物業(yè)管理規(guī)范條例文件

1、物業(yè)治理條例第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)治理活動，維護(hù)物業(yè)治理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，依照中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)治理條例等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督治理活動。 本條例所稱物業(yè)治理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、治理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條縣級以上地點(diǎn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化

2、、社會化、市場化的物業(yè)治理機(jī)制，鼓舞采納新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)治理和服務(wù)水平。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)治理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)治理與社區(qū)治理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。第四條縣級以上地點(diǎn)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)治理行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理活動的監(jiān)督治理工作?？h級以上地點(diǎn)人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)治理活動的有關(guān)監(jiān)督治理工作。第五條縣級以上地點(diǎn)人民政府物業(yè)治理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)治

3、理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)治理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財政預(yù)算。對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)治理榮譽(yù)稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地點(diǎn)人民政府物業(yè)治理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵。 第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律治理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。第二章 物業(yè)治理區(qū)域第七條物業(yè)治理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)治理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地

4、的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門對物業(yè)治理區(qū)域劃分的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)治理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)治理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，能夠劃定為不同的物業(yè)治理區(qū)域。第八條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)治理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)治理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。已劃定物業(yè)治理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)治理但尚未向物業(yè)治理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門備案。已投入使用但尚未劃分物

5、業(yè)治理區(qū)域的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)治理區(qū)域。第九條縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)治理區(qū)域檔案。 物業(yè)治理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)治理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分要緊情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和治理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。第十一條一個物業(yè)治理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由

6、業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第十二條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，能夠成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。第十三條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：（一）物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；（二）物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。第十四條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)治理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面

7、圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。 第十五條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組?；I備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。第十六條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推舉產(chǎn)生。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)許多于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人

8、員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。第十七條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時刻、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）擬訂治理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉方法；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他預(yù)備工作。對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體

9、業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十九條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。第二十條業(yè)主能夠托付他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主托付家庭成員以外的人參加業(yè)主大會

10、會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面托付書，載明托付事項、托付權(quán)限及期限。第二十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和治理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員；擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員能夠連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委

11、員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，能夠按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員能夠列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：（一）業(yè)主委員會備案申請書；（二）業(yè)主委員會委員名單；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和治理規(guī)約；（四）業(yè)主大會會議記錄；

12、（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。第二十三條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主大會議事規(guī)則和治理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)治理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)治理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。第二十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，能夠從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列

13、支，也能夠由全體業(yè)主分?jǐn)?。?jīng)費(fèi)的籌集、治理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，同意業(yè)主的監(jiān)督。第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)治理有關(guān)的社會治理工作。在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治治理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，并同意其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會

14、。第二十七條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，能夠由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)治理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)治理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第二十八條同一物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，能夠以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；（二）決定本幢、單元范

15、圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)治理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。第二十九條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)治理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供差不多服務(wù)。第三十條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)治理重大事宜。第四章前期物業(yè)治理第三十一條新建

16、住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)治理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)治理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同能夠約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第三十二條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門批準(zhǔn)，能夠采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)治理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)

17、企業(yè)使用。第三十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)托付協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。第三十四條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。第三十五條新建住宅物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方

18、米配置。集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。第三十六條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。第三十七條新建住宅物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的供水、

19、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)治理。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照江蘇省城鄉(xiāng)供水治理條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位治理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體實(shí)施方法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、

20、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。第三十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并能夠同意建設(shè)單位的托付，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境愛護(hù)、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計量表

21、具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和治理的相關(guān)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及愛護(hù)業(yè)主共同財產(chǎn)的原則?，F(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面

22、圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用講明文件；（四）物業(yè)治理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時治理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗(yàn)記錄；（六）交接記錄；（七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承

23、接查驗(yàn)情況，在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會移交。第五章 物業(yè)服務(wù)第四十三條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)治理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。第四十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企

24、業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠?qū)⑽飿I(yè)治理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)托付給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)托付給他人。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)托付專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人。更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，能夠要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人；要求更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時

25、更換，并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有專門愛護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。第四十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約

26、定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第四十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。一般住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非一般住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者同意業(yè)主托付開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)治理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價指數(shù)變動

27、情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并依照評估結(jié)果適時調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能夠由雙方另行約定。第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)能夠采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并同意業(yè)主委員會的核查。第五十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。

28、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠依照物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，然而預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。第五十三條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱

29、等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指同意供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意專業(yè)經(jīng)營單位托付代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但能夠依照約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取酬勞。第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)治理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。第五十五條物

30、業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)治理區(qū)域顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。第五十六條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理

31、移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)治理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)治理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)治理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)治理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；（二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；（五）

32、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定接著提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)連續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提早三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第五十七條物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)治理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)

33、主委員會能夠依法提起訴訟或者申請仲裁。第五十八條物業(yè)治理行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)企業(yè)差不多狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項目負(fù)責(zé)人信用檔案，并向社會公開。第五十九條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主能夠?qū)ξ飿I(yè)實(shí)施自行治理。業(yè)主自行治理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：（一）自行治理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、治理人；（二）自行治理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；（四）其他有關(guān)自行治理的內(nèi)容。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)托付專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)

34、行維修和養(yǎng)護(hù)。第六章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、治理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第六十一條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。平常開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得阻礙其戰(zhàn)時防空效能和應(yīng)急避難功能。第六十二條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬

35、出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)要緊求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。在首先滿足本物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，能夠出租給本物業(yè)治理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。第六十三條占用業(yè)主共有的道

36、路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用。物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得阻礙其他車輛和行人的正常通行。第六十四條在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠依照物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價格行政主管部門會同物業(yè)治理行政主管部門制定并公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。業(yè)主對汽車停放有保管要求的，

37、應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。第六十五條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分能夠用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合

38、同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。第六十六條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注。物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平常用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平常用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)治理和停車治理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。治理方法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價格行政主管部門會同物業(yè)治理、民防等行政主管部門制定并公布。第六十七條物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；（二）損壞或者擅自變動房

39、屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者阻礙鄰居采光、通風(fēng)；（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛；（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十二）法律、法規(guī)和治理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的

40、，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，能夠依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，能夠依法向人民法院提起訴訟。第六十八條都市治理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政治理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督治理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第六十九條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

41、，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境愛護(hù)、消防治理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和都市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠按照臨時治理規(guī)約或者治理規(guī)約，禁止裝飾裝

42、修施工人員進(jìn)入物業(yè)治理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。第七十一條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。第七十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂托付協(xié)議。第七十三條物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)峻阻礙市容或者阻礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。物業(yè)

43、共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻止維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。第七十四條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。第七十五條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；其更新和改造

44、按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府能夠給予補(bǔ)貼。本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)治理區(qū)域住宅專項維修資金治理。第七十六條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主能夠提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯故障危及人身安全的；（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)峻

45、，危及人身安全的；（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)通過審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。第七十七條住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項維修資金的相關(guān)憑證。第七十八條業(yè)主委員會能夠向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住

46、宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項維修資金結(jié)存情況。住宅專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)依照維修資金的使用打算和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值的責(zé)任。具體方法由省物業(yè)治理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定。第七十九條對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度打算向

47、社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府確定。舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。第八十條舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)能夠建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護(hù)治理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。第七章 法律責(zé)任第八十一條違反本條例第三十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第八十二條違反本條例第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。第八十三條違反本條例第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)治理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。第八十四條違反本