非農(nóng)用地指標(biāo)

1、深圳應(yīng)該放棄“非農(nóng)用地”這個概念10月12日,在深圳規(guī)土委辦公樓818室的周末“酷茶會”上，我做一簡短的發(fā)言，講的是“非農(nóng)用地”問題。在此簡錄，供昔日同事們參考。一、非農(nóng)用地概念對于深圳已經(jīng)不適用，應(yīng)該舍棄。非農(nóng)用地的全稱是“農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)用途的建設(shè)用地”。放棄非農(nóng)用地的理由：05年深圳實(shí)現(xiàn)全面城市化，已經(jīng)不再有農(nóng)民、不再有非農(nóng)用地；即使原來部分村集體經(jīng)國土部門劃定過一些非農(nóng)用地，那也是為了以村集體申報(bào)舊改項(xiàng)目、在舊改項(xiàng)目上取得地價優(yōu)惠所采取的權(quán)宜之計(jì)，原住民集體并不會真的守住這個劃定范圍、自覺不再擴(kuò)張，所以認(rèn)定這類既不均衡也不權(quán)威的劃定，并讓現(xiàn)在的股份公司資產(chǎn)處理打上非農(nóng)用地的死結(jié)，是不恰當(dāng)

2、的；從實(shí)際來看，原住民僅僅46萬，按盡可能每戶細(xì)分以獲得以每戶為單位的非農(nóng)用地指標(biāo)的趨利性劃分，平均每戶1.7人計(jì)，約27萬戶，每戶非農(nóng)用地400平米，所有原住民可能占有非農(nóng)建設(shè)用地不會超過108平方公里，再加上道路、公園、公用設(shè)施，也不會超過150平方公里，且原住民的宅基地要么置換出來給政府，要么就包括在非農(nóng)建設(shè)用地以內(nèi)，而現(xiàn)在以原住民名義占有的建設(shè)用地超過400平方公里，上面已經(jīng)布滿房子，試圖以劃定非農(nóng)用地范圍而把超過非農(nóng)用地范圍的地收歸政府，無異于癡人說夢，按這個路子走下去，非農(nóng)用地劃不定、違法建筑沒有解。二、如何看待“非農(nóng)用地劃定”這個游戲的歷史過程？當(dāng)時在特區(qū)內(nèi)外并沒有引起村集我在規(guī)

3、土局工作14年，其中有10年在基層管理所，對非農(nóng)用地劃定的工作有深切了解。在93年撤縣建區(qū)同時啟動寶安龍崗兩區(qū)的歷史用地遺留問題，就提出了非農(nóng)用地劃定的手段，這一手段來自土地管理法對農(nóng)村集體土地的基本設(shè)定，體的強(qiáng)烈反彈，原因在于：特區(qū)內(nèi)城中村劃定，并不管非農(nóng)用地指標(biāo)，特區(qū)外寶安龍崗兩區(qū)正在大肆發(fā)展工業(yè)、大肆建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，根本不在乎非農(nóng)用地指標(biāo)。誰關(guān)心這個指標(biāo)？深圳上報(bào)國土資源部的文件、國土資源部大員到深圳督察土地，這個概念就供他們文件來去使用。深圳規(guī)土部門從來也沒有正式對非農(nóng)用地上的建設(shè)進(jìn)行量化管理，沒有規(guī)劃、報(bào)建，因?yàn)檫@個指標(biāo)游離于城市實(shí)際過程之外。到99年以后，土地日益趨緊、土地價值日

4、益上升，權(quán)力開始玩弄非農(nóng)指標(biāo)，有把沙井松崗的村非農(nóng)指標(biāo)用到寶安中心區(qū)、龍華中心的，更多的是隨便套用某村非農(nóng)指標(biāo)以節(jié)省房地產(chǎn)項(xiàng)目地價的。這個顯然不公平，但現(xiàn)在沒必要糾纏這些過往的不公平了，廢除非農(nóng)用地指標(biāo)，是最合適的、代價最少的做法。至于真的有個別村（現(xiàn)在叫社區(qū)）股份公司需要土地救濟(jì)，就直接由市府常務(wù)會討論給予土地救濟(jì)，不必再糾纏于劃定非農(nóng)用地了。深圳市政府層面應(yīng)該與國土資源部、住建部進(jìn)行有效溝通，上報(bào)國務(wù)院審定同意，對本應(yīng)與05年全面城市化同步的廢除“非農(nóng)用地指標(biāo)”，進(jìn)行補(bǔ)充公告。三、城市政府土地管理的補(bǔ)充建議1）我認(rèn)為深圳進(jìn)行大規(guī)模的土地整備，一定要設(shè)定目標(biāo)在于：對公共設(shè)施、市政設(shè)施的所需用

5、地進(jìn)行必要整備，而主動放棄對于房地產(chǎn)、舊城更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地整備。后者可以由市場談判決定。房地產(chǎn)商、制造業(yè)主肯定希望政府出面整備土地，因?yàn)檎袕?qiáng)力手段解決“釘子戶”，而商人們對于釘子戶束手無策。此論不確。2）對于原住民名義下的違法占地、違法建筑，不必過于在法理層面糾纏，我認(rèn)為中國的土地管理法對于中國城市化發(fā)展、市場化建設(shè)是嚴(yán)重準(zhǔn)備不足的，以這么一部嚴(yán)重不足的法規(guī)為基礎(chǔ)來論法理解決，徒喚奈何。承認(rèn)已有建設(shè)行為、民間土地協(xié)議的合理性，當(dāng)政府需要進(jìn)行必要的（指為公共設(shè)施）土地整備時，可以就事論事理順當(dāng)事各方在具體地塊上的利益關(guān)系，原住民（股份公司）、租地（或“非法”購地）業(yè)主、政府，可以談判出各自的利益占比，并最終讓土地用于公共設(shè)施建設(shè)，這個談判過程必然理順了土地的法律手續(xù)。至于地產(chǎn)商或制造業(yè)主與“非法占地”業(yè)主（往往還有股份公司的利益糾結(jié)其中），也可以通過民間契約完善產(chǎn)權(quán)利益關(guān)系，政府對于新結(jié)成的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系加以確認(rèn)并收取必要稅費(fèi)，即逐步理順了通過更新改造、單元發(fā)展所形成的新的城區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，而在這一過程中，政府是比較超然的、民間活力足夠讓政府超然。以上是我的簡要建議。還有一