北京某高校房地產(chǎn)策劃大賽作品

1、第一部分 項(xiàng)目區(qū)位分析 1 緊鄰北京中軸線，區(qū)位交通極為便捷，具備了其他項(xiàng)目無可比擬的優(yōu)勢(shì)2第二部分 項(xiàng)目定位及開發(fā)3 北京四合院作為老北京人世代居住的主要建筑形式， 馳名中外，世人皆知。 北京四合院所以有名，首先在于它的歷史悠久，自元代正式建都北京時(shí)，四合院就出現(xiàn)了。其次在于它的構(gòu)成有獨(dú)特之處，在中國傳統(tǒng)住宅建筑中有典型性和代表性。最后，還因?yàn)樗m為居住建筑，卻蘊(yùn)含著深刻的文化內(nèi)涵，是中華傳統(tǒng)文化的載體。北京四合院，這種古代勞動(dòng)人民精心創(chuàng)造出來的民 居形式，伴隨人們休養(yǎng)生息成百上千年，在人們心目中留下了深刻的印象。 4 隨著2008年奧運(yùn)會(huì)在北京的召開，古老的北京對(duì)世界的影響也會(huì)越來越大。向

2、往北京，希望與中國進(jìn)行合作的國家和企業(yè)將會(huì)越來越多。由于它的區(qū)位優(yōu)勢(shì)造成土地緊缺，在此地區(qū)改造中，建設(shè)現(xiàn)代化的、仿古的、高檔的、有中國的特色的四合院將會(huì)是今后投資居住的熱點(diǎn)，將會(huì)成為稀缺商品。5東院國際規(guī)劃介紹6 保證小區(qū)路網(wǎng)密度合理的前提下規(guī)劃了部分低等級(jí)道路，豐富了城區(qū)道路類型。7景觀系統(tǒng) 增加綠地率是提高居住區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有效而直接的手段。將居住區(qū)中心地段規(guī)劃為公共綠地。結(jié)合小區(qū)的步行系統(tǒng)、開放空間、帶狀綠化走廊，構(gòu)筑起完善的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，使綠色、生態(tài)的生活方式深入人心。8東院國際追求高綠化，生態(tài)和諧東院國際 不但解決了傳統(tǒng)四合院由于胡同較多，使得地區(qū)綠化大多只能依靠院內(nèi)種植的缺陷。同

3、時(shí)建設(shè)風(fēng)格配合“水景”為主題，利用中水在咫尺空間內(nèi)藝術(shù)地囊括了自然界中河、湖、溪、泉、瀑等各具特色的景點(diǎn)，形成各具風(fēng)格的人造景區(qū)。9餐廳超市臺(tái)球咖啡廳增加業(yè)主及周邊居民生活便利性，為銷售提供支持綜合型商場(chǎng)及會(huì)所10第三部分 項(xiàng)目的特色營銷支持11項(xiàng)目總占地面積： 21萬平米 總建筑面積：12.88萬平米12四合院建筑總面積：4.04萬平米 一進(jìn)院 2.98萬平米 三進(jìn)院 1.06萬平米集中型商業(yè)：6.16萬平米沿街店鋪： 0.35萬平米13舒適型四合院別墅住宅院型一進(jìn)式四合院裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元人民幣平方米毛坯房典藏1套智能化標(biāo)準(zhǔn)基本齊全層數(shù)雙層，帶地下室銷售價(jià)格55000元人民幣平米建筑面積9

4、68 平米停車泊位獨(dú)立地下車庫居住結(jié)構(gòu)一院一戶1415豪華型四合院別墅住宅院型三進(jìn)式四合院裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元人民幣平方米毛坯房典藏8套智能化標(biāo)準(zhǔn)基本齊全層數(shù)單層，帶地下室銷售價(jià)格65000元人民幣平米建筑面積1320平米停車泊位獨(dú)立地下車庫居住結(jié)構(gòu)一院一戶1617四合院銷售方案一進(jìn)院 5.5萬/平米 售價(jià)約為：16.53億三進(jìn)院 6.5萬/平米 售價(jià)約為：6.89億銷售均價(jià)：5.8萬/平米 總售價(jià)：23.42億18客戶定位19客群分析1、自住客戶對(duì)四合院，中國古建筑氛圍感興趣穩(wěn)定的高收入階層多為二次或多次置業(yè)者非常注重生活的便利性，品質(zhì)性喜好尊貴感覺存在不同程度的投資心理20客群分析2、投資客

5、戶長期在周邊投資高檔公寓別墅的投資買家注重加快出租周期，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，迅速做出反應(yīng)口碑傳播的重要實(shí)施者更熱衷于能減少成本的投資。21客群階層分類富豪階層中產(chǎn)階級(jí)上層中產(chǎn)階級(jí)中層高級(jí)白領(lǐng)中上層普通白領(lǐng)大眾階層22四合院的銷售策略:一 廣告： 1網(wǎng)站 例：搜狐 搜房 新浪 焦點(diǎn)等 2平面媒體 例：報(bào)廣 MED 路牌(1公里內(nèi)) 二 代理行：全國各大品牌代理 例：金網(wǎng)絡(luò) 偉業(yè) 協(xié)成等三 外地推廣活動(dòng)： 1 國內(nèi)：山西 內(nèi)蒙古赤峰 溫州等 2 國外：美國 澳大利亞 加拿大等23商 業(yè) 區(qū) 銷 售 24商業(yè)營銷方案商業(yè)總體量占地面積：6.53萬平米集中型商業(yè)占地面積：6.18萬平米沿街商鋪占地面積： 0

6、.35萬平米25集中型商業(yè)營銷分析集中型商業(yè)樓為三層首層面積：約2萬平米 均價(jià)為9萬/平米二層面積：約2萬平米 均價(jià)為6萬/平米三層面積：約2萬平米 均價(jià)為3萬/平米總銷售額約為37.08億26商業(yè)定位 -經(jīng)營業(yè)態(tài)我們擬定2套方案： 方案1：整盤銷售 方案2：開發(fā)商自持27方案1 -整盤銷售一 根據(jù)實(shí)際客戶的條件制定合適的銷售戶型 在后期銷售中通過外聯(lián)拓展，加大代理行作用，積累有效客戶。按照客戶實(shí)際意向情況制定相應(yīng)的銷售方案。但此方案后期業(yè)主自行招商或開發(fā)商整體招商，商業(yè)談判中因資金問題會(huì)導(dǎo)致難度加大，引鳳筑巢。二 規(guī)劃業(yè)態(tài)，按業(yè)態(tài)銷售 根據(jù)我們制定的銷售價(jià)格，按照正?；貓?bào)周期(12-13年)計(jì)算，我項(xiàng)目均租金為14-15元/平米。據(jù)此資金價(jià)格推算可支撐此價(jià)格的業(yè)態(tài)是高端專業(yè)市場(chǎng)等。以此專業(yè)市場(chǎng)的特性進(jìn)行切分銷售，但此方案招商必須先行，筑巢引鳳。28方案二 -開發(fā)商自持詳細(xì)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)按此業(yè)態(tài)重點(diǎn)進(jìn)行招商工作： 按商業(yè)總體量規(guī)劃整樓經(jīng)營業(yè)