、貼高度必須高出吊頂以上至少100mm。 （12）合約上要注意由于設(shè)計(jì)要求、排版方式等導(dǎo)致的一些成本變化或者裝飾單位容易偷工減料的部位。如規(guī)定長度在1.8m（包括1.8m）以內(nèi)的所有窗臺(tái)板及門檻石，石材必須為整板鋪貼，不得切分。 （13）甲供材料的種類及材料提供的方式要明確，由誰提下料清單、什么時(shí)間提出、磨邊及切割由誰負(fù)責(zé)、貨到后的卸貨及搬運(yùn)由誰完成、驗(yàn)收貨物的方式、驗(yàn)收參與的人員等都要在合約中明確規(guī)定清晰，避免后期相互扯皮。 相片及圖像位置 衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整導(dǎo)致相鄰的墻面磚的工程量變化。廚房櫥柜的地面及墻面；衛(wèi)生間洗手柜地面和墻面是否滿鋪磚要注意。窗臺(tái)板的排版方式改變是裝飾單位容易

32、偷工減料的部位。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（14）對(duì)于業(yè)主提供的裝飾材料，應(yīng)要求裝飾單位在使用時(shí)仔細(xì)挑選，物料在色差、平整度等方面的一些業(yè)主認(rèn)可的缺陷，應(yīng)通過挑選使用將其消除。如果缺陷程度較為嚴(yán)重，無法通過施工工藝將其消除（如色澤、紋理差異較大等），裝飾應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主請(qǐng)求處理，擅自施工造成觀感效果不良，為小業(yè)主不能接受的，應(yīng)由裝飾單位承擔(dān)全部責(zé)任。（15）所有墻地面填縫劑的顏色要規(guī)定，否則后期容易被施工單位索賠。另涂料的施工工藝也必須明確，如底漆及面積各幾遍？面漆是用滾筒滾，還是用氣泵噴等？都涉及到造價(jià)及最終的質(zhì)量問題。 （16）同一套房間內(nèi)的石材既存在甲供材料，又存在裝飾單位自行購買的

33、，應(yīng)要求承包人參照業(yè)主設(shè)計(jì)部及地盤提供的材料樣板，盡量選用色澤、觀感相近的材料。避免出現(xiàn)后期交樓出現(xiàn)的返工現(xiàn)場，導(dǎo)致成本增加。相片及圖像位置 裝飾單位在使用時(shí)有義務(wù)及責(zé)任仔細(xì)挑選甲供材料且同時(shí)還應(yīng)盡量選用色澤、觀感相近的乙供材料以保證整體效果。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（17）因甲供材料涉及到施工損耗率的問題，因此要求投標(biāo)單位填報(bào)損耗率進(jìn)行統(tǒng)一考慮，評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)將損耗部分計(jì)入合同總價(jià)中進(jìn)行綜合分析（否則容易導(dǎo)致中標(biāo)價(jià)低結(jié)算價(jià)高的情況）。且超出損耗率部分的超領(lǐng)材料應(yīng)加倍扣款（廣州公司為采購價(jià)格的1.2倍），防止領(lǐng)用單位買賣材料。 （18）因裝飾工程甲供材料品種較多，對(duì)應(yīng)供數(shù)量的準(zhǔn)確性要求較高，

34、因此招標(biāo)分判時(shí)必須提供清單數(shù)量（建議自行計(jì)算并多重復(fù)核）供投標(biāo)單位參考，如果投標(biāo)單位對(duì)甲供材料數(shù)量提出修改的，應(yīng)組織人員進(jìn)行核對(duì)，確保應(yīng)供量的準(zhǔn)確性。 裝飾工程甲供材料動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)表.xls3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（19）工程量計(jì)算部位需要提醒的是：1、室內(nèi)及公共部分各裝飾項(xiàng)目（包括但不限于地磚、墻磚、波打線、踢腳線及涂料等）的工程量已包括了所有門窗洞口四周的工程量；2、櫥柜的地柜、吊柜的背面可以不貼磚，需用抹灰抹平至墻磚完成面，且櫥柜安裝后各邊至少進(jìn)入櫥柜內(nèi)側(cè)100mm（另需確保櫥柜背面必須安裝背板）；3、衛(wèi)生間洗手臺(tái)后墻面也不貼磚，規(guī)定同櫥柜背面。 （20）注意最后一筆付款時(shí)應(yīng)有所保留

35、，一定要等到裝飾單位與物質(zhì)供貨單位核對(duì)完整個(gè)供貨數(shù)量后再支付。否則，一是可能超領(lǐng)材料過多，合約尾款不夠扣造成超付；二是裝飾單位糧款拿完后不積極配合供貨單位對(duì)數(shù)，造成供貨單位糧款支付拖延（機(jī)電單位同樣涉及該問題）。 （裝飾工程注意事項(xiàng)完）（三）櫥柜工程分判注意事項(xiàng)1、單位的考察、選擇 應(yīng)以考察其櫥柜工廠為主（必看項(xiàng)目），同時(shí)再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)櫥柜（考察其安裝水平）。 （1）應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅櫥柜工程進(jìn)行考察而不是樣板房櫥柜，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。且要考察其已完工項(xiàng)目，在建項(xiàng)目實(shí)際看不出任何安裝能力。（2）考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及

36、其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。（3）考察其安裝質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題（如打膠、門板拼接整齊程度等），不能以偏概全，可多看幾套櫥柜。2、分判的時(shí)間 櫥柜工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位進(jìn)場后半個(gè)月左右開展較為合適，具體進(jìn)場時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定（主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn)，且能提供實(shí)際尺寸配合裝飾單位鋪貼墻地磚）。整個(gè)櫥柜工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為25天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。 3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（1）櫥柜的柜身板及門板基材、臺(tái)面石的質(zhì)量直接影響到櫥柜的整體質(zhì)量，但一般基材及臺(tái)面石廠家為專業(yè)性質(zhì)，因此建議由業(yè)主

37、直接采用詢價(jià)的方式確定木板基材、臺(tái)面石的品牌及采購價(jià)格，然后以甲指已供的方式進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)（可多選定品牌范圍）。以避免櫥柜單位偷工減料，保證工程質(zhì)量。 （2）所有櫥柜生產(chǎn)材料在櫥柜生產(chǎn)前，須報(bào)送樣板供業(yè)主設(shè)計(jì)管理部審批確認(rèn)，并將按最終確定的樣板進(jìn)行驗(yàn)收。（3）櫥柜與墻、地面打膠的費(fèi)用應(yīng)包括在合同總價(jià)之中。 （4）洗滌盆、整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝工作應(yīng)包括在本合同總價(jià)中。 （5）煤氣爐、抽油煙機(jī)等廚房甲供物資的安裝工作應(yīng)由櫥柜單位承擔(dān)，且安裝費(fèi)用已包括在中標(biāo)總價(jià)中。 為避免櫥柜單位偷工減料，櫥柜的柜身板及門板基材、臺(tái)面石等主要材料應(yīng)采用甲指已供的方式進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。相片及圖像位置櫥柜周邊接口墻地面收

38、口處理（如打膠）的費(fèi)用包括在櫥柜總價(jià)中。洗滌盆、整項(xiàng)去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝工作應(yīng)包括在本合同總價(jià)中。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（6）柜體內(nèi)所有電位、煤氣管、水管的開孔、臺(tái)面板及水龍頭部位的開孔無論數(shù)量多少，均應(yīng)由櫥柜單位完成，其費(fèi)用已包括在合同總價(jià)之中。（煤氣爐地柜門板增加透氣口應(yīng)該提前與煤氣公司溝通，避免后期驗(yàn)收不通過） 。（7）櫥柜單位提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應(yīng)由櫥柜單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書。 （8）櫥柜清單往往以長度為單位進(jìn)行報(bào)價(jià)，因此為避免因?yàn)閷?shí)際現(xiàn)場長度與設(shè)計(jì)長度存在一定差別的情況而引致的索賠，建議要求櫥柜單位下料前復(fù)核現(xiàn)場尺寸，可明確現(xiàn)場實(shí)際尺寸與招

39、標(biāo)圖紙間的差異在正負(fù)100mm延長米內(nèi)都不予調(diào)整價(jià)格。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（9）為避免櫥柜單位在安裝階段提出運(yùn)輸問題的索賠，可提出若現(xiàn)場現(xiàn)有垂直運(yùn)輸工具不能滿足運(yùn)輸或施工需要，應(yīng)由櫥柜單位自行解決，且不得向要求額外的費(fèi)用及工期索償。 （10）如要節(jié)約櫥柜成本，應(yīng)主要從設(shè)計(jì)出發(fā)，在臺(tái)面石檔次、門板飾面材料（用普通防火膠板或三聚氰胺飾面板等）、把手的設(shè)計(jì)款式及各類小五金檔次上進(jìn)行降低。廣州公司中海金沙馨園通過上述方式節(jié)減成本，最終達(dá)到平均2,700元/套，960元/m的較低價(jià)格。而樓盤檔次較高的中海璟暉華庭則為平均8,018元/套，2,010元/m的較高價(jià)格。（11）定標(biāo)前應(yīng)確認(rèn)該單位

40、提供的是何種發(fā)票，我們目前要求的是建安發(fā)票。 （櫥柜工程注意事項(xiàng)完）（四）木門工程分判注意事項(xiàng)1、單位的考察、選擇 單位考察的方式應(yīng)以考察其木門工廠為主（必看項(xiàng)目），同時(shí)再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)木門工程（考察其安裝水平）。（1）應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅木門工程進(jìn)行考察而不是樣板房木門。且最好考察其已完工項(xiàng)目，方能體現(xiàn)其的安裝能力；如再能考察其在建項(xiàng)目（安裝過程），亦可以了解其門框安裝過程的工藝及技術(shù)水平。（2）考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。（3）考察其安裝質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題（如油漆水平、安裝工藝、飾面線條的加工

41、水平等），不能以偏概全，可多看幾樘木門。 2、分判時(shí)間 木門工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位定標(biāo)后半個(gè)月左右開展較為合適，具體進(jìn)場時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定（主要定標(biāo)后確定現(xiàn)場實(shí)際尺寸安排工廠生產(chǎn)，盡早安裝門框方便裝飾公司收口）。整個(gè)木門工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為25天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。 3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（1）廣州公司木門的小五金為甲供，因此總價(jià)中應(yīng)包括小五金的安裝單價(jià)，且對(duì)安裝小五金應(yīng)單獨(dú)報(bào)價(jià)以備變更使用。甲供材料的領(lǐng)用及超領(lǐng)罰款同樣適用于小五金。（2）木門單價(jià)應(yīng)要求投標(biāo)單位拆分分析，其中應(yīng)包括防火門芯單價(jià)、飾面木皮或飾面板單價(jià)、實(shí)木飾線單價(jià)、防火

42、膠板單價(jià)、甲供小五金安裝單價(jià)、乙供小五金供應(yīng)及安裝單價(jià)等。以備我們審核價(jià)格及變更之用。 （3）木門門扇四周側(cè)邊木線條要說明是實(shí)木線條還是貼木皮的復(fù)合實(shí)木線條，價(jià)格相差較大，容易被施工單位偷工減料。 門扇四周側(cè)邊封邊線條及門框線條是實(shí)木線條還是貼木皮的復(fù)合實(shí)木線條是木門單位偷工減料的主要位置。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）(4)根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際施工情況，門框的做法目前一般為兩類：常規(guī)底框方式或一次成型方式，最好能招標(biāo)過程制定出確定的安裝方式。為避免中途修改，建議要求施工時(shí)如按業(yè)主要求改變門框與墻體連接方式，總價(jià)不再調(diào)整。(5)如采用一次成型門框形式（廣州公司采用方式），其所有門洞(圖紙尺寸) 墻體

43、與安裝門框之間空隙應(yīng)由木門單位負(fù)責(zé)填充（發(fā)泡膠），其費(fèi)用應(yīng)包括在總價(jià)中；如采用傳統(tǒng)底框方式，墻體與安裝門框之間空隙應(yīng)有土建單位填充較好（水泥砂漿）。(6)未避免土建門洞尺寸有誤帶來索賠，廣州公司規(guī)定所有門洞墻體與安裝門框之間空隙寬度超過15mm由土建單位完成，15mm以內(nèi)（含15mm）由木門承包人負(fù)責(zé)填充。 相片及圖像位置（7）對(duì)于門檻石的先后施工問題，應(yīng)規(guī)定如要求室內(nèi)門檻石完成后，木門單位進(jìn)場安裝，則門框與門檻石形成的縫隙由木門單位打膠處理（否則應(yīng)由裝飾單位完成。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）(8)成品保護(hù)為木門工程尤為重要，應(yīng)說明其保護(hù)的責(zé)任在木門單位，主承包單位對(duì)工程現(xiàn)場作全面的照管并

44、不保證木門單位的半成品、成品免遭遺失或損壞的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)強(qiáng)制性要求木門單位采取某種保護(hù)措施（如必須采用門扇帶塑料保護(hù)膜安裝，用廢板材圍擋保護(hù)門框等措施來盡可能做好成品、半成品的保護(hù)工作），避免木門單位為節(jié)約成本造成成品損壞。(9)木門單位提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應(yīng)由木門單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書。3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（10）定標(biāo)前應(yīng)確認(rèn)該單位提供的是何種發(fā)票，我們目前要求的是建安發(fā)票。（而很多廠家只能提供銷售發(fā)票，即其無安裝資質(zhì)）（11）如要節(jié)約木門成本，應(yīng)主要從設(shè)計(jì)出發(fā)，主要方法有：減少門扇線條（至平板門）、實(shí)木線條改為復(fù)合實(shí)木線條、飾面木材種類選擇相對(duì)便宜

45、的木種、減少木門內(nèi)部填充木塊（至空心夾板門）、門框及扇的厚度減少、門框?qū)嵞緣喊蹇尚薷臑閵A板結(jié)構(gòu)等。 另：應(yīng)注意戶門最新防火規(guī)范的變化對(duì)成本的影響。 （木門工程注意事項(xiàng)完)（五）木地板工程分判注意事項(xiàng)1、單位的考察、選擇 單位考察的方式應(yīng)以考察其木地板工廠為主（必看項(xiàng)目），可再考察其已完工地產(chǎn)項(xiàng)目的交樓標(biāo)準(zhǔn)木地板工程（考察其安裝水平）（1）應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅木地板工程進(jìn)行考察而不是樣板房，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正材料及安裝質(zhì)量。應(yīng)考察其已完工項(xiàng)目，在建項(xiàng)目（安裝過程）考察的意義不大。（2）考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動(dòng)化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我

46、們一次性的分判規(guī)模相匹配。由于木地板工程質(zhì)量的關(guān)鍵與木門、櫥柜不同，其應(yīng)在工廠制作加工階段，安裝工程則較為簡單。因此應(yīng)重點(diǎn)了解該品牌木地板的制作過程、材料使用情況、成品木地板的各項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等（如含水率、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等）。安裝能力也需詳細(xì)了解，如該廠家日常的經(jīng)營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度。（五）木地板工程分判注意事項(xiàng)1、單位的考察、選擇(續(xù)）（3）目前市場有不少較好品牌的木地板廠家只供貨而不負(fù)責(zé)安裝，因此在考察單位之前應(yīng)制定好合約分判的模式（是包供貨安裝還是甲供），避免出現(xiàn)考察后又無法投標(biāo)的情況。廣州公司以前也試驗(yàn)過木地板甲供后由裝飾單位安裝，

47、但效果不好（現(xiàn)場倉儲(chǔ)、安裝的質(zhì)量問題劃分問題等），因此建議由木地板廠家直接安裝較好。（4）另外目前較多木地板廠家存在較多貼牌的現(xiàn)象，要留心觀察。 （5)如選擇全實(shí)木地板，要了解我們選定的該木種的貨量情況，以避免貨源緊張?jiān)斐晒て谕涎?。目前單個(gè)廠家各類木種的實(shí)木地板的貨量都不大，且價(jià)格較高，如選擇實(shí)木地板建議同時(shí)選擇幾家單位同時(shí)供貨較為穩(wěn)妥。 2、分判的時(shí)間 木地板工程的分判插入時(shí)間應(yīng)在裝飾單位進(jìn)場施工后約1個(gè)月左右開展較為合適，具體進(jìn)場時(shí)間視裝飾工程的進(jìn)度而定（屬最后工序，與其他裝飾單位交叉施工較少，如為實(shí)木地板則應(yīng)盡早招標(biāo)備貨）。整個(gè)木地板工程的分判持續(xù)時(shí)間大約為20天（從收到招標(biāo)圖紙開始計(jì)算

48、到定標(biāo)，預(yù)計(jì)兩到三次的議標(biāo)次數(shù)）。 3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（1）清單數(shù)量應(yīng)包干，為避免現(xiàn)場尺寸與圖紙的差異，建議投標(biāo)時(shí)候提供建筑圖紙供投標(biāo)單位復(fù)核，并可要求如單個(gè)房間的現(xiàn)場實(shí)際與招標(biāo)圖紙存在100mm的差異時(shí)，工程量清單數(shù)量及單價(jià)均不予調(diào)整；超過100mm的部分（100mm內(nèi)部分不補(bǔ)償），經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，數(shù)量按實(shí)計(jì)算，單價(jià)不再調(diào)整。（2）木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）的費(fèi)用應(yīng)包括在總價(jià)中。 （3）工作面的移交對(duì)木地板安裝的質(zhì)量影響較大，為避免出現(xiàn)責(zé)任劃分不清等情況，應(yīng)要求木地板單位在接受工作面后應(yīng)立即進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，并于三日內(nèi)提出意見

49、，否則業(yè)主將認(rèn)為移交的工序合格，木地板單位不得以其它工序的質(zhì)量問題影響木地板質(zhì)量且不得因此而提出任何索賠。相片及圖像位置 木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口費(fèi)用應(yīng)包括在合約總價(jià)中。 3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）（4）本工程所有材料在施工前均應(yīng)報(bào)送樣板供業(yè)主審批，包括木地板、踢腳線、收口條、膠水等 。（5）成品保護(hù)對(duì)木地板工程尤為重要，因此應(yīng)要求木地板單位必須負(fù)責(zé)本分包工程的半成品、成品保護(hù)工作，應(yīng)直接要求對(duì)已完成的地面應(yīng)滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過道、房門口及衛(wèi)生間門口等人員頻繁走動(dòng)或尚有其它施工作業(yè)的位置，需采用3mm厚纖維板覆蓋（費(fèi)用已包括在總價(jià)中，保護(hù)要求應(yīng)

50、在發(fā)標(biāo)及議標(biāo)中提出，為強(qiáng)制性要求）。（6）提供的材料要滿足當(dāng)?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應(yīng)由木地板單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書。另外定標(biāo)前應(yīng)確認(rèn)該單位提供的是何種發(fā)票，我們目前要求的是建安發(fā)票。 3、合約條款及議標(biāo)注意事項(xiàng)（續(xù)）(7)因木地板存在一定的天然紋路，為保證順利交樓，應(yīng)要求木地板廠家在安裝前應(yīng)進(jìn)行挑選，剔除有明顯質(zhì)量缺陷的不合格品，將顏色花紋一致的鋪在同一房間，且保證同一單元的木地板色澤相同。木地板工程的施工質(zhì)量除必須符合工程規(guī)范要求外，還必須保證滿足小業(yè)主的收樓要求。即小業(yè)主收樓時(shí)，如對(duì)木地板的色澤、紋理、尺寸、鋪裝質(zhì)量、環(huán)保檢測結(jié)果等提出投訴，木地板廠家須免費(fèi)負(fù)責(zé)整改或更換。

51、（木地板工程注意事項(xiàng)完)五、廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗(yàn)（一）精裝修交樓甲供材范圍 裝飾性材料、設(shè)備主要包括：拋光磚、墻地磚（廚衛(wèi)墻地磚、陽臺(tái)地磚）、墻地面石材、潔具、淋浴門、水暖件、水暖配件、木門五金、爐具、熱水器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、抽油煙機(jī)、消毒柜、排氣扇、標(biāo)準(zhǔn)燈具、開關(guān)面板、插座、衣柜等。其中拋光磚、墻地磚、潔具、水暖件、爐具、熱水器、抽油煙機(jī)、消毒柜均已屬集中采購范圍。詳細(xì)敘述見第一點(diǎn)介紹。 （二）與設(shè)計(jì)選型的配合1、結(jié)合項(xiàng)目定位，根據(jù)營銷提出的要求多掌握附近樓盤的產(chǎn)品資料，收集市場信息，向設(shè)計(jì)部門選擇材料、設(shè)備提供關(guān)于市場流行方向的參考、產(chǎn)品功能、經(jīng)濟(jì)上的意見。2、設(shè)計(jì)挑選樣板時(shí)，應(yīng)提醒

52、設(shè)計(jì)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時(shí)兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。配合設(shè)計(jì)部做好產(chǎn)品的設(shè)計(jì)選型是下一步招標(biāo)成敗的關(guān)鍵一環(huán)。 3、在挑選樣板時(shí)，同等條件下盡可能選用有良好合作關(guān)系廠商的產(chǎn)品，這樣在提供樣板或樣板房供貨方面能減少很多不必要麻煩。（二）與設(shè)計(jì)選型的配合（續(xù)）4、設(shè)計(jì)選型完成并與項(xiàng)目部溝通后，對(duì)飾面效果影響較大的如墻地磚、石材、門鎖可安排各廠家提交實(shí)物樣板，擺放整齊后先由設(shè)計(jì)主管領(lǐng)導(dǎo)審核，通過后再由合約部會(huì)同設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部請(qǐng)項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理（合約評(píng)審委員灰會(huì)）確定樣板。潔具、水暖件、燃?xì)饩?、開關(guān)面板、衣柜等則主要匯報(bào)產(chǎn)品檔次，具體型號(hào)、價(jià)格在招標(biāo)時(shí)控制。其他款式較為

53、普通，價(jià)格變動(dòng)不大的產(chǎn)品如標(biāo)準(zhǔn)燈具、排氣扇、水暖配件、木門小五金一般由設(shè)計(jì)確定即可。這樣把握住裝飾材料的重點(diǎn)后才能加快招標(biāo)程序，提高工作效率。 5、對(duì)款式及檔次存在較多選擇的材料品種，特別是對(duì)室內(nèi)裝飾成本影響較大的材料應(yīng)該分別選擇高、中、低至少三種款式備選。然后進(jìn)行全面的室內(nèi)裝飾成本預(yù)測（樣板房裝飾招標(biāo)階段），分析所有的備選材料及工程的價(jià)格后匯總為室內(nèi)裝飾成本，再與控制值進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，最終保證招標(biāo)出來的價(jià)格控制在預(yù)測值之內(nèi)以達(dá)到成本控制的目的。（三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)1、墻地磚：盡量選擇適合仿制的產(chǎn)品（招標(biāo)時(shí)能充分競爭降低工程造價(jià)，但注意樓書中不能寫明墻地磚品牌），應(yīng)盡量選用常規(guī)規(guī)格

54、尺寸（減少損耗、減少重新開模的費(fèi)用）。墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，主要用于廚衛(wèi)墻面，但由于瓷片的釉面不耐磨，一般不用做地磚。另從感觀、檔次方面考慮，瓷片較少用于電梯廳墻面。地磚的品種包括通體磚、耐磨磚、仿古磚，主要用于廚衛(wèi)地面、陽臺(tái)地面、入戶花園墻地面，也可以用于廚衛(wèi)的墻面。對(duì)于常用的拋光磚，其價(jià)格除受工藝種類的影響，還有規(guī)格有關(guān)，一般來說規(guī)格越大，價(jià)格越高。不建議一味的求大，使得不但拋光磚本身昂貴，還支付了許多切割和損耗的費(fèi)用。比如集中采購價(jià)格中，800800 的規(guī)格比600600 單價(jià)普遍高出20左右，對(duì)于更小規(guī)格差價(jià)更大。由于使用數(shù)量較大，因此還是建議根據(jù)樓盤檔次及使用部位來合理布局

55、，選用適當(dāng)規(guī)格也會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)某杀局С觥?墻地磚：盡量選擇適合仿制的產(chǎn)品通過充分競爭降低工程造價(jià)，另應(yīng)盡量選用常規(guī)規(guī)格尺寸（減少損耗、減少重新開模的費(fèi)用）。相片及圖像位置墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，但一般選擇瓷片。（三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)2、石材：選用比較普遍的產(chǎn)品，盡量避免指定只有一家和少數(shù)石材廠才有的產(chǎn)品，以避免招標(biāo)時(shí)無法形成有效競爭，無法控制工程造價(jià)。且即使定標(biāo)后都很難保證貨源的充足。室內(nèi)石材一般選用大理石較好。就廣州公司石材甲供的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來看，在設(shè)計(jì)可以不選用石材（客廳地面全部選用石材）的前提下，盡量不要選擇大面積石材地面（波打線等除外）。一是如此大量的供貨難以保證，對(duì)項(xiàng)

56、目發(fā)展進(jìn)度有所影響；二是石材的天然紋路及其不規(guī)則性等原因（樣板房效果與實(shí)際效果的差別）造成交樓工作較為困難，更換反修率較高。（三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)（續(xù)）3、潔具、水暖件：通過提升樓盤附加值，為賣樓提供幫助，同時(shí)又要較好的控制成本，因此宜選用品牌較好，市場認(rèn)知度高，但是款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（新款式的價(jià)格通常較高，分?jǐn)傇O(shè)計(jì)開發(fā)費(fèi)用較多，性價(jià)比不高，且價(jià)格短期內(nèi)浮動(dòng)較大）。通常一般的連體座廁檔次高于分體座廁，一般主衛(wèi)則可以選擇連體座廁，客衛(wèi)選分體座廁以節(jié)約成本。臺(tái)上洗臉盆檔次一般高于臺(tái)下盆，但臺(tái)下盆日常清潔較方便（建議選用）。 4、燃?xì)饩撸阂诉x用品牌較好，市場認(rèn)知度高，但是

57、款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（原因同上）。5、熱水循環(huán)系統(tǒng)：一般在熱水器離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)的大戶型（200平米以上）上使用。相片及圖像位置臺(tái)下盆的性價(jià)比較高且使用方便。連體座廁檔次較高，但價(jià)格相對(duì)也高?？捎糜谥餍l(wèi)。分體座廁相比連體價(jià)格便宜一半以上，性價(jià)比較高，可以用于客衛(wèi)或中低檔次樓盤。（三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)（續(xù)）6、淋浴門：主要是選定交樓標(biāo)準(zhǔn)淋浴門的款式。按開門形式有平開門、趟門之分；按外形有直角型、一字型、鉆石型之分。市場對(duì)此產(chǎn)品的品牌要求不高，因此款式選擇應(yīng)放在首位。7、標(biāo)準(zhǔn)燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應(yīng)急燈等。建議選擇耐用、質(zhì)量好的產(chǎn)品，不一定需要

58、名牌產(chǎn)品。 淋浴門品牌要求不高，重在款式及安全性。相片及圖像位置標(biāo)準(zhǔn)燈具重在質(zhì)量及耐久性，品牌其次。（三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)（續(xù)）8、水暖配件：主要包括給水軟管、冷熱角閥、臉盆去水、浴缸去水、洗地龍頭、洗衣機(jī)龍頭、龍頭裝飾蓋、毛巾架、廁紙盒、妝鏡。除毛巾架、廁紙盒、化妝鏡外，其余產(chǎn)品對(duì)款式要求不大，因此選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品即可。 9、木門小五金：主要包括戶門鎖、房門鎖、廚衛(wèi)門鎖、門鉸、門吸、暗插、貓眼。戶門鎖建議選用款式較好、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。樣板選型時(shí)著重于戶門鎖，內(nèi)門鎖，其余五金如門鉸等對(duì)款式要求不大，保證質(zhì)量即可。 （裝飾材料選型注意事項(xiàng)完）水暖配件重在質(zhì)量及性價(jià)比，不必考慮

59、品牌。戶門鎖是門面，建議選用款式較好（銅鎖）、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。內(nèi)門鎖（鋅合金），其余五金如門鉸等對(duì)款式要求不大，保證質(zhì)量即可。（四）招標(biāo)過程注意事項(xiàng)1、具體的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)流程按集團(tuán)發(fā)展管理部的物資管理制度執(zhí)行。 2、招標(biāo)時(shí)間要求：裝飾材料按招標(biāo)時(shí)間順序可以分為兩類,一類是交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房完工后必須顯現(xiàn)品牌的物資，如潔具、水暖件、燃?xì)饩?、開關(guān)面板、排氣扇等，由于這些物資提供均為交樓標(biāo)準(zhǔn)，為避免小業(yè)主的投訴、索賠，一般要求最終采購的品牌與樣板房的一致。因此為取得招標(biāo)的主動(dòng)權(quán)，盡量安排在樣板房推出市場之前完成招標(biāo)工作，但值得注意的是定標(biāo)的時(shí)間與實(shí)際供貨時(shí)間相差較遠(yuǎn)（一般半年以上），容易導(dǎo)致合同

60、簽署后的價(jià)格調(diào)整，議標(biāo)時(shí)應(yīng)注意避免；另一類是交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房完工后看不見或難以看到品牌的物資，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門小五金等。這一類物資可以在樣板房推出市場后且工程施工需要時(shí)再進(jìn)行招標(biāo)，以保證其市場價(jià)格的準(zhǔn)確性。（四）招標(biāo)過程注意事項(xiàng)（續(xù)）另為避免小業(yè)主索賠、投訴，最終定標(biāo)的交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料、設(shè)備，無論規(guī)格、款式、顏色、外觀、功能均應(yīng)與推出市場的樣板房交樓標(biāo)準(zhǔn)一致。如果無法保證這一點(diǎn)，建議盡量在樣板房供貨前完成招標(biāo)工作，以保證后期交樓工作的順利完成。 3、招標(biāo)樣板：墻地磚、石材、木門五金、水暖配件等屬于樣板房開放后招標(biāo)的材料(視當(dāng)?shù)匾蠖ǎ?，需向投?biāo)單位提供招標(biāo)樣板，投標(biāo)單位按此