房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類

1、房地產(chǎn)投資分析什么是房地產(chǎn)投資？直接投資（開發(fā)或置業(yè)）VS間接投資（購買股票、債券、證券，參與投資信托）土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理商業(yè)、工業(yè)、住宅、商住綜合影響房地產(chǎn)投資的因素品質(zhì)：地段、時機(jī)、設(shè)計和建筑質(zhì)量資金：投資數(shù)額巨大、回收周期長（流動性差）、易融資政策：土地供應(yīng)、住房、金融、財稅專業(yè)知識：法律、經(jīng)濟(jì)、管理、建筑收益預(yù)期 投資需求成本風(fēng)險（不確定性）CAPITAL ASSET PRICING MODEL資產(chǎn)期望收益率 實(shí)際利率（資產(chǎn)平均收益率實(shí)際利率）風(fēng)險系數(shù)風(fēng)險（risk）不確定性（uncertainty）概率（probability）風(fēng)險與收益成正比Sharp Will

2、iam. Capital asset prices: a theory of market equilibrium under conditions of risk J. Journal of Finance, 1964(19): 425-442.r利息理論利息是資金的回報（return）利息是提前消費(fèi)（impatience to consume）的價格，是預(yù)先投資（opportunity to invest）的回報或價格投資是放棄今天的消費(fèi)換取明天的消費(fèi)利息的前提，是資源的缺乏利息是現(xiàn)值（present value）與期值（future value）的差額利率（一定時期的）利息/資產(chǎn)現(xiàn)值 現(xiàn)

3、值利率年金（annuity income） 實(shí)際利率（real interest rate）名義利率預(yù)期的通貨膨脹率張五常經(jīng)濟(jì)解釋（卷二：供應(yīng)的行為）Irving FisherThe Theory of Interest復(fù)利和年金的計算FnP(1i)n P Fn / ( 1i)n I Fn P P(1i)n 1有效名義利率（effective interest rate）： 1000(112)1120 1000(16)21123.6 ie(1i/m)m1后付年金現(xiàn)值A(chǔ)n(1i)-tA1 (1i)-n/i先付年金現(xiàn)值后付年金現(xiàn)值 (1i)遞延年金現(xiàn)值永續(xù)年金現(xiàn)值A(chǔ)/i房地產(chǎn)投資財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)投

4、資利潤率靜態(tài)投資回收期投資利稅率動態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期某公司計劃購買一寫字樓用于出租經(jīng)營當(dāng)前市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為判斷該項目的可行性年期凈現(xiàn)金流量i=18%i=20%凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值012345678910-20503804004504504805005004504001750-2050322.03287.27273.88232.11209.81185.22156.96119.7290.18334.36-2050-1727.97-1440.70-1166.82-934.71-724.90-539.68-382.72-263.00-172.82161.54

5、-2050316.67277.78260.42217.01192.90167.45139.54104.6677.52282.63-2050-1733.33-1455.55-1195.13-978.12-785.22-617.77-478.23-373.57-296.05-13.42房地產(chǎn)投資風(fēng)險分類 政治環(huán)境 經(jīng)濟(jì)體制 產(chǎn)業(yè)政策 金融政策政策風(fēng)險 房地產(chǎn)政策 城市規(guī)劃 法律 環(huán)保政策 購買力 投資偏好 通貨膨脹 利率經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 流動性 開發(fā)費(fèi)用 稅率 地價 融資 建筑材料技術(shù)風(fēng)險 建筑工藝 建筑設(shè)計 施工事故自然風(fēng)險：火、水、震、氣候 國際政治關(guān)系國際風(fēng)險 國際投資環(huán)境 匯率 外幣利率投資風(fēng)險的

6、度量例：根據(jù)表格資料計算某高檔寫字樓項目投資的風(fēng)險經(jīng)濟(jì)狀況概率投資回報率蕭條0.215%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370房地產(chǎn)投資不確定性分析盈虧平衡分析 （1） 線性盈虧平衡分析例：某房地產(chǎn)項目，固定成本5000萬元，每平方米可變成本1500元，項目建成后平均售價3000元，銷售稅金及附加每平方米500元。求盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量。 （2） 非線性盈虧平衡分析敏感性分析 （1）單因素敏感性分析 （2）多因素敏感性分析概率分析房地產(chǎn)投資組合原理投資組合可以降低風(fēng)險例：有如下甲乙丙三個投資方案，請比較三個方案的風(fēng)險。甲（住宅）乙（寫字樓）丙（投資組合）住宅（0.6）寫字樓（0.4）好差好差好差好差2

7、00/0.7-120/0.3260/0.65-150/0.35100/0.7-60/0.3130/0.65-75/0.35計算結(jié)果：甲乙丙期望收益標(biāo)準(zhǔn)差期望收益標(biāo)準(zhǔn)差期望收益標(biāo)準(zhǔn)差104146.6116.5195.6110.25122.2P=W11+W22三種證券的組合標(biāo)準(zhǔn)差=A（權(quán)重乘標(biāo)準(zhǔn)差）的平方+B（權(quán)重乘標(biāo)準(zhǔn)差）的平方 +C（權(quán)重乘標(biāo)準(zhǔn)差）的平方+2XAB+2YAC+2ZBC的1/2次方中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及問題現(xiàn)狀（1）金融機(jī)構(gòu)：商業(yè)銀行、住房資金管理中心、住房儲蓄銀行（2）信貸業(yè)務(wù)：商業(yè)貸款、政策貸款問題（1）信貸資金價格雙軌制低價資金供求矛盾突出（2）以個人儲蓄為基礎(chǔ)的融資機(jī)制住房

8、抵押貸款供給不足（數(shù)量和期限）（3）金融機(jī)構(gòu)不健全住房資金地區(qū)分割、管理漏洞；商業(yè)擔(dān)保高風(fēng)險、單位擔(dān)保難保證（4）住房信貸交易費(fèi)用高貸款條件苛刻、貸款費(fèi)用高中國房地產(chǎn)金融發(fā)展對策利率市場化 同時，向低收入家庭提供所得稅減免、住房券創(chuàng)新住房抵押貸款工具（1）等額償還、遞增償還（2）普通抵押貸款、逆向抵押貸款建立住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu) 美國聯(lián)邦住宅管理局、退伍軍人管理局、私人抵押貸款保險公司建立個人信用制度 個人信用檔案、個人信用賬戶、個人信用社會調(diào)查、個人信用監(jiān)控住房抵押貸款證券化（1）拓寬融資渠道（2）平衡區(qū)域資金供求（3）分散風(fēng)險建設(shè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)個人住房貸款是中國建設(shè)銀行用信貸資金向在

9、中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。即通常所稱“個人住房按揭貸款”。貸款用途：用于支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房。貸款對象：具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。 貸款額度：最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準(zhǔn)）的80。貸款期限：一般最長不超過30年。 貸款利率：按照中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的相關(guān)利率政策執(zhí)行。建設(shè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)貸款條件：（1）有合法的身份。（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能

10、力。（3）有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件。（4）有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的首付款。（5）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。（6）貸款行規(guī)定的其他條件。建設(shè)銀行個人住房組合貸款個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的自然人在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設(shè)銀行同時為其發(fā)放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。 貸款額度：公積金個人住房貸款和銀行自營

11、性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的80，其中公積金個人住房貸款最高額度須按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期限：在中國人民銀行規(guī)定的最長貸款期限內(nèi)（目前為30年），由公積金管理部門和貸款行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，分別確定貸款期限。貸款利率：所貸款項中的商業(yè)性個人住房貸款部分按照個人住房貸款利率執(zhí)行。公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款利率執(zhí)行。 建設(shè)銀行個人商業(yè)用房貸款貸款額度：最高為所購商業(yè)用房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的50。貸款期限：最長為10年。貸款利率：按照中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的相關(guān)利率政策執(zhí)行。建設(shè)銀行個人

12、住房最高額抵押貸款個人住房最高額抵押貸款是指建設(shè)銀行用信貸資金向借款人發(fā)放的以借款人自有住房作最高額抵押、可在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用的貸款。貸款條件：（3）有合法有效的購房合同；（4）以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且至少有所購住房全部價款30%及以上的首付款；（5）已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；貸款額度：最高為所購住房價格的70%；貸款期限：最長30年。貸款利率：同個人住房貸款利率。建設(shè)銀行固定利率個人住房貸款固定利率個人住房貸款是建

13、行向購買住房的借款人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)，貸款利率不隨人民銀行利率調(diào)整或市場利率變化而變動的商業(yè)性個人住房貸款。貸款額度：同個人住房貸款。對于90平方米以下的第一套自住用房，貸款額度最高不得超過所購房價的80；對于90平方米以上或90平方米以下但不屬于第一套自住用房，貸款額度最高不得超過所購房價的70。貸款期限：固定利率個人住房貸款期限最長為30年。固定利率個人住房貸款為階段性固定，實(shí)行固定利率的期限最長不超過10年。我行現(xiàn)行產(chǎn)品為客戶提供三個固定期限檔次：3年期、5年期和10年期。貸款利率： 固定利率個人住房貸款的執(zhí)行利率由建設(shè)銀行在同期人民銀行公布的基準(zhǔn)利率水平基礎(chǔ)上確定，固定利率個人住房

14、貸款的執(zhí)行利率實(shí)行下限管理。還款方式：等額本息還款法或等額本金還款法。建設(shè)銀行固定利率個人住房貸款產(chǎn)品特點(diǎn)（1）貸款利率組合靈活。在整個貸款期限內(nèi)，借款人可以選擇單一檔次固定利率，也可以分段選擇不同檔次固定利率組合，還可以選擇固定利率和浮動利率組合。（2）貸款利息負(fù)擔(dān)輕。為減輕借款人的貸款負(fù)擔(dān)，建設(shè)銀行確定的固定利率水平較低。（3）利率風(fēng)險小。固定利率個人住房貸款產(chǎn)品可以幫助借款人有效規(guī)避利率風(fēng)險，鎖定借款成本，精確計算自己財務(wù)支出，免受利率變動沖擊。建設(shè)銀行個人住房貸款等額遞增還款方式個人住房貸款等額遞增還款方式是指建設(shè)銀行的住房貸款客戶在貸款發(fā)放后的一段時間內(nèi)，每月等額還款，以后每間隔一個

15、期限，在上期還款額基礎(chǔ)上增加一定額度的還款額。貸款利率公積金貸款年利率：15年，4.77%；630年，5.22%固定利率等額本金償還抵押貸款例：貸款10萬元，期限30年，固定利率12月次貸款余額利息償還本金月付1234.36010000099722.2299444.4499166.66.277.781000997.22994.44991.67.2.78277.78277.78277.78277.78.277.781277.781275.001272.221269.44.280.56固定利率等額本息償還抵押貸款等額本息還款方式中月還本息的計算Sn=a1a1qa1q2a1qn1 等額本金與等額本息

16、的比較還款方式年限貸款金額年利率月供月息利息總額等額本息等額本金差額252580000800005.225.22477.9833211.316663394.995237411020浮動利率等額本息償還抵押貸款利率第5年第10年第15年第20年第25年8101214164.933.432.341.571.0412.289.076.604.723.3523.2318.3514.3411.158.4739.5433.6128.4023.7219.8063.8558.7353.9249.1544.87利率與本金清償比例的關(guān)系：貸款比例和貸款期限變化的邊際成本貸款金額貸款年限年利率月利率月供月息利息總額

17、8000080000差額253055.225.224.354.35477.9833440.2776-37.7057211.3166218.05546.738863394.9978499.9515104.96年限貸款金額年利率月利率月供月息利息總額2525差額8000090000100005.225.224.354.35477.9833537.731259.7479211.3166237.731226.414663394.9971319.367924.37注：再減去10000元投資可能帶來的利息收入提前還貸的影響貸款金額貸款年限年利率月利率月供月息利息總額80000255.224.35477.9

18、833211.316663394.99第20年同月一次性提前還清： 已還款總額：114715.99元 已還利息額：59909.88元 該月一次還款額：25303.48元 節(jié)省利息支出：3375.51元 銀行提前還貸規(guī)定工商銀行：提前10個工作日書面申請銀，不滿一年提前還貸的違約金是提前還款金額的5%，一年滿后，提前還款額下限正常每月還款額的6倍。中國銀行：提前15個工作日書面申請，不滿一年提前還貸的違約金是提前還款總金額的一個月利息(利率為提前還款日的日利率30)，一年滿后，提前還款暫不收取違約金。上海銀行：一般要求在還款期內(nèi)已歸還滿6個月，貸款人就可以申請?zhí)崆斑€款，并不收取違約金；如不滿6個月，銀行將按提前歸還本金的4%收取違約金(不超過提前歸還本金到期應(yīng)支付的利息總額)。建設(shè)銀行：不滿一年提前還貸不受理；貸款期限在1年以上的，經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息。提前清償?shù)牟糠?，在以后期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調(diào)整。具體來說，按照提前還款時合同執(zhí)行的貸款利率和提前還本的金額及上一結(jié)息日至提前還款