房地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)行分析報(bào)告模版

1、 . . 42/42房地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)行分析報(bào)告 日期：目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80431583 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc80431583 h 3HYPERLINK l _Toc80431584一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc80431584 h 3HYPERLINK l _Toc80431585二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc80431585 h 3HYPERLINK l _Toc80431586三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 PAGEREF _Toc80431586 h 5HYPERLINK l

2、 _Toc80431587四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 PAGEREF _Toc80431587 h 5HYPERLINK l _Toc80431588五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 PAGEREF _Toc80431588 h 7HYPERLINK l _Toc80431589六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況 PAGEREF _Toc80431589 h 8HYPERLINK l _Toc80431590 市場運(yùn)行狀況 PAGEREF _Toc80431590 h 10HYPERLINK l _Toc80431591一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢 PAGERE

3、F _Toc80431591 h 10HYPERLINK l _Toc80431592二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析 PAGEREF _Toc80431592 h 11HYPERLINK l _Toc80431593（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制 PAGEREF _Toc80431593 h 11HYPERLINK l _Toc80431594（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來源偏緊 PAGEREF _Toc80431594 h 13HYPERLINK l _Toc80431595（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢 PAGEREF _Toc80431595 h

4、 14HYPERLINK l _Toc80431596三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析 PAGEREF _Toc80431596 h 16HYPERLINK l _Toc80431597（一）商品房銷售面積同比增長26.39% PAGEREF _Toc80431597 h 16HYPERLINK l _Toc80431598（二）商品房銷售額同比增長40.9% PAGEREF _Toc80431598 h 16HYPERLINK l _Toc80431599四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1% PAGEREF _Toc80431599 h 17HYPERLINK l _Toc804

5、31600五、上半年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢 PAGEREF _Toc80431600 h 18HYPERLINK l _Toc80431601（一）房屋銷售價(jià)格上漲10.4% PAGEREF _Toc80431601 h 19HYPERLINK l _Toc80431602（二）土地交易價(jià)格上漲11.5% PAGEREF _Toc80431602 h 21HYPERLINK l _Toc80431603（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平 PAGEREF _Toc80431603 h 22HYPERLINK l _Toc80431604 熱點(diǎn)問題分析 PAGEREF _Toc8043160

6、4 h 24HYPERLINK l _Toc80431605一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 PAGEREF _Toc80431605 h 24HYPERLINK l _Toc80431606二、建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升 PAGEREF _Toc80431606 h 31HYPERLINK l _Toc80431607三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價(jià)，降低購房門檻 PAGEREF _Toc80431607 h 35HYPERLINK l _Toc80431608 下半年趨勢預(yù)測 PAGEREF _Toc80431608 h 40HYPERLINK l _Toc80431609一、投資

7、增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低 PAGEREF _Toc80431609 h 40HYPERLINK l _Toc80431610二、房價(jià)走勢仍將以升為主，但漲勢不會(huì)過大 PAGEREF _Toc80431610 h 41HYPERLINK l _Toc80431611三、有關(guān)部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度 PAGEREF _Toc80431611 h 42 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標(biāo)自年初累計(jì)實(shí)際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計(jì)去年同期投資完成額4923.6928.7100.0100.0其中：國有經(jīng)濟(jì)控股1154.5346.3

8、23.420.6商品房建設(shè)投資3542.2530.171.971.2土地開發(fā)投資232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：經(jīng)濟(jì)適用房236.984.24.85.9辦公樓245.0438.35.04.6商業(yè)營業(yè)用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按構(gòu)成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安裝工程198.9931.74.04.0設(shè)備工器具購置62.9831.71.31.3其他費(fèi)用1484.5918.930.232.7其中：土地購置費(fèi)903.9520.418.419.6計(jì)劃總投資38459

9、.7533.2本年計(jì)劃投資11947.2526.0新增固定資產(chǎn)1692.8939.4二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國總計(jì)4923.693362.35236.9828.729.74.2一、東部地區(qū)3446.352399.37123.0926.426.4-2.7490.15261.4326.8724.219.56.5122.7187.9714.6522.439.5-52.4113.4578.6116.1828.936.510.0197.52140.994.2922.122.3-55.8502.77385.920.0020.417.5

10、0.0450.1329.4117.7136.236.75.7502.02384.2315.0040.348.955.1198.92131.144.9237.242.7149.2288.98216.4617.9935.542.951.6557.11365.383.979.90.5-19.522.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地區(qū)302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.248.9436.123.3920.428.4-33.450.2033.168.2030.250.648.6132.8393.45

11、4.0248.451.7-26.085.2153.746.3732.643.125.892.4168.768.8642.042.227.6118.2584.063.8861.567.1-4.2136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地區(qū)775.13487.8659.0228.728.112.437.4222.793.1631.650.830.175.8546.670.5239.136.0-54.8153.0883.096.9035.831.229.4216.41153.698.6716.820.61.044.9826.993.5614.523.767.757.1037.

12、426.6338.636.2-16.11.551.310.7298.2106.113.789.3054.4011.4036.821.80.726.7118.904.7635.738.040.811.176.631.4425.117.7-24.721.2714.092.1523.123.3160.240.2821.889.1139.343.531.7三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標(biāo)實(shí)際完成比去年同期增減自年初累計(jì)去年同期絕對(duì)數(shù)一、土地開發(fā)與購置情況1、本年購置土地面積15489.415072.03417.382.82、完成開發(fā)土地面積7920.237103.64816

13、.5911.53、本年土地成交價(jià)款956.89二、商品房建筑、銷售面積1、施工面積97785.4177705.0120080.4025.8其中：新開工面積28036.7424337.043699.7015.22、竣工面積9552.988266.191286.7915.63、銷售建筑面積11009.888717.552292.3326.3三、商品房竣工價(jià)值1321.051177.99143.0612.1四、商品房銷售額2973.542110.51863.0340.9其中：銷售給個(gè)人2740.331924.78815.5542.4四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況單位：億元，萬平方米，%地區(qū)土地購置

14、費(fèi)本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長土地購置費(fèi)購置土地面積完成開發(fā)土地面積全國總計(jì)903.9515489.417920.2320.42.811.5一、東部地區(qū)643.947997.264634.7717.70.48.371.10248.88120.505.1-39.5-41.711.40148.54270.0313.681.5-39.818.32527.87129.1825.414.6-25.939.09616.63455.3516.027.139.967.68326.27185.877.4-34.720.4102.221701.04930.3910.038.567.9160.54

15、900.49577.4232.0-26.215.242.01740.88375.6849.738.035.655.031480.83776.1357.320.116.973.831250.18793.31-2.817.6-18.5二、中部地區(qū)133.653761.691732.3237.59.42.75.69143.0749.3857.986.0-8.9古林16.92211.4586.0634.510.6-2.37.39213.03164.750.818.572.731.08734.45237.2646.011.7-19.915.57480.82280.9715.4-28.4-3.218.34

16、462.80140.7957.18.1-20.324.47696.19302.42158.375.423.420.20819.87470.69-9.2-1.86.6三、西部地區(qū)126.363730.461553.1518.41.836.6蒙占8.22341.95133.582.617.092.210.29332.17213.5228.225.327.315.20507.55424.7336.512.0185.450.70956.5659.8522.53.851.65.22259.99134.0416.925.07.510.01336.69171.811.6-56.731.513.45181.3

17、8153.1022.94.8169.73.0192.9361.1224.3-24.5-38.71.7186.4361.23-8.556.487.41.87113.2016.89-49.437.2-27.86.68521.63122.1837.568.138.8五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況單位：萬平方米，%地區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長新開工面積施工面積竣工面積新開工面積全國總計(jì)97785.4128036.749552.9825.815.215.6一、東部地區(qū)61531.5416054.535888.2324.215.511.67241.121154.46712.8018.

18、112.566.51719.16490.94267.1813.133.625.62165.69865.62181.5621.516.222.73849.771437.84197.8119.413.4-9.37464.771499.62718.1518.4-5.212.78270.543055.65892.7655.047.839.510076.142346.22724.7936.620.25.64466.76895.24465.5125.02.017.95536.081924.52480.9627.610.521.210304.432305.281231.436.75.3-13.5437.09

19、79.2415.2946.4-5.152.9二、中部地區(qū)15791.645557.191618.3036.726.121.3824.30300.5167.0526.726.484.4古林868.49470.5651.146.312.1249.61423.93619.5358.0146.636.032.82857.28975.82317.3342.423.9-2.62052.27688.14226.3841.70.214.12591.19762.15258.1741.655.122.72469.09884.79255.5631.442.414.42705.08855.68384.6638.521

20、.136.9三、西部地區(qū)20462.226424.922046.4523.26.623.7蒙占870.75497.6419.3531.829.5-39.92041.74622.63298.8348.025.730.14477.81986.06396.7818.4-6.214.95319.801584.12694.9213.5-15.811.51836.42524.37191.3822.728.91341197.44481.78152.7421.723.541.327.7423.30119.884.61890.93499.10108.9044.121.653.01061.58385.6984.3

21、351.254.5121.9293.84122.388.0931.113.9290.9604.02281.7832.3533.117.3-33.1840.14416.0858.78-8.54.5-20.9六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況單位:萬平方米，億元，%地區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長銷售給個(gè)人銷售面積銷售額銷售給個(gè)人全國總計(jì)9831.242445.032355.1926.438.840.0一、東部地區(qū)5997.681875.121801.3823.938.039.0659.25296.06291.5934.440.348.3318.8197.6896.8729.361.861.9254

22、.2735.9434.9735.034.945.3448.94105.53102.8937.442.346.0789.40405.37381.4414.236.131.1826.59187.23182.7927.041.239.3613.39158.9157.518.724.225.8358.0781.9079.2026.628.629.8619.14117.23113.1033.455.762.71065.26380.17352.0516.333.133.644.559.128.98154.1138.4134.7二、中部地區(qū)1776.10267.24255.7740.561.762.5山曲7

23、1.049.959.8561.084.094.999.4518.4518.2015.437.735.9140.8925.1724.3543.646.042.7323.1545.243.9421.238.440.9190.1821.3821.029.238.537.3292.4240.9539.7463.575.580.9353.6864.3960.2762.185.787.5305.2941.7438.4154.180.680.2三、西部地區(qū)2057.47302.68298.0522.827.730.180.759.229.1513.517.517.0241.7343.4443.3338.14

24、3.945.9344.1449.9647.8625.527.323.1614.3481.5180.6311.215.416.1155.8617.8717.5917.516.117.0184.7233.7533.6176.281.895.10.670.140.14118.7119.5719.43-6.6-3.73.670.6510.399.8023.457.768.519.262.682.59168.9129.6121.971.2611.6111.6198.681.199.1155.3722.5422.3012.99.315.3數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局 市場運(yùn)行狀況今年以來，全社會(huì)固定

25、資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長43%，增幅比去年同期提高了15.2個(gè)百分點(diǎn)；鋼鐵、水泥投資增長一倍以上；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.1%，增幅比去年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭土地和金融兩方面來對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低，1-6月份全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比去年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度回落12.4個(gè)百

26、分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%，房屋租賃價(jià)格上漲1.0%。 一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明：6月份“國房景氣指數(shù)”為105.18點(diǎn)，比5月份回落0.74點(diǎn)，比去年同月回落1.86點(diǎn)，今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)明顯的“高開低走”態(tài)勢。1月份“國房景氣指數(shù)”達(dá)到107.75點(diǎn)，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是3月

27、份以后，由于國家加大了對(duì)重點(diǎn)行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場的影響十分顯著。在構(gòu)成“國房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，除商品房平均銷售價(jià)格指數(shù)比5月份上升0.04點(diǎn)以外，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢頭。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.98點(diǎn)，比5月份回落0.55點(diǎn)；新開工面積分類指數(shù)為103.36點(diǎn)，比5月份回落0.81點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為108.92點(diǎn)，比5月份回落2.32點(diǎn)；竣工面積分類指數(shù)為102.91點(diǎn)，比5月份回落1.60點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為92.42點(diǎn)，比5月份回落0.60點(diǎn)。圖2-1：2003-2004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)與主要分類指數(shù)變動(dòng)情況（%）數(shù)據(jù)來

28、源：國家統(tǒng)計(jì)局二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1220.8億元，比上年同期增長19.6%，增幅降低19.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，同比增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度回落12.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖2-2中可以看出，1-6月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1-6月份房地產(chǎn)投資分別增長32.9%和34%）。這表明自去年以來國家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批

29、、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。圖2-2：2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，比去年同期增長26.4%，中部地區(qū)完成投資702億元，同比增長41.5%，西部地區(qū)完成投資775億元，同比增長28.7%。中、西部地區(qū)投資額增長速度快于東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地

30、產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。表2-1：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月東部73.6173.2472.0171.1670.00中部12.1112.5712.9113.2114.26西部14.2814.1915.0815.6315.74數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長29.7%；辦公樓完成投資245億元，同比增長38.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，同比增長33.6%。圖2-3：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資與增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從圖2-3中可以看出，辦公樓和商業(yè)

31、營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款增速放緩，資金來源偏緊1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7602.8億元，比上年同期增長32.8%，增幅比一季度降低20.4個(gè)百分點(diǎn)。其中國貸款1667.7億元，同比增長12.1%，比重占全部資金來源的21.9%；企業(yè)自籌資金2352.9億元，

32、同比增長36.9%，比重為30.9%。資金來源中國貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金與預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計(jì)，今年5月，各金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款17.3億元，較上月少增145.1億元；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少43.8億元，比年初減少144.3億元。5月份新增個(gè)人住房貸款351.3億元，較上月少增113.3億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速放緩，特別是流動(dòng)資金貸款逐月負(fù)增長，主要原因是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資

33、項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。表2-2：1-6月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）1-6月同比增長1-3月1-6月上年同期本年資金來源7602.8032.8100.0100.0100.0國貸款1667.6912.124.321.926.0利用外資99.806.21.61.31.6其中：外商直接投資57.271.40.90.81.0自籌資金2352.9336.934.130.930.0其中：自有資金1242.4934.616.316.1其他資金來源3

34、475.6743.945.742.2其中：定金與預(yù)付款2955.2046.733.238.935.2各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)954.2019.212.614.0其中：欠工程款584.8613.47.79.0數(shù)據(jù)來源：固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)，國家統(tǒng)計(jì)局。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢1-6月份，全國累計(jì)完成房屋施工面積97785.41萬平方米，同比增長 25.8%，其中住宅施工面積75730.53萬平方米，同比增長25.2%。同期，完成房屋竣工面積9552.98萬平方米，同比增長15.6%，其中完成住宅竣工面積7799.48萬平方米，同比增長14.2%?？⒐っ娣e增長幅度逐月回落，而且分別比去年同期

35、低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面積和住宅竣工面積分別增長40.4%和38.6%）。圖2-4：2004年1-6月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項(xiàng)，攤子鋪的太大；電力、運(yùn)輸緊影響了工程進(jìn)度；另外一點(diǎn)值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項(xiàng)目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時(shí)間的推移，房屋竣工率會(huì)不斷提高。 表2-3：20022004年16月份房屋竣工率對(duì)比單位：%2002年2003年2004年1-2月2.923.

36、913.521-3月5.055.685.251-4月6.356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.3910.569.77數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛。（一）商品房銷售面積同比增長26.39%1-6月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，同比增長26.39%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，同比增長26.4%。雖然銷售增長幅度呈回落之勢（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房銷售面積同比分別

37、增長42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長。圖2-5：2002-2004年上半年各月商品房銷售面積對(duì)比情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理；1月和2月當(dāng)月數(shù)據(jù)為1-2月份的平均數(shù)（二）商品房銷售額同比增長40.9%在商品房銷售面積保持增長的同時(shí)，1-6月累計(jì)完成商品房銷售額2974億元，同比增長40.9%，增幅比一季度回落3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，銷售給個(gè)人2740.3億元，同比增長42.4%，增幅比一季度回落8個(gè)百分點(diǎn)。銷售額增幅的回落說明銀行對(duì)限制個(gè)人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。圖2-6：2004年1

38、-6月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局從圖2-6中可以明顯地看出，針對(duì)個(gè)人的銷售額在整個(gè)商品房銷售額中占有絕大的比重，這說明，雖然供給市場在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場發(fā)展有真實(shí)的需求在支撐，其主要依據(jù)是：1、2003年，我國城市房屋拆遷量為1.4億平方米，約占當(dāng)年竣工量的30%，在拆舊建新的過程中存在大量剛性的被動(dòng)需求，今后一段時(shí)間，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。2、目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為22.8平方米，據(jù)預(yù)測到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康時(shí)，人均住房面積將達(dá)到35平方米。3、到2020年，我國城市化水平將達(dá)到55-60%，在此期間將有2.2-2.3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移

39、到城市，這些人需要解決居住問題。四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導(dǎo)致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，同比增長0.2%，增幅比一季度回落5.1個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于去年同期增長8.4%的水平。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，所占比重為58.5%。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長，分別下降了7.4%和3.9%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依然保持快速增長，同比增長21.3%。分地區(qū)看，、和等10個(gè)地區(qū)的商品房空置面積下降。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來一

40、直存在，主要原因是早期政府未能適時(shí)適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現(xiàn)供過于求，商品房供應(yīng)總量相對(duì)于需求偏大；同時(shí)，目前的居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對(duì)稱性，而住房價(jià)格相對(duì)于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對(duì)商品房的需求等原因形成了大量空置房。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計(jì)分析中可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，二季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4%，土地交易價(jià)格上漲11.5%，房屋租賃價(jià)格上漲1

41、.0%。 表2-4：2004年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國10.4 11.5 1.05.7 36.7 1.9 3.3 1.5 3.1 7.6 3.9 2.7 16.7 21.6 -0.4 12.5 1.7 -7.7 4.00.7 0.1 3.1 1.3 0.03.6 1.3 -0.9 10.02.7 0.5 呼和浩特5.03.2 2.04.9 3.05.2 12.8 24.7 -1.2 2.00.01.3 3.8 - -0.6 3.7 5.7 0.7 -0.1 8.1

42、1.9 6.00.00.09.2 0.01.06.6 1.6 -2.5 21.4 24.8 5.4 6.4 21.1 2.8 16.2 1.8 6.5 3.01.0-0.8 13.081.3 6.5 0.9 0.00.1 19.9 4.5 3.5 15.0 2.2 5.8 7.2 6.1 0.44.02.03.6 3.1 10.3 -0.4 8.6 0.0-2.7 4.8 6.5 4.5 4.9 5.8 0.9 3.9 7.6 7.1 烏魯木齊1.00.0-1.3 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 （以去年同期價(jià)格為100）（一）房屋銷售價(jià)格上漲10.4%今年二季度，全國房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲10.4

43、%，比一季度上漲2.3%。全國有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。其中，具體漲幅分別是21.4%，19.9%，16.7%，16.2%，15.0%，13.0%，12.8%，12.5%。和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格一季度與去年同期持平，二季度比去年同期分別上漲0.8%和1.0%，房屋銷售價(jià)格今年二季度比去年同期下降0.1%。表2-5：主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計(jì)同比增長環(huán)比增長28.321.42.824.911.919.96.515.914.216.75.215.512.116.24.614.214.515.01.814.810.513.

44、02.411.819.612.80.816.216.012.52.414.3數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格比去年同期上漲10.1%，比一季度上漲2.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價(jià)格比去年同期分別上漲2.8%和10.6%，豪華住宅價(jià)格上漲11.1%；非住宅用房銷售價(jià)格比去年同期上漲6.0%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別比去年同期上漲9.3%和5.1%，其他用房銷售價(jià)格上漲1.0%。 表2-6：全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%2001.2002.2003.2004.2004.房屋銷售價(jià)格指數(shù)2.52.85.07.710.4其中：商品房2.

45、42.64.47.69.7其中：住宅2.42.94.87.610.1經(jīng)濟(jì)適用房2.21.23.05.22.8普通住宅2.53.25.27.710.6豪華住宅1.21.73.37.911.1非住宅2.51.92.47.46.0寫字樓3.03.12.47.89.3商業(yè)用房4.31.31.38.25.1數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價(jià)平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。6月份，各類物價(jià)指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達(dá)到了1996年以來的最高點(diǎn)。若計(jì)算其累計(jì)漲幅

46、，僅近5個(gè)月來物價(jià)指數(shù)上漲幅度將超過 20%。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。事實(shí)上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至 7.5%，在一定程度上也是為了對(duì)短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進(jìn)行宏觀調(diào)控。這種形勢使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。 第二，地價(jià)的上漲直接推動(dòng)了房價(jià)上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對(duì)全國土地市場秩序進(jìn)行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗(yàn)收，其重要容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”。土地公開交易必然導(dǎo)致地價(jià)的上漲。地價(jià)是拉動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)剛性因素，今年二季度地價(jià)平均漲幅達(dá)11.5%，

47、所以，地價(jià)上漲必然直接推動(dòng)房價(jià)上漲。 第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時(shí)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)了價(jià)格上漲。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價(jià)格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價(jià)的上調(diào)壓力。拉升房價(jià)上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛影響下，部分消費(fèi)者跟風(fēng)買房。如所謂的“炒房團(tuán)”所到之處抬升了區(qū)域的房價(jià)，并可能帶動(dòng)一些居民提前做出購房決定。而最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對(duì)住房潛在的龐大需求，也是影響房價(jià)“向上”的一個(gè)重要因素。（二）土地交易價(jià)格上漲11.5%二季度土地交易價(jià)格比去年同期上漲11.5%，比一季度上漲

48、4.1%。分類別看，居民住宅用地交易價(jià)格比去年同期上漲12.2%，比一季度上漲3.2%。其中，豪華住宅和普通住宅用地價(jià)格分別比去年同期上漲11.0%和12.2%。商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格上漲12.6%，工業(yè)用地交易價(jià)格上漲4.7%，其他用地交易價(jià)格上漲13.2%。除豪華住宅用地價(jià)格與一季度走平外，其他各種用地價(jià)格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格與去年同期相比漲幅超過10%的6個(gè)城市是：81.3%、36.7%、24.8%、24.7%、21.6%、21.1%。圖2-7：2004年全國土地交易價(jià)格指數(shù)（%）導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的主要原因是土地資源供應(yīng)的減少。在去年國家

49、對(duì)房地產(chǎn)市場用地實(shí)施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢頭明顯減緩，特別是土地購置面積的增幅已經(jīng)接近零增長。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，增長幅度分別比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5個(gè)百分點(diǎn)；本年土地購置面積15489萬平方米，與去年同期相比回落了51.9個(gè)百分點(diǎn)，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，同比下降18.1%。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。（三）房屋租賃價(jià)格與一季度持平二季度，全國房屋租賃價(jià)格比去年同期上

50、漲1.0%，但與一季度價(jià)格持平。受季節(jié)等因素影響，住宅租賃價(jià)格上漲2.4%，漲幅比一季度減小1個(gè)百分點(diǎn)。其中公房和私房的租賃價(jià)格分別上漲1.0%和3.6%。商業(yè)用房和廠房倉庫租賃價(jià)格分別上漲0.3%和0.5%，辦公用房價(jià)格則與去年同期持平。房屋租賃價(jià)格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價(jià)格趨勢平穩(wěn)。圖2-8：2003-2004年二季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 熱點(diǎn)問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺(tái)了約40項(xiàng)全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號(hào)”文件、“18號(hào)”文件、“4號(hào)令”等從信貸、土地兩方面對(duì)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)

51、控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控圍。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時(shí)還因?yàn)檎加酶兀苯油{糧食安全。針對(duì)這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，決定將建設(shè)用地指標(biāo)壓減20.3%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，壓減

52、23.4%。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。圖3-1：1996-2004年全國耕地面積變化情況數(shù)據(jù)來源：國土資源部。圖3-2：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局。與此同時(shí)，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)房地產(chǎn)市場。 表：2004年我國出臺(tái)的主要土地市場政策法 規(guī)頒布單位關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定(4號(hào)令)國土房管局關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見 市政府國務(wù)院辦公廳

53、關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知國務(wù)院國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)國土資源部國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計(jì)劃的通知國土資源部關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知國務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2004年6月17日，除自治區(qū)以外，全國30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地3.15萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)

54、耕1324平方公里。 由于土地是企業(yè)擴(kuò)投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對(duì)抑制投資擴(kuò)起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對(duì)房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對(duì)于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必然會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。但是，從中長期來看，土地價(jià)格上漲對(duì)房價(jià)走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期雖然土地供應(yīng)趨緊

55、，但是鑒于前幾年釋放的土地會(huì)經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對(duì)住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將會(huì)分流部分市場需求，從而抑制房價(jià)上漲；三是隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)以與政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)：4月11日央行宣布，從2004年4月25日起

56、，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%與以上提高到35%與以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購買

57、2套（與2套以上）的住房以與高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房價(jià)。一系列信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號(hào)”文件以與今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資與購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問

58、題，這種現(xiàn)象在來年可能會(huì)顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對(duì)這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。（三）一旦加息，將可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價(jià)上漲幅度加大。上半年，居民消費(fèi)價(jià)格比去年同期上漲3.6%，其中6月份上漲5%；商品零售價(jià)格上漲2.4%；工業(yè)品出廠價(jià)格上漲4.7%，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲9.8%，預(yù)計(jì)下半年物價(jià)上漲的壓力仍然比較大。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動(dòng)作，但是如果CPI在二、三季度增

59、長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預(yù)計(jì)人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。圖3-1：2003年至今物價(jià)分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局中央銀行一旦采用加息政策來應(yīng)對(duì)通貨膨脹，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的增長速度。1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍；房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款中余額比在2.3-4.2%之間，新增額比為4.5-7.9%。表3-2：1998年以

60、來對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)信貸單位：億元，%年份房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比重19982028.9286524.132.3419992350.3715.8493734.308.332.5120002628.1711.8199371.076.012.6420013494.3232.96112314.7013.033.1120024465.0827.78131293.9016.903.4020036657.3549.10158996.2021.104.19數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司央行一旦采取加息政策將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一