【廣告策劃-】4S店?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃方案

1、上海百聯(lián)滬東汽車銷售效勞網(wǎng)絡(luò)代碼：2202289開票代碼：2202103愛車課堂(第三期時(shí) 間：2021年3月6日地 點(diǎn)：共和新路3550號(hào)活動(dòng)對(duì)象：一 制定活動(dòng)方案H ()A ()N ()活動(dòng)背景： 1活動(dòng)邀請(qǐng)人數(shù)：60 2活動(dòng)參加客戶級(jí)別： (市場(chǎng)分析) 為了回報(bào)新老客戶對(duì)我公司的信任，宣傳我公司新維修站，在公司展廳舉辦大型的愛車課堂活動(dòng)，提升展廳人氣和老客戶感情，促進(jìn)銷量，并進(jìn)一步加強(qiáng)老客戶的品牌忠誠(chéng)度。一 制定活動(dòng)方案POLO SPORTY3000B5()POLO勁情()POLO勁取()TOURAN ()志駿() 朗逸() 3活動(dòng)針對(duì)車型：() 文字說明：此次活動(dòng)針對(duì)所有車型。選擇依據(jù)

2、活動(dòng)目的：左側(cè)列表中打鉤，可復(fù)選；也可根據(jù)實(shí)際情況做明確說明一 制定活動(dòng)方案關(guān)注()聯(lián)系()購(gòu)買意向（)文字說明： 按照上海群眾標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，回報(bào)新老客戶對(duì)我公司的信任，宣傳我公司新維修站，在公司展廳開展大型的愛車課堂活動(dòng)，提升展廳人氣和老客戶感情，并進(jìn)一步提升客戶滿意度和老客戶的品牌忠誠(chéng)度。一 制定活動(dòng)方案活動(dòng)類型：是類型1-特定對(duì)象開發(fā)類型2-特定區(qū)域開發(fā)類型3-意向客戶促進(jìn)類型4-老客戶推薦類型5-老客戶換購(gòu)一 制定活動(dòng)方案區(qū)域市場(chǎng)分析：是否有市場(chǎng)分析包含宏觀經(jīng)濟(jì)信息、上牌數(shù)量統(tǒng)計(jì)、保有量表、當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向及變化文字說明：近期由于整體車市銷量依舊持續(xù)上升，并且正逢我公司維修站正式營(yíng)業(yè)的契機(jī)

3、，邀請(qǐng)老客戶回展廳參加愛車課堂活動(dòng)，宣傳推廣維修站，提升老客戶感情。我公司也收集了許多優(yōu)質(zhì)的新潛在客戶，本次活動(dòng)旨在提升老客戶感情，帶動(dòng)提升潛在客戶購(gòu)車欲望，促進(jìn)銷量。一 制定活動(dòng)方案文字說明：此次場(chǎng)地為我公司新造新標(biāo)準(zhǔn)展廳，我公司新標(biāo)準(zhǔn)展廳的優(yōu)勢(shì)條件，開展主題活動(dòng)，將有效提升展廳人氣和老客戶感情，促進(jìn)銷量，并進(jìn)一步加強(qiáng)客戶的品牌忠誠(chéng)度?；顒?dòng)場(chǎng)地選擇：共和新路3550號(hào)公司新標(biāo)準(zhǔn)展廳一 制定活動(dòng)方案活動(dòng)組合包：從以下活開工具中選擇填寫1.2 .3.店頭活動(dòng)4.5.6.注：20類參考活開工具一、廣告類1.電視/播送/電影廣告 2.網(wǎng)絡(luò)廣告 3.平面廣告 4.戶外廣告5.特殊媒介廣告 6.口言相傳

4、 7.展示廣告二、公關(guān)類8.媒體關(guān)系 9.贊助 10.危機(jī)公關(guān)三、交互活動(dòng)11.店外活動(dòng) 12.店頭活動(dòng)四、直復(fù)營(yíng)銷類 13.直郵 14.人員直銷 15.經(jīng)紀(jì)人推薦 16. 開拓 17.大客戶開發(fā)五、銷售促進(jìn)18.促銷日交易促銷 19.抽獎(jiǎng)消費(fèi)者促銷 20.特殊裝備業(yè)務(wù)促銷一 制定活動(dòng)方案活動(dòng)邀請(qǐng)對(duì)象分析：是否有用戶分析包含邀約客戶根本背景、分析客戶生活形態(tài)文字說明：本次邀請(qǐng)對(duì)象多是購(gòu)車兩個(gè)月左右的“新手車主。活動(dòng)預(yù)期KPI指標(biāo)：目標(biāo)類型填寫內(nèi)容1.來電咨詢數(shù)量602.邀約成功率(%)100%3.參加活動(dòng)客戶總量604預(yù)計(jì)新建黃卡數(shù)量05.預(yù)計(jì)級(jí)別提升量N級(jí)提升量： 0 A級(jí)提升量： 0H級(jí)提

5、升量： 0 6.成交量0一 制定活動(dòng)方案績(jī)效考核KPI考核對(duì)象人均指標(biāo)完成率績(jī)效邀約銷售顧問4完成率110% 優(yōu)90%完成率110%良70%完成率90% 中完成率70% 差根據(jù)完成率等級(jí)評(píng)定，納入相關(guān)員工日常工作績(jī)效考核。到場(chǎng)銷售顧問4新增銷售顧問不考核成交銷售顧問不考核一 制定活動(dòng)方案績(jī)效考核滿意度考核對(duì)象滿意率績(jī)效組織布置行銷策略關(guān)愛專員滿意度10 優(yōu)8滿意度10良6滿意度8 中滿意度6 差根據(jù)完成率等級(jí)評(píng)定，納入相關(guān)員工日常工作績(jī)效考核?？蛻艚哟N售顧問活動(dòng)接待前臺(tái)銷售顧問媒體宣傳行銷策略一 制定活動(dòng)方案 二 活動(dòng)前期準(zhǔn)備1、確定用戶及潛在用戶邀請(qǐng)方式和數(shù)量：邀請(qǐng)方式 1電話邀請(qǐng)邀請(qǐng)數(shù)量

6、60邀請(qǐng)方式 2邀請(qǐng)數(shù)量邀請(qǐng)方式 3邀請(qǐng)數(shù)量邀請(qǐng)方式 4邀請(qǐng)數(shù)量2、媒體宣傳對(duì)外宣傳活動(dòng)的大致內(nèi)容：以活動(dòng)后期報(bào)道形式發(fā)布軟文3、活動(dòng)是否邀請(qǐng)媒體： 是_ _ ; 否_ _ 如有邀請(qǐng)媒體填寫下表邀請(qǐng)媒體 1汽車之家邀請(qǐng)媒體 2中國(guó)汽車網(wǎng)邀請(qǐng)媒體3邀請(qǐng)媒體4 二 活動(dòng)前期準(zhǔn)備4、物料準(zhǔn)備： 1活動(dòng)POS平面稿件確實(shí)認(rèn)設(shè)計(jì)開始時(shí)間設(shè)計(jì)確認(rèn)時(shí)間制作時(shí)間2月28日3月1日3月3日2活動(dòng)物料準(zhǔn)備場(chǎng)地POS制作、產(chǎn)品單頁(yè)及小禮品等物品準(zhǔn)備 項(xiàng)目種類數(shù)量到貨時(shí)間POS制作拱門 刀旗 噴繪 易拉寶 X展架等3月5日產(chǎn)品單頁(yè)小禮品其他 二 活動(dòng)前期準(zhǔn)備 二 活動(dòng)前期準(zhǔn)備3展示車輛確認(rèn)、清潔保養(yǎng)及試乘試駕路線設(shè)計(jì)

7、項(xiàng)目?jī)?nèi)容負(fù)責(zé)人備注展車車型：所有車型胡錦龍清潔保養(yǎng)試乘試駕路線路線：本次活動(dòng)無試駕5、活動(dòng)組織保證： 1活開工程職能分解附：部門職能分解表 二 活動(dòng)前期準(zhǔn)備部門職責(zé)市場(chǎng)部活動(dòng)策劃、宣傳、布展、協(xié)調(diào)售后部課堂講解、實(shí)車演示關(guān)愛部客戶邀請(qǐng)、客戶接待 二 活動(dòng)前期準(zhǔn)備5、活動(dòng)組織保證： 2人員培訓(xùn)及職能分解附：工作人員任務(wù)分解表部門人員職責(zé)市場(chǎng)部劉春鳴活動(dòng)策劃、布展、廣告宣傳、后續(xù)報(bào)道售后部劉潤(rùn)等課堂授課，實(shí)車演示關(guān)愛部辛夢(mèng)露等客戶邀請(qǐng)、客戶接待、等活 動(dòng) 流 程附：活動(dòng)流程圖 三 活動(dòng)具體實(shí)施來賓來訪簽到實(shí)車演示頒發(fā)禮品滿意度調(diào)查愛車講堂活動(dòng)流程時(shí)間節(jié)點(diǎn)表附：活動(dòng)時(shí)間流程表 三 活動(dòng)具體實(shí)施時(shí)間內(nèi)

8、容對(duì)象備注10:30工作人員就位全體工作人員13:20活動(dòng)開始、簽到用戶13:4016:00愛車課堂用戶16:00活動(dòng)結(jié)束全體人員統(tǒng)計(jì)效果活動(dòng)區(qū)域描述附：草圖 三 活動(dòng)具體實(shí)施展示區(qū)課堂區(qū)背景宣傳區(qū)休閑區(qū) 三 活動(dòng)具體實(shí)施活 動(dòng) 費(fèi) 用 四活動(dòng)危機(jī)處理預(yù)案可能出現(xiàn)的危機(jī) 應(yīng)急處理預(yù)案責(zé)任人內(nèi) 部促銷政策及市場(chǎng)的驟變24小時(shí)內(nèi)完成撤換相關(guān)廣告及軟文，并通知涉及參與用戶李嘉岳POS的準(zhǔn)備與執(zhí)行向其他經(jīng)銷商借用，或用以往POS代替 李嘉岳展廳及場(chǎng)地布置馬上撤下問題布置，用其他刀旗、易拉寶填補(bǔ)空缺劉春鳴工作人員配備及意外 調(diào)集家住閘北、寶山附近的市場(chǎng)部及銷售部的人員應(yīng)急 李嘉岳展車準(zhǔn)備另外從倉(cāng)庫(kù)里調(diào)車

9、 胡錦龍活動(dòng)禮品準(zhǔn)備 從禮品庫(kù)中調(diào)集庫(kù)存禮品應(yīng)急 劉春鳴外部 場(chǎng)地變化及治安應(yīng)對(duì)聯(lián)系及調(diào)整到活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)旁邊我集團(tuán)獵豹展廳的停車場(chǎng) 李嘉岳天氣原因變化2小時(shí)內(nèi)通知相關(guān)人員活動(dòng)取消或延期，對(duì)客戶表示歉意李嘉岳潛在用戶及用戶現(xiàn)場(chǎng)傷病處理和應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備醫(yī)藥箱，活動(dòng)暫停，撥打120,工作人員立即維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序李嘉岳用戶投訴處理設(shè)法帶離抱怨客戶，由客戶關(guān)愛人員穩(wěn)定其情緒，再酌情處理 辛夢(mèng)露路線的變化及處置此次為封閉式場(chǎng)地，無試乘試駕 胡錦龍媒體及負(fù)面信息應(yīng)對(duì)聯(lián)絡(luò)相關(guān)媒體，1小時(shí)內(nèi)刪除相關(guān)負(fù)面內(nèi)容，無法刪除的，立即大量在我公司合作網(wǎng)站和論壇上發(fā)布反駁軟文。 李嘉岳THANK YOU如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理

10、論局部 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估工程所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找工程潛在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定工程的開展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概

11、念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)置者或租賃者供給方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工程市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析工程市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)工程所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所

12、指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一根本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房

13、地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的開展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析二根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5

14、、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)

15、發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效

16、益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析三能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收

17、入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析住宅1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析按面積進(jìn)行劃分3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

18、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步工程市場(chǎng)分析微觀層面對(duì)每一個(gè)可能影響工程競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)工程的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具工程+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)SWOT分析的價(jià)值要素S/

19、W優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 工程要素具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套商業(yè)/教育/交通等可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境噪音等可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間 工程要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等O/T時(shí)機(jī)/威脅的價(jià)值要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀政策/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)一、二、三級(jí)市場(chǎng)/城市規(guī)劃交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)、樓盤、戶型/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底

20、。在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大時(shí)機(jī)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì) S時(shí)機(jī) O威脅 T劣勢(shì) W進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視工程差異性3。 過于偏重對(duì)“二手資料的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)工程開發(fā)過程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深

21、操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)尤其是區(qū)域類繁雜工程，便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論局部 案例學(xué)習(xí)第1天：成都臥龍日隆丹巴 350KM 住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國(guó)大熊貓研究保護(hù)中心，欣賞國(guó)寶大熊貓。翻越巴朗山4523米，運(yùn)氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠(yuǎn)眺四姑娘山。前往長(zhǎng)坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝

22、四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨(dú)具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽(yáng)谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進(jìn)入甘孜州，到達(dá)位于大渡河畔的“千碉之國(guó)丹巴縣。第2天：丹巴塔公塔公草原，塔公寺新都橋 (145KM) 住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競(jìng)相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏

23、寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。沿風(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進(jìn)，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過山梁到達(dá)塔公草原。塔公藏語(yǔ)是“菩薩喜歡的地方，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進(jìn)藏時(shí)隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆萑缭?shī)如畫的田原風(fēng)光。第3天：新都橋稻城367KM 住宿：稻城翻越高爾寺山4412米到達(dá)雅江縣，經(jīng)剪子彎山4659米和卡子拉山4718米抵“世界高城理塘。理塘縣城海拔4014米

24、，是七世達(dá)賴和十世達(dá)賴的出生地。翻越兔兒山4696米，經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉稻城。第4天：稻城亞丁 110KM 住宿：亞丁營(yíng)地經(jīng)傍河萬(wàn)畝楊樹林，翻越波瓦山4523米，沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護(hù)區(qū)。中到達(dá)亞丁營(yíng)地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽(yáng)中的仙乃日神山，黃昏回到亞丁營(yíng)地。第5天：亞丁稻城110KM 住宿：稻城騎馬去洛絨牛場(chǎng)，朝覲亞丁的三座神山“仙乃日(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海

25、海拔5000米左右，洛絨牛場(chǎng)到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個(gè)小時(shí)。晚上回稻城縣住。第6天：稻城理塘巴塘350KM 住宿：巴塘原路返回理塘，進(jìn)入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢(shì)卻相對(duì)平緩，路兩邊都是高山牧場(chǎng)，不時(shí)有旱獺出沒。來到海子山頂4700米，觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進(jìn)入峽谷，到達(dá)川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘左貢265KM 住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過金沙江，進(jìn)入西藏境內(nèi)。中午抵達(dá)進(jìn)藏后的第一個(gè)縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山4358米，經(jīng)如美鎮(zhèn)到達(dá)竹卡，跨過

26、三江并流的第二條大江瀾滄江后翻越覺凹山4300米。從覺凹山險(xiǎn)峻的盤山公路望下去，川藏公路和瀾滄江像兩條晶亮的絲帶，在千山萬(wàn)壑間時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。過東達(dá)山5008米后抵達(dá)左貢縣。第8天：左貢邦達(dá)八宿然烏291KM 住宿：然烏左貢出發(fā)前行100公里到邦達(dá)，海拔4400米的邦達(dá)是川藏南線和北線的交匯處。北通昌都，西至林芝、拉薩，是川藏線上重要的交通樞紐，世界上海拔最高的民用機(jī)場(chǎng)邦達(dá)機(jī)場(chǎng)就建在開闊的草原上。辭別邦達(dá)草原，翻越業(yè)拉山也叫怒江山4618米，經(jīng)川藏線的地標(biāo)108道拐，下行到怒江邊，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏語(yǔ)意為“勇士山腳下的村莊，海拔3910米。翻過安久拉山埡口進(jìn)入然烏溝，春季時(shí)溝內(nèi)千奇百怪的巨大冰掛、冰川十分壯觀，穿過然烏溝后來到然烏鎮(zhèn)。第9天：然烏波密129KM 住宿：波密然烏湖是著名的高原堰塞湖，面積22平方公里，海拔