世邦魏理仕-大連市海昌名城商業(yè)項目策劃報告-doc

1、4.7分析結(jié)論204.7分析結(jié)論20目錄TOC o 1-5 h z1前言1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.1本項目須解決的問題4 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2解決方法4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析6 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 2.1大連市商業(yè)市場分析6 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document

2、2.2大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)6 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析8 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 3.1天倫商廈8 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 天百大樓（天津百貨大樓）8 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 3.3國泰商業(yè)大廈9 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 3.4新世界百貨10 HYPERLINK l

3、 bookmark26 o Current Document 3.5巴黎之春購物中心10 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 3.6友誼商城11 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 3.7勝利廣場12 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 3.8大連商場13 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 3.9秋林女店13 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.10大

4、商新瑪特143.11百年城143.12邁凱樂163.13分析結(jié)論16 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 項目競爭對手分析184.152號地（天和廣場）184.253號地（天植商城）184.354號地（天海科技城）及55號地（天龍商城）194.456號地（民生樂園）19 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 4.5修竹地塊194.652號地對面地塊20 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 項目基本情況分析22 HYPERLINK l bookmark44

5、 o Current Document 5.1項目概況22 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 5.2商業(yè)氣氛分析225.3結(jié)論分析:22 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 本項目競爭力分析24 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 6.1項目優(yōu)勢分析24 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 6.2不利因素分析25 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 6.3

6、項目競爭力研判26 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 7項目定位27 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 7.1項目檔次定位：27 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 7.2功能定位：27 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 7.3目標(biāo)買家及消費(fèi)群：277.3.1針對的目標(biāo)買家：277.3.2主要消費(fèi)目標(biāo)客戶：28 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 7.

7、4品牌定位287.5廣告定位28 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 8推廣時機(jī)29 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 9項目定價策略30 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 三號地（天植商城）價格策略30 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 9.1.1定價方法30 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 9.1.2樓層系數(shù)30 HYPERLINK l boo

8、kmark92 o Current Document 9.2項目成本分?jǐn)傆嬎?1 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 9.3我們的定價策略和方法31 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 9.3.1均價定位31 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 9.3.2具體操作：319.3.3系數(shù)制定329.3.4樓層建筑面積均價32 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 10付款方式策略33 HYPERLINK l

9、bookmark102 o Current Document 11媒體策略34 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 11.1報紙在媒體組合中的運(yùn)用34 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 11.2電視廣告的運(yùn)用34 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 11.3電臺廣告在媒體組合中的運(yùn)用34 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 11.4車身廣告在媒體組合中的作用3411.5其它媒體34 HYPERL

10、INK l bookmark112 o Current Document 12項目分貨計劃3512.1推廣節(jié)奏35 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 12.2項目分貨計劃36 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 13促銷措施37 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 針對負(fù)二層、三層銷售的促銷措施3713.1.18+8+8計劃3713.1.2購鋪易計劃3813.1.3完全創(chuàng)業(yè)計劃（零首期）39 HYPERLINK l bookmark120 o

11、Current Document 13.2針對一層內(nèi)街、負(fù)一層、二層銷售的促銷措施3913.2.1利潤分成計劃3913.2.2折扣：4113.3其他策略4113.3.1使用權(quán)出售：4113.3.2舊業(yè)主介紹大行動4113.4租賃策略4113.4.1抬高租金、延長免租期策略4113.4.2引入“全球特許經(jīng)營加盟協(xié)會”4213.4.3與“國際名牌”總代理合作經(jīng)營4213.4.4帶租約出售4313.4.5保底出租44 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 14營銷推廣建議4515推廣部署46 HYPERLINK l bookmark124 o Curr

12、ent Document 15.1第一階段形象建立期46 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 15.2第二階段：公開發(fā)售一期49 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 15.3第三階段：項目調(diào)整期53 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 15.4第四階段：強(qiáng)勢銷售期54 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 15.5第五階段消化期55 HYPERLINK l bookmark134 o Current

13、 Document 16招商安排與計劃5517附件5612前言本項目須解決的問題大連市位于遼東半島南端，是中國東北部的最著名的旅游城市，大連市中心區(qū)常駐人口僅為180萬，商場供應(yīng)量和市場壓力較大，僅去年市場推出量就高達(dá)213萬平方米，目前全市商場空置面積高達(dá)130萬平方米，并且商場經(jīng)營和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。預(yù)計未來幾年本項目附近將有一大批的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，加劇了市場壓力。本項目處于大連市傳統(tǒng)的商業(yè)圈中,大連市政府對天津街的重點(diǎn)改造，使天津街將打造成大連市最大的具有歐陸風(fēng)情，集購物、旅游、娛樂等于一體的多元化的商業(yè)步行街。雖然目前天津街進(jìn)行市政改造工程，但該地段仍保持濃厚的商業(yè)氣氛，包括勝利廣

14、場至普照街一段天津街，以天倫商廈為主要商業(yè)設(shè)施；保安街至上海路一段的天津街，包括國泰大廈，天百大樓等商場仍然是大連市主要的購物中心。因此本策劃方案重點(diǎn)解決的問題將集中在以下幾個方面：在競爭壓力強(qiáng)大的市場中，如何制訂準(zhǔn)確的市場定位，選擇合適的目標(biāo)客戶；在同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)位上，如何突出項目的差異性，減弱區(qū)位劣勢的影響；在商業(yè)市場低迷的情況下，本項目如何通過適當(dāng)?shù)臓I銷策略和手法，使項目收益更大。2.2解決方法通過市場分析，獲取項目在市場上競爭力的重要信息，從而進(jìn)行準(zhǔn)確定位；運(yùn)用整合與創(chuàng)新的技巧，對營銷主題進(jìn)行細(xì)致策劃，構(gòu)筑項目參與市場競爭的有力平臺，營造項目的核心競爭力；了解目標(biāo)客戶的喜好和消費(fèi)習(xí)慣，

15、創(chuàng)造最合適的銷售推廣體系。大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析大連市商業(yè)市場分析大連是中國東北沿海地區(qū)對外開放最早的沿海城市，現(xiàn)在便捷的高速公路和鐵路，加上原有的船運(yùn)等交通設(shè)施更加快了大連和日韓港臺和內(nèi)地的貿(mào)易發(fā)展。目前從整個大連市地區(qū)市場來看，各個百貨公司和零售企業(yè)以及餐飲娛樂業(yè)的經(jīng)營路線。一些國際性的名牌也都在大連出現(xiàn)，說明了大連市民正日趨追求時尚消費(fèi)。另外大連有良好的飲食風(fēng)尚，如日式的吉野家、韓式料理、西式的快餐如KFC和麥當(dāng)勞等都已入駐大連，也有各式各樣的西餅屋，咖啡廳都分散在市區(qū)各個角落，說明大連市民飲食消費(fèi)的多元化和多樣化。另外，屈臣氏都已出現(xiàn)大連市，體現(xiàn)了大連市民對西方購物方式的認(rèn)可程

16、度。大連素有“服裝之都”的美稱,大連人對服裝的設(shè)計款式和材料要求特別高，亦愿意花錢購買時款衣裳。大連人的衣著往往走在全國時裝潮流之前。另外在娛樂方面、健身運(yùn)動方面、美容健身的設(shè)施如舒適堡已進(jìn)駐大連，現(xiàn)計劃增加一至兩間健身中心?？ɡ璒K、保齡球等娛樂設(shè)施也到處可見，說明大連人在安居樂業(yè)之余，對健身和娛樂的一種追求。在如此的形勢下，海昌名城必須對市場進(jìn)行十分透徹的調(diào)查剖析，進(jìn)行項目評估，進(jìn)行充分的規(guī)劃，克服自身不足之處，發(fā)揮長處，才能在競爭中脫穎而出，達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)。大連市消費(fèi)模式和特點(diǎn)大連市消費(fèi)模式具有以下幾點(diǎn)特征相對其他城市，如上海、廣州、香港，購物時間在晚上較少，一般商場在晚上8時關(guān)閉。雙休日

17、購物的比較大，星期六購物較星期日多，而星期一至星期五的購物比例較少。服裝、休閑服、體育服裝和用品、皮鞋較好銷。注重衣著，餐飲消費(fèi)較少。喜歡接受新事物。娛樂項目中，美容健身運(yùn)動較受歡迎。綜合性百貨商場購物消費(fèi)比例較高。喜歡商場內(nèi)提供超市、時尚服飾、快餐和娛樂。喜歡商場大減價時購物。一般白領(lǐng)階層收入不高。喜歡到以往光顧過的購物商場如大連商場、勝利廣場、天倫等。項目周邊已建成商場業(yè)種業(yè)態(tài)情況分析4.1天倫商廈該商廈位于大連火車站東南則，普照街及天津街交界處，東南面為友好廣場，南面為金座廣場。附近人流頗高。該商廈由大連天百集團(tuán)與港商共同投資建設(shè)，1992年1月6日開工興建，于1997年6月18日正式營

18、業(yè)，六層以下為商業(yè)區(qū)，建筑面積約為1.25萬平方米。設(shè)有電動扶梯、觀光梯和客貨梯，中央空調(diào)系統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng)。樓層商品L1珠寶化妝L2少女服裝L3男裝L4時尚少女裝L5皮褸L6折扣商品銷售檔次：中低檔，大部分國產(chǎn)貨，2000年總零售額為1.6億元。天百大樓（天津百貨大樓）天津百貨大樓位于天津街近上海路，天百擁有南北兩個營業(yè)商場，營業(yè)面積總計為21000平方米，南北商場由無柱封閉式天橋連為一體，設(shè)有百貨、針織、紡織服裝、靴鞋、鐘表、家電、食品等17類商品。2000年銷售額約5.0億人民幣，其中天百食品超市銷售額為7000萬人民幣。有關(guān)南北樓經(jīng)營結(jié)構(gòu)各樓層商品分布列表如下：1.天百北樓樓層商品地庫

19、一層五金交電、廚房用品、單車、家電夾層日用百貨超市一層化妝品、女裝二層女士服裝、裘皮三層男式西裝、休閑裝四層男女皮鞋、工藝品五層電視首響、首像制品、文化體育用品2.天百南樓樓層商品一層食品二層童裝、玩具、嬰兒用品三層紡織用品、絲綢、床上用品四層鐘表、工藝品、照相器材天百大樓主要經(jīng)營國產(chǎn)貨品，貨品一般為中低檔次。4.3國泰商業(yè)大廈國泰商業(yè)大廈位于天津街商業(yè)區(qū)，天津街與友好路交界，商場部份一至六層，建筑面積約15370平方米，于1994年1月對外營業(yè)，經(jīng)營貨品以中檔為主，2000年零售額約1.68億人民幣，國泰大廈經(jīng)營結(jié)構(gòu)和各層商品分布列表如下。樓層商品一層化妝品、珠寶、食品、煙酒、眼鏡二層女士服

20、裝三層男士服裝、西服四層皮鞋、手袋、皮具、休閑服五層家電、文具六層羽絨、童裝國泰大廈商場除有細(xì)小的中庭外，其裝修格調(diào)一般，維修管理一般，銷售貨品有國產(chǎn)和進(jìn)口貨品。4.4新世界百貨新世界百貨將會是海昌名城的直接競爭者之一，新世界百貨坐落于天津街海昌名城對面，現(xiàn)正作內(nèi)部裝修，將于本年十月十一日開幕，新世界百貨將以百貨公司形式經(jīng)營，利潤提成出租柜臺為主。其擬定之經(jīng)營結(jié)構(gòu)如下：樓層商品地庫一層超市一層珠寶、精品、皮鞋二層男裝三層女裝、皮鞋四層女裝五層餐飲六層新世界百貨將設(shè)有一個大面積的中庭，中庭邊設(shè)有兩部觀光電梯至各層。內(nèi)部設(shè)計以白色格調(diào)為主，給顧客清新明潔感覺。唯一不足是首層樓層高度不高，未能提供一

21、開寬的空。4.5巴黎之春購物中心巴黎之春位于天津街以北，上海街東側(cè)。人流主要經(jīng)由上海路通往巴黎之春，經(jīng)天津街通往巴黎之春需步行23分鐘，巴黎之春位置較差未能吸引人流，巴黎之春因經(jīng)營不善而倒閉，后進(jìn)行內(nèi)部裝修計劃重開。巴黎之春近期完成內(nèi)部裝修，于2002年9月8日再開業(yè)，銷售對象以女性為主。樓層商品一層化妝、工藝品、藥店、咖啡廳、皮鞋、皮包、精品、光大銀行二層皮裘、淑女裝、女士內(nèi)衣三層美容美體，少淑女裝巴黎之春共有三層，其上有兩棟20多層寫字樓（高空置率），整個項目名稱為宏孚大廈。銷售貨品以中低檔為主。內(nèi)部環(huán)境燈光充足，顧客通道寬度適中，整體感覺適中。4.6友誼商城地址：大連人民路8號（中山廣場

22、東）大連友誼集團(tuán)投資3億元建設(shè)的大連友誼商廈，1996年建成，占地面積5000平方米，總建筑面積4萬平方米，商場營業(yè)面積1.5萬平方米。地上13層，地下2層。商場配有中央空調(diào)、電梯、電動扶梯，商品管理實行全方位電腦監(jiān)控。樓層商品B2家電、家庭用品館：通訊器材、陶瓷、床上用品、進(jìn)口雜貨、家具廊B1食品超市：酒、茶、面包房、滋補(bǔ)品、日用雜貨L1流行名品館：化妝品、皮具、名表、名煙洋酒。品牌有OMEGA、伯爵表。L2珠寶首飾、少女流行館、精品服飾：少女裝、黃金珠寶、小型餐飲。品牌有周大福L3都市紳士館：紳士服、男士時尚精品，男士襯衣領(lǐng)帶、休閑服飾L4淑女裝館、職業(yè)女裝、男女內(nèi)衣：淑女裝、女士內(nèi)衣、羊

23、毛衫、羊絨制品L5名品女裝、皮鞋、旅行箱包、文具運(yùn)動系列L6少女淑女裝、童裝玩具L7工藝禮品L8文具書籍、會員中心L9桑拿中心L10新外商夜總會L11保齡球銷售檔次：中高檔、外國知名品牌、服裝及鐘表、及國產(chǎn)貨。友誼商城于大連市屬于高檔次商場。人民路為大連主要商業(yè)街，附近有香格里拉大飯店、富麗華大酒店、國際酒店、東亞銀行、匯豐銀行、中信實業(yè)銀行、中保人壽大廈、宏譽(yù)大廈。2000年，總零售額為3億元，較上年增長33%。4.7勝利廣場勝利廣場占地面積2.7萬平方米，建筑面積13.9萬平方米，地上兩棟歐式風(fēng)格建筑和羅馬式下沉廣場，地下建有三層及一夾層，設(shè)有400個停車位，以及直通其它各商層的通道。勝利

24、廣場包括NEW&NEW服飾主題商場，百貨、貴賓樓餐飲、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭園廣場。是一座集百貨、餐飲、娛樂、觀光于一體的綜合性商業(yè)中心。勝利廣場于1998年開業(yè)，其后改革經(jīng)營模式和重新裝修，引入日本地下商城和百貨概念，于2002年5月重新開業(yè)，其經(jīng)營結(jié)構(gòu)詳列如下：樓層勝利百貨貴賓樓地下三層男女裝、休閑服、運(yùn)動鞋、皮包、超市、風(fēng)味小吃、保齡球館地下一層男女服裝、雜貨、皮鞋地下一層女裝、化妝品、美容、手提電話夾層時裝、精品、快餐一層珠寶飾品餐飲二層少女休閑服飾餐飲三層少女流行服飾餐飲四層少淑女流行休閑服飾餐飲五層男女共通休閑服飾勝利廣場占據(jù)極優(yōu)越的位置，地處大連火車站前繁華商圈青泥

25、洼商圈，東接天津街商圈，南臨大商商圈，是一核心商業(yè)地帶，人流量甚高。這商場吸納的客群以18歲至30歲女性為主，售賣商品以國產(chǎn)貨為主，貨品價格以地下商場和地上百貨分別為中低檔和中高檔為主。地下商城以中庭為中心，透過多個通道和出入口，向四周輻射人流，經(jīng)營面以店鋪形式設(shè)計，地上百貨大樓有別于地下商城，以開放式柜臺經(jīng)營。勝利廣場設(shè)計上通道較寬闊，且燈光充足，地方潔凈，雖置身地底，顧客亦不會感覺局促。據(jù)調(diào)查所知，勝利百貨以利潤提成方式出租柜臺，提成額約占營業(yè)額的26%，地下商場采取出租、出售和聯(lián)營等經(jīng)營方式，提成約為28%。4.8大連商場大連商場是大連市營業(yè)額最高的商場，2000年營業(yè)額達(dá)10.6億元人

26、民幣，較99年增長9%，大連商場位于青泥洼商圈，步行街中心。位置優(yōu)越，大連商城由南、北樓組成，并與新瑪特購物中心相通，營業(yè)面積4.2萬平方米。主要經(jīng)營家電、日用百貨、鐘表眼鏡、工藝首飾，服裝鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設(shè)海鮮市場，分四大經(jīng)營區(qū)：活魚區(qū)、鮮魚區(qū)、冷藏區(qū)、干珍品區(qū)。營業(yè)面積4300平方米，是同類型海鮮市場最大的。樓層北樓南樓一層超市、海鮮市場珠寶手飾二層女裝、皮裘、西裝電腦三層鐘表、百貨、家電羊絨四層針織、羊絨、鞋帽大連商場主要銷售國內(nèi)品牌商品，以中低檔次為主。內(nèi)部布置以到頂板間分隔不同品牌柜臺，令視野不夠通透，且樓層低，走道窄，令顧客感覺局促，商場維修保養(yǎng)一般。4.9秋林

27、女店秋林女店位于中山路與青泥街交界處，人流多，鄰近勝利廣場地下出口及行人天橋，該店位于勝利廣場西南方，大連商場以北。秋林女店地上有六層，地下一層，全部貨品為女士用品及服飾，適合青年、中年、老年女士。樓層商品B1/F皮具、手袋、鞋類1/F珠寶、化妝品2/F淑女服飾3/F淑女內(nèi)衣、服飾4/F桑拿、美容、5/F女子健身會館、文化沙龍、新華書店6/F餐飲商品類別以國產(chǎn)貨為主，中檔次。4.10大商新瑪特新瑪特位于中山區(qū)大連商場以西，友好街以東，中興大廈以北，與大連商場及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過大連商場進(jìn)入新瑪特，商場內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設(shè)有多檔適合青少年設(shè)施。大商新瑪特于200

28、1年9月18日開業(yè)，地上共有8層，地下2層，中庭面積大，視野廣闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用途。樓層商品B1F新瑪特超市、干果店、通訊店1/F名店廣場（化妝品、珠寶、名表、皮具、鞋、服飾、榮盛時尚大街、精品專賣店）2/F紳士少女服飾一紳士裝、少女裝、兒童世界、咖啡廳、中國郵政、中國人壽保險公司、旅行社、銀行3/F淑女服飾館一淑女服飾、內(nèi)衣、文具、新華書店、滑冰場、通訊品格4/F運(yùn)動休閑、家居館、體育用品、運(yùn)動服裝、家居用品、電子游樂場、休閑水吧5/F美食廣場、6/F娛樂及游泳館、空中停車場、電影院、泳池、電子游樂場、休閑水吧、網(wǎng)吧7/F（裝修中）健身會所、會員區(qū)、多功能區(qū)8/F（裝修中

29、）空中休閑廣場、卡丁車賽場、網(wǎng)球場、高爾夫球場、籃球場、羽毛球場4.11百年城百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開業(yè)之大型商場，白色花崗巖及部分玻璃幕墻，外貌突出有時代感。百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道約有1.52米寬，燈光充足。太平洋百貨主要出入口設(shè)在解放路。面向青泥洼街為百年城商場主要出入口，商場內(nèi)有各類商鋪。太平洋百貨總建筑面積約為40,000m，,于今年（2002年）4月中開業(yè)，平均每日營業(yè)額約為30萬人民幣，近期平均每日營業(yè)額已提升為45萬人民幣。其經(jīng)營成本每日約為40萬人民幣。1.太平洋百貨（百貨城主力店）樓層商品G

30、/F（一層）精品、化妝、眼鏡、少女裝1/M（夾層）珠寶1/F（二層）少女裝、化妝2/M（夾層）女士內(nèi)衣2/F（三層）少女服裝3/F（四層）淑女服裝、咖啡店4/F（五層）男裝紳士服、皮包、照相機(jī)5/F（六層）休閑服、運(yùn)動服、球鞋6/F（七層）家電、床上用品、生活用品2.百年城商場樓層商品G/F（一層）女裝、男裝、鐘表M/F（夾層）男裝、知名品牌、1/F（二層）時尚女裝、男裝、鐘表、婚紗、2/F（三層）女裝、男裝、3/F（四層）運(yùn)動服、男裝、餐廳、休閑吧4/F（五層）家具、書座、影音、美發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品5/F（六層）精品、家私、美容、生活用品、藝術(shù)中心1）麥當(dāng)勞餐廳位于1/F,商場提供獨(dú)立

31、出入口.2）百年城商場部分，以中高檔貨品為主，商場內(nèi)人流疏少，空置率高尤其在較高樓層。3)向青泥洼街地鋪有知名品牌店,如Prada,Burberry等.4.12邁凱樂邁凱樂百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功的百貨商場，邁凱樂百貨在大連市人民心中較受落，取決于其多樣化的商品和較實惠的價格。貨品從高中檔的到低檔的國內(nèi)貨一應(yīng)俱全。其經(jīng)營結(jié)構(gòu)和商品分布如下：樓層商品地庫一層超市、美食一層手飾、化妝品、精品、手袋、皮鞋二層少女服、內(nèi)衣三層淑女服、紳士服、皮鞋、休閑服、咖啡店四層兒童用品、童裝、床上用品、家庭用品、精品五層家電、手機(jī)、書店、鐘表、運(yùn)動服六層餐飲、游戲機(jī)、娛樂邁凱樂北靠大連商場、東邊有百年城和太平

32、洋百貨。位處于青泥洼商圈的南端，但因緊靠大連商場，消費(fèi)者習(xí)慣到大連商場后再到邁凱樂購物，特別是邁凱樂東北角向大連商場和步行街的入口，人流暢旺。而北面入口到地庫超市，雖從地面下行二十四級樓梯，令消費(fèi)者有點(diǎn)不便，但從這入口進(jìn)入商場的人亦不少，由于商品齊備，各類檔次貨品俱備以滿足消費(fèi)者要求，是當(dāng)?shù)啬贻p人和白領(lǐng)一族常去的地方。4.13分析結(jié)論中山區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)群以勝利廣場為中心，東有天津街老牌商業(yè)樓，如天倫商廈、國泰大廈、天百大樓等，西有青泥洼街商業(yè)群如大連商場、邁凱樂、新瑪特、百年城等，附近有火車站，地點(diǎn)優(yōu)越，整體商業(yè)氣氛濃厚，具備強(qiáng)有力的凝聚力，是大連市傳統(tǒng)購物消費(fèi)熱點(diǎn)。已建項目主要是以銷售中低檔次商

33、品為經(jīng)營路線，品牌以國產(chǎn)名牌為主。項目競爭對手分析5.152號地（天和廣場）號地位于天津街中段，在友好路與上海路之間，西面有建設(shè)銀行，東面有天百大樓和天富大酒店。號地三面環(huán)街，東有上海街，南有天津街，北有吉慶街。52號地的主要臨街面在吉慶街和上海路，天津街臨面非常窄小，影響人流進(jìn)出及吸引行人注意力。52號地形狀不規(guī)則，對未來發(fā)展造成很大阻礙，內(nèi)部通道曲折，加上地塊面積較小，占地約4500平方米，未來較難發(fā)展為大型商場或百貨。用于商業(yè)的總建筑面積約為13950平方米。52號地現(xiàn)階段正進(jìn)行地上建筑?？偫ǘ?，52號地在天津街的競爭力較弱。5.253號地（天植商城）號地位置靠向天津街東端，東有修竹地

34、塊，南有54和55號地塊，西有天富大酒店，北有宏孚大廈。整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路主要臨街面在天津街，與海昌名城（51號地）相似。號地進(jìn)深和形狀不規(guī)劃，占地約有14100平方米，具備發(fā)展成大型商場及百貨的條件，用于商業(yè)的總建筑面積約為43710平方米。整體而言，53號地與該物業(yè)（51號地），無論在占地面積、地塊形狀、在天津街的臨街面、未來發(fā)展的模式都非常相似，被視為海昌名城（51號地）在天津街上主要對手。論地理位置，海昌名城較有優(yōu)勢，而且海昌名城能與老牌百貨如天倫商廈及國泰大廈連成一氣，而53號地被上海路和民生路所分隔孤立，對人潮流動有所影響，雖未來有

35、地下通道連接，但此不利因素仍然存在。再者，未來的普照廣場與海昌名城相連，對該物業(yè)而言，更為有利。53號地現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。5.354號地（天海科技城）及55號地（天龍商城）號和55號地位于53號地對面，與53號地距離十分接近，地理位置相似。號和55號地的主要臨街面位于天津街，但論長度而言，其長度與海昌名城或53號地都相差甚遠(yuǎn)。54號和55號地占地面積小，分別約為1700平方米和2000平方米，用于商業(yè)的總建筑面積分別約為5270平方米和6200平方米。54號和55號地塊現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。無論占地面積還是臨街面，54號和55號地都無法發(fā)展為大型商場和百貨，其對海昌名城的威脅較小。5.456號地（

36、民生樂園）56號地位于天津街東端入口位置，北有修竹地塊，西有55號地和53號地。該地主要臨街面在民生街，天津街臨街面相對海昌名城及53號地來講，非常窄小。該地占地面積約為12300平方米，形狀呈梯形，具完整的形狀，對未來發(fā)展設(shè)計有利。用于商業(yè)的總建筑面積約為38130平方米。此地塊計劃于天津街改造二期發(fā)展。該地獨(dú)處一方，位于天津街的最東端，同時被民生路分隔，與其他地塊欠缺自然融合條件，其孤島式的特征不利其發(fā)展。該地塊現(xiàn)階段尚未招商，短時間內(nèi)將不會有大型發(fā)展，因此也會不成為海昌名城（51號地）的競爭對手。5.5修竹地塊修竹地塊位于56號地對面，處于天津街最東端，西有53號地塊。該地塊兩面環(huán)街，南

37、有天津街，西有民生街。主要臨街面在天津街。該地塊形狀呈長方形，占面積約6900平方米，用于商業(yè)的總建筑面積約15400平方米。該地現(xiàn)階段正進(jìn)行地基工程。該地與53號地地理位置相似，處于天津街最東端，被民生路分隔，而且占地面積和可建規(guī)模較小，難以發(fā)展成大型商場與海昌名城（51號地）直接競爭。5.652號地對面地塊52號地對面地塊位于天津街中段，東有大連飯店，南有新華書店，西有將在近期（10月份）開幕的新世界百貨，北有天百大樓和52號地。52號地對面地塊主要臨街面為天津街，長度與該物業(yè)及53號地相似。地塊完整，呈長方形，適合大型商場發(fā)展。此地塊計劃于天津街改造工程二期發(fā)展，現(xiàn)階段拆遷工作尚未完成，

38、短期內(nèi)不會有新推出。5.7分析結(jié)論天津街改造工程一期包括七塊地，分布在天津街沿街。整個一期工程基本上以普照街為起點(diǎn)，一直延伸至民意街。由于海昌名城地位置靠近勝利廣場和青泥洼街商圈，地理位置較佳。從人潮流動的角度思考，本項目地塊也是七塊中最為優(yōu)勝，主要原因是本項目地塊能與現(xiàn)在的天倫商廈、國泰大廈以及即將開幕的新世界百貨連成一氣，使該段天津街產(chǎn)生凝聚力，人流集中。反觀其他各個地塊都被三條主要街道（友好路、上海路和民生路）分隔開。使人潮流動受到很大阻礙，雖政府計劃建地下通道疏導(dǎo)人流，但卻無法完全消除此問題。從地塊的形狀，占地面積及天津街臨街面作考慮，只有53號地可被視為主要競爭對手，兩塊地都具備發(fā)展

39、為大型商場及百貨的條件，發(fā)展性質(zhì)相似，其他地塊都不具備此條件。從市場需求及供應(yīng)量方面考慮，天津街改造工程提供大量商場面積，但市場需求及市民消費(fèi)卻不一定能跟上。有關(guān)天津街一期改造工程各個地塊資料簡介。地塊52號53號54號55號修竹地塊總面積占地面積（m2）4,50014,1001,7002,0006,90029,200用于商業(yè)的總建筑面積（m）13,95043,7105,2706,20015,40084,530現(xiàn)狀地上建筑地基工程基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程整個天津街改造工程正積極進(jìn)行中,大部分商場預(yù)期可于明年年底陸續(xù)落成。天津街將在幾乎同一時間,出現(xiàn)大量商場樓面,總數(shù)約15萬平方米（連同海昌名城

40、在內(nèi)），如此一來,天津街商業(yè)市場將受到龐大壓力,各個商場為爭取生存空間,必定積極進(jìn)行招商活動,競爭激烈，租金及售價勢必難以維持高水平。大連市的整體消費(fèi)及對外來旅游人數(shù)不可能在短時間內(nèi)大幅度提升，每個商場的平均營業(yè)額將被攤薄。商場的空置率在一段時間內(nèi)會停留在高水平，直至數(shù)年后大連市的整體消費(fèi)能力及外來旅客消費(fèi)能支持如此龐大的商場群體?？梢灶A(yù)見，無論是天津街或是青泥洼商業(yè)圈，競爭將會更加激烈。項目基本情況分析6.1項目概況海昌名城是天津街改造區(qū)的最大地塊，總占地15964m2,其中地面以上三層總建筑面積35690m2，地下為三層總建筑面積38200m2。海昌名城位于大連市友好廣場的西北面，靠近天津

41、街西端的勝利廣場，作為大連的中心區(qū)域，這一地區(qū)集中了寫字樓和涉外酒店。海昌名城東北有國泰大廈，西南有天倫商廈，東邊有將于近期開幕的新世界百貨。周邊商業(yè)氣氛濃郁。海昌名城被多條道路環(huán)繞，東起保安街，西靠普照街和天倫大廈，南接天津街，北至長江路，海昌名城主要街面為天津街及長江路，分別長度約為150米和90米。海昌名城先天之缺點(diǎn)是進(jìn)深大，形狀不規(guī)則成L”字形，并由東向南傾斜，天津街約高于長江路1.7米。6.2商業(yè)氣氛分析海昌名城的西南面為勝利廣場和青泥洼商圈，商場密布,包括勝利百貨、EW&NEW商場、大連商場、新瑪特商場、秋林女店、百年城和邁凱樂大連商場。其中大連商場等更是大連市首十家銷售額最高的商

42、場。亦為海昌名城的最大競爭對手。海昌名城其中一個地理優(yōu)勢是靠近火車站，勝利廣場和友好廣場等觀光地點(diǎn)。從客源上分析，消費(fèi)和旅客，一般從火車站和勝利廣場進(jìn)入天津街商業(yè)街，而中山路的人流亦會經(jīng)友好廣場和普照街進(jìn)入天津街，預(yù)計海昌名城建成后，天津街和普照街交界的普照廣場將成為天津街西端的焦點(diǎn)，將可吸引更多人流從勝利廣場和友好廣場進(jìn)入天津街商圈，其他優(yōu)勢包括：臨天津街面積闊，國泰大廈和新世界百貨，形成一商業(yè)圈，凝聚客源。6.3結(jié)論分析:海昌名城具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢,將來天津街改造后該地區(qū)商業(yè)氣氛必定濃郁,加上項目規(guī)模龐大,只要準(zhǔn)確的市場定位,加之合理主題包裝和高品質(zhì)的物業(yè)管理,必定能打造成為天津街乃至

43、大連市標(biāo)志性項目。足.本項目競爭力分析7.1項目優(yōu)勢分析經(jīng)分析，現(xiàn)階段海昌名城的競爭力在以下方面：1.區(qū)位優(yōu)勢海昌名城位于中山區(qū)是大連市最繁華市中心區(qū)，也是最主要的經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等多功能集中區(qū)域，交通方便，既享有市區(qū)的便利，同時本區(qū)域代表著大連市未來城市發(fā)展的主力方向，在市區(qū)內(nèi)與其他區(qū)域相比具有很強(qiáng)的競爭力。2.政府扶持天津街商業(yè)區(qū)，歷來為商家必爭之地，也是大連市中央商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)主要的組成部分，同時也是大連市十五規(guī)劃重點(diǎn)工程，得到大連市政府的大力扶持。3.地理優(yōu)勢:海昌名城東起保安街文物店,西靠普照街天倫大廈,南接天津街,北至長江路，距火車站僅300米.是天津街城市廣場的形象工程,地理位置十分

44、優(yōu)越。4.建筑優(yōu)勢:海昌名城占地15964m2總建78000rw，是天津街改造區(qū)的最大地塊，海昌名城由美國捷得設(shè)計公司的整體設(shè)計，項目的建成將成為大連市主要地標(biāo)建筑。集團(tuán)優(yōu)勢:海昌集團(tuán)實力雄厚，強(qiáng)大的資金實力，以及多年以來創(chuàng)造的地標(biāo)建筑:海昌欣城，海昌華城，海昌楓橋園，極地海洋館，等集團(tuán)優(yōu)勢無可比擬。社會優(yōu)勢:海昌集團(tuán)社會形象佳，多年以來，海昌集團(tuán)為社會做了很多福利事業(yè).作為大連民營企業(yè)的領(lǐng)頭羊。7.理念優(yōu)勢:海昌集團(tuán)經(jīng)營理念先進(jìn)，具有前瞻性，開發(fā)經(jīng)驗豐富，人材儲備8.設(shè)計優(yōu)勢:美國捷得公司親自抄刀主筆,歐式風(fēng)格與后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格相輝映.中庭廣場.18米內(nèi)街,處處體現(xiàn)人文關(guān)懷.9.規(guī)劃優(yōu)勢:

45、在保證主力店,旗艦店規(guī)模經(jīng)營的基礎(chǔ)上,規(guī)劃出小店鋪,吸引省內(nèi)外中小投資者入店經(jīng)營.是一個集休閑,購物,餐飲,娛樂為一體的五星級購物中心.10.經(jīng)營優(yōu)勢:全方位的經(jīng)營規(guī)劃,合理的業(yè)態(tài)配置.世界著名超市和世界精品百貨兩大主力店入駐,提高了商場的檔次和品位,盡顯一站式購物特色.11.行政優(yōu)勢:天津街改造是區(qū)政府和市政府的重點(diǎn)建設(shè)項目.歷來,海昌集團(tuán)與政府的良好關(guān)系,保證了對該項目的開發(fā)會得到政府的全方位支持.7.2不利因素分析在判斷競爭優(yōu)勢的同時，對項目存在的隱憂和不利因素必須予以詳察，以利揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮競爭優(yōu)勢。在通過對項目前期的考察后，我們認(rèn)為項目的不利因素主要反映在以下方面：供應(yīng)量激增，加

46、劇市場競爭市場。海昌名城所在的中山區(qū)已建成相當(dāng)多的商場及未來還有相當(dāng)多的將推向市場，對于大連市的市場和海昌名城，都將形成巨大的壓力。同質(zhì)化現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，導(dǎo)致商品銷售種類、業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較相似。7.3項目競爭力研判規(guī)模，在目前大連市商業(yè)物業(yè)市場中，本項目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，占地1.5萬平方米在整個大連在建商業(yè)物業(yè)項目中規(guī)模最大容易吸納人流。交通，位于大連市中心區(qū)，交通四周八達(dá)，共有二十多公共汽車線路經(jīng)過交通異常方便。升值潛力，項目地塊處于成熟的中心商業(yè)中，土地升值潛力巨大。其他，本項目由海昌集團(tuán)開發(fā)，美國捷得設(shè)計公司的整體設(shè)計，世邦魏理仕營銷策劃。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造大連市商業(yè)物業(yè)的第一品牌。因此，本項

47、目具備在市場上與其他項目競爭的能力，而且，隨著區(qū)域的發(fā)展本項目周邊市政規(guī)劃項目的實現(xiàn)，本項目競爭力將不斷增強(qiáng)。項目定位8.1項目檔次定位：高檔次的夕卜型，中檔次的消費(fèi)的商城我司從市場調(diào)查分析出發(fā)，結(jié)合本項目的長處和短處，把海昌名城定位為：綜合性集購物、休閑、飲食和娛樂于一體的現(xiàn)代商場；高檔次的服務(wù)和管理；中檔次的商品消費(fèi)價格；高檔次的裝修設(shè)施；商品多元化、層次化。真正體現(xiàn)購物新潮流，餐飲新文化，娛樂新概念，環(huán)境新設(shè)計，服務(wù)新風(fēng)尚的新世紀(jì)，新時代的休閑娛樂商場。8.2功能定位：樓層名稱功能負(fù)二層青少年活動區(qū)：網(wǎng)吧、游戲機(jī)場飲食區(qū)：特色餐廳、食街、快餐類等負(fù)一層純真年代購物中心：千色店首層臨街商鋪

48、：品牌商品精品區(qū)香水、手表、首飾珠玉、皮草、皮具服裝區(qū)：男女品牌服飾二層服裝區(qū)：流行服飾、休閑服飾運(yùn)動專區(qū)：球類用品、運(yùn)動鞋、運(yùn)動服飾飲食區(qū)：西式連鎖快餐女性用品專賣區(qū)：（上班族服飾、休閑服飾）三層品牌旗艦區(qū)：世界二線品牌服飾目標(biāo)買家及消費(fèi)群：針對的目標(biāo)買家：香港的品牌經(jīng)營店大連、沈陽、鞍山、北京、上海、深圳、廣州、哈爾濱的投資者大連本地的經(jīng)營者和投資者主要消費(fèi)目標(biāo)客戶：1.大連市本地居民尤其是年輕一代。2.外地到大連的旅客8.4品牌定位由于項目優(yōu)勢利益點(diǎn)的唯一性和差異性并不明顯,沒有較強(qiáng)的沖擊力,我們經(jīng)過多方的協(xié)商提出項目的主題包裝主要采用“模糊”主題的包裝，提出“第一位”的定位主題概念，雖

49、然其它項目也有休閑娛樂元素也有比較明確的功能定位，地理位置也相差不多，我們在開盤就提出項目的“第一位”的概念，使本項目與其它項目產(chǎn)生屏蔽作用，突出項目的唯一性，包裝主題為：商脈之源關(guān)鍵字商脈商場龍脈源源泉的意思支持理由1.為普照街、天津街、長江路、保安街的圍合區(qū)，地理位置顯赫2.項目正對普照廣場，普照廣場是天津街的入口處，普照廣場的建成將成為大連市最大行人專用休閑廣場，人流暢旺。從歷史淵源看，本項目是天津街作為一條具有百年歷史的老字號商業(yè)街源頭位置。8.5廣告定位本項目的目標(biāo)買家主要是針對投資者，為打動投資者的興趣我們提出本項目的包裝定位為：精明投資者的選擇海昌名城推廣時機(jī)考慮入市時機(jī)，必須考

50、慮到競爭的需要。海昌名城主要的幾家競爭對手，都必然地會選擇12月上旬或中旬推向市場，如果海昌名城推得過遲，則必然會坐失市場先機(jī)。即使我們能夠成功運(yùn)用“軟著陸”的手法進(jìn)行正式銷售前的推廣，但這個期待過程不可能維持一個月以上。按照大連市的銷售習(xí)慣和天氣的原因12月以后將進(jìn)入嚴(yán)寒季節(jié),購房的人比較少,建議越早賣越好，另外今年年底,明年年初天津街將近20萬平方米的商業(yè)物業(yè)的推出將對競爭本來就十分激烈的大連商業(yè)物業(yè)市場造成非常大的影響，那時就會給我們的銷售造成很大的壓力。本公司通認(rèn)為“海昌名城”最佳入市時機(jī)是11月底12月初。10項目定價策略鑒于海昌名城的項目的激烈競爭特別是本項目的競爭最大對手三號地（

51、天植商城）的情況，必須制定一個強(qiáng)有力的價格策略。三號地（天植商城）價格策略定價方法制定了三套價格方案，市場推出時按方案一，根據(jù)市場的反應(yīng)進(jìn)行調(diào)整（增減15%）。1.方案一建筑面積均價：24000元2.方案二建筑面積均價：27500元3.、丿p,*方案三建筑面積均價：20400樓層系數(shù)一層分四個級別：臨街旺鋪、一線商鋪、二線商鋪、三線商鋪商場價格系數(shù)：臨街旺鋪為：160，000元（實用面積）每一級別樓層差和價差20-30%。10.2項目成本分?jǐn)傆嬎愕貎r：-7800元（地面部分）建安成本：其中地下部分按雙倍計算樓層面積建安成本地價分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用增容費(fèi)管理費(fèi)營銷費(fèi)財務(wù)費(fèi)用稅金不可預(yù)見費(fèi)小計建筑成本（元

52、/m2）B3142024760256245862148005107169424888B2142024760256245862148005107169424888B113137458031202562458621480051071988275221/F1168825809117256245862148005107113879118742/F1152725608991256245862148005107113733119133/F1153924609000256245862148005107113642118227629521700302281530516128448003060426650208

53、522注：項目總建筑面積為76295m，,建筑可銷售面積為：52093（已扣除B3車庫部分建筑面積：14202m，及出租及免租部分合計建筑面積：10000m2）o我們的定價策略和方法我們項目主要是以銷售為主,相對客戶層面較小,投資者是我們的核心對象。根據(jù)的定價原則是：以投資者為核心,照顧一些有一定的資金想作一些小本生意的經(jīng)營者和投資的人士。10.3.1均價定位考慮到項目的競爭對手的銷售價格為24000元,我們根據(jù)海昌名城項目的自身條件建議海昌名城的均價維持在30000元左右,一、二、三線價格差距拉大的定價策略。具體操作：制定五套應(yīng)變方案：分別是開盤時銷售非常理想、很理想、一般、較差、非常差的價

54、格方案。分別價格系數(shù)是：上升20%,上升5%,維持不變,下降10%,下降20%。1.方案一建筑面積均價：30000元（實用面積按45%計算即66666元項目收入：52093X30000=15.6億2.方案二建筑面積均價：31500元（實用面積按45%計算即70000元項目收入：52093X31500=16.4億3.、丿p,*方案三建筑面積均價：36000元（實用面積按45%計算即80000元）項目收入：52093X36000=18.75億4.方案四建筑面積均價：27000元（實用面積按45%計算即60000元項目收入：52093X27000=14.06億5.方案五建筑面積均價：24000元（實

55、用面積按45%計算即53333元項目收入：52093X24000=12.5億10.3.3系數(shù)制定將臨街商鋪的一兩個商鋪鋪王有意抬高非常多的價格，有利日后的炒作。拉大三線和樓層的銷售價差，分別是30%，30%，40%。以吸引更多的投資者10.3.4樓層建筑面積均價樓層面積樓層均價（元/m2）30000（無升降）31500(+5%)36000(+20%)27000(-10%)24000(-20%)B260021272013356152641144810176B11313731200327603744028080249601/F1168845600478805472041040364802/F115

56、2733600352804032030240268803/F11539134401411216128120961075211付款方式策略根據(jù)項目的現(xiàn)狀（以建筑期到入住一年計算）及現(xiàn)時一年期貼現(xiàn)率為5.5%的情況，并且根據(jù)目標(biāo)客戶付款承受能力進(jìn)行計算，測得項目付款方式及折扣如下：付款方式一次性付款按揭付款購鋪易計劃完全創(chuàng)業(yè)計劃8+8+8計劃利潤分成計劃折扣九三折九三折九八折定金30000100，0008000030000簽署合同時付50%40%10%辦理六成按揭（發(fā)展商墊30%的按揭款）同時簽訂5年租賃協(xié)議，發(fā)展商用五年的租金收入抵消30%樓價款同時辦理六成按揭（發(fā)展商代墊余下的按揭款）8%辦理

57、六成按揭（發(fā)展商代墊余下的按揭款）同時簽訂3年租賃協(xié)議，發(fā)展商用3年的租金收入抵消余下首期樓價款20%辦理六成按揭，（發(fā)展商代墊余下的按揭款）同時簽訂3年租賃協(xié)議，發(fā)展商用3年的租金收入抵消余下首期樓價款一個月25%辦理銀行按揭辦理銀行按揭剩余部分商鋪交付使用后一年內(nèi)付清。辦理銀行按揭辦理銀行按揭三個月25%五個月七個月12媒體策略報紙在媒體組合中的運(yùn)用多種報紙廣告手法同時并用，互相配合。在報紙上值得利用的推廣形式有：1.工商廣告2.文字廣告3.新聞繕稿4.純新聞5.專欄文章12.2電視廣告的運(yùn)用海昌名城的電視廣告以大連市收視率最高的電視欄目為主要投放點(diǎn)。電視廣告我們打組合牌；一方面在一些欄目

58、參加電視活動，組織人員代表參加，進(jìn)行形象宣傳，另一方面在黃金時段推出純促銷廣告，不搞形象廣告。但是在海昌名城的媒體組合中，電視廣告始終只是一個配角，而不是主角，因而在投放節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)報紙的宣傳節(jié)奏需要，進(jìn)行階段性推廣。電臺廣告在媒體組合中的運(yùn)用電臺是一種比電視更有效的配合性媒體。它的作用是無數(shù)次重復(fù)同一個消息。建議將電臺廣告集中安排在早上8：009：00時和下午17：0018：00時，每天播放十至二十次，這是兩個車流量最大、塞車現(xiàn)象最嚴(yán)重的時段。在這個時段里，電臺收聽率最高，而且比較集中在交通頻道。車身廣告在媒體組合中的作用公交車的車身廣告是海昌名城在推廣中必須利用的一個媒體。車身廣告主要表現(xiàn)

59、為形象廣告，目的在于反復(fù)強(qiáng)化公眾對海昌名城的印象。車身廣告量要大，路線覆蓋面要廣，作用時間要長，這樣才能達(dá)到我們的目的。12.5其它媒體尋求與電信局合作，在每月大量電話費(fèi)單的背面大做文章，即在電費(fèi)單的背面做海昌名城的形象促銷廣告，由于這種媒體到現(xiàn)在還沒商家嘗試過，而且發(fā)行量大、針對性強(qiáng)，相信會起到非常大的宣傳促銷效果。13項目分貨計劃13.1推廣節(jié)奏1.首期推廣：選取首層內(nèi)街小部分和首層三-五間臨街商鋪的進(jìn)行推廣，其余部分暫時封存不賣（有意者可以進(jìn)行登記，下臨訂），然后根據(jù)銷售進(jìn)度及市場的接納和反應(yīng)程度分階段、分步驟逐步推出，利用價格優(yōu)勢，通過折扣等優(yōu)惠手段來控制銷售均價，提高銷售進(jìn)度并最終獲

60、取最大利益的目的。2.中期推廣選取高、中、低搭配的推廣銷售原則，可以最大程度吸納客源，達(dá)到項目的銷售目的，使每期都出現(xiàn)銷售熱點(diǎn)，不至于冷場。通過以好樓層作為誘餌吸引帶動其它樓層的銷售。3.后期推廣以價格差和特色店作為主要賣點(diǎn)，制造項目的亮點(diǎn)，吸引經(jīng)營者帶動項目的銷售。這樣處理都是為將來正式發(fā)售作戰(zhàn)略考慮：首層商鋪是實現(xiàn)項目銷售利潤的重點(diǎn)，該層的推廣不僅要體現(xiàn)出發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)效益，更是項目形象定位是否成功以及項目經(jīng)營是否有信心保障的關(guān)鍵。因此，首層不能全賣，以免對其它樓層的商鋪銷售造成一定的障礙；但又不能一點(diǎn)不賣，一個商場的初次推廣必須努力營造出一個旺銷火爆的局面，為廣大投資者樹立信心，不然，首次