[南通]房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告

1、經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂(lè)整理南通市場(chǎng)投資可行性分析報(bào)告 一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四. R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置 南通地處沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn),位于長(zhǎng)江北岸, 是長(zhǎng)江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽(yù)為“北上?！?素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù). 分析:南通在快速融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的同時(shí)坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟(jì)腹地. 南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò). 204、328國(guó)道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太

2、三座長(zhǎng)江汽渡,貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長(zhǎng)鐵路南通段已實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn).南通興東機(jī)場(chǎng)、如皋機(jī)場(chǎng)和啟東直升飛機(jī)場(chǎng),構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國(guó)、俄羅斯、加拿大、等國(guó)家和地區(qū)的199個(gè)港口通航,并開通3條國(guó)際集裝箱航線. 正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項(xiàng)工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對(duì)南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.交通情況人口與環(huán)境 據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì),2006年末全市戶籍人口769.79萬(wàn)人,其中市區(qū)人口86.64萬(wàn)人. 2006年,南通市建成“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”,并被授予“保護(hù)臭氧層示范市”稱號(hào).城市發(fā)展規(guī)劃 為了使南通經(jīng)

3、濟(jì)更加穩(wěn)定健康和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟(jì)圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認(rèn)可度因?yàn)檎恼邔?dǎo)向而逐步提高.GDP縱向比較 從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢(shì)頭,平均保持在20%左右,高于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平. 2007年南通GDP首季增長(zhǎng)16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預(yù)計(jì)全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過(guò)2000億.GDP橫向比較 右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長(zhǎng)三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過(guò)傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟(jì)

4、強(qiáng)市常州,并且不斷與其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市接近上海10138蘇州4820無(wú)錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺(tái)州1429上海7450蘇州3450杭州2515無(wú)錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺(tái)州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入情況 表中數(shù)據(jù)顯示,南通市人均可支配收入逐年增高,增幅保持在13%以上,高于長(zhǎng)三角平均增長(zhǎng)水平.居民消費(fèi)能力不斷提高.城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)情況 從右圖可以看出,南通的城鎮(zhèn)居民收入在長(zhǎng)三角16市中的排名在第14位,并不如前面GDP排名,這是因?yàn)槟贤ǖ漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化,生產(chǎn)力水平有待需進(jìn)一步提升

5、.但是居民收入的增長(zhǎng)速度排名第3,發(fā)展較快.與其他發(fā)達(dá)城市差距在縮小.城市化水平 南通的城市化進(jìn)程在加速推進(jìn),城市化率不斷提高.可見,隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,南通人民的收入水平不斷提高,城市化率隨之穩(wěn)步提升.2007年1-7月份南通市區(qū)投資平穩(wěn)快速遞增 2007年1-7月份南通市區(qū)投資總額為154.29億元,同比增長(zhǎng)18.97%.其中以崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)投資所占比重最大,分別為64.59億元和41.39億元,分別占投資總額的41.9%和26.8%.說(shuō)明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)為政府重點(diǎn)投資區(qū)域.上半年南通市第三產(chǎn)業(yè)增速位居全省第二 今年上半年,南通市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值356.88億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長(zhǎng)1

6、6.0%,比2006年提高0.3個(gè)百分點(diǎn),增幅高于全省平均水平0.7個(gè)百分點(diǎn),在全省13個(gè)省轄市中總量居第四位. 第三產(chǎn)業(yè)水平是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志.加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),既可以調(diào)整三大產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系、優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),又是緩解經(jīng)濟(jì)生活中深層次矛盾和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展的一個(gè)有效途徑.可見南通的三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理.總結(jié)地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達(dá),跟外界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切,蘇通大橋的開通將會(huì)開創(chuàng)南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的一頁(yè).城市規(guī)劃重點(diǎn)為新城區(qū),即向南發(fā)展,新城區(qū)潛力明顯.經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速, 人均可支配收入穩(wěn)定快速增長(zhǎng).城市化水平不斷提升,居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)總量較高,但是人口眾多,所以城鎮(zhèn)居民收入相

7、對(duì)其他發(fā)達(dá)城市來(lái)說(shuō)稍低,但增長(zhǎng)迅速,與發(fā)達(dá)區(qū)域差距在逐漸縮小.二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大 今年1-7月份,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71.24億元,同比增長(zhǎng)36.02%,增速比去年同期上升10.1個(gè)百分點(diǎn),比1-6月份上升0.7個(gè)百分點(diǎn),從走勢(shì)來(lái)看,除12月份增長(zhǎng)較快外,基本呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì).上半年商品房建設(shè)與銷售概況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬(wàn))494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長(zhǎng)率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬(wàn))84.41

8、76.3621.0313.89銷售額(萬(wàn)元)387603-各自同比增長(zhǎng)率(%)16.515.443.295.83245.93 從表中的數(shù)據(jù)可以看出,南通房地產(chǎn)建設(shè)面積的增長(zhǎng)較快，施工面積為1152.15萬(wàn),可以預(yù)見在未來(lái)1-2年內(nèi),南通市區(qū)有較足的商品房供應(yīng)量. 其中,住宅開發(fā)面積為935.25萬(wàn),占總開發(fā)面積的81.2%,可以看出南通房產(chǎn)開發(fā)仍以住宅類為主,但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的增長(zhǎng),與城市發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng).分析 (一): 從銷售情況來(lái)看,住宅類銷售情況良好,住宅類商品房占總銷售面積的89.3%,空置的商品房面積為36.34萬(wàn),商辦類商品房占空置面積的1/3,綜合上述開工

9、面積和竣工面積來(lái)看,住宅商品房的銷售情況要明顯優(yōu)于商辦商品房. 分析 (二): 從圖表中我們可以看出:商品房的銷售金額的漲幅明顯快于銷售面積的漲幅,可見今年1-7月份,南通的商品房銷售價(jià)格漲幅較大.分析 (三):南通市區(qū)歷年來(lái)地塊成交數(shù)分析 (不完全統(tǒng)計(jì))南通土地市場(chǎng)的供應(yīng)在逐年增大,呈逐漸放量態(tài)勢(shì). 01-07年土地成交總面積呈上升趨勢(shì),02-03年成交面積快速上升,03-07年都保持在170公頃以上.南通市區(qū)歷年來(lái)土地成交總面積分析(不完全統(tǒng)計(jì)) 圖表顯示的為01年-07年南通市區(qū)土地的成交均價(jià),整體來(lái)看,土地價(jià)格呈上升趨勢(shì),07年均價(jià)大約為01年均價(jià)的3倍,06年-07年的漲幅最大,為5

10、4.8%.南通市區(qū)歷年來(lái)土地成交均價(jià)分析(不完全統(tǒng)計(jì)) 從01年至07年的成交總地價(jià)看,成交總價(jià)格有漲有跌,這跟土地成交面積、均價(jià)有關(guān)系,但總體呈上升趨勢(shì).南通市區(qū)歷年來(lái)土地成交總價(jià)情況(不完全統(tǒng)計(jì)) 總的說(shuō)來(lái),南通土地出讓面積、價(jià)格都呈上揚(yáng)趨勢(shì),06-07年上漲幅度稍大,這跟當(dāng)前南通整體房地產(chǎn)的良好發(fā)展形勢(shì)是分不開的.蘇通大橋的即將開通將進(jìn)一步刺激南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和投資者對(duì)南通樓市的信心. 根據(jù)南通市區(qū)各區(qū)域的商品房的區(qū)域性特征,我們將將南通樓市分為5大板塊,即: 市中心板塊,城東板塊,新城區(qū)(城南)板塊,港閘區(qū)板塊和開發(fā)區(qū)板塊.市中心板塊 市中心板塊樓盤相對(duì)較少,因?yàn)楣╅_發(fā)的土地不多,

11、零星分布著少部分體量不大的商住樓在建,猶如“見縫插針”.城東板塊 城東板塊為目前南通市房產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊,市民認(rèn)可程度較高,主要在售樓盤集中在人民東路兩側(cè),平均房?jī)r(jià)為南通市最高,達(dá)7000以上. 主要代表性的樓盤有:天虹花園物業(yè)地址：崇川區(qū)小石橋向東800米，德民花苑對(duì)面開發(fā)單位:南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:135000容積率:1.1綠化率:42%規(guī)劃戶數(shù):1002規(guī)劃形態(tài):聯(lián)排別墅、多層、多層主力戶型及面積：110 的三房?jī)r(jià)格：7400（多層）、13000（別墅）客戶群：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無(wú)蘇建花園城物業(yè)地址：崇川人民東路50

12、8號(hào)（小石橋以東）開發(fā)單位:江蘇省蘇建集團(tuán)股份有限公司南通分公司占地面積:288700容積率:1.04規(guī)劃戶數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層排屋、別墅(240 )主力戶型及面積：四期(8月18日)推出2幢132戶的小高層，以100-140平米左右的3房為主價(jià)格：7300(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶群：本地及周邊六縣私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：本期售出10套左右后續(xù)供應(yīng)：無(wú)東暉花園物業(yè)地址: 崇川區(qū)北臨人民東路,西靠園林路 （麥德龍東側(cè)）開發(fā)單位:南通富誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積:95000容積率:1.50規(guī)劃戶數(shù):1330規(guī)劃形態(tài):多層、小高層主力戶型

13、及面積：90 (70%)價(jià)格：7300(小高層),8000-9000(多層),12000(別墅)客戶群：本地及周邊六縣私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%以上后續(xù)供應(yīng)：10月推出多層,預(yù)計(jì)價(jià)格在50005500小區(qū)配套：中小學(xué):師院附中、南通大學(xué)（鐘繡校區(qū)）、市三中、實(shí)驗(yàn)中學(xué),綜合商場(chǎng):麥德龍、沃爾瑪,銀行:各大銀行,醫(yī)院:城東醫(yī)院新城區(qū)板塊 新城區(qū)板塊位于市中心區(qū)域的南側(cè),是南通市重點(diǎn)打造區(qū)域,板塊認(rèn)可度非常高,發(fā)展前景較好. 區(qū)內(nèi)代表性的樓盤有:鳳凰萊茵苑物業(yè)地址：崇川洪江路9號(hào)(西傍工農(nóng)南路，北靠洪江路)開發(fā)單位: 萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司 占地面積:213519.51容積率:1.22綠化率:45

14、%規(guī)劃戶數(shù):1800規(guī)劃形態(tài):高層、小高層、疊加連排別墅主力戶型及面積：40-300 ，以三房為主價(jià)格：6500(小高層客戶群：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主去化率：85%小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部:幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、文化活動(dòng)站、衛(wèi)生站等,區(qū)外:南郊中學(xué)、南通大學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校,幼兒園, 麥客隆超市、易初蓮花超市, 中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行, 紫瑯醫(yī)院中南世紀(jì)城物業(yè)地址:崇川桃園路8號(hào)體育會(huì)展中心正北面開發(fā)單位:南通中南新世界中心開發(fā)有限公司 建筑面積:250萬(wàn),住宅40萬(wàn)規(guī)劃形態(tài):辦公樓、商鋪、住宅、酒店開盤時(shí)間:2005年價(jià)格:6500元/ 客戶群:高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師為主，小部分上海等地投資者

15、去化率:90%后續(xù)供應(yīng):120萬(wàn)港閘區(qū) 該板塊內(nèi)在售樓盤不多,且樓盤檔次以中低檔為主,拆遷安置房較多. 港閘區(qū)板塊開發(fā)較晚,所以區(qū)內(nèi)配套缺乏,與主城區(qū)僅一河之隔,但群眾認(rèn)可度不高,本地人認(rèn)為是“鄉(xiāng)下”. 主要代表性的樓盤有:長(zhǎng)航地中?；▓@-長(zhǎng)江一號(hào)物業(yè)地址:港閘區(qū)城北區(qū)黃海路與永揚(yáng)路路口開發(fā)單位:南通長(zhǎng)輪房屋開發(fā)公司占地面積:76900容積率:1.56綠化率:32.3%規(guī)劃戶數(shù):1046(一期2幢11層小高層,131戶)規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層主力戶型及面積：122 價(jià)格：4080客戶群：港閘區(qū)工薪階層及私營(yíng)業(yè)主,自住為主一期去化率：售罄(2天)后續(xù)供應(yīng)：預(yù)計(jì)9月底10月初推出1號(hào)、4號(hào)小

16、高層，戶型以100、130平米為主，均價(jià)預(yù)計(jì)在4200怡園錦居物業(yè)地址：港閘區(qū)外環(huán)北路與濠西路交匯處開發(fā)單位: 南通市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積:53960容積率:1.20規(guī)劃戶數(shù):1904規(guī)劃形態(tài):多層、小高層、高層、別墅主力戶型及面積：80-140 價(jià)格：4500元/ 客戶群：本地及周邊私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)去化率：售罄后續(xù)供應(yīng)：2棟小高層（10月推出）小區(qū)配套：鴻鳴金屬?gòu)V場(chǎng)、奧特萊斯購(gòu)物中心、商貿(mào)街（規(guī)劃中）、港閘區(qū)中心醫(yī)院盛和永興花苑(售罄)物業(yè)地址:港閘區(qū)港閘永興開發(fā)永揚(yáng)路開發(fā)單位:江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司占地面積:11.5萬(wàn)容積率:1.27規(guī)劃形態(tài):28幢多層、2幢小高層(拆遷安置

17、房占多數(shù))主力戶型及面積：139價(jià)格：4000客戶群：港閘區(qū)工薪階層及私營(yíng)業(yè)主,自住為主去化率：售罄(2個(gè)月前)后續(xù)供應(yīng)：無(wú)蘇建陽(yáng)光新城(未開盤)物業(yè)地址:港閘區(qū)永和路南、工農(nóng)路西開發(fā)單位:江蘇省蘇建集團(tuán)股份有限公司南通分公司占地面積:2144350容積率:1.7綠化率:40.6%總戶數(shù):2948規(guī)劃形態(tài):小高層,高層價(jià)格：預(yù)計(jì)11月左右開盤，價(jià)格在5000元/平米左右，開盤會(huì)有優(yōu)惠小區(qū)配套：小區(qū)內(nèi)部配套:幼兒園、衛(wèi)生站、文化站開發(fā)區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊位于南通市東南側(cè),主要以工業(yè)發(fā)展為主,區(qū)內(nèi)環(huán)境相對(duì)較差,所以開發(fā)的樓盤比較少,目前基本沒(méi)有樓盤在售.優(yōu)山美地物業(yè)地址：開發(fā)區(qū)星湖大道1888號(hào)（軍

18、山往南100米）開發(fā)單位:南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積:330000容積率:1.21規(guī)劃戶數(shù):2400規(guī)劃形態(tài):獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層主力戶型及面積：100-400 （別墅）、200多（洋房）價(jià)格：6000(洋房)客戶群：周邊私營(yíng)業(yè)主去化率：95%以上后續(xù)供應(yīng)：小高層（20萬(wàn)）中南軍山半島(未開盤)物業(yè)地址：星湖大道南側(cè)（瑞慈醫(yī)院對(duì)面）開發(fā)單位:南通中南新世界中心開發(fā)有限公司 占地面積:23萬(wàn)容積率:1.24綠化率:42.48%規(guī)劃戶數(shù):1578停車位數(shù):1:1規(guī)劃形態(tài):別墅、花園洋房主力戶型及面積：110 的三房?jī)r(jià)格：7400（多層）、13000（別墅）客戶群：私營(yíng)業(yè)主

19、、企業(yè)白領(lǐng)去化率：90%，剩小高層1棟66戶、18套別墅后續(xù)供應(yīng)：無(wú)房產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)一、市場(chǎng)較火爆,銷售狀況良好 目前南通房產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆,市民購(gòu)房的積極性較高,整體銷售情況良好. 二、商品房?jī)r(jià)格飛速漲勢(shì)趨緩，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定上半年南通商品房平均價(jià)格為3697.94元/平方米，同比上漲10.34%.其中商品住宅平均價(jià)格為3324.48元/平方米，同比增長(zhǎng)8.58%.市區(qū)商品房平均價(jià)格為4273.76元/平方米，同比增長(zhǎng)7.60%，其中住宅平均價(jià)格為3914.7元/平方米，同比上漲0.41%，剔除低價(jià)位商品房后市區(qū)住宅平均價(jià)格為5076.83元/平方米,比去年同期上漲24.08%.三、本地開發(fā)商為主

20、,外地主要為上海浙江開發(fā)商 南通市區(qū)的開發(fā)商以本地中小型為主,明星樓盤相對(duì)較少. 本地比較有實(shí)力的開發(fā)商為南通中南新世界中心開發(fā)有限公司,其他大都為中小開發(fā)商. 外地開發(fā)商進(jìn)駐不多,比較有名的有南京的蘇建集團(tuán)股份有限公司.杭州綠城等. 四、“蘇通大橋”的開通對(duì)南通影響深遠(yuǎn) 蘇通大橋?qū)⒂?7年年底開通,此項(xiàng)工程給南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶來(lái)深遠(yuǎn)影響. 同樣會(huì)刺激南通的房地產(chǎn)快速發(fā)展,投資客看中南通的良好發(fā)展前景,南通也將是下一個(gè)被外地實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐的一個(gè)潛力區(qū)域.五、南通商品房市場(chǎng)主要集中在三個(gè)板塊 目前，南通市區(qū)的主要樓盤集中在主城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊和港閘區(qū)板塊，市中心板塊土地開發(fā)趨于飽和,在售樓盤不

21、多且以商辦樓為主,住宅多集中在城東板塊.六、市民對(duì)各個(gè)板塊認(rèn)可度不一 南通市的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃側(cè)重于“南拓東進(jìn)”,受政策導(dǎo)向的影響,市民對(duì)新城區(qū)板塊和城東板塊認(rèn)可度較高,而港閘區(qū)發(fā)展起步較晚,雖然離火車站較近,但是整體發(fā)展成熟尚需時(shí)日.七、樓盤品質(zhì)由南至北從高到低 南通市區(qū)高品質(zhì)樓盤主要集中在新城區(qū),即城南板塊,有別墅、花園洋房等高檔住宅;該區(qū)域內(nèi)有4A級(jí)的狼山景區(qū),其他公共配套設(shè)施齊全,是南通市區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的重要板塊,該板塊比較受客戶歡迎. 主城區(qū)內(nèi)濠河風(fēng)景區(qū)也屬4A級(jí)景區(qū),但市中心可供開發(fā)的土地幾近沒(méi)有, 所以住宅多向城東板塊發(fā)展,主要是沿城市主干道人民東路沿線開發(fā). 港閘區(qū)樓盤主要以拆遷安置

22、房為主,樓盤品質(zhì)不高.主要針對(duì)的普通工薪階層.八、各個(gè)板塊房?jī)r(jià)差距較大 南通市區(qū)各板塊由于受自身?xiàng)l件及其他因素的影響,中高北低南穩(wěn). 商品房均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)楹诵某菂^(qū)和城東板塊,均價(jià)在7000-9000左右; 新城區(qū)價(jià)格低于城東,價(jià)格范圍在60006500; 價(jià)格相對(duì)較低的板塊為港閘區(qū)板塊和開發(fā)區(qū)港閘區(qū)均價(jià)在4500左右.開發(fā)區(qū)為4000左右.九、各個(gè)板塊的成交量差異明顯 圖表所示為07年07月09日09月09日各區(qū)域成交情況 可以看出,主城區(qū)的成交量獨(dú)占半壁江山,為48%,港閘區(qū)和新城區(qū)各占1/4左右,開發(fā)區(qū)成交量最小,只占3%. 港閘區(qū)之所以能與新城區(qū)相當(dāng),主要是因?yàn)槠渖唐贩啃詢r(jià)比較高.受到

23、普通大眾的歡迎.十、各個(gè)區(qū)域購(gòu)房客戶群呈現(xiàn)階層化差異港閘區(qū)板塊:市民購(gòu)房主要以自住為主,主要 人群為港閘區(qū)附近居民;城東區(qū)板塊:購(gòu)房客戶群主要來(lái)自老市區(qū)和周邊六縣,他們換一種居住環(huán)境,即可以避開城市的喧囂,又可以享受到市區(qū)的配套服務(wù);購(gòu)房的另一部分客戶來(lái)自投資客,占30%左右.新城區(qū)板塊以高檔樓盤為主,客戶群主要來(lái)自南通市區(qū)公務(wù)員、白領(lǐng)階層和六縣市的私營(yíng)業(yè)主,也有部分來(lái)自上海、蘇州的客戶群.十一、90-120 面積的戶型最受歡迎 南通房產(chǎn)市場(chǎng)上目前90120 面積的住宅是最為熱銷的,主要是因?yàn)橹行粜偷目們r(jià)相對(duì)較小. 但市場(chǎng)供應(yīng)主流仍然是大戶型,中小戶型的需求明顯處于饑渴狀態(tài).十二、收入房?jī)r(jià)比

24、偏高 按戶均3人計(jì)算,年收入大約為48000,買一套100的房子需要55萬(wàn)(按均價(jià)5500計(jì)算), 南通目前收入房?jī)r(jià)比為1:11,明顯偏高.十三、房屋空置面積增加，市區(qū)空置房進(jìn)一步增多,反映出供需結(jié)構(gòu)存在較大問(wèn)題.至6月底，全市空置商品房面積57.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，其中空置住宅36.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.66%，空置面積中空置1-3年的房屋面積為35.89萬(wàn)平方米，占61.89%.至6月底，市區(qū)空置商品房面積21.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)95.83%，其中空置住宅13.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)245.93%，空置面積中空置1-3年的房屋面積為18.16萬(wàn)平方米，占86.32%.三

25、.南通房產(chǎn)投資可行性研判結(jié)合南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和其房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看:隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展,該市將進(jìn)一步融入長(zhǎng)三角城市群,并成為其中重要的一員,該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上將會(huì)得到更大的發(fā)展,當(dāng)然競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈,目前該市大開發(fā)商不多,市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)還是比較健康的,房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),是個(gè)入市的較好時(shí)機(jī).但應(yīng)該注意幾個(gè)問(wèn)題.分析: 一、區(qū)域的選擇上,新城區(qū)和狼山風(fēng)景區(qū)板塊認(rèn)可度較高,已經(jīng)成為南通高收入階層的聚集 區(qū)域.在這些區(qū)域拿地,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,但拿地成本較高.而開發(fā)區(qū)目前成交非常不活躍,同時(shí)居住價(jià)值相對(duì)較低,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大.港閘區(qū)雖然區(qū)域不成熟,但相對(duì)較低的價(jià)格成為了工薪階層聚集的一個(gè)區(qū)域,價(jià)格是這個(gè)區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì).因此具有拿的價(jià)值.二、鑒于目前南通市場(chǎng)房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨?低總價(jià)的中小戶型供應(yīng)嚴(yán)重不足.至少兩年內(nèi)中小戶型的剛性需求將處于一個(gè)較為旺盛的態(tài)勢(shì).因此主打中小戶型的項(xiàng)目入市將會(huì)很好的迎合市場(chǎng)需求同時(shí)又響應(yīng)了70/90政策.三、南通是一個(gè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的城市,蘇通大橋年底通車將極大刺激該市樓市的發(fā)展,對(duì)昆山上海等地的投資者有著較大的吸引力,他們看中該市的長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,但我們同時(shí)也應(yīng)該清醒的看到,隨著國(guó)家針對(duì)投機(jī)