房地產估價行業(yè)現狀分析與管理對策

1、房地產估價行業(yè)現狀分析與管理對策房地產估價機構作為經濟鑒證類中介組織在社會主義市場經濟 中扮演著越來越重要的角色，它利用專業(yè)知識和專門技能對經濟組織 或經營者的經濟活動進行鑒證，發(fā)表具有證明效力的意見，實行有償 服務并承擔相應的法律責任。本文從房地產估價的必要性入手，著重 分析了我國房地產估價業(yè)的現狀，闡述現階段我國房地產估價行業(yè)存 在的問題，并就這些問題提出了相應的對策建議。一、房地產估價的必要性房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物的總稱。房地產估價 是伴隨房地產交易而出現的。房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據估 價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在 綜合分析影響房地

2、產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀 合理價格或價值進行估算和判定的活動。隨著房地產市場的發(fā)展，房 地產估價的范圍越來越廣。無論是房地產買賣、租賃、交換、抵押、 課稅、入股、保險、征用、拆遷補償、分割析產、司法訴訟，還是企 業(yè)的合資、合作、租賃經營、股份制改造、破產清算都需要房地產估 價。正是由于房地產估價在經濟生活中廣泛的應用，房地產估價顯得 尤為重要。1、房地產估價是由房地產產品和房地產價格形成的特點決定的房地產產品的獨一無二性、價格高大性，房地產產品價格構成和 形成的多元復雜性和動態(tài)性及房地產價格形成市場的競爭不充分性 決定了要有專業(yè)知識和相當實踐經驗的專業(yè)估價人員參與房地產估

3、價工作。2、房地產估價是由我國房地產市場迅速發(fā)展決定的近幾年來，我國的房地產市場迅速發(fā)展，房地產業(yè)產值占國民生 產總值的15%以上，進入房地產市場交易的房地產產品日益增多，房 地產二級市場活躍，包括房地產轉讓、出租、抵押、保險、合資、入 股、兼并、承包、破產析產等迅速增加，這些都需要估價，也是房地 產業(yè)健康發(fā)展的基礎性工作。3、房地產估價是房地產管理的需要在社會主義市場經濟中，房地產管理不能僅停留在有多少數量的 房地產，更需要搞清這些房地產的價值量，及其增值或貶值情況，這 些也同樣需要房地產估價。隨著房地產業(yè)發(fā)展的完善化和市場化，房地產估價的重要性日益 增加。房地產估價由于自身的獨立性、客觀性

4、、公正性，越來越為房 地產交易雙方所接受，保障了房地產市場的正常秩序，在一定程序上 也有利于防止房地產泡沫的產生與膨脹。二、房地產估價行業(yè)現狀分析1、房地產估價制度建設和房地產估價人員現狀分析房地產估價對專業(yè)性和技術要求都很高，需要高質量的房地產估 價人員。我國對房地產估價人員有著統一的管理方法，具體表現在對 房地產估價人員的執(zhí)業(yè)資格的確定和房地產估價人員的注冊管理兩 方面。目前具有中國特色的房地產估價師置業(yè)資格制度已基本形成。房 地產估價人員執(zhí)業(yè)資格在法律上給予了確定，同時對房地產估價師初 始注冊、變更注冊、續(xù)期注冊、撤銷注冊以及執(zhí)業(yè)、權利、義務也作 出了明確的規(guī)定。2、房地產估價機構現狀分

5、析我國的房地產估價發(fā)展于二十世紀九十年代初，經過十余年的發(fā) 展，目前中國建立起了政府監(jiān)督、行業(yè)自律、社會監(jiān)督的管理體制， 基本形成了公平競爭、開放有序，監(jiān)管有力的房地產估價市場。至 2011年，我國房地產估價機構近5000家，其中一級資質房地產估價 機構近200家。3、房地產估價的評估范圍隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，房地產估價的范圍越來越廣，適 用于經濟生活的各個領域。具體范圍有：市場交易房地產價格的評估， 合資、合作、入股房地產價格的評估，抵押、典當和投保房地產價格 的評估，征用、拆遷和析產房地產價格的評估，房地產清產核資以及 加強房地產管理所需要的價格評估，司法、仲裁、破產清算等方面的 房

6、地產價格評估，與房地產價格有關的征稅而引起的房地產價格評 估。4、房地產估價的法律環(huán)境中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定：“我國實行房地產 價格評估制度”和“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”， 這確定了我國房地產估價業(yè)務及其從業(yè)人員的法律地位，還有些部門 規(guī)章、實施辦法、國家標準等規(guī)范性文件也為房地產估價業(yè)及房地產 估價人員獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)提供了必要的保障，標志著我國房地 產估價行業(yè)步入了規(guī)范化、法制化的軌道，為完善房地產估價業(yè)體系， 提高房地產估價執(zhí)業(yè)人員的從業(yè)素質起到了積極推動作用。三、房地產估價行業(yè)存在的問題近幾年來，盡管我國的房地產估價行業(yè)取得了長足的發(fā)展。但由 于我國現階

7、段市場秩序不盡完善，而房地產業(yè)本身是一個特殊的行 業(yè)，其房地產估價業(yè)包括的內容復雜，涉及面廣泛，因此不可避免存 在這樣或那樣的問題，亟待認真研究和解決。具體來說，這些問題存 在于房地產估價從業(yè)人員、房地產估價機構和房地產估價評估準則等 方面。首先，部分房地產估價師執(zhí)業(yè)資格與房地產估價師水平不符通過房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試是取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格 的唯一途徑，其考試本身具有權威性與嚴肅性。然而，不可避免有部 分人通過出具假資歷證明取得報考資格，只是死背條文通過考試，根 本沒有房地產估價經驗，也沒有真正領悟房地產估價的基本理論和方 法。有些估價師同時在兩個或兩個以上估價機構執(zhí)業(yè)；有的為了承攬 業(yè)

8、務、迎合委托方的無理要求互相壓價，高估或低估待估對象的價格， 進行不正當的競爭；有的利用種種不正當的手段，與有關部門分割房 地產估價市場這些行為都嚴重損害了估價師的自身形象，降低了 社會各界對房地產估價專業(yè)人員的信任感。其次，房地產估價師執(zhí)業(yè)資格與房地產估價師執(zhí)業(yè)注冊不匹配獲得估價師資格的人員并不一定是可從事房地產估價業(yè)務的專業(yè) 人員，須取得房地產估價師注冊證才能使用房地產估價師名稱， 執(zhí)行房地產估價及其相關業(yè)務，擁有房地產估價報告的簽字權。而有 的只是取得了房地產估價師執(zhí)業(yè)資格，并非專職從事房地產估價工 作，這就加大了行業(yè)管理難度，影響了行業(yè)整體形象。再次，房地產估價機構的設置與地位不平等目

9、前我國在冊的房地產估價機構構建一般采用兩種形式，即事業(yè) 單位脫鉤改制和有限責任公司（或合伙制公司）。但由于脫鉤改制的 估價機構原隸屬于政府部門，對外脫鉤，實質還是政府職能部門的小 金庫，其大部分人員仍然是事業(yè)編制，與政府有著千絲萬縷的聯系， 不可避免地有一定的優(yōu)勢。長期下去，這些機構便會自然成為房地產 估價行業(yè)的“權威”機構。這樣就失去估價工作的獨立性、公正性， 也擾亂了房地產估價市場的正常秩序。最后，房地產估價評估準則不盡完善目前我國的房地產估價準則主要有房地產估價規(guī)范和城鎮(zhèn) 土地估價規(guī)程兩個國家標準。評估準則是規(guī)范房地產估價行為、統 一估價程序，做到估價結果客觀、公正、合理的有效保證。然而

10、，房 地產估價存在著多重標準、多方管理的現象，這樣會使估價機構完成 估價工作的數量和質量難以控制，違背了“獨立、客觀、公正”的估 價原則。四、構建房地產估價行業(yè)規(guī)?；瘷C制針對上述我國房地產估價行業(yè)的現狀及其存在的問題，為完善房 地產估價行業(yè)的規(guī)范化管理，特提出如下建議：1、保證房地產估價的公正性任何市場的健康發(fā)展都離不開公平、公正、公開的競爭，而價格 是競爭所體現的一個重要方面，房地產市場的發(fā)展同樣需要公平、公 正、公開的競爭。要保證房地產估價行業(yè)的公平、公正、公開，必須 提高估價人員的執(zhí)業(yè)道德標準，同時加強監(jiān)督審核懲罰機制，杜絕違 法亂紀現象的產生。2、提高房地產估價師的執(zhí)業(yè)素質房地產估價師

11、的執(zhí)業(yè)素質直接關系到房地產估價工作的質量和 整個房地產估價行業(yè)的發(fā)展，為此要從嚴格房地產估價師報考審核制 度、完善房地產估價師繼續(xù)教育和加強房地產估價師職業(yè)道德三方面 提高房地產估價師的執(zhí)業(yè)素質。3、完善房地產估價機構首先，建立房地產估價機構獨立法人實體。鑒于現有房地產估價 機構中存在的不平等競爭因素，建議將房地產估價機構改制成房地產 估價有限責任公司（或合伙制公司）。按照機構的資格等級在規(guī)定的 范圍內可自由地執(zhí)業(yè)，不受任何單位的干預。其次，要樹立良好的行業(yè)服務態(tài)度。依照委托合同，按時按點、 保質保量地完成委托估價業(yè)務，同時要為客戶保守商業(yè)秘密，以滿足 委托人的要求。再次，防范房地產估價機構的

12、執(zhí)業(yè)風險。嚴格遵循估價程序進行 估價，從源頭避免風險；估價機構平時應積極搜集行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、地 區(qū)經濟發(fā)展規(guī)劃和宏觀經濟政策等資料，以避免估價過程中的系統風 險和個別風險。最后，健全房地產估價報告檔案制度。房地產估價報告及全面反 映最終結果形成過程的工作記錄都要及時整理、歸檔，這些資料不僅 是以后類似估價項目評估的重要參考資料，也是估價機構甚至整個估 價行業(yè)發(fā)展狀況的重要資料。4、建立統一的房地產估價評估準則房地產估價行業(yè)若要發(fā)展成為健康有序具有公信力的中介服務 行業(yè)，必須有與之相配套的全國統一的具有權威的評估準則。在制定 統一的評估準則時，既要考慮中國國情，又要注意與國際慣例接軌。5、完善房地產估價行業(yè)自律管理行業(yè)自律管理是對估價人員執(zhí)業(yè)品德、執(zhí)業(yè)紀律、