房產(chǎn)面積測算（PPT）

1、房產(chǎn)面積測算作者：哈麗婭.托合塔爾指導(dǎo)老師：潘 海 燕引言 房屋是人民生產(chǎn)和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表達，必須經(jīng)過房產(chǎn)測量，所以房產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍，保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。第一章 緒論 房產(chǎn)面積測算是以測繪知識作為開展房產(chǎn)面積測算工作的指導(dǎo)思想，其目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。 同時房產(chǎn)面積測算是一項技術(shù)性強、精

2、確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開發(fā)商、消費者和權(quán)利人的切身利益，是整個房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。因此，我們要有一系列正確的、合法的、科學(xué)的房產(chǎn)面積測算的方法、測算的精度以及測算的規(guī)定和規(guī)則。第二章 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 房產(chǎn)面積測算均指水平面積的測算，分房屋面積測算和房屋用地面積測算兩大部分。房屋面積測算包括房屋建筑面積測算，使用面積測算，產(chǎn)權(quán)面積測算，共有面積的測算與分攤，房屋用地面積測算包括房屋占地面積的測算與用地面積的測算。21房產(chǎn)測量的基準 測量基準是測繪過程及測繪成果所有基準的總稱，國家標準房產(chǎn)測量規(guī)定中所講的測量基準只包括房地產(chǎn)測量過程中及其成果有直接使用的基準，主要是坐標系統(tǒng)

3、和高程基準。211房產(chǎn)測量的坐標系統(tǒng) 房產(chǎn)測量應(yīng)采用1980年西安坐標系或地方坐標系。采用地方坐標系時，應(yīng)和國家坐標系聯(lián)測。房產(chǎn)測量的坐標系統(tǒng)是房產(chǎn)測量的測算基準和起算基準，它由參考橢球、定位和定向以及大地點的大地數(shù)據(jù)組成。212高程測量基準 房產(chǎn)測量一般不測高程，需要進行高程測量時，由設(shè)計書另行規(guī)定，高程測量采用1985年國家高程基準。 22 房產(chǎn)測量的一般規(guī)定221房屋建筑面積 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 222房屋使用面積 房屋使用面積系指房屋戶

4、內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 223房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 224房屋共有建筑面積 房屋共有建設(shè)面積系指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的建筑面積。 225房屋占地面積 房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。23房產(chǎn)面積測算的方法與精度231坐標解析法 坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點或邊界點的坐標計算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。 232實地量距法 實地量距是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積量算方法，在量算房屋面積

5、時，現(xiàn)在都是采用實地量距法；在量算房屋用地時，也可以使用實地量距法。 對于規(guī)則圖形，例如矩形、方形的房屋或房間，我們都是用卷尺或測距儀直接量取邊長，很簡單地算出其面積。對于不規(guī)則圖形的面積量算時，我們可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計算出這些圖形的面積，用簡單的加減法算出其面積。233圖解法 圖上量算面積的方法很多，最簡單的方法是求積儀法，但求積儀法精度太低；還有常用的幾何圖形法，即在圖上量取有關(guān)圖形的長度計算出圖形的面積，也可量取圖形的坐標計算圖形的面積。但這些方法都因精度太低，房產(chǎn)測量幾乎都不采用。234房產(chǎn)面積測算的精度 根據(jù)房產(chǎn)測量的規(guī)范中對精度的要求，考慮到現(xiàn)在的量邊器具和

6、技術(shù)條件以及目前的需求，還有今后發(fā)展的要求，我們把固定誤差的精度等級系數(shù)定為2，把比例誤差的比例系數(shù)的精度等級系數(shù)定為3，然后加以處理和湊整。 房屋面積中誤差的系數(shù)房屋面積精度等級邊長誤差中的固定中誤差mo(m)精度等級系數(shù)邊長誤差中比例中誤差系數(shù) m d/D精度等級系數(shù)一 級0.0121/30003二 級0.0221/10003三 級0.0421/3003表1 房屋面積測算的中誤差與限差房屋面積的精度等級房屋面積中誤差房屋面積誤差的限差一 級（0.01+0.0003S） （0.02+0.0006S） 二 級（0.02+0.001S） （0.04+0.002S） 三 級（0.04+0.003S

7、） （0.08+0.006S） 表2 各級房屋面積的限差比較房屋面積一級精度二級精度三級精度限差相對誤差限差相對誤差限差相對誤差600.191/3160.431/1400.981/611000.261/3850.601/1671.401/711200.291/4140.681/1761.601/751500.331/4550.791/1901.881/802000.401/5000.971/2062.331/865000.751/6671.891/2654.791/10410001.231/8133.261/3078.521/117表3對應(yīng)于房屋面積誤差的邊長測量誤差限差房屋面積的精度等級邊長

8、測量的中誤差邊長測量誤差的限差限差計算舉例D=1000D=2236D=31623D=5000一級（0.007+0.0002D）（0.014+0.0004D）002002003003二級（0.014+0.0007D）（0.028+0.0014D）004006007010三級（0.028+0.002D）（0.056+0.004D）010015018026表424房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定241計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件 根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：應(yīng)具有上蓋；應(yīng)有維護物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在2.20 m或2.20 m

9、以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。242計算全部建筑面積的范圍 計算全部面積的包括：層高在2.20米以上的房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間；通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯；房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備用房等，以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位；挑樓、全封閉的陽臺、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯、與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊、房屋間永久性的封閉的架空通廊；作為房屋外墻的玻璃幕墻、金屬幕墻等。 243計算一半建筑面積的范圍 計算一半的包括：未封閉的陽臺、挑廊；屬永久性結(jié)構(gòu)、無頂蓋的室

10、外樓梯；有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊等； 244不計算建筑面積的范圍 不計算建筑面積的包括：層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等；騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分；房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池；類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位；房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺、挑廊（若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上，均視為無上蓋）與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。 25房屋共有建筑面積251

11、共有建筑面積的內(nèi)容 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 獨立使用的地下室、車庫、車棚、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。252 共有共用面積按比例分攤的計算公式 S i=KS i K = 253可以分攤的共有建筑面積254不應(yīng)分攤的建筑面積255 共有面積的處理原則256共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)257共有建筑面積的分類與確認

12、通過對某些房產(chǎn)測繪單位的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為工作便利，測繪工作者通常會先將共有建筑面積根據(jù)其在使用功能上的不同，分成三類：全幢共有共用的建筑面積；功能區(qū)共有共用的建筑面積；層共有建筑面積。共有建筑面積分攤認定表幢號 丘號 房產(chǎn)分區(qū)號 房產(chǎn)區(qū)號座 落房屋類別房屋產(chǎn)別房屋結(jié)構(gòu)層 數(shù)建成年代總建筑面積總分攤面積總分攤系數(shù)序號層號共有建筑面積名稱共有面積分攤辦法備 注表5ABG1G2G3G4G5/綜合樓立面圖圖 126套面積計算與共有建筑面積的分攤 商品房按“套”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。 261整幢房屋建筑面積 整幢房屋建筑面積系指房屋外

13、墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。 262套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。 263套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。 264套內(nèi)墻體面積265陽臺建筑面積266套內(nèi)陽臺建筑面積267共有建筑面積268共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。 269應(yīng)分攤的共有建筑面積 應(yīng)分攤的共有建筑面積為套內(nèi)

14、建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。 第三章 房產(chǎn)面積測算的軟件（廣州開思SCS H2002房產(chǎn)測繪與管理系統(tǒng)）31房產(chǎn)三友系統(tǒng)簡介 SCS H2002 (簡稱“房產(chǎn)三友”) 是廣州開思測繪軟件有限公司在已有產(chǎn)品房產(chǎn)面積分攤（MJFT） 的基礎(chǔ)上，根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986.1-2000和GB/T 17986.2-2000） 重新開發(fā)的產(chǎn)品。 該產(chǎn)品由三個子系組成：房產(chǎn)數(shù)字化測繪子系統(tǒng)；房屋勘丈與面積分攤子系統(tǒng)；房產(chǎn)信息管理子系統(tǒng)。32房屋勘丈與面積分攤子系統(tǒng) 本系統(tǒng)面向房屋勘丈圖形進行套內(nèi)面積和公攤面積標識和分攤導(dǎo)引；包括本層局攤、標層全攤、跨層分攤、歸類分攤以及多級分攤和團結(jié)戶

15、分攤，復(fù)式樓、單產(chǎn)權(quán)人多套房的分攤，靈活通用。在這個過程中的面積計算、面積系數(shù)和分攤系數(shù)的確定，以及分攤計算和面積匯總列表均能自動完成； 能夠方便處理復(fù)雜情況，如：偏軸墻、加厚墻；能夠自動處理復(fù)雜圖形的面積量算和分攤，如：井、島、曲線等類型的面積區(qū)域；對外墻面積提取，不受墻體種類、形狀限制，任意形狀的墻面積計算準確快捷。 非常方便問題的查找和錯誤的修改，并不影響過程繪圖合計算； 樓層管理方便直接直觀； 房屋勘丈完成后，即能自動生成房屋立體透視圖，又可從不同的角度觀察，檢視是否有漏畫。 分攤過程模擬人面向?qū)ο?，只要指出誰（某公攤）給誰（某套內(nèi)）分即可，后續(xù)出圖和報表過程均自動完成。一幅圖形文件，

16、包含了所有的圖形信息和分攤信息，是操作、管理（包括修改變更）極為簡單明了。第四章 有關(guān)房屋面積測算的實例41房產(chǎn)面積測算工作的方法和作業(yè)流程 以下是我對某地區(qū)五層住宅樓房產(chǎn)面積測算的實例進行的簡單分析。首先是有一定測量資質(zhì)的單位按照一定的技術(shù)指標例如：GB/T17986.12000房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)范，GB/T17986.22000房產(chǎn)測量規(guī)范第2單元：房產(chǎn)圖圖式。根據(jù)委托方提供的建筑設(shè)計施工圖、委托協(xié)議書，和測量單位的測量人員實地考察，勘測的材料及采集的數(shù)據(jù)。來進行房產(chǎn)面積測算工作。 1）根據(jù)房屋設(shè)計平面圖，結(jié)合實地采集的數(shù)據(jù)，應(yīng)用廣州開思SCS H2002房產(chǎn)測繪與管理系統(tǒng)中

17、的“房屋勘丈與面積分攤子系統(tǒng)”繪制房屋勘丈圖，標識房間號和公攤面積區(qū)，由軟件自動計算面積。2）戶套內(nèi)建筑面積：戶與相鄰戶分隔墻中線與戶與公攤區(qū)分隔墻中線所形成的閉合圖塊的面積再加上陽臺面積（陽臺面積按外墻線測算）。3）戶建筑面積：戶套內(nèi)建筑面積+戶分攤的共有建筑面積。4）根據(jù)各房間與公攤區(qū)的面積標識，通過分攤方法的操作，直接進行面積分攤計算，軟件自動依據(jù)分攤方法計算出各房間的建筑面積。5）根據(jù)房產(chǎn)測量中的分攤原則進行共有面積分攤。42實例的分析 住宅樓一層和地下室平面圖圖 2某地五層住宅樓地下室共有建筑面積分攤表戶型號套內(nèi)建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積143.520.1211355.274

18、8.79242.940.1211355.2048.14342.940.1211355.2048.14443.060.1211355.2248.28合計172.4620.89193.35表6 某地五層住宅樓一至五層共有建筑面積分攤表戶型號套內(nèi)建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積194.290.12113511.42105.71293.240.12113511.29104.53393.240.12113511.29104.53493.240.12113511.29104.53合計374.0145.29419.30表7 住宅樓五層和閣樓平面圖圖 3某地五層住宅樓閣樓共有建筑面積分攤表戶型號套內(nèi)建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積138.400.1211354.6543.05237.820.1211354.5842.40337.820.1211354.5842.40437.820.1211354.5842.40合計151.8618.39170.25表8 第五章 結(jié)論51房產(chǎn)面積測算中存在的問題 房屋面積如何計算，一直困擾著購房者。房屋面積測算體系的不規(guī)范，面積標準的不統(tǒng)一，更使得群眾為房屋面積的問題皺眉。目前，商品房面積測算的現(xiàn)狀是，購房者只能看到最終的面積數(shù)字，無法了解其具體的測算過程、測算