加油站土地拍賣評估方法資料

1、加油站土地拍賣的評估方法蘇州天地房地產(chǎn)評估加油站拍賣評估加油站情況分析加油站土地拍賣估價(jià)案例1加油站土地拍賣估價(jià)方法3目錄2存在問題評估思路基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益復(fù)原法本錢逼近法加油站土地作為一種特殊商服用地在實(shí)際生活中為具有壟斷性質(zhì)的用地 ，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。 一 . 加油站情況分析基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法收益復(fù)原法本錢逼近法扣除特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)評估方法存在問題拍賣目的中，權(quán)益不可分割 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括權(quán)利、利益、收益，單一對象權(quán)益價(jià)值是不可分割單獨(dú)存在的。拍賣目的中，加油站土地離開了特許經(jīng)營權(quán)就不是加油站了，為此單一加油站土地與特許經(jīng)營權(quán)是不可分割的。特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)壟斷地租

2、特許經(jīng)營權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭。在中國，中石油、中石化對加油站特許經(jīng)營權(quán)有壟斷性，特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)用確定有明顯“人為性，現(xiàn)階段特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)不等于壟斷地租。估價(jià)思路 加油站土地拍賣評估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值。二. 加油站土地拍賣估價(jià)方法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 我國各地基準(zhǔn)地價(jià)根本上只有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，很少細(xì)分到加油站等特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。 影響加油站用地收益的因素較一般商服用地如商場、店鋪影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍賣評估不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 經(jīng)過調(diào)查和統(tǒng)計(jì)各

3、加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析、制訂相應(yīng)的修正系數(shù)修正評估加油站估價(jià)對象土地價(jià)格。影響因素修正指標(biāo)臨接道路情況臨接道路類型主干、次干、支路臨接道路方向三面、兩面、一面臨路加油站密度區(qū)域范圍內(nèi)每平方公里加油站個(gè)數(shù)或相鄰最近加油站距離車流量日均（周均）車流量分檔入口入口方便程度規(guī)模加油槍、油罐等數(shù)量 收益復(fù)原法土地使用權(quán)價(jià)值房屋價(jià)值配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值含特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值加油站整體資產(chǎn)價(jià)值加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值 收益復(fù)原法評估要點(diǎn)根據(jù)周邊類似加油站穩(wěn)定經(jīng)營歷史經(jīng)營情況推算單位面積凈收益。比較當(dāng)?shù)厥袌銎骄闆r年正常凈收益 年正常凈收益=銷售收入-營業(yè)本錢-營

4、業(yè)稅金-各類費(fèi)用 收益復(fù)原法剩余使用年限=40年 拍賣時(shí)無房屋建成，假設(shè)建成房屋耐用50年土地使用權(quán)剩余年限40年，剩余使用年限取40年。2.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值收益復(fù)原法 P - 加油站整體資產(chǎn)價(jià)值；a - 年正常凈收益； r 復(fù)原率；n 剩余使用年限 復(fù)原率實(shí)例法選取類似實(shí)例，調(diào)查搜集近期發(fā)生實(shí)例的交易價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式Va/r，反求出復(fù)原率r=a/v.將周邊類似加油站實(shí)例復(fù)原率與當(dāng)?shù)厣鐣骄奖容^得出估價(jià)對象的復(fù)原率。 收益復(fù)原法3. 配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值重置本錢法加油站配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值=油罐價(jià)值+加油機(jī)價(jià)值+電瓶價(jià)值+發(fā)電機(jī)組等其他設(shè)備價(jià)值油罐加油機(jī)電瓶加油站配套

5、機(jī)器設(shè)備發(fā)電機(jī)組其他設(shè)備 本錢逼近法4. 房屋現(xiàn)值重置本錢法房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià)格 - 折舊額 = 房屋重置價(jià)格 年折舊費(fèi)*房屋已使用年限年折舊費(fèi)房屋耐用年限 土地使用權(quán)剩余年期： 年折舊費(fèi) = 房屋重置價(jià)格/房屋可使用年限拍賣時(shí)房屋未建成，房屋尚未到耐用年限寫且均為新置無需折舊 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置單價(jià)*建筑面積加油站土地使用權(quán)價(jià)值=加油站整體資產(chǎn)價(jià)值-配套機(jī)器設(shè)備價(jià)值-房屋現(xiàn)值 方法比較基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法方法不完善成熟，需要進(jìn)一步實(shí)踐修正。收益復(fù)原法比較接近實(shí)際情況。本錢逼近法特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)壟斷地租，偏遠(yuǎn)農(nóng)村可考慮此方法。 估價(jià)對象位于市區(qū)，北靠路，南臨路，隨著城鎮(zhèn)的擴(kuò)張，汽車消費(fèi)的不

6、斷升溫，往來貨柜車、私家車、公交車等車流量將會日益增大，地理位置優(yōu)越。地塊宗地號：；該地塊土地面積平方米；土地用途為加油站用地；規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為米，容積率，總建筑面積平方米；土地使用權(quán)年限：40年。一. 工程概況加油站土地拍賣估價(jià)案例 二. 評估目的：加油站土地拍賣三. 評估基準(zhǔn)日： 2021年9月18日四. 評估原那么：合法原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么、預(yù)期原那么、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平原那么。 加油站土地拍賣估價(jià)案例 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察情況，考慮到估價(jià)對象為商服用地加油站，按照?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?的要求，結(jié)合估價(jià)對象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r，加油站

7、為收益性的物業(yè)，其土地使用權(quán)價(jià)值評估時(shí)適宜采用收益復(fù)原法評估。 由于拍賣目的下特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)值不宜分割，本次評估土地使用權(quán)價(jià)值包含特許經(jīng)營權(quán)價(jià)值。 首先采用收益復(fù)原法評估整體資產(chǎn)價(jià)值，剝離房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值余下為加油站土地使用權(quán)價(jià)值，房屋現(xiàn)值及機(jī)器設(shè)備價(jià)值采用重置本錢法測算。五.估價(jià)思路及方法加油站土地拍賣估價(jià)案例 1.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營狀況 根據(jù)該加油站提供的相關(guān)資料可知，該加油站憑借優(yōu)越的地理位臵，營業(yè)收入開業(yè)后能從穩(wěn)定走向穩(wěn)步上升的趨勢。 通過估價(jià)人員選取與估價(jià)對象類似的實(shí)例，調(diào)查搜集近期發(fā)生在實(shí)例上的經(jīng)營狀況等資料，分析計(jì)算其三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)社會平均水平如下表：六

8、.估價(jià)過程加油站土地拍賣估價(jià)案例 2.加油站年正常凈收益預(yù)測 通過對周邊類似加油站2021年-2021年各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)的分析,近三年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在逐步穩(wěn)步上升，假定該加油站在未來40年內(nèi)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變，我們確定以近三年年平均收入為計(jì)算依據(jù)，來預(yù)測該油站未來40年內(nèi)年凈利潤水平。由于周邊類似加油站實(shí)例近三年綜合平均凈利潤差額不大，且不大于20%，均與當(dāng)?shù)厣鐣骄浇咏?，那么采用?shí)例近三年綜合平均凈利潤的算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的年凈利潤水平，即： 3元/建筑平方米。 根據(jù)該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析，用地規(guī)模平方米，規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為米，容積率，總建筑面積平方米

9、，鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架長約45米，寬約27米，面積最多不超過1215平方米。包括鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。即： 加油站年凈收益=132.58161210000萬元。加油站土地拍賣估價(jià)案例 3.加油站整體資產(chǎn)價(jià)值收益復(fù)原法計(jì)算公式： P-整體資產(chǎn)價(jià)值； a-年正常凈收益 r-復(fù)原率; n-剩余使用年限 由于周邊類似加油站實(shí)例的資本化率差額不大，且均與當(dāng)?shù)厣鐣骄浇咏?，那么采用上述?shí)例的復(fù)原率算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的復(fù)原率，即： 8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%59.00% 那么估價(jià)對象整體資產(chǎn)價(jià)值為：P=21.37199%1-1+9%-40萬元。加油站土地拍賣估價(jià)案例

10、4.機(jī)器設(shè)備價(jià)值 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘，該加油站可規(guī)劃儲油罐4個(gè)，容量均為20m3，假定2021年9月購置，可使用壽命20年；加油機(jī)4臺，假定2021年9月購置，可使用壽命8年；配電瓶1臺，假定2021年9月購置，可使用壽命30年；發(fā)電機(jī)組1臺，假定2021年9月購置，可使用壽命20年。 經(jīng)估價(jià)人員市場調(diào)查，儲油罐重置價(jià)格約500元/m3，加油機(jī)重置價(jià)格約萬元/臺，配電瓶重置價(jià)格約萬元/臺，發(fā)電機(jī)組重置價(jià)格2萬元/臺。 機(jī)器設(shè)備均為新臵，無需折舊。 儲油罐價(jià)值 0.052044萬元 加油機(jī)價(jià)值 1.24萬元 配電瓶價(jià)值 1.21萬元 發(fā)電機(jī)組價(jià)值 212萬元 機(jī)器設(shè)備現(xiàn)值S = 4212萬元加油

11、站土地拍賣估價(jià)案例 5.房產(chǎn)現(xiàn)值 該加油站規(guī)劃房屋建筑面積平方米，假定竣工時(shí)間2021年9月，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架面積1215平方米，竣工時(shí)間2021年9月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，建筑耐用年限60年，尚可使用60年。 依據(jù)某計(jì)物價(jià)20037號公布的同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的建筑重置本錢，同時(shí)參照統(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安本錢統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，結(jié)合估價(jià)人員市場調(diào)查情況，確定房屋重置價(jià)格單價(jià)900元/平方米、鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架重置價(jià)格280元/平方米。 房屋現(xiàn)值=重置單價(jià)建筑面積2801215萬元。加油站土地拍賣估價(jià)案例 加油站土地拍賣估價(jià)案例6.加油站土地使用權(quán)價(jià)值： 加油站