浩然國際呼和浩特項目方案－中原ppt課件

1、浩然國際住宅工程之簡案呼和浩特深圳中原物業(yè)顧問二OO六年四月簡案目錄市場淺析工程簡析客戶群定位工程定位產(chǎn)品定位營銷戰(zhàn)略UPPER CLASS上層上品上游上層建筑領(lǐng)秀城市生活上品建筑專業(yè)之手摯誠之心世界之觀上游之城僅獻(xiàn)給與224人中原點評：主要以工程地段、生活配套、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品本身等為賣點，一切優(yōu)勢都羅列呈現(xiàn)，但沒有宣傳重點，沒有真正表達(dá)UPPER CLASS的中心賣點，沒有表達(dá)什么才是真正的UPPER CLASS。一、學(xué)府康都開發(fā)商： 呼和浩特市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程位置 ：大學(xué)西路人民路交叉道口大唐藥業(yè)舊址二、東達(dá)城市廣場開發(fā)商： 呼和浩特市東達(dá)蒙古王置業(yè)聯(lián) 系 工程位置 :賽罕區(qū)

2、呼倫貝爾南路、安康街、地質(zhì)局北街三路地利財富國際光彩東達(dá)錦江酒店公寓內(nèi)蒙古國貿(mào)中心東達(dá)國際商城東達(dá)國際公寓國貿(mào)私人商務(wù)俱樂部中原點評：以酒店式公寓投資為主，結(jié)合錦江酒店和國貿(mào)中心，表達(dá)私人俱樂部的尊貴，以及名牌物管提升物業(yè)價值。但是工程定位不明確、國貿(mào)和商城定位反復(fù)混淆；酒店和酒式公寓投資反復(fù)，沒有什么特征。三、中山勛章開發(fā)商：內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)開發(fā)工程位置：呼和浩特中山東路與呼倫南路交匯處波士名人國際首席商務(wù)公館絕對尊貴/絕對私密/絕對自主/絕對平安中原點評：主要是投資性小戶型3.6M一層半空間，帶精裝修送名牌家電，工程處處宣傳BOSS國際名人私有概念，住宅、SOHO、SOLO、STUDIO、

3、生長型公司， 把一切目前流行的概念都羅列其中，沒有重點，勛章尊貴的私人會所卻沒有本質(zhì)性的附著體，空虛。NEW HOPE締造城市的生活夢想“城市經(jīng)典、終極置業(yè)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)、創(chuàng)新居住空間、國際化花園社區(qū)中原點評：本工程規(guī)模大，70多萬平方米的社區(qū)；產(chǎn)品多樣化，有多層、小高層、花園洋房、別墅等；這么大的工程卻沒有一個主題，產(chǎn)品方式多樣化卻沒有一個明顯的規(guī)劃分區(qū)，宣傳口號虛無飄渺。四、新希望家園開發(fā)商： 四川新希望集團(tuán)錦官置業(yè)工程位置 ：賽罕區(qū)政府北側(cè) 城市新中心首席私人會館公館，一種傳承百年的居住理想公館生活，首現(xiàn)青城中原點評：本工程以地段、建筑規(guī)劃、主題園林等為主要宣傳重點；以稀缺、尊貴、社交、私密

4、、溫馨“等公館生活表達(dá)工程的籠統(tǒng)特點。其宣傳不合實踐，什么是公館生活？怎樣實現(xiàn)公館生活？五、九合國際開 發(fā) 商： 內(nèi)蒙古九合置業(yè)開展項 目 位 置：呼和浩特市賽罕區(qū)南二環(huán)路興昭烏達(dá)路交叉口西南角航天小區(qū)、富恒大廈、怡園小區(qū)、創(chuàng)業(yè)公寓以及其他工程處于中低檔次，規(guī)劃設(shè)計很普通，沒有特征， 在此無可提之處。市場淺析從以上幾個比較有代表性的工程來看，目前呼和浩特市的房地產(chǎn)開發(fā)特點總結(jié)為：1盤樓素質(zhì)普遍較差，個別樓盤與其他樓盤好似兩個時代的作品。2由于房地產(chǎn)的總體程度較低，主要產(chǎn)品以處理根本居住為主要目的的開發(fā)層次，沒有上升對生活質(zhì)量的表達(dá)。3產(chǎn)品方式單一，缺乏精品住宅以及高檔產(chǎn)品，中小戶型產(chǎn)品不飽和。

5、4小區(qū)規(guī)劃停留在傳統(tǒng)的產(chǎn)品開發(fā)和以工程本身的賣點為要點；5目前新建樓盤主要集中在主城區(qū)，郊區(qū)大盤時代出現(xiàn)盟芽，未來競爭主要集中在中心區(qū)；6客戶群主要以本地為主，對周邊城市的輻射吸引才干薄弱。結(jié)論：呼和浩特市房地產(chǎn)目前處于剛剛起步階段，市場開展很不成熟，高端產(chǎn)品市場空白，宣傳手法沒有重點，成羅列型，打造的一些概念更是空洞無物。外地有實力的開發(fā)商逐漸進(jìn)入呼市房地產(chǎn)市場，會影響未來房地產(chǎn)的格局和走向，勢必對外鄉(xiāng)的開發(fā)商帶來一定的沖擊。 至于本工程所在的片區(qū)，學(xué)府康都、廣達(dá)城市廣場以及中山勛章算是本市目前最高檔的產(chǎn)品，均價在5000元/左右，銷售情況很好，但銷售差不多接近尾聲。本工程的面市時機(jī)，在內(nèi)蒙

6、古房地產(chǎn)開發(fā)市場中高檔工程是一個空白，在本市及本片區(qū)更是處于一個市場空白，做好本工程的開發(fā)，打造本工程的理念，將是一個創(chuàng)新的市場格局，將成為呼市房地產(chǎn)開展一個時代的改動者和市場場的領(lǐng)跑者。本案工程簡析工程概略本工程位于呼倫貝爾路和中山東路交匯處，介于新城賓館與中山勛章之間，10分鐘步行至中山路商業(yè)圈，所在區(qū)域?qū)儆诤羰兄行膮^(qū)的一級輻射地段，學(xué)校、醫(yī)院、公園以及賓館等配套完善，是高尚住宅聚集區(qū)域，具有濃重的生活氣味，所在地段可以左右逢源，兼具所長。隨著城市中心東移，憑仗其獨特的區(qū)位、優(yōu)美的自然環(huán)境和高尚的“國際化配套，本工程更是成為不可得的稀缺工程。本工程占地面積19588，建筑面積約120000

7、，容積率6.2左右，地下二層，地上首三層為整層商場，四層為技術(shù)轉(zhuǎn)換層，建會所和物業(yè)管理效力中心，其他部分做綠化。地上五至二十五層為七棟中高檔住宅，五層頂空地部分做空中花園。住宅部分（五至二十七層）75000商業(yè)部分（地上三層）45000會所（第四層轉(zhuǎn)換層）2000物業(yè)管理（第四層轉(zhuǎn)換層）200車庫地下二層工程SWOT分析工程優(yōu)勢S住宅片區(qū)成熟、國際生活配套地塊方正、規(guī)模居中車流量大吸引人群工程優(yōu)勢W工程一面臨街，噪音和灰塵房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，整個市場競爭屬于舊城改造工程，回遷戶對銷售產(chǎn)生一定的影響工程時機(jī)O高尚片區(qū)，有利于提高工程的附加值本工程戶型創(chuàng)新適用，制造時機(jī)點營銷理念超前，有利于提升工程

8、檔次工程要挾T市場供應(yīng)量大，對本工程構(gòu)成強(qiáng)勢攻擊目前本片區(qū)主要以現(xiàn)樓銷售，對本工程產(chǎn)生價錢挑戰(zhàn)本工程屬遠(yuǎn)期樓花，構(gòu)成風(fēng)險壓力客戶群分析以本地客戶為主，政府官員，私企老板，外企高管等；同時輻射周邊城市如包頭、鄂爾多斯、烏蘭察布等煤礦、稀土礦主，以及外來經(jīng)商者；外地投資客，如溫州、山西炒房團(tuán)蒙古人崇尚自然、追求天地山川共融的境界；個性粗獷豪放，雖然他們生活傳統(tǒng)，但是心胸寬廣，并易于接受外來的理念。中原建議：迎合蒙古人的天性，本案引入國際化的生活概念，打造國際化的檔次生活。工程定位本產(chǎn)品定位為呼市最高檔產(chǎn)品，打造精品住宅，培育呼市地產(chǎn)典范?；\統(tǒng)定位為珠穆朗瑪峰上的旗云，成為內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)的最高度和

9、開展的風(fēng)向標(biāo)物業(yè)功能定位為CCIcity center integration) 城市中心區(qū)域綜合體主題籠統(tǒng)定位源于世界趨勢，生長于外鄉(xiāng)土壤之中國 呼和浩特 CCI國際社區(qū)產(chǎn)品定位戶型配比由于對市場沒有一個周詳?shù)氖袌稣{(diào)查和分析，基于目前市場上主要以110-180戶型為主，兼以小戶投資型公寓。中原建議：本工程以115-闊廳三房為主，80-100兩房為輔，并以頂層復(fù)式提高工程籠統(tǒng)。并適當(dāng)思索朝向不佳的40-60小戶型。戶型建筑面積（）戶型比例二房二廳80-10035%三房二廳115-13550%復(fù)式160-2805%小戶公寓40-6010%此處改成封鎖式內(nèi)陽臺,或者直接變?yōu)椴饺胧酵勾叭霊艋▓@封鎖,改成玻璃花房4.2M的客廳開間不能滿足北方人的居住習(xí)慣，中原建議：將廳擴(kuò)寬至4.8M，戶型修正建議隔層露臺在北方城市不適宜建議添加貯藏室和嵌入式衣帽間營銷戰(zhàn)略 營銷的真正勝利，在于對市場的戰(zhàn)略性思索【營銷戰(zhàn)略】營銷思緒建筑成就生活，生活層次成就領(lǐng)域?qū)哟巍Ｎ覀兊臓I銷戰(zhàn)略是實現(xiàn)一種高領(lǐng)域的生活層次，一種國際、檔次的生活方式，滿足一種精神上的盼望。以XX文化為主題的社區(qū)生活，讓客戶產(chǎn)生理性需求，結(jié)合工程感性生活最終達(dá)成認(rèn)同，實現(xiàn)一種XX生活。心靈誘惑文化籠統(tǒng)誘惑建筑生活共鳴體驗尊貴生活認(rèn)同實現(xiàn)上層生活我們的目的 在內(nèi)蒙古