保利商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究_XXXX年_75PPT

1、保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報1商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報22009年，萬科表示未來將加大持有型物業(yè)的儲備，住宅產(chǎn)品占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)2009年，保利表示35年內(nèi)，商品物業(yè)的持有比例將達(dá)30%，住宅產(chǎn)品占據(jù)70%2009年，商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達(dá)表示要提速擴(kuò)張保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報3房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報4房地產(chǎn)收益來源一次性收益持續(xù)性收

2、益增值性收益溢價性收益保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報5政策導(dǎo)向，大勢所趨當(dāng)前房地產(chǎn)最佳的商業(yè)模式應(yīng)為“開發(fā)+持有”模式以開發(fā)為主、在依靠開發(fā)獲得短期業(yè)績的同時逐步持有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)在政策方面，國家今年將繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，而一直熱議的REITs也很有可能在今年出爐，加之保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報6在未來房企發(fā)展擴(kuò)張中，商業(yè)地產(chǎn)是必走之路，最終會形成房企多元化發(fā)展!保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報7房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的壁壘融資能力 資源整合能力人才資源商業(yè)運(yùn)營 保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報8融資能力 廣州保利

3、中心的計(jì)劃總投資是7億元，廣州保利中環(huán)廣場的計(jì)劃總投資是16億元，南海水城的總投資也達(dá)到25億元，成都保利國際廣場的計(jì)劃總投資達(dá)到28億元，而權(quán)益占比51%的廣州保利世界貿(mào)易中心，也就是保利的會展項(xiàng)目，計(jì)劃總投資高達(dá)39億元，光這幾個數(shù)，就接近100億元(按權(quán)益比算)。而保利地產(chǎn)2006年上市以來，到2010年6月，四年半的凈利潤合計(jì)也才95億元。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報9商業(yè)運(yùn)營保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報10保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報11保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報12土地儲備2009年，保利地產(chǎn)宣布實(shí)現(xiàn)簽約面積526萬平方米，同比增長131%；實(shí)現(xiàn)簽約金額434億元

4、，同比增長141%。2010年上半年，保利新增土地儲備（占地面積）約359萬平方米，總土地儲備花費(fèi)約227億元。26宗土地當(dāng)中，僅4幅為純住宅用地，其余22宗地塊為商住兩用地及純商業(yè)地塊，支付的地價約173億元。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報13經(jīng)驗(yàn)積累保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報14項(xiàng)目簡介項(xiàng)目價值互動產(chǎn)業(yè)核心配套保利世界貿(mào)易中心保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報15項(xiàng)目簡介保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報16+ 項(xiàng)目品鑒 PLANNING 琶洲地標(biāo)級會展經(jīng)濟(jì)復(fù)合體保利世界貿(mào)易中心（Poly World Trade Center, 簡稱PWTC）是華南地區(qū)規(guī)模最大、功能組合最齊全的綜合商

5、業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一，毗鄰享負(fù)盛名的“中國進(jìn)出口交易會”，地鐵琶洲站直達(dá)，并能飽覽珠江美景。項(xiàng)目占地約118613平方米，總樓面面積56萬平方米，通過展覽、商務(wù)辦公、高檔居住社區(qū)及飲食與交通的完善配套，實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)下的復(fù)合增值。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報17 布局全局作為琶洲首創(chuàng)的“國際展覽、展示型寫字樓、大型餐飲、休閑購物、高檔公寓、五星級酒店”多位一體的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)圈，項(xiàng)目在功能布局、建筑造型、交通流線及空間序列方面均用心斟酌，風(fēng)格具有現(xiàn)代特點(diǎn)，兼具廣州地域特色。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報18 功能布局 項(xiàng)目將地塊沿南北中軸線分為三部分，博覽館與品牌館之間通過連廊連接，沿著中軸線向南延

6、伸，將規(guī)劃兩棟國際公寓及一座五星級酒店，入口廣場由博覽館、品牌展示館、門廊圍合而成，從廣場中軸線可縱覽琶洲會展核心區(qū)景觀?？臻g布局合理，疏密有致。 這樣的產(chǎn)品布局與項(xiàng)目屬性緊密相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)完整的展覽、會議、辦公、休閑、生活配套等運(yùn)營體系，各大業(yè)態(tài)缺一不可，相輔相成。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報19保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報20 保利世界貿(mào)易中心坐落于廣州海珠區(qū)琶洲會展商圈中軸最核心地段，北臨新港東路，望浩瀚珠江，南臨黃埔河涌，背靠“廣州南肺”萬畝果園，在廣場與中軸線上可盡情觀賞珠江美景。 + 得天獨(dú)厚獨(dú)享廣州最低密度CBD的黃金地段區(qū)域位置 location保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作

7、組匯報21 保利世貿(mào)得天獨(dú)厚的地段及交通、景觀優(yōu)勢，彰顯無可比擬的領(lǐng)袖地位，助客戶零距離共享全球各方客源及商機(jī)。+得天獨(dú)厚獨(dú)享廣州最低密度CBD的黃金地段保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報22會展 & CBD全球貿(mào)易總部基地凝聚最優(yōu)質(zhì)客戶資源與資訊的商貿(mào)平臺 頂級配備提供全方位的關(guān)懷項(xiàng)目理念 CONCEPT保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報23 保利世界貿(mào)易中心緊握全球會展經(jīng)濟(jì)命脈，以融合會議、展覽、商務(wù)、餐飲等會展必備綜合配套的復(fù)合業(yè)態(tài)，成為創(chuàng)新會展型地產(chǎn)的新標(biāo)桿。復(fù)合創(chuàng)造領(lǐng)先，不僅體現(xiàn)了“資源共生、聚合增值”的優(yōu)勢，其復(fù)合型資源與琶洲的單純會展業(yè)達(dá)成資源互補(bǔ)、互動的效果，填補(bǔ)了廣州乃至中國會展

8、型復(fù)合地產(chǎn)的空白。 世界第一會展經(jīng)濟(jì)復(fù)合體，復(fù)合商圈創(chuàng)造復(fù)合商機(jī)！項(xiàng)目價值 VALUE保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報24互動產(chǎn)業(yè)保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報25 + 博覽館 關(guān)于博覽館 保利世貿(mào)博覽館是保利世界貿(mào)易中心的重要配套項(xiàng)目，與保利世貿(mào)品牌館并排矗立在新港東路琶洲地鐵站南面，東西兩側(cè)分別與中洲中心及廣州國際會展中心三期展館相臨。 博覽館占地28770平方米，地上建筑面積9.23萬平方米,擁有6個標(biāo)準(zhǔn)展廳，層高12米，凈高9米，可提供超過6.6萬平方米的租用面積，容納國際標(biāo)準(zhǔn)展位4020個。博覽館擁有完善的配套設(shè)施和良好的承重能力，適合舉辦各類展會及活動。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作

9、組匯報26保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報27保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報28保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報29 + 品牌展示館 關(guān)于展示館 品牌展示館位于南北軸線的東側(cè)，為一呈“L”型建筑，并設(shè)置兩條交通廊，它們在展廳中部交匯，形成穿插流動、豐富靈動的空間。延續(xù)博覽館功能，用作知名企業(yè)品牌常年展示，使常年交易與高峰交易形成互補(bǔ) 。 品牌館從國際高度，以“創(chuàng)新、時尚、品牌”為理念，代表了生活品味，時尚質(zhì)感，國際潮流。我們不懈的追求和執(zhí)著的夢想是：打造產(chǎn)品創(chuàng)新的基地、品牌企業(yè)的聚集地、行業(yè)最新資訊的發(fā)布和匯集平臺，從而實(shí)現(xiàn)從而實(shí)現(xiàn)世界知名的專業(yè)交易平臺。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報30

10、選擇保利世貿(mào)中心，做會展經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑人上升的價值濃厚的商業(yè)氛圍優(yōu)質(zhì)的客戶資源“無可復(fù)制”的地段及配套優(yōu)勢保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報31 + 星級酒店 攜手目前全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團(tuán)洲際集團(tuán)悉心打造五星級國際商務(wù)酒店，規(guī)劃高度160米，配有標(biāo)準(zhǔn)單、雙人房，豪華套件，行政套間及總統(tǒng)套房等，酒店內(nèi)部設(shè)施一流，致力于為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，吸引國際高端商務(wù)人士的進(jìn)駐。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報32 + 國際公寓 為全球貿(mào)易客商度身定做的高端舒適商務(wù)寓所提供酒店式五星級專業(yè)管理及服務(wù)琶洲會展商務(wù)核心區(qū)唯一可售的國際高檔商務(wù)公寓共享保利世貿(mào)完善的會展專業(yè)商務(wù)配套地鐵上蓋，獨(dú)享萬畝

11、果園、珠江美景的低密度CBD生態(tài)景觀保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報33 + 國際公寓 保利世貿(mào)公寓 離會展中心最近的新公寓 保利世貿(mào)公寓地理位置得天獨(dú)厚，西面、北面就是展會大樓，對面是廣州國際家具展覽中心，東面目光落處是琶洲塔，香格里拉酒店。目前在售的主要有四種戶型：50平方米的公寓單間，74平方米小一房，100-105平方米一房一廳，另有少量156平方米的三房二廳大單位。 價格： 25000元/平方米保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報34 + 美食廣場 博覽館負(fù)一層與地鐵琶洲站連通，將打造成世界美食城，占地逾20000平方米，是琶洲地區(qū)最具規(guī)模的餐飲配套項(xiàng)目。麥當(dāng)勞等品牌西式快餐已進(jìn)駐，此外

12、還開設(shè)了各式主題餐廳并引進(jìn)世界各地風(fēng)味餐飲，滿足全球參展人士差異化需求。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報35美食廣場效果圖美食廣場實(shí)景圖36 大型地下車庫冠絕全城，滿足CBD與展覽雙重需求 為滿足CBD及會展雙重需求，保利世貿(mào)獨(dú)具前瞻性地在項(xiàng)目負(fù)二層設(shè)置全城最大的車庫，2050個車位充分滿足客戶商務(wù)便利所需，真正享受“不塞車、易停車”的低密度CBD。 以地鐵為中心的交通換乘中心 項(xiàng)目負(fù)一層：1000平方米的地鐵二號線琶洲站換乘中心 項(xiàng)目北側(cè)： 1500平方米的公交車站 項(xiàng)目西南角：2600平方米的公交始末站 南北軸線： 2100平方米的出租汽車上落站 地鐵人流通過項(xiàng)目，分別到達(dá)公交站、出租車上

13、落站，不僅使地鐵人流有效引入中心的 各個物業(yè)，更方便中心人流順利實(shí)現(xiàn)地鐵、出租車上落點(diǎn)、公交車站三大交通網(wǎng)點(diǎn)的 換乘。有效地把各方客源匯聚于此。核心配套便利交通獨(dú)有地鐵上蓋雙出口優(yōu)勢! 2050個車位大型車庫保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報37配套設(shè)施周邊配套會展核心8分鐘商務(wù)圈以保利世貿(mào)為原點(diǎn)的“會展核心8分鐘商務(wù)圈”輻射整個琶洲會展CBD保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報38 廣義地說，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是把資本運(yùn)營理念引入到地產(chǎn)運(yùn)作當(dāng)中，開發(fā)商既可以自行經(jīng)營管理，亦可或選擇與一些管理公司合作，以保持項(xiàng)目的良好發(fā)展。因此，房企在商業(yè)地產(chǎn)中扮演的角色，不僅僅是開發(fā)商。更是投資商，甚至是運(yùn)營商。保利

14、之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報39商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報40商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的分類純銷售只租不售租售結(jié)合售后回租商業(yè)地產(chǎn)保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報41只租不售型未來商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的必然方向42運(yùn)營模式只租不售保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報43只租不售運(yùn)營模式存在的優(yōu)點(diǎn)減少各種資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)整體效益的最大化穩(wěn)定的租金可以提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的整體穩(wěn)定性零售的現(xiàn)金流可以滿足地產(chǎn)開發(fā)所需資金，加快資金周轉(zhuǎn)減少商業(yè)運(yùn)營過程中的風(fēng)險保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報44只租不售運(yùn)營模式存在的缺點(diǎn) ContentsContentsContentContent經(jīng)驗(yàn)可能不足，導(dǎo)致

15、實(shí)際和預(yù)期并不相同 經(jīng)營狀況的不可預(yù)測性可能帶來不利的影響商業(yè)模式的巨大資金壓力要求地產(chǎn)商具有雄厚的資金實(shí)力和融資能力存在內(nèi)部企業(yè)文化整合、相關(guān)人員的對接與合作以及風(fēng)險共擔(dān)因素的影響保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報45目前我國的商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)純物業(yè)經(jīng)營是比較困難的，純出租模式只是我國較少的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇，但是他肯定是我國未來商業(yè)地產(chǎn)的必然方向。1只租不售型未來發(fā)展趨勢純銷售商業(yè)地產(chǎn)模式開發(fā)商籌資建設(shè)項(xiàng)目將物業(yè)分售給若干中小型業(yè)主快速套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資金回流保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報47快速變現(xiàn)風(fēng)險降低不利于保值增值不利于持續(xù)經(jīng)營純銷售存在其本身的一些特點(diǎn)但是，由于受到項(xiàng)目的融資渠道和

16、自有資金量的限制，以及開發(fā)商本身經(jīng)營思路的偏差等因素影響，此類短期操作模式在我國目前階段是中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇。保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報48租售結(jié)合保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報49租 售 結(jié) 合地產(chǎn)項(xiàng)目周期長投資大租售比例不好控制綜述 但是，另一方面來說此模式較為靈活而且能夠更好的滿足開發(fā)商利潤的獲取保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報50售 后 回 租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)1、將商場分成若干小商鋪進(jìn)行銷售2、在商鋪進(jìn)行租售時，承諾將售出的商鋪從投資者手中租回3、以一定的投資回報將商鋪回收4、保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報51售后回租可以通過銷售商鋪來收回資金，使開發(fā)商的資金進(jìn)入項(xiàng)目

17、資金的循環(huán)系統(tǒng)，分散開發(fā)商的風(fēng)險如果發(fā)生經(jīng)營不善，將給投資者帶來損失，企業(yè)自身信譽(yù)也會產(chǎn)生影響可以獲得物業(yè)的經(jīng)營利潤保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報52總結(jié)如下:就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。從國際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。什么是RETIS？保利之

18、商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報53RETIS發(fā)展歷程20世際60年代初20世紀(jì)60年代后期20世紀(jì)80年代REITs出現(xiàn)之初是為了逃避管制而生，隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式“美國、日本等發(fā)達(dá)國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式?！暗禺a(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展，英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務(wù)。誕生2003年,2005年6月房地產(chǎn)投資信托開始進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方式。香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價值的45。初步成熟迅猛發(fā)展保利之

19、商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報54從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。 房地產(chǎn)信托（RETIS）保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報552005年6月15日，香港特區(qū)政府頒布守則允許REITs投資世界各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目 2005年9月19日，商務(wù)部、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知 2005年11月25日，領(lǐng)匯(英文名：LINKREIT；簡稱：領(lǐng)匯)正式掛牌上市 2007年3月7日，富豪酒店香港第一只酒店房地產(chǎn)信

20、托基金已獲香港聯(lián)交所正式批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)即可被安排上市，集資額至少20億港元2007年3月13日，合約細(xì)則顯示富豪酒店國際控股有限公司計(jì)劃通過酒店地產(chǎn)信托的首次公開發(fā)行最多籌集29億港元，該地產(chǎn)信托將于3月30日在香港上市 RETIS在中國保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報56 2008年1月15日，香港地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運(yùn)營商遠(yuǎn)東發(fā)展公布計(jì)劃通過建立一只房地產(chǎn)投資信托基金分拆旗下酒店資產(chǎn) 2008年3月19日，遠(yuǎn)東發(fā)展公告稱由于近期資本市場波動劇烈，公司早先建議分拆旗下酒店以REIT形式上市的計(jì)劃宣告延遲 2009年8月21日，中國房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)研討會在上海舉行 2010年1月，上海市浦

21、東新區(qū)副區(qū)長嚴(yán)旭在由浦東新區(qū)政府主辦的金融中心核心功能區(qū)建設(shè)高端座談會上表示，目前REITs試點(diǎn)方案已經(jīng)上報，浦東有望成為首批推出REITs的試點(diǎn)地區(qū) RETIS在中國保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報57從首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。 RETIS發(fā)

22、展的意義保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報58從其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力，提高金融體系的安全性。 RETIS發(fā)展的意義保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報59 最后，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地

23、產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。 RETIS發(fā)展的意義保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報60婚姻保衛(wèi)戰(zhàn)“夢想家園”保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報61楊丹老公投資物業(yè)楊丹發(fā)展物業(yè)保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報62為什么介紹這個例子呢？Why？保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報63NO1：NO2：讓大家對盈利模式有個簡單直白的認(rèn)識說明以下的觀點(diǎn)“租” OR“售” 是商產(chǎn)盈利模式選擇的主題“租價” AND“售價”之比的波動，使商業(yè)地產(chǎn)盈利模式選擇的答案并不確定保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報64投資+ 發(fā)展混模合式發(fā)展物業(yè)模式投資物業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)中常見的幾種盈利模式保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報65 發(fā)

24、展物業(yè)模式又稱持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開發(fā)物業(yè)，進(jìn)行整體經(jīng)營，獲取租金收入和增值收益。 寫字樓、商鋪等物業(yè)，其出租合約一般至少23 年，長則810 年，長期持有可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流。發(fā)展物業(yè)模式保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報66 發(fā)展物業(yè)模式是商業(yè)地產(chǎn)市場成熟階段的主流盈利模式。受住宅開發(fā)盈利模式的影響，國內(nèi)早期的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式傾向于一次性賣掉回籠資金。 但是，一次性賣掉尋求高額利潤的可能性越來越小，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力的提高，以及持有物業(yè)成功案例的示范效應(yīng)，開發(fā)商開始更多考慮持有物業(yè)，形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。發(fā)展物業(yè)模式保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報67 投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)

25、企業(yè)將項(xiàng)目建成出售，取得銷售利潤。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、回收期長，經(jīng)過多年培育才能形成人流累積、品牌等競爭優(yōu)勢，資金和運(yùn)營實(shí)力是持有物業(yè)的最大考驗(yàn)。投資物業(yè)模式保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報68 目前國內(nèi)具有強(qiáng)大資金和運(yùn)營實(shí)力的開發(fā)商不多，持有物業(yè)不太適合多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。 投資物業(yè)，特別是大宗交易，能夠快速收回投資，解決地產(chǎn)商的資金壓力和控制經(jīng)營風(fēng)險。投資物業(yè)模式仍舊是多數(shù)特別是中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇。投資物業(yè)模式保利之商業(yè)地產(chǎn)我愛我家工作組匯報69 投資物業(yè)+ 發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開發(fā)出售高回報、高價值的商業(yè)項(xiàng)目，獲得盈利率高增長，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價值。投資+ 發(fā)展物業(yè)混合模式保利之商