房地產(chǎn)投資分析（共152頁）

1、房地產(chǎn)投資分析目錄前導(dǎo)知識模塊一 房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析模塊二 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措模塊三 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算模塊四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)模塊五 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析模塊六 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選前導(dǎo)知識一、投資概述投資是指經(jīng)濟(jì)主體（政府、企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人）投入貨幣或物資，以獲取價(jià)值增值的手段或營利性固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，有時(shí)也指為獲得一定經(jīng)濟(jì)收益或社會收益而投入某種活動(dòng)的資產(chǎn)。簡言之，投資就是指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。 前導(dǎo)知識一、投資概述投資的主體也稱投資者，包括各級政府、企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人等。投資的目的投資活動(dòng)是為了獲取預(yù)期的效益，首先是經(jīng)濟(jì)效益，投資者投

2、入一定量的貨幣或物資的目的就在于保證投資能夠收回并實(shí)現(xiàn)增值。前導(dǎo)知識一、投資概述投資的特點(diǎn)投資是以讓渡其他資產(chǎn)而換取的另一項(xiàng)資產(chǎn)投資是以企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程之外持有的資產(chǎn)投資是一種以權(quán)利為表現(xiàn)形式的資產(chǎn)投資是一種具有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)投資的方式投資可運(yùn)用多種形式投放于多種事業(yè)：一種是直接投資，主要形成實(shí)物資產(chǎn)；另一種是間接投資，主要形成金融資產(chǎn)。前導(dǎo)知識二、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的概念投資主體為了獲得更大的預(yù)期收益，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)以及消費(fèi)中去的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。投資主體可以是各級政府、企業(yè)、事業(yè)、銀行和個(gè)人。投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)等各

3、個(gè)方面。投資目的獲得價(jià)值增值。按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資原則，時(shí)機(jī)、地段和質(zhì)量是房地產(chǎn)投資的三個(gè)要素。前導(dǎo)知識二、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的目的銷售收益現(xiàn)金流量收益避稅收入前導(dǎo)知識二、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收周期長房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風(fēng)險(xiǎn)很大房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，效益性好房地產(chǎn)投資需要具備一定的專業(yè)知識前導(dǎo)知識二、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的類型前導(dǎo)知識二、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的作用推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了居民的居住水平，促進(jìn)了家庭的合理消費(fèi)改善了城市建設(shè)和投資環(huán)境抵御通貨膨脹的影響，增加了政府的財(cái)政收入前導(dǎo)知識二、房地產(chǎn)投資概述房

4、地產(chǎn)投資過程投資機(jī)會的選擇階段初步可行性研究階段土地使用權(quán)談判階段詳細(xì)可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批階段簽署有關(guān)合作協(xié)議階段施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收階段市場營銷與物業(yè)管理階段前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的概念和分析范圍房地產(chǎn)投資分析就是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)活動(dòng)前進(jìn)行的分析論證過程，它對項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)，為投資者的決策提供全面而翔實(shí)的參考依據(jù)，其核心就是使投資者在既定的資源條件和預(yù)期的收益目標(biāo)下選擇最佳的投資方案。前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的概念和分析范圍房地產(chǎn)投資分析的范圍包括：房地產(chǎn)投資的基本原理房地產(chǎn)投資市場分析房地產(chǎn)投

5、資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資決策分析前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的特點(diǎn)客觀性全面性策劃性責(zé)任性前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的目標(biāo)總結(jié)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)規(guī)律探討房地產(chǎn)投資分析的科學(xué)方法制定房地產(chǎn)投資合理決策的規(guī)范和制度前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的基本內(nèi)容市場研究財(cái)務(wù)評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的方法宏觀分析和微觀分析相結(jié)合定量分析和定性分析相結(jié)合靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合前導(dǎo)知識三、房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析的程序房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初步設(shè)想分析擬建項(xiàng)目

6、的必要性和現(xiàn)實(shí)性多方案論證、比較研究最優(yōu)方案，進(jìn)行技術(shù)可行性分析全面研究項(xiàng)目在開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的合理性論證和研究實(shí)施、方法的確定、全面控制的要點(diǎn)結(jié)論與建議前導(dǎo)知識模塊一 房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫任務(wù)3 房地產(chǎn)市場預(yù)測任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 報(bào)告撰寫模塊一 房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的概念環(huán)境與投資環(huán)境的含義環(huán)境是指同某系統(tǒng)密切相關(guān)，但不屬于該系統(tǒng)本身的東西。最初的投資環(huán)境研究，主要關(guān)注的是投資區(qū)域范圍內(nèi)的自然地理環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施等基本物質(zhì)條件?，F(xiàn)在的投資環(huán)境，就是指資金得以有效運(yùn)行的條件，通常包括地理區(qū)

7、位、資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會文化條件等有關(guān)因素。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的概念環(huán)境與投資環(huán)境的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境，是指房地產(chǎn)投資所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會、文化、科技等外部條件的總稱，是某區(qū)域系統(tǒng)對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資本流動(dòng)之間影響要素的總和。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的基本任務(wù)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的關(guān)系，論證房地產(chǎn)投資方向是否正確、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否合理對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)條件進(jìn)行評價(jià)通過系統(tǒng)分析與綜合評價(jià)，選擇最佳的房地產(chǎn)建設(shè)地址任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰

8、寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容政治環(huán)境分析政治局勢政策制度土地政策金融政策稅收政策政府管理服務(wù)水平任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析國民經(jīng)濟(jì)整體情況分析固定資產(chǎn)投資分析通貨膨脹分析城鄉(xiāng)居民購買能力分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的指標(biāo)反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面的指標(biāo)反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力的指標(biāo)地區(qū)內(nèi)重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容社會文化環(huán)境分析地理區(qū)位社會秩序社會信譽(yù)社會服務(wù)人口

9、情況任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容宗地現(xiàn)狀分析項(xiàng)目用地情況項(xiàng)目地上、地下情況分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展情況永久性供電和臨時(shí)施工用電情況供水情況污水、雨水排放情況通訊情況燃?xì)馇闆r供熱情況任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析的主要內(nèi)容配套設(shè)施環(huán)境分析分析項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施的情況，主要包括交通情況、大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況、醫(yī)院等級及醫(yī)療水平、大型購物中心和商場、文化體育及娛樂設(shè)施等。規(guī)劃環(huán)境分析各地的房地產(chǎn)市場都受到城市規(guī)劃、

10、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以及其他規(guī)劃與計(jì)劃的影響。各種規(guī)劃和計(jì)劃都是通過直接或間接影響房地產(chǎn)市場的供給、需求、價(jià)格來影響房地產(chǎn)市場。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述四、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要方法冷熱因素法政治穩(wěn)定性市場機(jī)會經(jīng)濟(jì)成長及成就文化一體化法律阻止自然地理?xiàng)l件的優(yōu)劣地理與文化差距任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述四、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要方法多因素評價(jià)法和關(guān)鍵因素評價(jià)法多因素評價(jià)法任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述式中 , i第i類投資環(huán)境要素； Wi第i類因素的權(quán)重；ai、bi、ci、di、ei為第i類

11、因素被評為優(yōu)、良、中、可、差的百分比（i=111）。投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在15之間，越接近5，則說明投資環(huán)境越好；反之，越接近1，則說明投資環(huán)境越差。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述四、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的主要方法多因素評價(jià)法和關(guān)鍵因素評價(jià)法關(guān)鍵因素評價(jià)法任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述式中，Wi第i類要素權(quán)重； Ui第i類要素評分。而 式中， ji類要素下j類子要素； Wji類要素下j類子要素的權(quán)重； ai 、bi 、ci 、di 、ei第i類要素下第j類子要素評價(jià)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比。 任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述任務(wù)實(shí)施步驟1 分析影響房地產(chǎn)投資的主要經(jīng)濟(jì)因

12、素步驟2 搜集主要經(jīng)濟(jì)要素的相關(guān)信息與數(shù)據(jù)步驟3 對信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、加工、分類步驟4 對經(jīng)濟(jì)要素信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析步驟5 利用影響機(jī)理和分析方法進(jìn)行影響分析步驟6 明確報(bào)告撰寫的思路與提綱步驟7 正式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響分析報(bào)告的撰寫任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述A市某宗地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報(bào)告撰寫概述一、房地產(chǎn)市場分析的概念、目的和限度房地產(chǎn)市場分析的概念房地產(chǎn)市場分析是研究房地產(chǎn)供給與需求各個(gè)方面的市場表現(xiàn)及其影響因素的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場分析有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)市場分析包括了房地產(chǎn)市場從宏觀到微觀的各個(gè)層面，宏觀上包括房地產(chǎn)市場各種環(huán)境

13、的影響分析，微觀上具體到某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場占有率和吸納率。狹義的房地產(chǎn)市場分析僅指對某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)供給、需求、供給缺口的現(xiàn)狀及它們的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析、預(yù)測的活動(dòng)。本教材所講的房地產(chǎn)市場分析是指廣義的房地產(chǎn)市場分析。任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫一、房地產(chǎn)市場分析的概念、目的和限度房地產(chǎn)市場分析的目的利用房地產(chǎn)市場分析做好投資決策房地產(chǎn)市場分析可以為房地產(chǎn)價(jià)格確定乃至營銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫一、房地產(chǎn)市場分析的概念、目的和限度房地產(chǎn)市場分析的限度費(fèi)用限制時(shí)間限制技能限制偏好設(shè)置任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念市場調(diào)查的

14、概念市場調(diào)查是指系統(tǒng)、客觀、科學(xué)地設(shè)計(jì)、收集、分析和報(bào)告與企業(yè)特定營銷問題有關(guān)的信息的活動(dòng)。房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，為制定正確決策提供可靠依據(jù)。任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性立項(xiàng)前市場調(diào)研立項(xiàng)后市場調(diào)研開發(fā)過程中市場調(diào)研任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫四、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)市場環(huán)境的調(diào)查政治法律環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口環(huán)境社會文化環(huán)境技術(shù)發(fā)展和自然環(huán)境調(diào)查任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫四、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)市場供需調(diào)查 房地產(chǎn)市場供

15、應(yīng)調(diào)查主要包括了解和分析在某一地區(qū)市場環(huán)境下，當(dāng)前存量、增長速度、近期發(fā)展規(guī)劃、樓盤的位置、總量、類別、產(chǎn)品、價(jià)格、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)的撲捉等。 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查是指區(qū)域市場人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣愛好等。任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫四、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查包括消費(fèi)者類別、購買能力、消費(fèi)者的購買欲望和購買動(dòng)機(jī)、主要購買者、購買的決策者、消費(fèi)者的購買習(xí)慣 。競爭情況調(diào)查 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查包括對競爭者的調(diào)查分析和對競爭產(chǎn)品的調(diào)查分析。具體包括：競爭者及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)

16、劣勢；競爭樓盤的設(shè)計(jì)、室內(nèi)布局、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)；競爭樓盤價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；競爭樓盤廣告策略；競爭樓盤銷售渠道使用情況等。任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫四、房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容房地產(chǎn)市場營銷組合情況調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查。 前述1-4項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容均屬于不可控制因素的調(diào)查，其目的不僅僅在于為了分析市場環(huán)境，適應(yīng)市場環(huán)境變化，提高企業(yè)的應(yīng)變能力，還在于尋找和發(fā)掘市場機(jī)會，開拓新的市場。而通過第5項(xiàng)調(diào)查，企業(yè)可以針對不同的市場環(huán)境，結(jié)合顧客需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營銷手段，制定有效的市場營銷組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購買和新市場開發(fā)，已達(dá)到企業(yè)的

17、預(yù)期目標(biāo)任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫五、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法按照選擇調(diào)查對象的數(shù)量劃分，分為全面普查、重點(diǎn)調(diào)查和抽樣調(diào)查按照調(diào)查方法劃分，分為訪問法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫問卷調(diào)查法訪談?wù){(diào)查法電話調(diào)查法信函調(diào)查法實(shí)地觀察法實(shí)際痕跡測量法行為記錄法實(shí)驗(yàn)求證法隨機(jī)嘗試法六、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序調(diào)查準(zhǔn)備階段確定調(diào)查目標(biāo)，擬定調(diào)查項(xiàng)目初步調(diào)查制定調(diào)查計(jì)劃任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫情況分析預(yù)備調(diào)查制定調(diào)查計(jì)劃六、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序正式調(diào)查階段確定資料來源和調(diào)查方法設(shè)計(jì)調(diào)查問卷選樣現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫結(jié)構(gòu)問題的設(shè)計(jì)提問的形式設(shè)計(jì)程序設(shè)計(jì)正式

18、問卷調(diào)查總體樣本單位抽樣框抽樣設(shè)計(jì)樣本規(guī)模六、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的整理與統(tǒng)計(jì)分析調(diào)研資料整理的步驟調(diào)研資料整理的方法調(diào)研資料的統(tǒng)計(jì)分析任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫文字資料整理數(shù)據(jù)資料整理資料的挑選階段資料的檢驗(yàn)和修訂階段資料的分組與匯總階段資料歸檔階段單項(xiàng)頻數(shù)分布分析交叉分組頻數(shù)分布分析平均值分析六、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的類型房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫樓盤項(xiàng)目性調(diào)查報(bào)告區(qū)域性調(diào)查報(bào)告一般由標(biāo)題、目錄、摘要、正文、附錄等幾個(gè)部分構(gòu)成任務(wù)實(shí)施步驟1 撰寫標(biāo)題步驟2 撰寫目錄步驟3 撰寫摘要步驟4

19、撰寫正文步驟5 撰寫附錄任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫A 市當(dāng)代大學(xué)生未來20年內(nèi)住房需求趨勢調(diào)查報(bào)告任務(wù)2 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告撰寫一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策預(yù)測房地產(chǎn)市場需求預(yù)測產(chǎn)品供給能力預(yù)測商品房銷售前景預(yù)測市場價(jià)格趨勢預(yù)測任務(wù)3 房地產(chǎn)預(yù)測二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法定性預(yù)測法集合意見法德爾菲法對比類推法任務(wù)3 房地產(chǎn)預(yù)測二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法定量預(yù)測法簡單平均法 加權(quán)平均法簡單移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法回歸分析法任務(wù)3 房地產(chǎn)預(yù)測三、房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟確定預(yù)測的目標(biāo)，制定預(yù)測計(jì)劃整理、分析市場調(diào)查所取得的資料選擇預(yù)測方法進(jìn)行影響因素分析對預(yù)測結(jié)

20、果進(jìn)行論證撰寫房地產(chǎn)市場預(yù)測報(bào)告任務(wù)3 房地產(chǎn)預(yù)測模塊二 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算與資金籌措任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算模塊二 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算與資金籌措一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的構(gòu)成任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的依據(jù)與要求房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算主要依據(jù)專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法和定額，以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工作量。與項(xiàng)目投資估算有關(guān)的其他政策、文件或規(guī)定任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投

21、資估算的依據(jù)與要求在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算時(shí)，應(yīng)盡可能達(dá)到以下要求估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)方案所涉及的范圍、所確定的各項(xiàng)工程內(nèi)容相一致估算的工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理、不重復(fù)計(jì)算、不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)、不缺項(xiàng)、不少算估算選用指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算的要求任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算步驟分別估算各單項(xiàng)工程所需要的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等在匯總各項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息估算無形資產(chǎn)投資和開辦費(fèi)支出匯總各項(xiàng)估算，計(jì)算建設(shè)總投資額任

22、務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算開發(fā)建設(shè)投資估算土地費(fèi)用估算土地使用權(quán)出讓金土地征用費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算開發(fā)建設(shè)投資估算前期工程費(fèi)用估算項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用文地質(zhì)勘察費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算開發(fā)建設(shè)投資估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用估算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算開發(fā)間接費(fèi)用估算財(cái)務(wù)費(fèi)用估算管理費(fèi)用估算銷售費(fèi)用估算開發(fā)期稅費(fèi)估算其他費(fèi)用估算不可預(yù)見費(fèi)用估算任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算

23、四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算經(jīng)營資金估算當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工后采取出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，還要估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用，即經(jīng)營資金。經(jīng)營資金一般包括：人工費(fèi)、公施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠地管理費(fèi)、衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、廣告宣傳及市場推廣費(fèi)、租賃代理費(fèi)、可預(yù)見費(fèi)等。任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的估算房地項(xiàng)目投資估算表任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算華北某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資和費(fèi)用的估算任務(wù)1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措模塊二 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算與資金籌措一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資渠道與籌資方式房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資渠道銀行信貸資金非銀行金融機(jī)構(gòu)資金其他企業(yè)資金民間資

24、金政府財(cái)政資金企業(yè)自留資金任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資渠道與籌資方式房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資方式吸收直接投資發(fā)行股票向銀行貸款發(fā)行公司債券房地產(chǎn)信托商品房預(yù)售融資租賃任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資渠道與籌資方式房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資渠道與籌資方式的聯(lián)系籌資渠道是指取得資金的來源，即資金由誰提供、從哪里取得?；I資方式是指取得資金的具體形式，或者說用什么方法取得資金。它們之間存在一定的對應(yīng)關(guān)系，一定的籌資方式可能只適用于某一特定的籌資渠道，但是同一渠道的資金往往可采用不同的方式取得，同一籌資方式又往往適用于不同的籌資渠道。任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措二、房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資的基本要求合

25、理確定資金需要量，力求提高籌資效果認(rèn)真選擇資金來源，力求降低籌資成本適時(shí)取得資金，保證資金投放的需要適當(dāng)維持自有資金比例，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措三、籌資成本資金成本的概念資金籌集成本 資金籌集成本是指在資金籌集過程中所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，如發(fā)行股票或債券支付的印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、資信評估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、廣告費(fèi)等。資金籌集成本一般屬于一次性費(fèi)用，籌資次數(shù)越多，資金籌集成本也就越大。資金使用成本資金使用成本具有經(jīng)常性、定期性的特征，是資金成本的主要內(nèi)容。任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措三、籌資成本資金成本的計(jì)算資金成本計(jì)算的一般形式各種資金來源的資金成本優(yōu)先股成本普通股

26、的成本股利增長模型法 資本資產(chǎn)定價(jià)模型法任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措三、籌資成本資金成本的計(jì)算各種資金來源的資金成本債券成本銀行借款租賃成本企業(yè)自留資金成本任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措四、籌資結(jié)構(gòu)籌資結(jié)構(gòu)是指項(xiàng)目中各種資金的構(gòu)成及比例關(guān)系?；I資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目籌資決策的核心問題，主要分析項(xiàng)目籌資方案中的權(quán)益資金比例與債務(wù)資金比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。在一般情況下，權(quán)益資金比例過低，將給項(xiàng)目帶來潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)經(jīng)營方案，合理確定權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例。任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措五、籌資風(fēng)險(xiǎn)通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是指籌資方案在實(shí)施過

27、程中，可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致開發(fā)周期拖長、成本增加、原收益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指籌資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，包括人民幣對外幣的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和外幣之間的比價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，利用外資數(shù)額較大的項(xiàng)目必須估測匯率變動(dòng)對項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。 任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集計(jì)劃編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集計(jì)劃就是根據(jù)項(xiàng)目可行性研究估算的總投資需要量和年度投資需要量（或分期投資需要量），通過編制投資計(jì)劃與資金籌措表，研究、安排資金的來源與運(yùn)用，對各種可能的籌資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性的比

28、較分析，為項(xiàng)目尋求適宜的資金籌集方案，以適應(yīng)項(xiàng)目預(yù)期的現(xiàn)金流量。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集計(jì)劃的主要內(nèi)容包括：對企業(yè)和項(xiàng)目的內(nèi)外因素進(jìn)行分析；合理確定籌資活動(dòng)期望達(dá)到的目的和要求；編制投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃；籌資方案的選擇；籌資方案的實(shí)施及調(diào)整。 任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措廣州某房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃任務(wù)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措模塊三 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算任務(wù)3 利潤總額及分配的估算任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算模塊三 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算卓越大廈投資項(xiàng)目為23層的商住綜合樓宇，規(guī)劃用途為商住綜合樓。樓宇設(shè)2層地下停車庫。裙樓共4層，1

29、2層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會文化活動(dòng)中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會和物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個(gè)，均為19層，為住宅用途。 任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算分析案例：卓越大廈投資項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下 : 用地面積 : 11 417 平方米 ; 建筑密度 : 35% ; 容積率（地上 ）: 4.62; 綠化率 : 25% ; 人口密度 : 1 085 人 / 公頃 ; 規(guī)劃用途 : 商住綜合樓。 任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算一、項(xiàng)目概況任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃有關(guān)工程計(jì)劃的說明總工期：約36個(gè)月（從2007年3

30、月至2010年3月）。采用搭接式的施工方法。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)開展銷售工作。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算卓越大廈建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算任務(wù)1 開發(fā)費(fèi)用估算任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算模塊三 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、經(jīng)營收入的估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案的確定項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉，出售、出租各占多少可出售面積、可出租面積、自營面積和可分?jǐn)偯娣e及其位置出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排，各段時(shí)間內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響售價(jià)和租金水平的確定收款方式與收款計(jì)劃的確定任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算一、經(jīng)營收入的估算租售價(jià)格的確定成

31、本導(dǎo)向定價(jià)法購買者導(dǎo)向定價(jià)法競爭導(dǎo)向定價(jià)法任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算成本加成定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值法價(jià)值定價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法挑戰(zhàn)定價(jià)法隨行就市定價(jià)法二、經(jīng)營稅金的估算營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加印花稅土地增值稅任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算任務(wù)實(shí)施步驟1 商鋪銷售單價(jià)的確定步驟2 車位銷售單價(jià)的確定步驟3 確定建議銷售單價(jià)步驟4 銷售總收入的確定步驟5 銷售收入分期按比例測算步驟6 計(jì)算銷售稅金及附加步驟7 計(jì)算土地增值稅任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算卓越大廈的經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金資料任務(wù)2 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金的估算任務(wù)3 利潤總額及分配的估算模塊三 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、

32、利潤的計(jì)算方法利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出營業(yè)利潤=營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加土地增值稅銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 +投資收益營業(yè)收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房屋租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本經(jīng)營稅金及附加費(fèi)=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加任務(wù)3 利潤總額及分配的估算二、利潤的分配順序彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金提取公益金向投資者分配利潤加任務(wù)3 利潤總額及分配的估算模塊四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的

33、解讀和編制任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制模塊四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)概述財(cái)務(wù)評價(jià)的概念財(cái)務(wù)評價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和作用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性的方法。財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的方法進(jìn)行，并用財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)。任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制一、財(cái)務(wù)評價(jià)概述財(cái)務(wù)評價(jià)的工作程序和內(nèi)容搜集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)進(jìn)行不確定性分析由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)

34、目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制一、財(cái)務(wù)評價(jià)概述財(cái)務(wù)評價(jià)的作用衡量項(xiàng)目的盈利能力衡量項(xiàng)目的清償能力衡量項(xiàng)目的資金平衡能力任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制二、基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制現(xiàn)金流量表資金來源與運(yùn)用表利潤表任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表投資者各方現(xiàn)金流量表任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制任務(wù)1 財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表的解讀和編制任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算模塊四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的分類項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況是

35、通過一系列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)反映出來的。這些指標(biāo)可以分為價(jià)值型指標(biāo)（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈年值、費(fèi)用現(xiàn)值、費(fèi)用年值等）、效率型指標(biāo)（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等）和期限型指標(biāo)（投資回收期）。若從是否考慮時(shí)間因素的影響，可以將財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)。靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)是指不考慮時(shí)間因素對項(xiàng)目資金的影響的評價(jià)指標(biāo)，如靜態(tài)投資回收期、投資報(bào)酬率等。動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)是指考慮時(shí)間因素對項(xiàng)目資金的影響的評價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）投資回收期靜態(tài)投資回收期動(dòng)

36、態(tài)投資回收期任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力分析單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利計(jì)息復(fù)利計(jì)息任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力分析有效利率與名義利率有效利率：以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積名義利率：采用復(fù)利計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率關(guān)系任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力分析借款利息的計(jì)算方法假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計(jì)息，

37、其后各期按全期計(jì)息；還款當(dāng)期按期末償還，按全期計(jì)息等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式等額還本，利息照付計(jì)算公式任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力分析借款償還期的計(jì)算方法國內(nèi)借款償還期：在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息（I。）所需要的時(shí)間國外借款償還期任務(wù)2 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)計(jì)算模塊五 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析模塊五 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析一、不確定分析的概念、目

38、的和作用不確定性分析的概念不確定性分析是指對決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的研究和估計(jì)。決策在實(shí)施過程中，將受到許多因素的影響。產(chǎn)生不確定性的因素有：通貨膨脹和物價(jià)變動(dòng)，技術(shù)裝備和生產(chǎn)工藝變革，生產(chǎn)能力的變化，建設(shè)資金和工期的變化，國家經(jīng)濟(jì)政策和法規(guī)、規(guī)定的變化。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析一、不確定分析的概念、目的和作用不確定分析的目的和作用可以幫助投資者做出正確的投資決策可以預(yù)測投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析一、不確定分析的概念、目的和作用房地產(chǎn)不確定分析的方法計(jì)算方案的損益值計(jì)算方案的后悔值運(yùn)用概率求出期望值綜合考慮決策的準(zhǔn)則要求，不偏離

39、規(guī)則盈虧臨界點(diǎn)分析敏感性分析概率分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析二、臨界點(diǎn)分析的概念、目的和作用臨界點(diǎn)的概念臨界點(diǎn)分析，也稱盈虧臨界點(diǎn)分析，是測算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析二、臨界點(diǎn)分析的概念、目的和作用臨界點(diǎn)分析的目的和作用臨界點(diǎn)分析的目的是確定投資活動(dòng)的盈虧臨界點(diǎn)，以及有關(guān)因素變動(dòng)對盈虧臨界點(diǎn)的影響等問題。通過臨界點(diǎn)分析，投資者可以判斷投資項(xiàng)目對市場需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。它特別適用于先開

40、發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析二、臨界點(diǎn)分析的概念、目的和作用臨界點(diǎn)的基本規(guī)律盈虧臨界點(diǎn)不變，銷售量越大，能實(shí)現(xiàn)的利潤越多，或虧損越少銷售量不變，盈虧臨界點(diǎn)越低，能實(shí)現(xiàn)的利潤就越多，或虧損越少產(chǎn)品單價(jià)越高，表現(xiàn)為銷售總收入線的斜率越大，盈虧臨界點(diǎn)就越低固定成本越多，或單位產(chǎn)品的變動(dòng)成本越多，盈虧臨界點(diǎn)就越高任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析三、臨界點(diǎn)分析的因素選擇最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率最高土地取得價(jià)格最高工程費(fèi)用任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析四、臨界點(diǎn)分析的方法線性盈虧平衡分析方法指收入、成本、利潤等均和產(chǎn)量呈線性關(guān)系的盈虧平衡分析。固定成本

41、和可變成本費(fèi)用分解法高低點(diǎn)法回歸分析法任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析按投資項(xiàng)目實(shí)際的成本項(xiàng)目構(gòu)成來分別確定哪些成本項(xiàng)目屬于固定成本，哪些屬于可變成本以項(xiàng)目產(chǎn)量最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數(shù)據(jù)為樣本，通過求出單位變動(dòng)成本來推求固定成本和可變成本采用一元線性回歸方程來描述成本和產(chǎn)量之間的線性關(guān)系四、臨界點(diǎn)分析的方法線性盈虧平衡分析方法線性盈虧臨界圖 盈虧臨界圖是圍繞盈虧點(diǎn)，將影響企業(yè)利潤的有關(guān)因素及其相應(yīng)關(guān)系，集中在一張圖上，形象而具體地表現(xiàn)出來。任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析四、臨界點(diǎn)分析的方法線性盈虧平衡分析方法數(shù)學(xué)模型用實(shí)際產(chǎn)量（或銷售量）表示的盈虧臨界點(diǎn)用銷售額表示的盈虧臨界點(diǎn)以生產(chǎn)能力利

42、用率表示的盈虧臨界點(diǎn)經(jīng)營安全率 任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析任務(wù)1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析四、臨界點(diǎn)分析的方法非線性盈虧平衡分析求出盈虧臨界點(diǎn) 后就知道了盈利區(qū)的具體范圍，在該范圍內(nèi)，可以求出企業(yè)最大利潤時(shí)的產(chǎn)量。有時(shí)盈利區(qū)和虧損區(qū)是不易看出來的，所以，求出的產(chǎn)量是否對應(yīng)著利潤最大還無法判別，必須通過二次微分加以判定。任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析模塊五 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析一、敏感性分析的概念、目的和作用敏感性分析的概念敏感性因素：有些因素可能僅發(fā)生較小幅度的變化就能引起經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)發(fā)生大的變動(dòng)。敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影

43、響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析一、敏感性分析的概念、目的和作用敏感性分析的目的和作用通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策。通過敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度，以此判斷項(xiàng)目是否可行。通過敏感性分析，可以對不同的投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析二、敏感性因素的選擇租金和售價(jià)開發(fā)成本時(shí)間因素利率因素任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析三、敏感性分析的步驟確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍計(jì)算不確定性因素變動(dòng)對評價(jià)指標(biāo)的數(shù)量效果通過評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出敏感因素，作進(jìn)一步分析任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析四、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的方法單變量敏感性分析與分析多變量敏感性列表法和分析圖法任務(wù)2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析五、敏感性分析的局限性敏感性分析對項(xiàng)目的不確定因素只能作程度上的評價(jià)，不能測定大小對各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化范圍的確定是模糊的、人為的，主觀性強(qiáng)，缺乏科學(xué)性，它沒有給出這些因素發(fā)生變化的概率，而這種概率是與項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大