房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)策劃程序_secret

1、PAGE 第 PAGE 12 頁 共 NUMPAGES 12 頁房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)策劃程序1.0目的和范圍：通過樓盤項(xiàng)目銷售策劃，制定合同評審、合同管理的執(zhí)行流程，對整個(gè)銷售運(yùn)作過程進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保公司具有滿足合同要求的能力，及時(shí)為客戶提供滿意的服務(wù)，從而達(dá)到銷售目標(biāo)的最大實(shí)現(xiàn)。適用于公司經(jīng)營銷售過程管理。2.0職責(zé)2.1 總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃；組織進(jìn)行合同評審；審核合同的法律符合性；總經(jīng)理批準(zhǔn)銷售價(jià)格、合同及其合同的變更。2.2 經(jīng)營銷售部：負(fù)責(zé)擬定年度銷售計(jì)劃及階段性項(xiàng)目銷售計(jì)劃；組織銷售價(jià)格的評審；銷售賣場的準(zhǔn)備；辦理項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、預(yù)售許可證；負(fù)責(zé)合同洽談、合同簽訂以及合同

2、變更的辦理；負(fù)責(zé)按揭貸款、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、客戶申請辦理分戶產(chǎn)權(quán)的辦理；。設(shè)計(jì)研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目總平面圖、建筑施工圖；提供辦理統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、預(yù)售許可證有關(guān)的圖紙、文件資料等；提供賣場裝修方案。工程材料部：負(fù)責(zé)提供辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記、分戶產(chǎn)權(quán)有關(guān)的圖紙、文件資料等。財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部：參與銷售價(jià)格評審；合同評審；負(fù)責(zé)聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂監(jiān)管銀行協(xié)議；定金及房價(jià)款的收?。缓贤炗喖白兏膶徍?；辦理接樓結(jié)清尾款、預(yù)存電費(fèi)換取存折。 2.6 審計(jì)核算部：組織進(jìn)行成本估算，計(jì)算房屋面積，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營銷售部；負(fù)責(zé)裝修費(fèi)用的審計(jì)。 2.7 人力資源部：負(fù)責(zé)提供門牌證書。3.0工作流程總經(jīng)理室提供項(xiàng)目

3、開發(fā)總計(jì)劃經(jīng)營銷售部制定銷售計(jì)劃賣場和模型的準(zhǔn)備工作銷售價(jià)格的確定經(jīng)營銷售部編制銷售手冊經(jīng)營銷售部組織銷售人員培訓(xùn)經(jīng)營銷售部匯總和編制商品房買賣合同總經(jīng)理室審核合同經(jīng)營銷售部辦理預(yù)售許可證銷售人員和客戶進(jìn)行合同洽談和客戶簽定合同經(jīng)營銷售部辦理相關(guān)手續(xù)經(jīng)營銷售部發(fā)通知書，業(yè)主入住4.0流程說明4.1銷售價(jià)格的確定4.1.1設(shè)計(jì)研發(fā)部在定價(jià)前50天向經(jīng)營銷售部提供項(xiàng)目總平面圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。4.1.2審計(jì)核算部組織進(jìn)行成本估算，并于定價(jià)前傳遞經(jīng)營銷售部。4.1.3審計(jì)核算部根據(jù)施工圖計(jì)算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。4.1.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門

4、提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價(jià)格草案。4.1.5經(jīng)營銷售部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、總經(jīng)理室對價(jià)格草案進(jìn)行評審。4.1.6經(jīng)營銷售部制作價(jià)格表，以請示單形式由財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、總經(jīng)理室會(huì)簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價(jià)。4.2銷售手冊經(jīng)營銷售部于開盤前一個(gè)月編制“銷售手冊”，內(nèi)容一般包括按揭貸款程序、商品房產(chǎn)權(quán)須知、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目周邊概況、項(xiàng)目總平面圖、戶型平面圖，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)使用。4.3合同評審4.3.1各相關(guān)部門把商品房買賣合同條款內(nèi)容、對外宣傳承諾內(nèi)容提供給經(jīng)營銷售部。4.3.2經(jīng)營銷售部對商品房買賣合同條款、定購商品房協(xié)議條款文本及對外宣傳承諾內(nèi)容進(jìn)行收集、匯總。4.3

5、.3總經(jīng)理室組織相關(guān)部門以會(huì)議或工作聯(lián)系函會(huì)簽形式對內(nèi)容進(jìn)行評審。4.3.4銷售過程中，如客戶對合同條款有異議并提出反要約的，或由于客戶設(shè)計(jì)更改等原因須進(jìn)行合同補(bǔ)充約定的，由經(jīng)營銷售部收集客戶意見擬定補(bǔ)充合同條款，并以書面請示單傳遞相關(guān)部門以會(huì)簽形式進(jìn)行合同補(bǔ)充評審。4.3.5總經(jīng)理批準(zhǔn)合同及對外宣傳的執(zhí)行。4.4預(yù)售許可證辦理 4.4.1人力資源部持相關(guān)申報(bào)材料向市地名辦公室提出辦理門牌證書申請，并于預(yù)售前60日內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供門牌證書。 4.4.2財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部在預(yù)售前50日內(nèi)持董事會(huì)決議、營業(yè)執(zhí)照副本、資金投入證明、法人資格簽字留樣、財(cái)務(wù)報(bào)表聯(lián)系銀行協(xié)調(diào)按揭貸款事宜并簽訂按揭貸款總協(xié)議及監(jiān)

6、管銀行協(xié)議。 4.4.3經(jīng)營銷售部于辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證前以書面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門索取所需圖紙、文件資料，并確認(rèn)提供時(shí)間、份數(shù)等。 4.4.4經(jīng)營銷售部持相關(guān)申報(bào)材料向產(chǎn)權(quán)處申請辦理預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。 4.4.5經(jīng)營銷售部持相關(guān)申報(bào)材料向房地產(chǎn)交易所預(yù)售科申辦房產(chǎn)預(yù)售許可證。 4.4.6經(jīng)營銷售部取得房產(chǎn)預(yù)售許可證。4.5現(xiàn)場銷售 4.5.1經(jīng)營銷售部組織規(guī)范工作制度，制定銷售組工作管理辦法，現(xiàn)場銷售主任根據(jù)管理辦法監(jiān)督銷售員的服務(wù)質(zhì)量。 4.5.2銷售主任監(jiān)督銷售人員的服務(wù)質(zhì)量，并對不符合服務(wù)規(guī)范的銷售人員進(jìn)行教育并督促其改正；對重大客戶投訴，把問題的產(chǎn)生、經(jīng)過、結(jié)果進(jìn)行記錄總結(jié)，并報(bào)送客戶

7、服務(wù)中心。 4.5.3銷售主任組織銷售員填寫推薦表，并引導(dǎo)客戶填寫客戶調(diào)查表。 4.5.4銷售主任根據(jù)銷售情況制作銷售一覽表及銷售統(tǒng)計(jì)表，并根據(jù)銷售情況及時(shí)更新。 4.5.5經(jīng)營銷售部前臺(tái)銷售人員接受客戶投訴，填寫來電、來訪投訴建議登記表。4.5.6銷售主任將投訴問題以請示單書面形式傳遞相關(guān)職能部門及客戶服務(wù)中心，并給予跟蹤落實(shí)，并將辦理結(jié)果反饋至客戶服務(wù)中心。4.6合同管理 4.6.1合同洽談 4.6.1.1現(xiàn)場銷售人員向客戶介紹房屋情況。 4.6.1.2客戶進(jìn)行口頭確認(rèn)。 4.6.1.3總經(jīng)理室對客戶要求合同條款修改的，重新組織進(jìn)行補(bǔ)充合同評審。4.6.2合同簽定銷售人員根據(jù)雙方確認(rèn)內(nèi)容與

8、客戶簽訂合同，流程如下：客戶來訪或跟蹤銷售人員銷售人員根據(jù)客戶需求填寫推薦表客戶交定金，由財(cái)務(wù)人員開收據(jù)銷售人員憑收據(jù)填寫購房審核單并到主任處領(lǐng)取協(xié)議銷售人員填寫客戶須知并按審核單填寫協(xié)議內(nèi)容銷售主任審核并入檔客戶交齊首期款，簽訂商品房買賣合同，并遞交相關(guān)材料銷售主任審核并入檔經(jīng)營銷售部經(jīng)理及財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核簽字并蓋公章整理預(yù)售監(jiān)證材料并將合同送交易所辦理預(yù)售監(jiān)證客戶領(lǐng)取已經(jīng)監(jiān)證的合同4.6.3合同變更當(dāng)合同不能正常履行時(shí)，經(jīng)營銷售部將按以下流程進(jìn)行合同的變更：客戶提出合同更改申請銷售人員了解情況，確認(rèn)變更內(nèi)容，請示主任銷售人員同客戶溝通應(yīng)交費(fèi)用及注意事項(xiàng)客戶出具身份證明資料，確認(rèn)業(yè)主身份原業(yè)主

9、到各部門確認(rèn)合同變更通知書相關(guān)內(nèi)容新業(yè)主在合同變更通知書上簽字認(rèn)可經(jīng)營銷售部審核并簽字財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部審核并簽字經(jīng)辦人員到房交所辦理合同變更手續(xù) 4.7客戶施工更改辦理 4.7.1銷售人員將客戶以書面形式提出的戶型更改上報(bào)銷售主任，并將內(nèi)容遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。 4.7.2 設(shè)計(jì)研發(fā)部對更改做出回復(fù)，及時(shí)傳遞給經(jīng)營銷售部。 4.7.3銷售人員將設(shè)計(jì)研發(fā)部的恢復(fù)及時(shí)向客戶反饋，并做好解釋。 4.7.4銷售人員取得客戶反饋意見，遞交設(shè)計(jì)研發(fā)部。 4.7.5銷售人員應(yīng)事先告知客戶因施工更改導(dǎo)致的面積差異，由客戶自行承擔(dān)。若造成面積差異，遞交審計(jì)核算部核算。經(jīng)營銷售部及時(shí)存檔其過程中的聯(lián)系單、確認(rèn)單及相關(guān)圖紙，并

10、將設(shè)計(jì)變更、客戶申請及最終處理結(jié)果傳達(dá)客戶服務(wù)中心。銷售人員應(yīng)注意反饋的及時(shí)性。4.8按揭貸款辦理 客戶交定金當(dāng)天銷售人員通知客戶準(zhǔn)備按揭貸款所需材料客戶按合同約定時(shí)間提供按揭所需材料，產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人提供監(jiān)證過的商品房預(yù)售合同客戶于按合同約定時(shí)間內(nèi)付清首期款，并攜帶銀行進(jìn)帳單原件至財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部開收據(jù)，財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部提供經(jīng)營銷售部銀行進(jìn)帳單銀行材料審核通過后，通知客戶攜帶有關(guān)材料到按揭銀行辦理簽訂抵押、借款合同，同時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用所有材料留銀行辦理按揭貸款審批手續(xù)及交易所抵押監(jiān)證手續(xù)經(jīng)營銷售部按揭經(jīng)辦人至銀行領(lǐng)取借款合同并轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部存檔，銷售人員通知客戶至售樓部領(lǐng)取借款合同并開始每月還款4.9產(chǎn)權(quán)辦理 4.9.1經(jīng)營銷售部于辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記前以書面聯(lián)系單形式向相關(guān)部門索取所需圖紙、文件資料，并確認(rèn)提供時(shí)間、份數(shù)等。 4.9.2經(jīng)營銷售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員在房屋竣工后持申報(bào)材料向產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請辦理房產(chǎn)預(yù)先登記。 4.9.3經(jīng)營銷售部產(chǎn)權(quán)經(jīng)辦人員取得產(chǎn)權(quán)預(yù)先登記手續(xù)。4.10分戶產(chǎn)權(quán)辦理 4.10.1經(jīng)營銷售部通知客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)手續(xù)。 4.10.2經(jīng)營銷售部與客戶簽定增減面積補(bǔ)充合同。4.10.3財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部與客戶辦理增減面積增退款