北京運河ONE項目

1、運河(ynh)之上 遠見未來 共二十頁機遇首都城市(chngsh)副中心首都新區(qū) 歷史名鎮(zhèn) 北方(bifng)水城共二十頁2005.04 北京(bi jn)城市總體規(guī)劃2007.01 通州(tn zhu)新城規(guī)劃通州為重點發(fā)展三大新城之一提出重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義、亦莊3個新城。通州規(guī)劃定位為綜合性服務(wù)新城定位：是面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合服務(wù)新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。目標(biāo)：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城通州新城發(fā)展定位升級北京城市副中心 2012.07加快推進通州現(xiàn)代化國際新城建設(shè)2011.10加快推進通州現(xiàn)代化國際新城建明確提出了通州新城的功能

2、定位：北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體；中心城功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承載區(qū)、宜業(yè)宜居的綜合性新城市；世界一流水平的現(xiàn)代化國際新城。2011.01 通州新城運河核心區(qū)獲批規(guī)劃發(fā)展共二十頁整體規(guī)劃兩軸指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸兩帶包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”多中心在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州新城綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等?！皟奢S-兩帶-多中心(zhngxn)”的新型城市空間結(jié)構(gòu)提出重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義、亦莊3個新城；北京市政府決定設(shè)立通州新城建設(shè)(jinsh)領(lǐng)導(dǎo)小組（2011.11） ， 直管通州新城的成長。中心城通州北京發(fā)展格局共二十頁整體規(guī)劃通州(tn zhu)規(guī)劃布局一核、五區(qū)、三帶、四組團一核運河核心區(qū)五區(qū)宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、北京通州文化旅游區(qū)、環(huán)渤海高端總部基地、北京國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)和國際組織聚集區(qū)三帶運河水岸經(jīng)濟帶、京哈高速產(chǎn)業(yè)帶、京滬高速產(chǎn)業(yè)帶四組團西集鎮(zhèn)、臺湖鎮(zhèn)、潞縣鎮(zhèn)、永樂店空間布局通州區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要提出新城建設(shè)要構(gòu)建“一核三區(qū)”的

4、區(qū)域空間格局；2011年4月，根據(jù)(gnj)市委全面提升新城承載力要求，變成“一核五區(qū)”。共二十頁整體規(guī)劃通州(tn zhu)新城規(guī)劃范圍：西起通州區(qū)行政西邊界(binji)，東至東部發(fā)展聯(lián)絡(luò)線，北起潞苑北大街、南至京沈高速公路，規(guī)劃用地總面積約155.57平方公里；行政區(qū)劃：永順、梨園2個地區(qū)辦事處，新華、北苑、中倉、玉橋4個街道辦事處，宋莊、潞城、張家灣、臺湖4個鎮(zhèn)的部分地區(qū)。通州現(xiàn)代化國際新城的發(fā)展定位是北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體共二十頁挑戰(zhàn)群雄逐鹿(qn xing zh l)已成定局商住過剩(gushng) 產(chǎn)品同質(zhì) 名企扎堆共二十頁商住市場(shchng)分析受整體市場(shch

5、ng)下行的影響，商住市場成交量明顯下降，且供大于求 2013年：北京市商住項目總計成交26449套，成交面積198.38萬m ，成交均價21945元/平米； 2014年：截至12月25日,共計成交13006套，成交面積84.89萬m ，成交均價21798元/平米； 量價走勢：受2014年整體市場下行的影響，月度成交量較2013年有明顯下降，2014年因個別項目集中入市，導(dǎo)致成交價格略有波動外，北京市商住項目整體成交均價較為平穩(wěn)。共二十頁區(qū)域國際高端商務(wù)項目聚集，名企扎堆(zh du)，區(qū)域市場競爭壓力尤為激烈地塊周邊聚集眾多高端商辦項目：彩虹之門、富力、華業(yè)、富華、保利等，奠定了運河核心區(qū)的

6、重要位置(wi zhi)富華低密水鄉(xiāng)區(qū)：項目占地22.5公頃，建筑規(guī)模約為15萬，位于燃燈佛舍利塔四周，親水高端商務(wù)樓、水景酒店等。華業(yè)北京中心組團項目：位于運河核心區(qū)西岸，規(guī)劃用地10.89公頃，兼容金融、辦公、娛樂、休閑、文化多種功能。彩虹之門項目：位于核心區(qū)五河交匯處，占地面積4.71公頃，控制高度330米。整個建筑坐水而起，項目業(yè)態(tài)功能將集5A級辦公、五星級酒店、精品商店、高端會所、旅游觀光、藝術(shù)品博覽、高端公寓及大型文化主題活動空間于一體保利項目綠地項目.區(qū)域競品情況共二十頁區(qū)域競品項目同質(zhì)化嚴重(ynzhng)，以LOFT產(chǎn)品為主，面積集中在40-60平，客戶分流嚴重。區(qū)域(qy)

7、競品情況項目名稱通州富力中心華業(yè)新北京中心世界僑商中心綠地中央光廣場保利大都會物業(yè)類型公寓、寫字樓、商鋪寫字樓、公寓寫字樓、公寓寫字樓、公寓寫字樓、公寓樓棟一期4棟77/8樓層3029-41272218、22主力戶型115-170平三居40-67平一居58-75平二居40-90平一居42平、56平、72平45-70平層高3.154.2平層(2.7-2.9)、LOFT(4.2)LOFT（4.2）LOFT（4.2）是否精裝是是是是是售價37937元/平35000元/平30000-35000元/平35000元/平30000-35000元/平其他2梯2、2梯3；民水、民氣7梯24戶南向有燃氣3梯123

8、梯12共二十頁核心(hxn)問題如何(rh)在競品圍追堵截中，實現(xiàn)項目去化？共二十頁核心(hxn)策略開門(ki mn)立勢渠道為王線上：項目面世，火力全開；借勢區(qū)域，事半功倍！線下：陣地包裝，殺出重圍；營銷活動，圍點打援！分銷：引進渠道及分銷機構(gòu)，解決實際客戶量問題！圈層：圈層活動，資源導(dǎo)入；深耕老帶新，良性循環(huán)！共二十頁動作(dngzu)1強造勢，以事件(shjin)突破，傳遞市場聲音。人群：目標(biāo)客戶、業(yè)界人士、媒體、游艇俱樂部會員；方式：現(xiàn)場售樓處開放當(dāng)天，舉辦新品發(fā)布會。同時，項目現(xiàn)場放游艇，作為現(xiàn)場示范區(qū)開放儀式頭陣；此后游艇停放在項目售樓處附近持續(xù)至項目開盤；游艇試駕游艇試駕新品發(fā)

9、布會共二十頁動作(dngzu)2線上樹形象(xngxing)，借勢區(qū)域，炒作項目。網(wǎng)絡(luò)及紙媒借勢通州發(fā)展，“三大地標(biāo)”進展，延伸項目價值；借勢“新光天地進駐”，炒作項目核心升值潛力；“赤裸裸”炒作項目本身絕版位置及核心競爭優(yōu)勢。百家之所長，四家主流電商輪換使用網(wǎng)站“頭條式”覆蓋（持續(xù)）共二十頁動作(dngzu)3強化(qinghu)陣地，突出重圍。戶外及圍擋項目位于通州核心區(qū)域，周邊知名開發(fā)企業(yè)云集，客戶對區(qū)域認同點逐漸成熟，針對項目可通達路線做好戶外攔截重點區(qū)域：京通快速、兩廣路、東四環(huán)可選擇區(qū)域：通燕高速、機場高速、機場第二高速共二十頁動作(dngzu)4重圈層，圈層持續(xù)突破(tp)，跨界

10、營銷。人群：寶馬主辦方、目標(biāo)客戶、汽車愛好者；方式：在項目開盤前做一次寶馬I8交付儀式，通過對汽車性能與工藝打造展示，間接展現(xiàn)項目；寶馬I8交付共二十頁動作(dngzu)5深挖(shn w)老帶新，增加介紹到訪。私家御宴活動對象：已成交的“母雞型”客戶；活動目的：利用老業(yè)主的圈層影響力，以及對項目較高的認可度，形成介紹到訪；執(zhí)行動作：舉辦私家御宴活動，邀請業(yè)主帶領(lǐng)其親戚朋友或商業(yè)伙伴至項目或酒店赴宴，提供尊貴服務(wù)，進一步提高項目調(diào)性和認知度。共二十頁動作(dngzu)6深挖渠道(qdo)潛力，直效增加客戶到訪。引進渠道引進渠道及分銷機構(gòu)，借助渠道直效力量，增加客戶到訪共二十頁匯報(hubo)結(jié)束，感謝聆聽！共二十頁內(nèi)容摘要運河之上 遠見未來。明確提出了通州新城的功能定位：北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體。指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸?！皟奢S-兩帶-多中心”的新型城市空間(kngjin)結(jié)構(gòu)。通州區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要提出新城建設(shè)要構(gòu)建“一核三區(qū)”的區(qū)域空間(kngjin)格局。2011年4月，根據(jù)市委全面提升新城承載力要求，變