2022年物業(yè)管理基本制度與政策復習綱要

1、物業(yè)管理基本制度與政策復習綱要第一章 物業(yè)管理概述本章要求：掌握：條例對物業(yè)管理的定位，條例的指導思想以及確立的基本法律關系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經濟中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理的產生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。本章考試知識要點：1. 條例對物業(yè)管理的定位2. 物業(yè)管理的特征3. 物業(yè)管理的市場化特征4. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件5. 我國物業(yè)管理的產生和發(fā)展6. 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征7. 物業(yè)管理在社會經濟中的地位和作用8. 我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革9. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地

2、位10. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設的主要特點11. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法12. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設的主要特點13. 條例的指導思想14. 條例創(chuàng)設的法律制度及其內容15. 條例的主要內容16. 條例法律責任的特點17. 條例確立的基本法律關系；一、物業(yè)管理的概念（掌握）1.物業(yè)管理定義物業(yè)管理條例第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.物業(yè)管理定義的含義物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動物業(yè)管理活動的基礎是物

3、業(yè)服務合同物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護3.物業(yè)管理條例調整的范圍既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村4.物業(yè)管理的特征社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征社會化社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。專業(yè)化專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。市場化市場化是物業(yè)管理的最主要特點。在市場經濟

4、條件下，物業(yè)管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務和服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。二、我國物業(yè)管理的產生與發(fā)展（了解）1. 伴隨著建筑技術的不斷進步，高層建筑附屬設備增多，結構的復雜，日常維修養(yǎng)護和管理事務的繁瑣復雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)2. 我國物業(yè)管理是在城市房地產綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。4. 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)深圳經濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例5. 建設部在認真總結深圳和廣州經驗

5、的基礎上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，確立了物業(yè)管理新體制6.四次全國物業(yè)管理工作會議1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經驗。1997年，建設部在大連召開全國事二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物業(yè)管理的經驗1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經驗2003年，建設部在北京召開了全國第四次物業(yè)管理工作會議，貫徹落實宣傳物業(yè)管理條例7. 2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用8. 2003年6月8日，國務院頒布了物業(yè)管理

6、條例，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期三、我國物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以物業(yè)管理條例為分水嶺，劃分成物業(yè)管理條例頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點1.從20世紀90年代初到條例頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加桂、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是針對性，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政

7、策和方法這一階段頒布的物業(yè)管理法規(guī)政策有：城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法住宅室內裝飾裝修管理辦法2. 2003年6月8日，物業(yè)管理條例正式頒布，這

8、標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以條例的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實條例為基本指針；二是經驗性，主要是總結物業(yè)管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將條例中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要有：（1）2003年6月，建設部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程；（2）2003年9月，建設部發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法；（3）2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費管理辦法；（4）2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物

9、業(yè)管理服務等級標準；（5）2004年3月，建設部發(fā)布物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法；（6）2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設部發(fā)布物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定；（7）2004年9月，建設部發(fā)布業(yè)主臨時公約（示范文本）和前期物業(yè)服務合同（示范文本）；（8）2005年11月，人事部、建設部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法。四、物業(yè)管理條例（掌握并熟悉）1.物業(yè)管理條例的立法過程1999年4月，建設部成立物業(yè)管理條例起草小組2001年3月，經建設部常務會議討論通過，形成物業(yè)管理條例（送審稿），提請國務院審議2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制

10、辦將物業(yè)管理條例（草案）登報公開向社會征求意見2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了條例（草案）2003年6月8日，國務院總理溫家寶簽署中華人民共和國國務院379號令頒布了物業(yè)管理條例2003年9月1日，物業(yè)管理條例正式實施2.物業(yè)管理條例的指導思想物業(yè)管理條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是強調保護業(yè)主的財產權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系；二是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。3.物業(yè)管理條例的立法原則物業(yè)管理條例在立法過程中，主要遵循以下基本原則：物

11、業(yè)管理權利和財產權利相對應的原則維護全體業(yè)主合法權益的原則現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則從實際出發(fā)，實事求是的原則4.物業(yè)管理條例創(chuàng)設的法律制度創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度（具體內容見第三章）5.物業(yè)管理條例的主要內容物業(yè)管理條例分為七章70條6.物業(yè)管理條例確立的基本法律關系業(yè)主相互之間的關系物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系物業(yè)管理各方主體與政府之

12、間的關系 五、涉及物業(yè)管理條例的有關數(shù)字知識匯總（掌握）（一）時間數(shù)字1、物業(yè)管理條例經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，2003年6月8日以國務院第379號令公布，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理條例是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應的法律責任。2、籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。3、召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)

13、主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的、業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。5、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。6、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。7、原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起l0日內，將其保管的檔案資

14、料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。8、業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。9、業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。10、新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按三級資質核定，并設一年的暫定期。11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的專項維修資金帳目經業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起l0日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案。（二）

15、人民幣數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質注冊資本人民幣500萬元以上；二級資質注冊資本人民幣300萬元以上；三級資質注冊資本人民幣50萬元以上。2、住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。3、建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。4、不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期

16、改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。5、未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。7、建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處1

17、0萬元以上50萬元以下的罰款。8、未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。9、有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： （1）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； （3）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有以上行

18、為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。（三）百分數(shù)及分數(shù)數(shù)字1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有12以上投票權的業(yè)主參加。2、業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權12以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權23以上通過。3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：20以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事

19、規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；4、經業(yè)主委員會或者20以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。5、經13以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級資質管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： （A）多層住宅200萬m2； （B）高層住宅100萬m2； （C）獨立式住宅（別墅）15萬m2； （D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬m2.二級資質管理

20、兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100： （A）多層住宅100萬m2； （B）高層住宅50萬m2； （C）獨立式住宅（別墅）8萬m2； （D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬m2.7、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30以上50以下的罰款8、專項維修資金的籌集分以下兩種情況： （1）商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金繳交約定。購房者應當按購房款23的比例，向售房單位繳交專項維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政

21、府房地產行政主管部門確定，售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 （2）公有住房出售以后，專項維修資金由售房單位和購房人雙向籌集。1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款的30，專項維修資金屬售房單位所有。2）購房者按購房款2的比例，向售房單位繳交專項維修資金。售房單位代為收取的專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。（四）面積數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。（五）分項數(shù)字1、一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。2、物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的