紅鶴溝通-優(yōu)品道MALL成都即將返老還童入市推廣整合案課件

1、以商業(yè)為重心的潛力區(qū)綜合體；以家庭體驗業(yè)態(tài)為特色的優(yōu)品道最新作品；以高度差異化，定制化的入市形象，賺足名氣；幫助后續(xù)業(yè)態(tài)銷售。綠地商業(yè)用地綠地住宅用地長坤置業(yè)銀泰商業(yè)用地優(yōu)品道商業(yè)用地保利住宅用地站在大豐的十字路口一、大豐十字街的競爭環(huán)境二、大豐十字街的各家角色三、大豐十字街的優(yōu)品道項目本體分析，提煉核心價值 四年后的今天，大豐十字街前期 整體定位，綜合體入市形象 4-8月推廣分階鋪排3月27日與大豐項目組溝通會后梳理，本案前景不可估量。區(qū)域價值，足夠好；-坐擁北中心，分享新區(qū)人氣-2013年成都市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達63977元，按全年人民幣對美元平均匯率計算為10330美元，成都市人均GDP

2、首次突破萬美元大關(guān)。經(jīng)濟總量突破9100億元，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9108.9億元，經(jīng)濟規(guī)模居15個副省級城市第三位；開發(fā)理念，足夠好；-為成都天性定制的產(chǎn)品，氣場合拍-完全順應(yīng)成都人性格打造的復(fù)合型業(yè)態(tài)，誠意打動全城，簡直可以理解為是在對全成都人放電！運營實力，足夠好；-將人性關(guān)懷在每個作品細節(jié)中呈現(xiàn)，這事優(yōu)品道十年前就做到了-綜合體肩負運營城市和實現(xiàn)雙重使命，其最終目的，也是為“人”而存在、而服務(wù)的。其實足夠好！不盲目從體量、開發(fā)商地位、業(yè)態(tài)配比等PK國內(nèi)商業(yè)大亨；僅憑差異化優(yōu)勢輔以作品級服務(wù)成都生活的開發(fā)理念，本案也足以在市場中穩(wěn)固立足。核心價值：城市北中心的家庭體驗式Mall聚合餐飲、娛樂

3、/運動、兒童消費等高體驗性的業(yè)態(tài)，具社交屬性。* 20萬方立體公園商業(yè)旗艦* 60-80優(yōu)品精裝公寓* 時尚休閑酒吧街*全家庭生態(tài)主題購物中心*高端獨棟風(fēng)情商業(yè)街*屋頂生態(tài)花園劇場一、大豐十字街的競爭環(huán)境綠地城- 打造成都“北中心”-總占地面積：255畝總建筑面積：86萬方業(yè)態(tài)構(gòu)成：商業(yè)辦公生活區(qū)與國際精英生活區(qū)商業(yè)辦公區(qū)5年內(nèi)將建成208米高的城北第一高樓配套12萬平米購物中心、海派風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、甲級辦公寫字樓注：綠地城已于2014年3月16日開盤。首批次推出1、2、8、17號樓戶型，戶型區(qū)間為77-104，均價6800元/。按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%。預(yù)計2016年5月交房。銀泰MALL

4、-超大體量“純商業(yè)”-總投資達100億元占地約339畝建筑面積約108萬平米業(yè)態(tài)功能集零售、餐飲、休閑娛樂、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代商務(wù)等于一體* 銀泰置地先后在金融城和大源核心區(qū)重金打造了銀泰中心和銀泰城。大豐銀泰MALL確立后，標志銀泰置業(yè)完成在成都三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品線布局。銀泰將打造南豐中央公園，通過統(tǒng)一設(shè)計、大力投入、精心運營，將中央公園打造成為大豐區(qū)域最具特色的城市主題公園，實現(xiàn)景觀與商業(yè)融合、自然與人文融合，使項目成為區(qū)域生態(tài)健康中心、休閑運動中心、消費娛樂中心和文化創(chuàng)意中心。保利城總占地面積：1100畝總建筑面積：270萬方地址：新都成都三環(huán)路北新大道東（大天路旁）業(yè)態(tài)構(gòu)成：商業(yè)辦公生活區(qū)

5、與國際精英生活區(qū)整體定位為270萬平米北成都中央生活大城整體規(guī)劃有27萬平米的繁華商業(yè)配套4個農(nóng)貿(mào)市場，4個星級幼兒園。華僑城創(chuàng)想中心五岳合福地廣場匯融生活廣場占地面積：4.3萬方建筑面積：13萬方華潤熙悅廣場占地面積：4萬方建筑面積：18萬方占地面積：130畝建筑面積：60萬方地址：新都大豐街道大西三路（匯融悉尼灣對面）*項目為城北生活中心，包含14棟現(xiàn)代風(fēng)格建筑群落，分別為8棟住宅、3棟SOHO精致公寓，裙樓為5.5萬平米的集中式大型商業(yè)MALL，以及一棟3000多平米的獨棟幼兒園。占地面積：8萬方建筑面積：10萬方地址：成華荊竹中路地址：金牛成都市金牛區(qū)交大立交（歡樂谷旁）* 華僑城占地

6、面積3000畝：涵蓋現(xiàn)代主題公園、高尚人文社區(qū)與都市娛樂商業(yè)三大板塊華僑城創(chuàng)想中心主要由兩棟103米超高層甲級寫字樓、商業(yè)及大型慶典會所組成。其中，寫字樓整體建筑面積7.5萬方，4-25F為是的甲級寫字樓；1-3F為底層商業(yè)。地址：新都北三環(huán)外大豐片區(qū)（大天路與西二路交匯處）*產(chǎn)品包括大型購物中心家樂福、風(fēng)情商業(yè)街和城市中心華宅，涵蓋購物、休閑、餐飲、娛樂和居住等功能。（動物園北側(cè)）* 成都首個地鐵上蓋物業(yè)（3號線動物園站），定位北成都首座Living Mall （體驗式全生活廣場）開發(fā)商 開發(fā)體量 業(yè)態(tài)比重 入市時間 開發(fā)理念角色定位品牌精神本土城市服務(wù)商生活互動時尚優(yōu)品優(yōu)品道20萬方商業(yè)+

7、住宅2014年4月締造中國優(yōu)品生活住宅產(chǎn)品3月16日已開盤國際化地標建筑外來者城市改變者綠地城銀泰MALL保利城86萬方商業(yè)+住宅營造美好生活國際化高端時尚外來者城市改變者108萬方270萬方純商業(yè)未定傳遞新的生活美學(xué)住宅產(chǎn)品三期已開盤外來者城市改變者住宅+配套商業(yè)人文開發(fā)和諧生活，自然舒適綠地商業(yè)用地綠地住宅用地長坤置業(yè)銀泰商業(yè)用地優(yōu)品道商業(yè)用地保利住宅用地三年前，這個片區(qū)一片荒地，如今卻成為成都最繁華的商業(yè)核心之一。優(yōu)品道、銀泰、綠地、保利眾多國內(nèi)一線品牌開發(fā)商于此林立。商業(yè)與生活的對抗，恍如成都的一個縮影。去同質(zhì)化，老命題（最大命題）。當業(yè)態(tài)和商戶資源基本重合的時候，剩下品牌個性之間的相

8、互角逐：消費者趨向選擇情感體驗價值更大的一個，其品牌溢價起決定因素一線“去同質(zhì)化”百家爭鳴，各自為戰(zhàn)。芳草地三里屯太古里開業(yè)時間：2008年5月PARKVIE WGREEN開業(yè)時間：2012年9月16日商場面積：17.2萬平方米業(yè)態(tài)組合：娛樂、餐飲、專業(yè)店、美容美發(fā)、服飾商場面積：20萬平方米商場定位：人文風(fēng)尚匯業(yè)態(tài)組合：超市、珠寶服飾、休閑娛樂、餐飲商場定位：藝術(shù)購物中心商場特色：潮流風(fēng)尚、先鋒前衛(wèi)的建筑設(shè)計、餐飲休閑氛圍濃厚、藝術(shù)無處不在。北京商場特色：領(lǐng)先的環(huán)保設(shè)計、永續(xù)發(fā)展的理念和豐富多元的藝術(shù)氛圍頤堤港開業(yè)時間：2012年9月20日朝陽大悅城開業(yè)時間：2010年5月28日商場面積：5

9、.9萬平方米商場面積：23萬平方米業(yè)態(tài)組合：購物、美食、娛樂、休閑、商務(wù)、旅居業(yè)態(tài)組合：購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑商場定位：自然、優(yōu)雅、現(xiàn)代、時尚商場特色：自然優(yōu)雅與現(xiàn)代時尚結(jié)合，擁有17公頃的戶外公園、商場內(nèi)冬季花園等商場定位：品質(zhì)時尚購物中心商場特色：以時尚、潮流為主題包裝商業(yè)上海K11上海APM上海新天地江橋萬達廣場開業(yè)時間：2001年6月商場面積：8.6萬平米開業(yè)時間：2013年5月商場面積：4萬平方米開業(yè)時間：2013年8月商場面積：12萬平米 業(yè)態(tài)組合：零售、餐飲及休閑娛樂商場定位：主打”夜行販物消費“概念的”夜行商場開業(yè)時間：2011年6月商場面積：21萬平米業(yè)態(tài)組合：餐

10、飲、娛樂、販物、休閑、旅游、文化業(yè)態(tài)組合：國際品牌、時尚潮流、特色美食和生活百貨商場定位：融合藝術(shù)、人文、自然三大元素的購物藝術(shù)中心商場特色：藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然綠化以及購物消費一體化業(yè)態(tài)組合：文化、購物、娛樂、健身、餐飲商場定位：時尚文化商場定位：萬達廣場就是城市中心商場特色：擁有綠色建筑一星稱號的綠色環(huán)保型販物中心， 積極倡導(dǎo)低碳運營理念，打造自然舒適享受。商場特色：具有上海歷叱文化風(fēng)貌，中西融合的販物中心，是由反 映了上海歷叱和文化的老房子改造成的時尚、休閑文化 娛樂中心，盡顯海派文化?！吧虉鎏厣焊叨顺绷?夜行消費上海一、業(yè)態(tài)資源發(fā)展與商業(yè)盈利模式的變革二、主題文化的商業(yè)區(qū)大量涌出

11、三、業(yè)態(tài)混搭成為新嘗試商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢四、家庭式體驗消費成為購物中心核心一、業(yè)態(tài)資源發(fā)展與商業(yè)盈利模式的變革二、主題文化的商業(yè)區(qū)大量涌出三、業(yè)態(tài)混搭成為新嘗試商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢四、家庭式體驗消費成為購物中心核心現(xiàn)狀：啟發(fā)：目前，國內(nèi)大型購物中心的零售業(yè)態(tài)的比重與國際標準相比高12，而娛樂休閑及服務(wù)業(yè)態(tài)與國際標準相比分別低8、5。國內(nèi)購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尤其是娛樂休閑、服務(wù)等目的性消費業(yè)態(tài)較為單一.綜合體須增加包括游戲、演繹、文化、體育、教育等方面的體驗內(nèi)容，與此同時，向商業(yè)、旅游、文化相結(jié)合的方向發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的功能更加多元和復(fù)合。體驗式消費成行業(yè)新風(fēng)消費者粘性強、忠誠度高“萬達的體驗式業(yè)態(tài)是區(qū)別

12、于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，相比傳統(tǒng)零售而言，體驗式業(yè)態(tài)更注重對消費者服務(wù)的價值，對空間和環(huán)境的要求也更高?！蓖踅×秩f達體驗式本案體驗式所謂家庭體驗式業(yè)態(tài)，更多指的是業(yè)態(tài)上的體驗與交互。隨萬達第三代、第四代綜合體的確立，體驗式業(yè)態(tài)的增持已成為趨勢。但業(yè)態(tài)是極其容易被復(fù)制的。什么是不可復(fù)制的呢？先謝綠地,砸錢炒熱“北中心”不需要干吼北中心，綠地已經(jīng)先行此路我們只需錦上添花強調(diào)自己之于各處地標位置關(guān)系即可一出場便是“中心的中心”我們只是在對的時間巧妙出現(xiàn)并告知天下；我們是：地標群中央北部中心正中差異化為市場補缺主打家庭化消費，并致力于通過差異化的品牌定位提高項目的核心競爭力，形成鮮明、獨

13、特的品牌印象。為何我們苦心鉆研城市生態(tài)學(xué)?為何我們將游樂園搬進商場?開發(fā)商開發(fā)理念角色定位品牌精神優(yōu)品道控股銀泰集團綠地集團生活互動、時尚優(yōu)品國際化、高端時尚國際化、地標建筑本土、城市服務(wù)商締造中國優(yōu)品生活傳遞新的生活美學(xué)營造美好生活外來者、城市改變者外來者、城市改變者因為我們，順應(yīng)成都的天性，而非征服，在成都進行商業(yè)克隆積極善意的開發(fā)理念，在高樓競高的世界里憑借的是向往美好童真情懷。童真不是低齡化，是全齡化。特斯拉廣告創(chuàng)意童心使人回歸最初的天真。優(yōu)品道在做的，是家庭體驗經(jīng)濟，而不止兒童體驗經(jīng)濟一個充滿童真的都會片區(qū)，一街之隔，兩重天。一邊是北上廣深，一邊是最好耍的優(yōu)品道定位式口號北部地標群正

14、中童真CBD我們建議擺脫北改項目千篇一律的物理屬性定位方式采用差異化方針，高度提煉物理占位，純粹訴求，“只記住一句話”同時借勢造勢北部地標群正中童真CBD物 理 屬 性 占 位 ， 確立 本 案 優(yōu) 勢定 位 主 張 ， 功 能 確 立二、大豐的各家角色 四年后的今天，大豐十字街人頭攢動綠地銀泰商務(wù)宴請和節(jié)慶購禮的畫面每天都重復(fù)播放 穿到對面十字街，僅一條馬路之隔兒童的歡聲笑語一家人其樂融融的景象總令人動容“每次看見這個梯田，忍不住多看兩眼；想起小時候想起我爸帶我們一家去野外踏青”-李先生 貿(mào)易城業(yè)主“現(xiàn)在出差多了，一回到成都時候每個周末都爭取陪陪家人，一屋老小能在一起過周末，感覺比什么都重要

15、。”-毛鑫 80后自由創(chuàng)業(yè)者品牌塑造三、大豐十字街的優(yōu)品道未 來 的 成 都 ， 將 是 一 個 摩 天 大 樓 林 立 的 世 紀 都 市項 目 地 塊 周 邊 更 是 地 標 性 高 樓 林 立稀有一處可以讓成都人保持悠閑生活狀態(tài)讓CBD白領(lǐng)放松休憩、讓全家人幸福共享的歡樂廣場本案立于城北商務(wù)核心，周邊地標性群樓林立如“高山之低谷、城市之綠洲”二者合一，謂之城 市 峽 谷谷g名詞1、兩山間的夾道或流水道，或指兩山之間。道德經(jīng)如：山。河。峽谷“虛懷若谷、谷得一以盈”形容詞1、善；良如：谷日(吉日；良辰);谷士(善士；佳士);谷旦(良晨);生活家的樂園Soho辦公兒童業(yè)態(tài) 精品居住全年齡層業(yè)態(tài)

16、時尚購物休閑酒水主 推 案 名 ：優(yōu)谷匯 UGO匯聚高品質(zhì)家庭體驗式業(yè)態(tài)的優(yōu)品道廣場業(yè) 態(tài) 名 ：優(yōu)谷匯 UGO優(yōu)品匯 優(yōu)谷大道 優(yōu)谷街 優(yōu)谷天地 優(yōu)谷家 優(yōu)谷里購物中心 風(fēng)情商業(yè)街 精品商業(yè) 風(fēng)情酒吧街 精品住宅SOHO備 選 案 名 ：優(yōu)谷廣場主 推 案 名 措 辭 調(diào) 整優(yōu) 品 道 奇 遇 廣 場品 牌 背 書 ， 一 脈 傳 承屬 性 提 煉 ， 成 都 時 尚 核 心視覺呈現(xiàn)廣告創(chuàng)造方法廣告需要說透兩件事！差異化支撐-品牌個性產(chǎn)品力支撐-家庭體驗式非到本案不可的理由在本案玩一天理由去競品化最大留客化廣告創(chuàng)作，首先服務(wù)于近期及長遠銷售，問世形象至關(guān)重要1、大豐項目效果圖暫不能應(yīng)用在推廣

17、2、與我們一路之隔的綠地，將油爆氣勢到沸點3、北改核心區(qū)，在更多人心目中，仍舊是投資生地此情況下，廣告創(chuàng)作兼顧：1、北中心，大都會繁華的預(yù)先呈現(xiàn)準投資客眼前一亮，對區(qū)域信心保證。2、地標群圍繞|童真CBD，基于開發(fā)戰(zhàn)略，發(fā)展商理念，城市文化的差異化定位，需要差異化的形象包裝讓全城眼前一亮，讓項目快賺名氣。廣告創(chuàng)作方法人物拍攝+后期合成人物拍攝+后期合成為什么選擇這種方法？1、綜合體常用的：效果圖作為廣告畫面A.本項目效果圖工期晚于廣告問世B.本項目的差異化開發(fā)戰(zhàn)略（極具創(chuàng)意），即使效果圖，也必須做出“創(chuàng)意”，高度符號化，差異化項目形象2、常見的以插畫，波普，PS合成的綜合體形象畫面A.對我們所

18、處的“生地”來說，真實感不足，真實的人氣，熱鬧感不足B.因常見，容易被忽略，至少在“圍擋”對壘中，被綠地搶去風(fēng)頭人物拍攝+后期合成-真實，真實，還是真實未來的真實預(yù)現(xiàn)-真實的人物（項目的“符號”）仿真度極高的5年后大豐（繁華都會景觀）仿真度極高的優(yōu)谷匯室內(nèi)場景（規(guī)劃預(yù)現(xiàn)! 人氣預(yù)現(xiàn)! 價值預(yù)現(xiàn)!）核心形象稿請看實物日常第一人視奇幻第三人視奇幻第三人視日常第一人 視日常第一人視奇幻第三人視（場景迎面而來）（顧客穿越各個樓層）Mall廣場，頂層露臺，層間1F2F4F,3F 4F Mall廣場3F 4F主特題色餐主飲題兒室仿童室外游樂場內(nèi)特色餐生動物園自然水系書影院含兒童兒飲店童科普區(qū)大都會全幅天際

19、線（北中心，北CBD未來預(yù)現(xiàn)）室內(nèi)|室外的仿生動物園（最為搶眼的景觀組團規(guī)劃）?室內(nèi)|室外的仿生動物園后半段增加電影中走出的主角串場前半段所有樓層場景，變?yōu)槠矫嬉患胰丝础爱嬚埂?，層間穿墻而過樓層導(dǎo)視真人模特一人分飾多角廣告運動五月某一天，您開車時.翻開報紙時.入世廣告（雜志，報紙）優(yōu)谷匯（北中心）優(yōu)谷匯北部地標群正中童真CBD成都明天高樓蔽日骨子裡的童真誰還在意？用來購物的游樂場，北中心內(nèi)最先啟動，敬請期待* 20萬方立體公園商業(yè)旗艦 * 全家庭生態(tài)主題購物中心* 60-80優(yōu)品精裝公寓 * 高端獨棟風(fēng)情商業(yè)街時尚休閑酒吧街*屋頂生態(tài)花園劇場10年后成都摩天大樓或比肩紐約，大豐新城核心規(guī)劃的高樓數(shù)量居于全國前列。當眾人渴望高樓蔽日時，我們更希望給成都人一片完整的天空和綠地。優(yōu)品道奇遇廣場，給成都一個保持童真的休閑樂園。從綠地售樓處過馬路時.進入?yún)^(qū)域內(nèi)的公交站牌或現(xiàn)場圍擋：優(yōu)谷匯（北中心）優(yōu)谷匯北部地標群正中童真CBD他們用