城市報(bào)告廣州篇

1、Contents 目錄 HYPERLINK l _bookmark0 Contents 目錄 2 HYPERLINK l _bookmark1 引言 3 HYPERLINK l _bookmark2 第一章置業(yè)居住篇 4 HYPERLINK l _bookmark3 1、購(gòu)房年齡 4 HYPERLINK l _bookmark4 2、居住狀態(tài) 6 HYPERLINK l _bookmark5 3、居住空間偏好 7 HYPERLINK l _bookmark6 第二章居住競(jìng)爭(zhēng)篇 8 HYPERLINK l _bookmark7 1、居住負(fù)擔(dān) 12 HYPERLINK l _bookmark9 第

2、三章移民城市篇 17 HYPERLINK l _bookmark8 1、移民指數(shù) 17引言據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至 2020 年廣州常住人口為 1868 萬(wàn)人，與 2010 年第六次全國(guó)人口普查的 1270 萬(wàn)人相比，十年共增加 598 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 47.05%，年平均增長(zhǎng)率為 3.93%。在四個(gè)一線城市中，廣州常住人口總量雖略低于北京、上海，但其增長(zhǎng)可觀，且明顯高于其他絕大多數(shù)城市，可謂人口基數(shù)龐大且增長(zhǎng)客觀。人口是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利保障。對(duì)于置業(yè)廣州的人群，他們?cè)谥脴I(yè)上表現(xiàn)出怎樣的特征？在購(gòu)房年齡、居住狀態(tài)、租購(gòu)意愿上有何特點(diǎn)？除了置業(yè)人群的行為特征外，貝殼研究院

3、基于 2020 年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部分更新，同時(shí)將城市范圍擴(kuò)充到 35 城，其中包括 4 個(gè)一線城市，15 個(gè)新一線城市及 16 個(gè)二線城市，測(cè)算出了 21 年度城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。廣州的競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)在橫向城市中又表現(xiàn)如何？同時(shí)，為了能夠量化城市人口流動(dòng)性情況，貝殼研究院測(cè)算出了移民指數(shù)，以此衡量城市人口的流動(dòng)性高低。在此基礎(chǔ)上，廣州在該指數(shù)上表現(xiàn)出怎樣的特征？帶著這些疑問(wèn)，貝殼研究院發(fā)布2021 年新一線城市居住報(bào)告，貝殼研究院廣州分院發(fā)布2021 年城市居住報(bào)告廣州篇從置業(yè)特征、居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)及移民城市等角度出發(fā)，對(duì)大城市人群的居住生態(tài)進(jìn)行客觀描述，以期待向政府

4、、公眾描繪出相對(duì)形象的城市居住畫(huà)像。1、 購(gòu)房年齡第一章 置業(yè)居住篇廣州平均購(gòu)房年齡一線城市最小置業(yè)人群的平均年齡反映該城市的主體置業(yè)群體，亦在一定程度上反映城市置業(yè)的難易程度。城市房?jī)r(jià)越親和，通常平均購(gòu)房年齡越小。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州新房置業(yè)者平均年齡在 34.9 歲，低于一線城市平均水平 37.2歲。而廣州二手置業(yè)者平均年齡在 35.4 歲，低于一線城市平均水平 36.6 歲。其中新房置業(yè)者平均年齡位居統(tǒng)計(jì)的 35 個(gè)城市的第 20 位，二手置業(yè)者平均年齡位居第 13 位，不僅明顯小于一線城市，而且小于部分新一線、二線城市，整體處于 35 個(gè)典型城市樣本的中間水平。廣州相對(duì)親和的房?jī)r(jià)水平，使

5、得“上車”門(mén)檻相比其他一線城市更低，購(gòu)房壓力更小。同時(shí)廣州相對(duì)分化區(qū)域房?jī)r(jià)水平，也給置業(yè)者相對(duì)更多的購(gòu)房選擇。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理2、 居住狀態(tài)53%的受訪者目前處于租房狀態(tài)，而年齡段越小，越能接受長(zhǎng)期租房。截至 2020 年廣州常住人口超 1800 萬(wàn)，存在大量外來(lái)人口，其中部分人群暫未在廣州購(gòu)房。根據(jù)我們抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，47%的受訪者居住在自有住房?jī)?nèi)，53%的受訪者目前處于租房狀態(tài)。目前國(guó)家大力倡導(dǎo)發(fā)展租賃住房，解決大城市住房突出問(wèn)題。但受訪者在面對(duì)是否可接受長(zhǎng)期租房生活時(shí)，不出意外的絕大多數(shù)人群認(rèn)為不可接受，占比超過(guò) 46%。不過(guò)在年輕群體中

6、，長(zhǎng)期租房的接受度相對(duì)較高，其中 30 歲以下受訪者中 40%認(rèn)為可以接受。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理在自有住房受訪者中，有明確換房意愿的僅占比 26%，其中購(gòu)房 5-10 年的人群換房意愿最強(qiáng)。在自有住房受訪者中，有明確換房意愿的（計(jì)劃 3 年內(nèi)換房、下同）僅占比 26%，更多的人群沒(méi)有明確換房時(shí)間或沒(méi)有換房意愿。而受其購(gòu)房時(shí)間的不同，其換房意愿也有較大差異，其中購(gòu)房 5 年內(nèi)的有明確換房意愿的占比僅 20%，購(gòu)房 5-10 年的有明確換房意愿的占比 33%，購(gòu)房 10 年以上的有明確換房意愿的占比 23%。對(duì)于換房原因，絕大多數(shù)受訪者表示是出于居住空間

7、的改善，占比 58%，其次為子女教育問(wèn)題，占比 35%。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理3、 居住空間偏好居住體驗(yàn)升級(jí)，品質(zhì)空間被高度關(guān)注隨著社會(huì)發(fā)展，人們生活品質(zhì)明顯提升，在居住領(lǐng)域，對(duì)生活的體驗(yàn)也顯得更加重要。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，改善型購(gòu)房中，受訪者最關(guān)注的空間為“安靜沒(méi)有噪音的臥室”，占比 34%。其次，“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”、“溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房”、能和朋友聚會(huì)的大客廳”、“專門(mén)的衣帽間”也受到一定程度的歡迎，在受訪者中占比分別達(dá)到了 17%、13%、 11%和 6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理第二章 居住競(jìng)爭(zhēng)篇貝殼研究院基于 2020 年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部

8、分更新，設(shè)置居住負(fù)擔(dān)、樓盤(pán)樓盤(pán)品質(zhì)、生活便利、人居環(huán)境四個(gè)一級(jí)指標(biāo)，以及房?jī)r(jià)收入比、房租收入比、樓齡、容積率、公園、地鐵、空氣質(zhì)量、高峰擁堵等二十九個(gè)維度的二級(jí)指標(biāo)。同時(shí)將城市范圍擴(kuò)充到 35 城，其中包括 4 個(gè)一線城市，15 個(gè)新一線城市及 16 個(gè)二線城市，測(cè)算出了 2021 年度城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。2021年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系一級(jí)二級(jí)指標(biāo)說(shuō)明居住負(fù)擔(dān)（權(quán)重0.1）房?jī)r(jià)收入比納入統(tǒng)計(jì)維度包括房?jī)r(jià)收入比及房租收入比，建立指標(biāo)模型計(jì)算得出，指數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)化處理（2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房?jī)r(jià)收入比+1/3*標(biāo)準(zhǔn)化房租收入比）房租收入比樓盤(pán)品質(zhì)（權(quán)重0.4）樓齡納入統(tǒng)計(jì)維度包括小區(qū)平均樓齡、容積率、物業(yè)水

9、平及綠化率，通過(guò)建立指標(biāo)模型衡量樓盤(pán)的居住品質(zhì)容積率物業(yè)水平綠化率生活便利（權(quán)重0.4）公園納入統(tǒng)計(jì)維度包括公園、地鐵站、公交站、醫(yī)院、診所、藥店、學(xué)校、便利店等20個(gè)，通過(guò)熵權(quán)法賦予權(quán)重，建立指標(biāo)模型得出便利性指數(shù)；地鐵公交站醫(yī)院診所藥店幼兒園小學(xué)中學(xué)圖書(shū)館中餐廳影院便利店超市洗浴按摩(由房屋中介機(jī)構(gòu)替換）購(gòu)物中心快捷酒店（由百貨商場(chǎng)替換）銀行咖啡廳(由加油加氣站替換）酒吧(由寵物服務(wù)替換）人居環(huán)境（權(quán)重0.1）綠地率納入統(tǒng)計(jì)維度包括城市綠地率、空氣質(zhì)量及高峰擁堵數(shù)據(jù)，指標(biāo)權(quán)重分別為0.2、0.3及0.5，建立指標(biāo)模型得出空氣質(zhì)量高峰擁堵廣州非常宜居，在居住競(jìng)爭(zhēng)力排名中位居第二，居住便利是其

10、優(yōu)勢(shì)，相比其他一些城市居住壓力也更小根據(jù)模型測(cè)算，廣州居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)位 84.48，排名 35 個(gè)城市第二位，僅次于深圳，表現(xiàn)優(yōu)于北京、上海。在居住負(fù)擔(dān)、樓盤(pán)品質(zhì)、生活便利、人居環(huán)境四個(gè)維度上，表現(xiàn)均衡，其中居住便利指標(biāo)表現(xiàn)較好，而居住負(fù)擔(dān)方面表現(xiàn)壓力較大，不過(guò)仍好于其他一線城市。根據(jù)模型測(cè)算，綜合考慮公園、地鐵、公交、醫(yī)院等 20 項(xiàng)生活配套設(shè)施的完善程度，計(jì)算得出廣州居住便利指數(shù)為 49.61，排在 35 個(gè)城市的第 5 位，僅次于深圳、上海、成都、北京。而樓盤(pán)品質(zhì)維度，綜合考慮樓齡、容積率、物業(yè)水平、綠化率四個(gè)維度計(jì)算得出廣州樓盤(pán)品質(zhì)指數(shù)得分為 20.46，排在 35 個(gè)城市的第 20

11、位。而人居環(huán)境維度，綜合考慮綠地率、空氣質(zhì)量、高峰擁堵三個(gè)維度計(jì)算得出廣州人居環(huán)境指數(shù)得分位 0.49，排在 35 個(gè)城市的 23 位。而居住分擔(dān)維度，綜合考慮租房、購(gòu)房壓力，根據(jù)指標(biāo)模型，統(tǒng)計(jì)得出廣州綜合居住負(fù)擔(dān)指數(shù)為 71.7，排在 114 個(gè)有數(shù)據(jù)城市的第 7 位（反向指標(biāo)、數(shù)值越大居住壓力越大），低于北、上、深以及三亞、廈門(mén)、杭州。（該部分后續(xù)詳細(xì)展開(kāi)分析）此外，從城市群來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)最高，為 78.0。大灣區(qū)作為中國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在廣州、深圳的拉動(dòng)下，在樓盤(pán)品質(zhì)、居住便利等維度表現(xiàn)突出。35城居住競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)城市樓盤(pán)品質(zhì)居住便利居住負(fù)擔(dān)人居環(huán)

12、境居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)深圳市32.6551.350.900.4699.50廣州市20.4649.610.400.4984.48杭州市25.2749.520.490.5883.45成都市18.8549.880.270.4980.35北京市26.2149.840.800.4479.82上海市19.8250.120.770.4578.17蘇州市23.2249.220.270.6976.53武漢市18.8648.950.320.6075.74長(zhǎng)沙市24.1348.300.090.4874.59福州市28.1647.980.350.5874.26廈門(mén)市23.0248.570.580.5773.15重慶市19.

13、2548.800.280.2273.01南京市19.8348.830.340.5672.95鄭州市23.0247.760.230.7472.47珠海市19.8448.830.380.5672.26佛山市26.2347.610.210.6471.38煙臺(tái)市20.6348.260.140.7371.04寧波市26.7147.230.230.7169.54大連市21.7748.170.320.5767.50南寧市17.8948.320.270.5766.53西安市17.9048.520.300.4865.24青島市22.7447.820.270.4764.68合肥市20.0347.440.280.6

14、864.09太原市25.5546.180.250.8563.59濟(jì)南市20.8047.330.280.6463.56天津市18.6447.840.380.5863.20南昌市14.1647.690.160.6962.71東莞市28.5646.640.310.5662.45無(wú)錫市19.8346.450.180.7759.34石家莊市18.3746.430.250.7556.37昆明市19.8447.330.260.3554.64哈爾濱市18.2847.160.190.4254.21沈陽(yáng)市19.8246.470.170.5553.57長(zhǎng)春市19.8147.170.330.3853.02貴陽(yáng)市19.

15、8347.270.200.1850.10數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理1、 居住負(fù)擔(dān)廣州居住負(fù)擔(dān)壓力靠前，但仍是一線城市最低。綜合考慮租房、購(gòu)房壓力，根據(jù)指標(biāo)模 型，統(tǒng)計(jì)得出廣州綜合居住負(fù)擔(dān)指數(shù)為 71.7，排在 114 個(gè)有數(shù)據(jù)城市的第 7 位，低于北、上、深以及三亞、廈門(mén)、杭州。從分項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，廣州在購(gòu)房上壓力更加凸顯，橫向城市排名第 7，而租房負(fù)擔(dān)指數(shù)橫向城市排名第 20 名，壓力相對(duì)較輕。近幾年廣州房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其在 2020 年下半年之后，呈現(xiàn)明顯上漲。但租賃市場(chǎng)租金走勢(shì)整體平穩(wěn)，上升幅度遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)水平。注：居住負(fù)擔(dān)綜合指數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)化處理（2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房?jī)r(jià)收入比+1/3*

16、標(biāo)準(zhǔn)化房租收入比），數(shù)值越大負(fù)擔(dān)越大，壓力越大；租賃負(fù)擔(dān)：廣州租房壓力相對(duì)較小，好于北上深及部分二線城市，排名 20 位。根據(jù)廣州第七次人口普查數(shù)據(jù)，廣州近十年年均凈流入人口近 60 萬(wàn)。大量外來(lái)人口面臨的第一個(gè)問(wèn)題即是租房，那廣州的租金水平相對(duì)收入而言如何？和其他城市對(duì)比又是否讓百姓難以承受呢？經(jīng)過(guò)測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)廣州房租收入比指數(shù)（房租收入比=套均租金/家庭月平均收入）為 20.7，排在 114 個(gè)有數(shù)據(jù)城市的第 20 位，低于北、上、深以及三亞、杭州、長(zhǎng)春、廈門(mén)、重慶等二線城市。四成租客租金占收入比例在 11%-20%之間，租金壓力相對(duì)溫和而根據(jù)我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)受訪者租金占其收入的

17、比例在 11%-20%之間，占比 39%，其次租金占收入比例在 21%- 30%的人群占比 25%。而高租金比例人群（即租金占其收入比例超過(guò) 31%）占比僅 22%，與武漢、長(zhǎng)沙、成都、杭州等二線城市水平持平。房東漲價(jià)成為租客最大的焦慮及痛點(diǎn)雖然廣州有相對(duì)親和的租金水平，但并不意味著租客就不存在焦慮，根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有 52%的租客其焦慮點(diǎn)為“租房時(shí)房東漲價(jià)”，另有 44%的租客焦慮“買不起自己的房”。同時(shí)在被問(wèn)及租房最大痛點(diǎn)時(shí)，有 57%的租客表示為“房東漲價(jià)”，其次才是“室友不和睦”（占比 18%）、“家電老化”（占比 16%）等問(wèn)題。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理購(gòu)房負(fù)擔(dān)：廣州購(gòu)房壓

18、力更大，但在一線城市較為親和。廣州常住人口超過(guò) 1800 萬(wàn)，對(duì)于生活在廣州的百姓來(lái)說(shuō)，在廣州購(gòu)房壓力如何呢？經(jīng)過(guò)測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)廣州房?jī)r(jià)收入比指數(shù)（房?jī)r(jià)收入比=成交套均總價(jià)/（家庭人均可支配收入*戶均人口數(shù)）為 14.6，排在 114 個(gè)有數(shù)據(jù)城市的第 7 位，排名明顯高于房租收入排名，但仍低于北、上、深以及廈門(mén)、三亞、杭州。租客“上車”心理價(jià)位多集中在 200 萬(wàn)以內(nèi)。租客為城市最典型的剛需購(gòu)房客戶，其 “上車”門(mén)檻一定程度反映了城市購(gòu)房壓力。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)的受訪者對(duì)首套房的心理價(jià)位在 200 萬(wàn)以內(nèi)，占比接近七成。而根據(jù)其不同的月收入水平，其購(gòu)房心理價(jià)位也存在一定差異，如月收入 2

19、 萬(wàn)以內(nèi)的受訪者購(gòu)房心理價(jià)位主要在 200 萬(wàn)以內(nèi)，而月收入在 2.1-5 萬(wàn)的受訪者，其購(gòu)房心理價(jià)位主要在 301-500 萬(wàn)。改善型客戶換房心理價(jià)位僅呈現(xiàn)穩(wěn)步階梯式上升，并未與現(xiàn)有房產(chǎn)形成明顯跨越式價(jià) 差。近年人們的生活水平持續(xù)提高，但房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)持續(xù)上行態(tài)勢(shì)。換房壓力使得換房心理價(jià)位僅呈現(xiàn)穩(wěn)步階梯式上升，換房心理價(jià)位并沒(méi)有和現(xiàn)有房產(chǎn)呈現(xiàn)明顯的跨越式價(jià)差。即現(xiàn)有房產(chǎn)買入價(jià)在 100 萬(wàn)以下，其換房心里價(jià)位也主要在 100 萬(wàn)以下或 101-200 萬(wàn)之間兩個(gè)價(jià)位段，以此類推。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理租房受訪者購(gòu)房心理價(jià)位情況租客月收入情況1萬(wàn)元以下1.1-2萬(wàn)2.1萬(wàn)-5萬(wàn)5萬(wàn)以上總

20、計(jì)購(gòu)房心理價(jià)位100萬(wàn)及以下17%43%3%0%31%101萬(wàn)-200萬(wàn)44%39%17%50%38%201萬(wàn)-300萬(wàn)18%13%19%0%15%301萬(wàn)-400萬(wàn)10%2%28%0%7%401萬(wàn)-500萬(wàn)2%1%22%0%3%501萬(wàn)-600萬(wàn)5%1%3%25%2%601萬(wàn)-700萬(wàn)2%0%3%0%1%701萬(wàn)-800萬(wàn)1%0%3%0%1%801萬(wàn)-900萬(wàn)1%0%3%0%1%901萬(wàn)-1000萬(wàn)1%1%0%25%1%總計(jì)100%100%100%100%100%自有住房受訪者換房心理價(jià)位情況現(xiàn)有房屋購(gòu)房?jī)r(jià)格100萬(wàn)及以下101萬(wàn)-200萬(wàn)201萬(wàn)-300萬(wàn)301萬(wàn)-400萬(wàn)401萬(wàn)-500

21、萬(wàn)501萬(wàn)-600萬(wàn)601萬(wàn)-700萬(wàn)801萬(wàn)-900萬(wàn)總計(jì)換房心理價(jià)位100萬(wàn)及以下31%1%0%3%0%0%0%0%6%101萬(wàn)-200萬(wàn)50%44%0%7%0%0%0%0%24%201萬(wàn)-300萬(wàn)14%36%34%7%15%0%0%0%23%301萬(wàn)-400萬(wàn)3%7%43%13%7%0%0%0%13%401萬(wàn)-500萬(wàn)3%1%14%30%33%0%100%0%12%501萬(wàn)-600萬(wàn)0%4%6%13%26%15%0%0%8%601萬(wàn)-700萬(wàn)0%0%3%3%4%23%0%0%3%701萬(wàn)-800萬(wàn)0%6%0%20%11%54%0%0%9%801萬(wàn)-900萬(wàn)0%0%0%3%0%0%0%0%0%901萬(wàn)-1000萬(wàn)0%0%0%0%4%8%0%0%1%總計(jì)100%100%100%100%100%100%100%0%100%數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院廣州分院整理1、 移民指數(shù)第三章 移民城市篇如何定義